上海某高档地产项目合作建议书

上海某高档地产项目合作建议书感谢贵司对我司的信任与支持，我司对贵司开发的**项目长期保持着较为密切的关注，基于我司近期挺进上海的战略决策，以及对上海市场较为深入的了解与准确剖析，对项目的成功销售已具备较强的信心，希望与贵司能达成最终合作。

引言其一：品牌互动。**企业品牌和**企业品牌是项目品牌的依托，成熟的项目品牌又反作用于企业品牌，最终达致共赢、共荣。其二：价格提升。**一期售价约7500元/平方米，二期依据新的规划设计思想、依据发展商的专注开发理念、同时依据**的强势营销策划代理和对市场的准确把握能力，**二期将可望实现较大幅的价格提升。其三：创新营销手法的运用。这是我司一贯坚持的营销态度和市场经验所得，针对****，我们有信心运用先进的营销理念，走创新营销、走活动营销路线，既有效的把推广成本降到较一期低，又通过系列营销事件与媒体紧密结合，极大的提升项目的市场认知度和美誉度。对于与**集团的首次合作，我们希望共同达成三项宗旨：目录一、2003年上半年上海房地产整体市况二、上海市别墅市场特征分析三、南汇区域别墅市场状况分析四、本项目分析五、项目客户定位和物业总体定位六、物业特别包装七、定价策略八、销售安排九、****工作模式和代理优势十、****项目地盘总体管理模式一．

2003年上半年上海房地产整体市况（一）、房地产开发结构逐步优化，商品住房供应结构正趋改善今年上半年，全市商品房登记预售面积为1274.37万平方米。其中，每平方米均价在4000元以下的为387.04万平方米，占30.4%；4000至7000元的为648.86万平方米，占50.9%；7000元以上的为238.80万平方米，占18.7%。从总体上看，供给结构基本合理。（二）、房地产投资继续快速增长，成为扩大投资需求的重要推动力今年上半年，全市完成房地产开发投资417.43亿元，同比增长17.5%，占同期全社会固定资产投资总额1108.78亿元的37.7%。其中，住宅投资328.55亿元，占房地产总投资的78.7%。（三）、新建商品房供求关系基本平衡，空置量持续下降从竣工销售比分析，全市商品房竣工面积为637.23万平方米，销售面积为746.75万平方米，两者之比为1：1.17。从批准上市与登记预售比分析，全市批准上市预售的商品房1306.99万平方米，商品房预售登记面积1274.37万平方米，两者之比为1.03：1。（四）、内外销非商品住房市场并轨的政策效应开始显现，投资与消费明显升温为了进一步完善全市统一的房地产市场体系，上海自今年3月1日起取消国有土地上的各类非居住房屋租售对象的限制，实施内外销非商品住房市场并轨。（五）、存量房买卖面积持续大幅上升，接近新建商品房预售量存量房地产交易在前几年高速增长以后，2002年的交易量增幅有所下降。但是，今年以来又呈现较大幅度上升的势头。上半年全市存量房买卖面积为1015.16万平方米，同比增长25.1%。上海中高档住宅市场现状分析

1、高档住宅的分布呈现出非常明显的新特征：1)是原有的高档住宅区仍为高档住宅区，并且其范围有了极大的扩展，整个内环以内的中心城区成了最大的高档住宅集中区。2)是新的高档住宅集中区不断出现。主要表现在几个方面，第一，城市副中心成为高档住宅聚集区域，如五角场、徐家汇、南汇区等。第二，重大市政基础设施的改善，造就了新的高档住宅群.2、中高档住宅市场的需求特征：1)高档住宅价格平衡上升，进入了一个相对稳定阶段。据统计，从2001年3季度到2003年1季度，上海新推住宅的整体均价上升了24％。2)中高档住宅销售趋缓。近年来中高档楼盘一直保持着旺销势头。

3)中高档住宅需求主体多元化。随着上海国际地位的提高，国内辐射作用的加强，大批的海外及其他省份的高级人才来上海就业、居住，使得上海高档住宅消费群体呈现三足鼎立的局面。

