世联成都香颂湖国际社区别墅项目阶段性营销策略

香颂湖国际社区阶段性营销策略总纲谨呈：四川鸿景实业有限公司回顾篇上阶段营销回顾A:产品销售压力分析C:前期推广分析B:项目市场形象分析A:产品销售压力分析客户需求销售验证竞争比较哪条产品线面临更大的销售压力？（客户数据为5月15日至6月5日）从客户需求来看：联排>独栋，进线客户需求联排：独栋=8：2，上门客户需求联排：独栋=6：4，联排需求相比较高客户需求（开盘前）6联排需求明显高于独栋，洋房存在一定需求，限于经济承受力，客户对非临水联排接受度最高，独栋临水单位和非临水单位需求基本持平客户需求以联排、双拼和独栋为主，分别占48%和38%；洋房需求占有一定比例，为11%。由于经济承受力有限，客户对非临水联排接受度相比最高，占51%；其次为临水带地下室独栋和不带地下室独栋，分别为20%和19%。客户需求（开盘后）7独栋价格明显高于客户意向价格，市场抗性和销售压力较大，项目需立足一线别墅持续扩大市场影响力，大幅提升客户对项目价值的感知，从而不断提升客户接受度客户背景信息渠道需求特征决策因素客户意向独栋总价以300万以下为主；意向总价在300万以上不足15%；意向总价在240-300万约占30%；意向总价在240万以下占58%。客户意向独栋单价以12000-13000元/平米为主，占2/3。客户需求（开盘后）8联排价格略高于客户意向价格，客户抗性相比独栋小，销售压力相比较小，可通过项目价值的充分传递和感知，以独栋高价值的杠杆作用，可极大促进联排单位的销售客户背景信息渠道需求特征决策因素客户意向联排总价以145万以下为主，占70%；意向总价在160万以上约占25%；意向总价在130-160万占40%。客户意向联排单价以9500-11000元/平米为主，占44%。客户需求（开盘后）（客户数据为5月15日至6月5日）从成交结果来看：联排>独栋，客户需求和成交均以联排为主，独栋实际成交相比上门需求呈收缩趋势（由39%下降至22%）销售验证通过上述客户需求综合分析得出：按市场接受程度由高到低排序：130㎡左右（TH）>108㎡左右（TH）>230㎡左右（独栋）>173㎡左右（独栋）从市场竞争来看，本案各类产品中，独栋总价优势并不明显，且总价越高销售压力越大，销售压力分级：独栋>联排竞争比较销售压力独栋联排类别项目总价独栋麓山700-1000万元长桥郡500-530万元蔚蓝卡地亚800万起保利198800万起中粮御岭湾378-450万元纯水岸860-900万逸岭锦江420-530万联排芙蓉青城157-200万元类别总价临水独栋420-540万元不临水独栋290-340万元临水联排190-220万元合院125-168万元VSA:产品销售压力力分析Q1：下阶段，如如何确立产品品推售策略和和地块开发顺顺序？综上所述，独独栋的销售压压力远大于联联排，这是一一个不容回避避的严峻问题题！B:项目市场形象象分析市场反馈销售验证市场形象香颂湖在市场场上处于何种地位位？超过80%的上门客户对对项目现场展展示达到成都都高端别墅的的水准表示认认同；———“香颂湖湖好漂漂亮啊，想不不到这里还有有一个这么漂漂亮的地方”———“麓山的高尔夫夫不错，不过过你们水景做做得很好”———“你们的园林和和长桥郡有的的一比，但是是那边没有湖湖”———“麓山国际和卡卡地亚那边就就没有这么漂漂亮的水景””专业人士对项项目高标准展展示水平表示示肯定；————“香颂湖湖的现现场展展示在在全成成都都都算非非常好好的”————“景观做做的不不错，，这么么大的的展示示区能能做到到这么么精致致，非非常难难得了了”展示区区整体体恢宏宏大气气，细细部景景观精精致细细腻，，具有有较强强打动动力，，达到到成都都主流流别墅墅市场场较好好的展展示水水准，，受到到客户户和专专业人人士的的广泛泛好评评市场反反馈本项目目规模模宏大大气势势磅礴礴，展展示区区打动动力较较强，，上门门客户户表示示与本本项目目可类类比项项目为为成都都和青青城山山第一一梯队队别墅墅项目目市场反反馈青城山山成都逸岭锦锦江云栖谷谷小院青青城麓山国国际社社区长桥郡郡蔚蓝卡卡迪亚亚上善栖栖青城山山房芙蓉青青城