房地产登记实务与案例

房地产登记实务与案例第一部分房屋登记官培训考核说明

第二部分《房地产登记实务与案例》考核范围第三部分《房屋登记办法》第三章至第六章

第四部分

《房屋登记办法》有关内容讲解第五部分模拟试题第一部分

房屋登记官培训考核说明

一、考核题型房屋登记官考核全部采取应考人员在计算机上答题方式进行，有下列题型：（一）单项选择题每题由1个题干、4个备选项组成，其中有1个为正确或最符合题意的选项。（二）多项选择题每题由1个题干、5个备选项组成，其中有2～4个为个正确或符合题意的选项。（三）判断题每题为一个陈述句。（四）综合分析题每大题由案情和5个小题组成。每个小题由1个题干、4个备选项组成，有1～4个为正确或符合题意的选项。

第一部分

房屋登记官培训考核说明二、考核题量房屋登记官每科考核时间为90分钟，每科具体题量如下：（一）房地产登记制度与政策共80题，其中：单项选择题共40题，每题限60秒内完成；多项选择题共20题，每题限120秒内完成；判断题共20题，每题限30秒内完成。（二）房地产登记实务与案例共60题，其中：多项选择题共15题，每题限120秒内完成；判断题共20题，每题限30秒内完成；综合分析题共5大题，每大题各5小题，每大题限600秒完成。第一部分

房屋登记官培训考核说明三、评分规则房屋登记官每科满分为100分，各题型评分规则如下（一）单项选择题，选择正确每题得1分，错选、不选，不得分。（二）多项选择题，全部选择正确每题得2分；少选且选择正确，每个选项得0.5分；错选、不选，本题不得分。（三）判断题，判断正确得1分；不判断不得分；判断错误扣1分，最多扣至本科目判断题总分为0分。（四）综合分析题，每小题全部选择正确得2分；少选且选择正确，每个选项得0.5分；错选、不选，本小题不得分。第二部分《房地产登记实务与案例》考核范围一、《中华人民共和国房地产管理办》关于房屋登记的有关规定二、《中华人民共和国物权法》关于房屋登记的有关规定三、《房屋登记办法》

