长春某国际城商业定位课件

目录项目投资环境分析项目自身条件分析项目商业定位目录项目投资环境分析1、宏观分析2、竞争对手分析3、消费者分析4、政策分析项目投资环境分析1、宏观分析东北地区长春市南关区恒兴国际城东北地区：自然资源丰富，石油、金、铁储量全国第一，人均耕地面积全国第一，老工业基地，技术人才众多，为长三角、珠三角、京津冀之后的中国第四大经济圈。长春市：汽车城，电影城，文化城，雕塑城，历史上作为伪满洲国国都名气人口曾超过东京，在2010年中国城市竞争力排名中位于第29位，弱于大连（9位）和沈阳（14位），强于哈尔滨（46位）。南关区：

面积80.95平方公里，人口112.37万，在长春六大主城区中人口最多。1、宏观分析东北地区长春市南关区恒兴东北地区：自然资源丰富，石油、金、铁沈阳大连长春哈尔滨人口数（万人）717585757992城市面积（平方公里）12881125742057153068地区生产总值（亿元）4269387728943174地区生产总值增速14.1%15%16.5%13%社会消费品零售总额（万元）17785858139674831089375215078539社会消费品零售总额增速18.1%18.1%13.2%19.3%商品交易市场个数（个）67492743商品交易市场成交额（万元）1721378815079928727085600573进出口总额（万美元）6570284220347855158369268货运总量（万美元）151642848388139342城镇居民人均可支配收入（元）18475190141607215887城镇居民人均消费支出（元）16111153301340912358数据来源：《中国城市流通竞争力报告2010》，中国经济出版社沈阳大连长春哈尔滨人口数（万人）717585757992城市项目所在城市概况长春地处东北平原中央，是东北地区天然地理中心，东北亚几何中心，东北亚十字经济走廊核心，地理位置十分优越。长春人口多于沈阳、大连，面积大于沈阳、大连，生产总值却低于沈阳、大连，说明长春生产能力尚未充分发挥。在东北四个典型城市中，长春地区生产总值增速最大，说明长春正处于高速发展期。长春社会消费品零售总额、社会消费品零售总额增速、城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均消费支出均较低，说明本地居民消费能力相对较弱。长春商品市场个数不到沈阳的一半，也远少于大连、哈尔滨，说明其商品市场数量较少。长春进出口总额高于沈阳、是哈尔滨的两倍多，出口潜力巨大。长春商品交易市场成交额大于沈阳，货运总量却少于沈阳，可能原因是一大部分商品直接出口去了国外。项目所在城市概况长春地处东北平原中央，是东北地区天然地理中心重庆路商圈红旗街商圈桂林路商圈2、竞争对手分析本项目2000m重庆路商圈红旗街商圈桂林路商圈2、竞争对手分析本项目2000亚泰富苑百货大楼国贸崇智商城卓展购物王府井香格里拉长春第一商圈，长春市的市级商业中心，以中高档消费为主。主力店有：卓展、亚泰富苑、国贸、百货大楼、万达购物广场、人防地下商场、沃尔玛、国美、苏宁等。目前重庆路商圈的主要问题是：1、交通拥挤；2、停车位严重不足；3、业态分布不合理，互补性不强。

重庆路商圈亚泰富苑百货大楼国贸崇智商城卓展购物王府井香格里拉长春第一名称商业面积（㎡）业态定位租金状况综合分析卓展购物中心8层共123000单层面积15000单铺70-120B1:家居、家电1F：精品、化妆品2F:男装3F:淑女装4F:少女装5F:运动休闲6F:儿童、美食利用扣率联营服装：27.5%鞋类：27%化妆品：8%推广费用1%长春档次最高的商业百货，国际顶级品牌、亚洲和国内知名品牌1100余种，代表性品牌：GUESS、AMANI、BURBERRY，销售额不高，处于亏损阶段。亚泰富苑7层共46000单层6600单铺40-80B1:运动休闲1F:精品名店2F：男士服饰3F：少女装4F:淑女装5F:家居生活6F：品牌折扣利用扣率联营服装：25%鞋类：25%珠宝：2%化妆品：7%2003年12月25日开业；百货所属的亚泰集团是长春最有影响力的国有控股企业，定位中高档，同档次中经营状况较好。百货大楼十层共65000每层6500主力铺30-70B1:餐饮1F：珠宝化妆品2F:鞋类3F:男装4F:少女装5F:淑女装6F:童装及家居类7-9F:家电数码城利用扣率联营服装：27%鞋类：26%区域最有历史的百货，目前略显老化，业绩曾经辉煌，但这些年竞争力大不如前，2005年亏损1634万元，属于百货类亏损大户。名称商业面积（㎡）业态定位租金状况综合分析卓展购8层共123名称商业面积（㎡）业态定位租金状况（元/㎡/天）综合分析国贸中心七层共20000每层3000单铺30-801F:化妆品、箱包2F：鞋类3F：仕女、淑女4F:男装5F:羊绒、羊毛6F：珠宝、名表7F：品牌折扣利用扣率联营服装：26%曾经与百货大楼并称双子，现在也随之衰败。万达广场五层共80000单层16000申格体育5000沃尔玛20000国美3000影城50001F单铺80-1501F：精品店、申格体育2、3F:沃尔玛、国美4F:万达电影城1F沿重庆街14-161F