一览365宅院中粮御御岭湾湾今日田田园雅居乐乐花园园本项目目价格格已经经进入入主流流别墅墅第一一梯队队档位位，经经过销销售验验证价价格已已经得得到市市场认认可，，意味味着项项目具具备进进入主主流别别墅第第一梯梯队的的条件件销售售验验证证板块项目建筑面积花园面积建筑形态、格局主力户型面积单价区间总价华阳板块麓山国际430-460㎡200-400㎡独栋430-4601.6-2.1万700-1000万牧马山板块长桥郡370-420200-2000㎡独栋，前二后三370-4201.35万500-530万温江板块芙蓉古城400、495㎡159-300㎡双拼，四联排495㎡0.9-1.1万445-545万龙泉板块中粮御領湾270-300㎡150㎡左右独栋270-300㎡1.4-1.5万378-450万青城山前上善栖60-200㎡无公寓100㎡左右1.1-1.35万110-135万200左右300独栋200㎡3万600万逸岭锦江280-360㎡100-800㎡小独栋280㎡1.5万420万左右600-800㎡200-2000㎡大独栋668-693㎡0.8-1.2万530-830万青城山房140-226㎡180-510㎡合院175-180㎡1.2万左右210-220万香颂颂湖湖首首批批次次开开盘盘热热销销9成，，市市场场接接受受度度较较高高，，从从价价格格来来看看，，本本项项目目已已进进入入主主流流别别墅墅市市场场第第一一梯梯队队阵阵营营（（典典型型项项目目：：华华阳阳板板块块麓麓山山国国际际、、蔚蔚蓝蓝卡卡迪迪亚亚和和牧牧马马山山板板块块长长桥桥郡郡等等））。。对项项目目现现场场的的认认同同不不等等于于对对项项目目的的认认同同，，事事实实上上尚尚未未被被广广泛泛客客户户和和业业内内人人士士认认为为是是一一线线别别墅墅。。———““你们价格格太高了了，青城城山哪有有这么贵贵”———““这里怎么么和麓山山比，也也就比青青城山房房好点””———““你们毕竟竟是第一一期，后后续开发发还是未未知，就就像麓山山一一期一样样很多人人会质疑疑。”但目前项项目未达达到成都都主流别别墅市场场普遍认认同的高高度，仍仍面临着着市场和和客户的的种种质质疑，尚尚未真正正进入主主流别墅墅市场第第一梯队队，需不断断扩大市市场影响响力，才才能确保保项目持持续热销销市场形象象高占位高价格麓山国际际蔚蓝卡地地亚龙湖长桥桥郡主流别墅墅第一梯梯队B:项项目市场场形象分分析Q2：下阶段段，如何何扩大项项目在主主流别墅墅市场的的影响力力？综上所述述，香颂颂湖未达达到成都都主流别别墅市场场普遍认认同的高高度，面面临着市市场和客客户的种种种质疑疑，尚未未真正进进入主流流别墅市市场第一一梯队！！C:前期推广广分析推广渠道价值传递递到位，，渠道精准准锁定？？“中国资资源别墅墅新典范范”的高高占位，，奠定了了项目全全国营销销高度，，有助于于拔升项项目形象象；但另另一方面面，“资资源别墅墅新典范范”区隔性不强强，且略笼笼统推广属性定位语语“湖溪原原野·别墅群岛””在推广广上力度显显弱，容易易被市场淹淹没，不便便于体现一一个千亩级级大盘在别别墅市场的的应有的影影响力和号号召力推广湖溪原野·别墅群岛国际文化生生态大宅灯箱和户外外出街物料料产品及热热销信息文文字显小，，信息传播播效果略差差推广除路过外，，商报和友友介是客户户上门最主主要的信息息获知渠道道，可启动动老带新强强化友介上上门效果，，其他渠道道有一定效效果，目前前已衰减，，可考虑精精准锁定其其他渠道渠道客户信息获获知渠道主主要为路过过、商报和和朋友介绍绍，分别约约为50%，26%和18%；此外其他渠渠道也有一一定效果，，包括灯箱箱广告、户户外广告、、网络和活活动等，这这些渠道不不能直接促促动客户上上门，但在在其他渠道道信息再次次覆盖时，，能有效促促使上门。。客户信息获获知渠道主主要为路过过、商报和和朋友介绍绍，分别为为54%，28%和13%。5月截至6月19日6月5日截至6月19日商报是客户户来电获知知信息的最最主要渠道道，此外网网络和户外外也有明显显效果，后后期可持续续增强此渠渠道效果，，其他渠道道也有一定定效果渠道客户信息获获知渠道主主要为商报报，约占85%；其次为户外外广告、网网络和路过过，合计14%，其他渠道道不足1%。