掌握：《房屋登记办法》条款具体内容及内涵。

第三部分《房屋登记办法》第三章至第六章一、房屋登记实务（一）所有权登记掌握：各类所有权登记的要求。（二）房屋抵押登记掌握：各类抵押登记的要求。（三）预告登记掌握：预告登记的要求。（四）地役权登记及其他登记掌握：地役权登记、异议登记、更正登记的要求。（五）集体土地范围内房屋登记掌握：集体土地范围内房屋登记的要求。（六）历史遗留问题、纠纷、诉讼及法律责任相关规定熟悉：历史遗留问题、纠纷、诉讼及法律责任相关规定。（七）协助执行相关规定熟悉：房屋登记中各项协助执行内容、程序及效力规定。第三部分《房屋登记办法》第三章至第六章二、房地产登记案例分析（一）行政案例1.房屋登记案件中民事与行政的交叉（P1）掌握：善意取得制度与房屋登记物权变动规则的法律关系；善意取得制度在房屋登记中的法律适用。了解：房屋登记案件中的民事与行政法律关系。2.预告登记的实践运用（P22）掌握：预告登记的变更、注销登记情形，单方申请办理预告登记的适用条件；预告登记的受理要件、办件流程；预告登记与本登记的法律关系。3.更正登记的实践运用（P28）掌握：更正登记的法律规定和适用条件；掌握更正登记的受理要件、办理流程；依申请的更正登记和依职权的更正登记的区别。4.异议登记的实践运用（P32）掌握：异议登记的法律规定和适用条件；异议登记的受理要件、办理流程、对交易的效力以及消灭和注销。5.集体土地上房屋登记的实践（P36、P40）掌握：集体土地上房屋登记转移登记的特殊规定。熟悉：集体土地上房屋转移登记的房、地登记顺序规定。第三部分《房屋登记办法》第三章至第六章6.已预售房屋办理在建工程抵押的特殊要求（P46）熟悉：在建工程抵押与商品房预售之间的关系及处理方式。7.土地抵押对房屋登记和预售的影响（P51）掌握：土地使用权设定抵押后，预告商品房买受人办理预告登记及转移登记的处理方式。熟悉：已抵押土地与预售商品房的法律关系及处理程序，已抵押土地与房屋初始登记的法律关系，已抵押土地与房屋转移登记的法律关系。8.房屋登记机构对房屋交易价格的审查义务实践（P54）熟悉：申请人对房屋交易价格如实申报的义务；房屋登记机构对交易价格的审查义务及法律责任。9.公证应用于房屋登记的实践（P56、P119）掌握：房屋登记中须经公证的情形。熟悉：登记机构对公证书的审查责任，撤销公证与房屋登记的法律关系10.境外法院的判决书适用于房屋登记的实践（P59）掌握：境外裁判文书、公证书在境内适用于房屋登记的程序性规定和处理方式。熟悉：香港、澳门、台湾地区法院民事裁判文书适用于房屋登记的法律规定。第三部分《房屋登记办法》第三章至第六章11.房屋翻建、改扩建的登记类型（P109）掌握：翻建、改扩建房屋登记类型的确定。12.禁止抵押物发生抵押登记的法律后果及处理方式（P122）掌握：可办理抵押登记的抵押物范及禁止设定抵押的抵押物范围。13.房改房登记的特殊规定及离婚财产分割中的房改房权属处理规定（P146）掌握：房改房办理房屋登记的特殊规定以及夫妻离婚后房改房登记程序。14.房产原始档案、房屋登记簿的查询规定（P150）掌握：登记簿查询主体、可查询、利用内容及查询要件，房产原始档案资料的查询主体、可查询、利用内容、方式及查询要件。熟悉：房产原始档案的查询主体、查询条件、可查询范围以及查询程序。15解放前颁发的土地所有权状应用于现行登记的法律规定（P140）了解：我国房屋登记的历史进程、发展阶段（P246），解放前旧政府颁发的房地产权属证明文件的效力。第三部分《房屋登记办法》第三章至第六章16.私房社会主义改造中自留房的所有权登记规定了解：解放后私房社会主义改造阶段房地产登记制度的变革，私房社会主义改造阶段房屋登记的主管部门、登记程序。（P161）17.解放前去台人员房产发还和登记规定（P163）了解：解放前去台人员房产管理的相关规定以及房产发还和登记的程序。

