融科武汉智谷项目分享

写在报告之前在报告正式开始汇报之前，我想先与大家分享两组数据城市经济水平对该城市产品和服务需求该城市生产要素的供给城市经济发展工业地产影响投资及财政政策通过GDP、流动资本、产业政策、产业结构等经济变量影响影响生产成本、劳动力成本、流通成本、财富、收入图：工业地产与城市经济互动机理写在报告之前据国际权威机构预测：全球GDP每增加2%，

便会产生5亿平方英尺的工业地产需求，国内经济的高速增长必将带来大量工业需求，进而推动工业地产迈向更高层次。据我们所了解，武汉戴德梁行、世联等策划公司专门为产业地产业务成立工业地产部，负责产业地产策划。产业地产是经济发展的产物看到产业地产如此好的市场情景市场前景很好6个顾问项目中产业园项目4个两战世联，两战戴德梁行“PK行家100%胜利”八大城市实地考察20个优秀产业园项目深入研究2013年上半年湖北中原顾问部10个产业园项目实操经验开辟蓝海三年专业沉淀写在报告之前我们很专业写在报告之前面对这片地产蓝海，是等待OR主动出击？请让我为大家揭晓中原人，无需等待产业地产揭秘—融科武汉智谷项目分享报告说明产业园项目开发兴起时间较晚，对于大部分代理行业来讲，接触的机会比较有限，湖北中原有幸在近2-3年中操作接近10个产业园项目，机会非常难得，通过对这些产业园项目的实践操作，我们对产业地产的理解逐渐由肤浅到深入，并总结出了一些开发商比较认可的操作经验，很高兴今天能与大家一起分享！报告围绕产业地产开发三大核心要素——产业、地产、平台展开，以融科武汉智谷项目为例，以项目需要解决的六个问题为线索，用完整成熟的产业地产定位思考体系，揭秘产业地产开发思路！城市中心地段景观资源优越项目概况品牌开发商产业关联性与互动性优势明显项目位于洪山区，紧邻城市三环线，距离街道口商圈约8公里，在产业园项目中区位优势明显。项目同时处于两大国家级、一大省级经济开发区的三角中心位置，产业关联性与互动性较好。项目北临野芷湖，东侧紧临全国第一大城内湖——汤逊湖，北侧为百米绿化呆，景观资源优势明显，在武汉市产业园项目中屈指可数。开发商为融科智地，在武汉市乃至全国开发的项目均以品质高端著称，品牌优势比较突出，客户认知度较高。项目概况项目概况六大问题竞争策略开发概念产品定位特色打造服务平台运营模式项目需要解决的问题本项目开发需要重点解决六大问题我们通过研究并操作大量产业园项目发现，以上六大问题是产业园项目开发过程中最为关键的问题。问题一：项目竞争策略如何制订？竞争策略城市规划区位条件优惠政策产业基础项目竞争策略---板块竞争环境思考模型各板块产业特征，发展历程，产值贡献等。各板块针对不同产业的优惠政策及优惠幅度。各板块区位、交通、配套、资源条件等。各板块城市功能定位、现状及未来规划情况等。产业地产板块竞争环境思考不同于住宅地产，需要进行多维度分析。经过分析，本项目在文化创意类产业优惠政策、区位条件上具有明显优势。竞争策略项目竞争策略---重点竞争项目思考模型竞争项目思考模型ADBCE营销模式价值体系服务平台产品线及产品特色开发概念竞争策略项目竞争策略---重点竞争项目思考思考层面创意天地华中智谷名企道开发概念以创意产业为主题的总部经济园区华中数字出版基地上市企业总部基地价值体系区位、建筑设计、园区配套、服务平台、开发商品牌区位、开发主题、优惠政策、建筑设计、户型分割区位、开发主题、产品类型、优惠政策、服务平台产品类型高层及多层办公产品为主多层及高层办公产品为主多层及高层办公产品为主，别墅产品较少产品特色建筑造型创意与时尚；采用围合式与半围合式布局，注重办公空间的私密性。立面造型独特，颠覆了传统产业园设计；引用地源热泵，建筑节能环保，注重办公环境的舒适性。产品类型丰富；建筑风格现代与经典并存；开始注重部分产品的附加值。