南面内街10-12是一个三大主力店集合的综合商体，一层出售内铺28000元/㎡，外铺最高65000元/㎡，底铺由于租金很高经营失败，业主退场后引入申格体育。人防地下商场地下两层5300B1:约300B2:约5000B1单铺：1-2B2单铺：10B1:饰品B2:服饰批发B1:40-60B2:12-14人行通道面积2到3个平方米的小饰品店，每个店面日租金80元以上，地下两层做中低档服装批发，生意比较好。名称商业面积（㎡）业态定位租金状况（元/㎡/天）综合分析国贸以上均为2009年数据，仅供参考。数据来源/u/ybmybm/archives/2009/114513.html重庆路商圈不同业态比例以上均为2009年数据，仅供参考。数据来源重庆路商圈不同业态长春第二商圈，汇集了欧亚商都、巴黎春天百货、亚细亚百货、百脑汇等大型商家，三大业态为百货、超市、电子市场。临近电影城、朝阳公园、南湖公园，人文环境资源好。与重庆路商圈相比，发展空间大，未来可能挑战重庆路的第一商圈地位。目前正在规划建设以万达和国信两大综合体为龙头的大型综合体项目。红旗街商圈定位为时尚、另类、前卫，吸引年轻人。大小商家2700户，仅韩国投资兴办的企业就有近百户。形成了长春韩国街、同志街名品名店一条街、隆礼路酒吧一条街、同光路通信一条街，桂林路精品服饰一条街、西康路名小吃一条街、立信街烧烤一条街、百汇街全民创业一条街等专业街路。桂林路商圈长春第二商圈，汇集了欧亚商都、巴黎春天百货、亚细亚百货、百脑对恒兴国际项目的启示长春商户对价格很敏感，商业部分如果利用扣率联营，扣率应低于重庆路商圈同类型项目中扣率最低的亚泰富苑。根据长春的城市发展阶段、竞争对手以及恒兴国际自身特点，恒兴国际定位中高端市场比较合适。论据如下：2010年长春城镇居民人均可支配收入16072元，城镇居民人均消费支出13409元，远低于北京、上海，并低于东北地区的大连、沈阳。重庆路商圈正在进行升级改造工程，卓展扩建项目、原百货商场改造项目均面向高端客户。如果恒兴国际也定位高端客户，竞争压力极大。定位高端市场的卓展处于亏损，定位中高端的亚泰富苑经营状况较好。重庆路商圈面向高中档客户，短期内难有竞争对手。红旗街商圈以百货、超市、电子产品为三大业态，未来以万达、国信之类的城市综合体为龙头发展，发展潜力巨大。桂林路商圈以时尚为卖点吸引年轻人。恒兴国际项目必须走差异化竞争道路才能成功。对恒兴国际项目的启示长春商户对价格很敏感，商业部分如果利用扣3、消费者分析客流来源：本商圈主力消费人群主要来自长春本地的中高收入层，以长春市居民为主，本地居民占到75%，外地人口为25%，主要是吉林省非长春人为主；年龄：商圈的客流主要集中在40岁以下的人群中，主力年龄层大约为20到50岁的青年及中年人士，40岁以下的人群占到74%，40岁以上的只占26%。显示出商圈潜在的消费者年龄相对年轻，且女性的比例比较大。婚姻状况：商圈客流比例中已婚比例占到59%，未婚比例占到41%。家庭人口：商圈客流以3口之家居多，占56%，4口之家占18%，其他占26%。文化程度：商圈客流文化程度略高于长春市居民的总体程度，有51%的顾客文化程度在大学、大专以上，高中、中专占到36%，文化程度较低的仅占13%。职业特征：在商圈客流中占13%的为商业服务人员、个体经营者、大中学生和私营企业人员，10%的为公司职员，党政机关公务员占10%，自由职业者8%，专业技术人员占12%，其他占8%。消费者数据搜集困难，故先以离项目最近的重庆路商圈数据作为参考。实际项目中应通过严格的调研取得准确数据。3、消费者分析客流来源：本商圈主力消费人群主要来自长春本地的消费者消费趋向研究消费时间：一天当中主要在下午和晚上购物，占59%，一周当中主要在双休日购物的占66%。消费地点及内容：主要在繁华商业区和家庭附近的超市和百货商场购买日用品、服饰和食品。影响因素：影响消费者购物的因素主要是价格和质量，其次是购买便利。消费趋势：潜在消费者中等收者居多，有少部分高收入人群。

