德州某花园项目研究报告

1、 德州鲁班御景园项目报告第一部分分：市场场分析篇篇德州房地地产市场分析第一节 德州州概况德州市位位于山东东省西北北部，是是鲁西北、冀东南地区的区域中心心城市。下辖11个县县市区，1个经济济开发区区，1个商贸开发发区，人人口5550万，面积1万余平平方公里里。德州州建成区区面积近50平方方公里，人口近近50万人人。德州历史史悠久，属龙山文文化发祥地之之一，距距今已有有40000多年年的历史，秦秦汉以来一直为历历代州府府县衙驻地。德州区位位优越，北北倚京津津，南靠靠济南，西西接石家家庄，东东连青岛岛，有着着“南北借借力、东东西逢源源”的地缘优优势，自自古就有有“九达天衢”、“神京门户户”之美誉。德

2、州交通通便利，京沪、德石、济邯三条铁铁路在这里交汇，京福福、青银银、济聊高速速公路和和即将修建德德山东省环渤海高高速公路路、京沪沪高速公公路贯穿全境境，形成成了“1小时可上天天、2小时可下海海、3小时可进京”的交通通格局。德州属暖暖温带大陆性季风气气候，四四季分明明，干湿湿季节明显，光照照充足，年平均均气温133.1，无霜霜期2220天，年平均均降水6600毫毫升，适适宜多种种动植物物生长。 德州物物产资源丰丰富。已已探明石石油储量2亿吨，天天然气储储量15亿立方米米，煤炭炭储量9.55亿吨。水水资源丰富富，地下下水年可可开采12.4亿立方米米，年可可引黄河水255亿立方米米。丁庄庄、丁东东等

3、平原原水库库库容1.008亿立方米米，调蓄2亿多立方方米。 德州州工业发发展情况，全市已已形成纺纺织、机机械、电电子、化化工、建建材、食食品等88大门类类25个行业为主的的工业体系。截止220022年末，全市规规模以上上工业（全部部国有及年年销售收入入5000万元以以上的非非国有独立核算算工业企业）8622家，资资产合计4155.3亿亿元，完完成增加加值1299.666亿元，实现现产品销售收入入3833.6亿亿元，实现现利税52.9亿元，利利润29.9亿元，工工业经济济效益综合指数1499.4%。全市市利税过过千万元元的企业业达到84家家，其中中有4家家企业利税过亿亿元。棉棉纺、建材材、地毯毯

4、、玻璃璃钢、太阳能热水器等等已发展成为全国重要的的生产基地，中高档档棉纱、棉布布、羊绒绒制品、空心玻玻璃砖、液压手动泵、数控机床床、地毯毯、手工工艺品、汽汽车消声器、太太阳能热水器、小五金金、刹车车片、木木糖醇等等一批知知名品牌牌畅销国国内外。 德州州农业发发展情况，全市市农业人口口4255万人。农业已形形成粮棉棉、瓜菜菜、畜牧牧、林果果、水产产、花卉卉6大主主导产业业和牛、鸡、菜、瓜、枣枣、蛋、鱼、蚕、花9大大主导产产品，是是国家重要要的农副产品基地地。畜牧牧业已成为全市的的一大支支柱产业业，被国家列为全国6大秸秸杆养牛示范范区之一。20002年，全市大大牲畜存存栏2144万头，蔬菜菜种植面

5、积2744万亩，粮食食总产3117万吨吨，平原原、禹城城、乐陵、齐河4县市被确确定为全国粮食大大县（市）。棉花花是全市市传统优优势产业业，夏津津、武城城、宁津津、齐河4县被定为国国家棉花花大县。近几几年来，全市市把农业业科技园区区建设作为科技兴农农的突破破口，积积极引进农业业新技术、新品品种和高科科技人才才，“农业科技技创新园”先后后被中国国农业科科学院列为全国农业业科技创新唯一一试点单位、被被农业部列列为科技示示范园试试点单位、被被国家农业开开发办列列为全国高产高效农作物栽栽培示范范点。德州州商贸发发展情况，德州州历史上就就是鲁西北、冀东南商品品物资集散中中心，是是晋煤东东运、东北木材材南下

6、的的中转站。市市区内有27条铁铁路专用线，各类仓储储设施2555万平方方米。已已成为煤炭、木材、建材、粮食、蔬菜、布匹、服装等等重要商商品的区区域集散散中心。近年来来，先后后建成粮粮食、蔬蔬菜、黄黄牛、禽禽蛋、花花卉、调调料等100大专业业批发市场。商贸型城市市已见雏雏型。德德百、黑黑马、扒鸡、龙马金建建、古贝贝春、环宇6家企企业进入了了全省流流通行业业重点企企业行列；“中国武城辣辣椒城”投入运运营，鲁北木材材市场及神马物贸集团木材市市场被评为“中中国木材明明星市场场”，庆云商品品城被列列为全省重重点培育育的批发发市场。目前前，全市市各类市场共7722处，其中中年交易易额超过亿元的的87处。全

7、市市十大商商品流通通部门(集团)完成成销售收入入1711亿元，全市市城乡集市贸易成交交额达到3511亿元。德州州金融业业发展情情况，德州州市初步步形成了了以国有商业性银行为主体、政策性性和商业业性金融融相分离离，保险险、信托托、合作作金融等等种类齐齐全、功功能互补补的金融融机构组组织体系系。20002年年末全市市金融机机构各项存款余余额3499.4亿亿元，贷款余额2899.044亿元，全全年现金收入入13002.999亿元，现金支出出13330.228亿元，货币币净投放放27.3亿元。全全市证券经营机构2处，股民民4.112万户户，客户保证金余额1.001亿元，年年交易额额24.96亿亿元。

8、德州城城区房地产行业发展现状德城区目目前人口口56.82万万人，区区划面积为5339平方方公里，人口密密度为10554人/平方公公里，是是各县市人口口密度最最高的。成立地地级市10年年来，德州州经济蓬勃勃发展，GDDP连年增长，呈不不断上升趋势势，20003年德德城区实实现国内内生产总值值（GDPP）39.73亿亿元，按按可比价价格计算，增增长22.6，是六年年来增幅最最高的一一年，人人均首次次突破770000元大关关，达到70669元。其中，第一产产业增加加值3.882亿元，负增长-299.1；第二二产业增加加值18.56亿亿元，增增长9.66；第第三产业业增加值17.35亿亿元，增增长7.

