美达南京浅草明苑项目定位报告

美达南京浅草明苑项目定位报告一、项目介绍一）项目概况1.地理位置本项目位于南京市栖霞区，东临城市规划道路经五路，西、南两面为规划城市道路，北侧为农居用地。为迈皋桥原栖霞养鸡厂地块。2.自然环境西接长江，中傍玄武湖，东连紫金山，幕府山、聚宝山等如珠玉般散落其间，这就是城北令人艳羡的自然环境。尤其是幕府山风景区整治步伐的加快，人们对老城北的印象正逐渐改观，城北正成为和谐人居的新区域。3.地形地貌本项目地块呈不规则四边形，内部地势呈东高西低的缓坡。二）项目经济指标项目总占地面积为56754.7平方米，总建筑面积为101084.2平方米，其中住宅面积为68433.29平方米，商铺面积为10789.82平方米。项目绿地率为36.8%，容积率为1.4,总户数为608户。二、市场背景分析一）城北城市规划概况路网体系旧貌换新颜，交通配套逐步完善随着和燕路拓宽改造工程的完成、地铁一号线的开通以及建宁路、红山路、玄武大道、玄武湖隧道、九华山隧道、龙蟠路快速化改造使得城北的路网体系更上一个新台阶，交通配套也更为完善。尤其是地铁一号线的开通，为城北居民的居住、生活带来无比的便利。无疑，城北楼市的发展也将随着地铁的开通，驶上前所未有的高速轨道。未来在城北纬一路以北地区还将新增20余条道路，形成快速干道、主干道、次干道、支路相组合的发达路网，同步增设公交站点，方便市民出行。此外，未来在南京车站北面还将建设大型客运枢纽中心，在外交通中，将通过和燕路、中央北路接上纬一路上大桥、二桥和沪宁高速，从而避开城区交通。人文、自然景观资源得以利用，使得城北楼市增色不少在城北未来的发展方向中，结合长江二桥、三桥以及过江隧道的建设，将同步建设滨江景观，进一步完善幕燕风景区，逐步加大居住配套设施建设，从而将从根本上改善城北生活环境质量。作为南京城北天然绿色屏障和主城四大风景区之一，幕(幕府山)燕(燕子矾)风景区西起上元门，东到燕子矶，北临长江，是南京主城绿地系统重要组成部分。整个风景区被划分为“四区一园一带”，即燕子矶名胜游览区、劳山生态游览区、幕南景观休闲区、旅游服务区、白云石矿遗址公园和滨江休闲风光带。随着城北人文、自然景观资源的加以利用，使得城北楼市增加了不少新亮点。环境改善提升城北居住质量，引领住宅新气象2005年新火车站的建成及门前广场出新工程，标志着城北地区的环境整治工程的正式拉开了序幕。但对于城北楼市，众多的化工企业才是制约其快速发展的最大“障碍”，随着“纬一路以北地区控制性规划”的编制出台，这个障碍也将得到清除。由于现有化工厂所在地区紧邻幕燕风景区，北靠长江，景观条件不错，因此结合化工企业的搬迂，今后这里将规划成大型的住宅区。未来居住用地主要集中在幕燕风景区以东、经五路以西的区域布置，主要分为燕子矶社区、幕府山庄社区等六大社区，可容纳居民12万人左右。小结：随着市政道路以及城北居住配套设施的的建设，以及随着城北风景区整治步伐的加快，人们对老城北的印象正逐渐改观，城北正成为和谐人居的新区域。二）城北房地产发展状况1．板块界定城北板块是指栖霞区、下关区与玄武区的北部，建宁路—龙蟠路—宁镇公路以北的广阔地域，面积约50平方公里。南至秦淮河入江处、挹江门段明城墙、建宁路、龙蟠路、宁镇公路以北，北至长江。2．楼市格局初步形成城北东片、城北西片、城北中片的楼市格局过去城北板块由于城市建设与改造进程相对滞缓，房地产市场起步较晚。经过近三年发展，现在城北楼市正逐渐迈上“快车道”。目前已经初步形成城北东片、城北西片、城北中片的楼市格局。城北东片为环城公路以东，宁镇公路以北；西片为建宁路、龙蟠路以北，和燕路、红山路以西；中片和燕路、红山路以东，环城公路以西。城北板块作为主城区价格优势相对明显的区域，正随着南京楼市的回暖而备受关注。3．供应分析楼盘分布较散，未出现激烈的竞争场面长期以来大城北的概念虽已在买房人心目中根深蒂固，但因为地域偏广(覆盖三个行政区)、楼盘分布较散等原因，整个城北板块资源整合度还有待提高，各家楼盘基本上还是以独立经营自身小环境为主，远没有出现类似桥北大盘扎堆或是奥体贴身肉搏那样更能吸引眼球的场面。