价格购买便利质量消费者要什么？消费者消费趋向研究消费时间：一天当中主要在下午和晚上购物，占4、政策分析根据《南关区2010年政府工作报告》：“2011年，要以实施‘项目落地年’活动为载体，始终突出项目建设，扎实推进项目建设。年内计划推进亿元以上项目120个，其中新建项目50个，续建项目32个，争取项目38个，实现投资突破100亿元，新增建筑面积300万平方米。重点抓好长春国际金融中心、绿地中央广场等16个大型商业综合体和大马路商贸区块、南部新城金融总部集中区区块等项目建设。”根据2011年1月20日长春市市长在第十三届人民代表大会第四次会议上的讲话：“继续抓好20个商务综合体、20个区域性批发大市场，年内力争全部在建并尽快建成开业。”这么多商业综合体！市场消化得了吗？4、政策分析根据《南关区2010年政府工作报告》：“2011项目自身条件分析基本情况项目周边交通状况项目周边市政配套状况项目周边商业氛围项目周边办公环境项目区域内竞争环境综合技术经济指标一览表专业团队项目自身条件分析基本情况1、基本情况项目名称：恒兴国际城用地性质：居住、商业项目四至：东至原线材厂东墙，西至大经路，南至解放大路，北至二道街项目区位：长春市南关区大经路与解放大路交叉口北侧，西二道街东侧，亚泰大街西侧基地东侧的道路为大马路，西侧为大经路，北侧为西二道街，南侧为主干道解放大路。东侧为主干道亚泰大街。基地内有西头道街等贯穿基地东西，基地东侧为长春市的母亲河伊通河，具备良好景观带。1、基本情况项目名称：恒兴国际城基地东侧的道路为大马路，2、项目周边交通状况项目西侧二道街项目西南角解放大路与大经路交叉口东侧：与大马路之间隔着部分居民楼，交通受阻，南、西、北三侧均临街；南临：长春市东西向交通主干道解放大路，为双向8车道设计；西侧：大经路为南北向交通要道，为双向4车道设计；北侧：二道街是东西向交通道路，为双向混合车道，来往小型车辆和公交线路较多。距离长春市龙嘉国际机场约30公里，距离火车站约4.5公里，规划中的地铁2号线和5号线的交汇处，交通发达。

2、项目周边交通状况项目西侧二道街项目西南角解放大路与大经路3、项目周边市政配套状况配套名称政府机构吉林省林业厅、吉林省劳动和就业保障局、长春供电电能计量所、吉林省电力局、南关区环保局、吉林省社会保险局学校东北师范大学,西三小学、东四小学、长春市第十二中学、长春市第八中学,吉林大学第六幼儿园、市红星烹饪专业技术学校、长春市五环体育舞蹈中等职业学校、国泰快乐教育培训学校、大桥外国语培训学校、长春市铭杨艺术学校商场华普超市、南街超市住宅龙泰富苑小区酒店恒达酒店、民航宾馆医院吉大第二医院、长春市口腔医院、长春协和妇科医院、长春市南关区清明医院、董氏医院、长春凯旋康复医院、长春众康医院、长春静珠妇产医院邮局金安广场邮政储蓄银行工行、建行、中国农业银行长春市分行、交行、长春市商业银行(金业大厦北)、吉林银行亚泰大街支(商行亚泰)、中国信合金源分社、中国银行大经路分支、中国工商银行永安桥储蓄所餐饮哈尔滨香巴啦扒肉馆长春总店、吉祥茶艺馆、春盛全羊馆、巴蜀水岸酒楼、金业大厦餐饮中心、小康人家私房菜其他客运南站、吉林大学前卫就业服务中心书店、长春城市规划展览馆、吉林街派出所政府机构多！学校多！商场少！住宅少！酒店少！医院多！恒兴国际业态可设置购物中心、酒店、公寓、住宅。产品可挖掘公务员、学生、病人的特别需求。3、项目周边市政配套状况配套名称政府机构吉林省林业厅、吉林省项目位置业态评价北奇星河湾项目东北侧乐购超市和欧亚电器，因经营不理想乐购已退出本项目周边较大的商业项目，未来也许会有一定的冲击。门面房东侧沿亚泰大街餐饮、娱乐、休闲行业档次较高、业态规划较好、具有一定特色。全安综合批发市场项目南侧快餐、副食品、汽车服务、美容美发等经营业态较为杂乱，且整体档次不高，后期可能会对本项目的商业定位带来一定的负面影响。门面房西侧沿街业态杂乱经营状况一般，部分近几年建成的项目沿街门面房尚未开业经营，商业氛围不足。2022/12/234、项目周边商业氛围项目东南角商业门面项目北侧沿街商铺项目位置业态评价北奇星河湾项目东北侧乐购超市和欧亚电器，因经5、项目周边办公环境项目用地南侧的解放大路有长春的“金融一条街”之称，周边办公类建筑体除吉林省林业厅、电力局、吉林劳保等政府机关办公大楼外，沿解放大路建有通钢国际大厦、21世纪商务总部、长春国际商务中心、财富广场、金碧阁等中高档办公楼、商住楼，且以形成一定的规模，初步培育出区域商务办公氛围；但目前多数项目的企业入驻情况一般，入驻率不高、租金偏低、且入驻企业规模不大，以中小企业为主。5、项目周边办公环境项目用地南侧的解放大路有长春的“金融一总建筑面积：5.3万平方米