9、33。固固定资产产投资20003年完完成5.29万万元，比比上年增增长98.39，其中中房地产产投资开发发额为11.422万元，比上年年增长27.8。德州市房房地产业业起步较晚晚，20000年完完全取消消福利分分房和集集资建房后后商品房房市场才得到到大力发发展，一一时间开开发量大大幅增加加，房价价上扬速度较快，市市场秩序不不规范。从房地产产的普遍遍发展规律来看，一一个城市人人均GDDP的增增长、城镇居民人人均可支支配收入入的提高高、伴随随着城镇化进程加快快而产生的城城市人口口的激增增、新区区的开发等等等因素都都会对当当地房地地产市场发生较大的影影响。结合德州州实际情况，目前前我司认认为，德德州

10、的房房地产呈现以下特特征：房地产投投资量连年增长，建设规规模连年突破破自19997年来来，德城城区房地产投资总额额连年增增加，其其中20001年年完成投投资1.773亿元，比比20001年增增长73；20002年年投资扩扩大到2。55亿亿元；20003年年已达到3.226亿元，预计计20004年将将高达5亿元。20011年、220022年、220033年施工工面积分别为200.177万平方方米、223.118万平平方米、29.61万万平方米米；20002年年比20001年年增长14.9，20003年比比20002年增增长了27.8。开发区、新区的开发带带动房地地产投资目前市中中心德城城区可供开

11、发发土地越越来越少，且相应应的土地地价格也也日益趋趋高，加加之政府府在新区区开发建建设初期给予特别优优惠的土土地出让让政策，势必会导致开发商的的投资倾倾向东移，新新区房地产市场的繁荣指日可可待。据据市场资资料显示，德德州市中中心房价价自去年年至今，上涨了近3000元/。房房价的上上涨促进了消费者对房地产业业投资的兴趣，尤尤其将目光锁定在具具有较大增值潜力的的区域。一一般而言言，开发发区都具具有较大的投投资价值，二则相对于市中中心，它它无污染的自自然环境和超超前的市市政规化优势无可可比拟。开发商和和消费者之间的双热效应会给给新区和开发区区带来无无限的活活力。人口增长长使住宅宅需求更更加旺盛盛随着

12、德城城区经济济的发展，市市政府大大力启动动招商引引资，加强强各类园园区规划划建设，国内外诸多企业的入住住，使城城区人口也得得以迅速速膨胀，住房房需求相相应产生。据德城城区控制性性详细规规划，开发区区远期发发展规模模为155平方公公里，城城市人口口为122万人，新区发发展规模模为255平方公公里，城城市人口口将达到到32万万人以上上。按平平均2.3人/户的标标准量计计算，仅仅住宅需需求就在在19.11万万套以上上，而开开发区、新区在在建项目目较少的的供应量量使得这这种需求求更加明明显，这这种需求求又从另另一层面面带动了了老城区区的购房房需求，购房需求求更加明明显。房价会随随着开发程度度的成熟熟而

13、趋高一般来说说，德城区开开发初期期，为刺激投投资，土地地出让数数量多，速度快快，在进进入成熟熟期后，出让速度逐逐渐减慢。大量的的土地出出让势必会造成城区开发发热度频频上升升，新区区的投资价值也逐渐显显出。房地产开开发机会与风风险并存存德城区经经济开发发给各行行各业，尤其其是房地地产业带带来更多多机会。但同同时，风险也相相应存在。众所周知知，德州州市是经经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质质人才缺缺乏，阻阻碍了本本地经济济的快速速发展。据据20004年统计资资料，德德州市人人均年收收入仅为为85668元。经济收入入过低使住住房需求求转变为为有效需需求的份份额也相相对较小。同时，近年来随随着德州州

14、市房地地产迅猛发展的影影响，在此此形势下，市中中心、开开发区的的高档楼楼盘的开发、投投资客对新区、开发区区远景规划的概念炒作作，使德德城区房价与收入比比渐趋偏离离正常轨轨道，房地地产泡沫成成份增加，购房者比比以前更更加理性性，所有有这些因素素对开发发商提出出了更高高的要求求，要求求产品的自自身品质质应符合合市场需求，实行准确的的价格策策略和独独特而具具有冲击击力的推推广策略略和销售策略略。 德州房房地产市场的供需需情况市场供给给情况 20000年年以来，受全国国房地产产大好趋趋势的影影响，德德州房地地产市场场由于市市场空间间的扩大大和政府府招商引引资政策策的引导导，省内内外大型型一流房房地产开

15、开发企业业纷纷进进驻德州州，而且且通过一一年的运运作后，在市场场上取得得了骄人人的业绩绩。这些些企业凭凭借雄厚厚的资金金实力、优越的的管理团团队、先先进的全全程策划划理念和和滚动式式发展的的企业战战略，不不断在强强占德州州房地产产市场份份额，而而德州本本地房地地产开发发企业，由于观观念落后后、人才才匮乏、管理松松散，又又发展多多元化经经营造成成资金不不足，企企业竞争争力不断断下降，市场份份额不断断减小。在在此机遇遇与风险险并存的的形势下下，本土土开发企企业开始始觉醒，慢慢开开始剥离离其它产产业，把把主业集集中到房房地产上上来，并并通过与与强手联联合和出出让股权权等形式式与一流流的房地地产企业业

