年临沂某综合地产项目调研定位报告

目录HYPERLINK\l"_Toc159086267"目录1HYPERLINK\l"_Toc159086268"前言3HYPERLINK\l"_Toc159086269"临沂城市综合概况5HYPERLINK\l"_Toc159086270"经济产业概况5HYPERLINK\l"_Toc159086271"商贸批发业概况6HYPERLINK\l"_Toc159086272"交通概况6HYPERLINK\l"_Toc159086273"人口概况7HYPERLINK\l"_Toc159086274"城市规划概况（参见报告附录）7HYPERLINK\l"_Toc159086275"金融环境概况7HYPERLINK\l"_Toc159086276"商业网点规划纲要（参见报告附录）7HYPERLINK\l"_Toc159086277"新闻媒体概况7HYPERLINK\l"_Toc159086278"最新房地产商业数据及分析8HYPERLINK\l"_Toc159086279"临沂商业与地产类型情况10HYPERLINK\l"_Toc159086280"一、建筑综合体10HYPERLINK\l"_Toc159086281"二、写字楼11HYPERLINK\l"_Toc159086282"三、住宅12HYPERLINK\l"_Toc159086283"四、商业13HYPERLINK\l"_Toc159086284"1．硬商业——购物类13HYPERLINK\l"_Toc159086285"慰2闯．软商业铅——厉休闲类垫16HYPERLINK\l"_Toc159086286"五、酒店18HYPERLINK\l"_Toc159086287"扶六、批发市场庆18HYPERLINK\l"_Toc159086288"奴**私广场基本状况枕20HYPERLINK\l"_Toc159086289"上一、项目概述蜘20HYPERLINK\l"_Toc159086290"凭二、规划、建肺筑设计主要技挽术经济指标喷20HYPERLINK\l"_Toc159086291"俘三、项目优势武20HYPERLINK\l"_Toc159086292"点四、风险评估彻21HYPERLINK\l"_Toc159086293"挡五、主要抗点锋22HYPERLINK\l"_Toc159086294"叉**秘广场四大定位怪23HYPERLINK\l"_Toc159086295"该一、市场定位锦23HYPERLINK\l"_Toc159086296"惊二、产品定位凭23HYPERLINK\l"_Toc159086297"睡三、价格定位狗26HYPERLINK\l"_Toc159086298"类四、客户定位桑27HYPERLINK\l"_Toc159086299"阿**厌广场规划方案绞建议（附修规派建议图）棉28HYPERLINK\l"_Toc159086300"讯一、修建性详珍细规划制定建惯议图纸概述谎28HYPERLINK\l"_Toc159086301"领二、理想状态造（棋R1站、节R2熟、凝C1天、朋C2抹地块综合）整司体规划基本数眉据匡算棕28HYPERLINK\l"_Toc159086302"生三、分步开发伪操作建议及相蹲应支撑条件分悔析土30HYPERLINK\l"_Toc159086303"呈**碍广场策划与推配广方案纲要（滋另附）隐32HYPERLINK\l"_Toc159086304"后记33前言欧本次临不沂耽“坐**粮广孔场船”乔**激调研小组历依经慌1酬2纳天（临沂：需200姿6晌年警1祥1迈月成8群日洒至巴1榜5煎日，苏8顶天；胶州、青惠岛和大连：府1郊1复月常1待5概日悟至爽19互日，饺4深天），对临沂凡市商业地产相时关项目进行了脾现场考察并对化重要部门进行及了走访。考察品项目名录如下吨：忙八倘大综合体辰：削“屈鲁犹南蚀MAL译L依财富中敏心伤”饿、石“球齐鲁商烤厦记”汗、屯“构恒丰国脆际柜”位、书“坚城宜建丝·碎时代广离场姻”望、刘“驶翔宇生活广亲场目”睡、汉“磁中侨国际商贸独城震”泰、齿“夕广场世纪冠城铸”挎和咏“殊城市中歪心牲”喷。雹七耽大写字楼闯：许“键华通国际商务姿大灭厦挑”才、趟“检嘉锐大顾厦场”秀、岩“研华泰金润商务龟大躲厦小”讽、柏“鹅天基大拉厦颗”花、船“预西城新辛贵兽”如、撒“星慧谷时致空摄”旱、铃“编图书馆项团目婆”傲。到十四辩大住宅楼盘溜：顽“害清水卷湾毁”俭、钥“刻滨河国款际勺”樱、残“遥河畔花球园搭”勒、惩“申裕城古·签吉丰花范园喇”表、无“圈沂龙目湾闷”捡、蛛“农中央花园垦”枝、高“希开元上钞城纳”妇、油“永台北新容城蜜”婆、率“贝沂城花窗园伟”巡、诊“孙金阳大霸厦朝”士、脚“藏怡景呀·朋天鹅跪湖幕”鹅、爆“伤月亮城别姓墅曲”俊、父“紫金鹰花臭园甩”赞、篇“基佳和别眠墅由”喇。光十四育大酒店开：昌“卷陶然居大酒蔽店亲”劝、分“薯荣华大酒胡店页”遮、芦“洽沂州大蛛厦延”榴、巾“产汇东商务酒哨店他”无、吸“筒新闻大酒勤店叠”织、霜“禽临沂宾完馆在”井、绿“扇恒基海天酒当店拜”材、颂“球知春湖国际温济泉渡假贤村煎”惧、凯“驳三盟商务酒那店棚”四、闹“姐东盟避暑山恰庄念”企、欣“智永和商务酒冠店狡”栗、历“套沂景假日酒计店学”熊、售“储沂河山指庄共”门、臭“妇广宏大酒速店故”狗。赚五联大商业中心拐：理“催银座商焰城帮”牺、萌“左桃源大世铲界屑”味、寇“赔九州商脸厦贡”贷、构“蜂摩登百浪货定”贼、吵“吼沂蒙百货因”笔。蛇五暂大超市范：判“萌大润时发后”驳、呆“里桃否源疼”较、虎“罪好怡贪嘉姻”谁、敢“互九穗州蕉”徒、共“查银标座警”誓。泪十五吉大批发市场孤：慎“扔华丰成衣专业贞批发市熔场究”烟、美“借华丰服装步行柴街学”最、妙“痕华丰箱包裘皮险皮革制品市骆场秩”肝、补“碰华丰鞋帽批发台市有场灌”罩、层“摸华丰针织品批厌发市亡场说”舰、巴“支**越纺织品商拳场幸”谣、祖“鱼**毕文化体育用品吗商眠场银”背、匠“触**鸽化妆品市粗场问”煮、买“旱**渴儿童用品市量场旨”塔、寇“液鲁南家具秩城洒”北、挠“吵华丰电器丽城只”凑、妨“庭温州服装反城榜”抵、堪“携大陆商业汁村仗”长、锯“筹汽摩城混”香和道“膜家电橱具捐城低”棉。障**耀商圈竿：前“栏**壤步行略街乐”筐、休“榴广场世纪窝城凯”元、山“厘金鹰花秤园融”卧、烈“宋新华路、新擦华葬1睛路、新摆华麻2柴路枝”灰、丸“孟解放躲路丹”隆、浸“倚沂蒙期路博”恩咖啡厅茶馆酒赚吧：咖啡厅撇：俩“帅名葵典货”披“条迪晌欧颂”什、她“希上餐岛扶”变；茶馆皱：特“纺常青乒藤春”棒；酒吧湿：租“央HO贩T打演艺封吧遭”膜、弃“树C炊D和俱乐诚部推”喷。抄饭店：陶然居跳、荣华、汇东峡海鲜渔港脱、晴瑞嘉年华、天天单过年、桃园海按鲜渔港、味道甩江湖、颐正园脚、麦当劳才、远肯德基。条桑拿：在水一胀方、芭缇雅、闯临沂宾馆、城和西的罗马皇宫云。兰KT指V显：阿咪果，芭券缇雅。萝民畜拨流询羽蜘健身会馆：王圣刚健身俱乐小部桃湿影院：东方红鹊影城远走件访宏2黑0提家重要部门：丙沂蒙晚报、沂株蒙生活报、临口沂浙江商会、俘市（兰山区）思个体毒私营用协会、兰山区链消协、商城管京委会、开发区讽招商局、建设嘱局（开发办）员、发改委、金肺融领导小组、寄城市化办公室盈、工商局、现哑代物流协会、冒规划局规划科老、房管局市场短科、流通业发播展局、人事局津、统计局、政稠研室（经济学纳会）和工商联鞋。袜临标沂竟7盾大强势媒体：暗沂蒙晚报、齐录鲁晚报、广播论电视报、临沂昂日报、临沂房霉地产信息、中刮邮专送广告、假临沂电视台。胸临沂城市综合拆概况咽临沂市，位于蓬山东省东南部辨，辖五区九县鸦，面轮积疤1.7飞2案万平方公里，死人注口然100企0停万左右，是山床东省面积最大睡、人口最多的传行政区。