房地产监理管理制度

房地产监理管理制度第一条工作程序。（一）编制工程建设监理规划：监理单位应根据工程的规模、特点、监理合同、相关法律、法规和有关规定、现行工程验收规范和质量检验评定标准、施工图纸等在监理大纲的基础上编写有针对性的监理规划并报项目工程组审批。甲方项目部应对规划中所述监理工作范围、内容、机构组织、人员配备情况予以特别审核，批准后要求监理单位严格按规划内容进行监理；（二）编制工程建设监理细则：监理单位应按工程建设进度、根据工程实际特点，特别是根据本项目的质量通病的防治和当地《住宅项目分户验收管理规定》，分专业、分阶段编制各施工阶段的监理实施细则并报项目工程组审批。现场监理部应严格按照项目工程组批准的监理细则开展监理工作；（三）编制旁站监理方案：旁站监理是对施工质量监理的重要手段之一，必须对工程关键部位、关键工序的施工质量实施全过程现场跟班监督，要求监理单位根据住建部《房屋建筑工程施工旁站监理管理办法》及项目工程特点要求，编制旁站监理方案报项目工程组审批后严格按期执行。旁站资料必须完整、及时，并明确责任人，甲方项目部应对现场监理人员旁站监理执行情况及资料归档情况加强管理，定期与不定期检查；（四）按照建设监理规划、监理细则及旁站监理方案进行建设监理；（五）建设监理业务完成后，按照监理合同约定的时间和内容向甲方提交工程建设监理档案资料。第二条工作关系（一）监理部的日常工作要求由项目工程组安排，履约能力与业务能力考核、奖励、处罚由甲方项目部负责；（二）施工单位有权对监理部的工作态度、作风、能力及廉洁自律方面向项目工程组提出意见；（三）本办法中所述的各种文件，除指定抄报、抄送对象外，发文方可根据实际情况确定抄报、抄送对象；（四）监理单位应配合甲方公司工程管理部对项目进行质量安全监督检查工作，对项目发生的国家规定一般质量、安全事故及以上等级的质量、安全问题须及时向工程管理部汇报；（五）监理单位应将本办法与监理服务合同、监理规划（实施细则）、建设工程监理规范以及相关行政法规等一并理解为自己的合同责任。第三条人员管理（一）各监理单位监理部人员着装统一，佩带胸卡；（二）监理部人员佩戴安全帽颜色统一，安全帽印有监理公司名头；（三）监理部所报资料格式必须统一，页眉印有监理公司名头；（四）监理单位在招标阶段前七天应将监理部组成人员的组织架构、资历（含监理资格证书）、工作职责、拟为本工程服务的时间（不能违背合同约定）报给甲方项目部。甲方项目部应安排监理人员能力考核答辩会并于七天内给予书面答复。如项目工程组对监理部的工作人员有调整、更换意见，监理部必须于七天内将调整、更换的名单再报给项目工程组，经项目工程组考核通过后予以更换；（五）监理公司须按照甲方要求的组织架构配备人员并分配到各个楼栋，甲方主管工程师与相应监理人员形成一个管理团队，楼栋监理人员除完成监理单位日常工作外还应该配合甲方主管工程师进行日常的工程管理工作；（六）随着工程形象进度不同，监理部需要调整工作人员时，应于七天前将调换、增加、减少的人选报给项目工程组，新进监理部的工作人员必须经过项目工程组考核答辩通过；（七）监理单位原则上不准因自身原因更换总监及总监代表，甲方有权拒绝。如经甲方认定和同意确需进行更换的，必须提前七天将替补人员的资历文件报给项目工程组审批。未经审批的人员不得进入监理部工作，原总监及总监代表不得离岗；（八）项目工程组可对监理部未尽职和不称职的工作人员提出警告，直至要求监理部或监理单位撤换。对总监理工程师的警告或撤换指令由项目工程经理向监理单位提出，自提出之日起15日内按要求更换完成；其他工作人员的警告或撤换指令由项目工程师向监理部提出，自提出之日起10日内按要求更换完成。项目工程师认为总监理工程师未尽职或不称职的，可向项目工程经理反映。（九）项目必须配置专职安全监理（每个标段不少于一名），每日巡查红线内安全情况（包含场区围挡围合情况）并上报项目工程组（具体上报时间以项目工程组要求为准）。第四条考勤管理（一）所有监理部工作人员必须每天到监理部上班，不得兼任其它项目职务；（二）总监理工程师离岗时间在24小时以内的，须向项目工程经理请假；离岗24小时以上的，须向项目总监及工程管理部经理请假，经同意后上报请假条；（三）监理工程师离岗时间在半天以内的，须向项目工程组主管工程师请假；离岗时间在半天以上的，应向项目工程经理请假，经同意后上报请假条；（四）监理部的工作日作息时间须与项目工程组保持一致，在工作日工作时间以外应根据工程施工情况及项目工程组安排工作，晚间必须至少一人值班；项目工程组可按照项目要求随时调整监理部的工作日作息时间。