16、联合，企业竞竞争力不不断提升升，市场场份额逐逐步扩大大 截至至20004年110月，德城区区住宅房房屋施工工面积为为45.61万万平方米米，竣工工房屋面面积399.355万平方方米，竣竣工房屋屋价值为为747765万万元。市场需求求方面伴随德州州经济的的快速发发展和德德州国民民经济的的高速发发展，市市场需求求不断扩扩大，并并且向多多样化、个性化化需求转转变，市市场需求求前景广广阔，有有以下因因素促成成市场需需求扩大大：德州市经经济的快快速发展支撑撑了房地地产业的发展，市市场供给增加；德城区河河东新区、开发区区的规划开开发，城城市化进进程的加加快，拆拆迁量加大大促成购购房需求求增长；随着居民民收

17、入的的提高，增加了了对住房的的需求，导致商品品房价格格的提高高；居民住房房消费观观念改变更新增增大了市市场需求量量；外来人口口的大量量涌入，外地企企业的进驻又进一步加加剧了购房需求求 德州发发展规划对对房地产业业的影响 德州市市总体发发展构想想图 20003年年5月，德州市市市委、市政府府作出“一城三三区、两个东东近”的战略决策，吹吹响了启动建设河东新区的号角。经过过一年多多的紧张张施工，河东新城已已初见规规模。新新建、改改造了新新河路、东风东东路、河河东大街、东方红路、杏杏园路等5条道路，搭起了了新城骨骨架；实实施了长河公园、锦绣川景景区建设，相继开开工建设教教育中心心、医疗疗中心、商务中心

18、、单位综合楼、村民民安置小小区和高档住宅小小区，德州州市行政政综合大楼将将于近日日破土动动工，新新城大开开发。大大建设、大招招商的热热潮正在在兴起，一一座生态态环境优美、设施配套套齐全、现代气息浓厚、充充满生机与活力的的现代化、园林式、生态型的新新城区呼之预出。根根据相关关规划，再建成成河东新城后后，将继继续向东开发发，相继建成经济济开发区区、经济开开发区产产业区两两个功能能区。随随着河东新城的的开发，市市政府的的搬迁，那里里将要成为未来的市中中心的概概念逐步步在德城城区市民形形成，一一方面相相应的楼盘开开放量逐逐步增大大，近来来的新公公开的大盘就是嘉嘉诚房地产开开发的嘉嘉诚尚东东，总建面积在

19、20万万以上，兼住宅宅、商用用、办公于一一体的综综合物业。再就就是开建房地地产公司开发发的新城城市花园园，总建面积也在200万以上上，开发发的产品类型向多多样化发展，多多层、小高高层、独栋、联体别墅兼而而有之，大型会会所、娱乐乐休闲设施也也设计的别有特色色。随着大型型楼盘的开发，房房价也跃跃居市区最高，最高达达到28000元/平方米米。另一方面面，由于于开发区区的环境优美和配配套的逐逐步齐全，购房者的的意向区区域也发生了改改变，由老老市区向新城城区发展。值得注意意的是，随者开发区区楼市炒炒规划、炒炒概念的兴起而产生的令令城区居民不不可接受受的超高高价格，再加上上今年陆陆续产生生效果的的国家宏观

20、经经济政策策，使购购房者比比以前显显得更加加理性，购房客源源开始出现从从开发区区向老市市区回流的的现象。 德州城城区房地产未来发展趋势判断针对目前前德州市市的房地地产发展现状和市市政规划划方案的的相继实实施，我我司预测测将来德德州市房房地产会会向以下下趋势方德州住宅宅供应量趋于饱和，使使房地产产市场平稳发展；由于房地地产市场竞争争的激烈烈，品牌牌竞争将将会成为竞争争的焦点点德州房地地产市场进入规模化和和集约化时代；一些国外外和江南南流行的的建筑风风格，与德州本本地人风风俗习惯、人人文结合的基基础上，住住宅设计计风格将会发发生重大大改变。第二章区域市场分析和和竞争来来源确定定城西区域城中区域区域

21、板板块分析德州城区区地图城中版块块1、区域域概况：范围：东东到德兴北路岔岔河一带带，南到到新华路，西西到迎宾宾路，北北到天衢衢中路此区域为为市政府府所在地地，以市市中心广广场、新湖湖风景区为原点点，向四四周区域辐射。区域内市政、服务配套成成熟，商商业气氛浓厚，出出行购物方便便，2、生活活配套情情况区域主要要商区介绍区域的商商业街主要要集中新新湖风景区周围半径不到两公里的的区域，市市府街、柴市街街、交通通主干道道东方红路城隍隍庙一带的大中中型沿街街商铺与与十字路路口的中中型商场场相互辉映，大大量物业业均建有有沿街商商铺，小区商业步行街街。区域自然然景观：新湖风景景区、世纪广场、人民民公园、中心心

22、广场大片绿地教育设施施：德州一中中、市实实验中学、德城城区电大、德州卫卫生学校医疗机构构：市人民医医院、卫校附属医医院金融机构构：建行、农农业银行行、工商商银行等多多家德州州支行、德州市市商业银银行区域交通通情况：主要道路路由西至东东（由北北向南）三大交通通主干道道东方红路、东风风东路、天衢中中路由北至南南（由西西向东）解放南路路、湖滨滨南路、新湖南南路在建道路路新湖南路路即将拓宽，区域整体体出行更更加方便便。公交线路路情况：德州汽车车总站、火车站公交交枢纽，出出行购物方便便。楼盘开发发情况由于具有有地段上上的无可可比拟的优越性，和可开开发土地地的有限限性，此此区域开发楼楼盘较多多，目前前在售

23、的的有大约约7个，金谷谷园、先锋易居、青龙谭谭小区等，开发发量除了了天衢花花园外，都都不大，在34万方方左右，且价位位在德城城区属于最高的的，基本本楼盘均价价集中在在18000-227000元/平平方米，市中心心的楼盘盘像青龙居、新湖家家园都在24400元元/平方方米以上上。此区域楼楼市发展属于德城城区最成熟熟的区域。城西版块块区域概况况：范围：迎迎宾路以西西、集中中在铁西大道道和东风风西路一一带此区域内内为临近近河北省省，位置置较偏，市市政、服服务配套不不是很成成熟，商商业气氛缺缺乏，出出行购物不便便，生活配套套情况区域主要要商区介绍区域的主主要商业业街主要要集中铁铁西大道道以西，东风西路路

