农村宅基地房屋买卖合同之效力认定

1、论文独创性的声明本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下开展研究工作取得的成果；尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得西南政法大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料；对于与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献，均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名:签字日期:年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解 西南政法大学 有关保留、使用学位论文的规定。即：学校有权保留所送交的论文，允许论文被查阅和借阅，可以公布论文内容，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存论文，可以向有关部门和机构送交论文的纸

2、质复印件和电子版本。(保密的学位论文在解密后适用本授权书)学位论文作者签名:导师签名:签字日期：年月日签字日期：年月日法 律 硕 士 专 业 学 位 论 文农村宅基地房屋买卖合同之效力认定Determine the effect of the rural homestead housing sale contract作 者 姓 名：张颖指 导 教 师：吴春燕西 南 政 法 大 学Southwest University of Political Science and Law农村宅基地房屋买卖合同之效力认定内容摘要宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法享有的在集体所有土地上建造住宅及其附属设

3、施的权利。这种依身份而享有的权利依法是不能单独流转的。但鉴于宅基地上房屋的私有性质，国家允许农村房屋及宅基地使用权的限制流转，即农村房屋及宅基地使用权可在集体经济组织内部流转。对于非同一集体经济组织成员间的农村宅基地房屋的转让效力认定问题，我国现行法律法规并没有做出明确统一的规定，这就导致了司法实践中“同案不同判”现象的出现。为厘清农村宅基地房屋买卖合同效力认定问题，本文从典型案例的分析出发，试对我国农村宅基地房屋买卖合同效力的认定问题提出一些浅见。论文分为引言、正文、结语三部分，正文部分包括五部分内容：第一部分：基本案情介绍。通过案情简介，初步锁定争议焦点，引出案例中农村宅基地房屋买卖合同因

4、集体经济组织成员身份的局限性问题而引发的合同效力认定纠纷。第二部分：厘清案件主要争论点。立足于本文所述案例，归纳出案件所涉争议问题，即缪某某购买王甲宅基地上的房屋是否违反法律、法规强制性规定。第三部分：案件争议问题的评析。立足于我国宅基地房屋买卖的相关基本理论，根据案件焦点的不同观点及其理由与依据，对案件争议与分歧意见分别进行评析。第四部分：案件争议问题的个人见解。在上述观点及评析的基础之上，总结出该类问题的解决应从维护社会稳定和保障双方当事人权益的角度出发进行分析和处理。第五部分：相关法律问题完善的建议。根据以上阐述，从相关问题立法缺陷的角度提出相关法律、法规的修订意见，总结出对非同一集体经

5、济组织农民间宅基地房屋买卖合同应当认定为有效的浅见。关键词：农村房屋买卖合同；宅基地；非同一集体经济组织成员；效力王守智、吴春岐：土地法学，北京：中国人民大学出版社，2011 年版，第 97 页1西南政法大学硕士学位论文AbstractLand use right refers to the members of the rural collective economic organizations shallenjoy the construction of residential and ancillary facilities in the collective land rights.

6、 This andenjoy according to law the right to identity is not a separate transfer, but in view of the privatenature of the homestead house, limited circulation state allows the rural housing and theresidential land use rights, namely the rural housing and the residential land use rights in collective

7、economy organization internal circulation. For the transfer of the use right of rural housing and theresidential than the same members of the collective economic organizations to determine thevalidity of the problem, the current laws and regulations of our country did not make clear unifiedregulatio

8、n, which leads to the judicial practice of some sentenced phenomenon. To clarify thecognizance of effectiveness of contract for the sale of rural housing, this paper from the caseanalysis that gives some comments on Chinas rural housing sale contract.The paper is divided into two parts: introduction

9、, text, the text part includes four parts: Thefirst part: introduce the basic case. Through the case introduction, preliminary locking the focus ofcontroversy in the case, leads to the countryside homestead housing sales contracts for thelimitation of members of the collective economic organization

10、identity caused the validity ofcontract dispute. The second part: clarifying the case main argument. In this paper based on thecase, summed up the case of the dispute, namely, Wang Bing sold the property behavior iseffective, so buy a day the king homestead house is in violation of laws and regulati

11、ons,mandatory provisions. The third part: the analysis of the controversial issues of the case.Treatment of similar cases the peoples courts at all levels of related basic theory and judicialpractice in China based on the sale of housing land, according to the different views and reasonsof the focus

12、 of the case and evidence, the case of disputes and differences of opinion respectively.The fourth part: dispute personal insights. Based on the above views and assessment, summed upthe kind of problem we should maintain social stability and safeguard the rights and interests ofboth parties point of

13、 view for analysis and processing. The fifth part: the legal issues relatedsuggestions. According to the above discussion, from the legal theory and practice in terms ofchanges, amendments put forward the related laws and regulations, summed up the differentcollective economic organizations of rural

14、 homestead housing sale contract shall be deemed valid.Keywords: Contract for the sale of rural housing; homesteadnot a member of the collectiveeconomic organizations; validity2目录引 言. 1一、典型案例. 2（一）案件基本案情. 2（二）法院判案思路与结论. 3二、案件争论点. 4（一）该农村房屋买卖合同应当认定为有效. 4（二）该农村房屋买卖合同应当认定为无效. 5三、案件争议问题评析. 6四、案件争议问题之我见.

