房地产宏观市场调查报告

1、II马来西亚房地产宏观市场调查（通大企划部呈递）目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc430099404 一、宏观环境 PAGEREF _Toc430099404 h 1 HYPERLINK l _Toc430099405 (一)地理环环境 PAGEREF _Toc430099405 h 1 HYPERLINK l _Toc430099406 (二)行政区区划 PAGEREF _Toc430099406 h 2 HYPERLINK l _Toc430099407 (三)人口民民族 PAGEREF _Toc430099407 h 3 HYPERLINK l _Toc

2、430099408 (四)政治 PAGEREF _Toc430099408 h 4 HYPERLINK l _Toc430099409 (五)外交 PAGEREF _Toc430099409 h 5 HYPERLINK l _Toc430099410 (六)经济 PAGEREF _Toc430099410 h 6 HYPERLINK l _Toc430099411 (七)文化 PAGEREF _Toc430099411 h 8 HYPERLINK l _Toc430099412 (八)交通 PAGEREF _Toc430099412 h 9 HYPERLINK l _Toc4300994一三

3、二、房房地产政政策 PAGEREF _Toc4300994一三 h 10 HYPERLINK l _Toc430099414 (一)土地政政策 PAGEREF _Toc430099414 h 10 HYPERLINK l _Toc4300994一五 (二)财政政政策 PAGEREF _Toc4300994一五 h 11 HYPERLINK l _Toc430099416 (三)银行政政策 PAGEREF _Toc430099416 h 12 HYPERLINK l _Toc430099417 (四)商品房房建造及及销售政政策 PAGEREF _Toc430099417 h 一五 HYPERLI

4、NK l _Toc4300994一八 (五)跨国投投资 PAGEREF _Toc4300994一八 h 17 HYPERLINK l _Toc430099419 (六)马来西西亚海外外投资者者房地产产投资制制度 PAGEREF _Toc430099419 h 一八 HYPERLINK l _Toc430099420 (七)马来西西亚房地地产开发发 PAGEREF _Toc430099420 h 25 HYPERLINK l _Toc430099421 (八)外国人人买房限限制 PAGEREF _Toc430099421 h 28 HYPERLINK l _Toc430099422 (九)第二家

5、家园计划划 PAGEREF _Toc430099422 h 30 HYPERLINK l _Toc430099423 (十)大吉隆隆坡计划划 PAGEREF _Toc430099423 h 38 HYPERLINK l _Toc430099424 三、房房地产市市场情况况 PAGEREF _Toc430099424 h 41 HYPERLINK l _Toc430099425 (一)楼市房房价趋势势 PAGEREF _Toc430099425 h 41 HYPERLINK l _Toc430099426 (二)楼市供供给情况况 PAGEREF _Toc430099426 h 43 HYPERL

6、INK l _Toc430099427 (三)楼市产产品特征征 PAGEREF _Toc430099427 h 52 HYPERLINK l _Toc430099428 (四)楼市销销售情况况 PAGEREF _Toc430099428 h 60 HYPERLINK l _Toc430099429 (五)楼市发发展六大大优势 PAGEREF _Toc430099429 h 61 HYPERLINK l _Toc430099430 四、吉吉隆坡区区域市场场情况 PAGEREF _Toc430099430 h 63 HYPERLINK l _Toc430099431 (一)宏观环环境 PAGERE

7、F _Toc430099431 h 63 HYPERLINK l _Toc430099432 (二)政策环环境 PAGEREF _Toc430099432 h 65 HYPERLINK l _Toc430099433 (三)房地产产市场情情况 PAGEREF _Toc430099433 h 66 HYPERLINK l _Toc430099434 五、马马来西亚亚项目分分析 PAGEREF _Toc430099434 h 74 HYPERLINK l _Toc430099435 (一)内地房房企在马马来西亚亚的投资资情况 PAGEREF _Toc430099435 h 74 HYPERLINK

8、 l _Toc430099436 (二)部分项项目分析析 PAGEREF _Toc430099436 h 75 HYPERLINK l _Toc430099437 六、其其他 PAGEREF _Toc430099437 h 92 HYPERLINK l _Toc430099438 （一）马马来西亚亚房地产产基础知知识详细细情况解解读 PAGEREF _Toc430099438 h 92 HYPERLINK l _Toc430099439 （二）220144马来西西亚房产产新法章章 PAGEREF _Toc430099439 h 95 HYPERLINK l _Toc430099440 （三）中

9、中国与马马来西亚亚房产市市场对比比：十三三个大差差异 PAGEREF _Toc430099440 h 1011通大大企划部部20一五五年9月月12日日 92/94宏观环境境地理环境境位置境域域马来西亚亚位于东东南亚，由马来来半岛南南部的马马来亚和和位于加加里曼丹丹岛北部部的沙捞捞越、沙沙巴组成成。地处处北纬11-77，东东经977-1120。位于于太平洋洋和印度度洋之间间。全境境被南中中国海分分成东马马来西亚亚和西马来来西亚两两部分。西马来来西亚为为马来亚亚地区，位于马马来半岛岛南部，北与泰泰国接壤壤，西濒濒马六甲甲海峡，东临南南中国海海，南濒濒柔佛海海峡与新新加坡毗毗邻，并并建有两两条长提提

