《资产评估》课程配套标准完整版教学教案-第三章 资产评估的基本方法

第三章 资产评估的基本方法知识目标了解资产评估的收益法、市场法、成本法和清算价值法的的基本概念；明确收益法、市场法、成本法的优缺点；熟悉收益法、市场法、成本法和清算价值法、清算价值法的应用前提条件；掌握收益法、市场法、成本法和清算价值法的评估思路及操作程序；掌握三类方法的具体计算方法及主要参数的确定。能力目标能够灵活运用资金时间价值公式进行资产的估值计算；能够正确理解收益法、市场法、成本法对评估参数的要求；能够正确理解各类方法的异同点和选择思路；能够根据所掌握的资料合理选择相匹配的评估思路与方法；能够熟练运用收益法、市场法、成本法评定被估资产价值。教学重点法、成本法、清算价值法、市场法的特点及具体应用。教学难点资金时间价值公式的应用；学会并熟练掌握收益法、市场法、成本法、清算价值法、市场法的特点及具体应用。课时安排62学习要求资产评估方法是评定估算资产价值的工具和手段教学内容

第一节 资金时间价值一、资金时间价值的含义与方法(一)资金时间价值含义货币时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为资金时间价值。（二）时间价值的来源节欲论应与推迟的时间成正比。即时间价值由“耐心”创造。劳动价值论资金运动的全过程：G—W…P…W’—G’G’=G+G包含增值额在内的全部价值是形成于生产过程的，其中增值部分是工人创造的剩余价值。资金时间价值的真正来源是工人创造的剩余价值。（三）资金时间价值计算方法资金时间价值计算方法有单利和复利两种。单利单利是只对本金计息，对利息不计息。计算公式如下：I＝P×r×nF ＝P＋I＝P＋P×r×n＝P×（1＋r×n）单利复利复利是不只是对本金计息，对利息也计息。即俗称“利滚利”。相比较而言，复利法更能确切地反映本金及其增值部分的时间价值。一次支付复利本利和计算公式如下：F ＝P×（1＋r）n复利二、资金时间价值计算的复利公式（一）现值终值计算现值终值计算公式：（二）终值现值计算

F＝P×（1＋r）nFP＝r)n（三）年金计算年金终值计算年金终值是一定时期内每期末等额收付款项，n期末的复利终值之和。年金终值计算，即已知年金求终值。其计算公式为：(1r)n1F＝A r其计算公式为：

r(1r)n1年金现值计算年金现值是指为在每期末收取（或支出）等额款项，现在需一次性投入（或存入）的金额。年金现值计算，即已知年金求现值。其计算公式为：(1r)n1P＝A

r(1r)n现值年金计算现值年金是指现在一次性投入（或存入）一定的金额，则在每期末等额收取（或支出）等额款项的数额。现值年金计算，即已知现值求年金。其计算公式为：A=P