24、黑马大市场附近。区域自然然景观：南运河南南北穿过过此区域，时代花园附近绿地。教育设施施：汽运子弟弟小学、汽运公司职工学校医疗机构构：139医医院、运河医院、德德州肿瘤医院金融机构构：建行、农农业银行行、工商商银行小型型储蓄所区域交通通情况：主要道路路由西至东东（由北北向南）东风西路路、天衢衢西路由北至南南（由西西向东）铁西大道道、运河北路路、运河南路路、公交线路路情况：1、5、7、119、229、22、211、255路3、楼盘盘开发情情况由于位置置上的差差异性，此此区域开发楼楼盘不多多，目前前在售的的有大约约三个，凤凰雅苑苑、时代花园等，其其中时代花园开开发规模模在100万方，凤凰雅苑苑在8万

25、万方，价价位在集集中在116000-18800元元/平方方米，此区域楼楼市发展属于德城城区欠成熟熟的区域。城北版块块1、区域域概况：范围：南南到天衢衢中路、天衢东东路，北北到长庄中路路，天衢衢工业园园，东到岔河河，西到到陵西路路此区域主主要为天衢工工业园区区域，大大型集团团像皇明明太阳能、亚太集团所在厂房地基基本集中中于此。属于正在在开发的区域，交交通便利利，到达达市中心心方便。生活配套套情况区域主要要商区介绍区域的商商业街主要要是沿湖湖滨北路、解放北北路、东东地北路路沿街商商铺，一般般都属于开发的小小区的裙房房和沿街街商铺，商业气气氛正在在随着开发区区楼盘的的增多，人气的聚生生而逐渐渐形成。

26、区域自然然景观：苏禄王墓墓风景区、植物物园。儿童乐园。教育设施施：德州十中中、经济济学校、教师进进修学校、山山东省公路路技工学学校等医疗机构构：市立医院院、市妇妇幼保健健所金融机构构：建行、农农业银行行、工商商银行等区域交通通情况：主要道路路由西至东东（由北北向南）共青团路路、北园园路、果果园路由北至南南（由西西向东）湖滨北路路、解放放北路、东地北路路公交线路路情况：21、44、100、199路等3、楼盘盘开发情情况此区域属属于正在在开发的区域，尤尤其是天天衢开发发区内，可开发发土地多多，开发发楼盘较较多，目目前在售售的楼盘盘有贵都花园、天宝家园、鑫嘉园、天花花锦绣园园、岔河河小区二期（紫薇园

27、园）等100个楼盘盘，价位位在1440022000元/平方米米之间。此区域楼楼市发展属于德城城区正在逐逐步走向向成熟的的区域。城东开发发区版块区域概况况：范围：岔岔河以东东一带、属于河东开开发区，北到果果园路、南南到横河，东到京福福高速公公路。此区域主主要为规规划中的的河东新城、经济开开发区区区域，未未来市政府府迁移地，未来的新市市中心。生活配套套情况区域主要要商区介绍区域的商商业街主要要集中在在晶华路、东方红路、湘湘江路周周围，商业气气氛在比比如凯元温泉度假假村，凯凯元山庄庄周围已经形成，沿街商商铺较多，商业气气氛正在在随着良好好的规划划前景、未来市中心心概念，开发发区楼盘盘的增多多，人气气

28、的聚生生而逐渐渐浓厚。区域自然然景观：未来规划划的河东风风景区，锦绣川景景区，长河公园、东方寓乐园园景区。教育设施施：耀华学校校、德州州同济中学、三维策划设计计学校等等医疗机构构：糖尿病甲甲亢研究所、金融机构构：中行德州州开发区区支行、中国人民银行德州州中心支支行、农农行开发区区办事处区域交通通情况：主要道路路由西至东东（由北北向南）果园路、北园路、天天衢东路、东方红路、1004国道由北至南南（由西西向东）河东街、新兴路、晶晶华路公交线路路情况：5、9、17、18、26路路等楼盘开发发情况此区域属属于河东开开发区河河东新城版版块，未来的现代化园林式生生态型新城城，未来来市政府府搬迁地，新新的市

29、中中心，区区域内可供开发发土地多多，开发发楼盘较较多，且且多位德德州知名名房产开开发商开发的、15万万平方米米以上的的大盘，像目目前在售售的嘉诚诚尚东、新城市市花园等10个楼楼盘，价价位属于仅仅低于于市中心心的，在/平平方米之之间。此区域楼楼市属于德城城区正在逐逐步走向向成熟。最有潜潜力的区区域。城南版块块区域概况况：范围：新新华路以南南，岔河河以西，南运河以东2、生活活配套情情况区域主要要商区介绍区域的商商业街主要要集中在在新华路、新新领路、新新河路、解放南南路、湖湖滨南路周周围，特别是沿新新华路一带商业气氛浓厚，沿沿街商铺铺较多，人气旺足。区域自然然景观：嘉诚景园

30、园、阳光花园沿线风景区教育设施施：财贸经济济学校、大拇指指幼儿园园、铁中医疗机构构：德州市铁铁路医院、亚太国医院、金融机构构：于官屯农农村信用用合作社社、德州州商业银银行等区域交通通情况：主要道路路由西至东东（由北北向南）新华路、新领路、新新建路、新河东东路由北至南南（由西西向东）解放南路路、新湖湖南路、湖滨南路公交线路路情况：3、6、8、110、117、118、220、225、226路等等3、楼盘盘开发情情况此区域属属于城南南版块，开发楼楼盘大多多集中在在新华路段，再南就就是嘉诚诚开发的的嘉诚景园、山东联联兴集团开发发的联兴嘉和和居，区区域内可供开发发土地不不是太多多，开发发楼盘有有限，且且

