某年武汉市房地产调研分析报告

2008年武汉市房地产调研阐发陈诉提纲前言今年年初，南方地区出现严重的雨雪冰冻灾害；8月8日北京奥运会的隆重举行；与此同时，美国的次贷危机不绝加深而引发的全球性金融风暴，对中国出口、金融领域的影响逐步显现；国度宏观调控下“救市”新政的不绝出台，到底这些事件对楼市的影响有多大呢？武汉楼市又将何去何从？本次调研，从了解武汉市房地产宏观市场情况，区域市场状况入手，通过实地考察，重点对武汉市住宅生长状况、趋势进行剖析。一、国度宏观形势下的房地产相关政策及影响（一）宏观经济研究1、三大需求增长“两落一升”。牢固资产投资增速放慢、实际出口增长明显回落，且顺差淘汰、社会消费品零售总额增长。2、经济增速明显回落，通货膨胀严重3、产业增速明显回落.企业效益大幅下滑。4、房地产宏观经济情况（二）政策走势与情况阐发（宏观与微观）1、行政政策2、金融政策3、房地产行业金融政策（三）新政后房地产市场情况：1、一线都市2、武汉1）武汉房地产现状（含价量比拟阐发）2）09年趋势判断3、各大型开发商的“争论性”话题二、“新政后”11月武汉市楼市动态（一）11月全市新盘存案情况（二）11月土地挂牌情况（三）11月土地成友爱况三、武汉市房地产竞争状况（一）片区阐发（二）片区典范竞争楼盘阐发（三）盘龙城重点楼盘战略与走势阐发四、武汉市房地产需求阐发（一）现阶段购房者特征（二）购房者需求（三）从强势促销计谋阐发乐成案列五、代价与销售趋势比拟阐发探讨六、总结及发起特别话题：本地产搭上地铁……2008年武汉市房地产调研阐发陈诉上海华阜房地产咨询有限公司（武澳分公司）研展部前言今年年初，南方地区出现严重的雨雪冰冻灾害；8月8日北京奥运会的隆重举行；与此同时，美国的次贷危机不绝加深而引发的全球性金融风暴，对中国出口、金融领域的影响逐步显现；国度宏观调控下“救市”新政的不绝出台，到底这些事件对楼市的影响有多大呢？武汉楼市又将何去何从？本次调研，从了解武汉市房地产宏观市场情况，区域市场状况入手，通过实地考察，重点对武汉市住宅生长状况、趋势进行剖析。（一）宏观经济研究我国经济增长由繁荣期转为调解期。今年以来，经济增长呈逐季回落的态势。经济运行出现出“四落两升”特点。“四落”即GDP、产业、净出口、投资（实际投资增长率）增幅均明显回落；“两升”即消费增幅上升和物价明显攀升。四大因素影响导致经济增长出现“拐点”性变革：由美国次贷危机引发的世界经济增长放慢，增加了人民币升值压力和通胀压力，使得中国目前钱币政策进退两难；在汇率升值、国际经济萎缩的情况下，以及世界经济形势面临调解，国际需求开始萎缩，导致中国出口量的低落；同时，海内房地产、汽车业市场的迅速降温，从而动员相关行业如钢铁、建材等行业的不景气，已对经济增长带来很大打击。连续偏紧的宏观调控政策效果显现，为抑制“三过”问题，国度近两年调解了外贸政策，接纳连续紧缩的钱币政策，这些政策的作用今年开始明显显现。内生需求增长放慢，主要是房价恒久过快增长及能源原质料代价、劳动力本钱的明显上升抑制了需求增长，投资增长的拐点显现。重大自然灾害的频繁产生也对经济造成一定倒霉影响。从今年开始，我国经济由繁荣期开始进入调解期，预计这种态势将连续2~3年时间。影响具体体现在：1.经济增速回落，通胀压力变大。开端预计，2008年我国GDP比上年实际增长10%左右，增速放慢1.8个百分点。全年CPI增长将创新高，达6.3%左右，但月度下降趋势明显，CPI涨幅已连续4个月回落，未来几个月将继承小幅回落，其中食品代价回落是主因。“两落一升”。牢固资产投资实际增长明显回落。1-8月，累计城镇牢固资产名义投资同比增长27.4%，比上年同期加快0.7个百分点。全年牢固资产投资增长“名稳实降”，开端预计，全社会名义牢固资产投资增长24%，实际投资增长15%左右。实际出口增长明显回落，且顺差淘汰。预计全年出口1.44万亿美元，同比增长18%；进口1.19万亿美元，同比增长24%。全年贸易顺差2520亿美元，比去年下降3.9%。消费增长创新高。广8月，社会消费品零售总额同比增长21.9%，比上年同期提高6.2个百分点，扣除代价上涨因素，实际增长13%以上。开端预计，全年社会消费品零售总额名义增长20.7%左右，实际增长13.3%。3.产业增速回落，企业效益大幅下滑。受海内多重自然灾害和出口放缓以及奥运期间个体施工企业停工等因素影响，产业增长呈明显回落趋势。厂8月，累计范围以上产业增加值同比增长15.7%，比去年同期回落2.7个百分点。奥运后产业增速有望反弹，但在总需求可能继承有所收缩的情况下，产业整体回落趋势不会改变，预计全年范围以上产业增加值同比增长16%，比上年回落2.5个百分点。与此同时，企业效益在本钱上升和需求下滑的双重压力下，可能继承大幅下滑。4、房地产宏观经济情况：2008年中国都市衡宇销售代价指数同比和环比涨幅均出现连续回落态势，深圳等部分特多数会房价，出现了明显下降。预计未来住房市场将继承低迷，加上贷款紧缩因素，预计会有越来越多的房地产企业因现金流断裂而陷入困境，房地财产有可能进入周期性调解。由于房地产建立周期比力长，一般在5年左右，因此调解一旦开始，预计会连续较长时间。这一情况一定会影响到房地产投资增长。（二）政策走势与情况阐发2007年政府出台了一系列的针对房地产的专项调控政策。其中，以“二套房贷”为标记的银根紧缩政策使资金泛滥的房地产市场突然缺血，投资、投机需求遭到重大打击，不少资金离场，需求开始萎缩。与此同时，银行开始惜贷，开发商的资金开始紧张，囤积楼盘和土地的本钱加大，加快周转速度成为众多开发商的选择，房地产供给在短期内增加，供求干系产生反转。在调解初期，因高房价下有效需求不敷，从而使行业体现出明显的销量下降，经过一段时间的博弈，代价开始调解。08年上半年政府接纳了一系列的宏观紧缩政策。央行主要接纳了提高准备金率的手段来紧缩银根、敷衍通胀，别的，房地产行业的其它调控政策也推动了行业本轮调解的产生。1、行政政策1)土地政策＞领土部：2008年起建立用地实行动态存案掌握各地建立用地审批、供给和供后利用情况，提高运用土地政策到场宏观调控的能力。＞《国务院关于促进节约集约用地的通知》挤压闲置地土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，果断无偿收回，重新摆设使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。同时，该通知还提出“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，领土资源部要会同有关部分抓紧研究制订具体步伐”。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。＞领土资源部：土地监察制度有望纳入土地治理法创建完善土地执法发明机制、制止机制、部分联动机制和问责赏罚制度等。＞中国将每10年进行一次全领土地视察重点视察根本农田现状及变革情况，包罗根本农田的数量、漫衍和掩护状况。＞中国五部委联手遏违规批地2008年5月29日中国中纪委、领土资源部等五个部委联合颁发《违反土地治理划定行为处分步伐》＞领土资源部和国度工商总局划定三年限期新土地出让条约增开发商资金压力2008年6月20日，新版土地出让条约将从7月1日起正式启用，新版条约不但将明确约定出让地块的开工、竣工时间，同时划定，用于商品住宅开发的土地，原则上开发时间最长不得凌驾三年＞领土部：2008年起建立用地实行动态存案有利于堵住了一些土地出让方尤其是一些囤地的开发商利用变动土地使用性质牟取高额溢价的漏洞。整顿闲置土地成为2008年房地产政策调控重头戏，中央利用土地政策引导市场开发，督促各地宣布08、09年住房建立筹划，增强闲置土地清理、严格土地增值税的征收，同时迫使开发商加快楼盘开发速度以增加市场供给，和缓市场供需矛盾。2)2008年有关房产的系列政策：＞2008年1月13日，国务院宣布《国务院关于修改〈代价违法行为行政处罚划定〉的决定》，明确划定通过恶意囤积以及利用其它手段推动代价过高上涨的行为属于哄抬代价。＞2008年8月1日，住房和城乡建立部发出《关于进一步增强住宅装饰装修治理的通知》，要求各地要制定出台相关扶持政策，引导和勉励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步到达取消毛坯房。＞2008年10月22日经国务院同意，财务部、国度税务总局22日宣布：1、2008/11/1/起，小我私家首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；2、对小我私家销售或购买住房暂免征收印花税；对小我私家销售住房暂免征收土地增值税。3、10/27/起，首次购房/贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。4、首次购房首付比例下调至20%。5、公积金各档次利率分别下调0.27%。6、明确支持地方政府救市。这是08年以来中央政府首次明文出台勉励住房消费的收费减免政策，推动购房消费，这一政策的出台对付恒久萎靡不振的楼市产生了积极的影响。