汪海商业策略简案

汪海商业街策略简案项目概况焦点问题Ⅰ.战略模式——赢利模式、租售策略与政策Ⅱ.商业规划——商业定位、业态与业种布局Ⅲ.物业调整建议Ⅳ.公寓与快捷酒店Ⅴ.形象包装与传播推广Ⅵ.执行路径——招商、推广、销售、商业管理Ⅰ.战略模式——赢利模式、租售策略与政策战略模式持有出租，短融长投有风险如果开发公司一次性投资开发物业，然后持有物业收租回本，则容易遭遇风险。初步评估，本案框架结构，建筑成本约2500元/平方米；本案1-4层，平均租金1元/平方米；不考虑通货膨胀货币贬值因素，第7年末收回建筑成本。国家政策具有高度不确定性，7年之内一切皆有可能；快速收回成本，然后考虑长期受益。落袋为安为上策战略模式开发商运营商投资者经营户⑦补贴视销售价格和承租租金而定①营销②一次性回款③统一承租④逐付租金⑤统一招商⑥逐付租金既租且售，系统商业运作，方可兼顾长短期利益运营商统一对外招商，出租平均租金1元/平米；运营商统一对购房投资者承租，承租租金为1元/平米；开发商带租约销售，确保购房投资者年回报率8%；则销售均价为1*365/8%=4000元/平方米。统一在10年末按销售价100%回购。回购政策规避了”小产权”问题。战略模式开发商运营商投资者经营户⑦补贴视销售价格和承租租金而定①营销②一次性回款③统一承租④逐付租金⑤统一招商⑥逐付租金系统商业运作，方可兼顾长短期利益实际上以4000元/平方米的价格销售10年收益权。开发商一次收回建筑成本及部分利润；投资者10年获得80%回报。投资者的回报来自运营商承租所付租金；运营商招商收租金，平进平出，不亏不挣。若运营商由开发商直接担当，相当于一次性出让物业10年，一次性收回12.5年租金。战略模式开发商运营商投资者经营户⑦补贴视销售价格和承租租金而定①营销②一次性回款③统一承租④逐付租金⑤统一招商⑥逐付租金系统商业运作，方可兼顾长短期利益10年末4000元原价赎回物业。1、10年无息使用资金。2、赎回后物业可再次出手（价格翻番）。3、此操作与所有权无关，只跟“使用权”和“收益权”有关，规避小产权问题。战略模式开发商运营商投资者经营户⑦补贴视销售价格和承租租金而定①营销②一次性回款③统一承租④逐付租金⑤统一招商⑥逐付租金系统商业运作，方可兼顾长短期利益运营商（商管公司）可委托专业公司担当，统一开展招商和商业运营管理工作。Ⅱ.商业规划——商业定位、业态与业种布局商圈分析——本案周边城市节点板桥新城工业组团雨化开发区板桥镇梅山钢铁梅山街道铁路板桥新城居住组团金地自在城本案江宁镇滨江开发区商圈分析——本案周边商业分析过去：板桥镇、梅山街道与江宁镇为三个平行乡镇级商业节点；商业功能为满足居民日常生活所需；其中梅山街道因梅山钢铁公司依托，商业功能稍强于其他两镇。目前：因板桥新城的建设，区域商业中心将产生。因为铁路阻隔及横向交通欠佳，板桥新城之西南工业组团与东北工业组团将各自产生自己的商业中心。因于梅山钢铁的经济能量及实体成熟度高于雨花开发区，且梅山街道的商业功能强于板桥镇的商业，因此，在一体化过程中，原梅山街道将成为板桥新城西南组团商业中心。由于南京主城的商业吸引力，新商业中心对雨花开发区与及板桥镇的辐射能力将被主城部分消融；同时，新商业中心将部分分流主城对江宁镇及滨江开发区的商业辐射。商圈分析——本案周边商业分析雨化开发区板桥镇梅山钢铁新的区域商业中心板桥新城居住组团江宁镇滨江开发区商圈分析——本案周边商业分析梅山街道将成为板桥新城西南工业组团商业中心。其商业核心辐射范围为梅山街道和梅山钢铁；次级辐射范围为板桥镇、雨花开发区与江宁镇、滨江开发区；三级辐射范围扩展到板桥新城东北居住组团。梅山街道发展为新城组团商业中心的同时，必然伴随着业态业种的升级——从生活配套类商业到休闲体验类商业；从低端商业到高端商业；从目的性购物商业到时间性消费商业；从普通商业到特色商业；从自发形成的商业到规划引导的商业……汪海商业街应运而生。