房地产销售的业务流程课件

销售人员基础知识销售人员基础知识一、房地产与房地产业房地产的概念及分类房地产是房产和地产的总称。房产：房屋及其权力总称。地产：土地及权利总称。房地产是附着在土地上各类建筑物、构筑物和其它不可分离的物质及其权力构成的财产总体。地产类型：居住用地产、生产用地产、经营、行政、其它用地产一、房地产与房地产业房地产主要内容：1）土地开发与再开发2）房屋的开发与建设3）地产经营，包括土地使用权的转让，出让，租赁和抵押。4）房地产经营，包括房产（合土地使用权）买卖、租赁、抵押。5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、公证。6）房地产物管服务。7）房地产金融、包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。房地产主要内容：我国房地产业发展的状况成就1、开发企业日益增多，外商投资踊跃；2、土地出让成片开发步伐加快；3、住宅成为消费的热点；4、房地产市场价格迅速上扬。展望1、经营的利润减少；2、房地产大量空置；3、耕地的保护制约；4、房地产业内部的竞争加剧（资金竞争、市场营销竞争、信息竞争）我国房地产业发展的状况成就展望住宅产业的前景1）城市水平稳步发展，对住宅形成巨大需求2010年城市人口达6.1亿，住房面积每年需增加3.27亿平方米。2）流动人口增长对住宅形成巨大需求。主要对大城市、流动人口将是住宅的需求主力。3）居民消费结构变化对住宅形成巨大需求，居民生活水平不断增高，对改善住房条件需求变得迫切。4）旧城改造建设加快，安置居民需要大量住宅。5）改革深化与市场发展刺激住宅的需求。①取消福利分房，实行住房分配货币化。住宅产业的前景②开设住宅二级市场，以有量住房运动带动增量住宅消费。③金融政策利率的上调或下调。6、房地产开发的主要阶段和过程①建设工程项目设立和企业组建②房地产建设工程项目规划与审批③土地使用权的取得④征地与拆迁⑤工程建设与管理⑥房地产的租售与管理⑦房地产的物业管理②开设住宅二级市场，以有量住房运动带动增量住宅消费。7、房地产开发的基本程序：①提出意向书、向市规划部门进行咨询（计委）②向规划管理部门申报、提交立项报告书（建设及市计委）③经过研究审批，如同意立项，发给立项批复意见书④申请者向市建设局提交项目可行性研究报告⑤经审核通过，下达批复文件，并下达规划设计任务书⑥申请者根据批复，办理征地及前期规划准备工作，然后到规划局领取规划设计任务通知单⑦申请者到土地管理部门征求意见⑧以上七项完成后，将结果报市政府审批，完成后，正式办理用地手续7、房地产开发的基本程序：⑨收到土地使用权批文后，同时进行以下三部份工作第一部分：A到规划局办理规划用地许可证B申请确立规划设计条件C规划局审查后，下达规划条件通知单D据通知单，委托有资格的设计单位或采用招投标方式，选择设计单位并提出设计方案E到规划局领取设计方案送审书F规划局对方案进行审查，并提出审查意见G规划设计方案出图后，送规划局⑨收到土地使用权批文后，同时进行以下三部份工作第二部分：A画出桩位，并给出打桩条件B委托测绘院钉桩并进行测绘C将打桩收集到的数据，提送设计单位第三部分：A持规划用地许可证和征地意见书，以及前期下达的意见书，到土地局办理征地手续，征地方式有拍卖，招标投标出让，协议出让及规划方式等。B在立项报告批准后，即可到建设项目所在地管理部门，办理各项户口冻结工作。C地政管部门审查拆于安置方案并发给拆于许可证D对建设用地进行“三通一平”，工作，即通水、通电、道路和平地等，在这里需要完成的主要工作量。a到园林局申请伐树许可证b了解线路情况并与供电局协商改造，移线方案c燃气、道路，上下水等现状管线改路d到供电局申请用电报装，做正式供电方案，申请施工临时用电e完成各项工作后，即可进行施工前的准备工作。第二部分：第二节，房地产开发经营的风险与开发项目的可行性研究（一）经营风险的构成1、房地产位置的不动性和固定性，决定的房地产经营市场供求的不可调剂性2、投资时间的长期性，决定的地方经营对市场供求变动的不灵活性3、房地产投资经营的固定性，决定的房地产投资经营的不易变现性4、房地产市场信息的分散性，决定的房地产市场的不可分性及变现的困难性第二节，房地产开发经营的风险与开发项目的可行性研究（二）经营风险的类型1、自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、火灾等造成的房地产破坏而形成的风险2、社会风险大体分两方面，一是由改治方面因素引起，如国家改治状况和政治形式的变化，国家的宏观经济调控和地方方面的政策以及地方法律法规，金融政策等变动引起的经营管理风险，二是集体及个人的不恰或错误引起的3、房地产经营管理经济和市场风险是由房地产市场状况的变动引起的，在市场经济条件下，市场是各种经济运行状况的集中表现，同内外经济变动，经济政策变动，人口，居民收入的变动都会影响到房地产的市场运行。4、房地产经营管理技术风险是由于科学技术的进变引起的风险，科学技术的进步引起了建筑材料的品种，质量和性能的变化，从而使建筑产品科技含量大大提高，不断的使存量房屋采建筑物贬值，由此造成技术风险。5、房地产经营管理内部风险由于企业内部管理水平的问题，会影响到企业的预期收益，比如财务管理混乱，施工管理不善，经营管理水平低下，都是公司的经营风险。（二）经营风险的类型（三）房地产经营风险管理方法1、回避风险，尽量避免风险极大的业务2、转移风险（主要是将风险项目转移出去或与其它公司合资）3、减轻风险损失（通常精确测算经营项目的费用与收益率，减少不必要的支出）4、对经营项目施行保险，是一种极好的方式，一旦风险发生，损失相比要少得多。（三）房地产经营风险管理方法5）建筑物的主要技术参数4、房地产经营管理项目的成本估算是房地产可行性研究的一个核心问题，具体估算的主要内容包括：1）土地征用费用的估算和概算，其中主要包括征地费、轻苗补偿费及其它地上物的补偿费，菜地建设费，劳动力安置费，耕地占用税等。2）拆迁安置费主要包括各种拆迁费用，赔偿费用3）前期工程费用，主要包括勘察设计费用，三通一平和七通一平等4）房屋建筑安装费用，由于建筑标准的不同，应对不同类型、不同设计、不同等级的房屋分别列出不同的费用5）基础设施建设费，对不同类型的基础设施，分别列出所需要的费用5）建筑物的主要技术参数6）公共配套设施费用，对小区的公共设施配套费用，应当分别列出费用，以便更好的进行核算7）管理费用8）筹建成本及利息的支出5、房地产经营管理项目市场分析房地产市场是全部可行性报告的关键问题，市场分析主要包括：1）对销售市场状况的预测2）对房地产市场的容量、饱合率或饱合度的分析3）对市场占有率的预期4）对市场销售价格预测，销售对象的分析，销售计划的制定，以及未来市场变化对营销构成的影响等6）公共配套设施费用，对小区的公共设施配套费用，应当分别列出6、房地产经营管理项目财务评价，主要包括：1）房地产销售收入需要缴纳的各种税费，经营利润等的预测2）贷款成本、贷款偿还以及贷款与偿还的平衡计算3）现金流量分析4）财务平衡分析5）对项目建设规模、建设规划设计修改的费用测算等6）项目建设期间，原材料价格变化影响等因素的敏感分析和相应的赢亏平衡分析6、房地产经营管理项目财务评价，主要包括：7、房地产开发建设土地使用权的取得1）我国土地公有制采取的两种所有制形式：集体所有和国家所有制，农村土地采取了集体所有制形式，属于农民集体所有，城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有，农村和城市郊区的土地除有法律规定属国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在，任何个人不能取得土地使用权。