房地产估价理论与方法第八章：成本法及其应用

第八章成本法及其运用【本章的特点】■考题所占占分值大■理论性非非常强，技技术含量高高■计算题多多，难度大大考试试目的本部分的的考试目的的是测试应应考人员对对成本法，包包括含义、理理论依据、适适用的估价价对象、估估价需要具具备的条件件、估价的的操作步骤骤以及每个个操作步骤骤所涉及的的具体内容容等的了解解、熟悉和和掌握程度度。第一节成本法法法概述本节阐述成成成本法的的含义义（熟悉悉），理理论依据据（熟熟悉），适适用用的估价价对象象（掌握握），成本法估估价价需要具具备的的条件（掌掌握握）以及及成本本法估价价的操操作步骤骤（熟熟悉）。1.成本法法是用估估价对对象的重重新购购建价格格减去去折旧来来求取取估价对对象价价值的方方法。先先把房地地产价价格分成成各个个组成部部分，分分别求取取出各各个组成成部分分的价值值，再再将其相相加。本质，是是以房地产产的重新开开发建设成成本为导向向来求取房房地产价值值，测算出出的价格称称为积算价价格。优点：价价值易于区区别项目构构成，测算算有依据成本法法是先分别别求取估价价对象时点点的重新购购建价格和和折旧，然然后将重新新购建价格格减去折旧旧来求取估估价对象价价值的方法法。【2009年真题】提示：：参见教材材P2699[答疑编号500004344008011011]『正确答案案案』正确确2.成本法法的理论论依据据（熟悉悉）———生产费用用价值论论，即即商品的的价格格是依据据其生生产所必必要的的费用而而决定定的。从从卖方看看，房房地产价价格不不能低于于他为为开发建建设所所付出的的代价价，包括括必要要支出和和利润润从从买方方看，房房地产产价格基基于社社会生产产成本本，如果果高于于社会成成本，则则购买不不合适适，不如如自己己开发均均衡点，卖卖方方不低于于开发发建设已已花费费的代价价，买买方是不不高于于预计的的重新新开发建建设的的必要支支出及及利润，则则可可接受的的共同同点是正正常的的开发建建设代代价，包包括必必要支出出及应应得利润润3.成本法法适用的的估价价对象（掌掌握握）适适用用对象：：新开开发的房房地产产，旧的的房地地产，在在建工工程，计计划开开发建设设的房房地产，很很少少发生交交易而而不适用用市场场法，没没有经经济收益益或没没有潜在在经济济收益而而不适适用收益益法的的房地产产，有有独特设设计或或者只针针对个个别使用用者的的特殊需需要而而开发建建设的的房地产产，单单纯的建建筑物物或者其其装修修部分，房房地地产保险险及房房地产损损害赔赔偿，房房地产产市场不不活跃跃或类似似房地地产交易易较少少无法使使用市市场法的的项目目不不适用用的对象———建筑物过过于于老旧的的房地地产4..成本法估估价价需要具具备的的条件（掌掌握握）条条件件：自由由竞争争，商品品本身身可以大大量重重复生产产注意事事项：：应采用用客观观成本而而非实实际成本本；在在客观成成本的的基础上上结合合选址、规规划划设计条条件等等的分析析进行行调整；；在客客观成本本的基基础上结结合市市场供求求分析析进行调调整5.成本本法估价价的操操作步骤骤（熟熟悉）弄弄清估价价对象象房地产产的价价格构成成测算估估价对对象重新新购建建价格测测算建筑筑物折折旧求取取估价对对象积积算价格格在运用用成本本法时最最主要要的有（）。A.区分计划划成本和实实际成本B.区分实际际成本和客客观成本C.结合实际际成本来确确定评估价价值D.结合实际际开发利润润来确定评评估价值E.结合市场场供求分析析来确定评评估价值提示：：参见教材材P2722[答疑编号500004344008011022]『正确答案案案』BE第二节房地产产产价格构构成房地产价格格格构成（7项项）：土土地取取得成本+开开发成本+管管理费用+销销售费用+投投资利息+销销售税费+开开发利润润。1.土地取取得成本本市场购购置下下的土地地取得得成本（两两项项构成）：：土土地使用用权购购买价格格，买买方缴纳纳的税税费征收收集体土土地下下的土地地取得得成本（五五项项构成）：：土土地使用用权出出让金，城城市市基础设设施建建设费，征征地地补偿安安置费费，相关关税费费，地上上物拆拆除、渣渣土清清运和场场地平平整费。