3．上海中高档住宅市场走势预测

长期来看，上海中高档住宅市场前景看好：

1)上海宏观经济发展良好。上海经济连续11年保持两位数的增长，2)高档住宅市场需求潜力巨大。上海人均居住面积到2002年底达到13平方米，但离小康标准的居住面积还有一定的距离，长期的市场需求量是很大的。3)高档住宅市场供给平稳。近年来市中心高档楼盘价格全面上涨，政府已采取相关措施调控，保证房地产市场均衡发展。4)高档住宅价格长期仍有上涨空间。上海目前好的地段已非常稀缺；政府也已不再批准建造容积率高于2．5的住宅小区短期来看，上海中高档住宅市场存在压力：(1)上海中高档住宅短期供应充裕。(2)高档住宅市场短期需求量有限。(3)高档住宅价格短期存在上涨压力。二．上海市别墅市场特征分析五大板块引领别墅市场

1．沪青平－徐泾板块作为离市中心最近的别墅板块之一，徐泾板块可理解为上海高尚居住区域之一－老虹桥区域的延伸。上海沪青平沿线地区及徐泾镇已形成了一个高档别墅生活圈，加上周边原有的大都会、草原、银涛等3个高尔夫球场和马场，逐步形成一个以生活为主的辐射型高级生活圈。2．佘山板块佘山板块是上海目前所公认的为数不多的高档别墅的集聚地，该板块所造别墅都不低于500万元一栋，单价也基本在10000元以上，面积大都在300平米以上，被认为是真正上海高档别墅的发翔地和荟萃地。3．九亭－莘闵别墅区九亭－莘闵是上海西郊经济别墅最为集中的区域，经过了十几年大面积开发及配套完善的区域，目前已算是为数不多的上海成熟别墅区之一，不仅与城市中心近，交通条件好，风景及绿化也不错，空气质量较高，因此得到较高的青睐，该区块内别墅各种档次相对分布较为分散，以中档别墅为主。4．浦东别墅板块浦东别墅目前发展较为平稳，浦东的开发、四个功能开发区的建设、世博的申办成功、国际机场的东移以及良好的生态环境、越来越成熟的市政配套设施及不断完善的交通体系使浦东成为上海最具发展潜力的区域之一，房地产及别墅近两年在浦东得到极大放量。浦东因其经济发展的无限潜力使多数人对其别墅发展前景看好，加上其广阔腹地以及机场和世博等因素的促动将使其逐步发展为为数不多的高端别墅集中地之一，浦东别墅市场的发展前景不可估量。5．南汇别墅别墅发展逐渐向外围推移，而上海经济中心的战略转移，浦东作为新上海经济的领头羊和拉动者，南汇作为浦东经济发展的纵深腹地，逐步形成以南汇为主体的“大东郊”。大东郊从地理位置上可理解为上海的门户，是上海城市扩展的重心，伴随城市交通网络及城市干道对外的迅速延伸，加上大东郊得天独厚的自然环境。南汇别墅发展相对较晚，但势头非常迅猛，并以其发展迅速之势证明其不仅仅只是浦东别墅发展的腹地或者“后花园”，南汇别墅经近几年的发展开发已自成区域。目前南汇别墅主要集中于康桥地区以及南六公路一带，其中康桥别墅为重中之重，主要的几个较大别墅均分布在此，如康桥半岛、中科大学村、绿洲康城等，前者康桥半岛虽是独院住宅，但售桥却并不高，加上其楼盘体量之大及周边环境之好深受好评，中科大学村则以其与学府的联合开发使其成为一个能让人浮想联翩的别墅楼盘，而绿洲康城则以其景观和高尚品质著称。南六公路沿线区域别墅分布相对较为分散，但也占有相当比重，主要以建德南郊别墅和****为典型，其它如航头、周浦及万祥镇也有零星别墅楼盘分布。三．南汇区域别墅市场状况分析引言：2003年别墅格局发生重大变化，3、4月份上海南汇正式跃上别墅舞台，南汇别墅也不再只是浦东别墅的纵深发展或是延伸而正式形成其片区化独特区域特征，也从而奠定了在上海别墅市场的独立地位，而到5、6月份这一分布格局得以向纵深发展，在不久的将来南汇将成为上海别墅发展的重点区域。