城北板块全年新增供应量达70.57万平方米2005年1-12月，城北板块全年新增供应量达70.57万平方米，其中，1-4月均保持在每月5万平方米以上的新增供应，而5-8月由于受到新政影响以及销售淡季等因素影响，新增供应量较前期有所下降，直到“金九”时节才得以回升。05年9-12月城北板块迎来了今年的第二个集中放量期，尤其是05年11月，由于东恒阳光嘉园、金基翠城以及聚宝山庄等大盘的相继上市，达到全年新增供应量的最高峰。4．需求分析购房者较为理性，需求户型集中在80-100㎡的两房与110-130㎡的三房过去城北供销集中在60-80㎡、100-120㎡这两个区间，购房者较为接受的基本面积在这两区间中，这主要与城北的房地产开发较为滞后，购房者对于生活条件要求还基本处于满足根本需求上。目前，城北各片区供销比较好地集中在80-100㎡、110-130㎡这两个区间，这两区间正好为二房与三房的最佳居住面积，可见城北居民购房需求也从过去的满足根本居住需求逐步转变为现在的经济舒适型需求，整体而言，城北购房者消费较为理性。整体存量少、去化速度快，供需基本平衡至2005年11月底城北板块已批准上市待售体量为39.8万平方米，去化周期需要10月左右，比全市16个月的平均去化周期少6个月。除仙林外，全市各大板块中，城北是存量最少、去化最快的板块。新政后，城北板块平稳发展，整体均价稳中有升。总体来看，2005年城北板块供需基本平衡。

2006年全年城北板块新房上市量约占总上市量的9.3%，该板块的供求平衡。5．价格分析各片区价格差异较大，价格比最大达2：1价格方面，城北高低价格比最大已达2：1，这主要还是由于该板块片区划分细致——城北东片、城北中片与城北西片，且片区房地产发展速度不一造成。其中销售均价以西片最高，主要是由于世茂滨江这一高档次外销楼盘的上市，整体上拉升了该片区的均价，目前西片区的最高销售均价达9000元/平方米；而中片区的价格居中，随着居住环境的日益改善，预计该片区的价格将进一步提升，目前中片区销售均价在5000-6300元/平方米左右；而东片由于发展滞后，人文环境较差，均价也为目前城北片区的谷底，销售均价在4500元/平方米左右。片区配套及景观资源直接影响区域整体价格水平城北西片由于临近市区，原有交通发达，商业氛围较好，人居环境较佳，致使楼盘销售均价较高。城北中片凭借建宁路、红山路、玄武大道、玄武湖隧道、九华山隧道、龙蟠路快速化改造等，新庄立交的交通枢纽地位形成，大大缩短了该区域与城中的距离，加上该区域靠近紫金山、玄武湖，大环境优美，区域楼盘品质的不断提高，销售均价也将逐步追赶西片。东片片区面积将近整个城北一半，且集中了大量的工矿企业，开发难度大，而房地产项目分布较散，难以形成成熟的居住氛围，生活配套主要是依靠中片地区以及市区，因此价格较低。2005年板块成交均价稳中有升，走势趋稳6．客户群分析本区域内客户群为主，非区域内原住客户群逐渐增多目前，由于受到居住习惯等因素影响，城北客户群更多的是本地客户群，随着城北板块的形象提升以及城北楼盘品质的提高，同样吸引更多的他区购房人，甚至是大厂、六合一带的很多年轻购房者已经开始因为环境和“返城情结”的影响过江购买城北楼盘。三）区域市场细分1．研究范围界定项目位于南京市栖霞区，东临城市规划道路经五路，西、南两面为规划城市道路，北侧为农居用地。项目所处区域特征明显，根据价格、景观资源、地理位置等区域共性，我们将研究区域作如下界定：东至万小路沿线、西至恒嘉路、北至迈尧公路、南至玄武大道。2．区域供应分析（1）主要楼盘分布区域内项目比较还比较多，但很多项目已经售磬交付使用，另外部分项目开发基本都接近尾期，目前区域内在售项目主要有东恒阳光家园、墨香山庄、雯锦雅苑、北苑之星、北城新风、月苑五村等项目，以下我们对重点项目进行分析。（2）供应分析区域内供应体量供应量近94万平方米由于近期区域内出让土地较少，使得区域内新增供应量较少。目前区域内在售项目共有6个，总供应量达94多万平方米，大多项目已经处于尾盘销售期，目前这些在售项目已有61万平方米的体量上市供应。