本案商业定位方向板桥新城组团商业中心梅山商业制高点一站式休闲购物广场名店街+生活方式广场+休闲娱乐城本案叫商业星布局酒店式公寓茶饮美食广场名品餐饮大店12345612345678910111213141516肯德基/麦当劳孕婴天地儿童中心名品餐饮大店12345612345678910111213141516肯德基/麦当劳精品专卖店名品餐饮大店12345612345678910111213141516酒店式公寓KTV12345612345678910111213141516本案葛商业符布局123456789101112131415161718123456789101112131415161718123456789101112131415161718123456789101112131415161718精品饼专卖洁店“青春次梦工严厂”五(时尚扯莱迪摇购物嫁广场)特色满餐饮呈名店特色鸦餐饮捆名店特色丝式餐饮之名店动漫浪、游版戏、犁电玩边、网剩吧生活摧方式真店本案崭商业隔布局一层毅为品洗牌专足卖店巡寿，奠悟定高失端调牛性。北街稻偏重惹品位马，南伟街偏挠重动舟感。利用KT杯V、电总玩琐汪定4F，提镜升纵幼上人踩气。美食恰和美冒容吸闻引消啄费上3F。婴儿米主题救和网籍店主腰题，牺加强叛商街害特色蓄性。本案柜商业显布局佳禾酒店公寓茶饮美食广场澳门豆捞迪欧咖啡江苏美食中华美食环球美食肯德基/麦当劳孕婴天地儿童中心澳门豆捞卡琪儿i-baby猫和老鼠好孩子汤米妮琪巴拉巴拉巴布豆佳禾酒店公寓KTV麦乐迪肯德基/麦当劳精品专卖店澳门豆捞海澜之家七皮狼柒牌利朗劲霸才子希努尔本案畅商业堡模拟动漫大道卡酷族网吧TOM熊仙妮蕾德百莲凯减肥馆汗蒸馆超妍阿瓦山寨饰品馆女装馆男装馆箱包馆网店（淘宝街区）阿瓦山寨精品惭专卖京店动漫慈、游水戏、炸电玩博、网狗吧“青春笔梦工范厂”总(时尚辰莱迪篇购物桶广场)特色慌餐饮两名店特色宝餐饮猜名店特色摸餐饮液名店周大生通灵翠钻蜜雪儿浅秋爱玛艾莲达红袖贝利卡杰尼轩诗阿瓦山寨生活澡方式淘店Ⅲ.物业缺调整忽建议本案隆商业许物业吴条件柄分析还与建寨议汪海国商业枝街物妙业，冶原为1托4设计宅，2F、3F、4F缺少伴横向羡通道俯，其凶商业仗价值拥降低腿。建议2-碑4F设置捏横向弄走道蠢：(1垮)在建连筑体蛛内每肢层临虽街留追内走倦廊，或(2距)在建包筑体颜临街防外侧析设置削钢制守走廊粮。同时增加公共垂直京交通，如芳扶梯败、观最光电矩梯等青。同时壳，对俊街之妹间可龄架设偿连廊呆联通狡。本案碰商业口物业舒条件已分析料与建残议物业彻调整际建议2F1F3F4F横向绑走廊公共铁扶梯物业晨调整侍建议2F1F3F4F横向爱走廊公共留扶梯本案类商业哑物业学条件巩分析蛇与建捕议物业密调整立，对傲于实终现本煌案商叙业价血值至由关重客要！Ⅳ.公寓祝与快根捷酒插店本案较公寓秧与快滚捷酒救店问颤题(1断)建议1-摄4层商疑业不欧安置锄快捷央酒店在商钓业物仇业上参安排沿酒店误客房享是一迅种价箭值浪缎费。(2彩)建议古商业明街上厚盖公豆寓划捕分一仙部分面向梅投资棉者销棒售，由酒蜘店管纲理公兵司面蛙向投睬资业驰主承锋租，统一犹对外魄作为陵酒店标公寓炼经营种。本案各公寓您与快需捷酒评店问债题本项典目为茄小产店权房齿，公寓惨部分价如果撇只对逮自住酷客户呆销售玩，将御遭遇权与住苦宅同介样的嘴抗性。公寓项的销仗售将田分流炮项目居住宅榨的客宇户。如果柄公寓什能面架向投醒资者塘销售丘，将级极大提高迫去化吃空间。开发骡公司苗销售扒、酒互店管新理公庭司向旁业主炼承租砖，优于开发肾公司只直接关出租赖给酒胁店管态理公别司。本案输公寓钳与快扁捷酒浩店问展题酒店错式公俊寓的席系统律运作有成士熟的激套路联坤并行是泛酒店职式公从寓运梯作专称家，滔旗下洗“佳览禾公党寓”豆有多头个成颜功案汁例开发商酒店公司投资者经营户①销售②交付房款③承租④付租金⑤经营⑥收入本案惰公寓蓬与快氏捷酒瓶店问秃题佳禾磁酒店妇公寓1（山端东临类沂——联安严现代苦城）在经辣营中颤，售疲完，快售价55驾00元/平米(精装照配家闲具家珍电，育成本拾小于10雾00元/平米)(区域泊市场炊住宅奖均价35智00元)。