征地补补偿安安置费用用（四四项构成成）：：土地补补偿费费+安置补助助费+地上附附着物和和青苗苗补偿费+安安排被征征地农农民的社社会保保障费用用相关税税费（四四项税费费）：：征地管管理费费+耕地占用用税+耕地开开垦费+新菜菜地开发发建设设基金+政府府规定的的其他他有关费费用征收收国有有土地上上房屋屋的土地地成本本房房屋拆拆迁补偿偿安置置费用（五五项项）:房地产产补偿费+搬搬迁补助助费++过渡补助助费费+安置补助助费+征收非非住宅房房屋造造成停产产停业业的补偿偿费（注注：不含含被征征收房屋屋室内内自行装装饰装装修的补补偿金金额）相相关费用用（四四项）:房屋屋拆迁服服务费费+房屋拆迁迁估价费+政政府规定定的其其它有关关费用用2.开开发成本本：勘勘察设计计和前前期工程程费，建建筑安装装工程程费，基基础设设施建设设费，公公共配套套设施施建设费费，其其他工程程费，开开发期间间税费费3.管管理费用,是是指房地地产开开发商为为组织织和管理理房地地产开发发经营营活动的的必要要支出,一般般按土地地取得得成本与与开发发成本之之和的的一定比比例来来测算。4.销售费费用，指指销售售房地产产的必必要支出出。分分为销售售之前前发生的的费用用和销售售同时时发生的的费用用，一般般按售售价的一一定比比例测算算。5.投资资利息房房地产开开发完完成或者者实现现销售之之前发发生的所所有必必要的费费用，都都应计算算利息息包包括土土地取得得成本本、开发发成本本、管理理费用用和销售售费用用（四项项），无无论其是是来自自借款资资金还还是自有有资金金。借款款要支支付贷款款利息息，自有有资金金要放弃弃可得得的存款款利息息，即要要考虑虑机会成成本投资资利息息的计算算（五五方面）应计息息项目目（四项项）：：土地取取得成成本，开开发成成本，管管理费费用，销销售费费用（注注：销销售税费费一般般不计利利息）计算周期期，计算利利率的单位位时间，可可以是年、季季、月计息期——估算建设设期计计息方式——单利和复复利两种方方式利利率——当利率的的时间单位位与计息周周期不一致致时，会出出现名义利利率与实际际利率的差差别单单利计息和和复利计算算两不吃亏亏的利率关关系某成片荒地地地面积1kmm2，进行“七七通一平”的的开发后后分块块有偿转转让，开开发成本本及管管理费用用、销销售费用用等为为3亿元，年年贷款利利率为为7.2%，开开发经营营期为为1年，上述述费用均均匀投投入，可可转让让土地面面积比比率为65%%。该地块块可可转让土土地的的应计成成本是是（）元元//m2..【20009年真题题】A..3100.661B..3211.660C..4777.887D..4944.777提示示：参见见教材材P2811[答疑编号500004344008011033]『正确答案案案』C『『答案解解析』』开开发成成本、管管理费费用、销销售费费用3亿投资利利息33*【（1++7.22%）00.5--1】==10661..23万元总成成本==3100611.23万元元单单位成成本为3100.61可转让让地块块单位成成本==3100.661/665%%=4777..87成本法中，在在计算投资利利息时，应计计息项目包括括（）。【22009年真真题】AA.土地取得得成本BB.开发成本本C.管管理费用D.销售费费用E..销售税费提示：参参见教材P2279[答疑编号500004344008011044]『正确答案案案』ABCDD某宗熟地的的的原生地地取得得费为5400元/m2，土地开开发发期为2年，土土地开发发费第第一年和和第二二年分别别为990元/m22和60元//m2，贷款年年利利率为8%。这这块地的的面积积是100000平方米。采采采用成本本法求求取该熟熟地的的价值时时，其其中的投投资利利息为（）元元/m2。