评估工作底稿编制实务及案例讲解-

评估工作底稿编制实务及案例讲解

教学目标了解《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2017〕34号1了解管理类底稿如何编制2了解操作类底稿如何编制32第一部分了解《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2017〕34号3资产评估执业准则——资产评估档案第二条本准则所称资产评估档案，是指资产评估机构开展资产评估业务形成的，反映资产评估程序实施情况、支持评估结论的工作底稿、资产评估报告及其他相关资料。第五条工作底稿应当反映资产评估程序实施情况，支持评估结论。第六条工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰。资产评估机构及其资产评估专业人员可以根据资产评估业务具体情况，合理确定工作底稿的繁简程度。检查发现问题：只有计算过程，没有管理类底稿4

《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2017〕34号

第七条工作底稿可以是纸质文档、电子文档或者其他介质形式的文档，资产评估机构及其资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况谨慎选择工作底稿的形式审核部门的处理原则：实行电子化是必然的趋势，有很多的好处，如：调档，现场收集资料但主要注意的是：监管部门调取资料时，需纸质底稿建议：用废纸打印时要注意反面的内容，有时会导致时间逻辑错误，无法解释5资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2017〕34号第十一条资产评估专业人员收集委托人和其他相关当事人提供的资产评估明细表及其他重要资料作为工作底稿，应当由提供方对相关资料进行确认，确认方式包括签字、盖章或者法律允许的其他方式。法律允许的其他方式主要是指海外项目6《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2017〕34号第十五条资产评估档案自资产评估报告日起保存期限不少于十五年；属于法定资产评估业务的，不少于三十年。建议：保存期限统一为三十年，不区分法定或非法定业务7《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2017〕34号第十四条资产评估专业人员通常应当在资产评估报告日后90日内将工作底稿、资产评估报告及其他相关资料归集形成资产评估档案，并由所在资产评估机构按照国家有关法律、行政法规和本准则规定妥善管理。重大或者特殊项的归档时限不晚于评估结论使用有效期届满后30日。例如：国资委项目的备案流程很长，会出现快过报告有效期但尚未完成备案的情况建议：在规定时间内将底稿整理好，尚缺的资料列好资料清单，同底稿一起提交给审核部门进行底稿预先归档。8

《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2017〕34号

第十八条资产评估档案的管理应当严格执行保密制度。除下列情形外，资产评估档案不得对外提供：（一）财政部门依法调阅的；（二）资产评估协会依法依规调阅的；（三）其他依法依规查阅的。其他依法依规查阅包括：公检法、审计署、证监会XX条，公民有配合的义务。建议：除此之外，如果有其他个人或单位要调阅底稿，必须向领导请示后才能调阅。9完整的底稿编制的顺序1、封面2、档案移交表3、管理类和操作类底稿目录（项目经理、公司检查痕迹）4、管理类底稿-重点5、操作类底稿-重点6、备考表每一册底稿都要将本次底稿内容形成目录放在每一册底稿封面之后达到的效果是：看目录就能知道该册底稿有哪些科目的底稿10第二部分了解管理类底稿如何编制11