服务平台产业服务平台主要针对创意类产业，普及度不高。产业服务平台主要针对数字出版类企业，普及度不高。产业服务平台主要针对上市或拟上市企业，对其他产业普及度不高。营销模式以常规销售为主，暂不接受对外定制，且项目1/3物业开发商自持。定制与常规销售均可，但定制门槛较低，以200平方米起步，实质为常规销售。定制与常规销售相结合，但定制门槛较高，目前只接受整层或者整栋定制。项目核心价值区位价值产业关联性价值景观资源价值品牌价值竞争策略项目竞争策略---项目核心价值思考地块北靠三环线，紧邻武昌中心商业商务圈，交通便利，地段优越，在武汉市在售产业园项目中屈指可数。项目位于两大国家级开发区及一大省级开发区中心位置，与其他项目相比，产业关联性与互动性更强。地块北靠百米绿化长廊，同时紧邻野芷湖，东临全国最大城内湖---汤逊湖，自然景观资源优势十分明显。开发商为联想集团旗下地产公司融科智地，在武汉市乃至全国开发的项目均以品质高端著称，品牌优势比较突出，客户认知度较高。交通地块稀缺政策······发展潜力开发概念价值体系产品线、产品特色服务平台营销模式打造项目差异化开发概念，注重区位优势及景观资源优势的利用。丰富项目产品线，做到人无我有，人有我精，同时注重户型分割与产品附加值。定制销售与常规销售模式相结合的，既注重龙头企业的引进，同时适当降低门槛。从产品线、景观资源、户型分割、附加值赠送、开发商品牌层面，打造项目稀缺价值体系。增加服务平台对不同类型企业产业的扶持力度，提升项目软实力。竞争策略项目竞争策略问题二：项目开发概念如何打造？开发许概念项目宪开发梦方向蜻思考产业底园项贴目开个发方嗽向思久考模气型产业砌层面房地慕产层面区域临规划护层面衔接眉南湖壁文化骡创意巾产业涌、青硬菱电哗力、烤光电逐子等慎产业健发展笛；吸附蓝江夏惨大型丙企业傲上下页游产咏业链独附属霸企业孕。从政推府规幻玉划层席面研狗究项跃目所辰在区岁域及窝相邻倦板块霜城市协规划吴，尤题其是呼对产疮业的精发展玻规划质。吸引塞街道庸口、富书城劣路板碗块写喘字楼嘉客户牢；填补柿南湖槽板块趁投资猴市场冈空白因。从产俗业层吗面研沾究项浑目所腔在区庸域及苏相邻班板块弄重点讯发展疫产业纱与本给项目泥的契骗合度吐。受政抬府规苍划影化响，吧承接贝由三纤环线期内向蓝三环欲线外味产业努转移擦及部绑分沿瓦海向飘内陆稻转移醒企业蛮。从房拴地产掏层面及研究口项目遍在写周字楼砖、公禁寓、库商业淘等市册场的坑发展输机会延。研究垫结论纪，产变业地银产开咽发方发向思浅考不电同于务一般言住宅专项目雀，思配考的泉角度欲应该请是多扇方面谅，既缓要从库区域乒规划侄层面友与房虑地产鸡层面暂进行慰思考茫，同冒时更巴应注茎重对狡产业套层面衣的思罪考。开发摆概念项目织产业谎定位办思考--石-筛网+矩阵虽双模虹型演跑示（倾中原晋首创稍）排除役明显椒不宜沃选择被行业通过适目标侨筛选骑相关卸产业对相抄关产萍业进饶一步蔬评估行业淹的科唤技含剧量、充附加尼值、保上下数游产去业链记分析发展略商的开发闹目标区域肌宏观仰产业铲环境行业设吸引守力和崇可行保性评权估(市场扣规模历、增袖长潜册力、杜资源姓条件馒等)行业习吸引狱力可行饮性st液ep广1撑s毛te那p2误s吨te头p3光电浮子机电妖一体卧化新材跌料新纺能源生物营医药汽车计及零豆部件商贸杨物流文化融创意软件茶工程信息贵技术电子楚电器食品沙饮料环保捐科技金融啦贸易可行什的行构业光电桌子新材鸣料新顿能源环保下科技金融静贸易商贸菌物流文化落创意软件枣工程信息扣技术文化每创意软件抓工程信息锋技术重点蛾行业为什最么？怎么踩做？政府恢层面市场倾层面项目葛如想置获得语政府洗在产砍业政忍策及蛋后期肯招商蒙工作沟方面轧的相洪关支胆持，野在概照念上抗应吸唐引政涉府眼宇球；项目洗产品免如走翠转化送型开者发模蜓式，寸需要保相关斯概念义进行师掩护祝。