临沂裁市现辖兰山、唐罗庄、河去东腾3坦个区和南坊新洲区与高新技术尺产业园区；郯犬城、苍山、莒蛛南、沂水、蒙汤阴、平邑、费宿县、沂南、临近沭躺等亮9尖个县，其中农插业人等口领821.嫩9直万，爬占骨82.7丰%戏，非农业人讲口修172.先3店万，凳占慎17.3概%猪。嘉临沂市地处东打南沿海，地理反位置优越，区忌位优势明显，胆基础设施完善喊。区位上，东徐靠日照港、岚披山港和连云港兰，属新亚欧大奸陆桥东方桥头伞堡范畴，处于订山东和江苏两防个经济大省的氏交界处，南北直交汇，海陆兼割济，发展空间杏广阔。临沂飞足机场通达全国尿十几个城市，径京沪高速公路康、日东高速公趣路、新亚欧大旅陆桥铁路、沿万海铁路大通道请在临沂市境内研纵横交错，构壳成了一个非常移便捷的陆海空舍立体交通主干有网，加上不断尾完善的现代化齐通讯网，使得倒沂蒙大地对外构联系的时空距模离大大缩短，汁客流、物流、预资金流、信息邀流在这里多纬凯交汇，内外双呼向互动，辐射吸海内外，一个纽大开放、大交毅融、大发展的萄格局已经初步吸形成。隙气候为暖温带炸季风大陆型气牌候，四季分明蒙，雨量充沛，案气候中温和，全年平挨均气温箭14.呢1影℃降，极端最高气们温方36.巨5主℃乞，最低气温绞-11.邪1碎℃煮；临沂市境内惰有渐1纠0以公里揭以上河莲流井30仓0尖多条，其中，傍沂河境内长郊287.屠5窑公里潮，沭河境内长胀25偿3哪公里疤。可香200播4渣年，在中国社令科院发布的中域国城隔市植20忠0德强中，临沂综酿合竞争力排名踪第怎6誓4事位，综慎合馅GD骤P闲排名祸第赌4珠2萌位。两在妙200槽5槽年杭州举行的澡浙商峰会上，垃临沂以最高票构当选为最具投捆资潜力的城市军。临沂在近期毅被评的最佳投满资环配境呆5璃0榨城市中位列第穗一削。妄2006相年已经连续举挺办四届苦的宰“蔑书圣文化国节倚”畏在亚洲会展节蝴事财富论坛暨腐第二届中国节反庆产业年度评补选上脱颖而出麦，荣绑获鱼“商中国十大文化摇艺术类节惭庆申”刚和太“否中国十大最具喉潜力节良庆荷”睡两项大奖。经济产业概况陡200盲3咐年，临沂市委仗、市政府提出借建槐设焰“杠大临沂、新临钉沂扩”配的宏伟目标，赛先后开发建设料了外15香0视平方公里的经亚济开发区咱，抵1适0顷万农民变市民央；开发了河东呆区和南坊新区隙；建设了位于肝罗庄区的高新夸技术产业园区疮。大力发展商齐贸、物流产业饶。累计利用域贞外资斑金阳26快4显亿元，利用境搞外资岔金匠7.客3凝亿美元，启动特民间投删资个66泪0绣亿元用于发展谨经济和城市基小础设施建设，污主要支柱产业耀商贸批发年交忙易姐额浮40蜂0资亿元，为全国限第三大商品批特发市场，是鲁河、苏、豫、皖谁地区最大的商复品集散地。饿有顿“盼南有浙江义乌汇，北有山东临旱沂宾”喉之说，泪临沂市是位居降淮海经济区中荒心地域的雄新型商贸城市哥。起面对激烈的商盈贸市场竞争，浊十几年如一日番地将临沂批发宾商城的地位保逢持在全国第三般的位置上，现星代物流对商城游商流、信息流厨、资金流的鼎驳力支撑起到了晴无可替代的作臭用旁。陪200刑2挽年以来，澳龙欠、华药、捕**豪、鲁信菜等浊4红大外资企业携毙资倦30哪0律亿元大举进军笔临沂，挥大手垂笔在临沂市相错继建起了澳龙昆国际物流城、坛香港华药物流活城、隔**钟物流城、鲁信产钢铁物流园区疯等一批现代商烫贸物流平台。斩还有一大批科忘技物流公司，躲以区域配送为离主业的第三方铅物流公司也迅叔速崛起，现代痛大商贸物流城蛋的基本框架正葬在临沂形做成宜。顺2004沃年临沂市物流植市场案物流总额接抵近驻150心0商亿元，物流相匀关行业对全虹市亿GD暮P怨的贡献率边为括1达9达％。翼临沂房地产近酱几年高速发展介：排在商贸物振流业和旅游业滚之后居第三位粒。声占屡GDP10盆%育左右，目标甲是灵25移%踪。城市化进程鞋也在加快北，同200杜5达年底城市化灾率找40喉%臣。脾商贸批发业鄙概况俗临沂原有各类合大型专业批发构市竖场事6税8励处帖，勤4眉万多个摊位，氏市场经营帜户领4勿万多家，从业厌人员断逾帖1酿0冤万人，日客流前量婚2唐0帅万人次，其中涌当地人其占艰50愚%燥至兆60徐%矛（起初外地人师占头70篇%烤左右），属于刊内向性综合贸蛛易形态。埋年交易锡额凑425寒亿元，愧占山东商贸批亚发业卵的算70闯%运。苏其中建筑规模握：桨汽摩城单背体掀4畜5裂万平方米；板摔材市场一替期见40幸0损亩悦2穴6碧万平方米，二比期得40半0罩亩粱2医4库万个平方米胀，化看工鄙3东0膜万平方米；土猜产土颜品皆2纷0宝万平方米；灯衔具羡6掘万平方米拖主楼加携4堆万平方米旅裙楼；家电毕城嘉1押0蓬万平方米；服丘装予1寄3锈万平方米老市趋场素，瓜4兽5两万平米新市场紧；年贸易额：豪汽配巴城咸15-2瞎0顶亿；服钓装沃1鲜5脾亿；板史材煎7宝1衰亿在市场上沸，境40能亿在网上；纸监币回笼筋量屡160孕亿。开鉴于传统批发宇市场的混乱和织低档邪，牌200戏4组年市政府霜提出：临沂的裕商贸流玉通要选择精品盒化和品牌化的落模式；要走会沉展型、产地型在和外向型的道莫路；替要采取商流和还物流分离，大陪力发展现代物片流业的目标缘。常管目前商城新区谢规划面积蜜3刺1同平方公里胆，蹲100态0柜万平方米，未头来规模将是全罩国第一。已建费成来60盒0池万平方米（新徐老综合）并士于葱200凭5古年迅12轿月成立了商城粪管委会。暴经营模式偷也在转型，批不发向零售专卖仓、两直销连锁转变窑。交通概况突临沂市交通十楼分便利，已形铁成海上、空中深、公路、铁路出相衔接的立体垫网络。已挪经复航的临沂晓机场为国家二莫级机场，是鲁鬼南地区最大的槐民航机场。临伍沂灿机场已开通国吧内景2具0世多个城市的航巨线。境内烈以馆4都条过境国道娱和茫1四4东条省道干线为和主，形成四通旨八达的公路网冤，京沪高速公螺路、胶新铁路亡纵贯南北，日欣东高速公路、锣兖石铁路横跨宫东西时，泊32探7央、院20配5恐、蚁20里6呢国道和数条省窜际干道纵横交灶织软。公路总体水唯平和每平方公令里密度超过全恰国平均水平。惊建成的京沪高程速公路和日东疤高速公路在临益沂市内形成翻十字形称交汇槽，通车里程达昼到菊34即0雪公里井。肺鲁南公路客运嘴枢纽蛾—位—姥临沂汽车站新威站位于京沪高辅速公路临沂北鲜出口东侧的双酱岭路中皮段路南，地处袜临沂市经济和简商贸物流中心撕，周边分布有苦澳龙现代物流鼻城、夏临沂大学角城愈、迎宾广场痛和疗3观0厌万居住人口的翅新社区，地域品位置十分优越苦。新站院内停估车泊猜位坟1000股个，主经楼建筑面积跟3016刃6受平方米嘱，由售票大厅乒、候车大厅、腥检票大厅、彩馅虹拱和三个码哪头式发车岛组绑成。设有发车鞠位情12恳0据个，设计日发肥班收次删400卧0嗽个、日发送旅鉴客斑6景万人次，预计师年客票收入塔达茶4侍亿元以上。徒目前，临沂的目高档坛车裂拥有量梁排在山东省第借一位。每恩天扒200-30悬0坐辆挂牌；富裕姿家庭柱一般会宪有绿2-旺3促辆车；据介绍亡临沂当地有宝痛马德300迈0坛多辆，占全省谊宝马量乒的点47背%怒；宝马、奔遗驰悠4缩S号店已设落户临沂；当涛地共有出租的车帜275役0渗多辆去。怜人口概况勺最新统计表明望，至凤200愁5阻年杜1歪1构月现1撤日嫩零时，临沂全槐市常住人口列为冻972.3址1撇万人。罚全市共有家庭技户同34识0禾．寺7接万户，家庭户凉人肥口宇96钱7碍．己6舒万人，平均每德个家庭户的人沈口嚼为级2按．沾8勇4岂人。其萝中探“箩**改广凶场业”兵所在地兰山区捧位于山东省东智南部问，孕跟人质口箩9过2酸万人，流动人番口盾3京0盐万人郑。绑零全势市等3惊万公务员，每愧年大学生毕花业器1椅万多人炮，其中既有本百地也有外地人渣口击。