主体高：99.6米

A座：25层，共3.1万平方米

B座：20层，2.2万平方米

局部高度：110.6米入驻企业：招商证券、泰康人寿、中国南方航空、工商银行、吉林银行、中国建设银行通钢国际大厦恒兴国际写字楼的租金价格可参考通钢国际大厦。总建筑面积：5.3万平方米

通钢国际大厦恒兴国际写字楼的租金6、项目区域内竞争环境分析项目所在区域内大型商业中心不多，沿街商业门面经营状况不甚理想，需有区域核心商业来调动区域内商业氛围；周边办公楼较多，具有一定的商务办公氛围，但是档次参差不齐，多数档次不高，区域高档写字楼市场前景广阔；区域内住宅项目较少，商住较多，公寓类产品几乎没有，市场空白。项目东侧保留建筑前方有小块空地，原规划建设商住楼，总建大约在2万㎡左右；项目用地东侧过长春大桥有大幅空地，目前正在进行场地平整，规划建设住宅和沿街底商；项目西南角、21世纪商务总部旁有一幢烂尾楼，目前已被吴太集团收购，规划用途为商住、办公，但是内部设计较差，产品档次与本案规划的写字楼有较大差距。6、项目区域内竞争环境分析项目所在区域内大型商业中心不多，7、综合技术经济指标一览表项目单位数值备注总用地面积㎡57,100