2008年11月9日，国务院出台十条政策，提出用4万亿资金拉动内需，温总理在摆设落实中央政策的七项事情时，突出强调了房地财产的重要职位，说它“是百姓经济的重要支柱财产，对付拉动钢铁、建材及家电家居用品等财产生长举足轻重，对金融业稳定和生长至关重要，对付推动居民消费结构升级、改进民生具有重要作用”实行积极财务和适度宽松钱币政策国务院常务集会提出，当前要实行积极的财务政策和适度宽松的钱币政策，出台越发有力的扩大海内需求步伐，加快民生工程、底子设施、生态情况建立和灾后重建。2008年12月17日，国务院宣布了第二套房政策，进一步勉励普通商品住房消费对已贷款购买一套住房但人均面积低于本地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行小我私家购买普通住房凌驾5年（含5年）改为凌驾2年（含2年）转让的，免征营业税；将小我私家购买普通住房不敷2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。二套房政策：任何政策都应该审时度势。二套房相关限制政策是在楼市投机、投资过热时产生的政策，该政策的出台是给楼市降温的“冷气机”，是为了进一步淘汰投资、投机需求；而如今，房地产市场处于“冬天”，在“冬天”就不需要“冷气”降温了，“冬天”该取暖、该加温。因此，取消二手房相关限制政策势在必行。2008年12月21日，国务院办公厅宣布的《关于促进房地产市场康健生长的若干意见》提出，支持房地产开发企业积极应对市场变革，房地产开发企业要凭据市场变革和需求，主动接纳步伐，以公道的代价促进商品住房销售。一、加大保障性住房建立力度1、争取用3年时间根本解决都市低收入住房困难家庭住房及棚户区改革问题。2、多渠道筹集建立资金。3、开展住房公积金用于住房建立的试点。二、进一步勉励普通商品住房消费1、加大对自住型和改进型住房消费的信贷支持力度。2、对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。三、支持房地产开发企业积极应对市场变革1、引导房地产开发企业积极应对市场变革。2、支持房地产开发企业公道的融资需求。3、取消都市房地产税。四、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责1、落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。2、因地制宜解决其它住房困难群体住房问题。五、增强房地产市场监测1、继承增强房地产市场监测阐发。2、增强监视查抄。六、积极营造良好的舆论气氛对峙正确的舆论导向。要以加快保障性住房建立，勉励住房公道消费，促进房地产市场康健生长为基调，鼎力大举宣传中央出台的各项政策步伐及其成效，着力稳定市场信心。对种种散布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处。同时，要增强市场经济条件下风险意识的宣传和教诲事情。2、金融政策出发点是为贯彻落实适度宽松的钱币政策，发挥钱币政策在支持经济增长中的积极作用，数次降息给房地产经济带来丝丝暖意。宣布响生效时间一期存款基利率一年期款基利率存款准备金率小我私家住房公积金贷款200年12月21日T0.27%4.14%10.18%7.56%//200年6用5日////17.50%/9月15日9月16日//0.27%7.20%/五辆信）以下调至4.59%五年以上调渊13%10月8日10月9日40.27%3.87%40.27%6.93%//10月15日////17.00%//10月27日/////五年期含）以下调至4.05%五年以上调解为4.59%10月29日10月30日40.27%3.60%40.27%6.66%//11月26日11月27日41.08%2.52%41.08%5.58%/五年期含）以下调至3.51%五年以上调解为4.05%/12月5日////16.00%/12月22日12月23日40.27%2.25%40.27%5.31%15.5%/1）存、贷款利率：央行自今年9月份以来连续第五次低落利率、第四次低落存款准备金率，也是央行继10月8日宣布双率下调后第三次双率同时下调。>2008年9月15日，中国人民银行宣布，自16日起下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。这是自2004年以来中国央行首次低落贷款基准利率，也是2003年以来首次下调存款准备金率。此政策一出，“中央政府救市第一步”、“政策松绑，楼市春天到来”、“要抓住降息后良好的购房空间”等积极看法弥漫着整个房地产市场。>2008年10月8日，央行宣布，从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其它期限档次存贷款基准利率作相应调解。从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行近9年来首次下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率。这一系列"降率免税"组合拳，对付保持我国经济平稳较快生长、提升市场信心意义重大，降息虽不能直接救楼市，但也是一个利好消息。2008年10月29日，央行宣布，从10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中一年期存款基准利率由现行的3.87％下调至3.60％，下调0.27个百分点。一年期贷款基准利率由现行的6.93％下调至6.66％，下调0.27个百分点；其它各档次存、贷款基准利率相应调解。小我私家住房公积金贷款利率保持稳定。2008年11月26日，央行宣布，从11月27日起下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各108个基点。这是央行年内第四次低落贷款利率，也是央行历史上稀有的如此大幅度降息。此次降息是房地产市场的重大利好，数次降息的累积效应有望在楼市上发酵，减轻房企财务本钱，刺激住房消费需求回暖。在通货膨胀压力下，此次降息是扩大消费的有力杠杆，中央利用放松政策来缓解当前市场消费低迷的一场“实时雨”，更是对房地产的利好消息。此次降息的目的是扩大海内消费需求，以刺激中国出口贸易，这不是政府单纯的脱手救市，但房地产市场会是此次降息的既得利益者，股市也会从中得到利益。而房价会否受到影响，是回升或是继承下滑，这要看开发商、购房者等几种力量的比拟会产生怎样的变革。但可以肯定的是央行此举使楼市成交量有所回升。2008年12月22日，央行宣布，从12月23日起调解金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的2.52%下调到2.25%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的5.67%下调到5.4%，下调0.27个百分点；其它各档次存、贷款基准利率相应调解。小我私家住房公积金贷款利率保持稳定，从2008年12月25日。这是2008年9月以来第5次降息，尤其是央行对“第二套房贷”接纳松绑政策后，表明政府要稳定房市的决心，刺激市场强劲的需求。央行下调存贷款基准利率和存款准备金率完全在预料中，但此次调解主要是针对整个宏观经济情况。近年来国度在按揭、税费等方面对房地产实施限制政策，未来一段时间如果房地产行业照旧不景气，国度还会出台更多松绑政策。目前不管是中国经济照旧全球经济都不乐观，央行下调贷款利率和存款准备金率意在刺激整个经济情况，这对开发商来说绝对是利好消息。因为现在开发商的资金链普遍紧张，而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息，意味着从银行贷款的利率更低了。银行降息对房地产的影响不能立竿见影，但仍然是继承利好，刺激消费，引导房地产市场良好的运行。当前房地产市场生意业务量少，连续冷淡，低迷，国度通过钱币政策宏观引导；财务部和税务总局也不绝接纳步伐，配合低落购房者的包袱，促进康健消费，尽快促使市场走出低迷的现状。但是房地财产重振要害照旧在于底子经济的好转。2)09年钱币政策特点：适度宽松钱币政策放松的将包管银行体系流动性的充实供给，促进钱币信贷稳定增长，发挥钱币政策在支持经济增长中的积极作用。对首次购房者而言，央行降息与10月22日宣布的住房抵押贷款利率优惠政策组成的双重利好更为显着；同时，连续降息也能一定水平上减轻资金密集型的房地产企业的财务压力。11月27日的大幅降息，是央行自1997年10月在亚洲金融危机时期大幅降息以来所做出的最大幅度的调解。这一强势举措显现了中央政府在当前市场情况下重新树立市场信心的决心。3、房地产行业金融政策2008年11月24日中国建立银行24日宣布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对切合政策新发放的商业性小我私家住房贷款利率的下限调解为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调解为20%。