今年上半年上海别墅供应市场区域，主要集中于闵行、青浦、松江、浦东和南汇，其中以南汇和松江两个区域为主。

南汇地处浦东，东临东海，南濒杭州湾，境内地势平坦，河网密布，土地肥沃，物产丰富，是著名的江南“鱼米之乡”之一。上海市委书记黄菊同志在视察南汇时深有感触地说：“一个县同时有国际空港和海港，全国独此一家！”2、迅捷的交通带来的机遇全县高等级公路形成网络，交通四通八达。从上海市区经徐浦、南浦、杨浦三座大桥和延安东路、打浦桥等越江隧道，均可直达南汇。浦东国际航空港、芦潮港更是南汇的两大交通枢纽。1、南汇概况：3、雄厚经济带来的机遇南汇经济实力雄厚,对外合作基础扎实。工业发展基础稳固。第三产业发展加快。外向型经济发展势头强劲。南汇劳动力充足，素质较高。4、广阔的发展前景在浦东开发开放的机遇面前，南汇依托得天独厚的区位优势，站在建设“浦东南大门”、“上海后花园”的高起点上，把南汇建成上海国际大都市的新郊区。片区别墅物业状况

东方夏威夷

枫丹白露别墅——二期建德南郊别墅康桥半岛绿洲康城北欧阳光庭园四.兄本项目枝分析别墅形触态：独立别蒜墅项目位划置：南汇区南汇主英干道南视六公路毯西侧总占地跳面积：350亩（2300尽00平方米）总建筑辨面积：230肢000波m2绿化率：65%单位面积营：303往-46笛8m2/套开发周期驼：三期一期开尖盘日期嫩：2002名.12.自18入住时兔间：2003嘱-12-增28开发商矿：上海*馅*房地阁产开发仅有限公医司装修状机况:毛坯项目基疲地资料项目S.辟W.O.良T矩阵分裳析Sup竟eri垄ori附ty－项目优用势分析●拥有“浦吼东国际航抓空港”和岔“蘆潮港泻”两大港壳口●距上海袖市中心众约35终公里，物距浦东传国际机柔场仅2马0公里跪，距国际海际港新城挠蘆潮港贫仅20煎公里；●空气指臭数良好嘱，空气坐含尘量凡是上海协市最低筝地区之赛一，达到国家启二级标李准；●亲水性别薯墅，规划特有“十二剂条河流、闲十二个岛蜘屿”●上海理工疫大学、上滚海水产学壁院、上海汽工商管理翠学院等组成南汇大随学城，人文景丢观资源晃丰富；●会说所规划有较“运动S律PA、休葛闲SPA院”等高级车设施Wea后kne帖ss－项目劣县势分析●一期欠缺傻市场包装填和公关炒练作，市场戒形象不鲜慢明；●区域配啄套现阶芹段尚待垂大幅提舟升●现场缺粥乏与豪即宅相匹坚配的导炼示系统●园林缺晋乏主题包睛装和局部蹄亮点；Oppo蜡rtun暴ity－项目机会震点●邻近世博古会板块、凉陆家嘴金疮融贸易区栽、张江高拥科技园区拦，属高速成叉长型区域略；●上海门稀户地位听，地处混交通要晃塞●片区调交通规董划和功端能规划兰提供良译好地发脏展契机董；●本项景目单体洽面积控轧制较好们，总价旋拥有相号对较广伞的市场所接受面●政府关成于暂停报盏批别墅用志地的政策觉导向；Thr馋eat逗s－项目威胁孝点●片区同类辨物业竞争●政府规姨划的落割实情况覆；●一期形成军的旧有市忌场认知度迫，影响二保期形象提兽升和价位提升；●未来各区炊同类型物糟业的增量绩及积压量啊将进一步垫扩大竞争农；●其它虚区域市场技的崛起，篇将分流部交分客户。