房地产住宅金融知识

1、第八章 住宅(zhzhi)金融金融很重要，是现代经济(jngj)的核心邓小平共二十二页8.1 住宅金融的相关(xinggun)概念与基本原理8.1.1金融与金融业1.金融的概念金融：货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动(hu dng)。金融机构与金融市场共同构成了金融业。BP271T8-1共二十二页2.金融业的作用筹集和分配资金，促进企业改善经营管理发行货币、组织结算，促进市场经济顺畅运行迅速反映国民经济运转状况，为国家的宏观经济(hn un jn j)决策提供依据灵活运用相关的经济杠杆，参与宏观经济调控共二十二页8.1.2 房地产金融1.特点具有担保的作用具有较高的风险性与

2、效益率政策约束性较强2.房地产金融市场一级市场二级市场3.发展(fzhn)房地产金融的意义增加房地产的资金投入，促进房地产业的有序发展提高居民的支付能力调整银行的信贷结构，优化资产质量共二十二页8.1.3 住宅(zhzhi)金融1.住宅金融信用政府信用商业信用银行信用2. 住宅金融组织普通商业银行专业性金融组织：住房储蓄银行、房地产抵押银行等政策性金融组织：住房公积金管理中心其他金融组织：保险公司、担保机构等共二十二页3.住宅金融市场一级市场二级市场4. 面向单位的住宅融资渠道财政拨款申请房地产开发基金银行信贷发行房地产证券预收款应付款合资建房5.面向个人的住宅融资渠道商业性住宅抵押贷款住房(

3、zhfng)公积金贷款住房储蓄贷款合作建房集资建房典当共二十二页8.2 住宅抵押(dy)贷款8.2.1住房抵押贷款的基本概念1.抵押与抵押贷款（担保之王）不动产-一切具有交换价值的财产贷款合同首付款还款期限（不超过30年）贷款条件分期付款贷款成数提前贷款（风险(fngxin)）拖欠还款取消抵押赎回权共二十二页1. 抵押贷款的特点安全保障性高现实责任心强抵押贷款的政府干预性较多2. 抵押贷款的利率(ll)融资成本管理成本违约几率利率调整通货膨胀因素共二十二页4.抵押(dy)贷款的还款方式一次性清偿法等额付息法等额还款法（优缺点比较）等本还款法（优缺点比较）等额累进还款法气球式还款法5. 抵押贷款

4、的还款周期月供双周供6.抵押贷款与通货膨胀共二十二页8.2.2 住宅抵押贷款的类型1.按照贷款性质划分(hu fn)商业性抵押贷款政策性抵押贷款组合性抵押贷款储蓄性抵押贷款2. 按照贷款利率划分固定利率抵押贷款分段固定利率抵押贷款浮动利率抵押贷款可转换利率抵押贷款共二十二页8.2.2 住宅抵押贷款的类型3.按照还款额划分固定(gdng)还款额抵押贷款价格水平调整抵押贷款4. 按照抵押时序划分初次抵押贷款二次抵押贷款再交易抵押贷款5. 按贷款用途划分商品房抵押贷款二手房抵押贷款家居消费贷款6.其他类型直贷式抵押贷款（超前按揭）接力式抵押贷款循环式抵押贷款共二十二页7. 住宅转按揭主要在二手房交易

5、时用，BP292案例(n l)8. 住宅再抵押BP293案例对本金的再抵押对首付款的再抵押对房产增值部分的再抵押共二十二页政府(zhngf)再度抑制炒楼 二套房贷首付或提至50%18日，住建部部长姜伟新表示，在继续支持居民自住和改善性住房消费的同时，更加严格二套房信贷管理，严格二套房认定标准(biozhn)，抑制投资和投机性购房 共二十二页由“抑制”房价到“遏制”房价，虽是一字之差，却让普通购房者看到了政府打压房价的决心。那么，对于该政策，购房者如何看待？对此，中广网近日发起网络调查(dio ch)，截至今天上午10点，共有2536人参与。房价调控政策由“抑制”到“遏制”的转变，让购房者从疯狂