建设用地面积㎡57,100

总建筑面积㎡427,328

其

中地上建筑面积㎡299,206

其

中公建㎡282,566

住宅㎡16,640

地下建筑面积㎡128,122

建筑占地面积㎡33,228

计容建筑面积㎡299,206

容积率

5.24＜5.25建筑密度%58.20%＜60%绿地率%6.00%

停车总数辆2,273

其

中地下停车辆2,218

地面停车辆55货车位6个

客车位6个7、综合技术经济指标一览表项目单位数值备注总用地面积㎡57,8、专业团队营运商

厦门恒兴置业有限公司投资商

长春恒兴置业有限公司设计单位中国建筑东北设计研究院有限公司策划公司北京零点前进策略咨询有限责任公司

8、专业团队营运商项目商业定位整体定位客层定位营销策略功能配置商业构想项目可能面对的风险防范风险措施建议项目商业定位整体定位HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。1、整体定位HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CONVENTION+APARTMENT“HOPSCA”豪布斯卡（酒店+办公+公园+购物中心+商会+住宅）HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化2、客层定位“HOPSCA”豪布斯卡（酒店+办公+公园+购物中心+商会+住宅）高档中档低档以中档客户为主，高档客户为辅，兼顾低档客户消费需求。2、客层定位“HOPSCA”豪布斯卡（酒店+办公+公园3、营销策略商业：突出“物美价廉，经济实惠”的概念。写字楼：突出专为XX类公司打造的高端写字楼。商户主要选家乐福、苏宁、百信鞋业等以“经济实惠”特点出名的商户，高档商品可参考奥特莱斯模式主要销售折扣商品。例如IT公司电脑多，要求写字楼布线合理，散热好。可在写字楼规划之初就按某行业要求定做，宣传时突出这个特点。参考融科资讯中心营销方案。住宅：突出黄金地段升值空间大，学校多、生活方便等概念。3、营销策略商业：突出“物美价廉，经济实惠”的概念。写功能类别服务内容商务办公甲级写字楼住宿酒店式公寓、住宅餐饮中西中高档餐饮、特色餐饮、快餐、咖啡、茶楼等购物大型购物中心、日用百货店、超市、精品店、时尚店等休闲娱乐儿童乐园、美容店、健体中心、网吧、休闲书吧等社区配套银行、邮局、电信、干洗、摄影等4、功能配置功能类别服务内容商务办公甲级写字楼住宿酒店式公寓、住宅餐饮中除传统的大型购物中心、日用百货店、超市、精品店、时尚店之外，可考虑以下几个特色店方案。区域内政府机构多，可设一个高档商务礼品城。东北气候严寒，白酒消费量大。建立一个大型的名酒城，或许不错。区域内医院多，可设一个实惠型的销售医疗器械和药品的大药店。可设一个主营婴幼用品、保健品的大超市。区域内学校多，针对学生求职的职业装需求可建立价位在300-1000元之间的职业装店。5、商业构想——商业除传统的大型购物中心、日用百货店、超市、精品店、时尚店之外，入驻写字楼的客户大多为第三产业公司，考虑长春发展阶段和目前写字楼市场供过于求的现状，应避免规划过多的写字楼空间。如果真遇到销售问题，可考虑建一个少儿MBA学校，占用空置面积。住在别墅区的孩子最寂寞，因为很少有小伙伴可以一起玩。通过少儿MBA学校把这些孩子集中到一起，给他们最好的师资，引导他们做培养领导力的游戏，让他们从小建立人脉网。参考金宝贝案例。5、商业构想——写字楼入驻写字楼的客户大多为第三产业公司，考虑长春发展阶段和目前写项目投资回收期长，资金压力大。目前长春竞争力不如大连、沈阳，短期内对某些高端客户吸引力较弱。长春气候酷寒，非东三省的高校毕业生一般毕业后不愿意留在长春，高端人才储备不足影响工业、第三产业发展，进而影响商业发展。商业发展水平直接关系商业地产市场是否繁荣。重复建设的其它项目会与恒兴国际形成竞争。对搬迁住户是否及时合理补偿，可能会影响项目声誉。6、项目可能面对的风险资金问题招商问题项目投资回收期长，资金压力大。6、项目可能面对的风险资金问题7、防范风险措施建议投资前就与重点客户协商，按其要求定制，最好先租后建。多做市场调研，准确定位，走差异化竞争路线，避免和重庆路商圈、红旗街商圈、桂林路商圈以及新建的城市经济体等竞争对手雷同。如果雷同，就扬长避短，努力在细节上打败对手。多和政府沟通，争取优惠政策。做好营销工作，酒好也要勤吆喝。做好对搬迁住户的安抚工作，及时合理补偿其经济损失。7、防范风险措施建议投资前就与重点客户协商，按其要求定制，最谢谢大家！欢迎提出宝贵意见！谢谢大家！目录项目投资环境分析项目自身条件分析项目商业定位目录项目投资环境分析1、宏观分析2、竞争对手分析3、消费者分析4、政策分析项目投资环境分析1、宏观分析东北地区长春市南关区恒兴国际城东北地区：自然资源丰富，石油、金、铁储量全国第一，人均耕地面积全国第一，老工业基地，技术人才众多，为长三角、珠三角、京津冀之后的中国第四大经济圈。长春市：汽车城，电影城，文化城，雕塑城，历史上作为伪满洲国国都名气人口曾超过东京，在2010年中国城市竞争力排名中位于第29位，弱于大连（9位）和沈阳（14位），强于哈尔滨（46位）。南关区：

面积80.95平方公里，人口112.37万，在长春六大主城区中人口最多。1、宏观分析东北地区长春市南关区恒兴东北地区：自然资源丰富，石油、金、铁沈阳大连长春哈尔滨人口数（万人）717585757992城市面积（平方公里）12881125742057153068地区生产总值（亿元）4269387728943174地区生产总值增速14.1%15%16.5%13%社会消费品零售总额（万元）17785858139674831089375215078539社会消费品零售总额增速18.1%18.1%13.2%19.3%商品交易市场个数（个）67492743商品交易市场成交额（万元）1721378815079928727085600573进出口总额（万美元）6570284220347855158369268货运总量（万美元）151642848388139342城镇居民人均可支配收入（元）18475190141607215887城镇居民人均消费支出（元）16111153301340912358数据来源：《中国城市流通竞争力报告2010》，中国经济出版社沈阳大连长春哈尔滨人口数（万人）717585757992城市项目所在城市概况长春地处东北平原中央，是东北地区天然地理中心，东北亚几何中心，东北亚十字经济走廊核心，地理位置十分优越。长春人口多于沈阳、大连，面积大于沈阳、大连，生产总值却低于沈阳、大连，说明长春生产能力尚未充分发挥。在东北四个典型城市中，长春地区生产总值增速最大，说明长春正处于高速发展期。长春社会消费品零售总额、社会消费品零售总额增速、城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均消费支出均较低，说明本地居民消费能力相对较弱。长春商品市场个数不到沈阳的一半，也远少于大连、哈尔滨，说明其商品市场数量较少。长春进出口总额高于沈阳、是哈尔滨的两倍多，出口潜力巨大。长春商品交易市场成交额大于沈阳，货运总量却少于沈阳，可能原因是一大部分商品直接出口去了国外。项目所在城市概况长春地处东北平原中央，是东北地区天然地理中心重庆路商圈红旗街商圈桂林路商圈2、竞争对手分析本项目2000m重庆路商圈红旗街商圈桂林路商圈2、竞争对手分析本项目2000亚泰富苑百货大楼国贸崇智商城卓展购物王府井香格里拉长春第一商圈，长春市的市级商业中心，以中高档消费为主。主力店有：卓展、亚泰富苑、国贸、百货大楼、万达购物广场、人防地下商场、沃尔玛、国美、苏宁等。目前重庆路商圈的主要问题是：1、交通拥挤；2、停车位严重不足；3、业态分布不合理，互补性不强。