建行体现，贷款利率和首款比例将具体凭据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型修建面积是否系普通住房，以及借款人信用记载、还款能力等因素区别确定。对居民首次购买普通自住房和改进型普通自住房的贷款需求，贷款利率可以赐与优惠，首付款比例可低落。对居民购买其它类型住房的，将适当提高贷款条件。具体操纵由各地分行及房贷中心掌握。同时，建行将增强治理，有效控制贷款风险。对房地产代价颠簸较大的区域，以及代价颠簸较大的住房楼盘项目，适当提高首付款比例。别的，建行将实施区域化、差异化的住房信贷政策。在贷款利率和首付款比例方面赐与各地分行一定的自主权，区分地区、区分楼盘、区分客户，公道评估贷款风险，制定差异化的贷款政策，不搞一刀切。例如对普通住房尺度的认定，参照本地政府或有关部分对普通住房的认定尺度执行等。国度购房新政出台前后比较表内容调解前调解后对居民首次购买普通自住房和改进型普通自住房提供贷款，贷款成数8成8成商业贷款利率对居民首次购买普通自住房和改进型普通自住房提供贷款，其贷款利率（5年以上7.47%下浮15%后为6.35）最低首付款比例为30%对居民首次购买普通自住房和改进型普通自住房提供贷款，其贷款利率（5年以上7.47%下浮15%后为6.35）最低首付款比例为30%公积金贷款额度每户家庭最高贷款限额为60万元每户家庭最高贷款限额为60万元小我私家转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，分人不包袱小我私家所得税增值部分20%小我私家转让自用2年以上，并且市家庭唯一生活用房取得的所得契税税率普通住房税率1.5%普通住房税率1%印花税印花税税率为成交价万分之五印花税税率为0土地增值税土地增值税（3年内房产按0.5%征收）土地增值税税率为0小我私家将购买凌驾2年的普通住房对外销售不包袱营业税凌驾2年的普通住房营业税5.55%住房营业税为0住房登记税和小我私家买卖存量普通住房的住房生意业务（转让）手续费住房登记费80元，住房生意业务手续费250元免收新政案例：1、房价100万，首付2成，商业贷款金额80万，贷款年限20年盘算，按新政策（年利率为5.229%）；每月还款额为5382元，按原政策（年利率为6.35%），每月月还款额为5894元每月还款差额为512元（三）新政后房地产市场情况：在近期楼市新政刺激下，楼盘贬价促销，一线都市现楼市短期回暖迹象。但是许多人心中也带着质疑：一线都市成交量回升开始回暖照旧回光返照？1、一线都市深圳、上海、北京和广州四大一线都市房地产市场生长较为成熟，往往成为中国楼市的风向标，以及大量二线都市阐发参考的工具。在一系列中央和地方稳定房地产新政、央行大幅降息，以及房地产开发商主动贬价等因素配合刺激下，11月份海内一线都市房地产成交量均出现了不小的回升，北京、上海、广州、深圳都市楼市出现回暖迹象。北京11月签约量环比增48%来自北京市房地产生意业务治理网统计数据显示，11月，北京市期房网上签约13721套，而10月份仅签了9246套，二者相比，涨幅到达48%。据统计，11月份期房签约平均每套户型面积为96平方米，比10月的95平方米增加了1平方米。11月现房签约住宅1580套，与10月签约住宅1032套相比，上涨幅度较大，环比增加53%。政策方面的因素以外，开发商越来越多地接纳了力度较大的贬价促销步伐，尤其是一些新盘项目代价低开幅度较大，刺激了楼市刚性需求的有效释放。＞上海11月预售面积环比增36%凭据上海市房地产生意业务中心监测，11月网上成交的市场化新建商品住房预售面积比9月、10月分别增加47%、36%；网上成交的存量住房买卖面积比9月、10月分别增加75%和68%。来自佑威房地产研究中心的数据也显示，11月上海商品房成交面积、成交套数均有大幅度的上升。看房者明显增多，有中介门店体现“比政策出台前增加了三成”。＞广州新政后月成交量涨30%据广州房地产治理官方网站数据，央行降息及公积金新政实施后的一个月（10月25日至11月24日），全市一手房成交总量为5011套，比9月的成交套数上涨了30%。代价已成为市场成交的主要推动因素。广东中原地产李海阐发说，由于近郊楼盘回归到三四千元的代价，因此刺激成交量上升，而市中心区尚未出现大的成交回暖。由于新政出台需要消化期，效果还未能马上在市场得到全面体现，但对提升楼市信心有久远的影响。＞深圳新房二手房成交量回升来自深圳市领土房管局的最新统计表明，11月24日至30日的一周内，成交新房1546套、二手住宅1064套，双双创下近几个月周成交量的新高。据悉，深圳近来新住宅楼的开盘整体代价较低，得到了不少购房者的认可。如新华城以远低于市场预期的6000多元每平方米的代价开盘，开盘当天就售出近300套。深圳世华地产的销售人员说，自降息政策出台，11月的客户看房量比10月增加了三到四成，尤其是一些已张望了一年多，且在新政惠及范畴内、有购房刚性需求的市民入市意愿最为强烈。结论：房地产调解远没结束据北京市房地产生意业务治理网的成交数据统计显示，今年11月份，北京共成交期房商品住宅12479套，不外政策性住房占到了半壁山河。其中，经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为7026套，占总成交量的56.3%。相关数据显示，全国一线都市出现成交增长的情况，很大水平上得益于保障性住房的成交增长，而非完全由普通商品房成交所推动。同时，广州11月份的成交多是郊区低价楼盘或是限价房项目，这仅仅代表低价房的市场担当度比力高，而市中心区域改进性需求为主的楼盘，并没有占市场主导职位，这都很难代表全市出现了普遍回暖。显然，将楼市成交量上升与市场开始苏醒画等号还为时过早。北京11月份住宅成交量的上升一半以上来自保障房，不但仅是北京，全国许多在今年第四季度推出保障房的都市都出现了类似情况。普通商品房对楼市成交的拉行动用并不明显，楼市的整体苏醒有赖于整体经济的回暖，房价下行趋势不会很快扭转。＞未来几个月的销售仍不容乐观尽管全国诸多一线都市出现了难得的成交放量，但由于北京、广州等一线都市在11月份成交量中有不小比例是限价房、经济适用房等政策性住房或保障性住房，因此普通商品房对楼市成交的拉行动用并不明显。＞楼市规复有赖整体经济回暖现在谈楼市将走出隆冬还为时尚早。近期成交回暖的几大因素，还不能支撑楼市真正苏醒。一是房贷利率下降等新政促进了部分购房生意业务，但一些都市开发商在久撑不下的情况下，会合推出供给量也是导致生意业务上升的供给方动力，这反而说明开发商资金重压明显；二是成交量上升五成多为环比，因为10月市场过于低迷，11月的成交回升并不代表市场已经走出低谷。在股市投资无法规复收益的情况下，许多刚性需求的购房意愿将继承延后。2、武汉1）新政后武汉房地产状况♦主城区商品住宅代价走势阐发11月份（11月1日-11月30日），通过对武汉市房地产信息网宣布的数据统计，全市主城区在售楼盘402个，成交均价为5429.75元/平方米，比上月下跌139.37元/平方米，跌幅为2.5%，与去年同期相比，跌幅达2.4%;月销售总套数为4253套，比上月增加975套，增幅为29.74%，同比淘汰45.58%。十一月份每周楼市走势图：十一月商品住宅每周销售套数和销售均价情况元元/平加十月第四周十一月第一周十一月第二周十一月第三周十一月第四周 10销售套数+销售均价 上图是十月第四周至十一月第四周武汉市商品住宅销售情况图。从图中可以看出，十月平均每周销量在1000套左右，日成交量保持在140套左右。与上月相比，成交量有所增加。♦差异户型商品住宅成交代价情况通过数据显示，本月140平方米以上户型成交均价最高，达5837.06元/平方米，与上月上比，下跌了167.49元/平方米，跌幅为2.87%;120-140平方米户型成交均价最低，为5142.23元/平方米;与上月上比，下跌了133.46元/平方米，跌幅为2.60%;90—120平方米及90平方米以下的户型成交均价则分别为5189.48元/平方米和5618.62元/平方米。商品住宅成交户型代价阐发（按修建面积分别）：新政后武汉楼市总体特点：＞11月楼市出现价跌量增之势，全市商品房三大成交指标环比倍增成交总套数：11月共成交商品住房11192套，较10月5282套增加5910套，增幅到达112%,较去年同期增长20.34%；成交总面积：11月共成交商品住房108.97万m）较10月53.08万m2增加55.89万m二增幅到达105%,较去年同期增长6.92%；成交总金额：11月商品房成交金额为48.74亿元，较10月25.72亿元增加23.02亿元，增幅为90%,较去年同期下降了17%;在全球性经济危机的影响进一步扩大、房地产市场调解连续深入的当下,开发商在年末资金回笼的压力下,各项目代价相继出现大幅回调。成交均价环比下降7%,同比降幅也到达了23%。同时受刚性主流需求群体的影响,中、小户型产物受青睐,成交套均面积较上月下跌3%,较去年同期下降11%。