15、 9五、我国农村宅基地房屋买卖制度之思考. 11（一）我国农村宅基地房屋买卖的立法缺陷. 111、农村宅基地房屋买卖主体地位不明确. 112、我国农村房屋买卖的相关法律规范不统一. 123、我国农村房屋买卖的相关立法滞后于社会经济的发展. 13（二）正确处理农村宅基地房屋买卖的几点建议. 131、准确定位农村房屋买卖主体的法律地位. 142、科学规范地统一相关法律法规. 153、建立与经济发展相适应的农村房屋买卖制度. 16六、结语. 17参考文献. 18农村宅基地房屋买卖合同之效力认定引 言土地是一个国家最重要的资源，与土地相关的权利无疑就是国民最重要的财产权利之一。本就人口众多、资源匮乏的

16、中国随着人口增长和城市化、工业化的发展，可供开发利用的土地资源已越来越少，土地和土地权利越发显得重要。实践中，有关土地权利的冲突和纠纷也日益增多。在这些土地纠纷的案件中，农村宅基地房屋买卖纠纷无疑是一个重要的组成部分。为保障农村居民在本集体经济组织的居住这一基本权利，相关法律法规对农村房屋买卖的买受人主体资格进行了限制，即禁止城镇居民到农村购置房屋。但对于非同一集体经济组织的农民间农村宅基地房屋买卖合同效力的认定问题，我国相关法律及国家政策都没有对该类合同作出是否有效的明确规定，理论或司法审判中也未形成一致的处理意见，导致个案中对法律的理解与适用存在较大分歧，甚至会有同案不同判的现象。本文由相

17、关典型案例出发，引出问题实质，即非同村村民购买农村宅基地房屋合同的效力认定问题。围绕争议焦点的分歧意见作出理性的判断与思考，对争议焦点存在的分歧进行评析，最终总结出本文的观点。刘子平、梁塑梅：农村土地纠纷新型典型案例与专题指导，北京：中国法制出版社，2009 年版，第 1页。1西南政法大学硕士学位论文一、典型案例（一）案件基本案情案例：王甲与缪某某房屋买卖合同纠纷上诉案上诉人（原审原告）王甲。委托代理人蒋某某。被上诉人（原审被告）缪某某。委托代理人王乙。上诉人王甲因与被上诉人缪某某房屋买卖合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2012）舟定临民初字第 228 号民事判决，向浙江省舟山市中级人

18、民法院提起上诉。法院于 2013 年 3 月 18 日立案受理后，依法组成合议庭，并于同年4 月 15 日公开开庭进行了审理，上诉人王甲及委托代理人蒋某某、被上诉人缪某某的委托代理人王乙到庭参加了诉讼。原审法院查明，王甲户籍所在地定海区某某街道某某村，缪某某户籍所在地普陀区某某山街道某某家岙村。1993 年 12 月 13 日，王甲、缪某某就坐落于定海区某某街道某某村某某号的房屋签订买卖房屋协议书，王甲将该房屋以28600 元的价格出卖给缪某某，协议书上王甲的名字由其成年女儿王丙代签并备注王丙，缪某某的名字由许某某代签并备注许某某代。后双方另签订一份价款为10000 元的买卖房屋协议书作为备案

19、所用，该协议上有王甲、缪某某、中证人金某及双方村委会的盖章。协议签订后，缪某某支付了所有房款即 28600 元。1993 年 12 月 23 日，缪某某提交了房屋所有权转移申请表，万二村村委会和临城镇政府均在申请表上盖章同意买卖，房管部门在申请表上盖章同意转移申请。缪某某于当月 30 日按成交价 10000 元缴纳税费 600 元。2005 年 7 月 12 日，缪某某取得上述房屋的所有权证，现缪某某已就涉诉房屋与拆迁部门签订了拆迁安2农村宅基地房屋买卖合同之效力认定置协议。另查明：1977 年王甲一家审批建造涉诉房屋。2012 年 9 月，王甲向舟山市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销缪某某

20、就涉诉房屋所办理的房产证，后因故撤诉。2012 年 11 月 27 日，王甲诉至原审法院，请求确认王甲、缪某某就坐落于定海区某某街道某某村某某号房屋于 1993 年 12 月 13 日签订的买卖房屋协议书无效，并确认该房屋产权归王甲所有，缪某某予以腾退。（二）法院判案思路与结论一审法院经审理认为，双方虽系不同县区的农民，但签订房屋买卖协议之际，当时的法律、法规和国家政策并未对农村房屋买卖作禁止性规定，且王甲所在的村委、街道和房管部门均同意双方之间的房屋买卖，之后缪某某也顺利取得了房屋的所有权证，故缪某某购买王甲房屋并未违反法律、法规禁止性规定。王甲在事隔近二十年后请求确认房屋买卖合同无效，没有