（五）项目工程组需要在休息日安排工作的，监理部必须安排人员加班，加班人数可适当减少，但不得影响正常工作，且不得小于50%人员。休息日未安排工作的，监理部应安排人员值班。休息日休息人员需做好工作交接，值班人员不得小于总人员的50%。第五条内业管理（一）监理部须准备监理日志，对日常工作作详细记录；（二）监理部办公场所应保持整洁，监理规划和实施细则要点、工程形象进度表、现场平面布置图、晴雨表等资料要求上墙。监理部应配备一套工程规范；（三）施工单位报给监理单位要求审核、审批的技术资料、粮款、签证等，监理部的审核、审批期限原则上不得超过三个日历天。超过三个日历天而无合理理由的，施工单位可直接向项目工程组反映；（四）监理部须设有专人跟踪检查施工单位技术资料，以使技术资料的整理与工程进度同步。工程竣工后，应督促施工单未提交技术资料，经审核后，由施工单位向项目工程组移交；（五）监理单位须在施工图下发7个工作日内组织施工单位相关管理人员进行图纸内审工作，将施工单位图纸发现问题进行汇总报项目工程组主管工程师，并参加我公司组织的图纸会审和技术交底会议，对图纸和工艺中存在的问题通过我公司向设计单位建议；（六）监理部须组织专业监理工程师对施工单位的施工组织设计（或专项施工技术方案）进行审查，并将意见书面报给项目工程组；（七）监理部须每月25日前向项目工程组报送一份本月的监理工作月报。第六条工程管理（包括但不限于以下内容）（一）监理单位须对施工单位使用的大型设备、机具的准用文件、操作人员的资格证书进行审查，督促施工单位履行安全报验手续。监理部应将审查结果归档备查；（二）监理单位须随时检查施工单位的安全生产状况，发现施工单位安全生产不符合规定或存在安全隐患时，应发文责令其整改，并跟踪落实整改，并将文件抄报项目工程组；（三）监理单位应提供必要的测量工程师服务。监理部对施工单位报送的测量放线控制成果及保护措施进行复核、检查并签署监理意见，要求如下：1、检查施工单位专职测量人员的资格证书及测量设备检定证书。2、复核工程控制桩的校核成果、控制桩的保护措施、平面控制网、高程控制网、临时水准点的测量成果，并办理验收手续。（四）施工单位进场后，监理部应要求其将工程重点部位、关键工序、特殊工序的施工方法和质量保证措施上报，监理部在审核后应附上监理措施，一并报给项目工程部。在重点部位、关键工序、特殊工序施工时，项目工程部将实地检查监理工作；（五）监理单位应对照施工合同的材料备选清单、根据相关的法律法规验收施工单位采购的材料。材料分批进场的，每批均必须验收，发现质量不符合合同规定或国家、地方标准及合同要求的，监理部应责令施工单位在两天内将材料运离现场，同时将不合格事项书面通知项目工程部，不得隐瞒；（六）监理单位应配置专职测量工程师（具体人员以满足测量进度为准），建立工程实测实量查验小组并进行全楼栋的测量，在各相关施工阶段对工程实体按甲方《中海地产工程质量安全管理手册》要求进行单独实测实量，建立分户数据档案（严禁与总包一起测量，串通数据），所有记录整理后与施工单位签署整改建议单并跟进整改直至闭合。每周监理例会前一天将分户档案数据上报项目工程组抽查。（七）组织分部、分项工程验收，组织分户预验收，参与工程竣工预验收和竣工验收，督促施工单位落实整改，签署监理意见；（八）施工单位工程质量发现异常或发生质量事故的，监理部必须书面报告项目工程部，并与项目工程部研究处理意见；重大质量缺陷或事故应同时第一时间报告公司工程管理部。（九）在土方施工期间，要求安排专职监理24小时旁站，做好详细记录（包含并不限于进出车辆记录）并签字。（十）每月月初由监理总监主持召开项目月度例会，要求各施工单位项目经理、项目总或公司分管副总以上人员参加。（此会议可可与月初的监理例会合并召开）（十一）监理应积极配合集团、区域、城市公司、项目等各级各项检查，针对检查出的问题当日提供整改报告并在要求的时间内整改完成。（十二）监理应积极配办事处、控尘办、攻坚办等各级政府的检查，针对检查出的问题当日提供整改报告并在要求的时间内整改完成。(十三)监理单位应积极配合并在要求时间完成项目工程组的安排的工作。（十四）根据项目年度目标责任书，制定各个月的月度计划，总分包单位根据甲方制定的月度计划制定每周周计划，监理工程师审核，甲方确认，并跟进计划执行情况及时反馈；如遇特殊情况造成进度严重滞后（滞后超过一个月），项目监理可提出阶段性计划变更，由甲方审核；（十五）项目月度计划连续两个月未完成，对总监、总代进行降级处理，总监工资降为总代水平，总代降为专监水平，在当月进度款中直接体现，扣除金额由甲方工程师确认，年底根据项目总进度计划完成情况考虑是否返还。