可以预见,未来2年内,以中低价位、中小面积为主的市场供需结构将成主流。＞成交均价环比跌幅达8%,“以价换量”之势仍将连续11月全市商品房成交均价为4473元/m=相较上月下降372元/m=环比降幅为8%；较去年同期下降1323元/m=环比降幅到达22%。目前全市的整体成交代价处于全面下调的阶段,由此前的郊区逐步漫延至中心城区,其中尤以徐东片区为代表,吹响了内环焦点代价下调的军号，起价跌破5000关隘，对全市中高端楼盘代价影响显着：爱家国际华城起价4650元/m'东湖春树里起价4888元/m2、昔日地王——复地东湖国际高层起价仅6200元/m?……，短期内“以价换量”之势仍将连续。2）09年趋势判断＞代价会逐渐趋于公道。随着泡沫不绝得到挤压、行业竞争的增强、国度宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加,武汉房市未来的代价会逐渐趋于公道,房价收入比进入一个可维持的空间。＞供需结构会得到优化。一是高等住宅的比重会有所下降,经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改进,供求的匹配水平会得以提高。＞市场秩序会逐渐改进。在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐范例；种种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到范例；相关制度建立也会逐渐得以改进。＞市场会合度会得以提高。随着拿地、政府调控、行业竞争的增强、银行贷款的收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其它大的房地产商吞并收购，从而市场会合度会得以提高。＞政府行为会得以范例。随着政府自身制度建立和羁系的增强，随着百姓主权和民主的推进及法制、舆论的建立的完善以及产权的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官员在土地生意业务、都市拆迁、项目开发等历程中的糜烂等时机主义行为会逐渐的得以范例。总之，房地产市场在经过此轮调解后，会进入到把一个康健、繁荣、快速生长的新时代。3、“争论性”话题1）潘石屹“不要以为红叶是春天来临的象征，那是进入冬天的标记”近来，全国一线都市房地产市场，在楼市利好政策的刺激下和开发商贬价促销的双重推动下，使“冬天”里的楼市有了短期的回暖迹象，但是回暖的楼市能否连续升温。日前，地产前大佬潘石屹体现，目前房地产市场和经济的判断，万不可太过乐观。他形象地说：“不要误以为红叶是春天来临的象征，那是进入冬天的标记。”2）王石改口：“买房不必再等三四年以后”2007年12月24日，万科董事长王石因抛出“三四年后再买房”的拐点论而引发业界地动。实际上，不但许多准备购房的年轻人在王石的影响下放弃了买房的想法，甚至有相当一部分原先看好市场的房地产开发商也改变了立场。整整一年后的12月24日，王石却对原先的说法改了口。大概是来自市场的压力实在太大，他第一次亮相说，原先所说的三四年后再买房者仅仅是指暂时买不起房的人，若拥有购房能力，不需要再等三四年。市场压力迫他改口？王石认可，08年1000亿元的销售指标难以完成，09年的市场情况会更糟糕。如果说，年初王石和万科在上海等地发动的“元宵节小幅度打折”，可以看作是王石踩准市场节拍的乐成之举的话，随后的万科全国范畴的大幅度贬价，则让王石和万科背负了众多的骂名。在万科大幅贬价后，各地的万科业主纷纷要求万科退房，并造成万科品牌的负面影响。万科虽然通过大幅贬价促销淘汰了一些存货，但已无法挣脱房地产行业整体下滑的影响，连续多个月销售额环比负增长，并且从中国唯一销售额千亿元的“宝座”跌落。3）厉以宁称中国经济走势已近谷底（关于U型、1型、火型理论）是不是到了谷底，经济就会完全起来了？在经济学上，经济走势有U型、L型和W型三种：U型是经济下来了看法之后就起来了，这是最好的。L型是经济下来了之后会在低位连续运行。W型是上下起伏，颠簸较大。至于中国经济走势会凭据哪一种类型，要到下一阶段再看，因为不确定因素太多。中国经济此次所受的影响，实际上是三种影响叠加在一起，除了金融危机的影响外，中国经济运行自己也到了一个拐点，纵然没有世界金融危机的打击，中国经济也不可能一直在高位运行。同时，多年以来积存下来的经济结构失调的矛盾充实袒露出来，也对中国经济产生影响。4）易宪容：救市政策一定会导致严重经济问题世界各国政府的救市政策推动股价及经济快速上涨，但是这样的经济政策一定会导致严重的经济问题，就是有一个新的泡沫掩盖旧的泡沫。一系列政策的出台，对整个经济的规复、对股市信心的规复，会起到很大作用；但是，如果世界各国政府在经济规复以后，不能对整个政策进行调解，另外一个新的泡沫就会出现。中央政府说要4万亿投资，他们来了个18万亿。地方政府都希望通过这样的一个时机来加大对自己投资的力度，所以如果投资快速扩张，中国在明年一定会掀起一个投资快速增长的热潮，整个信贷快速增长。今年钱币政策外貌上要从紧，但实际上没有紧，明年在这个底子上，如果快速扩张，可以说整个金融市场它的钱涌流出来是一定的。不绝的政策，差异的话题，相同的意蕴：针对中国经济以及整个房地财产产生的深刻变革，发出的是“仁者见仁、智者见智”的差异论点，通过他们的话题，却不难看出：楼市规复有赖整体经济回暖，消费者对未来经济形势的判断不明朗，消费意愿可能随着实体经济的下滑进一步紧缩。房地产行业出现了整体下滑的趋势，开发商资金重压明显，未来的房地产销售仍不容乐观。房地产市场将走向越发理性、越发公道的良性循环，房地产企业将面临一次新的洗牌并形成新的竞争格式。中国的经济在经历过一个快速生长阶段后，现逐步进入经济结构性调解阶段。政府为促进经济的生长，接纳了一系列“救市政策”，对整个经济信心的规复起到了积极的作用，但也要防备“过热”。二、“新政”后11月武汉市楼市动态1-11月，全市房地产开发投资443.54亿元，比上年同期增长21.3%，增幅比上月回落3.8个百分点。其中住宅投资337.39亿元，增长25.5%，经济适用房完成投资34.18亿元，增长70.6%。衡宇施工面积3324.37万平方米，增长10.5%;商品房销售面积574.43万平方米，下降32.3%。（一）11月全市新盘存案情况11月全市共有存案新盘22个，新盘存案量较上月淘汰3个；其中，主城区存案新盘有10个，比上月增加1个；非主城区存案新盘共有12个，其中，金银湖、光谷等远城区本月仅存案新盘4个，其余均会合在黄陂、江夏城郊，共有存案新盘8个。在“金九银十”中，开发商经历了一波又一波的贬价浪潮中苦苦支撑，但是却未能直接动员销售。而11月的楼市新政对付开发商而言无疑将是一根救命稻草，希望借此提升在年前的最后一搏。因而11月份的整体新盘存案量虽然有所淘汰，但是主城区的楼盘供给反而出现增长，多个纯新盘项目选择在此时开盘。但是新政的出台，将释放大量满两年期限的高品质次新房，供给量大幅增加，而未来宏观形势的不确定性也将进一步加剧了买房人的张望气氛。因而并未出现压抑许久之后的“井喷”，短期的激增也仅仅是“昙花一现”。（二）11月土地挂牌情况本月共出台两次土地挂牌生意业务通告，分别为2008年第9号通告推出1宗招标地块；2008年10号通告推出6宗挂牌生意业务地块。其中9号通告推出的一宗位于江汉区滑坡路的招标地块，净用地面积为3.2万方的商业用地，其容积率为5.0。而10号通告挂牌出让的6宗地块以中小型地块为主校友录，整体出让范围为（约293.9亩），除P（2008）068号地块的总用地面积在10万方以上，其余均在2万方左右。在用地性质上，除066号中北路地块以及067号常青路地块为商业用地外，其余均为纯居住性质用地。在目前的市场情况下，开发商由于资金压力以及对未来预期的改变使得拿地的可能性将至谷底。在本年度多次土地挂牌生意业务频繁出现地块延期或是流拍局面，因而在供给上，除了在供给地块的范围上限制体量低落拿地门槛外，同时在供给区域以及用地性质上以二环的纯居住性用地为主，另一方面加大商业性质用地，提升开发企业的拿地热情。因此，本次挂牌的6宗商住用地能否顺利的拍出，还得以市场的反响来说话。（三）11月土地成友爱况12月3日上午9时30分，由武商团体以10.7亿元竞得江汉区滑坡路【P（2008）062号】土地的使用权，其楼面地价为到达6688元/m）土地单价到达2229万元/亩。此次武商团体竞得乐成，摩尔扩建筹划得以顺利进行，筹划武商“摩尔”扩建部分含8层的购物中心、50层的五星级商务酒店以及8层休闲游乐中心等。预计将于2011年投入运营。三、武汉市房地产竞争状况（一）片区阐发片区商品住宅成交均价及销量情况（单元：元/平方米套）:■■片区汉口中心区■^^交均价^^交均价涨幅-1.44%同比6.90%片区-0.50%-0.47%-2.78%-0.67%湖区-2.76%-6.22%心区-139.02.