21、事实和法律依据，也不符合诚实信用原则，对其诉讼请求不予支持。据此，依照合同法第 44 条第 1款、第 49 条、第 52 条第 5 款和最高人民法院关于中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第 4 条的规定，判决：驳回王甲要求确认与缪某某于 1993年 12 月 13 日签订买卖房屋协议书无效的诉讼请求。案件受理费 80 元，减半收取 40 元，由王甲负担。宣判后，王甲不服原审判决，向浙江省舟山市中级人民法院提起上诉。二审法院经审理认为，我国农村宅基地使用权是在该集体经济组织对农村土地享有所有权的基础上，对该集体经济组织成员因基本生存需要，在宅基地上建造房屋而分配的土地使用权。因而我国宅基地

22、使用权与集体经济组织成员的身份紧密相连，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得该项权利。本案中，王甲与缪某某之间的房屋买卖不但涉及王甲的私有房屋，还包含这房屋下的宅基地使用权，故王甲与缪某某之间的房屋买卖合同因违反我国宅基地使用权禁止转让的强制性规定而应归于无效。出售人王甲要求认定其与缪某某之间房屋买卖合同应为无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。合同无效后，缪某某因该合同取得的财产应予返还，王甲依照房屋的现有价值对缪某某进行补偿，根据评估，该房屋的现有价值为 43808 元。据此，二审法院判决：一、缪某某于判决生效之日起 90 日内将位于定海区某某街道某某村某某号的房屋腾退给王甲；二

23、、3西南政法大学硕士学位论文王甲给付缪某某补偿款 43808 元，于判决生效之日起 15 日内执行清。二、案件争论点根据本案基本案情所述，本案的争议焦点在于，由于目前我国农村房屋的所有权与宅基地的所有权分属于两个不同的主体，作为买受人的外村村民缪某某购买王甲宅基地上房屋的行为是否侵犯了集体经济组织的宅基地所有权？该房屋买卖合同是否会因违反法律、法规强制性规定而导致无效？我国目前关于宅基地使用权的转让从法律规定上分析是严格限制的，但却没有完全禁止。宪法第10 条规定，我国土地使用权的流转行为应依照相关法律的规定进行，在此范围之外的任何转让形式都会因缺乏法律的依据而涉嫌土地的非法转让。物权法第 1

24、53 条规定，我国农村宅基地使用权的分配、使用、流转应以土地管理法等相关法律为依据，必要时还应遵循国家的相关政策规定。土地管理法第 62条第 4 款规定，农民在将其农村私有房屋以出售或其他方式转让后，不能依此再次取得宅基地使用权的申请资格。这些规定虽然都对我国土地使用权的流转有所涉及，但对我国农村房屋买卖的效力认定和转让主体问题都未明确。虽然人民法院在审理同一集体经济组织成员间的宅基地房屋买卖合同纠纷时，对该类合同效力的确认已基本达成一致意见，对城镇居民购买农村宅基地房屋的行为，国务院亦相继出台了部分文件予以明确禁止。但关于非同一集体经济组织成员的农民间的房屋买卖并未涉及。所以在本案中，关于缪

25、某某购买王甲宅基地上的房屋是否违反法律、法规强制性规定的问题，理论和实践中均存在较大争议。（一）该农村房屋买卖合同应当认定为有效这种观点认为，我国法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私有房屋在非本集体经济组织农民间的买卖，亦没有对该类房屋买卖合同的效力予以明确规定。为规范我国农村土地市场，虽然国务院办公厅发布相继了关于加强土地转让管宪法第 10 条规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让。”物权法第 153 条规定： 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”土地管理法第 62 条第 4 款规定：“农民出卖、

26、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”4“农村宅基地房屋买卖合同之效力认定理严禁炒卖土地的通知、 关于深化改革土地管理规定的决定、 关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知等文件，但这些文件都只是禁止城镇居民在农村买房和购置宅基地，并未禁止村民之间出卖、出租宅基地上的房屋，即没有明确禁止非本集体经济组织成员的农民之间宅基地房屋转让的行为。根据最高人民法院合同法解释（一）第 4 条规定，对于合同法实施后产生的合同效力认定问题，应只能以相关法律与行政法规为依据。而上述国务院办公厅发布的相关文件既不是全国人大及其常委制定的法律，也不是国务院制定的行政法规，以此来认定农村房屋买卖合同无效明显