r(1r)n(1r)n1复利系数表复利系数名称复利系数名称系数符号系 数所用的公式相互关系现值终值系数（F∕P,r,n）（1＋r）nF＝P×（1＋r）n已知现值求终值终值现值系数（P∕F,r,n）1r)FP＝r)n已知终值求现值年金终值系数(F∕A,r,n）(1r)n1rF＝A(1r)n1r已知年金求终值基金年存系数(A∕F,r,n）rr)n1rA=F(1r)1n已知终值求年金(1r)n1(1r)n1年金现值系数(P∕A,r,n）r(1r)nP＝Ar(1r)n已知年金求现值r(1r)nr(1r)n投资回收系数(A∕P,r,n）(1r)1nA＝P(1r)1n已知现值求年金第二节 收益法一、收益法的基本含义所谓收益，是指一定期限内收入超过费用的部分。收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。二、收益法的基本前提应用收益法必须具备以下三个前提条件：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量。(3)被评估资产预期获利年限可以预测。三、收益法的基本程序采用收益法进行评估，其基本程序如下：收益预测。确定折现率或本金化率。（4）确定获利年限。用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值。四、收益法中的基本参数（一）收益额收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有以下几个比较明确的特点。收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益；资产与其他资产共同获得的收益。（二）折现率折现的过程，称折现。折现率(1）折现率是根据资金具有时间价值这一特性折合成现值过程中所用的比率。（2）折现率的本质。资所期望的回报率。率、通货膨胀率。任何风险的情况下就可以长期而稳定的获得的投资报酬率。②风险报酬率，指在数量上是指超过无风险报酬率之上的那部分投资回报率。量货币必要之比，用以反映通货膨胀、货币贬值的程度。如果风险报酬率中不包含通货膨胀率，则折现率又可表示为：折现率=无风险报酬率+风险报酬率+通货膨胀率资本化率。率没有本质的区别，二者的构成相同，只是适用场合不同【同步思考与训练】问题：折现率可不可以等同利率？折现率不可以等同利率，利率是资金的报酬，折现率是管理的报酬，其与资产使用主【深度分析】折现率的本质是什么？甲公司要解决职工的再就业问题，有两种方案，一是花费30业务的货车，承包给下岗职工乙，承包车辆的年承包费用是8万，二是直接给他30万元，让其自己创业，然后签订协议，规定乙每年定期付给甲公司8万元作为管理费，连续支付58谓呢？，这样乙兑现协议规30万元，那么公司对乙使用钱的途径是除了风险以外，对未来回报的期望值的高低还与该资产所处行业的场进入壁垒有很大IT企业要求其资产的回报率肯定会高于一个经营副食小卖部的回报率它是对特定行业未来投资报酬率达成的一致的期望，它通过折现率来反映其比率的大小。（三）收益期限收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。五、收益法的主要技术方法（一）预期纯收益等额的评估方法资产预期纯收益是等额的，分为两种情况，一是收益期有限，二是收益期永续。在这种情况下，有以下计算式：P＝A

(1r)n1r(1r)n预期纯收益等额，收益期永续如果评估对象的预期收益可永续，且预期纯收益不变，在这种情况下，首先预测其年算公式：P=A/r其成立条件是：①纯收益每年不变；②资本化率固定且大于零；③收益年期无限。（二）预期纯收益非等额的评估方法资产预期纯收益是非等额的，分为两种情况，一是收益期有限，二是收益期永续。资产预期纯收益是非等额的，收益期有限（1）资产预期纯收益一直是非等额的，收益期有限，额折现之和即为评估值，计算公式为：n RP＝ (1r)ii1（2）预期纯收益在前期是非等额，但在若干年后是等额的，收益年期有限。如果评估对象的预期纯收益在前期是非等额，但在若干年后是等额的，且收益年限为有限期，其基本公式为：＝P n＝i1

Ri(1r)i＋Ai

1(1r)n×

(1r)mn1r(1r)mn资产预期纯收益是非等额，收益期永续预期纯收益在前期是非等额，后期是等额，收益年限为永续期，其基本公式为：六、收益法的优缺点（一）收益法评估资产的优点