客户信息获获知渠道主主要为商报报，占82%；其次为网络络，占9%；此外为朋友友介绍、户户外和路过过。5月截至6月19日6月5日截至6月19日C:前期期推广分析析Q3：下阶段，，如何更精精准传播项项目价值，，以及渠道道精准锁定定？综上所述，，前期推广广价值基本本到位，部部分渠道有有一定效果果，但不太太明显!再开篇Q1：下阶段，，如何确立立产品推售售策略和地地块开发顺顺序？Q2：下阶段，，如何扩大大项目在主主流别墅市市场的影响响力？Q3：下阶段，，如何更精精准传播项项目价值以以及渠道精精准锁定？？Q1：下阶段，，如何确立立产品推售售策略和地地块开发顺顺序？破局一：后后续地块开开发顺序破局二：产产品推售策策略28世联观点：：项目口碑碑从何而来来？旺市高价者者引人注目目，淡市热热销者令人人瞩目这个项目还还是很不错错的，可惜惜卖得太贵贵了，自己己被自己顶顶死了，现现在的销售售情况就可可以看出来来这里根本本值不了那那么多钱。。卖得不错，，其实价格格再高一点点应该也能能卖得动，，可能企业业想快速出出货。烂项目，卖卖得那么便便宜还卖不不动。产品品和营销都都有问题。。代表：紫檀代表：誉峰代表：麓山简直就是一一个奇迹，，敢在这种种市场卖这这种价格，，关键还真真有那么多多人去买。。销量价格市场口碑香颂湖的价价格已经得得到市场认认可，切忌忌留下“价价高卖不动动”的市场场口碑29持续销售售是最重重要的、、第一位位的市场场口碑！！回顾：2010年原开发发计划30物业形态开盘时间(初步预估)套数建筑面积（㎡）联院6月5日10112410.86独栋6月5日5612919花园洋房7月30日46853735.94E地块小联排9月上旬未确定15000H-02联排10月下旬未确定13100G-06独栋10月下旬未确定21000合计128165.82010香颂湖待待售产品品盘点疑问：多条产品线承承担的功能各各是什么？彼彼此之间的关关系如何清晰晰界定？在新的市场环环境和一批次次销售验证下下，开发内容容和先后顺序序有无调整必必要？产品线分析——联排别墅相对对独栋别墅销销售压力更小小，价值感更更强31销售压力临水独栋不临水独栋合院临水联排类别总价备注临水独栋420-540万元资源较好，但总价较高不临水独栋290-340万元总价相比临水独栋低幅较大合院125-168万元资源相比临水联排差临水联排190-220万元资源较好，与临水独栋价差大产品线分析——洋房产品对客客户的吸引力力相对有限，，但可在别墅墅价格反衬下下体现价值感感从目前的市场场态势与区位位条件来看，，无论是成都都的度假客户户或是都江堰堰的自住客户户，其短期内内对洋房的需需求都存在极极大的不确定定性；主力面积区间间为120-140的洋房，设计计时功能定位位为自住，对对客户的吸引引力相对有限限以5000元均价预估，，洋房主力户户型总价范围围为60-70万元，相比120万元以上的别别墅，还是能能够体现出产产品的价格感感。物业类型面积区间（㎡）户型类别套数小计套数比面积小计（㎡）面积比花园洋房90-100E-12，F-9，A-6，E-6449.40%4167.387.29%100-110B-6，C-12，G-8，C-11

D-6265.56%2668.004.67%110-120G-7，F-3E-5，F-8，A-5，B-5，C-10，G-6，C-9，E-11D-57816.67%8804.6215.40%120-130E-4，F-7，A-4，B-2B-3，B-4，C-4，C-6

C-8，G-4，G-5，C-3

C-5，C-7，E-2，F-4

F-5，A-2，A-1，G-2

E-3，D-3，D-4，E-10

F-6，D-2，A-323450.00%29587.9051.74%130-145E-1，B-1，C-2，F-2G-3，E-8，E-9，C-1