-2.00%8.05%-3.48%-7.33%-2.21%-0.14%-2.21%-2.45%-2.72%-1.56%-2.30%-1.08%EQI-2.50%-2.39%通过比拟本月和上月武汉市各片区商品住宅成交均价可以看出，大部分片区商品住宅成交均价均有所下跌，跌幅都在2个百分点左右。本月汉口中心区成交均价最高，到达6845.93元/平方米，沌口片区成交均价最低，为4028.75元/平方米;而同比涨幅最大的是武昌中心区，涨幅到达8.05%。其次是汉口中心区，涨幅为6.9%片区汉口中心区本月成交套数| 584 |上月成交套数| 562 |变革涨幅3.91%■同a-51.93%2181279171.65%-57.00%45834811031.61%-33.91%■工具湖区H39328510837.89%-53.71%78561816727.02%50.50%■ioQB82642843.75%-36.55%^^湖51327723685.20%56.88%724692324.62%-51.15%39422716773.57%-36.86%102781417.95%-76.23%4253327897529.74%-45.58%由各片区商品住宅成交套数显示，武昌片区商品住宅销量位居全市第一，本月成交了785套，其次是关山片区，成交了724套。青山区销量最少，仅有82套，这与该区的市场开发量有着很大的干系。而从销量涨幅来看，与上月相比，大部分片区销量略有增加。♦从郊区到市中心楼盘均大幅跳水楼盘的贬价已经不是新闻，而降几多才是话题。这波贬价大潮从郊区楼盘开始，继而蔓延到南湖等楼盘扎堆的大片区，再影响到市中心楼盘。经过10月份秋季房交会上的大幅度贬价，目前阳逻、黄陂等片区最低已出现1800元/m2左右的代价，根本与本地2006年底时的代价相当。在郊区楼盘开发量最大的盘龙城片区，代价战已经到了“5折”卖房的水平。目前该片区的成交代价又回到2007年初，部分楼盘的代价已经靠近本钱价，有的可能低于本钱价。光谷片区楼盘代价战也非常猛烈。经历了去年的疯涨后，光谷楼盘从今年下半年开始大幅贬价。如今世国际花圃，从上半年最高均价6400元/m=降至4300元/m2,目前则主推3800元/m2的特价房。南湖片区的多个楼盘，均价已经从最高点的6000多元一平方米，降了2000元。如宝安•璞园均价4300元/m:保利•心语开盘价低至4000元/m%如果上述片区尚属城区稍偏的位置，那么进入11月份市中心内环四周楼盘也开始了贬价。上月开盘的徐东武青四干道的楼盘“花畔里”，打出了4998元/m2的跳水价，拉开了中心城区贬价的序幕。目前，徐东片区几个楼盘均价都在5500元/m2以下。郊区楼盘因供给量大不得不大贬价，贬价事后迫使城区楼盘也大幅贬价，两轮之后多个楼盘贬价凌驾20%。武汉市领土房产局视察数据显示，第三季度全市商品房均价下跌10.01%,方才已往的11月份，降幅也在3%左右。♦年末看房者热情被点燃在上月底央行大幅降息、楼盘贬价“双重利好”刺激之下，11月29日和30日，武汉各个楼盘售楼部人满为患。宝安璞园现场卖力人付崇武说，周末两天共欢迎了500多位看房人，比平时一周的客流还大。在南湖、徐东、盘龙城、阳逻、光谷等片区，各售楼部都在以“井喷”形容看房人数的增加。越是前期贬价猛的楼盘，人越多。据武汉市房地产市场信息网统计，11月份武汉已卖出凌驾1万套新房，单月销量迫近今年第三季度13869套的总销售量。虽然这其中有部分10月份有成交意向的屋子，为了节省种种用度而推迟到11月签约，但也让一些开发商看到了“贬价”的力量。（二）片区典范竞争楼盘阐发住宅汉口区域1、汉口房地产市场生长现状优越的地理情况，浓厚的商业气氛，旧城历史景观和奇特滨江景观特色是汉口房地财产的生长的主要特质。从2000年起至今，汉口商品房代价一直出现稳步上涨的态势，汉口已成为武汉高等房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，汉口房地产无论从产物定位照旧创新水平，都趋向于中高端。2005年以后，随着大量外埠资本注资汉口，房地产格式出现出新变革。一方面，房产的整合看法不绝增强，如永清片区的新天地项目，聚集住宅、酒店、写字楼、商铺等差异商业业态，房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为财产看法，地产对都市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。恒久以来，武汉的房产高端消费都受到了产物的极大制约，项目品质的均等性使汉口的房地财产不能满足细分市场的要求，2007年后，这一局面被冲破，汉口滨江地产及商业地产继承出现出积极的生长态势。目前，汉口房地产出现出住宅、商业并进的格式，物业形态上以高层为主，投资型物业不绝涌现，在国度宏观调控步伐之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但代价仍然稳步上升。2、汉口商品住宅生长特征产物特征：汉口区域住宅以高层住房、高等公寓为主,城郊结合部以多层,小高层,连排别墅为主。代价特征：汉口区域商品住宅均价水平在6500元/平方米以上，均价在6500元/平方米以下物业主要会合于金银湖,二七、后湖片及古田片区。供求特征：全市商品房销售项目中，汉口区域占据了36%。汉口区域楼盘供求根本平衡。消费者特征：公事员,商人,公司职员,企业老总,外来人员等。产物定位：中高端产物为主，中低档楼盘放量偏少。文化诉求特征:浓厚的商业、娱乐的都市文化特征。3、2007年2月份—2008年2月份汉口商品住宅供给和销售基天职析商品住宅代价与销量阐发汉口区域凭借得天独厚的地理位置、富厚的土地资源以及优美的自然情况等优势在已往的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其代价一直出现出上升状态，2008年2月，汉口住宅均价到达6387.26元/平方米，与去年同期相比，代价增长了30.67%。另一方面，受国度宏观调控政策影响，在进入2008年以后，商品住宅的销量出现一定水平的下降，2008年第一季度，汉口住宅销量为2368套，与去年同期相比，淘汰了39.52%。如下图：1=1销售套数+销售均价从上图可以看出，汉口区的住宅物业平均代价同整个武汉市的总体住宅物业平均代价的涨落步调照旧相一致的，并且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高等楼盘主要会合在汉口中心城区，中低档楼盘主要聚集在工具湖、后湖和古田区域。汉口中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售套数在35000套左右，从市场担当情况来看也是比力理想的，相信随着该区经济不绝的纵身生长，房地财产会在其中充当越来越重要的脚色。同时，由于交通日益通畅，市政配套逐步成熟，工具湖、后湖、古田区域绿化、美化和情况综合整治事情取得积极结果，促使这一带的房价将有一定升值空间。汉口商品住宅市场供求干系（1）、2008年汉口商品住房市场总容量约为4万套，第一季度市场容量（总需求）8千套，总供给1.8套，供需比2.25：1预计2008年汉口住房市场全年的市场总容量约为4万套，其中，第一季度的市场容量为8千套，而第一季度市场的实际总供给量是1.8万套，供给已经远大于需求，供需比例到达2.25：1。（2）、拆迁购房与投资性购房比例的低落导致住宅销量淘汰为制止因衡宇拆迁量过大而导致被动需求的太过增长和市场代价颠簸，武汉市在2005年对拆迁范围进行了压缩。2005年-2007年，全市旧城改革拆迁面积为151.58万平方米，同比下降36.2%;拆迁户数为14800户，同比下降16.8%。同时，国度出台的政策促使投资购房的本钱和风险不绝加大，也直接导致了购房需求的淘汰。据视察数据和对80个楼盘的调研数据，家庭已拥有一套住房进行第二次或多次购买行为的占到59%，其中，包罗了改进居住和投资购房等动因，由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部情况的影响最大，成为住房市场中可伸缩性的需求。汉口作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所淘汰。（3）、购房者对汉口中心城区的住宅偏好度高潜在消费者对购买住房的区域偏好主要会合于汉口中心城区，但受到该区高房价影响，使得一部分在该区域事情及希望在该区域置业的人群在别的片区寻求替代品。（4）、武汉三镇泾渭明白的地理特征也使各区域的房地产消费以本地居民为主，汉口、武昌、汉阳的本地购房者占到72%—80%。其中，又以武昌区居民的本地消费意识最强，在外地购房者的选择区域上，汉口要略高于其它两镇。在具体位置上，前进一路、解放大道、沿江大道等区域是外地购房者比力看重的地段。汉口各区域住宅市场生长表面汉口目前由汉口中心区、古田片区、二七后湖片区、工具湖区四个大的片区组成，凭据其房地产生长特点，下文将按差异片区对其住宅生长特征进行阐发：汉口中心区：2008年2月该区商品住宅平均代价为6692.37元/平方米，住宅销售套数为256套.

