第六讲各类型物业管理

第六章居住性物业管理【教学目的要求】了解居住性物业管理的含义和特点了解居住性物业管理的原则和要求熟悉居住性物业管理的基本环节掌握住宅小区的物业管理要求了解公寓、别墅物业管理的相关知识【教学重点】住宅小区的物业管理第一页，共五十页。居住性物业管理概述一、居住性物业的含义及特点（一）居住性物业的含义1.含义：居住性物业是指具备了人们起居的功能和各种配套配套设施，可供人们正常居住的房屋。2.类别：普通住宅、公寓、别墅。第二页，共五十页。一、住宅小区的物业管理

（一）住宅小区的含义1、定义：住宅小区是指按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则开发建设起来的，并达到一定的规模，具有比较齐全的公共配套设施的居住区域。第三页，共五十页。第四页，共五十页。第五页，共五十页。一、住宅小区的物业管理

（一）住宅小区的含义2、具体含义（1）从小区的功能上看，它是一个集居住、社会、服务、经济等功能于一体的住宅小区。（2）从小区的结构上看，它是一个环境建设与住宅建设相统一的住宅小区。（3）从小区的形成来看，它是一个城市综合开发规划与住宅建设相统一的住宅小区。第六页，共五十页。一、住宅小区的物业管理

（二）住宅小区的特点1、居住功能单一，相对封闭独立2、住宅小区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化3、住宅小区房屋产权多元化，共用设施社会化4、规划建设合理，配套设施齐全，居住方便第七页，共五十页。（三）住宅小区管理的目标和要求1、住宅小区管理住宅小区管理是指在住宅小区范围内，以住宅房屋为主体的各类房屋建筑物及其设备、公共建筑及其他公用基础设施为基本对象，以提供全面服务为中心任务的管理活动的总称。一、住宅小区的物业管理

第八页，共五十页。2、住宅小区管理的指导思想是（1）服务至上，寓管理于服务中（2）统一管理与综合服务相结合（3）产权与管理权相结合（4）有偿服务，合理负担一、住宅小区的物业管理

第九页，共五十页。3、我国目前住宅小区管理存在的问题（1）管理体制不健全（2）管理法规不健全（3）观念滞后、日常管理纠纷多（4）力量薄弱、手段落后、经费困难一、住宅小区的物业管理

第十页，共五十页。案例：楼内烧纸又焚香，误发警报环境脏[案情简介]：每逢清明、中秋等农历节日，许多人都有焚香燃纸的习俗。住在高层住宅的某些住户往往贪图便利，就在楼层烧了起来。一方面缭绕的烟雾易使消防警报频发，令人真假难辨，疲于应付；另一方面残存的烟垢污损墙面很难彻底清除。物业管理公司应如何处理？答：焚香燃纸是民间习俗，这不是物业管理公司是否能取缔的问题。物业管理公司应该考虑的是：如何对其加以引导，避免其妨碍正常的物业管理工作。1）既加强教育又尊重住户焚香燃纸的习俗，指定供住户焚香燃纸的地点，防止“处处冒烟”，便于统一管理；2）逢节日提前发出布告，提醒住户自觉遵守管理处关于到指定地点焚香燃纸的规定，并派专人到现场疏导；3）要求所有在楼层作业的员工主动担负起责任，发现违规焚香燃纸的当即予以制止和劝阻，加大管理力度；4）严肃查处违规焚香燃纸现象，对不听劝告、屡禁屡犯的给予书面告诫，严重的提请消防主管部门处理。第十一页，共五十页。4、住宅小区物业管理的目标（1）实现住宅小区的经济效益（2）实现住宅小区的社会效益（3）实现住宅小区的环境效益（4）实现住宅小区居民的心理效益一、住宅小区的物业管理

第十二页，共五十页。5、住宅小区物业管理的要求（1）物质环境管理的要求（2）社会环境管理的要求（3）以改革、开拓精神探索住宅小区物业管理的新思路一、住宅小区的物业管理

第十三页，共五十页。（四）住宅小区物业管理的内容1、住宅小区居民的管理和服务2、房屋管理3、环境卫生、绿化管理4、治安管理5、小区内供水、供电、公共照明、电梯、空调等设备的管理一、住宅小区的物业管理

第十四页，共五十页。6、小区内市政设施维护管理7、车辆管理8、消防管理9、物业租赁管理10、收费管理11、提供各种其他服务一、住宅小区的物业管理

第十五页，共五十页。（五）住宅小区物业管理的原则1、坚持以人为本，服务第一的原则2、所有权与经营权、管理权相分离的原则3、专业化管理与民主管理相结合的原则4、综合管理的原则5、有偿服务，合理负担的原则6、竞争择优的原则一、住宅小区的物业管理

第十六页，共五十页。（六）住宅小区的文明建设（七）住宅小区的达标考评1、申报条件2、全国物业管理示范住宅小区的标准及评分细则一、住宅小区的物业管理

第十七页，共五十页。第十八页，共五十页。第十九页，共五十页。（一）高级公寓的特点1、既具有封闭性又具有共处性2、业主和住户具有多国籍性3、建筑档次高，硬件设施齐备二、高级公寓的物业管理

第二十页，共五十页。（二）高级公寓管理服务的特点1、管理服务的市场化程度高2、客户相对稳定，服务周期长3、管理要求严，服务层次高4、管理服务具有涉外性5、管理服务的对象较为复杂二、高级公寓的物业管理