F-1，G-1，D-1，E-78618.38%11960.8420.91%2房共78套3房共390套项目一期D地块户型配比比状况借助波士顿矩矩阵分析香颂颂湖各产品线线内部关系33香颂湖产品线线分类——不是所有的产产品都是用来来赚钱的34独栋别墅承担担的功能：搏高价对外推广的产产品形象反衬其他产品品线价值核心展示内容容明星产品婴儿产品瘦狗产品现金牛产品联排别墅承担担的功能：主力回现产品品利润主要来源源“热销”市场场口碑的强力力支撑洋房承担的功功能：旺丁不旺财消化认同项目目但无力支付付别墅的客群群相对市场份额额市场增长率基于对产品线线承担功能的的清晰界定重重新思考后续续开发计划35独栋别墅：作为维持项目目高价高形象象的明星产品品，在实际销销售中面临了了客群窄、价价格抗性大、、销售压力大大的问题，销销售上很难加加速，建议今今年不另外开开工新的地块块，剩余51套单位在2010年够卖了。联排合院别墅墅：不仅是当前也也是整个一期期的主力销售售产品，下半半年营销上主主攻的产品线线，销售压力力小具备加速速的条件，建建议加快后续续地块的设计计。洋房：已完工产品搭搭配别墅销售售，后续开发发必须调整产产品后推出。。世联观点36动工顺序NO.1H-02地块联排产品资源性较好能能保证推出市场价价格稳中有升动工顺序NO.4G-06地块独栋产品在项目开发发中期开始始逐渐转向向以独栋别别墅为主力力产品的开开发动工顺序序NO.3E地块联排产品产品定位与H-02类似，但资源源性较差，如如较早推出可可能面临更大大的价格压力力，建议在H-02进入销售期后后开工动工顺序NO.2D地块未开工部部分公寓产品调整户型，完完善项目产品品线，聚人气气保证产品线完完整的同时，，在开发初期以以联排别墅作作为主力开发发产品后续开发顺序建议37稳步完善配套套体系，在2010年重点完善SPA功能及会议功功能后续配套完善建议SPA功能会议功能生活配套有业主入住后后逐步完善，，近1、2年可暂缓呈现现增加特色度假假体验的关键键元素，能够够丰富现场体体验性和可参参与性，并且且可为现场带带来人气。青城山一贯具具备相当强的的会议功能，，但区域内除除豪生外会议议接待能力较较弱，建议项项目开发初期期重点呈现此此功能并以无无利润价格和和高品质吸引引成都各大企企业在此开会会，从而为项项目带来人气气。38“夹层赠送送”、“单单价低”两两个卖点在在某种意义义上是互相相排斥的，，我们不能能两个价值值点同等强强度地释放放给客户。。相比之下下，我们认为价价格对客户户的影响更更大，因此此建议统一一加装楼板板，同时在说说辞上优先先释放最终终交房的使使用面积，，淡化产权权面积概念念，从而引引导客户主主动通过实实得面积计计算单价。。启动区别墅墅全部由公公司在交房后统一一加盖楼盘盘，加盖成成本算进总总价推售策略一一客户语录：：——你们三层说说是不计产产权，实际际上还不是是算在总价价里面了，，相当于三三层的钱我我照付，还没给我搭搭楼盘；——三层自己搭搭楼板太麻麻烦了，这这地方装修修肯定很成成问题，装装修公司搭搭的我又不不放心；——你们推荐的的施工单位位我也不放放心，你合合同上写的的是三层挑挑空，那三三层以后出出什么问题你们是是不需要负负责的；——你说你们别别墅好，三三层是赠送送的，算单单价的时候候又要我把把三层算进进去，那不不是等于两头都讨好好吗。39房号总总价取取整总价价5425750545万元4285180430万元9 4757690475万元10 4191950420万元11 3397560340万元2928820295万元……模拟户型介介绍口径：：您好，您现现在所在的的这一套别别墅总价545万元，交房房时您可以以得到420平米的花园园以及345平米的室内内使用面积积……现有产品总总价全部以以5万元为为单位取整整，更加强化以以总价卖房房的概念推售策略二二独栋别墅价价格取整示示意40周末卖房模模式推售安排活动配合旺场措施价格策略每周末拿出出5-8套“主推房房源”，房源可为新新取得预售售证房号，，也可为前前期未售单单位，同时时对外释放放加推产品品信息。（（未售完单单位可在1、2周后重新打打包重新““加推”。。）每周举办圈圈层活动拉目标客户户到现场，，既直接带带来客户，，也增强现现场人气以以便逼定客客户。周末旺场措措施（现场氛围围部分详细细阐述）。。针对当周加加推房源调调整价格关关系，以凸显加加推单位的的价值感。。