27、缺乏相应的法律依据。本案缪某某作为买受人，与出售人王甲虽非同一集体经济组织间的成员，但亦非城镇居民，故不属于国务院办公厅所发文件中明确禁止的主体范围。同时，缪某某与王甲所签定的房屋买卖合同亦未违反到法律、行政法规的禁止性规定。因“法无禁止即自由”，所以本案中缪某某的买受人主体资格合法。根据上述案件所述，本案中王甲与缪某某签订买卖房屋协议时，二者的买卖行为均出自于内心真实意思，并不存在欺诈、胁迫等导致合同可撤销或无效的情形。就合同内容本身而言，亦符合合同有效的其他要件。故王甲与缪某某签订的买卖房屋协议应属有效。（二）该农村房屋买卖合同应当认定为无效对我国农村宅基地房屋买卖合同效力认定持无效的观点

28、是我国司法实践中比较通行的做法。根据宪法第 10 条第 2 款的规定，我国土地的所有权分为国家所有和农村集体所有，本文所涉的宅基地所有权就属于农村集体所有。物权法第 152 条规定，农民可依对宅基地享有的使用权对该宅基地予以占有和使用，比如在宅基地上建造房屋。从对以上两个法条理解的内容可以看出，我国农村宅基地的所有权与使用权归属于两个不同的主体，该所有权归集体经济组织，而使用权则归农村村民即该集体经济组织内部成员。从本文案例所涉及的房屋买卖的内容来看，买卖双方交易的虽然是王甲的私有房屋，但在我国房地一体化的大背景下，王甲与缪某某之间的交易标的物除了该房屋外，还包括了房屋下最高人民法院合同法解释

29、（一）第 4 条的规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”宪法第 10 条第 2 款的规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”物权法第 152 条的规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”5 西南政法大学硕士学位论文的宅基地使用权，而我国农村宅基地使用权的无偿性和福利性，只有是集体经济组织内部的成员才可享有该项权利，这种依身份而取得的权利一旦随房进行

30、处分，无疑会扰乱现行的农村集体土地管理制度和农村经济管理秩序，从而损害到该集体经济组织的权益，并与我国目前严格限制宅基地使用权流转的国家政策相违背。本案中，王甲与缪某某并非同一集体经济组织成员，且缪某某在购买宅基地房屋后亦未取得该村村民资格，从而缪某某从始至终都不能享有因该集体经济组织成员身份而取得的宅基地使用权，故王甲与缪某某之间签订的买卖房屋协议应归于无效。从司法实践来看，该类案件的此类处理意见已有先例，有的法院已经明确出台了相关指导意见，认定非同村村民购买农村宅基地房屋的合同应为无效，如青岛市中级人民法院就该类案件的处理意见提出，“非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合

31、同无效。”三、案件争议问题评析鉴于农村宅基地的福利性质，我国一直以来对宅基地的取得方式都是严格限制的，主要就是通过审批后由集体经济组织分配给申请人，对该申请的审批应严格依照农村宅基地一户一宅的原则进行，且农民在宅基地上建造的房屋一经出卖便不得再次申请宅基地。我国法律虽未作出明确的禁止性规定，但为了避免村民出卖房屋后变得居无定所，国务院亦几经出台的规范性文件再三强调，禁止农村宅基地使用权的买卖，禁止城镇居民到农村购置房产。然而农村房屋买卖并未就此销声匿迹，整个农村土地市场反而更加活跃，原因就在于近年来国家经济的发展和土地交易市场所带来的巨大财富，本案中缪某某所称王甲要求与其解除房屋买卖合同的原因

32、正是基于此内容。因农村宅基地房屋买卖交易量的不断增加而引发的农村房屋买卖纠纷问题，反映到司法实践中集中体现的就是，对农村宅基地房屋买卖主体资格要求的变化。反映到本案中就是，能否允许非同一集体经济组织成员的农民间购买农村宅基地房屋，是否有必要对该类合同的主体资格进行严格的限制。目前我国相关法律对此并没有明确的规定，司法实践中，虽然最高人民法院在宅基地制度实施后相继出台了涉及农村房屋买卖的司法解释，如关于郑美珍：农村土地法律适用与疑难释解，北京：中国法制出版社，2008 年版，第 15 页。青岛市中级人民法院： 关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见 青中法2006 232 号）6 （农

33、村宅基地房屋买卖合同之效力认定贯彻执行民事政策几个问题的意见与关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见，但这些司法解释都没有涉及到外村村民购买农村宅基地房屋的主体资格问题。土地管理法对此并没有相关规定，被寄予厚望的物权法正式施行后的内容也将草案中涉及农村房屋买卖的问题模糊化，由国务院制定的行政法规亦找不到相关内容。这就导致各地法院在处理本案类似问题的意见上出现了不同的观点，以下就上述案例处理的不同观点进行简单阐述。对于本案中买卖主体为非同一集体经济组织村民的缪某某与王甲所签订的宅基地房屋买卖合同效力的认定，持合同有效的观点主要是依据合同法所规定的合同成立的有效要件来分析的，就上述案例所叙述的情形