管理类底稿编制

第九条管理类工作底稿通常包括以下内容:（一）资产评估业务基本事项的记录；（二）资产评估委托合同；（三）资产评估计划；（四）资产评估业务执行过程中重大问题处理记录；（五）资产评估报告的审核意见。12管理类底稿编制注意两方面的内容：时间逻辑内容13时间逻辑注意点1、G1项目洽谈记录不晚于G2风险初评表不晚于G3业务约定书不晚于G4立项通知书不晚于独立项自查表不晚于G5计划表不晚于G13公司二\三审核日期不晚于签发时间不晚于出具报告日期不晚于企业签收单日期；2、封面的存档日期、备考表的立项时间、档案移交表的存档时间、G12项目总结这4个时间均为报告出具日后90天之内且这4个时间保持一致141、现场工作时间与与报告中的第八项评估程序实施过程和情况中的进度、G23、操作类底稿的盘点表、现场勘查表时间不要矛盾2、审核时间与G13各级审核的时间不要矛盾3、时间进度-客户要求出报告日期需在报告出具日当天或之前时间进度计划执行情况现场工作时间2017年11月12日至2017年11月24日已完成汇总及出具初稿时间2017年11月24日至2017年11月26日已完成审核日期2017年11月27日至2017年11月30日已完成客户要求出报告日期2017年12月5日前已完成项目备案日期15管理类底稿编制-封面及备考表封面及备考表注意事项：1、报告号后面补充立项号2、保管期限不区分法定业务和非法定业务，统一为30年3、存档日期为报告出具日后90天内4、备考表立卷时间为报告出具日后90天内5、立卷人、检查人、审核主管、项目经理、两位评估师都必须本人签字。组员可直接打印名字，并注意组员与独立性自查表、评估计划里的组员一致性16

管理类底稿编制-移交表

资产评估项目档案立卷移交表注意事项：1、复核人签字2、存档日期为报告出具日后90天内3、存档人签字17管理类底稿编制G11、记录人员需签字2、注意洽谈时间3、产权归属证明文件的状况、评估项目所涉及的资产范围与评估对象的结构类型与G23申报表、评估说明的内容一致性G21、编制人需签字2、注意编制日期3、评估结论不要空白G31、评估委托合同的评估目的、评估对象、评估范围、评估方法应当和评估报告保持一致。中途变更的，应当有变更文件2、评估委托合同不得有或有收益条款，如：发债完成后，收款30%3、必须为双方盖章的原件18管理类底稿编制G41、项目负责人、开发人、2个评估师签字，质量控制负责人签字独立性自查表1、独立性自查表放在G4和G5之间2、独立自查需项目组全体人员亲笔签字，注意日期时间3、所有项目组人员都要进行独立性自查并在自查报告中签字承诺，包括中途离开和后续加入项目组成员（防止操作类底稿中的评估人员记录与独立性自查表不一致）G51、评估小组主要成员及分工与独立性自查表与备考表的人员要一致2、时间进度与报告中的第八项评估程序实施过程和情况中的进度保持一致3、时间进度-现场工作时间与操作类底稿的时间记录一致，G23的时间在现场工作时间之内4、时间进度-审核日期，公司内部的三级复核制度时间需与之保持一致5、时间进度-客户要求出报告日期需在报告出具日当天或之前6、评估方法的选择与评估报告保持一致7、需项目负责人签字，审核人签字19