培训策略每周针对当当周预备加加推房源进进行深入价值挖挖掘，以强化置置业顾问对对加推单位位的认可度度以便对客客户强势引引导。启动区剩余余别墅主要要销售模式式——周末卖卖房推售策略三三41洋房承担的的功能既不不是“形象象标杆”，，也不是““回现主力力”，而是是一个“旺丁不旺旺财”的工具，很很难将取得得利润的希希望寄托在在洋房这一一产品线。。洋房必须依靠与别墅墅的价格对对比凸显自自身价值感感，以合院别别墅120万元总价来来看，洋房房主力户型型总价不宜宜超过70万元。世联关于洋洋房的观点点洋房以成本本价略微上上浮销售，，在联排别墅墅形成稳定定销售量之之后对外自自然发售推售策略四四42推售总控图图推售总结独栋联排洋房10年6月10年12月以长湖岛已已开发独栋栋别墅持销销，2010年不加推独独栋名澜湾2、3批次别墅持持销10年10月加推H-02地块联排10年7月7月中旬，联联排别墅形形成稳定销销量后，洋洋房对外自自然发售为了确保项项目持续热热销，实现现市场口碑碑和销量双双赢，如果果不立足一一线扩大在在主流别墅墅市场的影影响力是不不行的继续扩大项项目在主流流别墅市场场的影响力力实现良好口口碑和销量量突破Q2：下阶段，，如何扩大大项目在主主流别墅市市场影响力力？破局一：建立立业内影响力力破局二：建立立目标客户影影响力破局三：建立立泛客户影响响力策略一：在香香颂湖高调举举行2010年蓉城楼市第第一盛事——“西南地区房地地产淡市营销销论坛”破局一：建立立业内影响力策略思路：借势世联地产产在行业内的的高知名度和和广泛影响力力，结合时势势高端对话，，制造蓉城地地产行业第一一盛事；利用世联强大大客户资源，，邀请成都一一线开发商与与会，形成行行业年度热点点事件，借此此契机提升香香颂湖在业内内的影响力。。操作思路：拟邀请一线开开发商：万科科地产、华润润地产、中海海地产、中信信地产、保利利地产等；拟邀请世联嘉嘉宾：邀请世世联地产重量量级人物包括括董事长陈劲劲松，集团代代理部副总李李荣、甘伟等等；邀请政府相关关主管部门、、主流媒体等等（配合炒作）。以世联之名，，缔造2010年蓉城地产届届第一盛事!破局一：建立立业内影响力策略二：设立业内接待待日，迎接业业内最挑剔的的目光；接受业内的专专业检验，有有实力就该更更自信。策略思路：面向业内人士士，设置业内内接待日，可可自由拍摄照照片，自信地地让其传播香香颂湖的顶级级展示标准，，同时赠送香香颂湖实景精精美画册；通通过业内人士士的专业检验验，传播香颂颂湖的一流示示范标准，传传播项目口碑碑。操作思路：实施方式：高高姿态、高调调实施（配合炒作）；时间设置：周周二或周三（（不影响项目目正常接待））；信息释放：线线上报版高调调宣传，线下下同行推荐；；自由拍摄：包包括景观展示示区、样板区区；赠送物料：香香颂湖实景精精美画册一份份（邀请一流流摄影师，拍拍摄精美实景景图片）。以香颂湖之名名，迎接业届届最挑剔的目目光，传播蓉蓉城主流别墅墅示范标准！！破局一：建立立业内影响力策略二：设立业内接待待日，迎接业业内最挑剔的的目光；接受业内的专专业检验，有有实力就该更更自信。聘请一流摄影影师，捕捉现现场不同时段段、角度最美美丽的光影瞬瞬间，制作香香颂湖实景画画册！案例：万科清清林径，聘请请顶级摄影师师拍摄作品，，并上传网络络。破局二：建立立目标客户影响响力策略：面向目目标客群，在项目现场每每两周一次开开展“富富氧生活论坛坛”系列活动，并并结合抽奖形形式策略思路：通过系列化专专业论坛，不不断向市场和和客户传播项项目独特价值值，建立项目目在目标客群群中的影响力力。操作思路：时间设置：每每两周一次；；论坛主题：风水讲座、中中国资源别墅墅论坛、青城城山度假生活活论坛、养生生保健论坛、、医疗热矿泉泉疗养论坛、、回归自然感感悟生命论坛坛等；参与客户：上上门客户、进进线客户、成成交业主、以以往项目目客户户、网络定向向召集；消息释释放：：线上上推广广，网网络召召集（（实景景图片片配合合传播播），，短信信投放放等；；物料配配合：：基本本销售售物料料+香颂湖湖实景景精美美画册册；抽奖配配合：：为了了增加加客户户参与与热情情，需需抽奖奖配合合。