五．项目客顿户定位低和物业总体董定位**目标础客户定位本地富辅豪：每一个冤成功的旷项目对器本片区沸的消费炕都起到目拉动作撞用；区域市牵场城市袋新贵：在上海已指有5至1骨0年打拼自的成功人移士，经历了相当的葬财富积淀倡，形成对焰本项目的湖购买力；国内企业小驻上海机货构：近年上江海已成队为吸引女IT界累、教育返界、房骑地产界、是金融界似、咨询艇界等多渔行业进挖驻的主仿体城市我；外资机铸构：本项目特疤有的门户秧区位及高魂速的发展犁力度，已犁逐渐被外商所丹认同；◎由片区成及周边掩物业为闲参照，葱再根据怎**自爱身特点滑，我们贿的主要目标妙客户群次为：投资型：分为保值河增值型投哗资和接待英型投资，善前者购买挠物业用于长期升出租，膜收取租祝金，或来暂时空猎置，留雪待物业来升值时售出登；后者贿购买物返业用于悟企业办嘴公、接矮待，把坝物业作为公司兔办事处或距接待商务钟伙伴的地位方。根据忠本项目特点，投宏资型客户平是我们实衬现项目良基好销售业陷绩和利润最大携化所应轿当重点泥针对的疼客户。居家型：分为长期勿居家和休蜓闲渡假型沟居家。本配项目环境瓜较优越，空气质量布标准高，铅规划为亲娇水性别墅材，在项目乓气质上具有很翻强的亲件和力，险因而能榜够对住兵家和渡棋假客户寇产生一定的漠吸引力辈。◎从购买亲目的来分萌，本项目君客户又可甚分为投资炉和自住两童大类：占据上海涉门户地段拥有片区亡核心发展裁优势的水否岸新贵别寻墅根据对突物业自辟身状况弯分析（浊物业定鹅位），戴目标市碰场分析泰（市场序定位）参我们可砌以清晰慰的看到立本项目惩的物业拘定位和览市场对蔽物业的挪要求是冈一致的基。总体物业虑定位由此，我崭们可以确类定本项目盲的整体项哈目定位为声：****璃拥有“浦哥东国际航献空港”和糊“蘆潮港蹄”两大港窗口；距上微海市中心夺约35公里，距成浦东国际逼机场仅20公里，林距国际策海港新逗城蘆潮巡寿港仅20公里；邻旷近世博会梳板块、陆眼家嘴金融半贸易区、歇张江高科起技园区，壮属高速成原长型区域围。因此，脚这一突出赞特征是本留项目的区厌域核心优刘势所在。占据上海杜门户地段漫，拥有片女区核心发巨展优势：【定位综我合释义】水岸新贵住别墅：这一定助位首先射是针对未本物业缓的档次洽而言，余突出了属业主的损尊贵和篮卓尔不择凡。其鲁次则是剖亲水性尘别墅和广欧洲文葱化特色袜与已有享建筑风若格相统承一。除声了建筑聚的硬环买境之外蜂，园林泉和样板曲房等软检环境也西同样将蜓跟随这羡一风格崇，使得找项目具半有很强仰的亲和貌力。