34、，该买卖房屋协议 签订双方均为完全民事行为能力人，该合同所涉内容为王甲私人合法拥有的宅基地房屋，并未侵害到国家或第三人利益，亦未侵害到社会公共利益，该合同的签订系双方真实意思的表示，符合合同法中合同签订的合法要件，且未出现合同无效或可撤销的法定情形。因此，就合同法而言，该案缪某某与王甲所签订的买卖房屋协议应为有效合同。同时，我国相关的法律、法规甚至相关的政策性规范文件都没有明确禁止外村村民购买农村房屋及宅基地使用权，所以根据“法无禁止即自由”的精神，该案缪某某具有购买该宅基地房屋的主体资格，联系上述分析，该房屋买卖合同应属有效。本文案例中原审人民法院的处理意见即基于此类观点。司法实践中，舟山市

35、定海区人民法院适用此类观点进行处理并非首个，早在 2004 年上海市高级人民法院就出台了关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见11，该意见对于非同一集体经济组织成员间的农村宅基地房屋买卖纠纷依出卖人出售的房屋是否经过有关部门的审批同意、合同是否已实际履行完毕而区别处理。如已经有关部门批准的则该类合同应认定有效；如未经有关部门批准且合同尚未履行或履行完毕，则应作无效处理；如该合同虽未经有关部门批准，但已实际履行完毕且购房人对房屋已实际占有使用，对该类合同的效力认定则采取回避态度，承认购房人对该房屋的占有，如面临拆迁，对于宅基地使用权补偿的部分有出卖人与购房人按比例分割。广州市中级人民法院对

36、此类案件的处理也有着类似的意见，即对于将农村宅基地房屋出卖给非本集体经济组织成员的合同效力认定，若买受人购房是为了自行居住且居住已经达到一定年限，从稳定社会发展的角度考虑，只要双方履行了相关过户手续11上海市高级人民法院：关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见（沪高法民一20044 号）7西南政法大学硕士学位论文且经过了相关部门的审核与批准，则该买卖合同应认定为有效，除此之外的该类合同一律无效。对于城镇居民以买受人的身份与农民签订的房屋买卖合同效力的认定，我国相关法律法规并无明确的规定，但国务院办公厅及国土资源部有关规范性文件均多次重申严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁其发放相关证书。我

37、国宅基地使用权制度是国家保障农民基本生存权益的重要国策，根据民法通则第 6 条12的规定，任何组织或个人进行的民事活动必须以法律为准则，在相关法律缺位或不完善时，应以国家政策的遵守为上。因此，法院在审判中应严格适用国家政策，对城镇居民购买农村房屋的合同予以无效认定。相对于此类案件的不断增多，在对该类合同进行处理时持有效观点的地方各级法院的数量正在不断增加。应当指出的是，若一概以本案中此类观点处理相类似的案件，则应考虑到在土地价值日渐显现的今天，在购买房屋用于居住之外的一部分农民早已成为囤积、炒卖土地的主体，如果完全放开农民间的土地交易限制，那就意味着在农村富者可拥有多出住宅，穷者则有可能无立锥

38、之地，继而出现与我国实施宅基地制度体现社会公平，实现基本社会保障的宗旨相悖的情形。对本案中缪某某与王甲所签订的买卖房屋协议的效力认定持无效的观点主要依据是我国宅基地制度的身份性和福利性。这样的观点在我国司法实践中占有较大数量比例，如山东省高级人民法院在其出台的关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知13中规定，农村宅基地使用权是集体经济组织基于本集体经济组织成员的基本生存需要而进行的分配，它与一定的身份关系紧密联系。因此，在认定宅基地上建造的房屋买卖合同效力时，也应遵循国家法律和政策对其加以严格的限制，即该类合同有效性的承认只在同一集体经济组织成员间，非同一集体经济组织成员间的农村房屋买卖合同

39、一律被排斥在有效的范围之内，这也就当然地包括外村村民购买农村房屋的情形。就合同无效的法律后果而言，一旦双方签订的买卖房屋协议被认定为无效时，依据合同法第 58 条的规定14，合同因具有法定可撤销或无效的情形而被认定无效或撤销后，合同一方当事人可根据不当得利或民法的诚实信用等基本原则，要求合同另一方当事人对因该合同取得的财产予以返还，因该财产毁坏或其他原因不能返还的，受损害一方的合同121314民法通则第 6 条的规定“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。山东省高级人民法院：关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知（鲁高法2005201 号）合同法第 58 条规定：“合同无

40、效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”8农村宅基地房屋买卖合同之效力认定当事人可要求折价赔偿。当事人因合同无效或撤销而遭受其他损失的，可要求有过错一方当事人承担一定的经济补偿。据此，虽然在农村宅基地房屋买卖中，出售人因反悔等情形要求确认该买卖合同无效而给买受人造成信赖利益损失的，买受人可以要求出售人承担一定的经济补偿，而且不是仅仅以房屋出售的原价退还给房屋买受人。由于社会经济处于不断发展之中，房屋的价值也在不断的发生着变化，补偿时房屋价值可以通过鉴定等方式予