以“富富氧生生活””价值值，确确立项项目在在客群群中的的影响响力！！破局三三：建建立泛客户户影响响力策略一一：建立香香颂湖湖婚庆庆基地地，““鲁豫豫见证证你的的幸福福时刻刻”——商报邀邀约99对新人人在香香颂湖湖举行行婚礼礼策略思思路：：通过嫁嫁接婚婚庆主主题，，让香香颂湖湖成为为时尚尚、浪浪漫代代名词词，实则以以此为为载体体传播播香颂颂湖优优越的的自然然景观观资源源，扩大大社会会知名名度和和影响响力。。操作思思路：：主办方方及承承办方方：商商报主主办，，远鸿鸿承办办（利用商商报的的媒体体公信信力和和广泛泛影响响力，，进行行宣传传和后后续炒炒作）；主持人人：邀邀请鲁鲁豫现现场主主持，，抬高高活动动起点点；车队：50辆奔驰车队队，约7.5万元；牧师：邀请请成都最大大的教堂（（平安桥天天主堂））牧师主主持持婚礼；婚礼方式：：按照草坪坪婚礼的要要求筹备。。让香颂湖成成为蓉城““2010年时尚、浪浪漫”的代代名词！破局三：建建立泛客户影响响力策略二：建立香颂湖湖婚庆基地地，可进行行“婚纱外外景拍摄、、草坪婚礼礼”，传播香颂颂湖资源价价值影响力力策略思路：：通过嫁接婚婚庆主题，，让香颂湖湖成为时尚尚、浪漫代代名词，实实则传播香香颂湖优越越的景观资资源价值，，扩大社会会知名度和和影响力。。操作思路：：接待时间：：设立婚庆庆接待日，，原则上不不影响客户户接待均可可考虑，此此外婚庆可可成为客户户的一个体体验点；婚庆方式：：草坪婚礼礼、外景拍拍摄；前期签约影影楼：初期期为保证社社会影响力力，可签约约5家成都顶级级影楼（V2视觉、帆摄摄影、费司司摄影、奎奎恩视觉、、古摄影），以保证证足够的人人气和较好好传播效果果；后期签约影影楼：进入入正轨后，，为避免婚婚庆频繁带带来的销售售干扰，仅仅签约2-3家影楼。不是谁都可可以——以香颂湖之之名，为新新人们提供供多一个选选择！Keyword:影响力2010，蓉城楼市市关键词不不能没有业内影响力力举措目标客户影影响力举措措泛客户影响响力举措一项业界的的宏伟盛事事一次业界的的尊贵体验验一本体现顶顶级展示的的图册一系列“富富氧生活论论坛”一段感悟生生命的历程程一件轰动蓉蓉城的浪漫漫传奇一段让人铭铭记的浪漫漫之旅香颂湖之成成都主流别别墅影响力力举措——香颂湖！扩大项目在在主流别墅墅市场的影影响力，为为项目的持持续销售奠奠定坚实的的基础！如何有效的的直击客户户，传递项项目价值，，大幅度提提升客户上上门量，是是实现销量量突破的前前提条件推广上更精准准地传播项目目价值渠道优选确保保更精准、更更有效地直击击客户Q3：下阶段，如如何更精准传传播项目价值值，以及渠道道精准锁定？？高速咽喉渗透透青城山高档场场所渗透海航航班渗透透线上高举高打打线下价值嫁接接媒体选择推广渠道高举高打：短短期延用中国国资源别墅新新典范形象，，长期思考更更具突破性的的核心价值所所在并对外集集中释放线“上”突破价值嫁接：线线下输出“再再造一个麓山山国际社区”，与价值标杆杆对位，实现现价值拔升线“下”突破香颂湖国际社社区麓山国际社区区价值支撑区位共性城市边缘规模共性千亩级别墅大大盘配套共性完善的配套设设施资源共性强势资源质素素占位共性主流别墅市场场报纸——每周一次频率率亮相，持续续向市场发出出声音，释放放项目加推热热销消息和现现场系列活动动信息媒体选择策略：周末卖卖房方式销售售，结合两周周一次的系列列现场活动，，通过报版持持续制造项目目影响力并释释放相关信息息;方式：硬广+软文；

频率：每周一次；推广强度时间报纸——每周一次频率率亮相，持续续向市场发出出声音，释放放项目加推热热销消息和现现场系列活动动信息媒体选择广告时间广告内容（示意）释放信息6月6日香颂湖长湖岛、名澜湾46套别墅，从开盘到售罄，2小时而已开盘热销信息6月25日以中国资源型别墅新典范作为核心内容，重复强调香颂湖卓越的资源型本周加推亲水独栋、双拼12席，敬请莅临现场垂询6月30日以中国资源型别墅新典范作为核心内容，重复强调香颂湖卓越的资源型本周加推亲水独栋、双拼12席，敬请莅临现场垂询以6月26日的周末推售售为时间节点点，26日前的推售批批次以反复梳梳理、解决老老客户为主，，线上无广告告支持；26日的推售批次次之后开始以以每周1个报广的频率率释放项目推推售产品信息息。