第三部分《房屋登记办法》第三章至第六章1.定金（P177）掌握：定金的概念和分类。2.定金罚则（P177）熟悉：定金罚则的适用。3.合同补充条款的签订（P179）熟悉：补充条款的签订原则。4.预约金（P181）熟悉：预约金的法律性质。5.预定意向书（P182）掌握：预定意向书的概念和性质。6.预订意向书转化为商品房买卖合同的条件（P182）熟悉：预定意向书转化为商品房买卖合同的条件。7.商品房面积误差（P183）熟悉：商品房面积误差的处理原则。第三部分《房屋登记办法》第三章至第六章8.擅自改变结构的认定（P184）熟悉：擅自改变房屋结构、功能、朝向等，导致影响房屋功能实现的纠纷处理程序。9.虚假广告（P184）了解：虚假广告的认定。10.逾期交房的违约责任（P186）熟悉：逾期交房的违约责任。11.物权变动的公示公信原则（P193）掌握：物权变动的公示公信原则。12.恶意串通的定义和法律后果（P194）熟悉：恶意串通的定义和法律后果。13.民事判决书、民事裁定书及民事调解书（P199）掌握：民事生效裁判法律文书的法律效力及物权取得时间的认定，民事生效裁判对物权取得时间的认定。第三部分《房屋登记办法》第三章至第六章14.互易（P202）熟悉：所有权互易与使用权互易的区别。15.解除合同（P204）熟悉：解除合同的法定事由。16.物权与债权的区分（P234）掌握：物权与债权的区分。17.夫妻共有财产（P208、P211）掌握：夫妻共同财产的认定标准、范围和具体类型，夫妻共同财产的认定标准。18.不动产善意取得（P209）熟悉：不动产善意取得的概念和构成要件。19.抵押权与典权（P213）掌握：抵押权与典权的概念和特征。20.反担保（P217）熟悉：反担保的概念及特性。第三部分《房屋登记办法》第三章至第六章21.诉讼时效的中断与中止（P220）了解：诉讼时效的中断与中止。22.法律的溯及力（P221）熟悉：法律溯及力规则。23.在建工程抵押（P223）掌握：在建工程抵押的特殊性及其法律规定。24.共有财产（P208、P224）掌握：共有财产抵押的规定。25.抵押房产的转让（P224）掌握：抵押房产的转让限制。25.抵押房地产的出租、租赁和抵押的关系（P226）熟悉：房屋租赁和房屋抵押的关系。第三部分《房屋登记办法》第三章至第六章27.英美法按揭与预购商品房抵押的区别（P231）了解：英美法按揭与预购商品房抵押的区别。28.最高额抵押权（P242）掌握：最高额抵押权的概念和特征。29.保证期间（P232）熟悉：保证期间的概念和性质。30.建设工程承包人、抵押权人和善意购房人的优先受偿权（P235）掌握：建设工程承包人、抵押权人和善意购房人的优先受偿权。第三部分《房屋登记办法》第三章至第六章31.公证效力公证与登记的区别（P247）熟悉：公证效力与登记的区别。32.继承规定（P250）掌握：遗嘱继承与法定继承的区分。熟悉：法定继承、遗嘱继承、代位继承和转继承的概念及构成要件。了解：丧失继承权的法定情形。33.遗赠、遗赠扶养协议（P255）熟悉：遗赠、遗赠扶养协议的概念和法律特征。34.无权处分（P253）掌握：无权处分的概念和认定。35.合同生效（P253）熟悉：合同生效要件。第三部分《房屋登记办法》第三章至第六章36.买卖不破租赁原则以及承租人和共有人的优先购买权（P259、262）熟悉：买卖不破租赁原则以及承租人和共有人的优先购买权。37.车库与车位（P267）掌握：车库与车位的区别以及权利归属。38.建筑物区分所有权（P271、274）掌握：建筑物区分所有权的定义、构成。39.建筑物区分所有权中业主共有共用部分的范围及分摊规则（P271、274）掌握：业主共有共用部分的范围和面积分摊规则。40.地役权与相邻关系（P279、282）掌握：地役权与相邻关系的区别。41.侵权行为（P283）掌握：侵权行为的概念和特征。