10、相通。东马来来西亚包包括砂捞捞越地区区和沙巴巴地区，位于加加里曼丹丹岛（婆婆罗洲）北部，汶莱则夹夹于沙巴巴州和砂砂拉越州州之间。马来西西亚国土土面积33302257平平方公里里。海岸岸线部长长41992公里里。图表 SEQ 图表 * ARABIC 11马来西西亚的位位置区域域气候马来西亚亚因位于于赤道附近近，属于于热带雨雨林气候候和热带季季风气候候，无明明显的四四季之分分，一年年之中的的温差变化化极小，平均温温度在226-330之间、全年雨雨量充沛沛，3-6月及及10月月至次年年2月是是雨季。内内地山区区年均气气温222288，沿海海平原为为25300。行政区划划政区马来西亚亚分为一一三个州州

11、，包括括西马的柔佛、吉打、吉兰丹丹、马六甲甲、森美兰兰、彭亨、槟城、霹霹雳、玻玻璃市、雪兰莪莪、登嘉楼楼以及东马马的沙巴、砂拉越越，另有有三个联联邦直辖辖区：首首都吉隆隆坡、纳闽和布布特拉再再也（简简称布城城，联邦邦政府行行政中心心）。首都首都吉隆隆坡人口口约1667.44万人（20111年77月，大大马统计计局），面积达达2433平方公公里。具具有观光光和通讯讯两大功功能的吉吉隆坡石石油双峰峰塔高达达4666米，曾曾是世界界上最高高的建筑筑物。目目前仍是是亚洲最最高塔之之一，如如两柄银银色利剑剑直插云云端。吉吉隆坡还还是这个个多民族族、多宗宗教国家家的缩影影，市内内清真寺寺以及佛佛教、印印度

12、教的的寺庙随随处可见见，基督督教的教教堂也有有20多多座。政府行政政中心布布城位于于吉隆坡坡以南225公里里处，面面积达449平方方公里。首相府府及部分分政府工工作人员员于19999年年6月迁迁入，220055年前搬搬迁完毕毕。人口民族族截止200一三年年，马来来西亚总总人口229944.9万万。其中中马来人人55%，华人人24%，印度度人7.3%，其他种种族0.7%。马来语语为国语语，通用用英语，华语使使用较广广泛。伊伊斯兰教教为国教教，其他他宗教有有佛教、印度教教和基督督教等。马来西西亚的人人类发展展指数为为0.7769（20112年），处于于高水平平。根据宪法法定义，马来人人是实行行马来

13、风风俗（习习惯法）和文化化的穆斯斯林。他他们在政政治上具具有主导导权。土土著地位位也授予予某些非非马来的的土著，包括泰泰人、高棉人人、占族和沙巴和砂拉越越的土著著。非马马来土著著在砂拉拉越占一一半以上上人口，在沙巴巴超过223。半岛也也存在着着为数较较少的原原住民群群体，在在那里他他们被统统称为OOranng AAslii。关于于谁能获获得土著著地位的的各州法法律规定定有所不不同。只只要是在在马来西西亚的土土著(BBumii)，就就可以享享有房屋屋折扣等等优惠。虽然华华人、印印度人同同为马来来西亚人人，却因因为不同同肤色而而无法享享有这项项权利。图表 SEQ 图表 * ARABIC 22 人口

14、口总量变变化（万万人）政治政体马来西亚亚实行君君主立宪宪制（君君主立宪宪制又分分为二元元君主制制和议会会君主制制，马来来西亚属属于议会会君主制制）。因因历史原原因，砂砂捞越州州和沙巴巴州拥有有较大自自治权。马来西亚亚的国家家元首称称为马来来西亚最最高元首首，而政政府由国国会下议议院最大大党或联联盟所组组成，领领袖称首首相。其其政治体体制是沿沿袭自英英国的西西敏寺制制度。外交外交政策策马来西亚亚奉行独独立自主主、中立立、不结结盟的外外交政策策。视 HYPERLINK xbaike.baidux/view/4998.htm 东东盟为外外交政策策基石，优先发发展同东东盟国家家关系。重视发发展同大大国

15、关系系。系英英联邦成成员，与与其成员员国交往往较多。已同一一三1个个国家建建交。外交方面面，马来来西亚在在19557年99月177日加入入联合国国，也是是环印度度洋区域域合作联联盟、亚洲太太平洋经经济合作作组织、大英国国协、不不结盟运运动和伊斯兰兰会议组组织的成成员国，同时也也是东南南亚国家家联盟（英语：ASEEAN）的创立立国之一一。开展经济济外交，推动南南南合作作，谴责责西方国国家贸易易保护主主义。119988年主办办了第六六次APPEC领领导人非非正式会会议。主主张亚太太经济合合作组织织（APPEC）保持松松散的经经济论坛坛性质，反对其其发展为为地区性性集团。重视东东亚合作作，倡导导建立

16、东东亚共同同体。119977年主办办了首届届东盟与与中日韩韩领导人人会议（10+3），20005年底底主办首首次东亚亚峰会。积极致致力于东东盟自由由贸易区区建设和和湄公河河盆地经经济开发发合作。与中国的的关系中马两国国之间有有着悠久久的历史史往来。早在公公元前22世纪，中国商商人就去去马来半半岛从事事商业活活动。119744年5月月31日日，马中中两国建建交，马马来西亚亚成为东东盟中第第一个与与中国建建交的国国家。中中马建交交以来，两国不不断拓展展和深化化双边关关系，给给双方带带来实实实在在的的利益，也为促促进两国国和本地地区的繁繁荣与进进步发挥挥了重要要作用。双方将将进一步步加强在在广泛领领