（注：壹城为集体土地用房）表：区域在售供应表楼盘名称项目地址总体量（万㎡）已供应（万㎡）墨香山庄南京黑墨营经五路18.815雯锦雅苑营苑南路与经五路交汇处7.27.2北苑之星网板路北苑小区1210东恒阳光家园黑墨营路98号2020壹城月苑小区东侧兴卫村358.3北城新风月苑南路1.181.18合计――=SUM(ABOVE)94.18=SUM(ABOVE)61.68多层、小高层在区域内平分秋色区域所处的市场发展阶段决定了区域的市场供应形式，区域内项目的供应类型为多层与小高层平分秋色，高层物业直到2004年才开始在区域市场内出现，且供应量极少，仅有东恒阳光嘉园有3栋的高层建筑以及的雯锦雅苑二栋高层建筑。区域市场在向更高一阶段不断发展。表：区域供应物业形态分类表楼盘名称多层小高层高层墨香山庄★★雯锦雅苑★★东恒阳光家园★★★北苑之星★北城新风★壹城★月苑五村★109-136平方米左右的三房是区域内的主力供应区域内开发项目定位与产品定位紧密结合，目前区域内以82-98平方米左右的二房与109-141平方米的三房为主力供应。其中三房的供应量最大，占整个区域总供应六成以上；二房比例其次，占总供应的三成的比例。表：区域主要项目最近新推房源供应比例表项目面积（㎡）户数（套）配比东恒阳光家园二房82-93.8三房109-116三房136复式+跃层167-2432315341327%18%40%15%墨香山庄三房104-112跃层135-18040491%9%北苑之星二房95-98三房118-119三房132-141复式141-2096641802231%20%38%11%北城新风二房83二房92跃18%9%雯锦雅苑区域内景观房销售均价为5400-5700元/平方米，其他项目的均价在4900元/平方米左右目前区域内在售景观房的整体均价水平保持在5400-5700元/平方米左右，其他项目的均价为4900元/平方米，北城新风由于目前还剩部分房源，楼层较高，均价在5000元/平方米。区域景观边缘的楼盘东恒阳光嘉园的销售均价在5700元/平方米。由于壹城项目为集体土地，目前尚未领到销售许可证，因此价格较底。表3-4区域内各项目在售均价表楼盘名称在售期次在售均价（元/㎡）墨香山庄三期5400东恒阳光家园三期5700雯锦雅苑二期5100北苑之星三期4850北城新风一期尾盘5000壹城一期4000（集体土地）区域内未来供应较小从已知的数据看，目前区域内在售的项目基本都接近尾盘，根据已知数据，区域未来的供应量有30万平方米，其中壹城占了27万平方米左右。表：区域未来供应量一览表楼盘名称开发商未来供应量（万㎡）墨香山庄南京玄武城镇综合开发有限公司3.8雯锦雅苑南京金银房地产开发有限公司0东恒阳光家园东恒集团国贸建设股份有限公司0北苑之星南京城开集团2北城新风南京金银房地产开发有限公司0壹城南京金桥城镇综合建设公司26.7月苑五村南京新月房地产开发有限公司0总计----=SUM(ABOVE)32.5（3）需求特征分析90平米的二房和101-125平米以下的小三房去化速度较快从市场去化情况来看，90平方米以下的二房和101-125平米以下的小三房较受消费者的欢迎，去化速度较快；而由于其他房型如136-140平方米总价在42-66万之间的房源较受消费者青睐根据市场调研得知，目前区域内需求量较大的是40-55万元总价的二房房源与56-65万元的三房房源，超过70万元总价房源的市场需求较小。东恒阳光嘉园的总价在46-56万之间的二房以及60-70万之间的三房开盘半个月去化就达到90％左右。房价仍是考虑的主要因素自05年5月新政以来，南京搂市受到较大的波动，南京主城区楼市成交量萎缩，销售均价下滑。但是城北板块搂市受到的影响则较小，主要原因为城北与其他板块相比，没有太大的泡沫，销售均价一直是稳重有升。城北房价与主城区其他板块房价的较大差距，目前仍然是导致这部分人城北购房的主要因素。交通、配套、品质以及居住环境是选择首要标准目前区域内消费者在选择楼盘的标准上，项目交通便利程度、配套是否完善、产品的品质和社区的居住环境是否良好是最为首要的几个标准。城北地铁一号线的开通，拉近了城北与市中心的距离，使得城北搂市越来越具有优势。