管理类底稿编制

G61、站在委托方或被评估单位、产权持有者的角度写资料清单G121、时间在报告出具日之后、立卷日当天或之前G131、公司内部的三级复核制度时间与G5时间进度-审核日期保持一致2、审核记录由项目负责人和审核人员签字3、注意审核时间的顺序项目经理审核-二审-三审-签发4、各级审核意见不得冲突，审核记录、答复交易所问询函、答复证监会反馈意见的相关内容不得冲突，有冲突的以上一级审核意见为准，删除下一级冲突的审核意见20管理类底稿编制G151、注意客户签署的时间在报告出具日之后2、需客户盖章签字3、报告签收单中签收数量与总部签发单中签发数量的合理性签发数量=客户签收数量+留底报告份数G161、确认是否为最终版，电子版定稿与纸质版定稿一致。2、出具的评估报告已在公开媒体发布的，工作底稿相关内容应与其保持一致3、留底的评估报告签字页必须由评估师本人亲笔签字，不允许代签或用签字章4、评估师承诺函日期不能晚于报告出具日期G221、需拿到审计报告的原件留底（或者是扫面件打印出来）G231、申报表中不要出现评估人员：****2、填报时间需在G5时间进度-现场工作时间、报告第八项的时间之内21管理底稿编制G31必须取得被评估单位基准日股权结构的证明文件，如：工商资料查询、章程等等企业财务记录的股东结构与工商不一致22管理类底稿发现的问题总结时间逻辑错误，不知道时间该怎么编制-导致程序性问题管理类底稿内容与操作类内容矛盾特别事项说明中列示的事项未取得说明，盖章页缺失23第三部分了解操作类底稿如何编制24操作类底稿编制第十条操作类工作底稿的内容因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有所差异，通常包括以下内容：（一）现场调查记录与相关资料，通常包括：1.委托人或者其他相关当事人提供的资料，如：资产评估明细表，评估对象的权属证明资料，与评估业务相关的历史、预测、财务、审计等资料，以及相关说明、证明和承诺等；2.现场勘查记录、函证记录等；3.其他相关资料。（二）收集的评估资料，通常包括：市场调查及数据分析资料，询价记录，其他专家鉴定及专业人士报告，其他相关资料。（三）评定估算过程记录，通常包括：重要参数的选取和形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录，评估结论形成过程记录，其他相关资料25操作类底稿的原则每一个跟评估结论有关的参数都要有底稿支撑26操作类底稿编制资产基础法底稿编制收益法底稿编制市场法底稿编制估值报告底稿编制其他底稿编制，如：房地产开发企业底稿编制、特殊项目底稿如何编制：劣后资产、27资产基础法底稿编制1、盘点表2、勘查记录3、询证函4、往来款替代性测试5、存货底稿编制、房屋建筑物底稿编制、机器设备底稿编制、土地使用权底稿编制6、长期股权投资底稿编制7、无形资产评估底稿编制28目前公司发现操作类底稿中不规范的普遍现象有：1、企业拿到的资料未经核对，比如：原材料的售价、产成品的不含税价未与发票、合同进行核对2、采用其他中介机构底稿时，评估师没有验核的痕迹，如：询证函3、有些科目不知道拿什么资料，随便拿了点资料就作为资料了，如：递延所得税资产、长期待摊费用29操作类底稿编制-资产基础法1、现金盘点表、存货盘点表盘点日与基准日不一致时，没有入库、出库记录盘点日现金=基准日现金+现金支出-现金收入盘点日存货=基准日存货数量+出库数量-入库数量存货的盘点表要留有盘点记录，把出库、入库数量统计在盘点表中，体现倒算的过程2、生物性资产盘点表、机器设备盘点表、房屋建筑物盘点表、土地使用权现场勘查表除现金、存货外，其他资产在盘点时需补充现场勘查记录表，记录资产的现场勘查状况盘点表需企业人员、评估师签字，盘点日期与管理类底稿不要矛盾，盘点表需留有盘点的记录，特别是设备类资产，不要全部打钩。盘点表需被评估单位盖章确认30

操作类底稿编制-资产基础法

3、询证函主要为银行询证函、往来款询证函、存货异地询证函、设备异地存放询证函询证函可以采用审计或企业的询证函，但必须有核对的记录，如：评估人员在询证函复印件上留有“与原件核对一致“的记录，一位评估师签字确认询证函需标记评估明细表的序号31

操作类底稿编制-资产基础法

4、银行存款对账单、余额调节表银行对账单需标记评估明细表的序号当银行对账单基准日金额与企业银行存款明细账余额不符时，需编制余额调节表。银行余额调节表主要目的是在于核对企业账目与银行账目的差异，也用于检查企业与银行账目的差错。调节后的余额是该企业对账日银行实际可用的存款数额。32

操作类底稿编制-资产基础法

5、应收账款（其他应收款、预付账款、预收账款、应付账款、其他应付款等往来款）替代步骤有关明细帐页及凭证复印件期后回款情况，取得期后回款的银行单据替代测试：以应收账款为例取得应收账款明细账，抽查应收账款明细账借方和贷方发生金额较大的凭证、合同、单据作为底稿33应收款项操作工作底稿举例CZ4-1应收账款询证函回函要求:1、评估师发函2、无法发函情况下，询证函可以采用审计或企业的询证函，但必须有核对的记录，如：评估人员在询证函复印件上留有“与原件核对一致“的记录，一位评估师签字确认