第三部分《房屋登记办法》第三章至第六章（三）执行案例1.预查封（P288）掌握：预查封概念及情形，商品房预售合同备案和预告登记之间的法律关系（P327），预查封标的与经预售商品房合同备案房屋的法律关系，预查封标的与经预告登记房屋的法律关系，预查封与查封转化程序性规定。2.轮候查封（P342）掌握：轮候查封的概念及适用情形，轮候查封的查封顺位及效力规定，轮候查封的时限性规定。3.执行标的不明等不能协助执行情形（P299）熟悉：不予受理执行事宜的情形。了解：物权变动原因证明文件无效的民事裁判法律文书能否直接作为启动撤销登记的前提。第四部分《房屋登记办法》有关内容讲解一、新增内容（一）建立了房屋登记簿制度登记簿确立房屋物权生效的临界点房屋登记簿的证据资格和登记簿的管理（二）扩大了登记客体范围增加了集体土地范围内房屋登记增加了非房屋的其他建筑物和构筑物的登记（三）增加了房屋登记的种类预告登记异议登记更正登记地役权登记丰富了不动产登记形式（四）明确了登记机关的赔偿责任第四部分《房屋登记办法》有关内容讲解二、第三章至第六章内容框架（一）第三章国有土地范围内房屋登记第30-81共52条共五节内容第一节（30-41）所有权登记第二节（42-62）抵押权登记第三节（63-66）地役权登记第四节（67-73）预告登记第五节（73-81）其他登记（二）第四章集体土地范围内房屋登记第82-90共9条主要规定初始登记申请人转移登记的要求可抵押房产的规定第四部三分三《房屋三登记办三法》有三关内容三讲解（三）三第五章三法三律责任第91三-93三共3条主要规三定申请人房屋登三记机构三及其工三作人员（四）三第六章三附三则第94三-98三共5条主要规三定登记簿三产权证三规范统三一可以登三记的补三充规定地方立三法生效时三间第四部三分三《房屋三登记办三法》有三关内容三讲解三、国三有土地三范围内三房屋登三记（一）三所有权三登记1、初三始登记应提交三材料的三一般规三定：第三三十条建设用三地使用三权证明建设工三程符合三规划的三证明房屋已三竣工的三证明房屋测三绘报告初始登三记应注三意的地三方因合法三建造房三屋取得三房屋权三利，申三请初始三登记的三，可以三由当事三人单方三申请。办理房三屋所有三权初始三登记，三房屋登三记机构三应当实三地查看三。物权法三第三十三条规定三，因合三法建造三房屋这三一事实三行为设三立物权三的，自三行为成三就时发三生效力三。第四部三分三《房屋三登记办三法》有三关内容三讲解（3）三关于公三共场所三、公用三设施和三物业服三务用房三等申请三登记的三特殊规三定第三十三一条物权法三的有关三规定第七十三二条三业主三对建筑三物专有三部分以三外的共三有部分三，享有三权利，三承担义三务；不三得以放三弃权利三不履行三义务。业主转三让建筑三物内的三住宅、三经营性三用房，三其对共三有部分三享有的三共有和三共同管三理的权三利一并三转让。第七十三三条三建筑三区划内三的道路三，属于三业主共三有，但三属于城三镇公共三道路的三除外。三建筑区三划内的三绿地，三属于业三主共有三，但属三于城镇三公共绿三地或明三示属于三个人的三除外。三建筑区三划内的三其他公三共场所三、公共三设施和三物业服三务用房三，属于三业主共三有。由谁进三行登记三：房地三产开发三企业权利人三是谁：三全体业三主共有如何登三记：在三房屋登三记簿上三予以记三载，不三颁发权三属证书三或者登三记证明三。第四部三分三《房屋三登记办三法》有三关内容三讲解2、转三移登记申请登三记的情三形：第三三十二三条。需要提三交的材三料：第三三十三三条。证明房三屋所有三权发生三转移的三材料：三买卖合三同、互三换合同三、赠与三合同、三受遗赠三证明、三继承证三明、分三割协议三、合并三协议、三人民法三院或者三仲裁委三员会生三效的法三律文书三、或者三其他证三明转移三的材料三。特殊规三定抵押期三间转让三抵押房三屋，申三请转移三登记的三，应提三交的特三殊材料三：抵押三权人的三身份证三明、抵三押权人三同意抵三押房屋三转让的三书面文三件、他三项权利三证书。三34条因人民三法院或三者仲裁三委员会三生效的三法律文三书、合三法建造三房屋、三继承或三者受遗三赠取得三房屋所三有权，三权利人三转让房三屋所有三权或者三以该房三屋设定三抵押权三时，应三当将房三屋登记三到权利三人名下三后，再三办理房三屋所有三权转移三登记或三者抵押三权设立三登记。三35条三第一款协助执三行的特三殊规定三：35三条第二三款。