2）土地所有权和土地使用权，以及土地的出让和转让7、房地产开发建设土地使用权的取得A土地所有权：是指土地所有者在法律规定的范围内对其拥有的土地享有的权利，这种权利包括占有权、使用权、收益权或处分权：①土地占有权是指土地所有者被土地的实际控制权，我国土地所有权的主体只有国家和集体，但国家和集体作为土地所有的权的主体未必亲自去经营和使用土地，这样就会导致土地所有权和占有权的分离，因此，土地所有权人并不一定就是土地占有权人。②土地使用权是指土地所有者根据土地分类，对土地加以利用的权利，土地使用权作为一项独立的权能，可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来，在我国集体土地使有者可以行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用；③土地收益权是指基于对土地使用地而取得的利息的权利，它是土地使用的结果；④土地处分权是指依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。A土地所有权：是指土地所有者在法律规定的范围内对其拥有的土地B土地使用权：是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利，根据法律规定，土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，法律规定，使用土地的单位和个人除享有一定的权利外，还必须对土地承担保护和合理利用的义务，土地使用权可以依法转让，但不得以其它形式非法转让土地。B土地使用权：是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利土地使用权的出让的概念：是指国家以土地所有者身份按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为，出让交易双方是国家和用地单位或个人，集体所在的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让，有偿出让的地块，可以是待开发的土地（生地），也可以是完成市政设施（七通一平）的土地（熟地），还可以是连同地上建筑物和附属设施一并出让的土地。土地使用权的出让的概念：是指国家以土地所有者身份按指定地块的土地使用权出让的形式：土地使用权出让采用拍卖形式进行一切手续后取得土地使用权方式。拍卖出让土地使用权：是指在指定时间公开场合，在土地管理部门组织人组织下，竞投者在规定方式下应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。土地使用权出让的形式：土地使用权出让采用拍卖形式进行土地使用权的出让年限：1居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育及综合或其它用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。2土地使用权转让：是指土地使用者根据国家规定在规定的土地使用年限内，在旅行原合同义务的前提下，交土地使用权有权让渡给其它使用者的经济行为，它包括出售、交换、赠予。3土地使用权转让形式：主要有出售和交换等几种形式。出售：是指土地使用权的转让者将土地的直接支配权转让给购买方，购买方在取得土地使用权的同时，向出租方支付地价及有关价款，土地使用权出售后，出让合同中规定的一切权利与义务全部给新的土地使用者。土地使用权的出让年限：取得建设用地的方式主要有两种：即有偿和无偿取得两种方式。1、有偿取得方式：就是土地使用者通过向国家缴纳土地使用费出让金取得土地使用权，国家土地有偿使用通常有以下几种方式：以土地使用权出让方式取得国有土地使用权；以土地使用权转移方式取得国有土地使用权；以土地使用权出租方式取得国有土地使用权以及以土地使用权出股方式取得土地使用权。取得建设用地的方式主要有两种：即有偿和无偿取得两种方式。2、无偿取得的方式：就是国有土地使用者通过国家行政划拨方式取得土地使用权，《中华人民共和国土地管理法》规定国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等国民基础设施用地。法律法规规定的其它用地，经县级以上人民政府批准，可以通过划拨方式取得土地使用权。2、无偿取得的方式：就是国有土地使用者通过国家行政划拨方式取

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签定土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使房地产市场一级市场二级市场三级市场主体国家和地方政府各房产公司用户特点垄断性竞争性竞争性内容整体规划设计用途，征地、招投标底价综合开发房地产转让方式拍卖、招标出卖、出租已开发土地或连同其建筑物转让或出租地皮或连同其建筑物价格垄断价值价格剩余年限价格房地产市场一级市场二级市场三级市场主体国家和地方政府各房产公房地产开发建设工程经营管理：（一）前期准备工作主要内容包括：1、勘察设计的主要任务是察明工程项目建设地点的地形、地貌、地质构造、水文条件等自然条件，获取工程建设的基础资料，并作出鉴定和综合评价，为建设工程项目的设计和施工提供可靠的依据。2、工程设计：工程设计一般分为初步设计和施工图设计两个方面。3、落实各项配套工程，各类建设工程项目进行施工建设的前提条件就是必须以工程建设有关的配套单位落实各项建设配套事宜，如申报用电量、用水量、排水量，确定变电所等级、煤气增压量、上水泵房、接市政下水口等，有时还要联系公共交通设立站点及教育、人防、绿化等一系列有关配套事宜。房地产开发建设工程经营管理：4、搬迁拆除工程：主要是针对旧城区开发建设城市旧房拆迁是调整城市用土地结构，推进城市开发的重要环节，由于城市旧房改造涉及到居民的切身利益，难度较大，因此城市拆迁工程必须按国家有关法律规定进行。4、搬迁拆除工程：主要是针对旧城区开发建设城市旧房拆迁是调整（二）房地产建设工程招标与承包1、可行性研究招、投标，一般由房地产开发经营企业向若干专家咨询并向设计机构发出邀请函，同时向他们提供政府有关主管机关批准的项目建议书副本和有关拟建项目的目标、规型、技术要求、材料、市场、资金来源等资料和说明。请这些单位编制出可行性研究报告的报介单，然后从中选择资信卓著、报价合理的单位，中标单位应当按照项目可行性研究的要求和内容，根据协议的规定，按时完成可行性研究报告提出的要求。