41、以确认。但这些处理意见最终都旨在维护我国宅基地使用权制度实施的保障农民基础生存条件的目的。本案中，缪某某与王甲并非同一集体经济组织成员，国家对缪某某基础生存条件之保障已经在其所属的集体经济组织中得以贯彻，缪某某因宅基地制度而享有的相关福利也仅在其所属的集体经济组织范围内有效，在脱离所属集体经济组织的范围后，缪某某因不具有宅基地使用权相应的身份要求，故不具有购买该宅基地房屋的主体资格，即使案例中缪某某与王甲所签订的房屋买卖合同符合合同法的相关规定，该合同的效力也终将归于无效。但依据此类观点处理案件也应认识到，虽然宅基地制度具有身份性，但在此基础之上形成的农民住宅亦具有其私有性，将买受人的主体资格

42、局限于本集体经济组织内部，极大的缩小了农民出卖宅基地房屋的可能性。在本案中，王甲出卖房屋给缪某某时，并未提及王甲的出售行为影响到其基础的生存条件，若将王甲出售房屋的买受人主体局限于本集体经济组织内部，这无疑有侵犯农民房屋所有权的嫌疑。从该合同效力认定的法律后果来看，认定该房屋买卖合同无效无疑束缚了农民对自有财产的自由处分，不利于稳定该房屋现有的占有关系，并难以维护该买卖合同中买受人的善意信赖利益，与我国民法诚实信用的基本原则相悖。四、案件争议问题之我见所谓农村私有房屋买卖合同，是指具有农民身份的房屋出卖人将集体土地上的房屋转让给买受人，买受人支付一定对价的合同。15随着社会经济的发展，该类纠纷

43、正呈大幅增加的事态，与普通合同纠纷相比较，该类纠纷在司法实践中有其独有的表现特征。就本案而言，从买卖双方的诉讼案由来看，主要是作为出卖15左峰：房屋买卖案件裁判思路与操作，北京，中国法制出版社，2011 年版，第 256 页。9西南政法大学硕士学位论文人的王甲与买受人缪某某在交易完成近二十年后，出现了王甲反悔的情况，因此王甲欲利用最权威的司法途径确认其与被告签订房屋买卖合同的行为无效，以达到收回房屋的目的。就买卖双方的主体身份而言，出售人为农村村民，买受人为外村村民。就合同履行的情况而言，出卖人已经交付房屋，买受人已经支付价款且该房屋所有权已经转移。就诉讼的起因而言，该房屋所在土地因房屋拆迁而

44、引发的土地增值价款远远高于当初的房屋出售价格，出售人王甲基于利益的驱动而提起诉讼。因此，对该类合同效力的认定并不能以普通合同效力的认定标准为依据，而应在王甲基础生存条件的保障与缪某某因诚实信用而形成的信赖利益之间找到一个良好的平衡点，从维护社会稳定和保障双方当事人权益的角度出发进行分析和处理。国家有关部门虽然几次出台相关文件禁止城镇居民到农村购买宅基地和房屋，但并未做出禁止农民到村外购买宅基地和房屋的规定。所以，对于本案中缪某某购买外村村民王甲的宅基地房屋合同效力的认定，应当依不同的情形而定。根据最高人民法院 1984 年关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第 56条的规定16，若买卖双方基

45、于意思自治而签订的房屋买卖合同符合合同生效的基本要件，且合同双方就该合同的义务已履行完毕，只在房屋买卖的手续上存在瑕疵，则该房屋买卖合同应认定为有效。若农民在外村购置房屋的主要目地是自行居住，并且购房后已经融入当地生活，如通过合法方式取得了该村的土地承包经营权、在该村内进行个体经营、与当地村民形成姻亲关系等，则无论其是否办理了相关的审批手续，是否依法登记和变更产权手续，只要该合同的签订出于双方的自愿、公平，不存在合同法第 52 条之情形，就应该认定该买卖合同有效。从本案例叙述中可以得知王甲与缪某某在签订买卖房屋协议时是基于双方自愿，且该合同符合法律规定的其他生效要件，王甲与缪某某在该买卖房屋协

46、议的基础上完成了房屋与购房款的交付，缪某某也在 2005 年 7 月 12 日取得了房屋所有权证，且缪某某对该房屋经过了近二十年的实际适用和管理，在此期间缪某某对此房屋已经形成了稳定的管理关系。因此，结合上述最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见之规定，本案例所涉房屋买卖合同应系有效。但若本案缪某某购买外村村民王甲的房屋并非用于自行居住，而是为了囤积、16最高人民法院 1984 年关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第 56 条的规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已经交付房款，并实际使用和管理房屋，有没有其他违法行为，只是双方手续不完善的，应当认定买卖关系有效，但应着其补办房