第七条考评管理（一）对监理部的考核由项目工程组组织进行，每月安排一次。考核完毕后由工程管理部整理数据并发考核通报，随后项目工程组需将每次考核通报主送监理部，抄送监理单位。除定期考核外，工程管理部可以在适当时间组织抽查并进行考评；（二）对监理部的考核内容包括内业资料检查，施工工序监理工作检查，听取项目工程组对监理部工作和具体人员的评价，听取主要施工单位对监理部工作和具体人员评价（三）对考核通报中要求监理部整改的事项，监理部必须在限期内整改完毕，并通知项目工程组组织复查。整改事项完成以前，最近一期监理费暂不支付；（四）总监理工程师应对本部人员的工程专业技术、劳动纪律、工作态度等进行评定，应做好对监理人员出勤、工作表现记录，上报甲方。监理打卡考勤系统由项目部文书直接负责。第八条奖罚管理（一）项目监理部人员积极对在建工程向甲方提出合理化建议。（二）由于监理工作出现失误，甲方可根据具体情况对监理单位进行处罚，具体细则包括但不限于以下条款（如以下各项累计罚款达到尚未支付监理费余额，则不再支付监理费）：1、未经业主书面批准，不许更换及调离监理人员，如发现有私自更换人员现象，则每发现更换一人（监理工程师及以下人员），自监理费中扣除人民币5000元整。若未经业主书面同意，私自更换总监及总监代表，则自监理酬金中扣除人民币5万元整，且乙方须无条件将原人员调回。有关罚款将在最后一期监理费中扣除。2、未经项目工程经理许可不得迟到、早退或缺席甲方主持召开的会议。违反者，每迟到或早退一次罚款100元人民币，每缺席一次罚款300元人民币，有关罚款将在当期监理费中扣除。3、监理部每天必须派监理人员巡视或旁站。每发现一人次不随施工巡检，扣监理费500元，不随施工旁站，扣监理费1000元，有关罚款将在当期监理费中扣除。4、与施工单位串通，弄虚作假，降低工程质量的，每发现一次罚款5万元，如此等事宜造成工程质量降低给甲方带来经济损失，则同时按照直接经济损失的10%进行处罚。有关罚款在当期监理费中扣除。5、与施工单位串通，弄虚作假，虚报工程量，每发现一次罚款5万元，如此等事宜给甲方带来经济损失，则同时按照直接经济损失的10%进行处罚。有关罚款在当期监理费中扣除。6、将不合格的建筑工程（含分部、分项工程及施工工序）、建筑材料、建筑构配件和设备按照合格签字的，发现一次罚款5万元，如此等事宜给甲方带来经济损失，则同时按照直接经济损失的10%进行处罚。有关罚款在最后一期监理费中扣除。7、对工程质量通病（缺陷）、安全隐患、不文明施工现象不能有效控制，在下次检查中重复出现时，扣监理费300元/次。有关罚款将在当期监理费中扣除。8、施工过程中及施工后期发生的变更、签证、相互索赔及小业主索赔，凡是因施工质量、施工错漏、违反规范等问题引起的，监理公司均须承担监管责任，将按照变更签证及索赔额度的20%（最低不低于2000元，最高不高于合同总价）在过程付款中扣除。上述处罚如低于国家标准的，则按照国家标准执行。（三）在公司组织的每批次内部验房及入伙过程中，如业主提出的房屋质量问题每批户均超过3个（监理部在入伙前质量检查中已经提出的除外），甲方将对监理单位进行通报批评并处300元/每户的罚款并在最后一期监理费中扣除；（四）监理部未按监理服务合同和监理规划（实施细则）要求履行控制工程质量责任的，第一次由项目工程部通报批评，第二次由项目工程组部监理单位撤换总监理工程师，第三次由项目工程部向公司主管领导提议中止监理服务合同；（五）监理部未按照本办法验收施工单位提供的所有材料，第一次由项目工程部要求监理撤换直接责任人，第二次由项目工程部要求监理单位撤换总监理工程师和直接责任人，第三次由项目工程部向公司主管领导提议中止监理服务合同；（六）监理部发现施工单位提供的材料不符合要求，虽责令其将材料运离现场，但未向项目工程部报告的，由项目工程组部通报批评。发现材料不符合要求，但默许施工单位使用，未造成公司损失或工程永久性质量缺陷的，由项目工程部要求监理单位撤换总监理工程师和直接责任人；造成公司损失或工程质量永久性缺陷的，由公司根据监理服务合同向监理单位索赔，并立即中止监理服务合同；（七）监理部内业资料记录、整理不全面，在下次检查或考核中依然存在的，由项目工程部通报批评；（八）应由监理部审核、审批的资料积压时间超过一周而无合理理由的，由项目工程组责令监理部限期完成；在限期内未完成的，由项目工程组要求监理单位撤换总监理工程师；（九）监理部一般工作人员有索