重庆路商圈亚泰富苑百货大楼国贸崇智商城卓展购物王府井香格里拉长春第一名称商业面积（㎡）业态定位租金状况综合分析卓展购物中心8层共123000单层面积15000单铺70-120B1:家居、家电1F：精品、化妆品2F:男装3F:淑女装4F:少女装5F:运动休闲6F:儿童、美食利用扣率联营服装：27.5%鞋类：27%化妆品：8%推广费用1%长春档次最高的商业百货，国际顶级品牌、亚洲和国内知名品牌1100余种，代表性品牌：GUESS、AMANI、BURBERRY，销售额不高，处于亏损阶段。亚泰富苑7层共46000单层6600单铺40-80B1:运动休闲1F:精品名店2F：男士服饰3F：少女装4F:淑女装5F:家居生活6F：品牌折扣利用扣率联营服装：25%鞋类：25%珠宝：2%化妆品：7%2003年12月25日开业；百货所属的亚泰集团是长春最有影响力的国有控股企业，定位中高档，同档次中经营状况较好。百货大楼十层共65000每层6500主力铺30-70B1:餐饮1F：珠宝化妆品2F:鞋类3F:男装4F:少女装5F:淑女装6F:童装及家居类7-9F:家电数码城利用扣率联营服装：27%鞋类：26%区域最有历史的百货，目前略显老化，业绩曾经辉煌，但这些年竞争力大不如前，2005年亏损1634万元，属于百货类亏损大户。名称商业面积（㎡）业态定位租金状况综合分析卓展购8层共123名称商业面积（㎡）业态定位租金状况（元/㎡/天）综合分析国贸中心七层共20000每层3000单铺30-801F:化妆品、箱包2F：鞋类3F：仕女、淑女4F:男装5F:羊绒、羊毛6F：珠宝、名表7F：品牌折扣利用扣率联营服装：26%曾经与百货大楼并称双子，现在也随之衰败。万达广场五层共80000单层16000申格体育5000沃尔玛20000国美3000影城50001F单铺80-1501F：精品店、申格体育2、3F:沃尔玛、国美4F:万达电影城1F沿重庆街14-161F