47、屋买卖手续。”10农村宅基地房屋买卖合同之效力认定炒卖土地或翻建后改为豪华住宅对外出租、经营的，则应加以禁止，该买卖合同的效力也应认定为无效。17排除该项例外，农民购买外村村民的房屋用于自住的合同效力应当参照同村村民宅基地使用权和房屋买卖合同处理。总体来讲，虽然我国农村内部宅基地房屋的自由流转趋势已日趋明朗，但我国目前地少人多的国情依然存在，农村社会保障体系也能尚未完备，国家毫无限制地开放农村内部宅基地使用权转让的条件尚未成熟，农民一旦失去了作为基本生活保障和安身立命之所的住宅及宅基地后，将会丧失基本的生存条件，影响社会稳定。虽然我国土地管理制度正在实行逐步的改革，有关法律也在逐步的完善，各地

48、法院对农村内部房屋买卖合同效力的承认亦日趋一致，但为了更好地保障农民的基本权益与农村社会经济的发展，相关必要的限制亦有其存在的合理性。五、我国农村宅基地房屋买卖制度之思考（一）我国农村宅基地房屋买卖的立法缺陷基于我国农村宅基地使用权的福利性质，从该项制度实施之初开始，国家相关法律和政策就对农村宅基地使用权和宅基地之上建造的房屋的流转作出了严格限定。然而，随着近年来我国社会经济的发展与人地矛盾带来的土地价值的攀升，农村土地的价值也显得越来越重要，这也导致了我国农村宅基地房屋的市场交易量的不断增加，反映在司法层面上的该类纠纷也在不断的增加之中。但司法实践中，各法院在处理该类问题时并未能达成一致意见

49、，究其原因，可归纳为以下几个方面：1、农村宅基地房屋买卖主体地位不明确我国农村宅基地房屋买卖的出售人是确定且唯一的，即农村村民。但就买受人而言，恰好相反，它分为本集体经济组织成员、城镇居民、非同一集体经济组织的外村村民。对涉及本集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定，理论与实践已基本趋于一致性的承认。对城镇居民购买农村房屋的效力认定，理17刘子平、梁塑梅： 农村土地纠纷新型典型案例与专题指导，北京：中国法制出版社，2009 年版，第 187页。11西南政法大学硕士学位论文论与实践亦基本达成一致性的否认。唯独涉及非同一集体经济组织农民间的房屋买卖合同效力缺乏相应规定，司法实践中也未达成一致

50、的处理意见。就我国目前已有的相关法律规定而言，并没有将非同一集体经济组织农民之间的宅基地房屋买卖行为加以明确的禁止，虽然司法实践中有部分法院在处理类似合同纠纷时，会以对土地管理法内容的理解得出的相关禁止性结论为依据，但这样的结论只是限于理解的范畴，就条文的具体规定而言，并没有直接涉及，所以一定程度上以该结论判案并不准确。在无法律明确规定的情形下，虽然国务院办公厅相继发布了一系列相关文件，但这些相关规定都未涉及到关于非同一集体经济组织的村民之间房屋买卖的行为。司法实践表明，非同一集体经济组织农民间的房屋买卖纠纷已然成为了整个农村房屋买卖纠纷体系中最重要的组成部分之一。然而，由于现有法律规定的缺位

51、，非同一集体经济组织农民间房屋买卖的主体地位难以确定，导致近年来审判实践中对该类房屋买卖行为的法律适用问题存在诸多争议。2、我国农村房屋买卖的相关法律规范不统一就目前我国相关法律规定而言，对房屋买卖的规定几乎都集中于城市房屋的买卖，对农村宅基地房屋买卖的相关规定几乎模糊不清。虽然国家政策一直以来都贯行禁止农村房屋与宅基地的买卖，物权法153 条也明确规定18，与我国宅基地使用权有关的行为应遵循土地管理法等相关法律与国家政策的规定。但这样的规定缺乏具体操作性。即使我国土地管理法对农村房屋买卖的规定相对完整，但就法条理解本身而言亦存在模棱两可之处，如土地管理法第 63条规定19，我国集体经济组织所

52、有的农村土地不得以任何形式进行流转或改变其用途，包括宅基地使用权在内的所有农村集体所有的土地使用权都一律不得流转，那在其基础之上的房屋自然也不得买卖。但该法第 62 条又规定20，农民在将其房屋以出卖或出租等方式进行流转后，又向集体经济组织申请宅基地的，对该申请应不予批准。从对该法条内容的理解中可以看出，农村房屋不仅可以买卖，还可以在非本集体组织成员之间买卖，只是农村村民在出卖后不得再次申请宅基地而已。就同一部门法的不同法条之间尚且存在这样相互矛盾的理解，实践中，181920物权法规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”土地管理法第 63 条规定： 农民集