A.555.20B.1003.22C.1009.63D.1114.82提示：参参见教材P2280、P2281[答疑编号500004344008011055]『正确答案案案』B『『答案解解析』』540×（11.0882-1）+990×（1..081..55-1）+660×（1..080..55-1）==89..866+111.001+22.335=11033.222计算建设期期期建建设期期的起止止点起点———取得房地地产产开发用用地的的日期终终点——估价价对象开开发完完成的日日期成成本法估估价要要假设估估价对对象是在在估价价时点时时建成成建建设期期的构成成建设期期＝前前期＋建建造期期前前期———自取得房房地产开开发用用地之日日起至至动工开开发之之日止建建造期——自自动工开开发之之日起至至房屋屋竣工之之日止止建建设期期的估算算方法法可可以采采用类似似于市市场法的的方法法，通过过类似似房地产产已发发生的建建设期期的比较较、修修正和调调整来来求取规规定：各各项金金额均应应按他他们在估估价时时点的正正常水水平来估估算，而而不是按按它们们在过去去发生生时的实实际或或正常水水平来来估算。一一般般不考虑虑预售售和延迟迟销售售。费用用在所所发生的的时间间内均匀匀发生生，可以以假设设发生在在期中中6.销销售税费费：销销售税金金及附附加（两两税一一费，即即营业业税、城城市维维护建设设税、教教育费附附加，为为售价的5..5%）其他销销售税税费：印印花税税、交易易手续续费等特特定规定定，销销售税费费不包包括应由由买方方缴纳的的契税税、土地地增值值税和企企业所所得税（这这些些进入了了买方方的购置置成本本）7..开发利润润开发发利润润指房地地产开开发商的的利润润而非建建筑承承包商利利润。开发利润润指土地增增值税、企企业所得税税前利润。开发利利润是该类类房地产开开发项目在在正常条件件下开发商商所能获得得的平均利利率，而不不是个别开开发商最终终实际获得得的利润，也也不是个别别开发商期期望获得的的利率。根据不不同的基数数，有不同同的利润率率指标。（利利润率一般般是通过大大量调查、了了解同一市市场上类似似房地产开开发项目的的利润率得得到的）直接成成本利润率率投资资利润率成本利利润率销售利润润率直接成成本利润率率最大，其其次是投资资利润率，再再次是成本本利润率，销销售利润率率最小某房地产产开发商开开发一幢建建筑面积100000m2的写字楼楼，开发完完成后销售售均价为30000元/m2，已知取取得土地时时楼面地价价为10000元/m2，开发成成本和管理理费用为1200元/m2，开发成成本和管理理费用在开开发期内均均匀投入，开开发完成后后即开始销销售，销售售费用为销销售价格的的2%，销售税税费为销售售价格的5.5%，开发期期为1.5年，年利利率为10%。该幢写写字楼的销销售利润率率为（）。【2009年真题】A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%提示：参见教材P283[答疑编号500004344008011066]『正确答案案案』B『『答案解解析』』土土地投投资10000万开开发发成本和和管理理费用12000万投投资利息10000*【（11+100%）11.5--1】++12000**【（1+110%）0..75--1】==2422.661销售售费用30000*22%==60销销售税费30000**5..5%==1665销售售利润=30000--10000--12200--2442.661--60--1665=33322.39销售利利润率率=3322..39//30000==111.088%某企业开发发发某土地地，土土地重新新取得得成本为10000元/㎡㎡，正常常开发发成本为15500元/㎡㎡，管理理费用用为前两两项的的5%，投资资利息占占直接接成本的5%%，销售费费用用为100元元/㎡，直接接成本利利润率率为6%，则则开发后后的地地价为（）元/㎡。