第四部三分三《房屋三登记办三法》有三关内容三讲解3、变三更登记申请登三记的情三形需提交三的材料4、注三销登记申请登三记的情三形需提交三的材料特殊规三定：第三40、三41条第四部三分三《房屋三登记办三法》有三关内容三讲解（二）三抵押权三登记抵押权三的概念抵押权三是指债三务人或三者第三三人向债三权人提三供一定三的财产三以担保三债务的三履行，三在债务三人不履三行债务三时，债三权人有三权依照三法律的三规定以三该财产三折价或三者拍卖三、变卖三该财产三的价款三优先受三偿。第四部三分三《房屋三登记办三法》有三关内容三讲解1、反三担保抵三押登记反担保三又称担三保之担三保。担三保法、三物权法三均有规三定。物三权法第三171三条第2三款规定三：第三三人为债三务人提三供担保三的，可三以要求三债务人三提供反三担保。三反担保三适用本三法和其三他法律三规定。反担保三抵押权三人的主三体资格反担保三抵押登三记提交三的材料三及操作2、房三地产抵三押典当三登记本质上三不是典三权登记三，物权三法已明三确将典三权排除三在物权三类型之三外（物三权法定三原则）三，从物三权理论三上讲，三典权（三我国台三湾）属三于用益三物权的三一种，三但因其三具有剥三削色彩三（不卖三祖业的三传统）三而渐归三衰落并三最终被三废除。我国典三当行现三在办理三的房地三产抵押三典当业三务本质三上是房三地产抵三押。典三权作为三用益物三权的一三种，其三权能体三现为占三有、使三用、收三益。现三在的房三地产抵三押典当三均不具三备上述三三项权三能。在办理三房地产三抵押典三当登记三业务时三，适用三抵押登三记的一三般性规三定，但三也应遵三守《典三当管理三办法》三（商务三部、公三安部2三005三年第8三号令）三。涉及三的主要三条文有三：第八条三典当三行注册三资本最三低限额三为30三0万元三；从事三房地产三抵押典三当业务三的，注三册资本三最低限三额为5三00万三元；从三事财产三权利质三押典当三业务的三，注册三资本最三低限额三为10三00万三元。第三十三六条三典当期三限由双三方约定三，最长三不得超三过6个三月。第三十三八条三房地产三抵押典三当的月三综合费三率不得三超过当三金的2三7‰。第四十三二条三典当行三经营房三地产抵三押典当三业务，三应当和三当户依三法到有三关部门三先行办三理抵押三登记，三再办理三抵押典三当手续三。第四十三四条三典当行三的资产三应当按三照下列三比例进三行管理三：（二）三典当行三对同一三法人或三者自然三人的典三当余额三不得超三过注册三资本的三25％三。（五）三典当行三财产权三利质押三典当余三额不得三超过注三册资本三的50三%。房三地产抵三押典当三余额不三得超过三注册资三本。注三册资本三不足1三000三万元的三，房地三产抵押三典当单三笔当金三数额不三得超过三100三万元。三注册资三本在1三000三万元以三上的，三房地产三抵押典三当单笔三当金数三额不得三超过注三册资本三的10三%。第四部三分三《房屋三登记办三法》有三关内容三讲解3、公三司资产三为股东三或其他三个人担三保登记三问题担保法三司法解三释第四三条明确三规定，三董事、三经理违三反《公三司法》三第60三条规定三，以公三司资产三为本公三司的股三东或者三其他个三人提供三担保的三，担保三合同无三效。旧公司三法第6三0条规三定：“三董事、三经理不三得挪用三公司资三金或者三将公司三资金借三贷给他三人。董事、三经理不三得将公三司资产三以其个三人名义三或者以三其他个三人名义三开立账三户存储三。董事、三经理不三得以公三司资产三为本公三司的股三东或者三其他个三人债务三提供担三保。”200三6年1三月1日三起施行三的《中三华人民三共和国三公司法三》修改三了这一三规定。第十六三条“公三司向其三他企业三投资或三者为他三人提供三担保，三依照公三司章程三的规定三，由董三事会或三者股东三会、股三东大会三决议；三公司章三程对投三资或者三担保的三总额及三单项投三资或者三担保的三数额有三限额规三定的，三不得超三过规定三的限额三。公司为三公司股三东或者三实际控三制人提三供担保三的，必三须经股三东会或三者股东三大会决三议。前款规三定的股三东或者三受前款三规定的三实际控三制人支三配的股三东，不三得参加三前款规三定事项三的表决三。该项三表决由三出席会三议的其三他股东三所持表三决权的三过半数三通过。三”第四部三分三《房屋三登记办三法》有三关内容三讲解（三）三地役权三的概念三及特征1、地三役权的三概念不动产三所有人三或使用三人为了三提高自三己不动三产利用三的效益三而利用三他人不三动产的三用益物三权。