31、多位德德州甚至至山东的知名名房产开开发商开发的、价位属属于仅仅低于于中等的的，一般般在1110024000元/平方米米之间。此区域楼楼市属于德城城区离市中中心最近近的、较较为成熟熟的区域。竞争个个案分析析本报告主主要选取了20004年年下半年年销售或者者对外公开的一些些具有代代表性的的楼盘“阳光花园”、“凤凰雅苑苑”、“时代花园”、“联兴嘉和和居”、“贵都花园”、“嘉诚尚东东”、“新城市市花园”、“嘉诚景园”、“天花锦绣绣园”等作为德城区的代表表个案。1、个案案规模单位：万万平方米米说明：德州市目目前开发发除了阳光花园有小高高层外，主主要是多多层物业一般总建建筑面积积都集中中在515万万M2之

32、间，规模最大大的位于于开发区区城东版块的嘉诚尚尚东、新新城市花花园。总建面积20万万M2之多。2个案价价格说明：价格基本本在16600-24000元/M2，市中心心区域的价价格要比比城南版版块的价格格要高大大约3000-4000元/M2。均为为毛毛坯房源源。新推出嘉嘉诚尚东东尽管属于开发区区河东版块，除了了本身的的品质稍好外外，销售中又又过多的渲渲染了河河东开发发区远期期规划的概念，有有一定的的炒作成成分存在在，价位位初步定定在28800元元/M22之间，目前前虽然还未开盘，但但预定已经接近400。3个案主主力户型案 名主力面积积（平方方米）阳光花园园一房522577二房777999三房111

33、71155凤凰雅苑苑一房 669二房722988三房10021140时代花园园一房488二房777-888三房9881331联兴嘉和和居二房900-1000三房 1110-1400贵都花园园二房：1100三房：1130嘉诚尚东东二房800-1000三房1000-1150天花锦绣绣园三房1330嘉诚景园园一房444二房：770-990三房：1100-1400说明：二房700-1000，三三房10001130平平方米的的在区域中大大量的出出现；一房设计计多在444600之间，且不不多。整体客源源中不同同从业者对于面积的需求求差别较较大，像中中层管理者者、高层层管理者者、私企企老板的的需求都都集中在

34、在面积较较大的2、3房，而高科科技从业业者的需需求则集中在在130平方方米以下下，多数数在801200平方米米的2房房、3房房，所以以德州市市的户型需求求也是多多样化的，发展商只只要进行有针对对性的定定位，不不仅能够避免恶性竞争，同同时也能找找到自己己的发展机会。4个案去去化情况况说明：大多楼盘盘均在今今年下半半年开盘盘销售，目前尚尚未公开销销售的只只有“嘉诚尚东东”。总体去化化状况良好好，大部部分20004年年下半年年同一时时间开盘盘的楼盘目前前去化率率在700-855，说说明多层产产品在德德州市场场接受度度高，发发展前景景乐观。品质稍高高的楼盘盘“嘉诚尚东东”，目前前尚未开盘，就就预定40

35、，说明目前前市场上对高品质、高品品味的楼楼盘认可可度最高高，价格格因素对对一部分分客源特特别是高端端客源抗抗性不是是很大。结论：通过理性性的分析析我们可以看看到，德德州地产产有着良良好的升升值潜力、人文资资源，同同时还有稳定和发展的客客户资源，这些客户对对德州楼市的成成熟发展有着着很强的的信心，同时他们自己有有着良好好的前景景和收入入预期，各各个发展商商都有着着较大的发展空间。所以德德州目前前开发的产品不论是小高高层产品还是多层产产品，它们都有有各自彼彼此重复复的目标客源，市场接受度度都在随随着德城城区未来的良好好发展规划前景景，而进进一步得得到提升升。第二部分分 项目分析析篇第一章项目概况项

36、目经济济指标规划总用用地面积积738800mm2总居住户户数5100户（一期期）总建筑面面积10033220m2容积率=330个/1000户项目简介介本项目地地块为住宅宅用地，可建多多层或小高高层。地块原为德州财贸贸经济学学校，尚未拆迁。东部为运动动场，以以及破旧旧平房，土地平平整；中中部为教教学楼，西部为为综合试验楼楼，西部部南侧为为空地。西临新湖南南路处为为学校大大门。本项目地块总总面积1099.8亩亩，一期期开发东东侧运动动场及南南侧操场，计45亩。地块基本呈呈长方形，东西长4022米，南南北长1966米；西西南角地地块凹入一一东西65米米，南北北1055米的长长方形。本地块块通过公开拍

37、卖方式取取得，价价格566.5万万元/亩亩。地块权权利人为德州市市鲁班房地地产开发发公司和和德州双双企集团，两家公司司共同开开发本项目。地理位置置本案位于于德城区区城南区域，原原为德州财贸贸经济学学校，北北至山东东德州烟烟草有限限公司，新河东东路；东到山东联联兴房地地产开发发有限公公司目前前开发的联兴嘉和和居，南南到东仓仓路，西西到新湖湖南路。周边环境境项目西北北角是山山东德州烟烟草有限限公司的的厂房，博博文平价价自选商场，南面面有德州州市玻璃璃钢制品总厂厂，大拇拇指幼儿儿园，中中国石化加加油站，另外，晶华集团运输输用的一一条铁路运输货货运线穿穿过南面，离本案案不远。东面通过联联兴嘉和和居是交

38、交通主干干道湖滨滨南路，德州晶晶华集团振华玻璃公公司、德德州向阳阳起重安安装有限限公司等等知名企企业均坐落落在湖滨滨南路上。目前西西面新河河南路正正在准备备规划拓拓宽，其直直通市政政府中心心区域。南南面不远远的向阳南路附附近基本本未成型型，也在在规划中。宗地交通通条件本案西面面通过联联兴嘉和和居濒临临德州的的交通主主干道湖湖滨南路，西面的的新湖南南路准备备再拓宽，届时江直直通市中中心，交交通便捷捷。主要要公交线线路有8路路等。周围市政政配套设设施周围有新新华街道办事处计划划生育服服务站、大大拇指幼幼儿园离本本案1000米；博文平平价自选选商场、装饰材料精精品大市市场离本案案3000米；解解放南