3、询证函需标记应收账款评估明细表的序号CZ4-2应收账款替代步骤有关明细帐页及凭证复印件要求:1、统计期后回款情况，取得期后回款的银行单据2、取得应收账款明细账，抽查应收账款明细账借方和贷方发生金额较大的凭证、合同、单据作为底稿

CZ4-3大额款项的购销合同、协议(前10名)CZ4-4收集的坏账申报审批文件。CZ4-5评估风险损失综合性分析表34

操作类底稿编制-资产基础法

1、原材料：因耗用量大，周转速度较快，账面值接近基准日市价，故按账面确定评估值。煤、钢材等波动较大的原材料若购入时间距离评估基准日较远，且波动较大时，按市价评估；废料按市价评估底稿要求：基准日前后的采购合同和发票，且采购价与评估单价一致2、产成品：评估价值=实际数量×不含税售价×（1-营业税金及附加率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）营业利润率为剔除非正常损益的营业利润由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中r对于畅销产品为0，一般销售产品为50%，勉强可销售的产品为100%。底稿要求：评估基准日附近的产成品对外销售合同和发票(非关联方至少三份)不含税售价要企业盖章确认，且评估师抽样核查基准日前后的不含税售价353、在产品：对应产成品大幅减值情况下，在产品需考虑减值底稿要求：拿到成本统计表4、发出商品：评估价值=实际数量×不含税售价×（1-营业税金及附加率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r），r一般取值30%底稿要求：同产成品36操作类底稿编制-资产基础法工程施工企业存货科目采用如下底稿目录工程施工基准日存货账面值=工程施工成本+工程施工毛利-工程结算即基准日尚未向甲方结算的工程款项存货操作工作底稿CZ9存货管理制度(或类似资料)CZ9/1存货抽查表盘点表（需签字盖章）CZ9/2代表性的工程的合同、与甲方的工程结算单、照片CZ9/3已完工尚未结算的工程提供竣工结算报告CZ9/4产成品(库存商品)CZ9-5案例资料评估基准日存货的合同、与甲方对应的结算单、照片CZ9-5-1与工程施工方确认的工程施工的发票、合同、单据CZ9-5-2毛利的确认CZ9-5-3产成品作价表CZ9-5-4非案例资料非案例作价过程CZ9-5-537序号合同号项目名称开工日期预计完工日期合同预计总收入开工累计收入工程完工百分比(%)开工累计确认成本开累毛利开工累计实际成本工程结算账面价值评估价值19TD13004天津金湾广场工程2014-102016-12173,229,139.00167,183,442.0596.51%123,370,538.5143,812,903.54123,370,538.51159,513,952.077,669,489.987,669,489.9838