符合串市场抢需求竞，同念时与唯竞争途项目幸形成甚差异盖化；突出晴项目碗的核裳心价久值点槽，用冶概念芹进行汗包装枕。建筑减规划康层面产业斩层面功能改层面开发带概念项目裤开发晒概念快思考挖掘艇项目台先天已核心希价值打造除项目县后天柿强势树价值研究厉结论镜，产内业园指项目原开发加概念脊不同渐于其抗他类英型项妥目，想一方额面需臂要从泊市场龄层面虾出发庆符合垮市场财需求兴，另孕一方紫面需朽要从疤政府宣层面挎出发思，获成得政佳府支箭持，零两者历缺一舞不可棵。武汉4.岁0代产稿业生慎态发嫁展示柏范区洪山杆智力滤产业苗成果爸转化炒基地面向纲政府缘瑞开发提概念——开发债愿景懂：——武汉奇市乃级至全扛国低戚密度抚、花夺园式宾办公碗园区扫典范仙。——打造先洪山成区总挠部办榜公示婶范区捐，成霸为招弊商引答资的食城市播名片男。——信息恭技术赶、软永件工浴程、极文化北创意率聚集维地，棋带动皱区域梅产业抵升级欠。——科技菜智能锹综合夏体，焦第四祥代产滔业旗拌舰标价杆。珞狮饲南·云智际慧·墅级戴办公欺园区珞狮吼南项目价位于娱武汉袋市中询心城誓区，掩区别禁于传歇统产悲业园六项目锻位置呆较偏纵的特狡点，闻突出旱项目元的都费市属浪性。云智盖慧项目伶通过块引入枕科技秩、信介息、幸创意锹等元苏素，吗打造患云智奸慧办网公的社概念碗。墅级峡办公景观培资源到超一吴流，割前有深汤逊剧湖，公后有30术0米公守园绿落化带证，别灶墅级妨的办甲公品漏质。面向牲市场唐开发并概念——武汉迟市第红一家推以科坐技与哀公园腹为主陷题的产总部什经济谨园区问题纷三：新项目宴产品淋如何静定位瞒？项目示产品的定位项目猜产品久定位阶思考市场层面客户层面重点项目竞争层面项目贿产品句定位项目萍产品瓣定位合思考--杂-市场苹层面各板据块供歪消情沸况分漆析表不同圾类型劳产品兔供消枪情况迟表就各骄版块李消化从情况摔来看粉，地休段好慌的产沃业园除项目靠整体仇销售课情况苍较好手。就不责同类淋型产衣品供研货情坚况来川看，除高层姥产品乖供货蜜量最述大，撞其次制为多将层产览品，航别墅宣产品立较为唱稀缺链。就不啦同类姿型产研品消罚化情墨况来买看，昂多层邪产品弱的整极体消距化速准度最安快，谢其次绩为高库层。研究技结论忌，一营般情螺况下巡寿，位授置较搜好的痛产业奥园项傅目产婚品配妙比侧歌重高千层产户品，群位置户较差债的产犬业园凳项目糟侧重胶多层蚂及别读墅产珠品，魄且位暴置较窗好的陪产业轧园项轨目的策整体万销售柜速度碧明显到高于酸位置话偏远容的产吵业园骨项目恼。项目朋产品疮定位产业惑园项这目客能户与薯产品高关联偷性分杂析模梅型5010氧015斜020习020券0以上30旦050选080锁012骗0015凡00公司级人员逐规模(单位吧：人)需求样面积虑（单平位：响㎡）20宇0020孕00以上18宽00项目筛产品纹定位闲思考--绑-客户薪层面数据番统计一般坏情况随而言弦，选坐择多略层产忆品的茄企业起人员桂规模砖大多渣在10胁0人以营内，需求面积振在12缎00㎡以内武，以30脸0-族50宰0㎡居多信；选择娘别墅棚产品捡的企尤业人芦员规颈模一歼般在10偷0-俊20荡0人之击间，胡规模话相对杏较大,需求枯面积息在12田00络-2详00菊0㎡居多泛；高层抱产品笑面向傅的企鱼业人夕员规俊模比也较灵岁活，50人以业内到20狡0人以傅上均始有选卵择，少需求袋面积添从30职0㎡以内润到20添00㎡以上娃均可该。别墅宋产品多层雷产品高层碍产品项目为产品咳定位项目骑产品膊定位乔思考--捷-重点疗竞争仅项目搅层面竞争上项目求产品直类型鸦主要辉以多孙层及胀高层迎办公然产品栏为主叹，产金品类兆型相感对单梁一，榴且缺目乏区服域地杏标性斗建筑夕。项目名称别墅办公（㎡）别墅办公占比多层办公（㎡）多层办公占比高层办公（㎡）高层办公占比建筑层数创意天地——7100023%17000056%4-17F名企道252005.9%17500041%15000035%3-25F华中智谷——11658835.57%114735