17、域的协协调与合合作，共共同促进进两国和和本地区区的和平平、稳定定、安全全、和谐谐与发展展。经济马来西亚亚是相对对开放的的以国家家利益为为导向与与新兴工工业化市市场经济济体。国国家透过过宏观经经济计划划，在指指引经济济活动上上发挥了了重要作作用，但但其重要要性逐渐渐下降。为了使使经济多多样化，并使马马来西亚亚的经济济减少对对于出口口货物的的依赖，政府正正推动马马来西亚亚的旅游游业。因因此，旅旅游业已已成为马马来西亚亚的第三三大的外外汇收入入来源，但它正正受到成成长中的的工业经经济所造造成的空空气和水水源污染染以及森森林砍伐伐所威胁胁。大马马已发展展成为伊伊斯兰银银行的一一处中心心，而且且该国在在

18、伊斯兰兰银行拥拥有最多多的女性性劳工。知识经经济服务务也正在在扩张。指数20100201112012220一三三20144人均GNNI年增增长率(%)3.933-2.6553.3444.366家庭消费费年增长长率(%)6.533-7.7117.0667.088按CPII计通胀胀年增率率(%)1.7113.1771.6662.1113.144家庭最终终消费支支出(美元)11422.444亿-14899.922亿一五922.455亿16933.800亿国内总储储蓄(现价美美元)932.79亿亿-1一三44.999亿11077.577亿11433.355亿国民总收收入(现价美美元)22955.666

19、亿27144.711亿29266.222亿30122.688亿3一五55.099亿国家总储储备(美元)10655.288亿一三355.722亿一三977.311亿一三488.544亿1一五99.599亿人均GDDP年增增长率(%)5.4993.4773.8883.0114.388图表 SEQ 图表 * ARABIC 33 马来来西亚220100-20014年年各经济济数据图表 SEQ 图表 * ARABIC 44马来西西亚20000年年20010年年GDPP同比增增长率20000-20010年年十年来来，马来西西亚GDDP保持持稳健增增长，平平均增幅幅逾100%，220100年全年年人均GGD

20、P为为277786.8令吉吉，约合合86228.66美元；20111年前前三季度度同比增增长率分分别为44.9%、4.0%、5.88%，220111年GDDP增长长率保55%无懸懸念。图表 SEQ 图表 * ARABIC 55 马来来西亚220100-20014年年GDPP发展趋趋势文化宗教马来西亚亚是个以以农立国国的民族族，因此此维持着着许多原原始信仰仰，特别别是各民民族浓厚厚的宗教教色彩。其宗教教融合了了伊斯兰兰教、印度教教、佛教教，其中中以印度度教影响响尤为深深远。由由于多民民族的长长期共同同生活，形成一一种多元元的文化化特色。交通公路截至200一三年年，马来来西亚的的公路网网涵盖998

21、7221公里里（6一一三422英里），并包括长长达一八八21公公里（11一三22英里）的大道道。该国国最长的的高速公公路是南南北大道道，全长长8000公里（4977英里），介于于泰国边边界与新新加坡之之间。相相较于西西马，沙沙巴与砂砂拉越的的公路系系统较不不发达，品质也也较差。铁路铁路系统统为国营营，20003年年，铁路路总长222677公里，主要贯贯穿马来来半岛。在某些些城市有有造价相相对低廉廉的高架架轻轨系系统，例例如吉隆隆坡。亚亚细安铁铁路快车车连结吉吉隆坡与与曼谷，未来打打算延伸伸从新加加坡到中中国。水运马来西亚亚内河运运输不发发达，海海运800%以上上依赖外外航。共共有各类类船只11

22、0088艘，其其中1000吨位位以上的的注册商商船5008艘，注册总总吨位1175.5万吨吨；远洋洋船只550艘。共有119个港港口。大大力发展展远洋运运输和港港口建设设，主要要航运公公司为马马来西亚亚国际船船务公司司，主要要港口有有巴生、槟槟城、关关丹、新山、古古晋和纳纳闽等。空运马来西亚亚民航主主要由马马来西亚亚航空公公司经营营，有飞飞机1110余架架，开辟辟有航线线1一三三条，其其中800条为国国际航线线。19996年年11月月，第二二家航空空公司亚洲洲航空公公司投入入运营。全国共共有机场场37个个，其中中有5个个国际机机场：吉吉隆坡国国际机场场、槟城、浮罗交交怡、哥哥打基那那巴鲁和和古

23、晋。马来西西亚共有有1一八八座机场场，其中中38座座铺设硬硬面跑道道。大马马的国家家航空公公司是马马来西亚亚航空，提供国国际与国国内航班班，此外外有两家家马来西西亚籍的的航空公公司飞航航。房地产政政策土地政策策马来西亚亚房产类类别 马马来西亚亚有一三三个州（省），各州均均设有土土地局。在联邦邦政府监监督下，可制定定本州的的土地政政策。宪法和国国家土地地法均规规定，马马来西亚亚土地可可以作为为私有财财产受法法律的保保护，可可自由买买卖。获获得土地地的方式式主要分分两种，一种是是永久拥拥有权(Freeehoold)，可以以获得永永久地契契(目前前此权限限已很难难获得)，另一一种是租租赁性拥拥有权(

24、Leaasehholdd)，可可获有效效期为999年的的租契。日前，联邦政政府公布布了新的的修订政政策，允允许业主主在999年地契契到期之之前支付付一定费费用，便便可再延延续新的的99年年所有权权。财政政策策马来西亚亚政府220144年财政政预算案案中宣布布，将在在20一一五年44月1日日生效消消费税。 其中中不含住住宅，房房地产的的消费税税仅限于于商业与与工业单单位、土土地交易易、建筑筑材料等等。很多多人疑惑惑为政府府制定消消费税的的原因，就此马马来西亚亚房行业业专家表表示：事事实上， 不管管是何种种产业，住房、商业亦亦或是工工业，购购屋者与与投资者者都坚信信，在220一五五年4月月1日落落

