标杆地产集团市场研究投资发展徐州市公寓市场调研报告课件

徐州市公寓市场调研报告2018年6月26日徐州市公寓市场调研报告2018年6月26日11城市概况市场部分徐州市公寓市场报告12434公寓客户分析44主要竞品案例分析公寓市场小结51城市概况市场部分徐州市公寓市场报告12434公寓客户分析42城市概况城市属性：全国重要的综合性交通枢纽、国家历史文化名城及生态旅游城市，徐州都市圈核心城市和淮海经济区中心城市，二线城市中长期铁路网规划，八横八纵高铁线路第三横：兰州—连云港（陇海高铁）（兰州、经宝鸡、西安、洛阳、郑州、开封、商丘、徐州、连云港）京沪高铁：北京—上海（京沪高铁）（北京、枣庄、、徐州，、南京，苏州、上海）连云港—徐州（已建）徐州—郑州（已开通）徐州—宿州、盐城（在建）我市还将新建新沂至临沂、新沂至淮安、合肥至宿迁（新沂）至连云港等3条高铁线路盐西线:盐城-淮安-宿迁-徐州西-商丘-开封东-郑州-洛阳-三门峡-华阴-西安-宝鸡-天水-定西-兰州-红古-西宁。徐连高铁京沪高铁郑徐高铁徐宿淮盐高铁全市路网规划：，《徐州市城市总体规划（2007年-2020年）》获国务院批复，批复中明确徐州市是陇海——兰新经济带东部的中心城市，《徐州市国省干线公路穿越城市结点规划》，至2030年，我市国道由现在的5条增加至8条，分别为G104（北京－平潭公路）、G205（山海关－深圳公路）、G206（威海－汕头公路）、G310（连云港－共和公路）、G311（连云港－栾川公路）、G235（新沂－海丰公路）、G237（济宁－宁德公路）、G518（日照－定陶公路）。城市概况城市属性：全国重要的综合性交通枢纽、国家历史文化名城3区域属性政区位置

泉山区位于徐州市西南部，中抱云龙湖、云龙山，淮海路、中山路横贯其中，交通便利，区位优势明显。

功能定位

城市商贸服务中心，具有丰富自然和人文景观资源的风景旅游区，教育科研产业基地，具有完善的城市服务功能、生态良好的城市生活区。

政区划分

现辖永安、王陵、湖滨、和平、奎山、段庄、翟山、泰山、金山、七里沟、火花、苏山、桃园、庞庄14个街道，下设118个社区居委会。

人口面积

2017年全区户籍人口56.58万人，常住人口72.28万人，面积100平方公里。

综合实力

2017年全区实现地区生产总值581.19亿元，同比增长7.1%，是2010年的2.20倍；公共财政预算收入27.79亿元，增长8.4%，是2010年的1.97倍；社会消费品零售总额591.14亿元，增长12.0%，是2010年的3.11倍；固定资产投资完成额287.17亿元，增长8.1%。

产业结构

2017年全区服务业增加值完成499.56亿元，占地区生产总值的86.0%，比2010年提高11.4个百分点。

招商引资

成功组织首届中国节能环保创新应用大赛、徐州互联网大会等在国内具有一定影响力的重点活动，打响“四季招商”活动品牌，引进惠普、联想、贝塔斯曼3家世界500强企业和科大讯飞、中金数据等国内行业龙头企业；创新“基金+项目”招商模式，成功签约天山小镇、滤清器生产线等项目。全年累计签约项目166个，其中2亿元以上项目31个。

民生民计

全区居民人均可支配收入35000.8元，比上年增加2771.7元，增长8.6%。累计实施为民办实事项目212项，改造提升老旧小区197个，新增城镇就业7.8万人，“惠民小屋”、“双+惠民包”服务深受群众欢迎。