（二）房地产建设工程招标与承包2、工程设计任书招投标，通常也是由房地产开发经营单位通过招投标的方式，委托给有资质的单位设计部门和单位进行完成。3、勘察设计招投标，房地产开发经营企业在取得土地使用权，办完用地手续，取得当地主管机关的批准文件，并清楚地上障碍物，设计界标以后，就需要拟定勘察项目的内容及时间，然后采取招投标方式，由中标的单位完成勘察任务，工程勘察承包单位，必须有主管部门发的证书和营业执照。4、建筑工程设计招标，是为了优化工程设计方案，择优选择设计单位，设计招标的主要内容有：设计任务书、项目综合说明书（包括工程内容、设计范围和深度、图纸内容、图副、建设周期和设计进度等要求）以及投标需知、投标方式、地点、时间的说明。2、工程设计任书招投标，通常也是由房地产开发经营单位通过招投5、建筑材料设备工艺招投标，材料设备工艺的取得可以由开发建设单位直接向材料设备制造单位招标，也可以委托工程承包公司或设备成套机构招标，投标人应当是具有法人资格符合投标条件的材料制造商、供应商、采购单位和设备成套单位等。6、建设工程项目施工招标投标施工招标投标主要是通过竞争择优选择施工单位，以使建设项目质量优、工期短、造价合理。施工招标投标又可分为全部工程、分部工程、单项工程和专业工程的招标投标。7、工程总承包招标投标工程总承包招标投标也称全过程招标投标，是对项目实施全过程进行招标投标，包括勘察设计、材料设备供应、工程施工直至竣工交付使用进行一揽子招标投标。投标者必须是具有总承包能力的工程承包企业。5、建筑材料设备工艺招投标，材料设备工艺的取得可以由开发建设房地产建设工程质量管理：建设工程质量管理的基本内容包括：1、对施工所用的主要材料如水泥、钢材、砖、防水材料、焊条等关键材料，在使用前对其质量及试验报告进行复核。2、对施工企业集中加工或采购的成品、构件、配件、设备等进行质量检验。工程建设中应确立重要设备检查和试验的标准、手段、程序、记录及检验报告等制度。3、对施工的建筑物、构筑物、地下网线路等开工前的定位进行测量复核；对沉降有要求的建筑物，作定期观察；对混凝土的浇注质量制定有关的试块制作、养护、试压等管理制度，并有专人监督执行。房地产建设工程质量管理：4、对重要承重结构主要部位的隐蔽工程，如钢筋混凝土基础、主体结构、大型设备基础、主要地下构筑物、地下管线、重要承重结构的现浇钢筋混凝土工程以及屋面防水等，进行检查验收，经检查合格后办理隐蔽工程验收手续。5、参加给排水、暖通、空调、电气安装、设备安装的试压、试水、试运转、试车等，并签证试验记录。6、参加工程质量评定和竣工验收。7、监督施工单位文明施工、安全施工、正确用料、按操作规程规定施工。4、对重要承重结构主要部位的隐蔽工程，如钢筋混凝土基础、主体

第二章建筑与规划基本知识第一节建筑识图的一般知识一、施工图的内容和用途：（一）图纸目录包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程施工图由哪几个专业的图纸及哪些图纸所组成，以便查找。（二）设计总说明主要说明工程的概况和总的要求。内容一般应包括：设计依据（如设计规模、建筑面积以及有关的地质、气象资料等）；设计标准（如建筑标准、结构荷载等级、抗震要求等）；施工要求（如施工技术、材料要求以及采用新技术、新材料或有特殊要求的做法说明）等。以上各项内容，对于简单的工程，也可分别在各专业图纸上写成文字说明。第二章建筑与规划基本知识（三）建筑施工图包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑物的内部布置情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等。（四）结构施工图包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构的布置情况，构件类型，尺寸大小及构造做法等。（五）设备施工图包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图和详图。表示上、下水及暖气管线布置，卫生设备及通风设备等的设置，电气线路的走向和安装要求等。（三）建筑施工图二、施工图中常用的符号为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订了国家标准《房屋建筑制图统一标准》（简称《标准》），其中几项主要的规定和常用的表示方法如下：（一）定位轴线在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并进行编号，以便于施工时定位放线和查阅图纸，这些轴线称为定位轴线。定位轴线采用细点划线表示。轴线编号的圆圈用细实线，在圆圈内写上编号。在平面图上水平方向的编号采用阿拉伯数字，从左向右依次编写。垂直方向的编号，用大写英文字母自下而上顺次编写，英文字母中I、Q及Z三个字母不得作轴线编号，以免与数字1、2及2混淆。二、施工图中常用的符号（二）标高在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常用标高符号表示某一部位的高度。标高有绝对标高和相对标高两种。绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中常采用绝对标高。相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高-0.45表示室外地面比室内首层地面低0.45米。（二）标高一、建筑概述（一）建筑的分类1、按建筑的使用性质，城市建筑可分为工业建筑和民用建筑二大类。工业建筑指主要生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑。民用建筑指学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑（住宅与宿舍）。2、按建筑结构使用的材料，可以分为：砖混结构建筑，即用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土层面板建造的建筑；钢筋混凝土结构建筑，即建筑物的主要承重构件全部采用钢筋混凝土，如钢筋混凝土框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构建筑；钢结构建筑，即建筑物的主要承重构件全部采用型钢：如全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。一、建筑概述3、按施工方法分为：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。装配式建筑是指建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。这类建筑以大板、框架、盒子建筑为代表。现浇式建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑，以滑模式建筑为代表。装配整体式建筑是一种混合施工方法，即部分结构现浇，部分结构预制。此外按建筑层数的多少，居住建筑分为：低层住宅（1-3层）；多层住宅（4-6层）；中高层（7-9层）；高层住宅（10-30层）。