汉阳中心区销售均价和销售套数比较图单位:套元/平方米|匚销售套数.销售均价汉口中心区2月成交均价为6692.37元/平方米，较上月上涨43.43元/平方米，涨幅0.65%。本月成交套数256套。从目前市场情况看，商品住房生意业务结构有所调解。商品住宅成交总量上升，高价位、适中型住房成交量继承有所上升，中低价位、中小套型住房成交量较为平稳。二七、后湖片区：2008年2月该区商品住宅成交均价为5088.69元/平方米，较上月上涨39.97元/平方米，涨幅0.79%。本月成交套数245套。二七、后湖片区销售均价和销售套数比较图单位:套元/平方米11=1销售套数 销售均价房地产市场运行特点：(1)代价在5000—6000元/平方米的项目销售分额明显增加。(2)新项目代价定位较为会合，重新增项目的代价定位来看，区域主要会合于5000元/平方米——6000元/平方米。(3)从区域来看，在产物类型上主要以小高层为主。(4)从销售情况来看，不少临近交房的项目实际销售率在60%—70%之间，未售出的户型多为140平方米以上的大户型、异型房等。古田片区：2008年2月该区成交均价为5214.43元/平方米，较上月上涨20.18元/平方米，涨幅0.39%。本月成交套数64套。古田片区销售均价和销售套数比较图单位:套元/平方米2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月|=销售套数.销售均价从楼市新增供给量来看，新项目较少，在售楼盘多为前期项目的延伸。从08年第一季度的住房新增面积和销售面积的比拟来看，开发商对中小户型的开发支持力度正逐步加大。房地产市场运行特点：(1)房地产开发较为会合，以古田片区，滨江片区的项目开发最为活泼。古田片区及滨江片区分别筹划为古田的居住组团和旅游旅行组团，因此在市政配套上具备一定的优势，交通及配套设施的完善促进了该两大区域房地产市场的生长。(2)轻轨的建立提升了古田片区的区位优势。轻轨二期横贯整个古田片区，提高了该区域的快速出行能力，也提升了古田片区在消费市场的心理职位，周边区域的置业者明显增多，充实体现了古田的区位优势。(3)产物形态向高层生长古田区域的高层住宅是市场主流产物，代价多在5000-7000元/平方米之间。修建形态的高层化反应该区域的土地资源已显稀缺性。工具湖区：2008年2月该区商品住宅成交均价为4632.54元/平方米，较上月上涨21.48元/平方米，涨幅0.47%。本月成交套数147套。东西湖片区销售均价和销售套数比较图单位:套元/平方米I匚销售套数.销售均价该区域代价在5000元/平方米以下的项目销量所占的比重较大，6000元/平方米以上的高代价项目销售比重有所上升。房地产市场运行特点：(1)该区域的多层住宅是市场销售的主流产物，平均代价为4721.65元/平方米，项目优势更多的体现在产物附加值上，如：较高的绿地率、较低的容积率、小区生态景观等。在产物形态上，由于项目盘量较大，根本涵盖了别墅、情景洋房、多层、小高层等多种物业形态。（2）在产物筹划建立方面，目前主要以中端市场寻求创新和突破，在面对区域竞争时具有产物和代价的双重比力优势（产物同档时代价低、代价同档时产物优），目前，已形成了以单一或多个项目为代表的崇高生活区、环湖生态居住区、黄狮海生态居住区等。（3）受门路交通条件的影响，工具湖区的商业办事设施漫衍较为疏散，缺少一个"焦点"。区域内的商业中心多是以社区底商的形式出现，除部分业态能够满足居民日常生活需求外，缺乏外向型商业，不能有效的将目标客户群锁定，且总体的商业办事设施水平较低，办事的辐射面较小，大多只可辐射至周边地区300米左右。汉口区域项目阐发：武汉天地作为目前武汉市高端楼盘之一，其代表性毋庸置疑；澳门银座最近代价起伏较大，也应存眷；沿海赛洛城在武汉经历了武汉市楼盘的顶峰和低谷而依然颇有口碑。武汉天地生长商武汉瑞安天地房地产生长有限公司署理商武汉瑞安天地房地产生长有限公司占地面积612000平方米车位128总户数182主力面积137.78m主力户型3室2厅2卫起价10000元/m,高价15000元/m,均价11995元/m总建面1400000平方米容积率绿化率30%物业治理单元新昌瑞安物业物业收费尺度.月阐发：所处地段交通便利，生活教诲设施配套齐全以及开发商的品牌都是本楼盘的亮点，使其成为目前武汉市标记性楼盘之一。但是其代价是其购买抗性的主要方面。澳门银座生长商湖北国新置业有限公司署理商易居中国武汉事业部占地面积车位三层地上总户数296主力面积75m2主力户型2室1厅1卫起价5800元/im高价8400元/im均价6800元/im总建面容积率绿化率6.34%物业治理单元文风物业公司物业收费尺度.月优惠运动：一次性付款享受97折优惠8148/平方米，按揭付款享受98折优惠8232/平方米，毛坯房特价5431元/平方米起，42—58平方米一房、57—98平方米两房首付两成，总价25.8万元起。阐发：澳门银座”项目位于澳门路与马祖路交汇处，周边生活教诲医疗购物等配套设施完善，交通便捷情况怡人，闹中取静，适宜居住。户型设计相对较差，精装修衡宇质量粗糙。

沿海赛洛城生长商沿海绿色故里生长（武汉）有限公司署理商厦门新景祥房地产筹谋署理有限公司占地面积967150平方米车位总户数7500套主力面积86m2主力户型2室1厅1卫起价3285元/m,高价4500元/im均价3600元/im总建面1500000平方米容积率绿化率39%物业治理单元美佳物业治理（武汉）有限公司物业收费尺度.月阐发：沿海赛洛城筹划了世界风情五大主题公园，绿化以及人文设施是它最大的特色。目前最大的问题就是交通。该项目处在工具湖区，远离汉口商圈中心，购物娱乐不是很便利。武昌区域1、2006年—2008年上半年武昌商品住宅供给和销售基天职析（1）、商品住宅代价与销量阐发随着近几年的生长，武昌日益繁华，其房地产开发也进展的如火如荼，商品房代价一直出现上升态势，2008年第二季度，其商品房住宅均价达6495.79元/平方米，与去年同期相比，增长了34.8%。在销量方面，2008年第二季度销量为3084套，比同期淘汰了67.44%如下：区域2006年一季度2006年二季度2006年三季度2006年四季度2007年一季度2007年二季度2007年三季度2007年四季度2008年一季度2008年二季度7024933784259953479294721535212518351730842006年-2008年武昌区商品住宅销售情况单位:套元/平方米度度度度度度度度度度¥土,产¥土产声年年年一年四年年年三年四年年/ 206 206匹销盛数犷销售均价区/（2）、武昌商品住宅市场供求销干系1）、据数据预计2008年武昌住房市场上半年的上市量为132.61万平方米，上半年市场的总销量为87.92万平方米，供给已经远大于销售，供销比例到达1.51：1。2）、主要销售的住宅产物代价会合在5000-6000元/平方米5000—6000元/平方米代价条理的商品住房销量占到总销量的35%以上，8000元/平方米以上产物的销量逐步上升，市场上8000元/平方米以上产物的增多是动员相应购房需求增长的有力因素，同理，5000元/平方米以下产物的销量逐步递减。