39、路路小学、铁路小学、商业幼儿园、铁路中学离本案案4000米远。第二章项目SWOOT分析析优势分析析地块位于于城南区区域，且且东临交通通主干道道湖滨南路，南面为为规划中中的向阳阳南路、东仓路段段，西临临可同市市中心区区域的、待拓宽宽的新湖湖南路，地理位位置优越，具具有明显显的增值空间。小区占地地1000多亩，规模在周周围属于较大的，且地块块相对比较规整，规划较较易分割割及形成成中心景景观区。发展商*公司司为公路局局下属实实体，政政府信誉誉，诚信保证。项目设计计特邀建建筑设计计研究院院进行整体体规划设设计。该院规划设设计方面面在国内内具有较高权威性小区营销销策划拟聘在在行业内内具有丰丰富实战战经验

40、的的俊豪地地产来进进行全程程代理策策划，全新新的营销销服务理念，全程的的客户服务体系会有效促促进项目的的营销推广广及利润润最大化化的实现现。小区物业业管理还在筹划之中中，计划划将邀请专业业的物业管理公公司担任任物业管理顾问问，为小区业主提提供管家家式的标标准物业服务。此举可使本本项目具有有较强的市市场竞争争力。劣势分析析处于城南南区域，周周边公交、购物、医疗疗等服务设设施还不够成熟,有有待完善善。西面新湖湖南路正正待规划划拓宽，南面面待规划划路段未未成型，且环境较差，对购购房者势必造成成心理抗抗性。小区南临临财贸学学校教职工宿宿舍，整整体形象象较差，影影响小区南向景景观。小区要考考虑部分拆拆迁

41、户回迁，安置置居民素素质不高，将来业业主会对此比比较挑剔。物业管理理顾问公司司尚未确定定。房地产市市场刚刚刚起步，项目在产品设计中涉涉及新产产品应用时，要考考虑到市民民的接受受程度，对于项目自身身档次的提提升，略略有影响响。市场机会会点目前德州州南部的的楼盘供销两旺，已逐步步形成居居住区和消费热热点。据德州本本地情况况，主力力宣传媒介较少，市市民对媒介的的关注度不不高，使使项目在宣宣传过程中中，受一一定影响响。本区域房房地产市场处在发展阶段，整整体营销销实力不不强，给给项目预留的发展、发挥挥空间较大。现市场的的房价略略高出市市民的承承受价位位，据调调查，市市民对本项目的预期价位位认同感较强，为

42、本项目打入入市场奠定了了良好的的基础。与本项目目所处区区位、特特质相近的的可竞争争楼盘较较少，可可抓住市场机会点，积累有效效客户。市政府对对城南区域的新新城市规规划，使使此区域的房房地产开开发前景景明朗化化。市场威胁胁点项目紧靠靠联兴嘉和和居项目，与之相比比在价格格上不具具有竞争争优势；阳光花园园及风景沿线楼楼盘开发发品质在本区域属于较好产品。阳光花园园的大盘模式已已在当地得到到部分人人的认可，形形成一定定的“口碑效效应”；项目南部部开发的属于市政政拆迁经经济适用用房的低低价格竞竞争优势势，不可可避免对对本案造造成影响响。项目市市场定位依据客户户需求的的开发思路路定位图：德州州地图从图中我我们

43、可以看看出，项项目所在在区域正好好位于市市中心版版块和河东开开发区板板块两个个高价格格板块之间，而项目所在在区域价格格由于没有新增增供给，区域形象象不佳，所以成成交价格格非常低低，属于典型型的价格格洼地。对自身潜潜质的分析析对住宅区区评价的的一个重要指指标是：什什么区域？什么环环境？出出行交通通时间？区域方面面：本区域处处于城南南版块区区域，属于紧挨市中中心最北北区域，西西出口濒濒临新湖湖南路，拓宽后将直达德城区市中心心心脏区区域，尽享市中中心的繁繁华，车程距离离不足55公里，；东面穿过联联兴小区为交通通主干道道湖滨南路，避开主干道道的噪音音喧嚣，闹中取静。本区域开发的较成规模的楼盘盘不多，只

44、有嘉嘉诚景园和阳光花园两两家，其其余都是是开发量不不到5万万平米的的中小楼楼盘或市市政拆迁迁建房，且都大大部分接接近1004国道，属于德城城区最南区域，价价格是最最低的，缺少竞竞争楼盘盘。另外外，此区区域价格格较市中心心28000元/平米，和河东东开发区区26000元/平米要要低，具具有绝对对的价格格竞争优优势。所所以本项项目区域楼盘开开发价格格还有很大大的上升升空间。环境方面面：通过新湖湖南路可可直达市政府府中心广广场、世纪广场、新湖湖风景区，不足足5公里里。交通方面面两大交通通主干道道新湖南南路（规规划）、湖滨南路分分布在小小区东西两侧，交交通便捷捷。南面的道道路规划划后将与另一一条交通主

45、主干道向向阳南路连通，届时时三大交交通主干干道将充分发挥挥出行便便利的巨巨大交通通优势。结论：地地块所在在区域，外部居居住环境境舒适，具有广广阔的发发展潜力力，具有有建设成成为中高高档住宅宅区的可可能性。产品概念念建议 (1)开发中低低档的产品由于项目目周边竞竞争楼盘盘不多，或濒临临1044国道，位位置最南南，或是是一些拆拆迁建房，售价大大约在12000元/平方米米以下，如果我我们产品定定位于中中高档产产品，将会会受到周周边这些楼盘低价价的价格格冲击，考虑本因素素，我们们可以采采取成本本定价策策略，按按照成本本价格加加上开发发商一定定预期利润作为售价，开发周期期一次性性开发以便便最大的的节约成