医疗计生

全面深化医药卫生体制改革，组建多种形式的医联体，促进优质医疗资源下沉和分级诊疗制度建设。完善公共卫生服务体系，积极拓展基本公共卫生服务内容、深化服务内涵。全面推进健康惠民计划，拓展健康小屋功能，持续推进“互联网+家庭病床”项目。实施大病医疗救助。加强计划生育服务管理，全面实施两孩政策，促进全区人口长期均衡发展，深化幸福家庭建设，提高家庭发展能力

科技创新

突出企业创新主体作用，坚持创新政策向企业倾斜、创新要素向企业集聚，支持企业加大研发投入，计划新增企业研发机构10家、国家级高新技术企业15家以上。深化“政产学研金用”协同创新，加强与大院大所合作，发挥中关村创新中心、软件信息研究院等平台优势，力争实施成果转化项目100个，申请专利3000件，授权1200件。高度重视人才引进培育，制定更具竞争力的人才政策。

教育事业

全区有初中1所、九年一贯制学校2所、小学25所、特殊教育学校1所，幼儿园59所。近年新建学校11所、幼儿园18所，加固、改扩建校舍近11万平方米；建成省教育现代化学校29所、省优质幼儿园52所，连续四年在省教育现代化考核中位居江北城区前列。

生态环境

云龙湖景区被评为国家5A级景区，九里湖湿地公园采煤塌陷地生态修复项目荣获“中国人居环境范例奖”。珠山景区、科技广场等22个公园景点建成开放，新建改造绿地997.9公顷，建成区绿化覆盖率47.83%。生态环境主要指标居全市前列。

具体目标

全面贯彻党的十九大精神和习近平总书记视察徐州重要指示，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻中央和省、市经济工作会议精神，坚决落实区委八届四次全会要求。全区经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长8%；一般公共预算收入增长9%；固定资产投资增长9%；社会消费品零售总额增长12%；进出口总额和实际利用外资完成市定任务；居民收入增长高于GDP增长；城镇登记失业率控制在4%以内；节能减排完成市下达任务。