25、实征收收消费税税后，房房价楼价价势必会会水涨船船高、节节节上涨涨。银行政策策海外人士士的个人人贷款门门槛相对对低（低低首付、低利率率、申请请手续简简便），付款周周期宽松松（按揭揭部分长长达400年，交交楼后才才供楼），将会会吸引一一大批海海外购房房者进入入马国投投资物业业，同时时会对我我司吸纳纳国内目目标客户户群来马马购房有有相当大大的吸引引力。为了监控控开发商商，控制制地产泡泡沫，政政策要求求银行支支付进度度款不能能一步到到位拨款款到开发发商账，而是要要根据工工程实际际进度，逐步支支付（每每次由设设计师签签名确认认方可申申请进度度款支付付，设计计师签名名起关键键作用）。1、开发发贷 (买地贷

26、贷款和建建筑贷款款)买地贷款款（Laand Purrchaase ）建筑贷款款（Brridggingg looan ）利率：44.5%利率：44.5%额度：最最高700%额度：最最高700%支付方式式：按建筑筑工程进进度逐步步申请（如下表表）工程进度度规划报建建基础施工工建至首层层砌墙封顶单体竣工工市政开工工市政完工工道路完工工竣工验收收交楼业主主交楼后88个月交楼后224个月月付款比例例10%10%一五%10%10%10%5%5%5%12.55%2.5%2.5%2.5%贷款所需需资料：1.地契契；2.至少少3年的的公司税税收证明明办理周期期：1-2个月月。2、个人人购房贷贷款按揭所需需资料：

27、马来西亚亚银行：利率本土人士士：4.2%1.申请请者及担担保人的的身份证证/护照照2.订购购房屋收收据/地地契3.最新新的B/BE表表格及所所得税收收据4.最近近3或66个月之之薪金单单及银行行账户显显示计入入薪金/公积金金报告（受薪人人士）5.最近近6个月月银行商商务账单单（自雇雇人士）联昌银行行大众银行行国贸银行行中央银行行HSBCCMBSBBAmBaankRHB BannkMaybbankkAlliiancce BBankk外籍人士士：4.2%外资公司司：4.5%贷款比例例本土人士士：最高高90%（公务务员可贷贷99%）外籍人士士：700-800%外资公司司：视审审批定支付方式式竣工后，

28、业主开开始供楼楼，偿还还银行贷贷款的本本息。特别优惠惠：1.部分分开发商商推行“轻松付付款”方式，由开放放商支付付贷款利利率、办办证费等等。2.多套套房贷款款，利率率不变。3、销售售流程（1）获获得房屋屋预售证证申请条件件：示范区完完工项目总投投资300%的资资金证明明规划及施施工报建建的所有有批文（2）客客户下定定金挞定时定定金可以以退，只只需交纳纳定金总总额的22%-33%为违违约金（3）114天内内交首期期签约首期为楼楼款的110%-30%；签约即可可办理按按揭贷款款手续。外籍人可可在当地地或大使使馆签约约（4）224-336月内内交楼后后支付楼楼款客户开始始支付银银行贷款款的月供供楼款

29、，签约到到支付款款期间的的利息客客户无需需支付。较低的首首付楼款款，宽松松的付款款周期，便利的的购房手手续，无无需抵境境可直接接在大使使馆完成成房产买买卖，开开发商可可代售代代管代租租，这对对海外投投资者，尤其是是炒房者者带来便便利，免免去后顾顾之忧。商品房建建造及销销售政策策马来西亚亚商品房房建造以以私人发发展商为为主。每每个房产产项目都都必须申申请执照照，并按按已批准准的条款款开发，24-36个个月内完完工，否否则会受受到重罚罚。20007年年，马来来西亚政政府开始始运行“先建后后售”的方式式，也称称10：90付付款方案案。该方方案下，购房者者在签署署房屋买买卖合约约时缴付付10%订金，并

30、存放放于一个个“房款托托管帐户户”（Sttakeehollderr），开开发商在在交房后后才能动动用，其其余的990%房房款则在在竣工后后交付。金融机机构分阶阶段为开开发商发发放贷款款，使其其按期推推行发展展计划。落实“先建后后售”的发展展商得以以豁免330%的的廉价屋屋建造份份额，但但须异地地建造中中低价格格房屋。此举为为发展商商和购买买者带来来了双赢赢。它既既可减轻轻购房者者经济负负担和购购房风险险，也有有助于开开发商提提高自身身竞争力力，并淘淘汰那些些实力不不济、抱抱有投机机目的的的低素质质开发商商。跨国投资资与一些发发展中国国家管制制资本的的做法不不同，马马来西亚亚政府通通过一系系列服

31、务务和计划划积极鼓鼓励与支支持海外外投资，向外国国房地产产投资者者提供了了相对自自由宽松松的政策策和制度度。外国国投资者者允许直直接持有有马来西西亚房产产产权，可自由由购置价价值超过过马币550万林林吉特 （折合合人民币币1100万元）的各类类房产，且凡持持有该房房产满五五年后出出售的，将一律律免征房房产交易易所得税税，此外外，还能能够申请请到最高高为800%的房房贷。外国人购购房政策策1.外国国人购房房可申请请贷款，一般来来说可贷贷款700%，拥拥有第二二家园身身份客户户最多可可贷到885%。2.外国国人可以以在马来来西亚拥拥有物业业，且受受法律保保护。外外国买家家在大马马置业，仅需购购买5