53、体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”土地管理法第 62 条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”12“农村宅基地房屋买卖合同之效力认定还存在最高人民法院合同法解释（一）第 4 条与国务院办公厅发布的相关文件之间的矛盾，各法院之间就类似纠纷处理的不同意见之间的矛盾等，这些相关规定的不统一造成了本就数量较多的农村房屋买卖纠纷更加难以解决。3、我国农村房屋买卖的相关立法滞后于社会经济的发展任何一项法律制度的设计都应与当时经济发展的状况相适应，新中国成立之初，国家为保障我国农民的基本生存权益而实施了农村宅基地制度，该项制度的实施对我国农村形势的稳定与农村

54、经济的恢复产生了重要的作用。但随着社会经济的发展，农村房屋及宅基地已经不在仅仅局限于基本生存条件，更多的是作为当代农民的一项财产资源而存在，农民需要该财产资源能为其增加经济价值，能将该项财产资源作为其重要融资的手段之一。若仍以该制度建立之初的法律理念解决农村房屋买卖纠纷，则明显已经不适合我国当下的经济发展状况了。党的十七大三中全会就曾明确提出：“农民可以通过承包地的转租、入股等形式的流转实现集约经营、规模经营，取得稳定的、长期的土地收益回报。”21从该内容可以得知，农民可以土地取得收益，但我国相关法律法规对农村房屋及宅基地的流转依旧实行严格限制，从而将我国农村房屋及宅基地排斥在市场经济体制之外

55、。然而，实践表明，农村房屋买卖纠纷绝大多数都发生在房屋交易市场之中，法律依旧一律将该类交易予以禁止已经不适应当代社会经济发展的要求，换言之，目前我国农村房屋买卖的相关立法已经滞后于社会经济的发展。（二）正确处理农村宅基地房屋买卖的几点建议物权法立法过程中，各界对农村宅基地流通的争议分歧很大，正式颁布的物权法又没有直接对农村宅基地或房屋买卖问题作出明确规定，这使得农村房屋的买卖合同效力的认定留下了很大的争论空间，面对数量不断攀升的农村宅基地房屋买卖纠纷案件，这样的情形已然不符我国社会主义法治大环境，相关法律制度的改革和完善已经势在必行。本文试对我国农村宅基地房屋买卖制度的完善提出几点建议：212

56、007 年胡锦涛在中国共产党第十七次全国代表大会上的报告。13西南政法大学硕士学位论文1、准确定位农村房屋买卖主体的法律地位房屋是农民的重要财产形式，放宽流转限制将极大地促进农村房屋价值的实现，22与城镇居民强大的购买实力相比我国农民收入普遍偏低，无论是本村村民或外村村民，购买能力都不够充足，因此农民间的房屋及宅基地使用权买卖行为并不具有普遍性，也就意味着这样的行为并不会对集体经济组织的土地产权构成损害或对土地流失造成严重后果，也许正因如此，国务院几经出台的相关文件都并未涉及到农村内部的房屋及宅基地使用权的买卖。因此，将外村村民购买农村宅基地房屋的主体地位以法律的形式予以确认，不仅极大的促进了

57、该类纠纷的解决，还满足了农民改善生活、筹集资金和图谋发展的现实需求，还客观上加强了我国农村内部的交流。在将外村村民购买农村宅基地房屋的主体地位予以明确的同时，也应认识到这样的确认其实就是一定程度上对我国农村内部房屋交易市场的开放。我国是世界上最大的农业大国，农业人口占全国人口之最大比例，农业为国之根本，国家为保障这个最大群体的基本生存条件，实施了宅基地制度，同时为保障农民的此项权利能够持续下去，禁止了经济实力相对强大的城镇居民购买农村房屋，防止因此而形成的农村土地兼并，如若允许对城镇居民的转让，势必与国家当初在农村设立宅基地使用权制度的目的相悖，亦与我国现有的国情、土地制度、政策相冲突。同时，

58、对于关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知和关于深化改革土地管理规定的决定的理解不应局限于政策性文件，可将其认定为对土地管理法第 63 条的具体化，同样具有行政法规的效力，一经违反即视为符合合同法第 52 条之规定，可依此认定该宅基地使用权转让合同的无效。同时应指出，2008 年 12 月 3 日，我国最高人民法院在关于推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见23中指出，我国宅基地制度的实施旨在实现农民居者有其所的目的，它的存在很大程度上保障了农民的基本生存条件，为社会主义农村经济的发展起着不可替代的作用，并与其他包括农村土地承包经营权在内的农村土地制度构建了我国农村的土地管理制度。所以为保障农村土地交易的安全和农民的权益，国家应以法律、法规的形式仅对农村内部2223孟勤国：物权法开禁农村宅基地交易之辩，法学评论，2005 年，第 4 期。2008 年 12 月 3 日我国最高人民法院在关于推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见中提出： 宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当