（4）客户群分析地铁一号线的开通对城北楼市已经产生了重大影响，从购房者结构上来说，不再局限于特定的某一地区了，以前购房城北楼盘的80％-90％都是区域内的消费者，至地铁开通之后，消费者结构发生了变化，其他区域的消费者比例逐渐上升。根据调研，目前区域购房客群主要由以下几部分组成：城北汽轮厂、电子、矿厂企业的工作人员；城北地区买新换旧的二次置业者；城北地区拆迁置业人群；部分其他区域购房者；在宁首次置业的年轻人群；部分江北来宁居住工作人群；外地在宁做生意人群；从该部分人群的特征来看，年龄多数在26-45岁之间，而且多数是二次置业的当地换房人群或外地生意人在宁置业人群，该部分人群收入并不高。小结：（1）区域内多层、小高层在区域内平分秋色；（2）区域内未来供应较小；（3）90平方米以下的二房以及109-136平方米左右的三房是区域内的主力供应；（4）房价在42-66万之间的房源较受消费者青睐。三、本案产品策略建议一）项目SWOT分析1．优势分析品牌效应：作为浙江美达的系列项目，有一定的市场影响力；规模效应：总建筑面积达到10万平方米小区，本案具有较好的社区规模效应。2．劣势分析区域形象：城北给人的印象“脏、乱、差”，区域形象较差；交通优势：周边交通较为不便，附近公交站点地铁等线路较多，出行不便；3．机会分析城北居住人口众多，多数仍未换房，购房需求量巨大；区域市场中高挡物业空白，本案具有中高端市场开发的先机；地铁的开通提高本案的区域价值，以及规划道路的修建，使交通更为便捷；城北化工企业的搬迁，使得区域内环境得到进一步的提升。4．威胁分析城北区域居住人群，相对收入水平不高，消费力有限；周边大量集体用地商品房的上市；城北及泛城北区域楼盘对本案产生一定的竞争威胁，宏观市场环境的走势；二）整体社区构想社区，是人类活动中一个重要的单位，不同的社区具有文化和形态或精神的差异性，在物质生活与精神生活空前发达的今天，人们对社区的需求日益多元化。设计指导思想充分尊重自然的前提下整合自然，营造有机的园区新自然；生态的组织园区景观设计，以创造一个可持续发展的小区；对住宅定位的考虑，以树立市场品牌为核心，引导生活很方向，兼顾市场化；对商业的考虑，鉴于目前区域商业现状，小区商业以社区型商业服务为导向；道路设计考虑人车分流。三）市场定位引领城北生活新方向（1）开启城北新的生活方式（2）力求成为最好（3）打造高品质的建筑四）产品建议1．整体规划建议本案小区规划在功能上应该是“可居、可憩、可赏”这“三维”空间的高度统一和有机搭配，这中间隐含了包括业主、管理者、开发商与规划设计者等方面的综合因素，是一个整体的运筹系统。根据地块条件及操作战略思想，本案规划小高层与多层分别构成“L”形组团，以契合A、B两套轴线系统，两个“L”型呈对角沿基地边缘布置，以形成极富张力的内庭空间。整个小区住宅规划8栋11+1层电梯小高层，2栋6+1多层，另有沿街住宅低层为商铺，规划总户数608户。为体现景观资源的均好性，注重宅间绿地的共享性，同时具有中心景观带；建筑以阵列方式排布，整齐和谐，同时也富有变化；交通组织与人流动线相对合理，基本满足了人居生活需要；建议：多考虑人性化设置（如减速弯道、残障通道处理、车库与入户距离等）。2．规划设计要点总体布局应满足采光、日照、通风、视线的要求，合理的控制楼间距，争取最大的活动空间和视觉空间，同时注意规避西晒情况，或通过新型材料的应用予以考虑。3．产品设计建议建筑设计作为构成园区的建筑单体，在造型上呼应总体简洁、纯净的设计风格。要体现简洁，必须要营造出整个园区厚重的人文特质。建筑造型应富有文化性，在建筑细部处理中，于统一中求个性。力求组合出淡泊素雅的传统民居风韵。本案的建筑风格定位应能发挥以下几大功效：美观作用，富有美感的建筑，能引起人们精神上的愉悦，能形成项目卖点，对楼盘销售起重要的积极作用；有效识别功能，对周边楼盘产生有效视觉差异，形成当地地标楼盘，对建立项目的品牌起重要作用；成为楼盘包装、形象展示的重要要素，能表现项目的档次与品质，增加感官价值；能充分反映建筑的意识形态与项目所富有的文化内涵，体现项目的开发主题与营销主题。本案建筑风格定位建议：现代派风格：明快、简洁、纯净、品质感强，能体现现代生活特征，容易在周边建筑群中脱颖而立，以新一派建筑形象出现，且容易被市场接受。