35%

6-16F竞争敢项目絮产品虽类型掩情况项目概产品返定位项目费产品夫定位产品类型市场表现溢价能力客户情况重点竞争项目情况产品建议高层★★★★★★★★★★★★★溢价能力差，且竞争项目高层产品较多LOFT★★★★★★★★★★★★★★耗容积率指标，建议少做，适当配置一栋，丰富项目产品线，降低销售风险小高层★★★★★★★★★★★★溢价能力差，且竞争项目高层产品较多，建议少做多层★★★★★★★★★★★★★★★★★★★市场畅销型产品，建议尽量多做别墅★★★★★★★★★★★★★市场稀缺产品，考虑产品差异化竞争及景观资源优势，建议多做商业★★★★★★★★★★★★★★★★溢价能力强，沿主干道商业指标可尽量做满综上门所述摄，在础规划需指标探允许找的前昼提，茧建议泡增加以别墅朱及多瓶层产踩品的工比重拣，高垮层与毅小高笼层产哥品比映重应遥尽量循控制飞，可厅适当透配置规一栋LO珠FT转化递型产子品，营降低抖销售企风险川，沿逼街商奔业指种标尽榨量做震满。注：陷★表贼示打司分，纹五颗懒★为右最高饼分。问题亦四：金项目撞特色办如何流体现类？项目特色打造方向产业层面功能层面产品层面景观层面项目预特色射打造项目裹特色膀打造研究寨表明日，产科业园堵项目悉特色浑的体饮现应浴是多信方面弹与多屯维度厦的，怒既需庙要体惰现产先品、会景观晋层面星的特巨色，本同时症更应筑重点久突出绿产业形与功堪能层波面的突特色送。项目亦特色冬打造项目狱特色现打造室思考--筝-产业徒层面从产恭业层虹面出的发，笔以文舍化创旺意产喇业为经主线撞，形萍成完轻整的胀文化拖创意康产业首产业斜链，练从上撞游创翠作研细发到梁下游铃产品让销售暮在本隶园区投全部硬都能江实现冠，区之别于抖传统达产业曾园项逼目，楚形成令项目简自身戏特色籍。内容宽产业设计廊制作馋产业营销是服务虚产业衍生唯产业创意风来源动漫盒设计中游下游网络长制作广告触设计裳制作建筑侦设计缩慧制作··晌··魔··内容养素材上游营销锡策划工艺洲品书画游戏··探··宣··纵向壁发展品牌叔策划营销桐推广横向班发展消费轻者项目溉特色声打造项目拢特色粮打造惯思考--鼓-功能控层面项目功能办公居住商业文娱艺术牺剧场商业研发冲办公说楼高级虚人才密公寓项目窜通过纯引进虑艺术举剧场慨，时捡尚创碰意商折业与除高级刊人才含公寓插，在近功能速上与注传统翻产业革园项淋目区哥别开犹来，害打造凳文化做综合淹体的固概念池，形涛成项训目的绣特色浊。项目妄特色预打造项目环特色丛打造杰思考--理-景观久层面绝无耕仅有打造逃武汉暴首家窃可以址打高父尔夫猎的产数业园锯区绿化牛带体虽育公岁园平钓面图通过脑利用项地块亿北侧贷百米镜绿化按带，充打造淡为以伯体育贫为主小题的阔公园样，引增入高论尔夫临推杆杏练习千场、别网球婆场、庭篮球京场等抓运动肃设施乖。项目界特色简打造项目趣特色抛打造葡思考--牙-产品头层面“7压%（商搞业配虚套指洁标）x2琴”二层净不计7%特色羊品质锅外立烈面产品桑附加况值产品层面特色品质外立面产品附加值赠送时尚创意商业特色会所会所缸特色影设计时尚醋创意哲商业问题死五：神项目拨服务蝴平台鸟如何素打造伪？由于载产业胳园项希目客删户的萍特殊挤性，愈他们离关心劈燕更多沙的是婶项目夏能否收为他每们带鹅来持育续发储展的堡动力歇。——服务吵平台您就像秘企业疫发展毙的引绳擎，狱能够容助推她企业好发展项目颈服务顾平台服务句平台疼思考--秘-产业鸣价值男思考产业低链附加右价值创新研发设计生产晃制造物流服务衍生营销创新研发营销服务价值晕线“微涉笑”混价值谜曲线敬模型高价雁值低价泽值以文券化创玩意产讨业链为例，固通过葬“微狱笑”保价值歌曲线税分析甘，确乒定项钱目服聪务平井台建纵立方掠向，将集吼中为粉产业剖链高回附加州值环围节提石供服求务。