能199环2逝年选1袍0蚂月，市工商联举成立，现有会胳员批1100僚0狗名，企业会倚员宏400候0热多家。浙江商吹会会禁员勇100躺0裕多人、浙商总嗽数倚为计6.辫7义万人。另外都吹有潮汕商会等姥专业批发市遮场侮6睛8猜处，商贸批发厉业实际从事经滨营墨约盒1越0蛋万人，共翻计沟4.2望苏万摊杨位我,添市场经营想户械4鞭万多先家即,启从事服务阳约柴2捐0芽万人；从事交首易距约翠3清0性万阀人桃,胁日客流棉量问2津0截万人次，；从游事加工业畅约牲4墙0怠至桂5纤0膊万人其中当地串人妖占侨50尝%末至爽60爹%成（起初外地人拍占忘70六%彻左右）共计一擦百多万人产业商链武。走喷加工业勿商师户钓3构0乘万人。轮胎、伴五金机电、糖肤酒副食品、化铅工塑料昆等天个体工商葱户冤1炮0抵多万人弟。头伏城市规划概况费（参见报告附膜录）金融环境概况找200恼5沿年临沂市生产催总晃值知1211.7晶8招亿元，银行存雷款总皇额拉91载0戴亿元，社会消壮费品零售藏额建476.束6隙亿元。无临沂目绩前还是工农中套建四大国有银肿行为主，迁当地重有铁临沂市商行和堵城市信用社。采还没有形其它枯股份制商业银索行进入，输国家开发银行跃在当地接揉近鞋2凳8辣亿贷款。背市长已启动新巴加坡合作渠道断；搬目前，临沂在戚新加坡等运海外上市企业掠共尚1述3酬家。膨中侨国际、湘监江商贸和中美丰华侨基金等国怎际投资和基金筒机构已进驻临贺沂面；临沂在资本橡市场和海外融用资方面刺在三线城市非桂常独超前。适宜做廊私募形式的创虽新融资试验和旋海外资（基）呆金的引入。滩蒙地方银行融资她成本高冠（女10%廉），民间高利殊贷盛行，嫂地下钱庄很发贪达，日息千分旗之三至千分之虹四普遍素。涝公务员工资水倦平：科能员锅120迫0在元，科村长失160直0缎元，正匀处玩290县0脾元，市摆厅蚊310些0急元。其中保险五业、电力、电奶信、石油石化烟等誓高收入行业，支年薪十万元以退上甚至可慢达总20-3狮0呀万元。驳商业网点规划安纲要（研参见报告附录屡）新闻媒体概况感主要对外媒体鞋：临沂商务网记访问量已进入面全球前五万近名值；《中国临沂熔商贸报》刚创政刊，《临沂商编报》（原生活垮报）是主要商船业纸媒。涝在临沂发行的销省内主要媒体伯：临泄沂日报歇，临沂生活报有，沂蒙生活报岂（鲁南商报）欣，沂蒙晚报，亡临沂市广播电答视报，齐鲁晚首报，济南时报贤，济南日报，种青岛日报，青眼岛晚报，青岛递早报，读报参揪考，招商周刊警，半岛新生活椅，沿海经贸，桐半岛都市报，熟青岛财经日报举。眯临沂的强势媒址体：沂蒙晚报劣、齐鲁晚报、编广播电视报、丑临沂日报、临狗沂房地产信息哪、中邮专送广惠告、站棚广告玉、车体广告、溉临沂电视台等航。其中沂蒙晚导报发行量蝴为副4隆万份左右；齐迅鲁晚报发行量锤三区九县翁在痰6志万份左右；广治播电视报约烈在牧4迈万份左右；临扭沂日报贪在逼6救万份左右；中鸡邮专送广告数爸量较灵活，中与邮专送广告市份场参考发行胸量买3溉万份。肥各媒体参考价赢格倍（瞎参见报告附录绵）山最新房地产商卖业数据及分析嘉一，临沂发展盖目棕标粉—娘—阿建立现代化的慰城市商业控制距指标体系；造202径0敬年规划基本指激标：躁—侨—拦社会消费品零享售总额计划达找到闻63坦0众亿元，年平均浓增驼长呀1轨0廉％；橡—酱—赢人均拥有零售翼商业网点面积惊达到填1种平方米离，零售商业总犹面积含为涛20遥0先万平方米。洗—览—这批发市场交易沸总额达都到今80床0安亿元。班二，特色商业者区：催1邪，人民广场中唱心商务区（限剖制丘1塑万平方米零售秒商业进入）：继依托现有的商膊业大厦、百货畜商场、临沂世驴纪广场等商业量设施，结合该艇街区目前诸多甘的商住楼以及街该区域内的建只设改造可能性音，建设临沂的哀中心商务区；父2鞠，兰山路历史离街区：依托临趴沂历史文化名片城的重点保护辩区王羲之故居样和孔庙、教堂室，建设集旅游兵观光、购物休吸闲一体的民族劣特色旅游商业婚区；弦3艇，沂蒙路商业兴区：依托情大型商业城、而休闲娱乐中心势、商业街构成湿都市购物、娱砌乐休闲的商业障区。爸三爽，删200艘6奋年房地产开发继状踏况比充200气6土年，临沂市房稍地产开发企业毛完成投丑资谱50.0婆3到亿元，增喂长职37.5府%澡；临沂房地产萝开发以住宅投提资为主。房地跪产开发投资中叠，住宅完成投流资著37.4拘9福亿元，忘占跃74.9疮%悦，辛比纽200挨5聚年同期增削长汤69.3脖%厘，其中，普通担住房投资亲为韵27.5影4捆亿元，家占抄55无%党；经济适用房抬投资迁为奇4.区9窜亿元，促占糕9.9体%房；商业营业用亦房投资额欺为档6.0贞2堂亿元，腐占嘱12%.构受国家宏观政曾策影响，临沂共市房屋施工面且积、销售面积袍和空置面积增与速同时放慢迷。雪200梢6今年，临沂市房挪屋施工面积装为季517.1绒5州万平方米，炊比态200播5骤年同期增月长扛58.2%脾。贴房屋销售面积肯为摘186.7锻4早万平方米，瓦比浊200盯5勾年同期增陆长肾69.9想%五，其中，现房居销售面积须为贩77.7洁1箱万平方米，占诸房屋销售面积资的买41.6申%市；期房销售面谅积哀为缓109.吴0我3座万平方米舟，占房屋销售考面积朋的气58.4%扑。垮空置面积典为捐21.8险1须万平方米，它比都200紧5虎年同期增夺长以138.3狸%岁，其中，住宅致空置面积惨为弹17.4套9眼万平方米，占违总空置面积船的夜80.2边%奥，日比庄200片5榴年同期增幸长绵122.1退%野；商业用房空枣置面积舅为贷4.16秩万平方米，占趣总空置面积朝的驳19.1帝%规，敲比趋200齐5然年同期增唉长个297.6%六.起四扎，回200佩6项年房产市场发菊展特益点渔麦近几年来，临趴沂市房地产市骑场随着城市化犹进程的较快发螺展和城镇居民亦消费水平的提龄高，处于比较沸活跃的状态，忽房地产开发也净处于一个较快录发展的时期。伙临沂市的房地昼产占全市规模湾以上投资的比职例蠢由钓200芽0沃年权的牲8.36遗%成上升木到脚200贿6折年彻的度9.43北%浙；房地产开发能投资额咸由歪200航0浑年剩的宿8.自2阳亿元，上升载到辛200乱6轰年女的迅50.0元3悠亿元，集比让200进0供年增长未了口5载倍渣。丸针空置面积有所诊增加，临沂市境的房屋空置情悲况起伏较大，编空置面稀积胀200滴6摧年又有所增加挎。辈200栋6远年临沂市房屋翻空置面积点为衬21.8皇1孩万平方米，其辱中，住宅空置西面积假为鱼17.4祝9训万平方米。惨房地产开发主刊要集中在三区猴，哭200辜6相年临沂市三区银房地产开发完券成投肉资驻34.0门9蒜亿元，占全市油的碍68.13%误。够三区房屋总施尸工面积遗为研317.9伟9咬万平方米，占挤总施工面积点的灰61.48听%孙；其中住宅房为颂255.8樱6舅万平方米，占月总施工面积谷的练56.69倍%精；而九县的房宅地产开发投资参额仅占全市梅的厌31.86茅%灰，房屋总施工泻面积求为叙199.1煌6桐万平方米，受占破38.5宰%佛，其中住宅故为倡195.4升5庙万平方米，写占培37.79%帐。校据权威业内人麻士介绍，根据昨目前临沂市房岭地产业发展现底状及国民经济帐的总体发展趋阁势，户型结构抗调整将是今后菌临沂房地产业狠发展的主线。怕根据国家政策按，临沂市加大苍了对中小户型萝、中低价位商军品房、经济适躁用住房和廉租梳房的土地供应浅，并严格控制纺低密度高档住烤宅的土地供应房。调查表明，黎临沂的消费者蔑更倾向于购既买康80债-12告0都平方米找的中小套型住古宅。因此，房旁地产开发企业雀应以销量好、堵空置率小的套茅型作为开发重鄙点，加大其投燃资力度。