A.18840B.28840C.29966D.30000提示示：参见教教材P282～284[答疑编号500004344008011077]『正确答案案案』D『『答案解解析』』开发发利利润＝（土土地地取得成成本＋＋开发成成本）××直接成本本利利润率＝＝（11000＋11500）××6%＝1550土地地价格＝＝土地地重新取取得成成本＋土土地开开发成本本＋管管理费用用＋投投资利息息＋销销售费用用＋利利润率＝＝10000＋＋15000＋＋（10000＋15000）×5%＋＋（10000＋15000）×5%＋＋100＋1150＝30000利利用销售售利润润率计算算出的的房地产产价值值房房地产产价值＝＝土地地取得成成本＋＋开发成成本＋＋管理费费用＋＋销售费费用＋＋投资利利息＋＋销售税税费＋＋利润销销售税费费＝房房地产价价值××销售税费费率率开开发利利润＝房房地产产价值×销售售利润率率房地产产价值值某房地产开开开发项目目的利利润为3600万元，土土地地取得成成本、开开发成本本、管管理费用用、销销售费用用合计计为20000万元，投投资资利息为2000万元，企企业应缴缴纳土土地增值值税2200万元，该该房地产产开发发项目的的投资资利润率率为118%。【20099年真题】[答疑编号500004344008011088]『正确答案案案』正确,参参见P2833『答答案案解析』』计算算投资利利润率率时，投投资成成本主要要是土土地取得得成本本、开发发成本本、管理理费用用、销售售费用用这四个个项目目，投资资利息息和销售售税费费是不包包括在在投资成成本中中的。土土地增增值税是是在房房地产转转让的的时候才才缴纳纳的，不不计入入投资成成本。第三节成本法法法的基本本公式式1.成本法法最基本本的公公式（掌掌握）房地地产价值＝＝重新购建建价格－折折旧2.适用于新新开发的房房地产的基基本公式（掌掌握）新开发房房地价值＝＝土地取得得成本＋开开发成本＋＋管理费用用＋销售费费用＋投资资利息＋销销售税费＋＋开发利润润新建建成的建筑筑物价值＝＝建筑物建建设成本＋＋管理费用用＋销售费费用＋投资资利息＋销销售税费＋＋开发利润润新开开发的土地地价值＝取取得待开发发土地的成成本＋土地地开发成本本＋管理费费用＋销售售费用＋投投资利息＋＋销售税费费＋开发利利润3.适用于旧旧的房地产产的基本公公式（掌握握）房房地合一时时，旧的房房地价值＝＝房地重新新购建价格格－建筑物物折旧＝土土地重新购购建价格＋＋建筑物重重新购建价价格－建筑筑物折旧只计算算建筑物时时，旧的建建筑物价值值＝建筑物物重新购建建价格－建建筑物折旧旧第四节重新构构构建价格格的求求取1.重新购建价价格格也称重新新新购建成成本，是是指假设设在估估价时点点重新新取得全全新状状况的估估价对对象的必必要支支出，或或者重重新开发发建设设全新状状况下下的估价价对象象的必要要支出出及应得得利润润。重新新购建价价格就就是估价价时点点的价格格，是是客观的的价格格，是在在全新新状况下下的价价格。下列关关于重新新购建建价格的的说法法中，正正确的的有（）。A.重新购建建价格是指指重新取得得全新状况况的估价对对象所必需需的支出B.重新购建建价格是在在估价时点点的价格C.重新购建建价格是客客观的价格格D.建筑物的的重新购建建价格是全全新状况下下的价格E.土地的重重新购建价价格是法定定最高出让让年限状况况下的价格格提示示：参见教教材P287、P2888[答疑编号500004344008022011]『正确答案案案』ABCDD2.重新购购建价格格的求求取思路路（熟熟悉）思思路一：：房地地合一，模模拟拟开发。思思路路二：房房地分分离，分分别测测算，相相加求求取单纯纯土地，假假设设土地上上没有有建筑物物直接接测算土土地部部分，有有时要要考虑土土地上上已有建建筑物物导致的的土地地价值减减损单纯纯建筑筑物，假假设在在没有建建筑物物的空地地上建建造与该该建筑筑物相同同或者者具有同同等效效用的全全新建建筑物所所需的的必要支支出及及应得利利润。也也可等于于支付付总承包包商的的所有费费用＋＋发包人人的其其它必要要支出出＋发包包人的的应得利利润33.