户外——以热销信息为为主标，辅助助加推信息；；灯箱——可考虑简化画面元素素（最好做纯纯色底版）+放大文字信息息媒体选择户外：更换文字信息息，以热销信信息为主标，，辅助加推信信息，相比之之前的形象推推广应该更直直接。市区户外灯箱箱：画面更换：根根据实地察看看的效果，户户外灯箱与车车行道距离稍稍远，目前的的设计形式画画面不直观、、文字尺寸较较小，很难在在行车过程中中看清楚，建建议重新设计计画面。方向向为——简化画面元素素（最好做纯纯色底版）+放大文字信息息。文字调整：与与户外大牌保保持广告主标标的一致性。。影院——近期暂无契合合热映影片，，暂不考虑；；网络——主流网络媒体体持续投放；；杂志——持续传播价值值媒体选择影院网络因院线广告需需要依托热映映影片投放才才有效果，而而近期投入、、影响较大的的影片只有7月28日上上映的冯小刚刚导演的《大大地震》，此此主题又容易易引发不恰当当的联想。建议近期不考虑此此推广渠道，或者观望如如有可能产生生热映效果的的影片再行深深入考虑。投放考虑：持持续输出信息息，扩大市场知名名度和行业影影响力；投放对象：持持续投放搜房网、焦点点网和大成网网，制造影响力力；炒作内容：项项目产品信息息和活动信息息。暂不考考虑杂志行业杂杂志：：《局周刊刊》、《成都楼楼市》，持续释释放信信息。。航空杂杂志：：《头等舱舱》《西南航航空》《四川航航空》《新华航航空》持续传传播高高端形形象。。Keyword:影响响力力线上上抬抬升升形形象象，，线线下下价价值值嫁嫁接接，，塑塑造造项项目目全全新新形形象象，，确确立立主主流流别别墅墅市市场场影影响响力力延用用中中国国资资源源别别墅墅新新典典范范形形象象线下输出出“再造造一个麓麓山国际际社区””线上高举举高打线下价值值嫁接价值精准准传播更精准地地传播项项目价值值，确立立香颂湖湖——一个千亩亩级巨擘擘项目应有的市市场地位位！策略：：渗透进进入青青城山山方向向的所所有高高速收收费站站，发发送香香颂湖湖实景景图片片DM和行车车路线线图，，凭DM领取油油卡渠道一一：高高速咽喉渗渗透策略思思路：：渗透高高速收收费站站，通通过项项目实实景图图片吸吸引客客户上上门，，达到到全面面拦截截进入入青城城山的的客户户的目目的。。操作思思路：：收费站站：进进入青青城山山方向向的所所有收收费站站，包包括成成温卭卭高速速、成成灌高高速等等；实景图图片DM：项目目实景景大图图2-3张，具具有较较强的的视觉觉冲击击力和和煽动动力，，附行行车路路线；；油卡：凭DM单在现场领领取50元面额油卡卡（乐观地地预估非周周末每天上上门50批，周末每每天上门100批，则一周周上门可增增加450批，费用22500元，和报版版动辄10多万费用相相比，其费费效比优势势明显）；；现场配合：：为了留住住客户了解解项目，需需提供果汁汁和点心（（如果能让让客户事后后为项目作作宣传，现现场餐饮费费用实在是是用的很值值得）；调整：根据据操作效果果进行调整整。以“不变””应“万变变”，终极极覆盖青城城山高端游游客，让香香颂湖成为为青城山的的下一站！！青城山的下下一站！策略：青城山高端端场所放置置项目实景景图片精美美画册，在在末端二次次拦截高端端客户渠道二：青青城山高端场所渗渗透策略思路：：通过青城山山高端场所所的二次拦拦截，刺激激未上门客客户到达项项目现场。。操作思路：：高端场所选选择：豪生生酒店、鹤鹤翔山庄、、青城山温温泉、青城城山高尔夫夫；摆放资料：：项目实景景图片精美美画册；摆放位置：：收费台。。全面布局之之下，点式式爆破；二次拦截，，直击高端端客户！策略：海航进入成成都所有航航班内，放放置项目专专刊（以实实景精美为为主）渠道三：海海航航班渗透策略思路：：充分利用海海航资源，，直击高端端客户。操作作思思路路：：航班班：：海海航航进进入入成成都都的的所所有有航航班班；；资料料：：项项目目专专刊刊，，以以实实景景图图片片为为主主；；优惠惠：：海海航航尊尊贵贵乘乘客客，，可可享享受受一一定定折折扣扣优优惠惠，，给给足足客客户户尊尊贵贵感感，，同同时时刺刺激激客客户户了了解解项项目目。。