（僚200殖7水年骑1茅月池3多0冈日武《临沂日栽报盐裁》熟）钞蝇临沂商业与地拼产类型情况建筑综合体调研对象：带“趴鲁忽南烘MAL称L删财富中旬心蜓”盒，之“鞠齐鲁商守厦欲”薪、侨“问恒丰国布际佳”抛、亏“匀城翻建爬.协时代广没场杏”它、闭“雄翔宇生活广疑场瓜”狼、甚“探中侨国际商贸搜城抄”寺、塔“滑广场世纪影城迹”狗和条“掩城市中肃心巩”综述：装通过对临沂八自大综合体的调效研和走访，在增建咽和完工提的除谎了敞“确鲁私南构MAL茅L眼财富中环心当”伐总建筑面积膛达执2莲8弟万平方宅米，可以碧与枪“海**卧广酱场谷”沃比肩外，其它掠项目览建筑面积都在初十万平方米尚以下。剃**斑置业和钓**题集团合作，拟障投魄资爷8零亿袭元伪建设综合性商罗业建筑辛群押——场“着城市中放心费”迅（本现长途客运总胜站及旁边烂尾饲楼暴）丧，论母据了解扁，照“浙城市中席心荣”踏项目采用国际岁规划招标，总恒建筑面积烫近栏30挺万平方米，是银目前临沂梦市第一座复具合型商业地产冈项目，包括商胶场、住宅、写醒字楼、酒店等来多种产品类型炸。其中商业面饥积南1阳0走万平方米，按穿照国际主流的塞购物广场模式粗兴建，融购物凉、休闲、娱乐候、餐饮为一体温，提供市民一个站式消费体验燥，规划了包括寿商业广场、步归行街、流行百烘货、超市卖场伸、影院、食街僵、酒吧街和滑喝冰场等多种购窝物休闲娱乐设演施。同时，还萍配套了市民广砌场盗和哀2卧万余平方米的序地下停车场等忌大型公共设施快。游除了地段外，萌是卧“炊**缩广祖场肚”堪未来唯一一个铺可比性竞争项愤目。烦临沂市建筑综妈合体以住宅、输商业和写字楼疑依次为主，酒句店较少眠；灰“惕鲁娃南鸣MAL侍L煮财富中浩心饰”贯总建筑面积脑达馆2借8需万平方米，住负宅云1苍8哀万平方米，揉占具64痰%霜；绍“蚁中侨国际商贸卧城傍”茎1纽2剧万平方米，住垦宅墓7羊万平方米锣，涛占岭58截%恨。禁秘“由恒丰国旨际义”饲容积泽率信5.测1廉，我们从临沂排市规划局侧面毛了解到目前已对孙“队**勾广稍场深”躺的容积率和高分度还没有限制怀，达到或突怜破赠5胡的可能性是存慧在的，只要配祥套、技术和成惑本等综合条件隔支持，完全可协以建造成临沂身的第一高楼和狭地标性建筑，蚊实现价值最大扰化和形象最优仁化（承参见报告附录换）。运营状况：潮A慧．租商业香：盟“怀鲁溉南方MALL棵财富中炉心京”拦商业面积夫1掩0良万平方米，尚泄无大型主力店倘进入肢；并“招恒丰国香际董”规1-辜3玉层整体出租给竹广州摩登百货刻，开更业弊3住个月经营惨淡书；醉“浇广场世纪藏城柄”缺整体出租几易恢其主，现整租室给捏济南的山东品某牌百捧货荷“责银座商殿城孟”遇，运营状况差肢强人意词。其它猪项目硬正处于销售和查招商过程中躺（销售和招商突情况刃参见报告附录乔）弦。院目前综合体商帆业售价最高的止“挑翔宇生活广旋场将”恋销售均外价纳700街0扣元沿/凝平方米，最高开价讽2000轧0轮元领/奋平方米。顾B富．拍写字楼：剩销售最好的版“杀恒丰国盐际冶”司写字楼售价达放到碰500虽0悔元绑/寿平方米，销售僵率联85%现；在“蜘齐鲁商厦州”佛的售价肾470生5恒元栗/拳平方米痕起价杠,源最高科价达雷556尽5溜元唇/钟平方米朵。薪C如．度高层住宅：高晃层住宅最高狂售价已参接裤近颤500野0津元略/县平方米骆，绒“出广场倚世纪混城基”干的售价轿从另200榴4溜年杨的裤270鹅0透元肌/翻平方米涨奖到较450俘0盛元剧/急平方米，涨幅趁达够67贡%虹。中小户型热仰销，其蔬中殖“用鲁干南符MALL吴财富中比心序”违推出讽的脂40虽平方米赶小户型销售基率扎100哪%毅；所有项围目牌15悼0套平方米以下的紫中小户型平均椒销售率都突蜓破恢80刷%贴。贼D麻．撒交房时间：虚除做了时“恒广场世纪灯城其”魔200稀4心年交付使用外敞，柄其它项目记基本都暴是润200民7是年雄和份200昆8常年；从总量交（饥7咱0闹万平方米）和壳时间上都祥与毛“妇**奴广毁场古”糟存在一定的竞尚争性。结论：丧临沂市建筑综酱合体以住宅、石商业和写字楼诚依次为主，酒狼店较少赔；豪究综合体商业部类分无大型主力玻店进驻，且运芽营状况差强人谣意。谷综合体公寓中钞的小户型热销扁交付时间同期沾导致朴竞争性哈增强写字楼调研对象：镜临沂七大独立浴写字厉楼钩“膜华通国际商务乒大纷厦召”忆、酷“裙嘉锐大晚厦灿”倦、蚕“秩华泰金润商务搜大劝厦框”梦、窝“蹈天基大苏厦惊”薯、更“育西城新款贵伍”掠、咱“唯慧谷时羽空忌”善、况“测图书馆项呆目子”综述：伙通过对章独立写字楼的铅走访和调研发没现，临沂的纯光写字楼少，多林数分布在兰山伤区，周边环境悄好，交通便利谈，客源为装饰带广告等中小公贩司。虽然总量仓接石近该3公5袄万平方米（已亿投入运营裂的句20没万，斥“铸图书馆项衔目颈”如1县4高万平方叛米皆2008茎年竣工月），但销售情塘况良好，抛均可价授在骑400出0专元舰—铁500蹦0明元阻/混平方米之间李。董而贴且咸“巴天基大富厦霜”量、千“资西城新贵云”絮、贷“您慧谷时空纹”提入住率都达翠到年100之%嘴。那“党慧谷时空馋”绒2锡00讨4贫年底预售，最攀低株售头价膜390矛0涝元抢/思平方米，最高狱价凡450壶0验元响/忍平方米，层高吴差胡价反50脏元，艳租碌金便2女元，形无论格局还是铜销售弊情况，哑尤其是物业管影理躺我们认为银都是目前临沂沈最好的贷项目午。商华通国际商务顶大厦宏底商午均研价掠2100浮0波元岭/坝平米其。结论：肉临沂写字楼市肃场有四大特点霉；活以销售为主，使租赁为辅；与酒一、二线城市深相反；肌近两年来市场魔青睐皂纯写字楼，梨商户更愿意工顽作和生活分开尸，不倾向商住滋两用（与我们狱调研前预测眯中小企业尤其佛是外地企业会皇倾向天Soho星型耻正好背离时）馋。天批发市场商户仇（含删外地商户纯），腔大查多是摊档经营饲模式，合一般不会选择姐写字楼办公腥，省而且澳龙等新焰型市场三层结较构都设计了办饺公空间，可以旬就近解决一体昂化办公。反而币是撕商贸流通产业碗链的上下游企迈业会选择写字凉楼办公如广告蹈、装饰等。岂象境“务西城新迟贵凯”稍因为附扇近有建材批发党市场，所以装选饰企业居多。惰写字楼地用户大多为本蒸地企业，本地水公司与外地公势司比例接近被8尘：姜2爷。外地商户只绞有少数资金富穗裕者和具一定因规模的企业宾会选择市区写吩字楼影办公滥。鸭这些无疑搬对棍“汽**源广间场坟”赛写字楼定位都式是利好消息。石一是项目建设走期，只犬有齿“乏图书馆项伴目虫”牲这个近邻为主雕要竞争对手（队无论既是确1劳4鲁万平方米的体烦量，还债是将3私1俯层的高度），含其它暂无重量纯级和可比性的忽项目。特别顽是铺“著**节广奇场乘”佳项目地段上的意唯一性和未来闷产品的排他性倚更减少了这种灯空间和可能。兽关键是看交通德包括停车的规讯划，后期物业疲服务以及如何辉能通过特色的虹增值服务和最叠佳的业态组合房抓住商贸流通俩产业链上的各创类本土中小公蚊司（虚如贸易投资、会广告文化、网谊络科技、房产奸装饰、律师咨京询等）和外来悟投资企业（掌参见报告附录盏）。住宅调研对象：孙十四个代表性宁住宅项目皆：挨“偶清水如湾宜”丘、锯“伞滨河国桌际营”宽、男“催河畔花惩园灌”歪、推“寺裕城贞·壶吉丰花握园担”沾、懒“孔沂龙则湾突”钻、竭“谋中央花园与”平、就“邀开元上嚷城陆”阴、扎“消台北新纱城脏”劈、感“取沂城花值园蹄”闸、其“宅金阳大拣厦虏”葬、构“天怡叮景耍·锡天鹅遭湖声”去、废“贸月亮城别划墅歪”天、言“坑金鹰花沃园因”兴、朝“中佳和别煤墅思”综述：赠临沂住宅可以风分为三类，滨揪河（沂河），云市区和郊区。茄沂河岸边：疼“互滨河国际定”占、央“到清水湾置”金、冤“肆开元上城粪”伴等，蒙客户群定位高章端故人士彩，价位也较高琴。乓纺市区：宝“莲台北新城代”刘等阻，交通方便，族上班购物雨便利，浇客户群定位为会附近居民，中文高端人群。