P n＝i1＝

Ri(1r)i

A＋ r(1r＋ 充分考虑了资产未来收益和资金时间价值与投资决策相结合，评估结果易于被买卖双方接受。（二）收益法评估资产的缺点响，和未来不可控、不可预见因素的影响，需要评估人员具备较高的研判能力。评估范围受限，不适合对不具有综合获利能力和没有连续性收益的资产的评估。第三节 市场法一、市场法的基本含义市场法是指利用市场同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的各种评估技术方法的总称。二、市场法的基本前提采用市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：要有一个充分活跃的公开市场；①参照物与被估资产在功能上具有可比性。参照物与被估资产在功能上、用途上相同或相似，具有可比性。②参照物与被估资产所处的市场条件具有可比性竞争状况等方面相同或相似。参照物与被估资产应处于同一区域市场。③参照物成交日与被估资产的评估基准日接近。参照物成交日与被估资产的评估基准日即使有差别也应在一个适度的范围内，同时，两者的差别必须是可以调整的。三、市场法的基本程序（一）选择参照物对参照物的要求其一是一个可比性问题，即评估对象与参照物应尽可能相同或相似，应选择与评估对象相同或相似的参照物。（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素(1)时间因素。(2)区域因素。(3)功能因素。（4）交易条件（三）指标对比、量化差异（四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异（五）综合分析确定评估结果深度分析为什么公开市场上交易的资产价格能够作为确定被估资产价值的依据？我们再回到引例中的交易市场。当然，在这个市场里，所有信息都是透明的。同时我24.3万元时有800个卖家愿意卖掉他们手中的车，价格为24.4万元时有900个卖家打算卖出，而如果能以24.5万元出手的话，整个市场里有1000人想出手；再来看市场中的另一方——买方。当购买价为24.5万元时，有800售价下降1000元时，有900人愿意购买，而如果市场价降到24.3万元，就会有1000人愿意买下这种车。这个市场最终会以什么价格作为这一批车的平均交易价呢？我们不妨来模拟一下交易24.5万元，这时卖家有1000人，而买家只有800人。明显地卖家200去就有一部分人会提出降价销售。实际上这1000个卖家中有800万元。因此，当市场开价在24.5市场中买方首先开价24.3万元。那么这时只有800个卖家，而有1000人想买这款车，这意味着200有800人即使价格涨200024.3万元这个价位上，价格上涨也是必24.4900900上面简单解释了公开市场价格形成的机理。其实，在市场上，无论是买家还是卖家，对某个特定资产的价值都有自己的判断所以，从总体上讲，市场的均衡价格是市场上众多买家和卖家基于自身对资产价值的方对资产的各自评估值的综合值。四、市场法中的具体方法（一）直接比较法现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格价值。市价折扣法市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方价值的方法。功能价值类比法功能价值类比法又称类比估价法，是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。资产评估价值=参照物成交价格×评估对象的生产能力参照物的生产能力资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x物价指数法定基物价指数法运用定基物价指数修正，其计算公式为：资产评估=参照物成交价格×评估基准日的定基物价 指数参照物成交时的定基物 价指数或，资产评估价值=参照物成交价格×（1+定基物价变动指数）环比物价指数法运用环比物价指数修正，其计算公式为：评估值=参照物成交价格×参照物成交日至评估基准日各期环比物价指数的乘积或，评估值=参照物成交价格×参照物成交日至评估基准日各期的（1+环比物价变动指数）的乘积成新率价格调整法成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）（二）比率乘数法比率乘数法，是指将能直接反映被估资产价值的经济指标值，与市场上类似资产的价格与该经济指标值的平均比率相乘，以此来估算被估资产价值的方法。成本市价率乘数法市盈率乘数法市净率乘数法（三）类比调整法资产评估中交易中的特殊情况主要有以下几种。与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易。营面积，收购邻近的建设用地，往往会使交易价格抬高。买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。其他特殊交易的情形。例如，契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。五、市场法的优缺点（一）市场法的优点允值理念，评估结果易于被各方面理解和接受。方法直观简单，易于操作。（二）市场法的缺点的专业判断。第四节 成本法一、成本法的基本含义成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。