南面内街10-12是一个三大主力店集合的综合商体，一层出售内铺28000元/㎡，外铺最高65000元/㎡，底铺由于租金很高经营失败，业主退场后引入申格体育。人防地下商场地下两层5300B1:约300B2:约5000B1单铺：1-2B2单铺：10B1:饰品B2:服饰批发B1:40-60B2:12-14人行通道面积2到3个平方米的小饰品店，每个店面日租金80元以上，地下两层做中低档服装批发，生意比较好。名称商业面积（㎡）业态定位租金状况（元/㎡/天）综合分析国贸以上均为2009年数据，仅供参考。数据来源/u/ybmybm/archives/2009/114513.html重庆路商圈不同业态比例以上均为2009年数据，仅供参考。数据来源重庆路商圈不同业态长春第二商圈，汇集了欧亚商都、巴黎春天百货、亚细亚百货、百脑汇等大型商家，三大业态为百货、超市、电子市场。临近电影城、朝阳公园、南湖公园，人文环境资源好。与重庆路商圈相比，发展空间大，未来可能挑战重庆路的第一商圈地位。目前正在规划建设以万达和国信两大综合体为龙头的大型综合体项目。红旗街商圈定位为时尚、另类、前卫，吸引年轻人。大小商家2700户，仅韩国投资兴办的企业就有近百户。形成了长春韩国街、同志街名品名店一条街、隆礼路酒吧一条街、同光路通信一条街，桂林路精品服饰一条街、西康路名小吃一条街、立信街烧烤一条街、百汇街全民创业一条街等专业街路。桂林路商圈长春第二商圈，汇集了欧亚商都、巴黎春天百货、亚细亚百货、百脑对恒兴国际项目的启示长春商户对价格很敏感，商业部分如果利用扣率联营，扣率应低于重庆路商圈同类型项目中扣率最低的亚泰富苑。根据长春的城市发展阶段、竞争对手以及恒兴国际自身特点，恒兴国际定位中高端市场比较合适。论据如下：2010年长春城镇居民人均可支配收入16072元，城镇居民人均消费支出13409元，远低于北京、上海，并低于东北地区的大连、沈阳。重庆路商圈正在进行升级改造工程，卓展扩建项目、原百货商场改造项目均面向高端客户。如果恒兴国际也定位高端客户，竞争压力极大。定位高端市场的卓展处于亏损，定位中高端的亚泰富苑经营状况较好。重庆路商圈面向高中档客户，短期内难有竞争对手。红旗街商圈以百货、超市、电子产品为三大业态，未来以万达、国信之类的城市综合体为龙头发展，发展潜力巨大。桂林路商圈以时尚为卖点吸引年轻人。恒兴国际项目必须走差异化竞争道路才能成功。对恒兴国际项目的启示长春商户对价格很敏感，商业部分如果利用扣3、消费者分析客流来源：本商圈主力消费人群主要来自长春本地的中高收入层，以长春市居民为主，本地居民占到75%，外地人口为25%，主要是吉林省非长春人为主；年龄：商圈的客流主要集中在40岁以下的人群中，主力年龄层大约为20到50岁的青年及中年人士，40岁以下的人群占到74%，40岁以上的只占26%。显示出商圈潜在的消费者年龄相对年轻，且女性的比例比较大。婚姻状况：商圈客流比例中已婚比例占到59%，未婚比例占到41%。家庭人口：商圈客流以3口之家居多，占56%，4口之家占18%，其他占26%。文化程度：商圈客流文化程度略高于长春市居民的总体程度，有51%的顾客文化程度在大学、大专以上，高中、中专占到36%，文化程度较低的仅占13%。职业特征：在商圈客流中占13%的为商业服务人员、个体经营者、大中学生和私营企业人员，10%的为公司职员，党政机关公务员占10%，自由职业者8%，专业技术人员占12%，其他占8%。消费者数据搜集困难，故先以离项目最近的重庆路商圈数据作为参考。实际项目中应通过严格的调研取得准确数据。3、消费者分析客流来源：本商圈主力消费人群主要来自长春本地的消费者消费趋向研究消费时间：一天当中主要在下午和晚上购物，占59%，一周当中主要在双休日购物的占66%。消费地点及内容：主要在繁华商业区和家庭附近的超市和百货商场购买日用品、服饰和食品。影响因素：影响消费者购物的因素主要是价格和质量，其次是购买便利。消费趋势：潜在消费者中等收者居多，有少部分高收入人群。

价格购买便利质量消费者要什么？消费者消费趋向研究消费时间：一天当中主要在下午和晚上购物，占4、政策分析根据《南关区2010年政府工作报告》：“2011年，要以实施‘项目落地年’活动为载体，始终突出项目建设，扎实推进项目建设。年内计划推进亿元以上项目120个，其中新建项目50个，续建项目32个，争取项目38个，实现投资突破100亿元，新增建筑面积300万平方米。重点抓好长春国际金融中心、绿地中央广场等16个大型商业综合体和大马路商贸区块、南部新城金融总部集中区区块等项目建设。”根据2011年1月20日长春市市长在第十三届人民代表大会第四次会议上的讲话：“继续抓好20个商务综合体、20个区域性批发大市场，年内力争全部在建并尽快建成开业。”这么多商业综合体！市场消化得了吗？4、政策分析根据《南关区2010年政府工作报告》：“2011项目自身条件分析基本情况项目周边交通状况项目周边市政配套状况项目周边商业氛围项目周边办公环境项目区域内竞争环境综合技术经济指标一览表专业团队项目自身条件分析基本情况1、基本情况项目名称：恒兴国际城用地性质：居住、商业项目四至：东至原线材厂东墙，西至大经路，南至解放大路，北至二道街项目区位：长春市南关区大经路与解放大路交叉口北侧，西二道街东侧，亚泰大街西侧基地东侧的道路为大马路，西侧为大经路，北侧为西二道街，南侧为主干道解放大路。东侧为主干道亚泰大街。基地内有西头道街等贯穿基地东西，基地东侧为长春市的母亲河伊通河，具备良好景观带。1、基本情况项目名称：恒兴国际城基地东侧的道路为大马路，2、项目周边交通状况项目西侧二道街项目西南角解放大路与大经路交叉口东侧：与大马路之间隔着部分居民楼，交通受阻，南、西、北三侧均临街；南临：长春市东西向交通主干道解放大路，为双向8车道设计；西侧：大经路为南北向交通要道，为双向4车道设计；北侧：二道街是东西向交通道路，为双向混合车道，来往小型车辆和公交线路较多。距离长春市龙嘉国际机场约30公里，距离火车站约4.5公里，规划中的地铁2号线和5号线的交汇处，交通发达。