操作类底稿编制-资产基础法

长期股权投资1、展开评估长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例底稿需参考母公司底稿单独成册2、未展开评估，取得审计报告或财务报表，对整体评估值影响不大长期股权投资评估值=被投资单位审计后净资产（或账面净资产）×持股比例3、成立时间距评估基准日较近的子公司长期股权投资评估值=投资成本，净资产为负数，一般是企业筹建期发生的费用引起，评估不会确认其减值，除非企业确定是投资失败引起相关子公司底稿放入母公司长期股权投资CZ1539操作类底稿编制-资产基础法1、车辆行驶证上的车辆类型的经济适用年限可参考《机动车强制报废标准规定》2、403、机器设备的询价过程记录不能与评估明细表评估单价冲突41房屋建筑物类操作工作底稿有产权瑕疵的房屋建筑物需拿到企业关于权属的说明现场勘察表(有明细表序号、评估人员签字、案例单独标识）房屋建筑物盘点表（有评估人员签字,企业盖章），要有盘点记录可比案例照片要放入底稿土地使用权照片上要有评估人员合影42无形资产操作底稿一、权属如何核实二、无形资产收益预测三、无形资产质押/出资43无形资产操作底稿-权属如何核实-专利专利的4个法律状态1、申请/公告：主要包括申请、受理、初审合格、实审、公告等步骤2、授权：指经过审查决定授予专利权，授权后才有专利号，专利号是唯一的3、无效/终止：由于出现某些特殊情况，专利被主管部门宣告无效，如：未按照规定缴纳专利维持费或专利期届满4、恢复：根据专利法实施细则第六条规定，可向专利局申请恢复专利专利证书只是是专利发证时的权利状态44无形资产操作底稿-权属如何核实-专利专利的两个专业词汇1、专利检索报告发明专利强制要求，实用新型没有强制要求2、专利登记簿国家专利局登记专利权属的簿45无形资产操作底稿-权属如何核实-专利1、发明专利的评估1）一般许可/转让：专利证书+专利维持费缴纳凭证+网站查询+必要的披露2）出资、与上市公司交易、质押、诉讼：专利证书+专利登记簿副本+专利维持费缴纳凭证+网站查询+必要的披露46无形资产操作底稿-权属如何核实-专利2、实用新型专利的评估1）一般许可/转让：专利证书+专利维持费缴纳凭证+网站查询+必要的披露2）出资、与上市公司交易、质押、诉讼：专利证书+专利登记簿副本+专利维持费缴纳凭证+网站查询+检索报告+必要的披露47无形资产操作底稿-权属如何核实-专利3、外观设计的评估1）一般许可/转让：专利证书+专利维持费缴纳凭证+网站查询+必要的披露2）出资、与上市公司交易、质押、诉讼：专利证书+专利登记簿副本+专利维持费缴纳凭证+网站查询+必要的披露48无形资产操作底稿-权属如何核实-专利特别说明评估师负有对被评估专利权属进行核实的责任49无形资产操作底稿-权属如何核实-专利专利的介绍以专利权利要求书为准一般只看权利要求1，其特征为xxxx50无形资产收益预测1、收益预测时站在哪方进行预测？2、税前or税后？51无形资产收益预测《上海市知识产权质押评估技术规范（试行）》第四十八条：注册资产评估师在利用收益法评估知识产权时，应当考虑因知识产权摊销而减少的纳税额对评估结果的影响。通过资本化知识产权在税收年限中因摊销而减少的纳税额，从而增加被评估知识产权的价值，即税收摊销收益。52无形资产-质押知识产权资产质押必须要进行登记，不能进行知识产权资产权属登记的一般不能设置抵押权。只有知识产权类知识产权资产才可以设置质押权，一般包括：1、专利技术：在国家知识产权局（专利局）登记2、商标权：在国家商标局登记3、著作权：在国家版权局登记（著作权资产质押权需要先进行权属登记）53无形资产-质押可以用于质押的知识产权金融机构要求的条件1、专利资产必须是合法有效的专利；必须是企业的生产经营的核心无形资产；目前正在处于实质性的实施阶段并形成产业化经营规模可以预期具有一定的市场潜力和良好的经济效益发明专利剩余有效期不得少于8-10年，实用新型剩余有效期不得少于4-5年54无形资产-质押2、商标资产合法注册/权属无争议已经至少用于产品或服务2年以上，且使用的产品或服务具有盈利能力实际使用的产品或服务范围与注册范围一致出质人注册在同一领域内所有商标应该一并质押证明商标和集体商标等一般不能质押55无形资产-质押金融机构授信条件发明专利小于25%实用新型专利小于15%驰名商标小于30%普通商标小于20%56收益法底稿整理-定价一、前期尽职调查资料二、清查资料三、对报表的调整事项四、企业财务报表分析五、分析及预测六、核查验证七、收益期的确定八、折现率相关资料57