项目叹服务效平台服务茶平台亭思考--赖-重点杂竞争船项目败服务荐平台闯思考服务拿平台惰内容启发扁点创意良天地名企据道华中屯智谷生活纯、商盼务、女产业诊服务稻平台瞎均衡给发展条，提供秘一站随式服订务，重视荣产业阿的运罗营及钥产业里链的严持续次发展。产业砍服务斜平台母主要课针对虏创意殿类产投业，呀普及姨度不就高。商务调服务搅平台辛内容鄙丰富每，以宁中大吧型企溪业融滴资、续投资裂、人暑才培吼养需移求为极主，缩慧对小游型企让业支隆持力凤度不叶够。产业辛服务略平台消主要士针对燃上市悬或拟通上市挥企业跨，对槐其他际产业沙普及浑度不晶高。商务伪服务滩平台轮内容寄丰富置，以拴中小杏企业吓创业暴、孵剃化、四投融赤资、缘瑞人才纪培养绢需求图为主升，对歌大型科企业今支持氏力度自不够岸。产业霸服务穿平台然主要圣针对脚数字润出版立类企邮业，馅普及潜度不醒高。重视产业下的运烤营及溪产业掘链的苹持续抄发展。产业肥服务平台秆不应洒局限爱于企服业规砖模和灶特定侧行业厌。商务端服务妙平台然内容倡丰富，覆耽盖企棉业各魂方面索需求扫。生活床服务追平台类保证凝园区诱员工狱基本选饮食护起居女，可亲增加斗软性滋服务。项目妖服务北平台服务裳平台洞打造龟建议产业价类服画务平牲台商务跌类服络务平斤台生活捉类服柱务平上台多元乔化服影务平灾台打积造政策珍申报判平台技术捉创新牲研发绿平台营销损服务糊平台成果棵展示躬交易坡平台企业坏孵化猫平台··鹊··稻··人力歼资源晒平台税务贝、法剃律、从审计巾等服棉务行舅业融资效担保流平台金融症交易徒平台企业叮交流悠平台··看··巾··员工蚂食堂坑、人辩才公铺寓、术商业息等公项共配刑套平拣台员工匙培训非平台员工摊交流蛛平台员工忘活动愧平台··京··涂··研究预结论拆，由绒于产酒业园聪项目乖客户兄的特劈燕殊性歌，对烟项目尽关注手更多扫的是瓦该园贯区能畜为其胸带来医持续血运营滨与发稻展交疗流的啊公共你服务惊平台检，所辞以产短业园赴项目圆应重怠视对设多元愉化服嗓务平他台的房诚打造着。问题被六：降项目泽应采熔用哪捡种运霜营模萍式？项目扶营销晓模式项目域营销未模式臭建议--流-定制阴销售喊与常券规销欢售相枕结合营销模式优势劣势与本项目的拟合度常规销售销售利润较高；对开发商资金实力要求较高；产品不一定符合客户需求，销售风险较大，销售速度较慢。★★★★定制销售对资金压力较小；可以为客户提供个性化服务，整体销售风险较低，销售速度较快。完全采用定制营销，项目的利润难以保证；对开发商的招商能力要求很高。★★★定制与常规销售结合解决前期资金压力，同时能带动后期招商；整体销售利润可以保证，同时能够降低后期销售风险。开发节奏较难合理把握；对开发商在产业地产领域的招商销售经验要求较高。★★★★★注：稻★表痒示打蚂分，泪五颗拴★为拖最高薯分。通过盗以上铺分析预比较禁，我扩们建奔议本协项目垂采用树定制申与常麦规销订售相男结合悠的营销模式隔，但苍在定正制销根售过潜程中一方并面可大适当桂降低杂定制染门槛愧，鼓伍励中奖小企冤业的挨入驻蛇，另执一方依面加抓强对宾大型镜龙头裂企业农的引降进，疯发挥醉龙头愚企业垒的带汗动作菠用。项目担招商怒策略招商既策略--誉-“16字方撕针”政府哄声音专家赤评论媒体挨报导公众歼参与借助政票府的泊声音忽，为摘本项碌目作仁宣传岗，增五加项电目公针信力聪。引用毁各行爆业专谷家对嫂本项批目的昂评价嚼，提拳升项如目的气影响拌力。运用燃媒体竟资源牛大量幻玉报导砌本项抬目，嚼提升着客户烫对项酸目的订关注胞度。通过歇大量奇针对颗性的划活动宿参与博，提笔升客胡户对挠项目献的认冷知