共48面6间，张酒店庆承租12先0间，每间览约57平米睁，租大金13殃60元/间。欢迎皂汪海圣集团株领导消莅临六指导必！本案遮公寓鱼与快收捷酒掉店问巷题佳禾姥酒店趁公寓2（泰怪州高若港——金港智国际蒙商业脱广场弯）在售邪，售叶价50寸00元/平米(精装中配家否具家惰电，改成本帐小于90皇0元/平米)(区域句市场泉住宅堂均价36咬00元)。每间腾约42平米痰，酒篮店承外租4-冬7层，租金10移00元/间，8-裹11层自收住。本案排公寓番与快剑捷酒沉店问允题佳禾弃酒店莫公寓3（徐成州睢包宁——中央杀名店丈街）开业快筹备跃，售件完，摧售价48侧00元/平米(精装子配家浑具家喜电，闷成本搬小于90口0元/平米)(区域涨市场哭住宅作均价32绪00元)。每间毅约40平米轿，酒糠店承鼓租全南部承狸租，租金10没00元/间。本案倚公寓棚与快洞捷酒圆店问拌题本案突公寓你可引牵入酒性店式妨公寓仆系统掠运作丸：以低屿于90绸0元/平米这的预线算装宪修并插配置透家具星家电兵，以60万00床-7疏00因0元/平米哭的价乔格对澡外销崇售，其中哥一部朱分楼蝇层供罢应自楼住型条客户朵，一部掉分楼财层供镜应投失资型屠客户鞭，由酒辩店管剂理公本司承啄租用邮作快治捷酒座店，租金12胜00民-1员50谎0元/间。本案玩公寓棋与快软捷酒障店问拦题本案嘉公寓化引入肯酒店喇式公悟寓运怪作的编好处仙：1、酒积店承递租，母促进趁投资疼者购架买本箭案公鞠寓；2、投养资客国购买龄公寓皮能带参动自何住型鲁客户餐购买字，冲淡描其对漏产权命问题辅的纠释结。3、公乏寓上绑安排杠酒店向，避乘免在1-弊4层商运业街床上安排役酒店迹带来痕的商忠业价龟值浪贞费Ⅴ.形象陷包装总与传裳播推厕广国家萍政策芒禁止吓小产谨权房琴销售订及其摄营销恐宣传旺，但本黎案商念业形弃象包情装和担展示谎不在意禁止伸之列继。应该化尽快扣开展丘项目陡商业竭价值桥宣传迎工作腹，包访括：1、商描业形筋象创鼓意设划计，2、工狠地现庙场形驰象包替装，3、宣布传物若料设枕计制末作。形象息包装倦与传碑播推舍广本案抵商业暗形象汪海·新城界名店弊街星级放酒店/餐饮压名典/精品倚专卖/生活堪方式/休闲挥娱乐本案去商业犹形象汪海·新城榨名店患街千古缝财富键原点和，一艺脉商皇业传苏奇本案傍商业性形象一座也新城财的高碗端商匹业梦毒想汇聚牢全球涛精品仙，领削航新胞城商秋业Ⅵ.项目参执行丛要点1.确定版商管拾公司，与家开发敞公司讲一起终构成速项目蚂运作渡双主击体。开发臣公司诵销售抵，商普管公快司承章租；秃由商卸管公迅司的遥长期番运营光换取膛开发画公司阿当期差回本眨。2.确定赵销售栏政策冷和承辞租政包策3.确定伤商业裤规划跳布局，包翼括酒勇店式剃公寓耻的运轨作。4.确定秀形象智包装礼事项5.确定扔营销岸与招寺商行肾动计爱划项目屡执行番要点Ⅶ.元坤-联坤此行简吨介联坤驱行置业锯顾问岁机构姓是由准新加黎坡联帽建集偏团投谢资，律南京殿元坤匙投资嫌顾问云有限姜公司餐运营挡管理绢的一职家大料型房虹地产摘综合分服务主机构习。新加注坡联桂建集匹团是匪新加郑坡居航领先事地位天的大个型地腐产投局资商扫，集懒团名徒下业研务涉旦及地膛产、耽建筑境、能僻源、草艺娱属等多拌种行百业，嫩在新螺加坡跪、澳掏大利鼓亚、私新西絮兰、摆加拿耗大、察萨摩泻亚及饿香港获等多皮个国保家和凭地区断拥有爱物业伪。新赏加坡俭联建爷集团些自19为93年进耍入中学国市浙场以斯来，嗓在上欲海、身大连登等地联运作配了多霜项投近资。元坤仿投资慌，致钞力于仁打造捞国内熟领先递的不录动产疲全程纯全案见增值闪发展阵商。城元坤锻投资勉旗下盖拥有秩元坤夸房地族产、效联坤估行置点业顾皇问机哀构（怕南京钳、徐粱州、掉合肥授、临茧沂）敲、中食元不策动产锄经纪嫩顾问巴机构善、环过球商炒略商蛙业运饲营机盘构、掘声色跟营销日品牌舟推广焰机构粮等专丙业公孟司，圈开展施房地断产开短发、塞销售佳、经霜纪、差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