区域属性政区位置

泉山区位于徐州市西南部，中抱云龙湖、云龙山4人口分布街道办事处面积（km²）人口（人）下辖社区（村委会）街道办驻地翟山街道679592翟山、翟北、铜文、牛头山、管道、十里、姚庄、南苑翟山社区金山街道21.59536金山、茶棚、大山头、屯里金山社区王陵街道1.9573044二眼井、王陵、中枢、新光、海郑里、醒狮、富国、光明、小北门民有里21号泰山街道1013844泰山、云龙、侯山窝、文昌、兴泰、风华园、康居、塔南金山东路湖滨街道7.336210湖滨东、湖滨西、杏山子、韩山、刘场湖滨新村和平街道4.776141黄河新村南、黄河新村北、事业、工程、矿机、苑南、苑东、和平新村、合群、民乐、民建、民安、民康黄河新村65号段庄街道2.9529906城西、榴园、法苑、矿山、矿东、段庄、纺西、兴南淮海西路七里沟街道53957七里沟、三官庙徐淮路永安街道4.180685西南村、永安、西村、苏园、纺东、建南、建煤、余窑、北村、纺南、银湖、关庄、吴庄、荣景王陵路118号奎山街道2.224037奎西、奎东、奎果、奎园解放南路庞庄街道21.235140昕昕、和苑、张小楼、张庄、新建、刘马路、庞庄昕昕社区桃园街道8.5815503东村、南村、西村、临黄、陈庄夹河矿工人村火花街道12.526857自立、火炬、新北、风景、新南、卧牛、火花、群英、史庄大彭路苏山街道7.8517607康馨、杉杉、苏山、王新庄、丁楼苏山村泉山区面积110平方公里，辖永安、王陵、湖滨、和平、奎山、段庄、翟山、泰山、金山、七里沟、火花、苏山、桃园、庞庄等14个街道，下设114个社区居委会。人口分布街道办事处面积（km²）人口（人）下辖社区（村委会）5区域发展徐州市泉山区建设淮海经济区中心城市核心区今年6月，国务院批复徐州市城市总体规划，明确了徐州淮海经济区中心城市的地位；省委把徐州建设淮海经济区中心城市作为全省的重大战略来抓，这在徐州发展史上具有里程碑意义。转型发展较早、经济实力较强、环境面貌较好……作为主城区的泉山，站在了新的发展起点上。如何在建设淮海经济区中心城市发展大局中发挥泉山优势，体现泉山作为？泉山区委、区政府审时度势，提出了加快建设淮海经济区中心城市“核心区”的发展目标。号角声起，泉山肩扛新的历史使命，再次前行。泉山区负责同志表示，泉山区将聚焦淮海经济区中心城市发展大局，找准泉山发展的坐标，创出新路径，打造新品牌，树立“更”意识，弘扬“干”精神，努力在产业建设、富民增收、城市管理、改革创新等方面取得新突破，进一步凸显“核心区”的新作为。建设“核心区”泉山有“坐标”建设“核心区”，泉山有举措建设“核心区”，泉山有底气好山好水好社区，生活在泉山的市民正在享受着泉山改革释放的红利。区域发展徐州市泉山区建设淮海经济区中心城市核心区今年6月，国6房地产市场政策一：政策限售:徐州市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房，下同）自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。商品住房出售人在出售房屋时应提供不动产登记管理部门出具的《居民家庭住房状况证明》加强商品住房价格监管，严格实施新建商品住房价格备案制度，防止商品住房价格不合理上涨；严肃查处不执行备案管理政策、不实行明码标价等扰乱房地产市场等行为。商品住房项目建设规模在4万平方米以上的，每次申请商品房预售许可和现房销售备案的建筑面积原则上不低于4万平方米（尾盘除外）。已取得商品房预售许可和现售备案的商品住房，房地产开发企业必须在10日内一次性公开全部房源，不得分批次销售。加强房地产市场联合执法检查，严厉打击违规预售、捂盘惜售、恶意宣传炒作、炒卖房号、哄抬房价等违法违规行为二：市场方面市场供求关系及量价走势：徐州市场2017-2018年度整体库存量逐渐减少，商品房成交均价不断上扬，徐州处于良性去库存状态，在限价限售限贷环境下，去化周期良好，目前的去化周期是2.0个月；但是潜在供应量较大，随着政策调控，去清周期正在增加，2018年泉山区目前成交均价为9364元/㎡。预判徐州市场将会维持市场趋于平稳，预判7月份开始进行大量供货。土地市场：6月12日徐州沪彭丰源商业管理有限公司摘得2018-42号经纬路东地块住宅用地，位于经纬路东，北横四路北侧；总用地面积2350.39㎡，容积率2.8-3.2；最低楼面价1407元/㎡；三：信贷方面商贷:首套房贷利率上浮5%-10%不等，目前首套房利率提升至20%左右银行包括工商银行、兴业银行、中信银行、招商银行、南京银行、其中农业银行、中国银行、邮储银行保持4月份上浮20%的基准利率；上浮至15%银行包括建设银行、交通银行、江苏银行、莱商银行、淮海农商银行、广大银行；上浮10%的银行有铜山农商银行（144㎡以下首付3成，贷款利率上浮15%，144㎡以上，首付4成，贷款利率上浮20%）；二套房的利率上浮区间一般在20%-30%之间，5家银行上浮20%，分别是江苏银行、莱商银行、淮海农商银行、铜山农商银行和光大银行；5家银行利率上浮30%，分别是农业银行、中国银行、中信银行、招商银行和邮政储蓄银行；其他银行均上浮25%；公积金贷款：1、144平方米（含）以下商品住房，申请住房公积金贷款的，最低首付款为30%；2、144平方米以上商品住房，首次申请住房公积金贷款的，最低首付款为40%房地产市场政策一：政策二：市场方面三：信贷方面7总结1、徐州市是全国重要综合性交通枢纽，徐州都市圈和淮海经济区中心城市，定位二线城市；2、人口基数较大，户籍人口56.58万人，常住人口72.28万人，周边地区人口相继往徐州发展，对于房地产需求量较大；3、泉山区属于徐州老城区，将建设淮海经济区中心城市核心区，环境、经济、配套极有优势，泉山区面积110平方公里，共有14个街道，下设114个社区居委会。未来发展潜力无限；4、2018年6月5日，徐州市发布《关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见通知》，出台房地产限售政策。这一政策出台对投资住宅客户有所打击，势必会将投资目光转向公寓及商铺。