3、按施工方法分为：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。（二）房屋的组成及其作用各种不同的建筑物，尽管它们在使用要求、空间组合、外形处理、结构形式、构造方式及规模大小等方面各有其特点，但构成建筑物的主要部分都是由基础、墙体或柱、楼地层、层顶、楼梯、门窗等六大部分组成。此外，一般建筑物还有台阶、坡道、阳台、雨棚、散水以及其他各种配件和装饰部分等。基础是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。它承受房屋的全部荷载，并把这些荷载传给下面的土层——地基。墙或柱是房屋的垂直承重构件，它承受楼地层和屋顶传给它的荷载，并把这些荷载传给基础。墙不仅是承重构件，它同时也是房屋的围护结构。（二）房屋的组成及其作用楼地层是房屋的水平承重和分隔构件，包括楼层和首层地面两部分。楼层把建筑空间在垂直方向划分为若干层，将其所承受的荷载传给墙或柱。楼板支承在墙上，对墙也有水平支撑作用。楼梯是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。在平时供人们上下楼层；在处于火灾、地震等事故状态时供人们紧急疏散。层顶是房屋顶部的承重和围护部分，屋面的作用一是阻隔雨水、风雪对室内的影响，并将雨水排除；二是防止冬季室内热量散失，夏季防止太阳辐射进入室内。承重结构则承受屋顶的全部荷载，并把这些荷载传给墙或柱。门和窗均属围护构件。门的主要功能是交通出入、分隔和联系内部与外部或室内空间，有的兼起通风和采光作用。楼地层是房屋的水平承重和分隔构件，包括楼层和首层地面两部分。（三）建筑构造的影响因素1、外力的影响作用到建筑物上外力称为荷载。荷载的大小是结构设计的主要依据，决定着构件的尺度和用料，进而影响建筑构造。2、自然气候的影响地震、风（高层建筑风荷载起主要作用）、雨、霜、雪及气温等均构成影响建筑物使用功能和建筑构件使用质量的因素。为此，建筑构造设计时，各相关部位都要采取必要的防范措施。3、人为因素和其他因素人们所从事的生产和生活活动，也往往会对建筑物造成影响。如火灾、爆炸、战争等。因此，构造上要采取防火、防震、隔声等相应措施。（三）建筑构造的影响因素三、地基和基础（一）地基建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。地基承受荷载的能力主要受下面因素影响：土壤的种类（砂土、粘土等）、土壤的含水率、地下水位、埋置深度、地基周围环境等。（二）基础建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。基础按构造形式分为：条件基础、筏形基础、箱形基础等。砖混结构采用条件基础，高层建筑一般采用箱形基础，箱体同时作地下室使用。三、地基和基础四、墙体墙体是维护分割构件，同时也可以是承得构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承受构件。在其他类型的建筑中，墙体可能是主要承重构件，也可能仅仅是维护分割构件。（一）墙体的分类墙体按其所处的位置不同，可分为内墙和外墙。凡位于建筑物内部的墙称为内墙，内墙主要是分割房间；凡位于建筑物四周的墙称外墙，外墙是房屋的外维护结构，起着挡风、阻雨、保温、隔热等作用；凡沿建筑物短轴布置的墙体称为横墙，横向外墙一般称山墙；凡沿长轴布置的墙体称纵墙，纵墙有外纵墙和内纵墙之分。墙体按结构受力情况不同，可分为承重墙和非承重墙。承重墙是指不但承受自身重量，同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。凡不承受上部荷载的墙称非承重墙，非承重墙包括隔墙、填充墙和幕墙。四、墙体五、楼板层构造（一）楼板层的作用及要求楼板层的作用主要是垂直方向分割空间，承受和传递竖向和水平方向的荷载。同时，楼板还应具有一定程度的隔声、防火、防水等功能。（二）楼板层的基本组成楼板层包括：楼板面层、楼板结构层、附加层和楼板顶棚层。楼板面层，又称楼面或地面，起着保护楼板层和室内装修的作用；楼板结构层是楼板层的承重部分，包括板和梁，其作用是承受荷载，并将荷载传递给墙或柱；附加层又称功能层，主要用以设置满足隔声、防水、隔热、保温等功能要求的部分；顶棚层是楼板层下面部分，主要用以保护楼板、安装灯具、遮掩管线设备及装修室内。五、楼板层构造（三）钢筋混凝土楼板层的构造楼板层按其使用的材料分为：木楼板、砖拱楼板和钢筋混凝土楼板。目前使用的楼板主要是钢筋混凝土楼板。钢筋混凝土楼板可以按施工方法分为：现浇式钢筋混凝土楼板和预制钢筋混凝土楼板。现浇式钢筋混凝土楼板分为板式楼板和梁板式楼板。在墙体承重建筑中，当房间尺度较小，楼板上的荷载直接通过楼板传递给墙体，这种楼板称为板式楼板。现浇式钢筋混凝土楼板最大的特点是整体性好和防水性好，在房间尺寸、形状不规则、楼板孔洞较多的情况下，施工较为方便。卫生间多采用现浇楼板，以取得较好的防水效果。（三）钢筋混凝土楼板层的构造六、屋顶构造（一）房顶功能及要求屋顶是房屋上部的围护结构，同时又是承重结构。其作用主要是抵御风霜雨雪的侵袭，防止太阳辐射，保温隔热。因此，屋顶应具有良好的防水功能，足够的保温能力及一定的隔势能力和防火能力，同时，又应具有足够的强度以承受屋顶的各种荷载。六、屋顶构造（二）平屋顶屋顶按排水坡度不同，一般可以分为坡屋顶（瓦屋面、波瓦屋面、金属皮屋面等）和平屋顶。目前，采用较多的是平屋顶。这种屋顶是用现制的或预制的钢筋混凝土顶板作承重结构，油毡等作防水材料（少数建筑用防水砂浆作防水材料），坡度在2%左右。油毡等作防水材料称为平屋顶的柔性防水，防水砂浆作防水材料称为平屋顶的刚性防水。平屋顶的排水方式主要采用有组织的外排水和有组织的内排水两种方式。（二）平屋顶(二)居住密度在住宅区规划考虑的因素中，居住密度是一项重要的量化控制指标，它对居住环境的品质以及规划结构的空间与布局形态有着根本的影响。居住密度是关于住宅区环境质量的重要指标之一。它是指单位用地面积上居民和住宅的密集程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面积密度指标的综合概念。人口密度住宅区人口密度（毛）=住宅区人口/住宅区用地（人/公顷、万人/平方公里）住宅区人口密度（净）=住宅区人口/住宅建筑总用地（人/公顷、万人/平方公里）人均用地人均住宅区用地=住宅区总用地/住宅区总人口（平方米/人）建筑密度住宅区建筑密度（毛）=住宅区总建筑基底面积/住宅区总用地面积（%）(二)居住密度建筑面积密度住宅区建筑面积密度（毛）=住宅区总建筑面积/住宅区总用地面积（平方米/公顷）住宅区建筑面积密度（净）=住宅区某项建筑总面积/住宅区该面建筑总用地面积（平方米/公顷）容积率住宅区容积率=住宅区总建筑面积/住宅区总用地面积（平方米/平方米）住宅区住宅用地容积率=住宅区住宅总建筑面积/住宅区住宅建筑总用地面积（平方米/平方米）居住密度的高低取决于土地的价值和土地资源的状况、生活环境质量的定位，以及对城市型生活氛围的营造。在住宅区规划中应该从节约土地、保证生活环境的质量、同时满足城市生活的需求三方面来确定适当的居住密度。