第二十一页，共五十页。（三）高级公寓管理服务的要求1、重视前期的物业管理，特别是早期介入、接管验收、住户入伙三个环节。2、日常管理服务的重点（1）房屋和设备保养维修要及时到位。（2）配套设施要逐步完善。（3）特约性服务力求项目多、服务全。（4）保安、消防服务措施得当，制度要严。（5）关注业主和使用者的公共交往。二、高级公寓的物业管理

第二十二页，共五十页。三、别墅的物业管理（一）别墅物业的含义与特点1、别墅的含义一般是指带有庭院的、二至三层的独立居室和住宅。第二十三页，共五十页。2、别墅的特点（1）从建筑样式上看（2）从室内装修看（3）从室外环境看三、别墅的物业管理第二十四页，共五十页。别墅的建筑样式第二十五页，共五十页。2、别墅的特点（1）从建筑样式上看（2）从室内装修看（3）从室外环境看三、别墅的物业管理第二十六页，共五十页。别墅的室内装修第二十七页，共五十页。2、别墅的特点（1）从建筑样式上看（2）从室内装修看（3）从室外环境看三、别墅的物业管理第二十八页，共五十页。别墅的室外环境第二十九页，共五十页。2、别墅的特点（1）从建筑样式上看（2）从室内装修看（3）从室外环境看三、别墅的物业管理第三十页，共五十页。（二）别墅物业管理的特点1、物业管理和服务要求高2、特约服务多3、物业管理服务收费较高三、别墅的物业管理第三十一页，共五十页。（三）别墅物业管理服务的要求1、保护别墅区整体规划的完整性2、认真做好别墅养护和设备设施的维修工作3、要特别抓好消防与保安工作4、要搞好环境绿化工作5、搞好全方位服务三、别墅的物业管理第三十二页，共五十页。第二节经营性物业管理第三十三页，共五十页。经营性物业管理的内容1、制定管理计划2、加强物业管理的宣传以提升物业租金3、制定收租方法4、物业的维修5、安全保卫第三十四页，共五十页。（一）写字楼的特点一、写字楼的物业管理与服务

第三十五页，共五十页。（二）写字楼物业管理的方式1、委托服务型物业管理2、自主经营型物业管理3、专业服务型物业管理一、写字楼的物业管理与服务

第三十六页，共五十页。（三）写字楼物业管理的目标1、在管理过程中，首先要为业主和用户创造与保持一个安全、舒适、快捷的工作与生活环境2、应确保延长大楼的使用年限及其功能的正常发挥3、完善的写字楼管理应不仅使物业保值，而且还可以使物业增值4、写字楼管理应与“全国城市物业管理优秀大厦标准”要求相结合一、写字楼的物业管理与服务

第三十七页，共五十页。（四）写字楼物业管理服务的内容1、制定写字楼的管理规划2、写字楼使用前的准备工作3、写字楼的维护维修与环境管理4、写字楼的商务服务5、写字楼的客户服务一、写字楼的物业管理与服务

第三十八页，共五十页。（一）商业物业的特点二、商业物业的管理

1、商业楼宇要精心策划，合理布局2、建筑结构设计要新颖、别致，有特色3、选址和规模要满足不同层次的需要第三十九页，共五十页。（二）商业物业管理服务的特点1、要保持商业楼宇的美观、整洁、有序2、具有齐全、先进的设备、设施3、加强保安工作4、商业楼宇管理服务要按照同经营者签订的契约实施二、商业物业的管理

第四十页，共五十页。（三）商业楼宇物业管理的要求1、商业楼宇应具有良好的形象2、建立商业楼宇识别体系3、商业楼宇安全保卫服务要求高二、商业物业的管理

第四十一页，共五十页。（四）商业楼宇管理服务的对象1、楼宇与设备、设施的养护及维修管理2、环境卫生及绿化管理3、安全保卫管理4、广告管理5、装修管理6、租赁合同管理

二、商业物业的管理

第四十二页，共五十页。（一）工业厂房物业的特征三、工业厂房与仓库的物业管理第四十三页，共五十页。（一）工业厂房物业的特征1、投资大2、非流动性3、属投资性物业4、功能易过时5、租赁期长三、工业厂房与仓库的物业管理第四十四页，共五十页。（二）工业厂房物业管理服务的特点1、管理服务的面广量大2、生产设备和辅助设备设施的种类多、专业性强3、必须保证基础设施正常运转4、常规性服务必须坚持高标准5、环境保护要与国际接轨三、工业厂房与仓库的物业管理第四十五页，共五十页。（三）工业厂房物业管理的内容1、制定严格的管理制度2、工业厂房和仓库的内部管理制度3、工业厂房和仓库公用部位的管理4、工业厂区的环境管理5、治安管理6、消防管理三、工业厂房与仓库的物业管理第四十六页，共五十页。（一）特种物业的类别1、文化类物业2、体育类物业3、传媒类物业4、卫生类物业5、餐饮类物业6、交通类物业7、娱乐类物业8、宗教类物业四、特种物业的管理与服务第四十七页，共五十页。（二）特种物业与一般物业的差别1、服务对象不同2、服务要求不同3、管理要求不同4、不同的经费来源四、特种物业的管理与服务第四十八页，共五十页。关于调查、参观、实习一、时间：2005年11月15日二、地点：华南农业大学附近三、内容：1、物业管理的机构设置2、物业管理的收费情况3、物业服务项目4、社区文化活动的开展情况第四十九页，共五十页。内容总结第六章居住性物业管理。2.类别：普通住宅、公寓、别墅。（1）从小区的功能上看，它是一个集居住、社会、服务、经济等功能于一体的住宅小区。（2）从小区的结构上看，它是