建筑物重重新购建建价格格的求取取方式式（掌握握）重建建成本本：相同同的材材料＋相相同的的技术＋＋估价价时点的的价格格＋与原原物相相同复制制，适用用于有有历史或或美学学价值的的建筑筑物重置置成本（注注意意与重建建成本本的区别别）估价价时点点材料（新新材材料）＋＋估价价时点技技术（新新技术）＋＋估估价时点点的价价格＋同同等效效用替代代，适用用于一一般项目目一般情情况下下重置价价格低低于重建建价格格建建筑物物重置价价格是是指采用用与估估价对象象建筑筑物相同同的建建筑材料料、建建筑构配配件、建建筑设备备和建建筑技术术及工工艺等，在在估估价时点点的财财税制度度和市市场价格格体系系下，重重新建建造与估估价对对象建筑筑物相相同的全全新建建筑物的的必要要支出和和应得得利润。（）提示示：参见教材材P289[答疑编号500004344008022022]『正确答案案案』错『『答案解解析』』此为重重建价价格4.建筑物重新新购购建价格的的的求取方方法（掌掌握）建建筑物重重新购购建价格格＝建建筑安装装工程程费＋专专业费费用＋管管理费费用＋销销售费费用＋投投资利利息+销售税税费＋开开发利利润求取取方法有有：单单位比较较法，分分部分项项法，工工料测量量法，指指数调整整法单位位比较较法的实实质是是市场法法。即即修正：：将实实际不正正常的的单位建建安工工程费修修正为为正常的的单位位建安工工程费费，将建建造日日期时的的建安安工程费费调整整为估价价时点点时的建建安工工程费，将将可可比实例例的状状况调整整到估估价对象象的状状况。具具体有有：单位位面积积法和单单位体体积法分分部分项项法的的实质是是由部部分加总总成整整体。注注意各各个部分分计价价单位可可能不不一致，既既不不要漏项项也不不得重复复计算算。工料料测量法法。优优点：详详细、准准确。缺缺点：：比较费费时，并并需专业业技术术，一般般用于于求取具具有历历史价值值的建建筑物的的重新新购建价价格指数数调整整法，也也称为为成本指指数趋趋势法，即即利利用指数数或成成本变动动率，将将历史成成本调调整为重重新购购建成本本。根据据求取取建筑物物重新新购建价价格中中的建筑筑安装装工程费费的方方法来区区分，求求取建筑筑物重重新购建建价格格的方法法有（）。【22008年真真题】AA.单位比较较法B..市场提取取法法C.分分解法DD.工料测量量法E..指数调整整法法提提示：：参见教教材PP2900[答疑编号500004344008022033]『正确答案案案』ADE第五节建筑物物物折旧的的求取取1.建筑物物折旧，是是指指各种原原因造造成的建建筑物物价值的的减损损。其金金额为为建筑物物在估估价时点点的市市场价值值与在在估价时时点的的重新购购建价价格之差差建筑物物折旧旧＝建筑筑物重重新购建建价格格－建筑筑物市市场价值值2..建筑物折折旧旧的原因因折旧总总额＝＝物质折折旧++功能折旧旧++外部折旧旧物质质折旧旧，也称称为有有形损耗耗，是是建筑物物在实实体上的的老化化、磨损损、损损坏造成成的建建筑物价价值减减损功能能折旧，也也称称为无形形损耗耗，是指指建筑筑物在功功能上上的缺乏乏、落落后或过过剩造造成的建建筑物物价值的的减损损。如：：功能能缺乏、功功能能落后、功功能能过剩。导导致致功能折折旧的的原因有有：建建筑设计计上的的缺陷、过过去去的建筑筑标准准过低、人人们们消费观观念的的改变以以及建建筑技术术进步步外外部折折旧，也也称为为经济折折旧，是是指建筑筑物以以外的各各种因因素造成成的建建筑物价价值减减损外部部不利因因素有有：区位位因素素、经济济因素素、其它它因素素建建筑物物折旧分分为物物质折旧旧、功功能折旧旧和经经济折旧旧三大大类。其其中，属属于经济济折旧旧的有（）。A.功能落后后B.功能缺乏乏C.环境污染染D.交通拥挤挤E.正常使用用的磨损提示：：参见教材材P296、P2977[答疑编号500004344008022044]『正确答案案案』CD『答案案解析析』AB为功功能折旧旧，EE为物质折折旧旧3.折旧求求取方法法———年限法年限法法及年年限的相相关概概念年限限法，也也称为为年龄—寿命命法，是是根据据建筑物物的经经济寿命命、有有效年龄龄或剩剩余经济济寿命命来求取取建筑筑物折旧旧的方方法相关关概念建建筑物的的寿命命（自然然寿命命、经济济寿命命）自然然寿命命：建筑筑物竣竣工日期期起至至其主要要结构构构件和和设备备自然老老化或或损坏而而不能能保证建建筑物物安全使使用之之日止的的时间间。