一般而言，越接近市中心的住宅区其居住密度越高，土地资源越紧张的城市其住宅区的居住密度越高，环境质量标准越高的住宅区其居住密度越小。建筑面积密度七、名词解释1、建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。2、建筑面积：指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积。3、建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。4、使用性质：是指建设用地的建设项目使用性质。5、可兼容性：指经规划部门的批准，建设项目可以兼容的有别于其使用性质的其他性质的建设工程。6、容积率：指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时不可计入。七、名词解释7、建筑覆盖率：指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。8、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度，应符合下列规定：1）烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度。2）楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度。3）建筑为坡度大于30°的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。9、建筑平面外轮廓线：指建筑外墙面水平投影的外轮廓线。10、建筑间距：指建筑平面外轮廓线之间的距离。11、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。12、交通主要出入口方位：指城市允许机动车和非机动车出入的方向和位置。7、建筑覆盖率：指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。13、停车场：指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平米方计算。停车库的建筑面积小型汽车按每车位40平方米来计算，自行车按每车位1.8平方米计算。14、市政工程。市政工程主要包括以下几个部分：1）道路交通工程，如道路、立交、广场、交通设施、铁路及地铁等轨道交通设施；2）河湖水系工程，如河道、桥梁、引（排）水渠、排灌泵站、闸桥等水工构筑物；3）地下管线工程，如供水、排水（包括雨水、污水）、供电、通信、供煤气、供热的管线部分以及特殊用途的地下管线和人防通道等；4）架空杆线工程；5）街道绿化工程，如行道树、灌木、草坪、绿化小品（如街道绿化中的假山石、游廊、花架、水池、喷泉等）；6）建筑物、构筑物占主要部分的各市政专业工程厂、站、点。13、停车场：指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场销售人员基础知识销售人员基础知识一、房地产与房地产业房地产的概念及分类房地产是房产和地产的总称。房产：房屋及其权力总称。地产：土地及权利总称。房地产是附着在土地上各类建筑物、构筑物和其它不可分离的物质及其权力构成的财产总体。地产类型：居住用地产、生产用地产、经营、行政、其它用地产一、房地产与房地产业房地产主要内容：1）土地开发与再开发2）房屋的开发与建设3）地产经营，包括土地使用权的转让，出让，租赁和抵押。4）房地产经营，包括房产（合土地使用权）买卖、租赁、抵押。5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、公证。6）房地产物管服务。7）房地产金融、包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。房地产主要内容：我国房地产业发展的状况成就1、开发企业日益增多，外商投资踊跃；2、土地出让成片开发步伐加快；3、住宅成为消费的热点；4、房地产市场价格迅速上扬。展望1、经营的利润减少；2、房地产大量空置；3、耕地的保护制约；4、房地产业内部的竞争加剧（资金竞争、市场营销竞争、信息竞争）我国房地产业发展的状况成就展望住宅产业的前景1）城市水平稳步发展，对住宅形成巨大需求2010年城市人口达6.1亿，住房面积每年需增加3.27亿平方米。2）流动人口增长对住宅形成巨大需求。主要对大城市、流动人口将是住宅的需求主力。3）居民消费结构变化对住宅形成巨大需求，居民生活水平不断增高，对改善住房条件需求变得迫切。4）旧城改造建设加快，安置居民需要大量住宅。5）改革深化与市场发展刺激住宅的需求。①取消福利分房，实行住房分配货币化。住宅产业的前景②开设住宅二级市场，以有量住房运动带动增量住宅消费。③金融政策利率的上调或下调。6、房地产开发的主要阶段和过程①建设工程项目设立和企业组建②房地产建设工程项目规划与审批③土地使用权的取得④征地与拆迁⑤工程建设与管理⑥房地产的租售与管理⑦房地产的物业管理②开设住宅二级市场，以有量住房运动带动增量住宅消费。7、房地产开发的基本程序：①提出意向书、向市规划部门进行咨询（计委）②向规划管理部门申报、提交立项报告书（建设及市计委）③经过研究审批，如同意立项，发给立项批复意见书④申请者向市建设局提交项目可行性研究报告⑤经审核通过，下达批复文件，并下达规划设计任务书⑥申请者根据批复，办理征地及前期规划准备工作，然后到规划局领取规划设计任务通知单⑦申请者到土地管理部门征求意见⑧以上七项完成后，将结果报市政府审批，完成后，正式办理用地手续7、房地产开发的基本程序：⑨收到土地使用权批文后，同时进行以下三部份工作第一部分：A到规划局办理规划用地许可证B申请确立规划设计条件C规划局审查后，下达规划条件通知单D据通知单，委托有资格的设计单位或采用招投标方式，选择设计单位并提出设计方案E到规划局领取设计方案送审书F规划局对方案进行审查，并提出审查意见G规划设计方案出图后，送规划局⑨收到土地使用权批文后，同时进行以下三部份工作第二部分：A画出桩位，并给出打桩条件B委托测绘院钉桩并进行测绘C将打桩收集到的数据，提送设计单位第三部分：A持规划用地许可证和征地意见书，以及前期下达的意见书，到土地局办理征地手续，征地方式有拍卖，招标投标出让，协议出让及规划方式等。B在立项报告批准后，即可到建设项目所在地管理部门，办理各项户口冻结工作。C地政管部门审查拆于安置方案并发给拆于许可证D对建设用地进行“三通一平”，工作，即通水、通电、道路和平地等，在这里需要完成的主要工作量。a到园林局申请伐树许可证b了解线路情况并与供电局协商改造，移线方案c燃气、道路，上下水等现状管线改路d到供电局申请用电报装，做正式供电方案，申请施工临时用电e完成各项工作后，即可进行施工前的准备工作。