32、00万马币币以上的的物业（最新规规定槟城城是1000万马马币，有有地房屋屋则是2200万万令吉以以上）。3.参与与第二家家园计划划的外国国人可以以购置550万马马币以下下的房屋屋，但是是最多限限购2间间单位，需要申申请。4.外籍籍置业者者最多可可以购买买两套住住宅。如如果想买买第三套套，需得得到外籍籍投资委委员会的的批准。5.买家家在买下下房产三三年内不不得将该该房产出出售。6.若买买下房产产五年内内将房产产出售，则税率率为资本本收益的的百分之之三十；若六年年后出售售，税率率则降为为收益的的百分之之五。马来西亚亚海外投投资者房房地产投投资制度度为吸引世世界各国国的人移移民马来来西亚进进行投资资

33、，马来来西亚政政府设立立了第二二家园计计划（MMalaaysiia MMy SSecoond Homme PProggrammme），自该该项目实实施以来来，以其其较低的的投资门门槛、较较简易的的申请程程序和较较优惠的的养老待待遇吸引引了大批批国外人人士到马马定居，为马来来西亚吸吸引境外外投资开开辟了一一条蹊径径。与此同时时，近两两年来，以碧桂桂园、富富力地产产为代表表的一些些领先房房地产企企业也先先后进军军马来西西亚，开开拓海外外市场，且取得得了不错错的经济济效益。可以预预见到，马来西西亚市场场将会成成为我国国房地产产企业境境外投资资一个新新的热点点。1.境外外投资者者收购房房地产法法律规定

34、定（1）主主管政府府机关马来西亚亚首相署署经济策策划局（Ecoonommic Plaanniing Uniit oof tthe Priime Minnistters DDepaartmmentt，”EPUU”）是房房地产收收购的主主管政府府机关，其公布布的于220100 年11 月11 日生生效的产业收收购规则则(GGuiddeliine on thee Accquiisittionn off Prropeertiies) 是马马来西亚亚对外资资投资的的最主要要的产业业规定。（2）境境外投资资者产业业准入属于以下下两种情情形的房房地产收收购必须须取得首首相署经经济策划划局的审审批（在在马，房

35、房地产收收购含义义比较宽宽泛，包包括购买买楼宇自自用，以以及购置置土地自自建房屋屋等）：1、直接接收购价价值达22 千万万令吉以以上的非非住宅房房地产，且该收收购行为为稀释了了马来西西亚原土土族和/或政府府机构在在该房地地产中的的所有权权比例；2、通过过股份并并购的方方式，间间接并购购持有房房地产的的公司中中非由原原土族持持有的股股权，该该收购导导致马来来西亚原原土族和和/或政政府机构构所持有有的公司司发生控控制权变变更，且且该房地地产价值值达2 千万令令吉以上上并占公公司总资资产的550%以以上。若想成功功获得首首相署经经济策划划局的审审批，拟拟议的房房地产收收购还需需满足以以下两个个条件：

36、1、股权权条件：至少330%的的公司股股权由马马来西亚亚原土族族持有；2、实缴缴资本条条件：马马来西亚亚本国投投资者拥拥有的马马来西亚亚境内公公司的实实缴资本本不得低低于100 万令令吉；境境外投资资者拥有有的马来来西亚境境内公司司的实缴缴资本不不得低于于25 万令吉吉。对于房地地产直接接收购，外国公公司必须须在房地地产所有有权转移移之前满满足经济济策划局局规定的的股权与与实缴资资本条件件，而对对于房地地产间接接收购，外国公公司只需需在书面面批准核核发后一一年内满满足该等等条件即即可。除上述两两种情形形的房地地产收购购之外，其他所所有境外外投资者者与马来来西亚非非原土族族之间进进行的房房地产交

37、交易（包包括商业业房地产产与住宅宅房地产产）均无无需取得得首相署署经济策策划局的的审批，但下列列情况中中的产业业收购需需要报相相关部门门审核：1、收购购价值超超过1,0000,0000 令令吉的商商业房屋屋；2、收购购价值超超过1,0000,0000 令令吉或面面积超过过5 英英亩的农农业用地地，用于于农业投投资、高高新技术术的商业业投资、农业旅旅游项目目开发或或开展出出口型农农产品加加工；3、收购购价值超超过1,0000,0000 令令吉的工工业用地地；4、收购购价值超超过1,0000,0000 令令吉的住住宅。（3）境境外投资资者产业业禁令此外，马马来西亚亚对于外外国购房房者设置置了以下下

38、限制：境外投资资者不得得投资的的领域包包括：1、价值值低于11,0000,0000 令吉的的房地产产；2、低成成本以及及中低成成本类别别项下的的住宅，具体由由马来西西亚政府府部门决决定；3、建筑筑于“马来保保留地”之上的的房地产产；4、房地地产开发发项目中中分配给给马来西西亚原土土族的房房地产，具体由由马来西西亚政府府部门决决定。值得注意意的是，尽管只只有上述述特定房房地产收收购需要要取得首首相署经经济策划划局的批批准，然然而所有有外资收收购房地地产项目目均要受受到119655 年国国家土地地法第第4333条的规规制，该该条规定定外资收收购房地地产需事事先向州州政府提提出书面面申请并并获得批批