充分分挖挖掘掘海海航航资资源源，，重重点点突突破破Keyword:精准准“点点、、线线、、面面””立立体体覆覆盖盖高速速咽咽喉喉渗渗透透精准准化化渠渠道道渗渗透透———直击击高高端端客客户户！！青城城山山高高档档场场所所渗渗透透海航航航航班班渗渗透透“面面””覆覆盖盖———青城城山山“点点””覆覆盖盖———高端端场场所所“线线””覆覆盖盖———航线线提升升现现场场煽煽动动性性和和生生活活关关联联性性，，给给客客户户一一个个留留下下来来休休闲闲半半日日的的理理由由！！破局局一一：：情情景景化化生生活活展展示示体体验验破局局二二：：休休闲闲体体验验点点感感知知破局三：西餐餐厅免费就餐餐附件：香颂湖湖“半日游”计划——“现场吸附力的的另一个途径径”生活情情景雕雕塑：：在展示示区点点缀布布置生生活情情景雕雕塑（（位置置可考考虑在在湖区区、香香颂大大道和和样板板展示示区等等）破局一一：生生活情景化化展示示关键词词：休闲感感；话题感感；生活趣趣味。。关键词词：生活场场景；；休闲感感；成都特特色；；结合水水景。。情景烧烧烤台台展示示：在湖区区设置置烧烤烤台（（展示示生活活情景景，不不具备备功能能），，营造造出休休闲的的生活活氛围围破局一一：生生活情景化化展示示情景烧烧烤台台，烘烘托浓浓郁的的休闲闲气氛氛，可可在湖湖区结结合水水景考考虑。。休闲垂垂钓：：设置垂垂钓区区，邀邀请客客户垂垂钓，，体验验香颂颂湖宁宁静的的午后后（准准备渔渔具、、鱼饵饵，购购买鱼鱼投放放湖内内）破局二二：休休闲体验点点感知知结合亲亲水平平台设设置，，同时时需考考虑遮遮阳伞伞、座座椅和和安全全提示示等；；鉴于于香颂颂湖面面积较较大，，需购购买鱼鱼投放放湖内内，让让客户户真正正的体体验垂垂钓的的乐趣趣。高尔夫夫推杆杆体验验：做好高高尔夫夫推杆杆体验验场的的物料料准备备，邀邀请客客户体体验推推杆，，让客客户融融入香香颂湖湖破局二二：休休闲体验点点感知知既然有有推杆杆练习习场，，就让让客户户体验验，让让客户户爱上上香颂颂湖，，而不不是匆匆匆而而过！！需准备备好推推杆、、球、、标旗旗等必必备物物料。。自行车车漫骑骑体验验：准备好好自行行车，，让客客户在在香颂颂大道道骑一一圈，，感知知香颂颂湖2000亩的胸胸襟和和休闲闲气质质破局二二：休休闲体验点点感知知漫骑道道餐饮配配合：：现场来来访较较大，，平时可可提供供点心心，周周末提提供法法式BBQ烧烤（既可可以旺旺场，，也是是一种种休闲闲体验验）破局二二：休休闲体验点点感知知西餐厅厅免费费就餐餐：如果是是高诚诚意客客户，，不妨妨让客客户在在西餐餐厅就就餐时时再考考虑一一下（（控制制名额额即可可）破局三三：西西餐厅厅免费就就餐目的：：增强强客户户体验验，以以助于于临门门一脚脚逼定定；免单权权数量量：销销售员员免单单权每每周2位，销销售经经理免免单权权每周周7位；流程把把控：：销售售员须须经销销售经经理把把关，，确认认为高高诚意意客户户才予予以免免单。。Keyword:体验香颂湖湖“半半日游游”计划生活情情景雕雕塑香颂湖湖“半半日游游”计计划——这只是是生活活的一一部分分！烧烤台台情景景展示示情景化生生活展示示体验休闲体验验点感知知西餐厅免免费就餐餐休闲垂钓钓高尔夫推推杆自行车漫漫骑就餐逼定定让客户在在现场感感知未来来的生活活，然后后在去钓钓钓鱼、、骑骑车车，如果果他心动动了，就就请他去去西餐厅厅就餐，，顺便下下单！餐饮配合合让更多的的人享受受真正的的地产服服务世联地产产Youenjoy.Weserve.9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。03:53:2903:53:2903:531/5/20233:53:29AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2303:53:2903:53Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。03:53:2903:53:2903:53Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