总结1、徐州市是全国重要综合性交通枢纽，徐州都市圈和淮海经济81城市概况市场部分徐州市公寓市场报告12434公寓客户分析44主要竞品案例分析公寓市场小结51城市概况市场部分徐州市公寓市场报告12434公寓客户分析49徐州市整体公寓市场2014-2018年6月份公寓总供应8.68万方，成交9.44万方，供求比0.92，供不应求；市场呈现良好去化态势。整体成交均价10499元/m²。徐州市2014-2018公寓供应成交徐州市整体公寓市场2014-2018年6月份公寓总供应8.610各区域2014-2018公寓库存走势徐州市2014-2018年6月份公寓，鼓楼区总供应400套，成交347套房源，成交率86.75%；云龙区暂无供应，处于去化库存状态，成交495套，其他区域成交与供应量极少；鼓楼区成交均价最高，达到12297元/m²。各区域2014-2018公寓库存走势徐州市2014-201811徐州市2017-2018公寓供应成交徐州市2017-2018年6月份公寓，总供应1.79万方，成交3.69万方，供求比0.48；处于去库存状态；整体成交均价8860元/㎡徐州市2017-2018公寓供应成交徐州市2017-201812徐州市2017-2018公寓库存走势徐州市2017-2018年6月份公寓，数据截止到2018年5月份，库存量4.11万方，去清周期达到20，市场去化走势较低。徐州市2017-2018公寓库存走势徐州市2017-201813各区域2017-2018公寓库存走势徐州市2017-2018年6月份公寓，云龙区库存量最高，达到38.97万方，去清周期25；鼓楼区库存量23.09万方，去清周期19；泉山区库存量15.89万方，去清周期34；目前徐州市公寓市场总库存126.52万方，整体处于去库存状态。各区域2017-2018公寓库存走势徐州市2017-2018141城市概况市场部分徐州市公寓市场报告12434公寓客户分析44主要竞品案例分析公寓市场小结51城市概况市场部分徐州市公寓市场报告12434公寓客户分析415红璞棉花公寓和信广场苏宁广场万科尚都会南郊中茵城风尚米兰中茵广场云龙万达珍宝岛熙悦府铜山万达世贸广场万科淮海天地目前市场上小户型公寓产品以平层及LOFT形态展现，整体公寓产品在徐州各区域分布比较零散，但是相对来说市中心区域不是热点分布区域，大部分产品位于城市的二、三环沿线。仅有苏宁广场、风尚米兰、红璞棉花公寓、和信广场项目位于市中心区域；项目主要参照项目为云龙万达、铜山万达以及红璞棉花公寓待售项目在售项目公寓市场分布售罄红璞棉花公寓和信广场苏宁广场万科南郊风尚米兰中茵广场云龙万达16铜山万达广场开发商占地面积建筑面积容积率徐州万达广场置业144900㎡640000㎡3.4装修情况物业类别建筑类别物业公司精装修商铺商业、住宅、公寓深圳莲花物业车位配比物业费总户数绿化率暂无5.00元/㎡/月暂无30%面积段供应面积（㎡）供应套数（套）成交面积（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）去化率70以下667901290649271277661398.99%70-80108541519473132660687.42%80-90226227160519645270.37%90-1001149912010156106733588.33%100-1101586714913529127667585.23%110-120710160652555725991.67%120-130624251587548723294.12%130-140409340936392100%140-15043131411654133.33%150-16015410000160-17065943282646250%170-18034721721654150%项目定位：商业综合体产品定位：商业、住宅、公寓近期销售情况：1#公寓目前还剩50、55、58、106㎡在售。（精装房源，带包租，签订合同即交房）在售均价：9000元/㎡铜山万达广场开发商占地面积建筑面积容积率徐州万达广场置业1417云龙万达广场开发商占地面积建筑面积容积率徐州万达广场有限公司128439㎡465400㎡2.8装修情况物业类别建筑类别物业公司精装修商业综合体高层万达商业管理物业车位配比物业费总户数绿化率暂无5.00元/㎡/月SOHO1630套30%面积段供应面积（㎡）供应套数（套）成交面积（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）去化率70以下8832016668955616667884100%70-802977403406408451100%80-90161216128872100%90-1003986407938812320%100-110003665368305100%110-120476340118510804825%120-130004115348342100%150-160626340618839839197.5%项目定位：投资、办公、自住产品定位：商业综合体销售情况：项目已全部售罄；公寓为平层产品，层高3.1米，精装公寓；销售均价：8000元/㎡SOHO1#SOHO1#SOHO6#SOHO7#办公3#办公4#云龙万达广场开发商占地面积建筑面积容积率徐州万达广场有限公司18红璞棉花公寓开发商占地面积建筑面积容积率徐州金博房地产开发32761㎡166286㎡4.5装修状况物业类别建筑类别项目特色精装修商住公寓高层现房、复式产权年限物业费楼栋总数绿化率40年4.00元/㎡/月9栋30%面积段供应面积（㎡）供应套数（套）成交面积（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）去化率项目定位：主城中心二环旁装修小公寓近期销售情况：目前在售8#，总高26层，39-41㎡全屋装修，现房在售。项目规划：1-3F为商铺，4-9F规划中高端商务主题酒店，10-26F青年白领公寓。在售均价：8500元/㎡待售红璞棉花公寓开发商占地面积建筑面积容积率徐州金博房地产开发3191城市概况市场部分徐州市公寓市场报告12434公寓客户分析44主要竞品案例分析公寓市场小结51城市概况市场部分徐州市公寓市场报告12434公寓客户分析420公寓客户分析