郊异区祝：赚“高天鹅湖蔑”吵等厦，多数为大盘档，综合性社区贫，价格便宜，晒吸引附近居民援和多次置业人位士。使近日鲁斗地急1茎7蓝市地房地产价臭格综合数据称赴，临沂住宅均栏价登150倾0弓元怀/删平方米，实际懒上已鹊达签180嗽0粪元以上。结论：兵通过对临沂问十四个代表性怀住宅项目的走弱访和调研，我总们发现临沂住检宅市场呈现六丛大特点：芽A砌．满中档住宅柴建设总量过大息。仅这十四个纯楼餐盘总建筑面积都就备近代40诞0杂万平方米，而稿且炊2吗0溪万以上的大盘率占一半，号雨称寄10碎0着万平方米的超潜级大盘就有两幸个挥：若“约沂龙湾笔”灾和何“碧台北新照城百”恒。对仙一个住宅市场勾整体价格刚刚宰启喉动僵2湿年左右枝（酷2003相年开始上涨）供就翻倍的三线耗城市，这无疑劣是比较少见，贫并显现者过热的兆头。鸭再加上宏观调常控的大势，留市场乓必然出现挖消费者持币待味购和推迟购买桑的现象。调研浩过程库大多数场冷清聋的售楼处也验绑证了这种推测枯。而且分期开旁发，项目竣工腥和分期投入时巨间也都琴在涂200绝7勇年弃和工200肆8洞年，因此临沂煎未裂来让2-突3忽年的住宅市场呀竞争会茶更团加剧愈烈宵。偶B沫．辰住宅中，高层梯比例大为。矛80霞%泳的住宅小区都侦有高层。说明员临沂已经突破捉一般三线城市抖高层住宅的心邪理抗点和抵制绝习惯。使C厌．脚外请一、二线嗽城市甚至海外摇的繁专业机搏构（盒规划、园林、幼物业和营销谦）衫已成为业内共粘识。知名项前目拜50%插都聘洁请脱来自上海、广冰州、深圳、北剪京最低也是济榆南的专业机构昼；而庸且来自福建、桂台湾、青岛、忍浙江等地的开拐发商正加速进培入临沂。这些亮情况棕都说明临沂的笨房地产水平图正臣处在开放而上递升的通道中，蚀为推出更高端滨更块前沿的产品和怎营销理念奠定档了基础和平台凤。男D沃．材市民阶层，中斯小户型（凭12庸0偏平米以下）需勾求较大。垃目前临沂市民宪人均朗住房侨3曲0抽至洽40理平方米，家庭仗结构单一，年基轻人婚后一般毫都会独立居住确，三代同堂居胜住形式少；握外地来临沂的驶单身年轻人越壶来越多槽。耀秤E阀．慧高端和高价产阵品销售良描好。虽然市民领普遍欢迎的还宴是村90-12从0许平方米的主力傻户型，枣但是有钱人嚼喜欢一次性购闹房喜欢大气半，因此大户型占也同样受欢迎杀。填沂河边匀的住宅都在另400宴0陷元瓶/报平方米亭左右。然别墅销售更好己，无论是老牌霞的窗“报佳和别站墅黎”燃和怒“亚月亮湾别盆墅姐”晃，惩还是新近族的遮“彩滨河国气际叠”赔和亮“驰沂城花药园怜”革，价格也惊人雕。种“地佳和别洲墅膨”着从尤200侍1景年开盘俭的砖270逐0蝴多元，四期已央涨外到萝600墓0观元搞；亭“迷月亮湾别吓墅奋”色的临水独栋竟臭然上病摸泼700娱0桌元奉/抱平方米。购买虹者多数为本地挨商人和长期定跑居在临沂的外纲地商人。当地粘实力品牌开发递商慨“隆开元地避产无”题开发的淘高层住宅自“摔开元上姨城帖”巷最高售价晋也达刻570道0烂元腐/鞭平方米。吐F完．拉底商价格高缺：交“巷台北新厉城效”绑一楼临街商铺脸已卖炉到肯1700终0遵元接/隙平方末米钓-2100住0耽元三/舍平方米，最好垮位置卖始到铅2800宿0摸元向/贺平方米隶。点总之，以商贸宗和物流为支柱于产业的临沂已鼠经培育出一批剃金字塔尖的财还富阶层，消费劝能力很强。不老怕买不起，就辛怕没有好东西拐！商业调研对象：纳五大百货、四刺大超市、借**箭商圈及休闲类娘软商业综述：长1答．合硬商业描——鲜购物类简A式百顾货款-甜购物中心类a.银座百货么作为临沂目前宾的最高档次的舍百货，所在位筑置优越，是捎与临“裙**眠广晴场秩”凭最具可比性和冰竞争性的对手寸。但其目前的职品牌（架参见报告附录织）构成呜国际一二线狡品牌城明显短缺，以俗国内一二线品音牌为主。而且琴由于前面换了译几个商家翠包括省内知名搭家电品牌三联猫都是失败出局键，无疑给消费卫者留下心理阴糊影。蜓再加上不是定规制租赁和招商蛮，其商品布局阻和结构都存在毕先天的诊不足域和后天的两遗憾吗。所以导致一汁些自主消费的露高端人群还是损会单到青岛甚至北斥京上海等地购遭买高档消费品赖。茫所心以笔“篮**智广培场及”亡的商业主体外（主力店和大圾卖场）毫一定要四超银惨座：一是商品脊品牌级别要高骆要全，引进国霉际和国内一线伏品牌；从上限性、总量和差异多三方面都领先物；二是引进的口主力店和商家睁是国家乃至国茶际级别的品牌芝如国美电器和达家乐福超市等氧；三是发挥临地沂商贸批发和铸物流的优势，源高端消费能力烈强的特点，也绕契合市政府临龙沂批发市场品锤牌化和精品化取的方向，重点候引进旗舰店，蝇形成名（品）动店一条街和批周零一体的小众铜高端市场；四渗是在商品布局婆、灯光连设置、配套细保节和增值服务卖上尽善尽美货。雄b.九州商厦极虽然品牌数量最和人气都腾比银座好，但吵整体感觉还是浩低一个档次炎包括楼面广告浑牌和灯光效果恐，楼前停车状暮况，内部格局凝和装修效果等墙（堤参见报告附录悠）砍。攀c.摩登百货霜有较多北京、毛上海商场中出衣现的国内知名律品牌，总规模泪偏小。消费档涛次窃40崖0蠢至本500施元左右。人流饿少，店面冷清抹。分析原因是式商品太时尚而傻且开业时间短荷，临沂目前虽研然有钱人较多橡，但都屿市化时间短，莲时尚积累和数缴量远远不够，咏还需要相当一全段时间的培育杆。所以摩登即百货的定位在捆临沂过于超前爬。旦d顷.饥桃源大世界晶桃源大世界，后是一座集购物猪、休闲、文化菌、娱乐于一体央的大型现代化解多功能购物中庆心，营业面积协近搜2000抛0柳平方米太，为六层环廊放式经营结构，挪经营定位中高傍档振.简虽然地理位置凡好，但楼层层白高太低，商品腥摆布局促，过念道狭窄，通透绣性差，比较压豆抑。严重降低忍了消费者的逗敬留时间和购买均欲麦。跳古d杜,锯沂蒙百货：传依统百货，大众朴消费，不具备丹可比性。B超市魔临沂的超市水芝平非常高，包碗括本土品阅牌未“尖九秋州敲”忆和惧“茂好怡辅佳踏”维完全可以与国淋内一线超市媲锤美。特别是河斥东渠的榆“絮好怡桂佳大”盐几乎与家乐福许乱真。华联超诞市（非大卖场铺）进驻临沂三布家不是被本地及收购就是经营杨一般井。劫“慢**征广扣场浪”干对面地下有当骗地市民最愿意母去人气最旺邻的粘“壶大润烘发切”肤，南霜有嚷“鹰桃傲源轨”益，左磁有手“访银座地下超淋市俭”浴，右机有符“维九州商厦超茅市锯”节，综合超市严耽重饱和。所生以页“责**票广蕉场恐”锤商业部分不适首合再引进综合及超市（即使引植进也要计是进口翅水果，净菜市叮场等高端业态悄）袭.缝只适宜引进专产业或主题超市成或卖场。更何踏况从销售和租申赁的角度综合等超市也对投资讯方不利，因为咏无法销售且租告金低、面积大轧。告C败**征商圈述评韵a何.额**艺步行街：是临类沂第一个步行遣街，但目前经猛营状况惨淡，击其经营模式是历先将所有商铺筝出售，再由业晴主转租或自用耽。步行街内，守规划非常混乱兽，只有临街商芝铺生意较好，治现煌有不少商铺在等转让。搞**屑步行街总面骤积暑3捡万多平方米西，筛200杠2报年净1暂0撒月开盘，起嚷价奖400与0寸元统-500甘0押元；均抹价抚800与0咐元近-900致0僵元喇/镰平方米，最粱高哲1800姑0伟元好/袜平方米。当年谜就销售一空。挂主力面积察6宪0可平方米架，刻10盟0阅平方米信最热卖。但由粪于开业后经营较越来越走下坡含路，目前价格困低于当年价格献，租金也由当天年几十万元跌使到现在的几万点元（现在：赔8巷0稍平方米牺，讯4-敲5柜万料元据/扰年，汉3雹0漠平方米倡，恨1.5-返2琴万碑元支/精年）。而且开津发商托**趁集团每年还要丰垫笑付点20导0豪万在物业上。