试论公允价值在投资性房地产中的应用

1、试论公允价值在投资性房地产中的应用摘要：本文首先阐述了投资性房地产的种类和作用；其次对历史本钱形式和公允价值计量形式两种不同计量方法对企业的影响进展深化剖析，并根据统计，分析我国现阶段上市公司的公允价值的执行情况，并指出公允价值计量存在的问题；最后，对公允价值计量的前景进展了展望。关键词：公允价值投资性房地产本钱形式在近年我国房地产价值不断攀升的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的利好影响。但是公允价值计量目前并未被大多数上市公司所采纳，为何会形成这样一种现状，如何对公允价值计量进展改良推广，成为理论界和实务界共同研究的问题。一、投资性房地产及其会计问题一投资性房地产的种类已

2、出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式获得并以经营租赁方式出租的土地使用权。其中企业方案用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业获得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。二投资性房地产的后续计量1、历史本钱形式投资性房地产的后续计量形式主要有两种，即历史本钱形式和公允价值形式。在本钱形式下，投资性房地产应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进展后续计量，计提折旧

3、或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进展处理。2、公允价值形式采用公允价值形式进展后续计量的投资性房地产，企业只有存在确凿证据说明投资性房地产的公允价值可以持续可靠获得，才可以采用公允价值形式对投资性房地产进展后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量形式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值形式进展后续计量。三两种形式下对企业的不同影响1、本钱计量投资性房地产对企业的影响历史本钱计量投资性房地产对企业的有利影响，首先，采用历史本钱形式计量能使企业资产状况稳定，不易进展利润操纵；其次，历史本钱计量形式会使税赋减少。历史本钱计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用历史本钱计量

4、不能如实反映企业的真实情况；第二，企业采用本钱形式计量会影响投资者的利益。2、公允价值计量投资性房地产对企业的影响以公允价值计量投资性房地产对企业的有利影响。首先，能增强企业融资才能，改善企业的资产和负债构造。其次，公允价值计量形式的选择应用能进步企业的会计信息质量。再次，能大大进步企业的当期利润，扭亏为盈。企业在公允价值形式下，不计提折旧或摊销，会使得费用减少，利润增加。以公允价值计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用公允价值计量形式计量，本钱过高。第二，采用公允价值计量形式计量将影响公司的分红政策的制定。二、公允价值在投资性房地产中的运用我国投资性房地产后续计量形式现状分析1、后续计

5、量在上市公司的执行情况分析?企业会计准那么第3号投资性房地产?规定，投资性房地产的后续计量可以采用本钱形式，也可以采用公允价值形式。据统计，在24家沪深两市的房地产上市公司的数据统计中，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值形式计量的却寥寥无几。从投资性房地产公允价值确实定方法来看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。2、投资性房地产准那么后续计量执行情况在后续计量两种形式的优先选择方面，我国的投资性房地产准那么与国际会计准那么差异仍然存在。国际会计准那么?ias40投资性房地产?规定，优

6、先选择公允价值形式对投资性房地产进展后续计量，只有当主体无法在持续根底上对投资性房地产的公允价值进展可靠确定时才采用本钱形式。这是与我国目前会计准那么在后续计量方面最显着的差异。无论是我国所规定的公允价值确实定方法，还是fasb在?财务会计准那么公告第157号公允价值计量?中所构建的“公允价值层次，在本质上是一致的。也就是说，公允价值的获得，首选的是活泼的公开市场报价，假如在目前的市场条件下，公开市场报价不易获得，公允价值确实定那么往往要通过专业评估人士的估价。而我国投资性房地产后续计量形式还不够完善，存在较多问题。3、我国投资性房地产后续计量形式选择现状与我国原准那么体系中历史本钱计量占主导

7、地位相比，新准那么体系引入了公允价值形式，?企业新会计准那么第3号投资性房地产?鲜明地表达了新准那么体系这一重要特点，即允许采用公允价值形式对投资性房地产进展后续计量，而不是单一地采用历史本钱形式。采用两种不同的计量形式对企业投资性房地产进展会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。在房地产大幅增值的背景下，采用公允价值计量方式对投资性房地产进展后续计量可以对财务报表产生有利的影响。通过对上市公司的数据统计，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值形式计量的却寥寥无几，究其原因在于以下几种。首先，采用公允价值计量的条件较严格；其次，在房价出现波动的情况下使得投资性房地产公允价值的变化将加

8、大净利润的波动幅度,容易误导投资者、债权人等众多利益相关者,间接影响企业的市场形象及其股票价格。第三，公允价值获得本钱较高；第四，税赋可能增加。基于以上的理由,上市公司可能出于稳健的考虑而放弃采用公允价值形式对投资性房地产进展计量。而这样的结果显然与准那么制定的初衷相违犯,要使这种状况得以改变,就必须对投资性房地产公允价值计量形式进展改良。三、我国会计理论中公允价值的应用展望对于企业采用公允价值对投资性房地产进展计量的前景,我认为是非常乐观的。虽然2021年受金融海啸的冲击,房地产市场不但不复2022年“井喷之涨势,还陷入了近年来少有的“寒冬,但是采用公允价值形式对投资性房地产进展计量是我国经济开展趋势的必然要求。采用公允价值计量形式是进步会计信息相关性的要求，符合投资性房地产的特点和本质，也表达了我国会计准那么与国际会计准那么趋同，更是房地产市场和估值技术开展的结果。因此我国要进一步完善与国际趋同的会计准那么体系,进步会计信息质量,就必然要推广和鼓励采用公允价值计量形式。：1袁锦霞.公允价值在投资性房地产会计准那么中的运用分析j.财务会计20216总第327期.葛家澍.关于公允价值会计的研究面向财务会计的本质特征j.会计研究2021(5).王晓.关于公允价值在会计核算中计量问题的讨论j.咸阳师范学院学报.2021(24).肖春芬,荆乃彬.浅谈公允价值