2、项目周边交通状况项目西侧二道街项目西南角解放大路与大经路3、项目周边市政配套状况配套名称政府机构吉林省林业厅、吉林省劳动和就业保障局、长春供电电能计量所、吉林省电力局、南关区环保局、吉林省社会保险局学校东北师范大学,西三小学、东四小学、长春市第十二中学、长春市第八中学,吉林大学第六幼儿园、市红星烹饪专业技术学校、长春市五环体育舞蹈中等职业学校、国泰快乐教育培训学校、大桥外国语培训学校、长春市铭杨艺术学校商场华普超市、南街超市住宅龙泰富苑小区酒店恒达酒店、民航宾馆医院吉大第二医院、长春市口腔医院、长春协和妇科医院、长春市南关区清明医院、董氏医院、长春凯旋康复医院、长春众康医院、长春静珠妇产医院邮局金安广场邮政储蓄银行工行、建行、中国农业银行长春市分行、交行、长春市商业银行(金业大厦北)、吉林银行亚泰大街支(商行亚泰)、中国信合金源分社、中国银行大经路分支、中国工商银行永安桥储蓄所餐饮哈尔滨香巴啦扒肉馆长春总店、吉祥茶艺馆、春盛全羊馆、巴蜀水岸酒楼、金业大厦餐饮中心、小康人家私房菜其他客运南站、吉林大学前卫就业服务中心书店、长春城市规划展览馆、吉林街派出所政府机构多！学校多！商场少！住宅少！酒店少！医院多！恒兴国际业态可设置购物中心、酒店、公寓、住宅。产品可挖掘公务员、学生、病人的特别需求。3、项目周边市政配套状况配套名称政府机构吉林省林业厅、吉林省项目位置业态评价北奇星河湾项目东北侧乐购超市和欧亚电器，因经营不理想乐购已退出本项目周边较大的商业项目，未来也许会有一定的冲击。门面房东侧沿亚泰大街餐饮、娱乐、休闲行业档次较高、业态规划较好、具有一定特色。全安综合批发市场项目南侧快餐、副食品、汽车服务、美容美发等经营业态较为杂乱，且整体档次不高，后期可能会对本项目的商业定位带来一定的负面影响。门面房西侧沿街业态杂乱经营状况一般，部分近几年建成的项目沿街门面房尚未开业经营，商业氛围不足。2022/12/234、项目周边商业氛围项目东南角商业门面项目北侧沿街商铺项目位置业态评价北奇星河湾项目东北侧乐购超市和欧亚电器，因经5、项目周边办公环境项目用地南侧的解放大路有长春的“金融一条街”之称，周边办公类建筑体除吉林省林业厅、电力局、吉林劳保等政府机关办公大楼外，沿解放大路建有通钢国际大厦、21世纪商务总部、长春国际商务中心、财富广场、金碧阁等中高档办公楼、商住楼，且以形成一定的规模，初步培育出区域商务办公氛围；但目前多数项目的企业入驻情况一般，入驻率不高、租金偏低、且入驻企业规模不大，以中小企业为主。5、项目周边办公环境项目用地南侧的解放大路有长春的“金融一总建筑面积：5.3万平方米

主体高：99.6米

A座：25层，共3.1万平方米

B座：20层，2.2万平方米

局部高度：110.6米入驻企业：招商证券、泰康人寿、中国南方航空、工商银行、吉林银行、中国建设银行通钢国际大厦恒兴国际写字楼的租金价格可参考通钢国际大厦。总建筑面积：5.3万平方米

通钢国际大厦恒兴国际写字楼的租金6、项目区域内竞争环境分析项目所在区域内大型商业中心不多，沿街商业门面经营状况不甚理想，需有区域核心商业来调动区域内商业氛围；周边办公楼较多，具有一定的商务办公氛围，但是档次参差不齐，多数档次不高，区域高档写字楼市场前景广阔；区域内住宅项目较少，商住较多，公寓类产品几乎没有，市场空白。项目东侧保留建筑前方有小块空地，原规划建设商住楼，总建大约在2万㎡左右；项目用地东侧过长春大桥有大幅空地，目前正在进行场地平整，规划建设住宅和沿街底商；项目西南角、21世纪商务总部旁有一幢烂尾楼，目前已被吴太集团收购，规划用途为商住、办公，但是内部设计较差，产品档次与本案规划的写字楼有较大差距。6、项目区域内竞争环境分析项目所在区域内大型商业中心不多，7、综合技术经济指标一览表项目单位数值备注总用地面积㎡57,100

建设用地面积㎡57,100

总建筑面积㎡427,328

其

中地上建筑面积㎡299,206

其

中公建㎡282,566

住宅㎡16,640

地下建筑面积㎡128,122

建筑占地面积㎡33,228

计容建筑面积㎡299,206

容积率

5.24＜5.25建筑密度%58.20%＜60%绿地率%6.00%

停车总数辆2,273

其

中地下停车辆2,218

地面停车辆55货车位6个

客车位6个7、综合技术经济指标一览表项目单位数值备注总用地面积㎡57,8、专业团队营运商

厦门恒兴置业有限公司