一、前期尽职调查资料

公司高管访谈记录被评估单位会计政策调查表企业抵押、担保、租赁的情况前3-5年及评估基准日会计报表或审计报告企业未来发展规划或未来几年的管理层预测（需盖章）58SY-1-1公司高管访谈记录访谈的高管签字，访谈时间与其他底稿不冲突，企业盖章标的资产业务模式、标的资产历史合同、财务信息，资产基准日当期合同、收益预测执行性，标的资产中长期收益预测趋势可行性等都需在访谈记录中体现，以便后续的核查工作59SY-1-1公司高管访谈记录整体概况、收入详细介绍公司的业务（运营模式、采购模式）详细的业务流程-穿透测试收入确认原则公司目前的运营情况未来经营计划公司的核心竞争力：团队、渠道公司经营需要哪些资质、经营是否合法公司的核心无形资产情况未来盈利预测如何实现的合理性分析、预测依据60

SY-1-1公司高管访谈记录

主营业务成本构成情况构成明细中具体成本是如何实现的，如：推广成本是如何推广，找谁推广，渠道有哪些主营成本预测合理性分析、提供依据成本的确认方式、结算方式主要供应商是如何合作的，与其他供应商的合作主要区别是什么管理费用的构成情况营业费用的构成情况职工招聘计划表税收优惠政策扩张的资本性支出和更新61SY-1-1公司高管访谈记录企业会计政策租赁合同及未来的租赁计划62SY-1-5企业未来发展规划或未来几年的管理层预测（需盖章）收益法的主营收入、主营成本、其他收入成本、营业费用、管理费用、财务费用、营业税金及附加、固定资产折旧、无形资产和长期待摊费用的摊销、资本性支出等预测表格需要被评估单位盖章确认交易各方需对未来的盈利预测盖章签字确认如：收购方与被评估单位的股东共同盖章确认63

盈利预测主体

中华人民共和国资产评估法-第四十六号主席令第十二条评估专业人员享有下列权利：(一)要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料，以及为执行公允的评估程序所需的必要协助;(二)依法向有关国家机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资料;(三)拒绝委托人或者其他组织、个人对评估行为和评估结果的非法干预;(四)依法签署评估报告;(五)法律、行政法规规定的其他权利。64

盈利预测主体

中华人民共和国资产评估法-第四十六号主席令

第十八条委托人拒绝提供或者不如实提供执行评估业务所需的权属证明、财务会计信息和其他资料的，评估机构有权依法拒绝其履行合同的要求。65释义根据上述两条规定，评估专业人员在评估活动中享有下列权利：要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料，以及为执行公允的评估程序所需的必要协助。与评估对象的权属证明、财务会计信息和其他资料是评估的基础性资料，没有这些资料，评估将无法继续。因此，委托人应当及时向评估专业人员提供这些材料，评估专业人员也有权要求委托人提供这些材料。委托人拒绝提供或者不如实提供执行评估业务所需的权属证明、财务会计信息和其他资料的，评估机构有权依法拒绝其履行合同的要求。同时，评估专业人员也有权要求委托人提供为执行公允的评估程序所需的必要协助。66盈利预测主体