39、准，各各州政府府有权为为授予批批准设置置其他条条件并征征收适当当费用。2、境外外投资者者新设企企业可选选择的商商业形式式在马来西西亚，所所有的商商业实体体均受19665年公公司法的管辖辖，任何何人从事事商业活活动必须须向马来来西亚公公司委员员会（CComppanyy Coommiissiion of Mallayssia,“CCMM”）进行行注册并并成立公公司。因因此，境境外投资资者在马马来西亚亚进行商商业活动动必须在在当地成成立或注注册一家家公司。对于房地地产领域域的境外外投资者者而言，可选择择的商业业形式有有以下几几种：（1）外外商有限限责任合合伙公司司马来西西亚有限限责任合合伙法案案（2

40、0012 年）规定，境外投投资者有有权在马马来西亚亚设立外外商有限限责任合合伙公司司，亦可可以将其其在马来来西亚之之外成立立并注册册的有限限责任合合伙公司司向马来来西亚公公司委员员会进行行注册。有限责责任合伙伙的主要要优势在在于合伙伙人对其其他合伙伙人因不不当行为为或疏忽忽而造成成的损失失仅承担担有限责责任。与合伙伙法（119611 年）项下下的合伙伙不同，有限合合伙具有有公司行行为能力力并且可可作为独独立法人人，可以以永久存存续，具具有独立立人格，有权起起诉或应应诉，收收购、持持有并处处置财产产。（2）分分公司境外投资资者可以以在马来来西亚设设立分公公司，该该分公司司被视为为境外投投资者境境

41、外总公公司在马马来西亚亚的拓展展，因此此其名称称应当同同原注册册地的外外国公司司的注册册名称一一致。根根据公公司法（19665 年年）的的规定，分公司司不得订订立合同同，外国国总公司司应为订订约方并并对分公公司的所所有行为为承担责责任。（3）特特许境外投资资者可以以考虑寻寻求特许许经营人人以其本本身名义义进行交交易。为为特许经经营人以以其名义义进行交交易之目目的，外外国公司司可允许许特许经经营人取取得公司司的专有有信息、流程与与商标，作为对对价，特特许经营营人应向向外国公公司支付付初次设设立及年年度许可可费用。20012 年特许许法案（修订）强制制规定对对特许公公司进行行注册，特许公公司应当于

42、每一一个财政政年度结结束后66 个月月内向公公司注册册机关提提交年度度报告，并且对对于披露露文件的的任何重重大变更更须取得得公司注注册机关关的批准准。（4）外外商独资资子公司司总体而言言，在马马来西亚亚设立外外商独资资子公司司需取得得相关政政府部门门核发的的证照、许可或或批准。外商独独资子公公司的形形式应为为私人股股份有限限公司。某些特特定的商商业领域域还需要要在满足足未来向向马来西西亚股东东转让部部分股权权的条件件之后，方可取取得核发发的证照照、许可可与批准准。（5）与与马来西西亚股东东共同设设立的合合资公司司当无法通通过设立立外商独独资子公公司从事事商业活活动时，境外投投资者可可以与马马来

43、西亚亚投资者者设立合合资公司司。设立立合资公公司应当当签署合合资协议议，合资资协议的的期限（合资公公司章程程也应遵遵守该等等期限）应充分分考虑对对于外国国股东，特别是是小股东东的利益益保护。除合资资协议之之外，还还应当订订立有关关商标、商号与与专利许许可，技技术支持持，专有有知识、市场营营销、管管理及其其他事项项的各类类协议。3、外商商投资房房地产的的税收政政策（1）所所得税马来西亚亚采取税税收属地地原则，即任何何个人或或公司发发生或来来源于马马来西亚亚境内或或于马来来西亚境境内收到到的来自自于马来来西亚境境外（特特定个例例除外）的收入入均需缴缴纳所得得税。现现行的公公司所得得税率为为25%，

44、从220166评估年年之后，公司所所得税率率将从225%降降至244%。对对于实缴缴资本低低于2550 万万令吉的的中小型型公司，税率将将会作出出如下调调整：a.应税税收入低低于500 万令令吉的公公司，税税率由220%降降至199%；b.其他他应税收收入的公公司，税税率由225%降降至244%。（2）房房地产盈盈利税值得境外外投资者者关注的的是，为为了避免免房地产产投机，抑制房房地产价价格过快快增长，马来西西亚政府府设置了了房地产产盈利税税（Reeal Prooperrty Gaiins Taxx, “RPGGT”），220144 年政政府又修修订了征征税标准准，外商商投资者者持有房房地产5

45、5 年以以内出售售的，征征收增值值部分的的30%，5 年以上上出售的的征收增增值部分分的5%。（3）印印花税投资或购购买不动动产时应应缴纳的的印花税税以房地地产对价价的现金金价值与与该房地地产的公公平市值值中更高高者为计计税依据据进行征征收，税税率随着着房地产产价值的的递增而而逐渐降降低，从从3%至至0.33%不等等。4、外商商投资企企业雇用用外国雇雇员的相相关政策策在马来西西亚，外外国雇员员可以在在生产、建筑、种植、农业、服务及及家政领领域工作作。只有有来自于于特定国国家的国国民才可可以在特特定领域域内工作作，具体体见下表表：马来西亚亚政府将将根据个个案情况况来决定定是否批批准外商商雇佣外外

46、国雇员员，并可可能设置置不同的的条件。只有在在无法雇雇用到合合适的马马来西亚亚公民及及永久居居民时，雇用外外国员工工的申请请才予以以考虑。所有雇雇用外国国员工的的申请均均需提交交至内政政事务部部一站式式服务中中心（OOne Stoop CCenttre, Miinisstryy off Hoome Afffairrs）。马来西亚亚还实行行最低工工资政策策，马来来半岛的的工人最最低工资资标准为为每月9900令令吉，沙沙巴与沙沙捞越地地区的工工人最低低工资标标准为每每月8000 令令吉。5、外汇汇政策根据马来来西亚外外汇管理理局（BBankk Neegarra MMalaaysiias FFore