3五8户业直主独享叼“十二劝条河流于、十二党个岛屿适”，相诸对于一姻般的布赛局形式毒，河流由和岛屿声自然划粱分区块尿，打破想了园林吸逼窄和古单调感扇，拥有工一份与愧生俱来仁的亲近添感。【定位工综合释鹊义】六.物炕业特别包桌装园林设搏计建议通过前佣期市场少调查发梦现，别吸墅市场妄在园林谨设计营柴造方面腿都有所仔欠缺，樱而**栽在这方据面也存组在个性倍不够鲜沿明的问北题。在见后期的低园林规侍划中，链需着重金把握“水岸主邻题”、“剑局部突出蔑亮点营造污”、“亲耻和力营造观”等三方币面重点商。这对载于**送提升自金身物业隔档次，穗使之在份别墅市脖场脱颖咽而出起疏到极其季关键的协作用。会所设说施建议会所设施撒除必要的而常规生活鸦娱乐功能反外，应着娱力体现项止目的功能驱定位，服段务本项目旺的目标客唯户群。1）鉴于本项折目的目标份客户中驻羊上海涉外峰机构占有携相当的比施重，为方茶便这一部冷分业主的节需要，建锯议设置一陵档次较倘高的多布功能会堆议厅，可作为涉业主会鞠议接待箭之用；2）配备一颜商务中海心。此商务凳中心的巴功能应可不局限揪于一般盟的收发嫩传真及厘打字等贩方面，炕建议能仔具备真透正的秘痕书服务扎，如在装业主有弓客户接枝待时，伏可帮助皇业主制何定合理悠的旅游谈行程安魔排及旅情游路线定。总之黎，在业卡主有商衫务方面棉的服务压需要时蚀，应最敏大限度惠地满足饥其要求3）医疗保驶健室：可取名为鸭“养生堂严”，用于叠解决突发栋性事件及和住户日常岸小病小痛博，为住户头提供方便捎。并且不爆仅仅停留难在出售药骨品的功能垮上，同时油在业主有询突发事件卫时，该机乡丰构应积极榆协助业主阶解决问题常，给业主肌提供足够订安全感。物其次，可镰以不定期纺的邀请一侨些名医进剃行如营养说，健身，锣医疗等方至面的讲座驰；4）小型超市：**附近巴并无较高令档的商业纷机构，建哨议在会所贫开设小型蠢高档超市鞠，解决业常主日常购架物问题。租同时提供伐电话定货惯服务，为瓶业主提供梨无微不至怒的照顾。装修标准半建议建议提供毁毛坯房和叠装修设计耳专业顾问史两种选择因本项目哗锁定目标胶客户主要幸为两大类禽：一类自住，这一部著分客户一析般愿意找第设计师按够自己喜好茄进行装修键；一类为壁投资，这一部分透有的可能熄会自己装忠修，但也液不排除为妖贪图方便洁，希望发寨展商装修燥好。为服让务客户起陈见，我们司建议提供富设计装修凶服务，可网由客户自柱由选择，抗然后由装贸修公司完届成。这一滑部分在销蚕售过程中闷以多款不矮同标准价狡位的样板野房形式展兽现出来。亩发展商并控无额外成野本负担，肿可委托国祝际知名装果修设计者亮提供装修开设计方案讽。物业管理稻建议物管是体见现别墅物荒业超值服哥务性和安圈全性的直翼接环节，喊也是物业细升值保值透的重要砝踢码。本项促目在保持晌常规服务绵的同时，率应着重提须供系列增尘值服务，叮使得**愚市场个性贞突出，品明牌口碑良诞好。具体耻包括：1）管家服职务2）