述评估思路可用以下公式概括为：资产评估值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值二、成本法的基本前提成本法要满足以下基本前提条件：被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。被评估资产必须是可以再生的，或可以复制的。不能再生或复制的评估资产，一般不适用重置成本法。息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。不降反升的资产如古董、文物等，不能采用重置成本法。三、成本法的评估程序运用成本法评估资产一般按下列步骤进行：确定被估资产，收集与被估资产有关的重置成本资料和历史资料；根据收集的有关资料，确定被估资产的重置成本；确定被估资产的使用年限，包括名义使用年限、实际已使用年限、尚可使用年限等；估算被估资产的各种贬值，包括有形贬值、功能性贬值、经济性贬值；确定被估资产的评估值。四、成本法中四大参数的含义及其估算（一）重置成本的含义及其估算重置成本的含义复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。重置成本的估算价格指数法重置成本估算的价格指数法是市场法中的直接比较法的物价指数法在重置成本估算中的应用。①定基价格指数法。用定基价格指数法计算资产重置成本的计算公式为：=评估基准日的物价指数资产购建日的物价指数②定基价格变动指数法。用价格变动指数法计算资产重置成本的计算公式为：资产重置成本=资产购建时账面价值×(1+价格变动指数)③环比价格指数法。用环比价格指数法计算资产重置成本的计算公式为：资产重置成本＝资产购建时账面价值×a1×a2×……×ai×……×an④环比价格变动指数法。用环比价格变动指数计算资产重置成本的计算公式为：=式中，bii功能价值类比法功能价值类比法也称为类比估价法、指数估价法，是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。①生产能力比例法。②规模经济效益指数法。统计分析法统计分析法是指应用统计学的原理估算重置成本的一种方法。这种方法适用于针对整数量众多的某一相同类型资产的重置成本的评估时，可以简化评估业务，节省评估时间。（二）实体性贬值的含义及测算实体性贬值的含义实体性贬值的因素主要有以下几个：使用时间。已使用时间越长，实体性贬值越大。越大。越小。资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：×100%实体性贬值率=资产实体性贬值×100%资产重置成本资产实体性贬值率=1－资产的成新率资产实体性贬值=资产重置成本×实体性贬值率实体性贬值的估算从而估算实体性贬值。（2）使用年限法。用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法（三）资产的功能性贬值的含义及其测算资产的功能性贬值的含义资产的功能性贬值也称功能性损耗，是指由于技术进步引起的被估资产功能相对落后而造成的资产价值的贬损。功能性贬值的估算超额建造功能性贬值的估算本超过现行同类资产资产的建造成本的超支额。超额运营功能性贬值的估算超额运营功能性贬值的估算步骤如下：①将被评估资产的年运营成本与现行新型的技术更先进的资产年运营成本进行比较算二者的差异，确定资产年超额运营成本。前利润额下降。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。③估计被评估资产的剩余寿命。④以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性贬值，其计算公式为：年净超额运营成本=年超额运营成本×（1－适用的所得税税率）(1r)n1r r )n式中，r——折现率；n——被评估资产的剩余寿命。（四）经济性贬值的估算的含义及其估算资产的经济性贬值的含义资产的经济性贬值是指由于环境外部条件的变化，引起的资产闲置、资产收益下降而带来资产价值的贬损。外部经济环境包括宏观经济政策、市场供求、价格的变化、通货膨胀、国家产业政策调整、经济发展状况变化、经济危机等。经济性贬值的估算（1）收益减少的经济性贬值。（2）设备利用率低的经济性贬值的估算。五、成本法的优缺点成本法评估资产价值的优点比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；适用于单项资产和特定用途资产的评估；在不易取得资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛的采用。成本法评估资产价值的缺点成本法评估整体资产的工作量较大；各类贬值因素较抽象，难以准确量化；评估范围受限，不适合对知识产权、商誉等无形资产的评估。第五节 清算价值法一、清算价格法的基本概念清算一般有以下三种解释。清算是一定经济行为引起的货币资金关系应收应付的计算。清算是银行同业往来中应付差额的轧抵。所谓清算价格，是指在资产清算之日预期出卖资产可收回的快速变现价格。二、清算价格法适用的前提条件应具备具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其他有效文件；资产以整体或拆零方式可以在市场上快速出售变现；三、清算价格的适用范围企业破产抵押清理四、决定清算价格的主要因素在资产评估时决定清算价格的有以下几项主要因素。债权人处置资产的方式。按抵押时的