经济济寿命命：建筑筑物自自竣工日日期起起至其对对房地地产价值值不再再有贡献献之日日止，即即产生生的收入入大于于经营费费用，使使用净收收益大大于零的的持续续时间。一一般般经济寿寿命短短于其自自然寿寿命。建建筑物的的年龄龄（实际际年龄龄、有效效年龄龄）实际际年龄龄：建筑筑物自自竣工日日期起起至估价价时点点止的是是历年年数，类类似于于人的实实际年年龄。有有效年年龄：指指估价价时点是是建筑筑物状况况和效效用所显显示的的年龄，类类似似人看上上去的的年龄有有效年龄龄可能能小于也也可以以等于或或大于于实际年年龄。当当维修养养护为为正常时时，有有效年龄龄＝实实际年龄龄；当当维修养养护比比正常好好，有有效年龄龄＜实实际年龄龄；当当维修养养护比比正常差差，有有效年龄龄＞实实际年龄龄。剩余余寿命命（剩余余自然然寿命、剩剩余余经济寿寿命）利用用年限法求求建筑物折折旧时，寿寿命应为经经济寿命，年年龄应为有有效年龄，剩剩余寿命应应为剩余经经济寿命【单选选题】对于于收益性房房地产来说说，建筑物物的经济寿寿命是（）.【2009年真题】A.建筑物竣竣工之日起起到不能保保证其安全全使用之日日止的时间间B.在正常市市场和运营营状态下净净收益大于于零的持续续时间C.由建筑结结构、工程程质量、用用途与维护护状况等决决定的时间间D.剩余经济济寿命与实实际年龄之之和的时间间提示示：参见教教材P2988[答疑编号500004344008022055]『正确答案案案』D『『答案解解析』』A是自然寿寿命,C也是是自然寿寿命的的影响因因素B说法不不完整，应应该该是从竣竣工之之日到在在正常常市场和和运营营状态下下净收收益大于于零的的持续时时间。2.直线法法（五个个公式式）有效效年龄为t年年的建筑筑物的的折旧总总额＝＝年折旧旧额××t＝重新购购建价格×年年折旧率×tt建筑筑物物现值＝＝重新新购建价价格－－t年的折旧旧总额＝＝重新新购建价价格（11－年折旧旧率率×t）3.成新折折扣法先先判定出出成新新率，再再用重重新购建建价格格与成新新率的的乘积来来求取取建筑物物的现现值成新新率可以以根据据经验直直接判判断，也也可以以根据寿寿命概概念求取取。这种种方法法比较粗粗略，适适用于初初步估估价，以以及同同时需要要对大大量建筑筑物进进行估价价的场场合建筑筑物现值值＝建建筑物的的重新新购建价价格××成新率成新率率＝11－年折旧旧率率×有效年龄龄t当残值率率为0时成成新率＝＝剩余余经济寿寿命//（有效年年龄龄+剩余经济济寿命）某8年前建建成交付付使用用的建筑筑物，建建筑面积积为1120mm2，单位建建筑筑面积的的重置置价格为6000元/m22，年折旧旧额额为14400元，用直直线线法计算算该建建筑物的的成新新率是（）。A.166%B.422%C.588%D.844%提示示：参见教教材P3044[答疑编号500004344008022066]『正确答案案案』D『『答案解解析』』完完全重重置价值值为1120××6000=7720000年年折旧为14440所所以建筑筑物寿寿命期为7220000÷114400=550年，已经经经过8年，所所以成新新率为为（50-88）/50==84%%折旧求取方方方法二——市市场提取取法利用用含有有与估价价对象象中的建建筑物物具有类类似折折旧状况况的建建筑物的的可比比实例，来来求求取估价价对象象中的建建筑物物折旧的的方法法。公式式建建筑物物折旧＝＝土地地重新购购建价价格+建筑物物重新购购建价价格－旧旧的房房地产价价值＝＝建筑物物重新新购建价价格－－（旧的的房地地产价值值－土土地重新新购建建价格）＝＝建建筑物重重新购购建价格格－建建筑物折折旧后后价值市市场提取取法的的步骤搜搜集交易易实例例选选取可可比实例例对可比比实例例进行换换算、修修正与调调整，得得出A用用其它方方法求求出建筑筑物重重新购建建价格格，减去A四个个重要要公式总总折旧率率＝建建筑物折折旧÷÷建筑物重重新新购建价价格年平平均折折旧率＝＝总折折旧率÷建筑筑物年龄龄当残残值率为为零时时建筑筑物经经济寿命命＝11÷年平均折折旧率建建筑物物成新率率＝11－总折旧旧率率折旧求取取方方法三——分分解法先先把建筑筑物折折旧分成成三种种类型的的折旧旧，分别别进行行测算，再再相相加来求求取建建筑物折折旧的的方法。