3）、上半年主要销售的住房产物户型会合在90-120平方米，占武昌总销量的34.95%。大户型销量逐年呈递增态势。2、武昌各区域住宅市场生长表面武昌目前由武昌中心区、关山片区、南湖片区三个区域组成，下文将重点对2个区域住宅生长特征进行阐发：武昌中心区2008年上半年武昌中心区成交均价为6824.39元/平方米，较去年同期上涨2338.16元/平方米，涨幅为52.12%。其中商品房住宅共成交3305套，较去年同期下降58.90%。武昌中心区成为08年上半年房价上涨最多的区域，每平方米上涨了2338.16元，于汉口和汉阳拉开了200元/平方米的差价。武昌中心区拥有极佳的水景资源及商业气氛，依托中南商圈、沙湖、东湖等先天优势，该区域房价呈加快生长趋势。目前，武昌的中心城区市民居住较为疏散，大型居住板块也在中心城区周围，都市中央并没有一个严格意义上的大型中央生活区。这一现状正在逐步改进，未来的中北路段，都市综合体、品牌地产云集，即将生长成为武昌最会合的高等住宅区。但一直以来，交通问题是制约武昌中心城区生长的最主要原因。今年以来，几个重点工程相继完工，岳家咀立交桥、珞狮路地下通道已然通车，武昌火车站改革即将完成，这在一定水平上缓解了交通矛盾。但我们要看到的是，主干道的建立武昌远远落后于汉口，无论如何建立，武昌的交通只在改进而不能彻底解决问题，这也是武昌的房价一直屈居汉口之下的重要原因。武昌中心区主要在售楼盘信息项目名称安顺故里修建面积总套数1974住宅已售972住宅可售721住宅成交均价1517745122185159233447885211543677064661983465239226南湖片区2008年上半年南湖片区成交均价为5216.84元/平方米，较去年同期上涨1729.92元/平方米，涨幅为49.61%。其中商品房住宅共成交1854套，较去年同期上升了3.23%。南湖新城是武昌近年来重点生长的大型居住组团，是武昌范围最大、配套较齐全的居住组团之一。组团东起南湖，南至二环线，西抵巡司河，北靠雄楚大道，总面积1310公顷。目前，南湖地区另有65公顷土地可供开发，可新增21万人，那么南湖新城将31万人。新城将形成“一核”，“两线”，“三片”，“四区”的筹划结构，并设文化办事，体育中心和综合办事三大中心方便居民。新城建“五纵六横”路网，形成通畅，便利的交通，并将南湖水引入新城。珞狮南路四周水域将建立大范围水上公园。今年武汉房地产的代价战首先从南湖开始打响，金地・格林小城、大华・南湖・公园世家等项目以高折扣吸引了购房的目光，随后泰然•玫瑰湾、水域天际等相继跟进，该区域内市场竞争异常猛烈，购房者得到了确实的实惠，使得南湖能够在成交上走赢全市低迷的大盘行情。未来，随着南湖片区交通问题的逐步解决、配套设施的逐步完善，社区成熟度不绝提高，而与武昌其它区域相比楼盘代价上的优势照旧比力明显。正是这种情况下，看似竞争猛烈的南湖片区其实在售项目的开发商压力并不大。目前该片区可开发用地所剩不多，只要宏观情况没有剧烈变革，该区域的市场前景看好。

南湖片区主要在售楼盘信息项目名称大华南湖公园世家建面积151904总^数住宅已售1990住宅可售404住宅成交均价700000154910544954792951732522439武昌区域项目阐发：复地东湖国际生长商武汉复地房地产开发有限公司署理商武汉策源房地产经纪有限公司占地面积530000平方米车位\总户数1601（一期）主力面积253m主力户型4室2厅2卫起价6000元/m,高价10000元/m,均价8500元/im总建面1060000平方米容积率绿化率35%物业治理单元世邦魏理仕物业照料物业收费尺度.月阐发：“地王”是武汉城区内最后的一块黄金“巨无霸”，位处东湖、沙湖和水果湖三湖之间，东眺碧波万顷的浩淼东湖，景观秀丽迷人，空气清新自然，适宜居住。不外大多以大户型为主，且单价不低，总价的高位会是抗性之一。泰然南湖玫瑰湾生长商武汉市泰然房地产开发有限公司署理商武汉博思堂占地面积283030平方米车位566总户数808主力面积174m主力户型4室2厅2卫起价5100元/im高价7000元/m,均价6300元/im总建面537764平方米容积率绿化率35%物业治理单元深圳泰然物业公司物业收费尺度.月阐发：泰然玫瑰湾定位比力高端，价位较高、生态情况不错，但是相比于成熟的生活小区，其生活配套设施仍不敷完善，商场、菜场、医疗等配套设施更是十分缺乏，与公交站点距离太远，只有私家车代步比力方便。华润凤凰城

生长商华润置地（武汉）生长有限公司署理商华润置地（武汉）生长有限公司占地面积车位488总户数1051主力面积153.14m主力户型3室2厅2卫起价4000元/m,高价10000元/m,均价8600元/im总建面160000平方米容积率绿化率53%物业治理单元华润置地（武汉）物业治理有限公司物业收费尺度.月优惠运动：140平江景大宅、150平多层电梯大宅、170平颠峰大宅，凤凰城大宅全线清盘，6550元/平起。阐发：华润凤凰城的品牌效应毋庸置疑，该项目园林设计感很强、绿化率高，其地段优势决定了交通的便利，商铺的区位不错，周边商业气氛有待培养。光谷坐标城生长商湖北长城建立实业有限公司署理商湖北长城建立实业有限公司占地面积车位488总户数669主力面积115.34m主力户型3室2厅2卫起价06年1月3900元/im高价7200元/im均价5300元/im总建面容积率绿化率41.14%物业治理单元湖北水蓝郡物业治理有限公司物业收费尺度.月优惠运动：光谷坐标城三期尚馆目前在售房源推出总房款减5万现金再97折，无付款方法界定，折后最低起价4800元/平米。在售房源为100平方米-110平方米两房，120平方米-150平方米三房。阐发：坐标城聚集了居住、商业、学校、会所、园林等，功效综合但相对独立，即享受功效的复合代价，又保持了纯粹居住的舒适度，到鲁巷商圈交通也非常便利。但是远离武汉市内环线，其虚高的代价是最大的抗性。汉阳区域1、主要在售楼盘楼盘名称总套数成交均价开发商♦♦♦5500新港房地产开发公司3806200湖北海陆景置业生长有限公司2805500武汉湘隆房地产开发有限公司4766500湖北新长江置业有限公司13596500武汉广电房地产开发有限公司18669096武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司从整个区域市场来看，该区内目前仅有世贸锦绣长江这一个真正意义上的高价楼盘，均价在1万元/平方米以上;低等价位楼盘均价目前在4500元/平方米，中等价位楼盘均价到达5600元/平方米。同时,区域内产物目前以高层为主,以小高层产物为辅,目前该区内已聚集了近60家楼盘，从市场担当情况来看也是较为理想的，目前整体销售率约为75%，部分楼盘已经清盘。写字楼商务物业的生长相当单薄,近一年来,随着武汉新区的建立,对商业生长起到了极大的促进作用,目前汉阳已进入商业地产的快速生长期。2、该区域优劣势阐发区域具有如下优势:1、片区四周江湖围绕，景色秀丽，商业气氛浓厚。2、交通便利，生活配套比力成熟。