微馅笑服务3）渣幼儿托橡管4）颜好姨服举务：由物管统歇一组织保乌姆、钟点有工等家政贱服务，统羡一收费、恳服务小区遮，物管负潮责其培训尸及管理、梦住宿，保赏证社区安蹦定；5）

假艺日自助车业：发展商偿投资，午有效期络10年台，由物病管管理膜、维护缠、客户晌预定，谜不可长讨包。购鸟买3量财7人高传档商务贫旅行车乌，备司睬机，供冈业主租脉用，租痕金低于开市价5触0%。坝该形式塘能很好折的满足天业主临阻时用车洞需求。七.声定价策垮略由于目创前上海共别墅市章场利润附的不稳帮定性，慨故较少剥采用成汤本法与屋租金返本算法来辞确定楼膏盘的均客价。而希是经常森采用较虏为准确旱的市场软比较法铅来确定猴楼盘的糖均价。街即：a.选择比较拴楼盘b.确定参调考权重c.在平均怪价格分哲析因素甲之间进乞行评分参考评分上、权重及所价格计算竞出本楼盘哭的均价。项目价坦格定位——位置交待通状况——周边环已境——商服配纯套设施——社会公共车教育设施——规模——景观——园林——会所——户型结激构——智能化设钢施——发展商信榴誉——工程进度——交楼标继准——物业管理◎市场批比较法挨定价的仅影响因腿素定价的基遇本原则★结驱合市场缓需求及大**代曲理经验溉，评定斯上述定殃价影响朋因素之宜权重，卖综合分粒析评定踪蝶物业综途合素质浊如下表院：★参妄考同区饲同类楼践盘之综饲合素质纽奉及价格认水平，探利用“蹲市场比呜较法”辩制定价些格；◎参考缓均价评孙定根据市喂场比较芦法对相佳关楼盘急的平均钞售价经蜓过对比铜修正、驻加权平雹均得出船参考均青价。别墅的价努格制定受壳外部条件四的特殊性细和内部条梨件的特殊床性影响较奖大。对本绘项目而言汉，外部条效件的特殊棒性表现为辩片区良好眨的发展前多景和区位忌门户价值欲。内部条翻件的特殊籍性则由自潮身规划和匪相关服务波所界定。理根据**告对别墅市腐场的把握张和对**决的特征分津析，通过屈与发展商享的沟通，赴认为**营二期均价价约为90奴00－1委1000乞元/平方校米，较一疤期均价实页现大幅提廊升。值得注意裳的是:总体推售驴策略1）综合乘采用适当膀拉开价差颠和局部统好一价的策轮略。分析自身漆特点，可席把**价衬位分为三侧至四类。堆不同类别夏的拉开差机价，相同压类别的基肢本统一价耗格。通过碰类别区分素，统一价模格的单位划鼓励先到逼先得，对筋于有差价茶单位，大阅多数有实合力客户会浪抢先选择犹价高单位棋，少数资箱金周转紧斯张客户会凑去选择价片低单位，虑各得其所晚，从而加景速成交。2）运用护低开高走固策略根据**掏策划销售醒代理物业屋的实战经演历，总结的出以下经迹验：物业甫一百亮相如欲余获得轰动碗效果，具医备市场竞封争力的价处格是必备民因素之一绳：**初雕步拟定患办法具翠体如下准：①内部认据购期9较000管－10龙000保元/平芹方米，道以相对烟较低的答价格入测市，检测客帜户对本涂物业的齿认可度塔及价格脱承受力踢，并促吨成少量浩成交。②正式发判售期1忘000族0－1肺100夺0元/捉平方米咱，借助锦工程形失象配合换，并满足总锯回款要求倦，此价格默将对大部戏分的销售挥单位保持帝恒定。③正式发宁售后期代，11浴000迎~12笑000早元/平猴方米，此时所剩按单位不多释（约20柄%），发拉展商已基演本没有回纽奉款压力，刃物业无论举知名度、雄工程形象芒均对销售雹最为有利震，故此时询推出单位方价位最高恨。【注】：以上步金骤适用躁于较平生稳的销颂售进度主，具体脊价格安阁排还应避视市场以变化而俊定。八.助销售安开排内部认答购阶段时间：2003影年12月篮——20独04年2那月目的：1、针熄对本物崭业的规长划布局扣、建筑裤形象、歉文化内券涵等方面的河认可度闭及价格旷承受力累，让本焰物业在拘相应的客户群体路中初具知语名度。2、积皱累客源漆，并促眠成少量苍成交，栽实现发伏展商的顺现时回款要求稿。策略：策略一：此阶段强哀调物业大足形象，主诱力针对保豪值增值型专投资和接以待型投炸资客户属，诉求林物业的啦门户地雁位、核心的发展照优势、良定好的人文谱自然环境胞价值等，确使物业具有凭极高的保骨值增值形迅象。策略二：研究周边艳竞争对手堂，采取必纷要的推广染手段做好饿客户截流。策略三：合理运用裳“逼迫式莲”加价策恳略。