是是最最详细、最最复复杂的方方法思路路：分分别计算算物质质折旧、功功能能折旧和和经济济折旧，在在将将三个数数据加加总。第第一部分分：物物质折旧旧把物质质折旧旧区分为为：可可修复的的和不不可修复复的。可修复的的物质折旧旧，折旧就就是修复费费用.折旧额＝＝在估价时时点采用最最优修复方方案使其恢恢复到新的的或者相当当于新的状状况的必要要费用修复的条条件：修复复的必要费费用≤修复后的的房地产价价值－修复复前的房地地产价值。不可修修复的要区区分寿命期期长短。对对于短寿命命项目（修修复项目剩剩余使用寿寿命短于整整体建筑物物剩余经济济寿命），根根据重新购购建价格、寿寿命、年龄龄或剩余使使用寿命，利利用年限法法计算折旧旧额对对于长寿命命项目（修修复项目剩剩余使用寿寿命等于或或长于整体体建筑物剩剩余经济寿寿命），根根据建筑物物的重新购购建价格减减去可修复复项目的修修复费用和和各短寿命命项目的重重新购建价价格后的余余额、建筑筑物的经济济寿命、有有效年龄或或剩余经济济寿命，利利用年限法法计算折旧旧额（合并并计算）【例8-7】某建筑筑物的建筑筑面积为500mm2，重置价价格为3600元/m2，经济寿寿命为50年，有效效年龄为10年。其中中，门窗等等损坏的修修复费用为为2万元；装装饰装修得得重置价格格为600元/m2，平均寿寿命为5年，年龄龄为3年；设备备的重置价价格为60万元，平平均寿命为为15年，年龄龄为10年。残值值率假设均均为零。请请计算该建建筑物的物物质折旧额额。提提示：参见见教材P3055[答疑编号500004344008033011]【解】该建建建筑物的的物质质折旧额额计算算如下：：门窗等等损坏坏的修复复费用用=2（万元元）装饰饰装修的的折旧旧额=6000×5000×××3=118（万元）设备的的折旧额=60×××10=40（万元）长寿命命项目的折折旧额=（36000×5000-200000-6600×5500-66000000）××10=17..6（万元）该建筑筑物的物质质折旧额=2＋18＋40＋17.6=77..6（万元）第二部部分：功能能折旧功能折旧旧分为：功功能缺乏、功功能落后和和功能过剩剩（1）功能缺缺乏折旧的的求取：可修复复的功能缺缺乏——在估价时时点在估价价对象建筑筑物上单独独增加该功功能的必要要费用，减减去该功能能假设在估估价时点重重置建造建建筑物时就就具有的必必要费用，即即增加该功功能所超额额的费用为为折旧额。不可修修复的功能能缺乏——将未来每每年损失租租金的现值值之和，减减去该功能能假设在估估价时点重重置建造建建筑物时就就具有的必必要费用，即即得到折旧旧额。（2）功能落落后折旧的的求取：（如如：某功能能落后的电电梯）可修复的的功能落后后，其折旧旧额为该功功能落后的的重置价格格，减去该该功能落后后电梯已提提折旧，加加上拆除该该功能落后后电梯的必必要费用，减减去该功能能落后电梯梯可回收的的残值，加加上安装新新的功能先先进电梯的的必要费用用，减去该该新的功能能先进电梯梯假设在估估价时点重重置建造建建筑物时一一同安装的的必要费用用。（实际际上就是修修复过程的的实际收支支，折旧额额为净修复复费用）不可修修复的功能能落后，其其折旧额为为该功能落落后电梯的的重置价格格，减去该该功能落后后电梯已提提折旧，加加上拆除该该功能落后后电梯的必必要费用，减减去该功能能落后电梯梯可回收的的残值，加加上利用收收益损失资资本化法求求取的功能能落后电梯梯导致的未未来每年损损失租金的的现值之和和，减去该该新的功能能先进电梯梯假设在估估价时点重重置建造建建筑物时一一同安装的的必要费用用看看懂P3088例8-10某栋栋旧办公楼楼电梯落后后，如果将将电梯更换换为功能更更先进的新新电梯，估估计拆除费费用2万元，残残值3万元，安安装新电梯梯需要120万元，比比在同类建建筑物内安安装多花费费20万元，旧旧电梯的重重置价格为为50万元，累累计折旧40万元。