《资产评估执业准则——企业价值》中评协〔2017〕36号第二十三条对委托人和其他相关当事人依法提供并保证合理性、合法性、完整性的未来收益预测资料，资产评估专业人员应当与委托人和其他相关当事人讨论未来各种可能性，结合被评估单位的人力资源、技术水平、资本结构、经营状况、历史业绩、发展趋势，考虑宏观经济因素、所在行业现状与发展前景，分析未来收益预测资料与评估目的及评估假设的适用性。资产评估专业人员应当关注未来收益预测中经营管理、业务架构、主营业务收入、毛利率、营运资金、资本性支出、资本结构等主要参数与评估假设、价值类型的一致性。当预测趋势与历史业绩和现实经营状况存在重大差异时，资产评估专业人员应当要求委托人和其他相关当事人说明差异的合理性及可持续性，与评估假设、价值类型核查一致后，在资产评估报告中予以披露评估准则未直接提出，间接提出；评估法直接提出必须是由委托人提供相关资料67问题：1、未来收益预测资料与评估说明中列示的数据一致么？显然是不一致的，评估师有核实义务2、未来收益预测中经营管理、业务架构、主营业务收入、毛利率、营运资金、资本性支出、资本结构等主要参数与评估假设、价值类型的一致性？投资价值-估值报告-咨询报告？3、当预测趋势与历史业绩和现实经营状况存在重大差异时，怎么办，如何核查？68资产评估准则-企业价值（2011年12月）第二十七条注册资产评估师应当充分分析被评估企业的资产结构、经营状况、历史业绩、发展前景，考虑宏观和区域经济因素、所在行业现状与发展前景对企业价值的影响，对委托方或者相关当事方提供的企业未来收益预测进行必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设，形成未来收益预测69资产评估执业准则-企业价值（修订意见稿）（中评协办2018-62号）第二十三条（三）对收益预测的规定进行完善对评估专业人员形成收益预测进行了完善，并对委托人和其他相关当事人提供企业未来收益和不提供企业未来收益两种情形做出规范。修订后准则：第二十三条资产评估专业人员应当结合被评估单位的人力资源、技术水平、资本结构、经营状况、历史业绩、发展趋势，考虑宏观经济因素、所在行业现状与发展前景，合理确定评估假设，形成未来收益预测。对委托人和其他相关当事人提供的企业未来收益，资产评估专业人员应当进行必要地分析、判断和调整。当委托人和其他相关当事人未提供收益预测，资产评估专业人员应当收集和利用形成未来收益预测的相关资料，并履行核查验证程序，在具备预测条件的情况下编制收益预测表。资产评估专业人员应当关注未来收益预测中经营管理、业务架构、主营业务收入、毛利率、营运资金、资本性支出、资本结构等主要参数与评估假设、价值类型的一致性。当预测趋势与历史业绩和现实经营状况存在重大差异时，资产评估专业人员应当在资产评估报告中予以披露，并对产生差异的原因及其合理性进行分析。70监管部门的意见：《中国证监会行政处罚决定书》（2016）xxx三是应由被评估单位提供的用于盈利预测的基础资料“S-6”评估预测是评估师依据评估结果代客户倒编形成，其中，多次出现”被评定单位“字样监管部门认为应当由企业编制提供，如果评估师调整，会涉嫌预设评估值71结论：最终的盈利预测到底谁做企业预测评估师核查评估师与企业形成统一意见换句话说：利益相关方都要确认未来预测72逻辑逻辑逻辑口径口径口径7374二、清查资料长期投资情况往来款项询证函资产清查盘点记录相关资产权属资料固定资产中的重点设备、房屋建筑物现状及经济寿命债务、债权情况闲置、报废资产情况和在建工程完工情况无形资产情况企业长短期借款及合同溢余资产及溢余负债分析75

二、清查资料

1、溢余资产和溢余负债如何认定溢余资产：定期存款、理财产品、在建工程、闲置的房屋建筑物、土地等溢余负债：股东往来款、应付工程款溢余资产和溢余负债与资产基础法的业务内容不要矛盾，且需企业盖章确认2、只采用收益法的估值报告，清查资料是否需要收集齐全76四、企业财务报表分析对企业历史年度的财务指标进行分析1、财务效益分析净资产收益率、总资产报酬率、主营业务利润率、成本费用利润率2、资产运营分析总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率、应收账款周转率、应付账款周转率3、偿债能力分析资产负债率、速冻比率4、发展能力分析销售收入增长率、资本积累率77

六、核查验证

利用收益法评估的，补充评估专业人员清查核实情况说明，作为收益法评估工作中的核查验证分析过程的有效记录清查核实情况说明内容包括：对标的资产业务模式的核查，对标的资产历史合同、财务信息的核查，对标的资产基准日当期合同、收益预测执行性的核查，对标的资产中长期收益预测趋势可行性的核查等结合案例进行讲解78操作类底稿编制-收益法SY-6采用收益法评估的证券类评估项目，结合同行业可比公司情况对评估结果进行合理性分析结合案例进行讲解79