第二部分：第二节，房地产开发经营的风险与开发项目的可行性研究（一）经营风险的构成1、房地产位置的不动性和固定性，决定的房地产经营市场供求的不可调剂性2、投资时间的长期性，决定的地方经营对市场供求变动的不灵活性3、房地产投资经营的固定性，决定的房地产投资经营的不易变现性4、房地产市场信息的分散性，决定的房地产市场的不可分性及变现的困难性第二节，房地产开发经营的风险与开发项目的可行性研究（二）经营风险的类型1、自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、火灾等造成的房地产破坏而形成的风险2、社会风险大体分两方面，一是由改治方面因素引起，如国家改治状况和政治形式的变化，国家的宏观经济调控和地方方面的政策以及地方法律法规，金融政策等变动引起的经营管理风险，二是集体及个人的不恰或错误引起的3、房地产经营管理经济和市场风险是由房地产市场状况的变动引起的，在市场经济条件下，市场是各种经济运行状况的集中表现，同内外经济变动，经济政策变动，人口，居民收入的变动都会影响到房地产的市场运行。4、房地产经营管理技术风险是由于科学技术的进变引起的风险，科学技术的进步引起了建筑材料的品种，质量和性能的变化，从而使建筑产品科技含量大大提高，不断的使存量房屋采建筑物贬值，由此造成技术风险。5、房地产经营管理内部风险由于企业内部管理水平的问题，会影响到企业的预期收益，比如财务管理混乱，施工管理不善，经营管理水平低下，都是公司的经营风险。（二）经营风险的类型（三）房地产经营风险管理方法1、回避风险，尽量避免风险极大的业务2、转移风险（主要是将风险项目转移出去或与其它公司合资）3、减轻风险损失（通常精确测算经营项目的费用与收益率，减少不必要的支出）4、对经营项目施行保险，是一种极好的方式，一旦风险发生，损失相比要少得多。（三）房地产经营风险管理方法5）建筑物的主要技术参数4、房地产经营管理项目的成本估算是房地产可行性研究的一个核心问题，具体估算的主要内容包括：1）土地征用费用的估算和概算，其中主要包括征地费、轻苗补偿费及其它地上物的补偿费，菜地建设费，劳动力安置费，耕地占用税等。2）拆迁安置费主要包括各种拆迁费用，赔偿费用3）前期工程费用，主要包括勘察设计费用，三通一平和七通一平等4）房屋建筑安装费用，由于建筑标准的不同，应对不同类型、不同设计、不同等级的房屋分别列出不同的费用5）基础设施建设费，对不同类型的基础设施，分别列出所需要的费用5）建筑物的主要技术参数6）公共配套设施费用，对小区的公共设施配套费用，应当分别列出费用，以便更好的进行核算7）管理费用8）筹建成本及利息的支出5、房地产经营管理项目市场分析房地产市场是全部可行性报告的关键问题，市场分析主要包括：1）对销售市场状况的预测2）对房地产市场的容量、饱合率或饱合度的分析3）对市场占有率的预期4）对市场销售价格预测，销售对象的分析，销售计划的制定，以及未来市场变化对营销构成的影响等6）公共配套设施费用，对小区的公共设施配套费用，应当分别列出6、房地产经营管理项目财务评价，主要包括：1）房地产销售收入需要缴纳的各种税费，经营利润等的预测2）贷款成本、贷款偿还以及贷款与偿还的平衡计算3）现金流量分析4）财务平衡分析5）对项目建设规模、建设规划设计修改的费用测算等6）项目建设期间，原材料价格变化影响等因素的敏感分析和相应的赢亏平衡分析6、房地产经营管理项目财务评价，主要包括：7、房地产开发建设土地使用权的取得1）我国土地公有制采取的两种所有制形式：集体所有和国家所有制，农村土地采取了集体所有制形式，属于农民集体所有，城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有，农村和城市郊区的土地除有法律规定属国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在，任何个人不能取得土地使用权。2）土地所有权和土地使用权，以及土地的出让和转让7、房地产开发建设土地使用权的取得A土地所有权：是指土地所有者在法律规定的范围内对其拥有的土地享有的权利，这种权利包括占有权、使用权、收益权或处分权：①土地占有权是指土地所有者被土地的实际控制权，我国土地所有权的主体只有国家和集体，但国家和集体作为土地所有的权的主体未必亲自去经营和使用土地，这样就会导致土地所有权和占有权的分离，因此，土地所有权人并不一定就是土地占有权人。②土地使用权是指土地所有者根据土地分类，对土地加以利用的权利，土地使用权作为一项独立的权能，可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来，在我国集体土地使有者可以行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用；③土地收益权是指基于对土地使用地而取得的利息的权利，它是土地使用的结果；④土地处分权是指依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。A土地所有权：是指土地所有者在法律规定的范围内对其拥有的土地B土地使用权：是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利，根据法律规定，土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，法律规定，使用土地的单位和个人除享有一定的权利外，还必须对土地承担保护和合理利用的义务，土地使用权可以依法转让，但不得以其它形式非法转让土地。B土地使用权：是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利土地使用权的出让的概念：是指国家以土地所有者身份按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为，出让交易双方是国家和用地单位或个人，集体所在的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让，有偿出让的地块，可以是待开发的土地（生地），也可以是完成市政设施（七通一平）的土地（熟地），还可以是连同地上建筑物和附属设施一并出让的土地。土地使用权的出让的概念：是指国家以土地所有者身份按指定地块的土地使用权出让的形式：土地使用权出让采用拍卖形式进行一切手续后取得土地使用权方式。拍卖出让土地使用权：是指在指定时间公开场合，在土地管理部门组织人组织下，竞投者在规定方式下应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。土地使用权出让的形式：土地使用权出让采用拍卖形式进行土地使用权的出让年限：1居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育及综合或其它用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。2土地使用权转让：是指土地使用者根据国家规定在规定的土地使用年限内，在旅行原合同义务的前提下，交土地使用权有权让渡给其它使用者的经济行为，它包括出售、交换、赠予。3土地使用权转让形式：主要有出售和交换等几种形式。出售：是指土地使用权的转让者将土地的直接支配权转让给购买方，购买方在取得土地使用权的同时，向出租方支付地价及有关价款，土地使用权出售后，出让合同中规定的一切权利与义务全部给新的土地使用者。土地使用权的出让年限：取得建设用地的方式主要有两种：即有偿和无偿取得两种方式。1、有偿取得方式：就是土地使用者通过向国家缴纳土地使用费出让金取得土地使用权，国家土地有偿使用通常有以下几种方式：以土地使用权出让方式取得国有土地使用权；以土地使用权转移方式取得国有土地使用权；以土地使用权出租方式取得国有土地使用权以及以土地使用权出股方式取得土地使用权。取得建设用地的方式主要有两种：即有偿和无偿取得两种方式。2、无偿取得的方式：就是国有土地使用者通过国家行政划拨方式取得土地使用权，《中华人民共和国土地管理法》规定国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等国民基础设施用地。法律法规规定的其它用地，经县级以上人民政府批准，可以通过划拨方式取得土地使用权。2、无偿取得的方式：就是国有土地使用者通过国家行政划拨方式取