3、本区域配套设施齐全，成为市场热点，这有利于地块代价的体现，也有利于提升区域项目的心理价位。同时本区域也存在一些劣势，这些劣势会组成未来营销中的障碍:1、本区域部分属于商业区、产业区，势必对居住情况产生影响。2、本地区已经开发的几个项目对本地区的购买量有所消化及剖析。汉阳区域项目阐发：华润置地中央公生长商华润置地（武汉）生长有限公司署理商华润置地（武汉）有限公司占地面积123820平方米车位1610总户数2500主力面积96m2主力户型2室2厅1卫起价\高价\均价7500元/m,总建面430000平方米容积率绿化率30%物业治理单元湖北水蓝郡物业治理有限公司物业收费尺度待定优惠步伐：开盘当日现场认筹的客户可享受前期认筹优惠，开盘当日房源全部按98折销售。阐发：华润置地中央公园位于汉阳区琴台大道388号（张之洞公园），有大面积的水面和绿化，产物自己质量不错，但位置有点偏，综合配套跟不上。新长江香榭琴台生长商湖北新长江置业有限公司署理商湖北新长江置业有限公司占地面积57300平方米车位550总户数1406主力面积96im主力户型2室2厅1卫起价5400元/im高价6500元/im均价6200元/im总建面430000平方米容积率绿化率58%物业治理单元湖北新长江物业治理有限公司物业收费尺度.月优惠运动：“新长江地产8周年荣誉礼赞”年庆运动现正热烈进行中。运动期间新长江香榭琴台推出20套特惠房源。阐发：6200元的均价，汉阳马仓湖路，开发商新长江地产良好的口碑，楼间距大，绿化率高，多重选择的户型，精致的中式园林，但交通不是很方便，周边配套不全，教诲资源匮乏。

物业治理香港戴德梁行物业治1物业单元理有限公司J乂费尺度世茂锦绣长江生长商武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司署理商武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司占地面积572286平方米车位1534总户数1546主力面积166m主力户型3室2厅2卫起价6000元/m,高价13000元/im均价10500元/m总建面1650000平方米容积率绿化率40%.月优惠运动：世茂锦绣长江1号楼（54层）和2号楼（52层）内，157平米和172平米的三房两厅两位户型起价5800元/m2,均价6500元/平米到7000元/平米（20楼左右的代价）。现在售房源一次性付款均9.7折。阐发：该项目位于“钟家村商圈”焦点位置，北邻‘汉正街商圈”，项目四周交通便利，视野宽阔，长江、大桥、黄鹤楼尽收眼底。不外其代价照旧主要购买抗性，精装修衡宇质量粗糙，延迟交房对开发商形象造成了倒霉的影响。写字楼1、武汉市写字楼市场综述1）武汉写字楼生长历程回首武汉写字楼生长走势武汉经济长足生长，写字楼市场将有新突破空置率大幅提高商住楼开始出现，武汉经济长足生长，写字楼市场将有新突破空置率大幅提高商住楼开始出现，并迅速生长90年99年01年03年06年08年90年代新世纪初现在开发走势90年代中期以前，武汉写字楼市场是空白的。1996年泰合广场的建成，标记着武汉写字楼市场的起步，从1996年至今，它大概经历了三个生长阶段：第一阶段：生长期，上世纪90年代中后期陪同着中国第一波房地产投资的热潮，武汉写字楼市场逐渐起步并高速生长。其时宏观经济的快速生长给写字楼市场带来了一定的支撑，写字楼租金和售价维持了一个较高的价位。这一时期，不少开发商参加到写字楼开发的行列，一些银行机构也在兴建办公楼，由此，武汉写字楼市场出现了1999年的供给岑岭。第二阶段：调解期，上世纪90年代末至二十一世纪初受1997年金融危机和国度信贷紧缩政策的影响，不少开发商资金断裂，形成不少烂尾楼。相对付巨大的市场供给，写字楼市场需求乏力，租金大幅下降，武汉写字楼市场进入了调解期。在这一时期，大量满足中小型企业的商住楼出现，商住楼以较低的代价，迎合了许多企业对付低本钱办公的需求。第三阶段：回暖期，2003年至今2003年以来，市场逐步回暖。随着公司实力的壮大，商住楼杂乱的办公情况，商务配套设施的不完备等问题逐渐明显。户型支解灵活、商务配套完善的纯写字楼受到较好的市场反响。随着武汉在华中地区的战略职位重新被重视，跨国公司和外地公司进入武汉市场的数量增多，动员了优质写字楼入驻率的逐步回升。一些烂尾的写字楼项目复工建立，写字楼租金水平也有所提升，这些迹象表明，武汉写字楼市场进入了回暖期。2）当前武汉写字楼市场情况武汉市场目前已有写字楼100余座，其中甲级写字楼约占7.15%，乙级写字楼约占25%。比力全国其它都市来看，武汉写字楼市场整体生长水平较低，优质写字楼太少。07年底全国热点都市写字楼租金水平（元/月/m。数据显示，北京、上海两地在写字楼生长上遥遥领先。广州、深圳、杭州处于第二军团的水平。武汉的写字楼生长水平较低，不光远落后于海内一线都市，还落后于同处于中西部的成都、西安等多数会。武汉的租金水平在全国热点都市处于相对落后的位置。这与都市经济职位相吻合。2006年，在中国经济最具活力的十八个都市中，武汉人均6口「排名第14位，写字楼售价排名第16位，比排名第14位的西安低300元/m%2、武汉写字楼的结构情况1）武汉写字楼漫衍目前，武汉市写字楼数量逾百个，主要漫衍在汉口和武昌的商业繁华地段。从结构上看，出现出汉口、武昌两强鼎立之势，汉阳写字楼市场近乎空白。2）主要片区比力阐发综合多方面因素的比力，统计显示，武汉市写字楼主要漫衍在建立大道金融一条街、武广片、江汉路片和中南片和光谷等五个区域。其中，金融一条街中高等写字楼漫衍最为会合，可谓武汉市写字楼市场风向标。片区总量占全市比重甲级占全市比重世界500强漫衍排名主要配套（交通、酒店、购物）15.32%54.55%1建立大道、新华路亢龙太子、湖锦酒店等新世界百货14.41%18.18%3解放大道、青年路；华丽达、长江大酒店武广、新世界百货9.91%9.09%5中山大道、江汉路长海大酒店步行街、美人广场11.71%18.18%2中南路、武珞路五月花、白玫瑰中商广场、家乐福48.65%0.00%4珞瑜路华丽达大洋百货、鲁巷广场3、武汉市写字楼重点区域情况1）中南、金融一条街、武广写字楼片成因1996年，泰合广场建成，并以176米的高度一度成为武汉“第一高楼”。随泰合广场之后，世贸广场、瑞通广场等大批写字楼拔地而起。经过10余年的生长，金融一条街、武广片和中南片三个区域甲级写字楼比重占全市9成以上，成为武汉市最重要的写字楼片区。历史表明，写字楼会合的区域，往往是成熟商圈的中心。纵观武汉市写字楼的生长历程也可以发明，写字楼的兴衰和宏观经济走势密切相关。江汉路作为武汉的老牌商圈，写字楼的生长却落后于金融一条街等三个区域。我们认为，其主要原因在于江汉路生长历史较长，市政筹划相对老化，交通和土地都受到相当限制，不是写字楼开发的理想之地。武广片写字楼市场得以生长壮大，主要依托与武广商圈的强劲动员，以及解放大道这一都市第一干道带来的便利交通和辐射能力。武汉作为我国中部最大的都市，具备成为区域金融中心的条件，而政府将此筹划落实在建立大道这一区域。各大银行先后在此设立总部，金融一