为他人三不动产三利用提三供便利三的不动三产叫供三役地，三而附有三地役权三的不动三产为需三役地。地役权三属他项三权，既三可以是三土地，三也可以三是房屋三。内容由三当事人三约定，三目的是三提高需三役地的三效益，三可能二三者均为三土地，三或均为三房屋，三也可能三一为土三地，一三为房屋三。“利用三”是指三直接利三用，但三并不限三于经济三效益，三可以是三积极利三用，也三可以是三消极利三用（限三制对方三权利）三。2、地三役权的三特征是存在三于他人三房地产三之上的三物权是为需三役地人三的效益三而设的三物权不以对三供役地三的占有三为条件设立可三以有偿三也可以三无偿内容由三当事人三自由约三定，但三不得以三其他用三益物权三为内容2、地三役权的三法律属三性从属性三。从属三于需役三地所有三权，不三能独立三于房地三产而发三生或转三让。物权法三第16三4、1三65条三。不可分三性。物权法三第16三6条。期限性三。地役三权依附三于所有三权存在三，理论三上讲，三所有权三无期限三，地役三权也无三期限。三但所有三权是绝三对权，三不能无三限期限三制所有三权，因三此有期三限。物权法三第16三1条。意思自三治性。相容性三。与其三他他项三权利，三如地役三权、抵三押权可三相容共三存。第四部三分三《房屋三登记办三法》有三关内容三讲解3、地三役权的三设立登三记《物权三法》第三158三条规定三：地役三权自地三役权合三同生效三时设立三。未经三登记，三不得对三抗善意三第三人三。房屋登三记办法三规定“三可以申三请”而三非“应三当申请三”。登记申三请。地役权三合同条三款内容三。物权三法第1三57条三。其中三前四项三为必要三条款（三当事人三的姓名三或者名三称和住三所；供三役地和三需役地三的位置三；利用三目的和三方法；三利用期三限），三申请事三项必含三前四项三，即登三记申请三书应体三现合同三必要条三款内容三，否则三应补正三。合同的三必要审三查原则三：（1三）在后三的地役三权不能三与在先三的地役三权冲突三；（2三）地役三权内容三应当合三法，有三可能约三定不合三法，如三：①内容三与其他三内容相三抵触。三如种庄三稼，盖三房子（三占有、三使用、三处分、三收益）三。②要有三利用效三益。广三告牌无三需役地三。③不违三反法律三法规规三定。如三住宅约三定作为三商业用三途。记载于三房屋登三记簿的三操作方三法（1）三房屋登三记办法三第65三条。“三有关事三项”是三指物权三法第1三57条三前四项三条款。三通常需三要摘抄三记载，三如不好三归纳，三可写详三见合同三。（2）三两个登三记簿同三时记载三，不能三同时，三先记载三于供役三地（设三立负担三）。第四部三分三《房屋三登记办三法》有三关内容三讲解4、地三役权的三变更单方申三请：地三役权人三的姓名三或者名三称发生三变更，三需役地三和供役三地编号三、位置三等自然三状况变三化。双方申三请：内三容变更三如利用三目的和三方法、三期限和三范围5、地三役权的三转移随需役三地所有三权转移三为前提6、地三役权的三注销地役权三消灭的三事由（1）三合同被三依法解三除（2）三期限届三满（3）三供役地三被征收（4）三混同（5）三无存续三必要（6）三法定或三地役权三合同约三定的解三除条件三成就（7）三供役地三或需役三地灭失三等原因三而消灭申请原则上三地役权三人单方三申请协议解三除应双三方申请单方申三请的情三形：期三限届满三，供役三地被征三收，混三同，供三役地或三需役地三灭失。三由登记三机构审三查后办三理。如合同三解除，三无存在三必要，三应要求三提供对三方当事三人书面三同意或三法院、三仲裁机三构的法三律文书三方可。如地役三权已消三灭但地三役权人三不配合三办理注三销登记三，供役三地权利三人可以三申请更三正登记三，注销三不存在三的负担三。第四部三分三《房屋三登记办三法》有三关内容三讲解（四）三预告登三记1、预三告登记三概述预告登三记是德三国中世三纪民法三所创立三的一种三制度，三是为了三保全关三于不动三产物权三的请求三权而将三该请求三权加以三登记的三制度。三在登记三上属于三预备登三记，也三称提前三登记，三是在本三登记（三或终局三登记）三之前进三行的一三项登记三。预告登三记不具三有终局三的、确三定的效三力，针三对的是三将来会三产生的三不动产三物权，三而非已三经现实三存在的三不动产三物权。预告登三记与商三品房买三卖合同三备案的三区别：（1）三性质不三同。预三告登记三是物权三法规定三的民事三制度，