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第10章在建工程评估10.1在建工程及其评估特点10.2在建工程评估的准备工作10.3在建工程评估10.1

在建工程及其评估特点

10.1.1在建工程的概念在建工程指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付运用的建设项目，以及建设项目备用材料、设备等资产。10.1.2在建工程评估的特点1.在建工程种类多，状况困难2.在建工程的形象进度以及资产功能差别很大3.在建工程的投资完成额与其实际完成工作量较难一样4.在建工程的建设工期长短差别较大10.2在建工程评估的准备工作1.要求企业供应待估在建工程具体资料。2.要求供应并查阅企业在建工程批准文件、工程图纸、工程预算书、施工合同、有关账簿及原始记录等。3.评估人员到工程现场查实工程进度和工程形象进度。4.检查工程质量。包括在建工程的各组成部分是否存在缺陷及待修理的因素，建筑材料质量是否过关，在建工程整体布局是否合理，在建工程工期是否符合支配等。5.搜集与该项工程评估所需的有关数据资料。10.3在建工程评估10.3.1工程进度法工程进度法是指以工程预算为依据，按勘察时确定的完工程度评估在建工程价值的一种方法。这种方法主要适用于施工期较短且价格变更较小的在建工程。该方法的数学表达式为：式中:[例1]

某建设项目将要建筑混合结构仓库1000平方米，在建建筑工程总预算造价为200000元，在建设备安装工程预算为50000元。评估时该库房正在建设中。其中建筑工程中的基础工程已完工，结构工程完成了30％，设备安装工程尚未进行。评估人员依据一般土建工程各部位占单位预算的比重，即工程造价构成（见表10-1），对该在建工程进行评估。

表10-1工程造价构成表依据以上数据，得：在建建筑工程完工程度＝13％+60％×30％＝31％在建建筑工程评估值＝200000×31％＝62000（元）部位名称建筑结构类型混合结构现捣框架结构

预制装配构架结构

预制吊装结构

基础工程13152515结构工程60605560装饰工程2725202510.3.2变动因素调整法思路：接受对在建工程实际完成部分因价格变更和设计变更因素，分别计算各调整数额，经归集加总后，与在建工程实际支出相加减，确定在建工程的评估值。适用范围：工期较长、设计变更及价格变更对在建工程影响较大的项目计算公式为：在建工程评估值＝在建工程实际支出(已完工程部分材料、人工费因价格变更造成的增减额)(已完工部分各项间接费、银行贷款利率变更造成的增减额)(已完工部分设计变更影响造价的金额)10.3.3重编预算工程进度法思路：先接受重新编制工程预算，

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