铅主要原因是全哈部销售，对业级态没有统一规上划和要求，经括营混乱无主题拉，再加上设计欺的先天性失误粘，繁复回旋，豪不通畅不互动迹不开放，所以阿与消费者和政糊府的期待相差贵甚远，失败是缺不可避免的，验教训是深刻警后醒的。己b监.卸广场世纪城（荣银座）：楼下宋四层和地下一阳层为银座商场愿，确400黄0茧平方米商业面革积，是开发商么租给山东银座序的，租期为蹲200界4借年歼1火1傲月捉1数6馆日捕至索202每4报年撑1菜1示月达1矮5堪日太。租金方式：陵第一个五年扒，打122岁0职万岛元幅/股年，第二个五读年交，恳137软0尤万制元利/调年，第三个五歼年驻，漆152辨0土万丽元田/请年，第四个五疲年，此167珠0蠢万元。该项忍目原初售时可荒自由分割，无雾总体分布，后扣因管理不当，跑统一收回产权化退款兼给业主，之后吩才统一租给银吐座。裳银座楼上榆共修1瑞8猴层舅（但楼层标号荷无胜1扮8无层，角因当地风俗遮无巩1补8穿代瓜表迫1匙8脊层地狱不吉利伏）搂，初建时设计僵为非住宅所以劣没有设计阳台喝，后赖改为商住两用恰但没有中央空调调，且不允许估装外挂式空调巡。田200脂2期年开盘帐时胁，广场周边还禾没有高层建筑他，盆所以抗相当抢手，起肢价抢为持270痕0西元读/懂平米，在当时麦已算高价。现络在已涨纪至滥4500骗/息平方米以上。源广场周边的旧稼楼也随之涨价危，现卖价比郊凳区新房还高，川大踢概大300本0扶多头元飞/旱平方米。且广软场北面的银座据，金鹰的房价坚要比南面兴大邪，银建的高。掏据反映，信目前近一半的赴房子租给办公凳用，露1晕6虑层，苹20笛0薄平外方铺米端，惭年租金裁6500言0按元细；现325尸元备/右平方米配。活用户普遍反映革电梯太慢，两坟户一梯，因为穗有商用，人流傲量较大，导致喜候梯时间甚过闪长。据统计，绵商用多为广告搁，策划，信息贞，装修公司，驳律师，会计事膨务所争等。另发现，诉瑜伽会所，纤为体美容喜欢入址驻商住高层。镜此楼就有四家艳。负c体.铺金鹰花园：比蜻广场世纪城晚伶建一年，楼下歼商业为集团自何用，金鹰集团赏以土经营家电为主漏，在临沂有多须家连锁店，总件部就设在此处喜。超商业面积离共鲜3000蔑0潮平方米，临街孝商铺已招租完山，多为服装类捐专卖店，商场虾内为超市爬，则400牌0头平方米，托管净经营。二楼卖毫家具。租金自为贝300烛0膝元山/吹平方米。中复协电讯和家和豆仆浆为早期租户淋，中亚复旱600碑平方米，年租苦金纯百万。家和豆逮浆僻30趣0预平方米诸，授30-5晓0怀万年租金。楼芒上三栋楼，一纽号楼和二号楼只入住率小为此80阻%尿，三号楼正在诱装配套。销售氏率侵为头90栗%主。开盘价隆为滨269荐0愤元驼/草平方米，现歼价抢4800化元这左右。临街商际铺门售价移1600椅0球元爽/感平方米。金鹰贿花园内配有会追所，拖车彻位晴80费0怕多个属，掀1框：冷1.5箱，三层地下机企械停车；地面帝正式开业后合有厕100-20天0津个公共停车位站。租金畜为宣100肝0汗元弊/姻年。d.新华路拥大阳印刷厂所盗属的新华一路亩商铺以租为主桃，主要是名品暑的服装与鞋，蒸服装为主，休骄闲运动居多，汪这些店消费人碌群为工薪阶层地，学生。只有仪几家名品高档诸服饰，主要客扛户是一些高端灌客户和一些老腿顾客。敏新华一路共于变199密3引年开盘，开发题商是大阳印刷宴厂。只租不卖刚，出租泥率稍100蒜%鞭。主力面唱积辫50原-6熔0尺平方米彩，租果金圈4尾万违/咱年，最搂高铺5腔万陈/处年，一年一签川约。私下转让掉费附10-2寺0顷万元。目前经意营情况，大的谣品牌店较好，伐小店不乐观。哑一半以上的店供都转让过。新瓦华二路西侧价崭格比东侧栏高登10哗0岭元卷/筒平方找米条/烤月。e.解放路昆由东至西的解彼放路段属繁华匀地区，以中低搭端消费为主，肯消费人群主要挂是工薪阶层，蓝学生及商场流狂动人流复。身以租为主，租畅金汗平搞均捞为恒280武0纯元昌/惜月诵/狂1键0胳平方米亿。东段租金低昏，中段价位最劈高。新华路和退新华二路租金环高于解放路；方新华路和新华餐二路只有北起砍解放路南至人拼民路段最繁华毅价位最高。绒f塘.项沂蒙路惕：紧200摔0啊年售轨价膊500芬0懒元抽/刃平方米；面仍积躬11下0窑平方米，租腾金彻4-林5香万元。结论：晚A礼．牌通过对临沂代尾表性和类型商没业的调研，我蒜们认为临沂目脆前的高端商业辅硬商业笔以详“册银座百数货乡”拆和狗“拴九州商碧厦伴”器为代表，但建匠筑形象、灯光统广告、商场布适局和商品品牌锐包括卫生间等陷细节都有待提由高和完善福。足与青岛和大连棚这类上线城市蚀的标杆商业如愿青岛员的絮“王麦凯室乐糊”当和想“硬万达广呀场矩”松，特别是大连暗的情“讨罗斯福广岭场混”索和政“许乐购广什场聚”易比较，都存在托相当的差距。猛我们特别针对坏本项目延伸和陵专项考察的青吧岛继“四麦凯活乐妻—熟佳士逝客帖”迷商圈，台东一威路离“钻万达广琴场桐—炭**番大倦厦印”感商圈斯和自“丑云霄些路伞—型闽江烈路悼”失餐饮休闲街；弃大连欺的鸡“宵同泰因街猫”脸和垄“缺星海碰湾样”戏餐饮特区烧，境“自高尔基笼路蔑”云咖啡馆特区少，蜜“朴青泥洼（大洋那百厌货艰—鱼麦凯咐乐单—雕胜利广场专）梯”育商圈；罗斯福遮广场综合体（行主力店：麦凯壳乐西安路店、岛国美电器）菌等将在下文和色附件姨中狼有详细图文介景绍。我们建议差本项目的样板积对象无论是城己市窑级别还是送项目告级别对以青岛百和大连为学习顽对象内，这样才能在侨临沂脱颖而出碎，提高临沂的惰城市品位和商叛业层次，也不榴辜负项目的中纵心地段价值。贺为未来的设计牵、营销、招商咳和运营创造先扯机和伏笔，使落本案不仅成为迷临沂乃至三线吩城市的明星项墨目，更成为临舰沂城市的标志倡和前瞻。既保民证现在第一，柄也要保植证蚁5好年内（建设和仗交付使用期）葵第一甚至十年楚不落伍！棵B借．鱼特别是通过访伟查我们发现，筒临沂的高端消阻费以卡消费为羡主流如银座、惕九州包括桃源场超市等中高端亲商业，一些名羞牌宿店会专门向消话费者推荐这种罪消费方式，少避则几千元，多哀则几万元甚至羽几十万元，但纹几乎都是送礼秃型的。据知情灵人介绍如金利萝来广场，诺大宾店面推平时顾客很少那，但经营一直油不错，主要就首是攀卡必消费饭支持患。展竖C晒．温临沂的硬商业嗓一是商品品牌正少、级别低，铺缺少国际和国吧内一线品牌；犁二是引进的黄主力店和商家应没有国内送乃至国际级别株的品牌如国美岁电器和家乐福劝超市等；三是味未能发挥临沂郊的肃商贸批发妖物流事发达降的优势胁和忠高端消费考能力强泪等特点杨，构无法朽契合市政府临藏沂批发市场品歌牌化和精品化蔑的方向，迁缺少旗舰店聋，未能陕形成名（品）解店一条街和批逼零一体的小众雪高鹊端市场。膛2童．焦软商业惹——询休闲类亭A.提咖啡厅、茶馆追和酒吧萍名典咖啡和迪遵欧咖啡不同时祖段的生意都很哥好，数用餐者很多。相一家新的上岛蚁咖啡正在装修差准备开业。递意式小镇风格劈的遥常青藤茶馆阁午夜时分哲仍然昌上客，免包间生意好，势同时段的廊东方红电影城买的报HO跪T负演艺吧裤只有清不悉满态1/咸4岩的客人纷，勿银座馅的孟CD趟俱乐部跃除了服务员空矿无一人触。闯B.餐饮渴经营职好的饭店：服“怜陶然居海鲜渔乒港订”虏、娃“致荣华袋海鲜渔港前”错和笛“牢桃园海鲜渔港光”岔；戏窝青岛人开的奖“振嘉年华拒”暮；骂本土餐引连锁陆品牌鞭“岁天天过年欺”交；隐“班味道江湖辟”渣饭店；迷检察院开的甲“枯颐正园认”关，餐饮最高消揭费每桌两万元济。配套的别墅境日租设价日格层2粗万元。临沂目醋前开畜有旗验1液家麦当劳针，版3哀家肯德基，敢家家生意不错逮。但目前最缺音少沉成规模混、捆上档次的特色问餐饮一条街。严C.挠KTV模“壶阿咪果警”您是一家连锁量痛贩式音乐广纪场燕,兴在南京、合肥妨、济南、南昌益、镇江均设有购公司分店。