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签定土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使房地产市场一级市场二级市场三级市场主体国家和地方政府各房产公司用户特点垄断性竞争性竞争性内容整体规划设计用途，征地、招投标底价综合开发房地产转让方式拍卖、招标出卖、出租已开发土地或连同其建筑物转让或出租地皮或连同其建筑物价格垄断价值价格剩余年限价格房地产市场一级市场二级市场三级市场主体国家和地方政府各房产公房地产开发建设工程经营管理：（一）前期准备工作主要内容包括：1、勘察设计的主要任务是察明工程项目建设地点的地形、地貌、地质构造、水文条件等自然条件，获取工程建设的基础资料，并作出鉴定和综合评价，为建设工程项目的设计和施工提供可靠的依据。2、工程设计：工程设计一般分为初步设计和施工图设计两个方面。3、落实各项配套工程，各类建设工程项目进行施工建设的前提条件就是必须以工程建设有关的配套单位落实各项建设配套事宜，如申报用电量、用水量、排水量，确定变电所等级、煤气增压量、上水泵房、接市政下水口等，有时还要联系公共交通设立站点及教育、人防、绿化等一系列有关配套事宜。房地产开发建设工程经营管理：4、搬迁拆除工程：主要是针对旧城区开发建设城市旧房拆迁是调整城市用土地结构，推进城市开发的重要环节，由于城市旧房改造涉及到居民的切身利益，难度较大，因此城市拆迁工程必须按国家有关法律规定进行。4、搬迁拆除工程：主要是针对旧城区开发建设城市旧房拆迁是调整（二）房地产建设工程招标与承包1、可行性研究招、投标，一般由房地产开发经营企业向若干专家咨询并向设计机构发出邀请函，同时向他们提供政府有关主管机关批准的项目建议书副本和有关拟建项目的目标、规型、技术要求、材料、市场、资金来源等资料和说明。请这些单位编制出可行性研究报告的报介单，然后从中选择资信卓著、报价合理的单位，中标单位应当按照项目可行性研究的要求和内容，根据协议的规定，按时完成可行性研究报告提出的要求。（二）房地产建设工程招标与承包2、工程设计任书招投标，通常也是由房地产开发经营单位通过招投标的方式，委托给有资质的单位设计部门和单位进行完成。3、勘察设计招投标，房地产开发经营企业在取得土地使用权，办完用地手续，取得当地主管机关的批准文件，并清楚地上障碍物，设计界标以后，就需要拟定勘察项目的内容及时间，然后采取招投标方式，由中标的单位完成勘察任务，工程勘察承包单位，必须有主管部门发的证书和营业执照。4、建筑工程设计招标，是为了优化工程设计方案，择优选择设计单位，设计招标的主要内容有：设计任务书、项目综合说明书（包括工程内容、设计范围和深度、图纸内容、图副、建设周期和设计进度等要求）以及投标需知、投标方式、地点、时间的说明。2、工程设计任书招投标，通常也是由房地产开发经营单位通过招投5、建筑材料设备工艺招投标，材料设备工艺的取得可以由开发建设单位直接向材料设备制造单位招标，也可以委托工程承包公司或设备成套机构招标，投标人应当是具有法人资格符合投标条件的材料制造商、供应商、采购单位和设备成套单位等。6、建设工程项目施工招标投标施工招标投标主要是通过竞争择优选择施工单位，以使建设项目质量优、工期短、造价合理。施工招标投标又可分为全部工程、分部工程、单项工程和专业工程的招标投标。7、工程总承包招标投标工程总承包招标投标也称全过程招标投标，是对项目实施全过程进行招标投标，包括勘察设计、材料设备供应、工程施工直至竣工交付使用进行一揽子招标投标。投标者必须是具有总承包能力的工程承包企业。5、建筑材料设备工艺招投标，材料设备工艺的取得可以由开发建设房地产建设工程质量管理：建设工程质量管理的基本内容包括：1、对施工所用的主要材料如水泥、钢材、砖、防水材料、焊条等关键材料，在使用前对其质量及试验报告进行复核。2、对施工企业集中加工或采购的成品、构件、配件、设备等进行质量检验。工程建设中应确立重要设备检查和试验的标准、手段、程序、记录及检验报告等制度。3、对施工的建筑物、构筑物、地下网线路等开工前的定位进行测量复核；对沉降有要求的建筑物，作定期观察；对混凝土的浇注质量制定有关的试块制作、养护、试压等管理制度，并有专人监督执行。房地产建设工程质量管理：4、对重要承重结构主要部位的隐蔽工程，如钢筋混凝土基础、主体结构、大型设备基础、主要地下构筑物、地下管线、重要承重结构的现浇钢筋混凝土工程以及屋面防水等，进行检查验收，经检查合格后办理隐蔽工程验收手续。5、参加给排水、暖通、空调、电气安装、设备安装的试压、试水、试运转、试车等，并签证试验记录。6、参加工程质量评定和竣工验收。7、监督施工单位文明施工、安全施工、正确用料、按操作规程规定施工。4、对重要承重结构主要部位的隐蔽工程，如钢筋混凝土基础、主体

第二章建筑与规划基本知识第一节建筑识图的一般知识一、施工图的内容和用途：（一）图纸目录包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程施工图由哪几个专业的图纸及哪些图纸所组成，以便查找。（二）设计总说明主要说明工程的概况和总的要求。内容一般应包括：设计依据（如设计规模、建筑面积以及有关的地质、气象资料等）；设计标准（如建筑标准、结构荷载等级、抗震要求等）；施工要求（如施工技术、材料要求以及采用新技术、新材料或有特殊要求的做法说明）等。以上各项内容，对于简单的工程，也可分别在各专业图纸上写成文字说明。第二章建筑与规划基本知识（三）建筑施工图包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑物的内部布置情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等。（四）结构施工图包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构的布置情况，构件类型，尺寸大小及构造做法等。（五）设备施工图包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图和详图。表示上、下水及暖气管线布置，卫生设备及通风设备等的设置，电气线路的走向和安装要求等。