（立面颜色不宜多，以浅灰色面砖和深色金属型材料相搭配，比较具有经典意义）景观设计半公共空间：通过绿化和开敞空间，作为业主接触大自然的场所，并可改变居住小气候；纯静空间：在“静”字上做文章，保证居住的安静、安逸；步行空间：步行空间渗透景观布置，应该具有空间上的延续变化和收放；平台分流：通过下沉式广场组织幼儿园两层的建筑体量，同时借助通透的玻璃体量尽量避免对中心花园在空间上造成拥堵，下沉式的广场亦给中心花园营造了极有特色的空间效果；充分利用“绿地与树”这个最有效美化环境的资源，本案景观以植物为主；利用道路路径创造视觉走廊，通过利用材质、颜色、图案的变化来创造路面铺地；绿地中、楼宇间设置小型园艺小品，是绿化景观不可缺少的部分，为生活增添情趣；注重细节，对公共设施如路灯、指示牌、信报箱、垃圾箱以及公告拦等的细部设计制作；整体注重绿化景观的立体效果，地面有不同标高景观，建筑物设空中绿化等手法。户型设计户型定位主要是户型面积、房型的构成比例的定位。户型的构成比例受到目标客户群、需求层次、需求变化、平面布局以及规划设计、容积率等因素影响。由于目前居民购房需求也从过去的满足根本居住需求逐步转变为现在的经济舒适型需求，因此本案建议户型结构为：房型面积比例两房二厅一卫95-100㎡15.0%三房二厅一卫100-110㎡30.0%三房二厅二卫110-120㎡35.0%四房二厅二卫120-140㎡10.0%跃层120-160㎡10.0%合计--100%从房型比例分配来看，两房15%，三房65%，其他20%，基本符合了改善居住条件的置业安家型人群需求的各个层次，从面积情况来看，各房型对应的面积也基本恰当，应该说，本案的房型、面积比例符合了目前市场的需求状况，尤其是城北市场更为适合。五）本案目标客户群分析（1）目标市场细分市场细分对准确的目标市场定位有着重要意义，住宅市场根据目标客户群的特征：主要以购买力、年龄层、职业特征、居住区域等要素来细分市场。每个城市有着不同的人口结构特征，从收入金字塔来划分南京人口结构特征：金字塔底层的消费群是收入水平不高，购买能力相对较弱人群；主要是在国有及一些集体企业中工作的一般员工、文员等，收入不高，但长年的节用和积累有一定的储蓄，一般不会有购房意向，多数为拆迁换房者，以拆迁费补充购买舒适性公寓房，他们生活较规律性明显，较少利用银行按揭，选房仔细、谨慎，一般以原区域购买意向较大。金字塔中层的消费群在已购房客户中的比例最大，他们是指收入水平中等，有一定购买力的人群；主要是在国企的基层干部、技术尖子，学校的一般教授、老师，银行的职员、外企及私企的一般白领，年龄跨度大，这些收入相对较高且稳定，具有一定的购买能力，有改善居住环境的购房意向，交通方便的比较舒适的公寓房（多层及小高层）为他们的首选，多数做按揭贷款，选房理性，以原区域购买意向较大。金字塔上层的消费群在南京市场上不在少数，他们收入水平高、购买力强；包括在外企工作的高级白领（中高层管理者），高级职称技术人员，政府干部（灰色收入的官员），私营业主等，他们收入水平高，具有很强购买力，投资与改善居住环境是主要购房目的，多数为二、三次置业者，购房经验丰富，多数做按揭，购房区域不定，以物业档次与品质为选房主要参考因素。金字塔顶端的消费群较少，他们收入水平高具有极强的购买力；他们是城市少数派精英，企业主、大型企业高层、娱乐界艺术界名人等，他们往往已经有比较舒适的居住环境，购房是非必要性行为，以投资与改变生活方式为购房主要意向，别墅与跃复式是他们的主要选择对象，购房非理性成分较高，决策时间短，物业档次及开发商品牌等是他们购房重要考虑的因素。