在伪临沂有两家分聚店模,捞分别位于人民检广场的阿咪果底广场店和位于舱沂蒙路的阿咪禽果青年肺店何烛。海阿咪果是最大棚众化，最誉受普通市民喜顽爱的店。便经营情况很好锐，乘三个月回收投赚资。D.桑拿廊消费中档东的紫“羊在水一方粘”宋和愧“届芭缇雅倾”档是目前临沂生轧意最好谊的洗浴中心期，顾客结构复哑杂。还有隙尚砖在装修近期开宽业的城西的够“馆罗马皇宫抚”柿。临沂宾馆嗓的桑拿环境相芹对幽静和封闭豪，胁接待挨政府官员较多揉，有会所的感京觉。临沂目前劳最缺的不是主逐流消费方式，画而是个性化尤搁其是会员制俱甲乐部式的高档晴场所。附E.牵游乐（戏）姐盛能游乐园始询建于一九九七经年九月，现已联形成以儿童乐析园、百鸟园、此动物园、如意负山庄等为主的牵多规模的综合铸性游乐场所灿。欠默儿童乐园是临蛋沂市游乐设施副最先进的一处波综合性游乐场习；赴200馆1洒年盛能游乐园以又投资新建了鸟目前临沂市档映次最高、规模绩最大的卡丁车猎车场。倚盛能水上乐园害，粪200逆4贤年开业，占地韵2000拼0穷平方米态,作总投执资资70集0帅万梦元安,伙站是临沂市目前意规模最大、持设施最先进，范集休闲、娱乐陷、健身为一体躁的综合性水上搞乐园。只有夏拴天营业捷，门障票警2早0刚元迈/纪人，日均流水愉三万元以咳上勇锈。号九州商厦五楼阶电玩中心与餐祥饮区蚁同加在一层，电玩棕区场所较大，轿但装饰气氛较计差，周末晚上亮座获率记60尺%染。纪涨餐饮区气氛差掌，但口味与种摆类还算章齐全间，妥20启%起上座率促。悔F.健身中心领王刚健身俱乐酿部是山东省最鞠佳俱乐部，专山东电视台健声身活动基地，墨在全国有三十叠家连锁数店顷，可一卡通行抱。俱乐部蜜位居闹市，停娘车方便，今年户已杰经全面装修，支设施更新，器榜械更齐全，环抬境宽敞明亮清丸洁，成为男女说老幼皆宜的填绿色健身场所锄。错羊G.沟东方红影城捷投谈资疮300舌0血多万元，按五扯星级标准设计旁和配置，地下钉一层迁为蜂KT袭V唱夜设总会，地上主唐体六层，一楼奏为酒吧；二楼亏、三楼、四楼阵为电影放映厅交；五、六楼为粒宾馆；七楼主耐要裤经营餐饮。整宇个影城建筑面细积砖700怪0钥余平方米尾，蹦轨也是目前省内神面积最大，功反能最全，设施辣最高档的电影诊文化娱乐中心迫。碎H.公园愤动植物园资和堆人酷民公园敞均收门票，票懒价缴10屯元高.结论：色通过调研和走你访我们发现，移临沂市民的主缸体消费呈现两陶大特点：一是饶市民主流消费姨还是呈现都市茎氛围弱和文化互单调类型城市卷的特点即消费筋还是以吃喝玩惭乐为梯度，场拴所也以饭店茧、标KT嗽V村和桑拿为主为途序；休闲类新降潮类消费习惯燕和场所匮乏；史二是消费水平睡两极分化，但肢商贸流通业培卷育出的实力富余裕阶层也多选散择通用型的消畅费，重复率大露，原因是缺乏窑对应的高档场央所沫，收尤其是时尚积隆累和氛围远未驻形成。所以临弄沂最缺四类休胜闲娱乐类场所绵，一是通用型慧的集大成的儿作童消费场所，拘特别是室内、叨差异软化、中高端和简吃喝玩乐学等狐配套齐全的儿全童新天地；二求是高端商务政栗务人群关缺少封闭式会芽员制的顶级综惜合消费场所。沙三是集中的特炮色品牌中档餐盖饮一条街；四里是荟萃酒吧、绕茶馆、咖啡厅采、西餐厅、创喜意特色店，美趴容健身等都市驻文化类的消费瘦特区。酒店调研对象：芽十四壤家羽3扫星级以上酒店宫和宾馆（钞参见报告附录芒）综述：纠本次调研了临奖沂猾串“葱陶然居大酒沟店肿”嘱、句“群荣华大酒唉店铺”婶、虚“哀沂州大薄厦辱”蜻、唐“甚汇东商务酒软店锡”彼、脸“小新闻大酒惩店言”暮、筝“露临沂宾未馆芬”川、些“瓦恒基海天酒贿店林”严、固“厌知春湖国际温鲁泉渡假榴村捷”存、么“饿三盟商务酒纳店拣”锤、旧“讲东盟避暑山唯庄鞠”葵、恐“回永和商务酒考店伍”界、死“该沂景假日酒运店盟”董、毛“债沂河山型庄功”习、郊“氏广宏大酒葵店狸”徐等十四严家箩3车星级以上酒店泉和宾馆（简参见报告附录哪）。临沂市没踪有一家五星级梯酒店扩，职“董陶然居大酒半店谦”挤准备升位五星诞级，当地品牌凤开发商开元地土产正在受筹建一家五星亿级酒店。目前燥临沂上星级酒屠店硬件、配套勾和服务等方面遍还有待完善和铜提高。现在经衰营基本饱和，煌除了一矛些役4门星酒店餐饮经丈营比较好塔外，整体经营懂一般甚至亏损筑。原因有二童：侨一是酒店主要盏客源外地旅游喘人群季节性强祸，北方旅游季汪节短，而且临爹沂旅游资源有矩限且仇层次糊较低，所以来伴旅游的人群也军基本属于中低瓶消费人群，不弹是高档星级酒裁店的主要客源报；状二是临沂最大稠的外来客源即绣商贸流通带动扩的外地商户绝绿大多数都是来概批发誉低端商品的小隐生意人，基本什都选择短期住糟在西部批发市总场周边和附勤近塞10件0徐元左右的小旅级馆。而真正的烈高端商务人范群和政府接待代人群毕竟有限帜。所以临沂的效高端酒店竞争型也是比较激烈秒的。结论：鞋“兵**伸广熄场纲“惩所在的中心地贼块民适合建临沂最改好的五星级酒民店，但赏投入惨必然永很大，特别是选酒店的长期经磨营性和专挂业性，也对开挡发商资金的要吸求过高，所以袭暂不考虑设置设酒店。除非是亮销售型的产权殃式酒店和为专铃业投资机构（勺基金）订制或妖与投资商联建厅。据了解临沂抱国贸曾经推陷出过销售型产宣权式酒店，但浸是坚与任人们生活息息氧相关戚的商铺和住宅挺相比，手临沂人对腾将酒店作为投采资品缺乏信心雹。尽管荐临沂作为三线火城市离专业（持海外）投资机沾构和基金还比沟较远。但峡因为本项目的有特殊性还是存匪在受其青睐的皱可能，惠新加坡的凯德降置地威等海外投资机特构已经开始枣进入潍坊这样晶比临沂还低半及个级别的城市忽。香港初**回集团也在山东担胶州市投资亦了含2害5屋万平方米的城略市综合体项目放。批发市场调研对象：江临沂主要批发奉市场综述：茧临沂的批发市连场种类很多，筒但一般都以低择端为主，服装领与鞋帽批发市嚼场人流量最大收，但锈商品爆几乎全部为仿辱名牌；而去成衣市场渔，也守都是非常低端呢的细商品；在所有拣的批发市场中赚，只有箱包市载场有几家羊正品碎品牌除；农贸市场，症脏乱小，更无朝专门的净菜市迹场；小化妆品市场中红，临街庭的各个商铺肯专卖各种假货惊和一些和杂牌袋货叙。温州服装批功发城内艰消费群以年轻具人为主，商品权时尚价格中等物，可零售，但幕缺乏高端商逗品。小商品批醋发市场以人流荣量较多，据调蜜查，停老城区的惨临沂献人都偏向去批蜡发市场买东西察。堵就整个临沂市星的童批发市场来说宣，规模很大，纯而且分的很细奶，但是过于低舅端，各种设备锁很不秆完善充。烛1滋．腹老市场主要是削消费品市场，慢以租赁为主。闪主要有顾华丰成衣专业耍批发市场淡；所华丰服装步行番街印；汗华丰箱包裘皮觉皮革制品市场眼；球华丰鞋帽批发蚁市场帝；朱华丰针织品批缩发市场侧；芝**玻纺织品商场抵；坚**鹰文化体育用品爽商场欠；歉**习化妆品市场堤；迅**滨儿童用品市场阿；蜜鲁南家具城杏；搬华丰电器城偶；居温州服装城取；悉大陆商业村柳等腔。（黑参见报告附录反）栋。严2土．障新市场主要以菊销售为主炸澳龙冲汽摩城坚：店铺分割独滨立销售，售价壮400棋0只元梯/知平方米，得30贡年使用权。购柱买宪直接经营占大斑多数，也有少饱部分啄租赁。结论：炉此次调研的批撑发市场主要是劲消费品市场。蝇绝大多数都是绍低端仿品市场窝。脏批发市务场中的高端客哲户未来能否提吵炼出劲来是核心问题移。所以我们一克直在牛研究和管分析策临沂命具备风这么好的商贸亡物流务条件，可否错在象“魔**谱广汪场裁”穷的商业购物部回分营造一个高手端名牌批发零堆售一体的室内蚂步行街式的小晕众商品市场，终一律引进国内揪外一、二线真为品和品牌旗舰柴店。为临沂的栋批发市场升级省换代，为临沂删地区乃至全国服尤其是北方侄的高端经营者锄创造一个名副幼其实的购物和郑进货场所。沉**挤广场基本状况项目概述渴该地块处于临坛沂市中心人民残广场北侧（原昌临沂农校）。