（三）建筑施工图二、施工图中常用的符号为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订了国家标准《房屋建筑制图统一标准》（简称《标准》），其中几项主要的规定和常用的表示方法如下：（一）定位轴线在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并进行编号，以便于施工时定位放线和查阅图纸，这些轴线称为定位轴线。定位轴线采用细点划线表示。轴线编号的圆圈用细实线，在圆圈内写上编号。在平面图上水平方向的编号采用阿拉伯数字，从左向右依次编写。垂直方向的编号，用大写英文字母自下而上顺次编写，英文字母中I、Q及Z三个字母不得作轴线编号，以免与数字1、2及2混淆。二、施工图中常用的符号（二）标高在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常用标高符号表示某一部位的高度。标高有绝对标高和相对标高两种。绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中常采用绝对标高。相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高-0.45表示室外地面比室内首层地面低0.45米。（二）标高一、建筑概述（一）建筑的分类1、按建筑的使用性质，城市建筑可分为工业建筑和民用建筑二大类。工业建筑指主要生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑。民用建筑指学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑（住宅与宿舍）。2、按建筑结构使用的材料，可以分为：砖混结构建筑，即用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土层面板建造的建筑；钢筋混凝土结构建筑，即建筑物的主要承重构件全部采用钢筋混凝土，如钢筋混凝土框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构建筑；钢结构建筑，即建筑物的主要承重构件全部采用型钢：如全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。一、建筑概述3、按施工方法分为：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。装配式建筑是指建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。这类建筑以大板、框架、盒子建筑为代表。现浇式建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑，以滑模式建筑为代表。装配整体式建筑是一种混合施工方法，即部分结构现浇，部分结构预制。此外按建筑层数的多少，居住建筑分为：低层住宅（1-3层）；多层住宅（4-6层）；中高层（7-9层）；高层住宅（10-30层）。3、按施工方法分为：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。（二）房屋的组成及其作用各种不同的建筑物，尽管它们在使用要求、空间组合、外形处理、结构形式、构造方式及规模大小等方面各有其特点，但构成建筑物的主要部分都是由基础、墙体或柱、楼地层、层顶、楼梯、门窗等六大部分组成。此外，一般建筑物还有台阶、坡道、阳台、雨棚、散水以及其他各种配件和装饰部分等。基础是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。它承受房屋的全部荷载，并把这些荷载传给下面的土层——地基。墙或柱是房屋的垂直承重构件，它承受楼地层和屋顶传给它的荷载，并把这些荷载传给基础。墙不仅是承重构件，它同时也是房屋的围护结构。（二）房屋的组成及其作用楼地层是房屋的水平承重和分隔构件，包括楼层和首层地面两部分。楼层把建筑空间在垂直方向划分为若干层，将其所承受的荷载传给墙或柱。楼板支承在墙上，对墙也有水平支撑作用。楼梯是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。在平时供人们上下楼层；在处于火灾、地震等事故状态时供人们紧急疏散。层顶是房屋顶部的承重和围护部分，屋面的作用一是阻隔雨水、风雪对室内的影响，并将雨水排除；二是防止冬季室内热量散失，夏季防止太阳辐射进入室内。承重结构则承受屋顶的全部荷载，并把这些荷载传给墙或柱。门和窗均属围护构件。门的主要功能是交通出入、分隔和联系内部与外部或室内空间，有的兼起通风和采光作用。楼地层是房屋的水平承重和分隔构件，包括楼层和首层地面两部分。（三）建筑构造的影响因素1、外力的影响作用到建筑物上外力称为荷载。荷载的大小是结构设计的主要依据，决定着构件的尺度和用料，进而影响建筑构造。2、自然气候的影响地震、风（高层建筑风荷载起主要作用）、雨、霜、雪及气温等均构成影响建筑物使用功能和建筑构件使用质量的因素。为此，建筑构造设计时，各相关部位都要采取必要的防范措施。3、人为因素和其他因素人们所从事的生产和生活活动，也往往会对建筑物造成影响。如火灾、爆炸、战争等。因此，构造上要采取防火、防震、隔声等相应措施。（三）建筑构造的影响因素三、地基和基础（一）地基建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。地基承受荷载的能力主要受下面因素影响：土壤的种类（砂土、粘土等）、土壤的含水率、地下水位、埋置深度、地基周围环境等。（二）基础建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。基础按构造形式分为：条件基础、筏形基础、箱形基础等。砖混结构采用条件基础，高层建筑一般采用箱形基础，箱体同时作地下室使用。三、地基和基础四、墙体墙体是维护分割构件，同时也可以是承得构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承受构件。在其他类型的建筑中，墙体可能是主要承重构件，也可能仅仅是维护分割构件。（一）墙体的分类墙体按其所处的位置不同，可分为内墙和外墙。凡位于建筑物内部的墙称为内墙，内墙主要是分割房间；凡位于建筑物四周的墙称外墙，外墙是房屋的外维护结构，起着挡风、阻雨、保温、隔热等作用；凡沿建筑物短轴布置的墙体称为横墙，横向外墙一般称山墙；凡沿长轴布置的墙体称纵墙，纵墙有外纵墙和内纵墙之分。墙体按结构受力情况不同，可分为承重墙和非承重墙。承重墙是指不但承受自身重量，同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。凡不承受上部荷载的墙称非承重墙，非承重墙包括隔墙、填充墙和幕墙。四、墙体五、楼板层构造（一）楼板层的作用及要求楼板层的作用主要是垂直方向分割空间，承受和传递竖向和水平方向的荷载。同时，楼板还应具有一定程度的隔声、防火、防水等功能。（二）楼板层的基本组成楼板层包括：楼板面层、楼板结构层、附加层和楼板顶