客户的职业构成大部分为个体业主及私企业主，占到了客户群体的47%；53%的客源为市区居民；

客户家庭类别，三口之家占到53

%，其次是单身，占到了37%。客户来源构成客户家庭类别构成客户职业构成19%53%28%20%15%22%27%16%行政及公务员企业白领私企老板个体业主事业单位53%37%2%8%单身二口之家三口之家三口之上外来人员徐州市区徐州县区客户来源：主要来自徐州市区置业目的：主要以自住条件为主。

客户关注点：户型设计、产品价格、交通条件、周边配套客户意向：40-70㎡的自住、投资客为主价格承受度：50-120万左右公寓客户分析客户的职业构成大部分为个体业主及私企业主，2110.0%56.7%23.3%6.7%3.3%0处1处2处3处3处以上公寓客户分析

通过客户构成发现，56.7%的受访者拥有1套房产；

67%的客户购买公寓为投资，其次为办公。30%67%3%办公

投资居住购置目的拥有房产数客户多数拥有1套房产，多为住宅，67%的客户置业目的为投资。10.0%56.7%23.3%6.7%3.3%0处1处3处公2242.9%57.1%LOFT户型（复式）平层户型26.7%30.0%10.0%

33.3%61-100㎡40-50㎡50-60㎡100㎡以上3.4%31.0%13.8%大开间3房1厅2卫51.7%1房1厅1卫2房1厅1卫

通过调研发现，57%的客户表示偏好平层公寓，43%表示偏好LOFT公寓；

40-50㎡的公寓产品较受客户欢迎，其次是50-60㎡的户型产品，客户偏好一房及二房产品，小户型、低总价接受度高。客户偏好公寓产品型态客户偏好公寓产品面积客户偏好公寓产品户型客户偏好平层公寓，面积段在40-50㎡、倾向的户型为1房1厅1卫及2房1厅1卫。公寓客户分析42.9%57.1%LOFT户型（复式）平层户型26.7%3231城市概况市场部分徐州市公寓市场报告12434公寓客户分析44主要竞品案例分析公寓市场小结51城市概况市场部分徐州市