本物色业运用该悦策略有一个主要支甲持点：即初进入正式填发售期时兰，样板房牵及园林营造将基夫本到位，联而园林对鸟于提升本扶物业形象根和地位具关键巡寿作用，危价格上灰涨亦是五情理之蔑中，在见内部认挪购期的实际削操作中灾，可告卡知客户估物业铁烤定加价谊的信息赚。策略四胳：使得推出喂买楼优惠煮措施，鼓镜励先到先宿得。SP活轿动营销赌：★200盆3中国春二十一级世纪中抖国绿色刃生态健枣康住宅京评选活画动★****谈“好姨”宅公开选拔怜招聘会★南汇区别雀墅投资论享坛正式发售极阶段时间：2003缴年2月－悟2003蛋年6月目的：让本物业单的规划布贱局、建筑押形象、文吐化内涵等感方面深入人心，岭进一步扩勉大本物业烈在相应客上户群体中页的知名度和美缴誉度。策略：策略一证：此阶段一盯方面需延庆续内部认挠购期的针蝴对接待度很假型客户推进秘广，另一半方面要根书据销售进但程兼顾针牙对长期居家和蛾休闲渡假萝型居家客惊户。针对骨物业的详骡细特点进行泻理性诉公求，使贱物业形驶象饱满岗，获得配品牌提竿升。策略二：在客户京积累量伯达到以俘及条件粮允许后带，为能确达到预期推广拐目的，必蜓须确保前仆期客户成吵交的成功率。主袖要以通策过开盘薪单位推财售策略秤安排营派造开盘热销徒抢购气天氛，并吊相应在破开盘期胳推出有您效及有力度耳的促销蜻措施，衰高效率狼的消化置开盘期念的储备客户吃。热销＋找促销＝放高销售促速度SP活动旺营销：★园林开弱放日嘉冠年华会★水岸霓疤裳新丝冈路服装鹅展示会★水岸之春邀音乐会★香车珠宝抓大观园正式发售陪后期开始时间骗：2003今年6月目的：通过对叔物业的笑更充分耕展示，党合理组那织各种膊销售渠道和促垦销策略，份最终实现灶项目的完聪全销售。策略：策略一背：此阶段怀项目形蛛象成熟药，工程冷配合完烧全到位露，对客户的性吸引力。悔需对之前倡成交客户镰进行进一缎步整理，运节用促销手杜段进行针联对性推广际，此时项瘦目品牌认知践度已相当病高，通过翁项目品牌若已能够带宜动企业品牌教，因而推扶广中可注昆重项目品涛牌和企业华品牌的互呢动；策略二岁：老客户推轮介。根据系经验分析币，在项目并达到60券％～70％的着销售率时帝，老客户捧带新客户课的营销效旋果非常理想罚，一方面破客户成交院几率很高座，另一方面推广课成本很钻底。并阿且以项胳目规模均来看，径在后期积极虹利用上泻旧客户娱这一资窑源，项抢目消化盈速度会较快。岔此阶段亦跟可增加部撤分针对性特的单位推广。SP活络动营销义：★业主同炼乐日庆歇典★SPA真滚女人对话凑名流好男讽人电视专回栏通过以上娇论述，可寄以看出我员们是在前饶期市场调滥研的基础寇上，紧扣明项目特征肯和核心价捉值点，充它分利用物美业包装的兼成果，使看整个推广教销售分阶辞段、有步洒骤的进行蒙。它符合融我们制定闷的“品牌布互动的推来广原则”阶和“活动穴营销的推贿广原则”麻，在**晃**和*材*集团·塘上海**迎地产的美湿誉度不断凳增强的基找础上，最充终实现物动业的完全储销售！总犯结九.北**工仪作模式侧及代理优势**代理绍优势1）信誉保证**本着启对发展商亭高度负责竞这一原则节，一直以荣来严格要用求自己，旋专注于每芬一个代理菌项目，才妥取得了发械展商的广戴泛认同。法**代理察提供专业扮服务，为蚂发展商参运与市场竞丑争注入了弄一支“强残心针”。2）中港合璧历，各展所唯长**公耳司在涉跃足上海拣房地产另市场的担同时，弄将深港塑的项目扣推广经剃验及前慢卫之策瞒划意念准带到上债海，并速配合上角海**如之本地集专业人水员对房哪地产市屑场之丰候富经验别及敏锐阀的洞悉事力，为恰每一个畅代理项词目提供幻玉最具创余意，最鼓有效之睁策划推朗广。3）全情寇投入遵循**北接盘的宗纷旨，每次捷承接一个后项目，负则责该项目垮的全组同苹事将会全抚情投入其伍中。他们舒针对该项活目的片区环，因长期消的调研分穗析而了如绞指掌，并振以审慎乐释观的态度掠、具体的返资讯，客特观地分析葡每一个代工理项目，吉制定销售驻策略。敝旱司的每一花次推介，阁都集中人耻力、物力混全线出击战，竭尽所拿能，最终终务求取得咽理想的销滔售成绩。4）*字*独家扯销售代傅理服务绒功能**建议冷本项目采份用独家策醉划销售代绪理的形式痕与贵司展幼开合作，辱**将凭慕借自身的抹各项优势词，从策划剧及销售方胸面全面配粉合发展商战的开发工盾作。在双阁方签订合阁作协议后干，**将午立即统筹必成立项目图专案小组裤进行策划赛销售工作歼，小组主椅要成员包疑括策划专