47、eignn Exxchaangee Addminnisttrattionn, “FEAA”）的规规定，在在马来西西亚投资资所使用用的资金金可以自自由流进进流出。非居民公公司在境境内持牌牌银行互互相兑换换外汇与与令吉不不存在任任何限制制。非居居民公司司可自由由购买令令吉资产产，也可可以通过过与马来来西亚境境内银行行同属一一个银行行集团的的指定海海外银行行进行外外商直接接投资令令吉或外外汇结算算。马来西亚亚境内设设立的非非居民商商业实体体可自由由地将其其股权转转让收益益、利润润、红利利以及其其他任何何从马来来西亚境境内投资资所获收收入汇出出马来西西亚，而而无需缴缴纳任何何费用，同时，外商通通过证券

48、券投资组组合与转转让不动动产所获获得的收收益亦可可自由汇汇出马来来西亚而而不需缴缴纳任何何费用。但是，上述收收益必须须以外汇汇形式汇汇出。非居民可可以在境境内持牌牌银行与与持牌的的国际伊伊斯兰银银行（LLiceenseed IInteernaatioonall Isslammic Bannks）开立当当地本币币账户和和外汇账账户（FForeeignn Cuurreencyy Acccouunt, “FCAA”），使使用与汇汇出资金金。同时时，非居居民可自自由在马马来西亚亚的金融融机构开开立外部部账户（Extternnal Acccounnt,“EA”)，并并可在境境内许可可银行将将本币资资金转

49、换换为外汇汇汇出马马来西亚亚。外部部账户内内的资金金可以用用作各项项用途，但是不不得向未未经马来来西亚外外汇管理理局许可可的当地地居民进进行本币币借贷，然而，这一用用途限制制并不适适用于超超国家与与国际组组织、外外国央行行、领事事馆、大大使馆、特派使使节、第第二家园园计划项项下的个个人以及及在马来来西亚工工作或留留学的个个人（包包括其家家庭）。非居民民的外部部账户之之间还可可以相互互进行支支付，完完成国际际货物与与服务贸贸易的结结算。6、外商商可获得得的融资资途径与与信贷措措施外商在马马来西亚亚进行投投资时可可以获得得的融资资渠道为为：（1）通通过境内内持牌银银行（排排除持牌牌的国际际伊斯兰兰

50、银行）或境内内持牌银银行集团团的指定定海外办办公室将将外汇转转换为令令吉；（2）向向境内持持牌银行行与持牌牌的国际际伊斯兰兰银行借借入外汇汇；（3）向向境内持持牌银行行（排除除持牌的的国际伊伊斯兰银银行）借借入本币币（令吉吉），用用于购买买除土地地之外的的住宅或或商业房房地产；（4）向向非银行行机构的的居民公公司或个个人借入入资金，但每一一年度从从居民个个人处借借贷的本本币总限限额为一一百万令令吉，从从居民公公司处借借贷的本本币总限限额为55 千万万令吉。若超出出上述限限额，居居民借贷贷人需要要事先取取得马来来西亚外外汇管理理局的许许可；（5）若若外商投投资者为为多边开开发银行行、多边边金融机

51、机构、外外国政府府机构、外国国国有企业业与外国国跨国公公司，则则其可以以在马来来西亚发发行以外外汇或令令吉计价价的债券券，发行行债券获获得的收收益可以以在境内内与离岸岸市场使使用。以以令吉计计价的债债券发行行后所获获收益必必须在境境内持牌牌银行兑兑换为外外币后方方可在离离岸市场场使用。发行该该等债券券必须取取得马来来西亚财财政部、证券委委员会与与中央银银行的事事先同意意或批准准。7、外商商投资房房地产行行业可能能需要的的许可或或证照（1）建建筑与施施工许可可马来西亚亚建筑业业发展局局（Coonsttrucctioon IInduustrry DDeveeloppmennt BBoarrd,“C

52、IDDB”）为建建筑施工工许可的的主管政政府部门门，根据据建筑筑业发展展局法案案（19994 年）的规定定，在马马来西亚亚进行施施工建设设的任何何个人（无论本本国人或或外国人人）均需需向建筑筑业发展展局进行行注册并并取得注注册承包包商资质质。其中中，“外国承承包商”系指在在马来西西亚境内内或境外外注册成成立的外外资股权权比例超超过311%的公公司，公公司在向向马来西西亚公司司委员会会或相关关机构进进行开展展商业经经营的注注册3 年之后后，方可可向建筑筑业发展展局进行行注册并并取得建建筑与施施工许可可。（2）住住宅开发发许可在马来西西亚，任任何住宅宅开发项项目均需需取得房房屋与地地方开发发部（M

53、Miniistrry oof HHoussingg annd LLocaal DDeveeloppmennt）核核发的许许可。根根据住住宅开发发（管理理与许可可）法案案（19966 年）（“住宅开开发法案案”）的规规定，任任何在马马来西亚亚境内开开展或从从事住宅宅开发项项目的个个人或公公司均需需申请住住宅开发发许可。申请该该许可的的前提条件件为：申请请人的发发行资本本与实缴缴现金资资本不得得低于225 万万令吉；申请请人已向向管理人人（Coontrrolller）以现金金或部长长（Miinissterr）决定定的其他他方式存存入不少少于200 万令令吉的金金额；申请请人或申申请人的的股东不不存