46、本本。优点点：简单单易行，能够获获取一定定利润 缺点点：没有使利利润最大化化 ，流流失了部部分利润润(2)开发中高高档的产品 根据前前面对项项目区域潜质分析，我们可以得得出项目所在在区域是极具发展潜力力，并且具有有成为中高档住宅区的可能能。且定定位中高高档产品能能使开发发商利润最大化化，拟定本项目可以以分二期期开发，第第一期先先开发项项目东部地块，东部地块规规则，土土地平整整，易规规划。且且通过联联兴嘉和和居毗邻邻湖滨南路，出入口口设计等容容易规划划；从开发发规模和和立面上上与联兴兴嘉和居居形成对对照，使使消费者近距距离地亲亲自感受受到项目的差差别性和对比性，从心理上上使顾客认同本产品的高高质

47、量而愿愿意支付付高价值值。二期期待学校拆迁进进度、西西面和南南面道路路的规划划完善后后，和一一期销售进展情况而定。优点：能能够额外获取一定定利润，并能提升升开发商形形象。缺点：时时间拖延延。对比两种种策划方案，从实现现开发商商利润最大化化考虑，我们建议：本项目定定位于德德城区具有相相当亲和力力的、高高性价比比的特色色楼盘！主力客户户群定位位客源构构成情况通过我司司对德城区各个版块在售和和已售完完的楼盘盘几次针对对性的问卷调查，初初步得出出了以下下客源构构成情况：根据市场场调研，目前德德城区购购房者主主要集中中在三个个不同的的受众群群，按购购房的目目的来区区分，他他们分别别为解决决基本居居住需要

48、要的；改改善居住住条件换换房的；注重生生活品质质、追求求生活情情趣的。中低层面面解决基基本生活活需求的的购房者者（占115）政府机关关、事业业单位青青年公务务员企业中青青年职员员老市区政政府机关关、事业业单位青青年公务务员老市区企企事业单单位青年年职员B、中层层及中层层以上改改善居住住条件的的购房者者（占660）政府机关关、事业业单位中中层管理理者企业中高高层管理理者企事业单单位中高高层企事业单单位青年年职员私营个体体业主C、中上上及上层层追求生生活品质质和生活活情趣的的购房者者（占335） 私企成成功人士士 高级管管理层政府事业业单位高高层客源描述述中低层面面解决基基本生活活需求的的购房者者

49、：多为外外地来城城区工作作不久或或极少部部分拆迁迁户；年龄大大约在225-335岁之之间，收收入较同同龄人稍稍高；主要购购买力在在总款11018万万，面积积801200之间间。中层及中中层以上上改善居居住条件件的购房房者多为政政府机关关及效益益较好的的企事业业单位的的中层及及中层以以上和创创业初有有成就的的中青年年层。随着小小孩的成成长和生生活条件件的逐步步改善，换房改改善居住住条件的的愿望越越来越强强烈；年龄段段集中在在3545岁岁之间；有稳定定高收入入，经济济上有一一定积蓄蓄，注重重生活舒舒适性，对物业业要求较较高，追追求更高高的生活活质量，舍得花花钱买服服务主要购购买力在在1830万万，

50、面积积在12201600之间间，属二二次置业业；注重实实用性，对房型型设计、楼层选选择、地地段位置置、配套套完善、社区规规模需求求较高。中上及上上层追求求生活品品质和生生活情趣趣的购房房者年龄多多在455岁以上上，在商商海征战战多年，有一定定的经济济实力，属于二二次获多多次置业业。对工作作生活环环境，周周边绿化化环境，人文氛氛围有较较高要求求，追求求高生活活品位，体现自自己的人人生价值值；对住房房要求面面积在1180或以上上。目标客源源定位及及挖掘通过以上上可以清清楚地知知道，目目前德城城区的主要要购房者集集中在企企事业单单位中层以上的的管理者者、政府府公务员员、和私私营企业主这几部份群体上上

51、，结合本项目的市市场定位和和产品定位位德城城区高性价价比的、具有平平和力的的特色楼楼盘，所所以本案案的目标标客源是是以下这这部分人：私营企业业主生意意越做越越好，住住房条件急需需改善，强调居住的的环境舒适适性和物物业管理的的周到性性；政府中层层以上的的公务员员工资收入不不高，但但灰色收收入不少少，二次次置业意识浓厚；各企事业业单位的的中层管理者者对周围环境、人文氛氛围、生活活环境有较高要求求，事业业初有所所成，收收入较高。企事业高高层管理者者和决策者不关心房子子的价格格，追求求最高的的生活品品味，生生活品质质，已有有两套住宅宅，还在寻找市区最有特特色、知知名度高高的楼盘盘，以体体现和自己己相符

52、的的身份。第四章项项目整体体建议 整体规规划布局局建议本项目的的整体布布局遵循循“因地制制宜”的原则，所有建建筑物都都依循地地块周围的现存建筑筑和人造造地块形状而建。因此,本项目在布布局上可可适当作局部部性梯度度跌落、错落有致致的格局局。从微观角角度考虑虑，地块呈较规则则的多边形，规划划较容易易，根据据这一特性性，可将将地块划分为多个个住宅宅组团来来开发，建议高层公寓沿沿南面排排布，这这有利于于割断南部平平排平房房的视觉觉带来的的反面影影响，地块北侧和西侧以多层为为主，多多层中部分分按采光光效果和和栋间距布布列部分分小高层层，形成成错落有致致的感觉觉；建议中间的试验楼楼不予保保留，此此区域可建

53、建成中心心地带的绿化组团及中中庭景观观，既保障各各单元的采采光、通通风等重要要物业条条件，又又提供了了开阔的景景观视野，其所体体现的是生生态建筑形形式和健健康家居居的生活活理念。从单体建建筑来说说，为了降低低小区建筑覆覆盖率，增大绿绿化景观面积，提升升项目整体体品质形象，建议在满足上述述布局要要求的基基础上，留留出足够够的土地地资源用于于绿化景观的建设。 建筑风风格及建建筑形式式建议本项目建建筑风格格及建筑筑形式遵遵循的总总原则为为推陈出出新，引引进新的的设计理理念，品品有别于于其他现现存楼盘盘，有新新意、有有趣味，这样才才可具有有市场竞竞争力。几种可供供参考的的建筑立立面和建建筑形式式我们建