6、“抢房”状态中冷静下来。本报联合搜房网调查显示，七成多购房者表示将推迟购房计划。超五成购房者看跌楼市预期 共二十二页有多少城市将卖地所得建设(jinsh)保障性住房？ 共二十二页近年来，城市建设蓬勃发展，房地产业开发方兴未艾，城市拆迁已经成为城市建设面临的难度最高、强度最大的工作之一。在拆迁中，由于安置或者补偿不到位，由此也产生了一系列的社会问题。一些本来居者有其屋的居民，在政府拆迁后失去了安身之所。本来足够全家人居住的房屋，在拆迁后得到的安置房却让全家人无法容身，等等。由拆迁产生的问题，已经成为影响城市居民生活质量的重要因素，也成为影响社会和谐的一个重要原因。这些问题的产生，一方面是开发商为

7、了赚取更多的利润，尽量压制补偿。另一方面，也与政府有关。在城市拆迁中，政府扮演的不是服务、协调的角色，而是变成了开发商的“助手”。由于政府与开发商利益(ly)休戚相关，所以，被拆迁户的利益(ly)空间受到了压制。为了维护自身的利益(ly)，争取更多的合理的补偿，一些拆迁户对拆迁进行了抗争，由此也产生了所谓的上访户、“钉子户”。共二十二页专款专用是政府常用的术语。按理来说，拆迁卖地所得，应该用在安置居民上，去建设保障性住房，解决(jiju)居民的住房问题。然而，有多少城市能够将卖地所得用于建设保障性住房呢？而政府将土地出让金首先用于建设保障性住房，是理所应当的。假如全国城市都这样做，我们的住房问

8、题还会这么紧张吗？低收入群体还会为住房问题发愁吗？更重要的是，有了这么多的保障性住房冲击，商品房市场还会那么炙手可热吗？房价还会居高不下吗？ 共二十二页央视：房价将不会疯狂上涨(shngzhng) 买房时机可延后 遏制部分城市房价过快上涨，中央短时间内连下四道“金牌”，最新的一道“金牌”直指开发商囤地、炒地。 12月17日，财政部等5部门出台，进一步加强土地出让收支管理的通知：要求地方政府必须将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，开发商拿地，分期缴纳全部土地出让价款期限，原则上不得超过一年。首次缴款比例不得低于全部出让款的50%。通知规定：要严格按照规定，将土地出让净收益(shuy)的10%

9、，用于补充城市廉租住房保障资金，同时确保足额支付征地和拆迁补偿支出，补助被征地农民社会保障支出。共二十二页12月7日闭幕的中央(zhngyng)经济工作会议中提出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。12月9日，国务院常务会议决定对营业税优惠政策进行调整，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，只在抑制房地产市场的投机行为。12月14日，国务院常务会议决定，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，提出要继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。措施包括：增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房，加强市场监管，大规模推进保

10、障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，这些措施被媒体称之为“国四条”。共二十二页效果(xiogu)取决于地方政府的执行力从2008年到2007年，一直是一边是中央政府在调控，另外一边是房价在疯涨，为什么呢？因为地方政府和房价当中有种种这样的关系，比如说新华每日电讯其实他也评论也说，说遏制高房价关键在于地方摈弃土地财政。海峡导报他对一个消费者的采访特别有意思，消费者说，“你看，一到调控房价的这种政策吧，就很难执行，一到推动房价上涨的这种政策吧，地方政府都会加倍执行。”这透露一个什么呢？就是说很多其实普通的市民对房地产的一些政策他出现了不信任，为什

11、么不信任呢？除了那个动力不足以外(ywi)，还有一个就是现有的很多政策，执行并没有到位，比如说房地产的非常知名的评论员牛刀，他在博客里边就明确地说，说土地两年不开发，就无偿收回，这个政策是有的吧，但是现在有多少被收回了呢？我看到一个统计。共二十二页12个城市里边，2003年到2009年，有超过一半的这个土地，它现在没有进入市场，甚至有30%的根本就没有开发，你收回(shu hu)了吗？没有收回(shu hu)。接下来我们要做的一个非常重要的一个问题就是说，要增加地方政府在执行上的一个动力，同时对现有的一些政策要增加他们必须执行的这样的一些压力。共二十二页内容摘要第八章 住宅金融。金融：货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。增加房地产的资金投入，促进房地产业(fn d chn y)的有序发展。那么，对于该政策，购房者如何看待。房价调控政策由“抑制”到“遏制”的转变，让购房者从疯狂“抢房”状态中冷静下来。在拆迁中，由于安置或者补偿