（2）本案目标客群定位2.1购买力定位定位依据：本案的区位价值与产品价值，限定了本案的价格区间，限定了本案目标客群的收入层次；从目前城北的区域市场来看，中高层总价物业供应严重不足，该部分城北中高层收入人群成为本案主要目标市场之一；重要客群A为本案大户型以及跃复式产品的主要消费对象；定位依据：本案的区位价值与产品价值，限定了本案的价格区间，限定了本案目标客群的收入层次；从目前城北的区域市场来看，中高层总价物业供应严重不足，该部分城北中高层收入人群成为本案主要目标市场之一；重要客群A为本案大户型以及跃复式产品的主要消费对象；重要客群B为本案95-100㎡二房单位的主要消费对象，他们多为首次置业者；目标客群购买力层次比例基本符合本案户型面积配比。主力客群：家庭年收入10-15万元总价承受力55-80万元月还贷能力2500-4000元/月重要客群A：家庭年收入15-25万元总价承受力80-120万元月还贷能力4000-6000元/月重要客群B：家庭年收入6-8万元总价承受力50-55万元月还贷能力2000-2500元/月构成比例：主力客群：65%，重要客群A：15%，重要客群B：15%，其他5%

2.2客群区域来源定位定位依据：城北中央门、麦皋桥区域是人口密集的老居住区域，他们多数仍未换房，也愿意在原来区域购买新房，成为本案客群最大的来源区；黑龙江路、许府巷有大量拆迁（地铁，南汽地块等），他们有一定的经济能力，附近少有商品房供应，本案成为他们的首要考虑项目之一，形成重要客群来源区；外地人口指在中央门一带（金桥、玉桥）的生意人与驻宁工作商务人；据了解新港工业区工作人员在本案地区购房有较大的可能性。主力客群：以中央门为中心1km定位依据：城北中央门、麦皋桥区域是人口密集的老居住区域，他们多数仍未换房，也愿意在原来区域购买新房，成为本案客群最大的来源区；黑龙江路、许府巷有大量拆迁（地铁，南汽地块等），他们有一定的经济能力，附近少有商品房供应，本案成为他们的首要考虑项目之一，形成重要客群来源区；外地人口指在中央门一带（金桥、玉桥）的生意人与驻宁工作商务人；据了解新港工业区工作人员在本案地区购房有较大的可能性。主力客群：以中央门为中心1km区域；迈皋桥晓庄方向区域；幕府西路方向区域；重要客群：黑龙江路、许府巷区域；外地（外来人口）区域；新港工业区（工作人员）；特别关注：南京线路器材厂、南京汽轮厂、南京有线电厂、南自、南瑞、734厂、南京一建一公司、金桥/玉桥市场、南京商厦、铁路系统、城北教育系统及医疗系统等的工作人群。比例：主力85%、重要15%本案主力客群收入较高且相对稳定，往往受过良好的教育，有着较好的事业基础和发展前景，有着较丰厚的积蓄，但仍然属于“成长中发展型”买家，为当地相对富裕的“职业化较高收入一族”，他们购房目的为改善居住环境，开始注重住宅质量、科技先进性以及景观，向往社区具有一定的文化氛围。他们中许多为二次置业、首次换房者，对原居住区有恋土情结，需要居住功能的完善与提升。也有部分为首次置业者，注重生活便利问题、子女上学问题，同时也关注居住功能的完善。本案客群多为满巢家庭，带有未工作子女，家庭结构稳定，生活规律性较强，尤其注重生活的安全问题，购房意向多为增加居住功能（如二房换三房等），投资性意识不强。本案无论首次换房者还是首次置业者，他们普遍缺乏购房经验，对购房政策、法规以及住宅市场了解不深，因而更加注重开发商的实力与诚信度，真实、直观的东西对他们会有较大的煽动作用。居住功能、环境、开发商诚信度是他们最为关心的，优质服务、文化氛围是他们所向往的。六）价格建议6.1产品定价思路本案价格的确定采用以下基本思路：市场比较法推算单价（均价）①估价思路：市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。②样本选取样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我司在实践中总结出以下样本选取原则：相近原则，相近地段会有更多的相近因素成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位在以上原则的指导下，我们调查了与本案可比之新建住宅，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。③修正思路一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素4个方面。但在样本选取的过程中，我们充分考虑了交易情况和区域因素，故这两项因素的修正意义不