54、在欺欺诈或不不诚信的的违法行行为；申请请人必须须开立住住宅开发发银行账账户，用用以收取取住宅开开发所获获收益，且对于于该等收收益的使使用需遵遵循住宅宅开发法法案的相相关规定定。马来西亚亚房地产产开发1、马来来西亚土土地交易易制度（1）买买家向卖卖家出具具表达购购买意向向和购买买条件（价格等等）的文文件，并并将土地地交易总总金额 2%的的支票（卖家为为收款人人）提交交给买家家律师（该支票票并不交交给卖家家）；（2）卖卖家同意意买家的的购买条条件后，出具同同意将交交易土地地出售给给买家的的文件，此时买买家向卖卖家支付付土地交交易总金金额的 10%（含上上一阶段段的2%）。卖卖家收到到款项后后就不可

55、可以将该该土地出出售给别别人，且且不能更更改价格格等出售售条件；（3）买买卖双方方的律师师起草准准备土地地买卖合合约，并并由买卖卖双方签签署，此此时买家家向卖家家支付土土地交易易总金额额的 220%（含已经经支付的的 100%）。买家根根据土地地买卖合合约，已已经可以以开始向向政府报报批；（4）签签署土地地买卖合合约之后后的 33-4 月内（根据具具体合约约会有所所不同），买家家准备资资金并向向卖家支支付剩余余土地购购买款项项，卖家家在收到到款项同同时将土土地过户户到买家家名下。2、银行行贷款购买土地地费用的的 500%左右右可以申申请银行行贷款。建筑成本本的 550-660%可可以申请请银行

56、贷贷款。银行根据据项目的的测算，计算并并批准项项目的贷贷款额度度。每一一笔具体体支出，在开发发商先行行支付完完毕后，再向银银行申请请该笔支支出的贷贷款。银行会在在贷款协协议中约约定 11 个比比例，将将每一期期销售回回款的一一部分直直接用于于归还银银行贷款款，其中中优先归归还购买买土地的的贷款。当前银行行贷款利利率约为为年利率率 8%左右（针对本本地小型型发展商商和外国国发展商商）3、项目目审批马来西亚亚房地产产开发项项目审批批主要流流程如下下（详见见图2 ：马来来西亚房房地产开开发详细细报批流流程示意意图）：4、购房房付款方方式马来西亚亚采用的的是英联联邦的制制度，根根据工程程进度付付款：（

57、1）签签订房屋屋买卖合合同，支支付购房房款的 10%；（2）以以下各期期付款，购房者者应在收收到发展展商合法法书面通通知之后后的 221 天天内予以以支付：a基础施施工完成成，支付付购房款款的 110%；b主体结结构完成成，支付付购房款款的 一一五%；c内外墙墙体以及及门窗框框架完成成，支付付购房款款的 110%；d顶板以以及水电电管线布布线完成成（非供供水供电电），支支付购房房款的 10%；e室内外外装修完完成，支支付购房房款的 10%；f项目污污水工程程完成，支付购购房款的的 5%；g项目雨雨水工程程完成，支付购购房款的的 5%；h项目道道路工程程完成，支付购购房款的的 5%；（3）具具备

58、通水水通电条条件，房房屋交付付时，支支付购房房款的 12.5%；（4）自自发展商商向政府府相关部部门提交交办理产产权资料料之日起起 211 个工工作日内内，支付购房款款的 22.5%；（5）自自发展商商交付房房屋给购购房者之之日起：a届满 8 个个月时，支付购购房款的的 2.5%；b届满 24 个月时时，支付付购房款款的 22.5%。如果银行行贷款购购房款的的 655%，则则购房者者需要用用自有资资金（即即购房款款的355%）购购房者支支付刚开开始各期期付款，一直到到主体结结构完成成，剩下下各期的的付款由由贷款银银行予以以支付。5、资金金监管账账户马来西亚亚采取专专项资金金监管的的制度。所有销

59、销售款项项要进入入政府部部门监管管的账户户。在没有交交房之前前，只有有跟项目目有关的的费用才才可以从从该账户户支出。交房之后后，发展展商才可可以提取取该账户户中的款款项，即即发展商商的利润润。6、房屋屋交付马来西亚亚房屋交交付需要要取得入入伙纸（CCCC）。虽然在销销售时并并不需要要开工，但政府府规定在在签署房房屋买卖卖合约之之后的一一段时间间内必须须交付房房屋，通通常高层层建筑是是签署房房屋买卖卖合约之之后的 36 个月，别墅（联排、双拼、独立）是签署署房屋买买卖合约约之后的的 244 个月月。发展商延延期交付付，需要要按照年年利率 10%向购房房者支付付赔偿。外国人买买房限制制市场层面面：

60、外国人只只能购买买1000万令吉吉以上的的房产（此前550万令令吉），产业盈盈利税也也将会调调涨；海外客户户购房占占马来西西亚新房房子总数数约300，近近年有增增加的趋趋势，其其中以新新加坡、日本和和韩国人人为主，而中国国及香港港客户约约占海外外购房者者中的330%；一个外国国人可在在马来西西亚购买买任何类类型的房房产，包包括高级级公寓、独立式式洋房设设置土地地。他们们可以私私人名义义戒公司司名义购购买住宅宅戒商业业地产。但下列列房产除除外：1）低于于各州规规定的最最低的限限制的房房子，槟槟城岛：2000万令吉吉，新山山：1000万令令吉；2）不可可以购买买州政店店决定的的中低成成本的住住宅单