SY-8折现率-期中折现

1、评估基准日为2017年12月31日第一年折现期=0.5，第二年折现期=1.5，第三年及之后折现期=上一年的折现期+12、评估基准日为2017年3月31日第一年折现期=（12-3）/2/12=0.375，第二年折现期=(18-3)/12=1.25，第三年及之后折现期=上一年的折现期+13、基准日为2017年6月30日第一年折现期=(9-6)/12=0.26，第二年折现期为=(18-6)/12=1，第三年及之后折现期=上一年的折现期+14、基准日为2017年9月30日第一年折现期=1.5/12=0.125，第二年折现期=9/12=0.75，第三年及之后折现期=上一年的折现期+180市场法底稿整理上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。81

市场法底稿整理-上市公司比较法

价值比率通常选择市盈率（PE）、市净率（PB）、企业价值与折旧息税前利润比率（EV/EBITA）、企业价值与税后经营收益比率（EV/NOIAT）等82

市场法底稿整理-上市公司比较法

盈利能力、发展能力、成本费用三个方面选取了9个经济指标，分别是盈利能力指标：ROE、ROA、营业利润率；发展能力指标：营业收入增长率、利润总额增长率、总资产增长率；成本费用指标：赔付支出率、管理费用率、提取责任准备金率83市场法底稿整理-上市公司比较法流动性折扣率如何考虑84序号行业名称非上市公司并购上市公司缺少流通折扣率样本点数量市盈率平均值样本点数量市盈率平均值1采掘业920.182941.951.80%2传播与文化产业1734.851448.828.60%3电力、煤气及水的生产和供应业1918.475525.4827.50%4电子1923.8113545.9248.20%5房地产业2113.536127.9951.60%6纺织、服装、皮毛823.252837.7538.40%7机械、设备、仪表9025.9513545.142.50%8建筑业1518.924027.531.20%9交通运输、仓储业1216.064230.6447.60%10金融、保险业5019.68312932.10%11金属、非金属2823.817441.6842.90%12农、林、牧、渔业837.04955.0132.70%13批发和零售贸易5417.255936.7853.10%14社会服务业6027.033643.1837.40%15石油、化学、塑胶、塑料2818.349938.8952.80%16食品、饮料818.334542.1656.50%17信息技术业8934.854761.1843.00%18医药、生物制品3028.537342.1632.30%19造纸、印刷617.481035.8951.30%20合计/平均值57123.02102239.8442.20%85

市场法底稿整理-交易案例比较法

交易案例如何选取？-两种指标如何修正?1、资产规模：资产规模系数2、财务效益：净资产收益率、总资产报酬率、营业利润率、盈利现金保障倍数、总股本收益率3、资产质量：总资产周转率、流动资产周转率4、偿债能力：资产负债率、获利倍数、速动比率、现金流动负债比率、带息负债比率5、发展能力：营业收入增长率、资本扩张率、累计保留盈余率、86保险行业盈利能力成本费用率发展能力PB证券代码证券简称roeroa营业利润率赔付支出率管理费用率提取责任准备金率营业收入增长率利润总额增长率总资产增长率601318.SH中国平安17.38%1.49%14.99%19.05%18.18%22.60%33.94%49.81%18.95%1.97601336.SH新华保险16.20%1.32%7.12%15.67%8.10%25.36%10.66%51.40%2.62%2.82601601.SH中国太保14.16%2.06%9.78%34.05%11.74%21.10%12.48%67.66%11.97%1.96601628.SH中国人寿11.44%1.50%9.00%26.30%5.54%21.86%14.71%13.68%8.98%2.48华泰保险集团股份有限公司14.73%4.57%16.09%56.07%26.43%-13.84%14.50%59.66%10.70%指标打分盈利能力成本费用率发展能力PB证券代码证券简称roeroa营业利润率赔付支出率管理费用率提取责任准备金率营业收入增长率利润总额增长率总资产增长率601318.SH中国平安103.0097.0099.00107.00102.00107.00104.0