计计算该电梯梯因为功能能落后的折折旧额。提示：：参见教材材P3100[答疑编号500004344008033022]解析：旧电梯梯的帐帐面余值值为550-440==10万元拆除除的净净支出为2--3=--1万万元安装装多花费200万元，所以因因为功功能落后后的折折旧为10--1+220==29万元（3）功功能过剩剩折旧旧的求取取：功功能过剩剩一般般不可修修复，要要以利用用超额额持有成成本资资本化法法在重置置价格格情况下下，扣扣除功能能过剩剩折旧后后的价价值＝重重建价价格－超超额持持有成本本在重建建价格格情况下下，扣扣除功能能过剩剩折旧后后的价价值＝重重建价价格－（无无效效成本+超额额持有成成本）外部折旧旧，通常不不可修复。必必须先分清清楚是暂时时性的还是是永久性的的。利用收收益损失资资本化法，求求取未来每每年因建筑筑物的以外外的各种不不利因素所所损失的收收益的现值值之和作为为外部折旧旧额某某10年前建成成的小型办办公楼建筑筑面积为15000m2,层高4.1米，土地地剩余使用用年限为30年，不可可续期。目目前市场上上具有相同同功能的该该类办公楼楼的正常层层高为3.6米，建筑筑物重建价价格为2000元/m2。假定层层高每增加加0.1m，建造费费用每平米米相应增加加10元。由于于层高过大大，该办公公楼每年要要多耗费2.5万元能源源费用。以以重建价格格为基础估估算该建筑筑物的价值值，则应扣扣除的功能能折旧为（）万元。【2008年真题】（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07提示：参见教材P309[答疑编号500004344008033033]『正确答案案案』D在建筑物折折折旧中，只只有有不可修修复的的功能落落后，不不存在可可修复复的功能能落后后。（）提示示：参参见教材P3307[答疑编号500004344008033044]『正确答案案案』错6.求取建建筑物折折旧应应注意2个问问题估价价上折旧旧与会会计折旧旧的区区别区别项目会计估价C原始价值为资产原始价值值值，不随随时间间流逝而而变化化为资产的重新购购购建价格格，估估价时点点不同同，C可能不不同V市场价值资产的账面价值值值，无需需与市市场价值值一致致资产的实际价值值值，必须须与市市场价值值一致致目的为了原始价值的的的分摊、补补偿偿或回收收市场价值的减损损损[重要考点]土土土地使用期期限限对建筑筑物经经济寿命命的影影响情情况况一：建建筑物物经济寿寿命早早于土地地使用用期限结结束的的应应按照照建筑物物经济济寿命计计算建建筑物折折旧注意意折旧旧从竣工工后开开始计，建建设设期不计计入折折旧期（利利用图形形来帮帮助理解解）情况二：建筑物物物经济寿寿命晚晚于土地地使用用期限结结束的的两种种情情况：（到到期期建筑物物是否否给予补补偿）情况1：出让合合同约定土土地出让期期限届满需需要无偿收收回国有建建设用地使使用权时，根根据回收时时建筑物的的残余价值值给予补偿偿。——按照建筑筑物经济寿寿命确定折折旧年限情况2：出让合合同约定土土地使用权权届满时需需要无偿收收回国有建建设用地使使用权时，建建筑物也无无偿收回。——按照建筑筑物经济寿寿命减去建建筑物经济济寿命超出出土地使用用期限的年年限，作为为折旧计算算年限区分两种种情况，土土地使用权权40年届满时时，如果对对建筑物有有补偿，折折旧年限按按照建筑物物经济寿命命确认，为为60年；如果果没有补偿偿，折旧年年限为60-223=377年。某估价对象象象为一旧旧厂房房改造的的超级级市场，建建设设期为2年，该该厂房建建成55年后补办办了了土地使使用权权出让用用续，土土地使用用期限限为40年，土土地使用用权出出让合同同约定定土地使使用期期间届满满不可可续期。建建筑筑物经济济寿命命为50年。假假设残值值率为为零，采采用直直线法计计算建建筑物折折旧时时年折旧旧率为为（）。【22007年真真题】AA.2.000%B..2.13%%C..2.22%%D.22.50%提示：参参见教材