各四至：兰山区羊解放中段南侧隔。北临解放路您，南至红旗路鲁，东至八一路维，西临新华路参，首期批复总溜用地面古积糖10渴5困亩，用地面积稀5.8经5拘公顷文，为商住用地桨；容积率帜为杰4.荒0音，可建公建，演写字楼，商业议及居住用房。杆该地块由启****偶置业发展有限觉公司子200剥6畜年付5壳月侨2卵8管日狐竞拍中标，成炒交总价三亿一逗千万元整。该腾地块周围商业点发达，开发势缺头良好，现已五进入调研和策淹划阶段，即将卷进入规划阶段折。塔股规划、建筑设系计主要技术经诸济指标须总用地面积：链73194良平方米蹈，包括东盼侧盐5障幢宿舍楼非总建筑面积：暴约逆3协3传万平方米厚容积率秒：扒4.5都建筑密度记：周≤亚45%粮绿地率：根据葱地块属性和设速计要求可考虑喜突破地块要求代规划建筑高度鸽：写字楼主体释低于述15廉0掉米台（可考虑构架贷高度上升）、搭酒店式服务公识寓狸10角0庙米近以下，住宅探10嫂0散米坚以下，原则上炼裙房不宜高熄于葛4薯层，但局部为剃营造商业建筑芒氛围可考虑放螺宽，地下主体向建筑原则上控款制算在贫2捡层范围之内订建筑红线及退把让：建筑物后担退解放路道路呀红线（规划红罪线珠3券0夺米肠）不少于锡2锅0妙米烦，后退八一路狂道路红线（规田划红线鹅2微4剩米眠）不少于因2责0侦米纱，后退红旗路刷道路红线（规突划红线些3壳0艘米西）不少于捆3鞠0嚷米下，后退新华路伞道路红线（规画划红线什2物4哨米煌）不少于难2亚0喝米食，冷建筑车位要求繁：公建每百平展方米建筑面积偶不少霜于锻0.植5灵个停车泊位，爱住宅每户不少闪于一个。项目优势鸟本项目能否成剑功的两大关键木要素：项目的宾唯一性和高端晕性；目标客户凯的成熟性和总猾量性。因膛为区“尾**音广找场拣”央所在城市的地汉段唯一性和中识心性，先天决哄定了项目和产悔品，价格和客绞户的最高端性壤，以及所在城忌市的标志性和汇象征性。而且许对应的临沂商聋贸物流业等支闻柱产业培育的去高端金字塔消墨费阶层以及目结前临沂商业地梨产相关产品、生业态和消费习占惯的相对落后糖性和空白点，罚更为本项目预在留了营造和成棋长的极大可能局性和新空间。炒后天的市场定纳位，产品定位仆、价格定位和团客户定位是否逗准确和超前，进尤其项目和产游品的规划设计矿、材料选择和齿建造质量，客讽户的挖掘和营逐销传达，销售恋和租赁的策略苹和操作，招商傍和业态的定位态与组织，人员斑的专业配备和捷管理构成包括伞资金的分期投至入比例和持续奋来源等综合和自系统要素的组大成和协调等相接关要素，关键陪取决于项目投楚资商和决策层背，能否把有效轿的内部资源和盗相对复杂的外悼部专业机构和队力量很好地最葛佳模式地整合柱起来并形成同狂方向的最优筋化的执行力和救价值链。而目孙前项目决策层鞠前瞻性开放性弯地引入和即将广引入各类上线伟城市优秀专业燥机构的意识和臭举动尤其是选验择总顾问兼总礼监制的整体协膊调机制，都为荷项目的成功奠繁定了良性和动余态的理性基础颈。项目类型产测品和业态的优紫势参见下一章钥节《隶**涝广场四大定位成》。风险评估农市场风险：讲所谓市场风险毁，一是临沂目验前的房地产正援处于大干快上构尤其是蔑价格上冲等和产品升级吓的阶段，上线拍城市的外地开糖发商和专业机横构开始批量进栏入，分食临沂庄近几年高速发颜展的经济果实遍；另外各类可哭比性产品总量迫和可预期总量留基本饱和。行笛业大势也正位错临国家严厉宏肿观调控向三线溪城市蔓延的周河期，这无疑加唱剧了竞争性和桃不可预见性。碎因此要密切关疲注中央、行业哪和区域的政策罩和市场变化尤摄其是金融、规抗划、预售和商渴业方面例如北谢京不封顶银行己不能做按揭，羞住宅禁商，柏9陷0录平方米我的偶双疫70陵%云，商业地产不棉允许售后返租毫、承诺回报等崇在临沂当地的德执行情况等，爬以便及时调整拘策略和方案。音产品与结构风牙险：筛应该说目前临炼沂不仅是在整鸽体市场上存在弱比较激烈的竞康争和风险，即洁使在单类产品旱如住宅高层住筹宅（含公寓）乳，写字楼、商割业，乃至具体理的商业业态如值购物中可心和超市等都介存在同样的问息题。重要的是才如何能在同类唐产品作出差异汽化、扩排他性欣和规模化元，将本地段的芒价值最大化和册最优化，乃是断制胜的前提。窜同时在产品的差配比与客户的柳对接性和交易舒性上深入分析纽，准确表达和液促使成交。孟价格与营销风叹险：筛任何一个好的筑产品必须找到俘适合的定价方跨式，优良的性茎价比是产品推效向嘱市场并得到目丹标客户认同的颈焦点。但是如荣何能找到所在笋城市消费群接翻受的传播方式耳和语言也是不税容忽视的，再晌好的东西吆喝剑不好也一样会仔砸在手里。而学尤其是三线城勤市属于抵抗性镰消费，消费者环主体特征和习载惯（俗）明显子，绝不能照搬合一、二线城市暂的营销套路和膜炒做荷方式，即要发驾挥外来和尚好帖念经的适当超尚前尺度，又要贸入乡随俗。如邻果既钳能作出当地最脖好的产品，又笼有项目唯一性境的地理条件支杂持，最重要的蓬是有一个不怕阳价钱贵就怕没哭有好东西的潜僚在目标客户群直，同时还能引目进和提供当地却没有的增值服干务，就一定能归创造出当地前磁所未有的价格筐上升幅炒度而15%-20那%唯甚至更多。谅资金与成本的模风险：较资金的风险主谱要在于项目自尝有资金的投入纹量和其他融资较来源是否足以孔支持到一期项涂目的预售和银秘行按揭，且预晃售的回笼资金福量又是否足以纸支持二期的启被动和预售及一趋期债务的偿还椅；关键是一旦液预售受阻（无端论是工程的还习是手续的原因狡）拉长资金链远时，必须要有湿融资的预案，怀即使是融资成鞭本高的渠道如材信托、外资或器私募（民间）搁，甚至是股权窗式的合作也要收事先多方联络岗和洽谈。摧管理与经营的牵风险：拉管理的风险主教要是人才的风瘦险、控制的风奖险和与专业机班构合作的风险至；一个好的专垂业分工团队，敞还要有制度、逮流程和模式的丈支持特别是对自一个新项目和凭新团队，更是底有一个摸索和宋总结的过程。俊在与专业机构咸合作的同时既吨要最大限度地轨发挥他们的作晓用，更要不断税减轻对他钞们的依赖，使墙内部团队迅速鬼成长和成熟起渴来。而经营的训风险不仅在于眉销售的是否顺韵利和利润的高专低，还在于项比目主动或被动吵持有资产型经呆营的状况。前椒提是自有资金睁小和异地开发匠的项目最好是莫销售主导型和爱快速变现型的廊，同时对持有吼的比例和经营抓的专业性一定峰是保守型的，匪这样才有利于芹降低长期性和屠多元化的风险级。主要抗点套项目地块的不蹈完整性和分期密施工：烫目前项目地块连由于西北角市秋工行和地震局来的目前不可拆俱迁性，以及东其边五栋教师楼盖拆迁的延迟性沈。再加上项目扫分期付款的事条实分期施工，与都严重地影响归了项目规划的万整体性和施工弹的难度以及商断业业态的规划隙如红旗路五层匙商业裙楼的整游体性和解放锋路斤“乏特色品牌餐饮挥一条冷街妻”筝的长度延伸和鉴规模性等。抄控制性规划指尺标的局限：启主要是三个指悲标：容积率，什限高和建筑密塌度。容积率是挽否达到和突别破真5脸，决定项目的水建筑骄面积能否最大宽化和价值最大独化；限高决定钞项目是否是临匠沂第一高楼的乘地标乌性；而目前给碧出忌的取25匪%贤的建筑密度里和订35产%溪的绿地率根本势无法完成我们猪的建筑构想和溜产品布局。所井以这三项指标格必须要对政府焦攻关寻求突破滚！垦资金的投入与兵销售回款的节盯点与配比：电前期开发资金俘的投入量和使倘用周期取决于今产品销售尤其宇是预售的进展格和银行按揭的漫获取程度，所忧以一期开发和绵投入的产品类肢型和比例，包反括营销的方式甘都至关重要。瓜必须加大一期穴产品的可销售逮性和销售份额状，把持有（租摊赁）型产品尽您量推延到最后你，以减轻投资舅商资金的压力旗和风险。承目标招商与售移租比例的结合脆：械作为一百个柔3预0淘万平方米的建