54、议议，本项项目的建建筑风格格应与自自然景观观相协调调，以现现代风格格为主调调，借鉴鉴江浙一一带的风风格，加加以简约约、流畅畅的建筑筑线条及及极富现现代的符符号（如如：外飘飘窗、整整体外窗窗框等）和建筑筑色彩，使整个个社区呈呈现出建建筑与自自然的对对话，人人与建筑筑的切合合，自然然与人的的融合，三方面面的完美美统一，和谐共共生。建筑形式式：外立面力力求简约约、大方方，暖色色调为主主，具有有亲和力力，线条条流畅，加大采采光面积积。江浙一带带颇为流流行的的的立面风风格 屋顶顶在做好好防水、隔热的的同时，运用现现代感的的建筑符符号形成成建筑的的肢体语语言，使使整个建建筑显得得飘逸、流畅。靠近中中央景观

55、观区的单单元可在在景观朝朝向上做做观景封封闭阳台台，在强强调人与与自然对对话的同同时，更更多的创创造经济济效益； 因本本小区所所针对的的客户群群年龄跨跨度较大大，建议议社区建建筑色彩彩的主基基调采用用稳重的的米黄或或砖红色色的暖色色调，不不同组团团可添加加不同色色系的附附属色，可在土土黄、天天蓝、赭赭石等比比较中性性的色调调中选择择，各组组团可在在统一中中求变化化，在变变化中求求统一，最终做做到淡雅雅中不失失明亮，清亮而而不妖艳艳； 外窗窗玻璃不不可分割割的过小小，也可可配合建建筑色彩彩，略加加色彩支支持； 屋顶顶的颜色色可用两两三种对对比较为为鲜明的的色彩把把各组团团区分开开来，使使建筑色色

56、彩更加加丰富； 建筑筑材料建建议以彩彩色面砖砖、仿石石材面砖砖及天然然石材为为主，部部分建筑筑构件建建议购买买成品构构件，抓抓住一种种风格，把味道道做足。(3)建建筑细部部建议建筑设计计充分考考虑建筑筑尺度的的把握，尤其建建筑构件件设计要要恰到好好处； 充分分考虑空空调位设设计，尽尽量能与与建筑相相结合，预留空空调接线线口，并并塞入可可调整粗粗细的塑塑料卡，便于使使用，避避免有空空调位不不用，乱乱钉乱挂挂，破坏坏建筑外外立面的的现象。 楼宇宇单元入入口处，结合雨雨棚，尽尽量做得得大气，选择高高档楼宇宇对讲门门，提升升楼盘档档次； 楼梯梯间建议议采用水水磨石梯梯面，加加防滑条条，栏杆杆宜采用用铁

57、艺或或不锈钢钢材质，扶手宜宜采用木木质刷亚亚光漆，可使客客户在为为进户前前，就可可感受到到楼盘的的品质；第三节 户型面面积配比比建议经过对德德城区主主要竞争争个案的的详细调调查，结结合目前前德城区区房地产产市场发发展现状状，考虑虑本项目目目标客客户群以以实用为为主，建建议项目目整体以以紧凑的的实用型型为主，具体配配比如下下： 小区规规划布局局及出入入口建议议小区规划划布局在在遵循总总体规划布局局的基础础上，在在“错落有致致“中体现小区内部环艺景观的优势。建筑布局局可不设设大面积积集中绿绿地，更更多采取取“房前屋屋后”的绿化化景观。小区中心心区域可可以设立立社区活活动广场场，丰富富居民的的业余生

58、生活，给给他们沟沟通和交交流的场场所。规划绿化化布局的的同时，考虑地地上停车车位的选选址，可可以采用用植草砖砖铺设停停车位， 加大了绿绿化面积积同时，也满足足了停车车的需要要。一期入口口建议可可与东部部联兴嘉嘉和居的的东西通通道贯通通，同时时照顾人人车分流流的需要要，其他他入口可可以在南南面规划划道路规规划完善善后做小小区出入入口。小区的物物业管理理及智能能配套建建议就本项目目目标客户群体的的置业倾倾向而言言，影响响其置业决决策的不不仅仅是小小区环境和和住宅空空间，社区的品牌牌形象、生活品品质也是其其所关注的。因此，建议社区服务应与与项目周周边设施互互补，所提提供的便便利性和和舒适性性应切合目

59、目标客户群体的的生活方方式和生生活习惯惯。依据小区区的规模，小小区的公共共配套应应有：会所、幼幼儿园、小小学、健身身器材、诊所、邮局代办处处、银行储蓄所、超市等等；我们建议议除了以以上配套套外，还还应配备的设施和服服务有：配套设施施建议：服务设施施：幼托托中心、美容中中心、健健康理疗疗中心、洗衣房房、244小时便利店店运动设施施：建议引入温泉水，做四季季温泉游泳泳池，多多功能运运动场、户外儿童游戏场场会所设施施：壁球球馆、桌球房、健身房房、棋牌牌室、阅阅览室、亲子活动中心、咖啡吧吧、中西西餐厅、网吧、多多媒体视视听室中水处理理系统：针对德州州缺水现现象，我我司建议议设计22套排污污管道，即生活

60、活排水和和马桶排水水分开，可根根据需要要，将部分生生活排水水回收，二次处处理，用用于小区区绿化灌灌溉、洗车及做为水景补充水源源。这也可做做为社区的又一一卖点。供水系统统：建议设设计3套套供水管管道，自自来水、纯净净水、温泉水入入户，纯净水以以经营性质，短时间间内即可可收回管管道成本本，并赢赢得回报；温泉是德德州的一一大资源，已已被较多楼盘利用用，据有有关部门检验验，温泉水中中含多种种微量元元素，健健康、保保洁，可预防多种疾病。供暖系统统：本项目周边有供暖暖主管道道，我司司建议供暖方方式采用用散热片方式式，集中中供暖，分户计计量，且且将排气口预留室外外。燃气系统统：建议提供管管道天然然气，且提提