一宗国有餐饮旅馆业用地使用权抵押价格评估(技术报告)

PAGE第38页土地估价技术报告项目名称：佛山市**房地产开发投资有限公司抵押贷款涉及位于佛山市南海区西樵镇爱国村杏头村一宗国有餐饮旅馆业用地使用权抵押价格评估受托估价单位：土地估价报告编号：[佛]**评[2009][估]字第H020007号土地估价技术报告编号：[佛]**评[2009][技]字第H020007号提交估价报告日期：二○一○年七月二十日关键词：佛山市南海区抵押贷款二○一○年第一部分总述一、估价项目名称佛山市**房地产开发投资有限公司抵押贷款涉及位于佛山市南海区西樵镇爱国村杏头村一宗国有餐饮旅馆业用地使用权抵押价格评估二、委托估价方委托单位：佛山市**房地产开发投资有限公司单位地址：佛山市南海区西樵镇爱国村杏头村联系人：*先生联系电话：******三、受托估价方受托估价机构：佛山市**房地产土地评估有限公司机构地址：*********资质注册号：*********执业范围：广东省范围执业法人代表：*********联系电话：*********邮政编码：*********四、估价目的为委托方向银行申请抵押贷款提供客观、公正的土地使用权价格参考依据。五、估价依据（一）国家及地方相关法律、法规1.《中华人民共和国土地管理法》2.《中华人民共和国城市房地产管理法》2.《中华人民共和国城市规划法》3.《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》4.地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件及通知②.《佛山市统计年鉴》（二）有关技术标准1.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》2.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）3.中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）（三）其他资料1.委托方提供的《国有土地使用证》复印件等有关权属证明资料2.估价人员实地勘察、调查、收集的相关资料六、估价基准日二○一○年七月十八日七、估价日期二○一○年七月十八日至二○一○年七月二十日八、地价定义估价对象为位于佛山市南海区西樵镇爱国村杏头村的一宗餐饮旅馆业用地，土地面积10152.00平方米。根据委托方提供的《国有土地使用证》（佛府南国用(2008)第******号）及现场勘查得知，待估宗地证载用途为餐饮旅馆业用地，土地实际用途为餐饮旅馆业用地。土地使用权终止日期为2047年12月28日，故至估价基准日待估宗地剩余土地使用年限为38.4年。土地实际开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内场地平整，根据待估宗地的土地利用现状和估价目的，本次估价设定用途为餐饮旅馆业用地，设定土地开发程度为宗地红线外“五通”及宗地红线内场地平整。因此，本次估价是指在估价基准日2009年7月18日、现状利用条件下、设定的开发程度与用途、自估价基准日起剩余土地使用年限为38.4年的国有出让土地使用权价格。九、估价结果根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的基本原则以及理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，采用市场比较法和收益还原法，对估价对象的价格进行了评估，最终确定出估价对象在估价设定用途及开发程度条件下，估价基准日为2009年7月18日，设定剩余土地使用年限为38.4年的国有出让土地使用权价格为：单位面积地价：2605.00元/平方米总地价：2644.60万元大写金额：人民币=43064900\*CHINESENUM2贰仟陆佰肆拾肆万陆仟元整待估宗地的具体情况及详细估价结果详见《土地估价结果一览表》。十、需要特殊说明的事项（一）估价的前提条件和假设条件1.委托方合法取得土地使用权，并支付有关地价款和税费。2.估价对象在设定用途条件下得到或将得到最有效利用，并产生相应的土地收益。3.估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。4.在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。5.任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。6.委托方提供的资料真实可靠。7.估价对象评估面积及权利状况以委托方提供的《国有土地使用证》为准。8.评估价格是在满足全部假设和限制条件下，于估价基准日2009年7月18日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场、现状利用条件下的土地使用权价格。（二）估价结果和估价报告的使用1.本次估价所依据的主要法律、法规有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等，估价报告和估价结果的作用依照相关法律、法规的有关规定发生法律效力。2.本报告和估价结果使用的方向与限制条件(1)本报告估价结果仅为委托方向银行申请抵押贷款提供客观、公正的土地使用权价格参考依据，不对其它用途负责。(2)土地估价报告供委托方使用；土地估价技术报告仅供估价机构存档和作为估价结果提交有关管理部门备案使用，不提供给委托方。3.本报告的估价结果有效期自提交报告之日起一年内有效。4.本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价报告和估价结果拥有解析权。5.违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任(1)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担任何法律责任。(2)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。（三）需要特殊说明的事项1.有关资料来源说明及无法核实的估价事项(1)土地利用状况、权属等资料由委托方提供。(2)土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。(3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况,确定估价原则、方法及参数的选取。(4)报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等数据以委托方提供的《国有土地使用证》记载为准。(5)根据委托方提供的相关资料，估价对象未设定抵押，无司法和行政机关限制其权利等情况；在估价作业期间，估价机构以及估价人员无法核实委托方提供上述资料的真实性，只能采信委托方提供的相关资料作为本次估价的依据。2.本报告估价结果是在满足全部假设与限制条件及地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的权利状况、估价期日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地使用年限、土地处置方式等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3.有关参数说明(1)关于容积率，按规划设计要点，本次评估将容积率设定为2.5。(2)关于还原率，根据该地区的有关资料，根据估价期日一年期定期存款利率2.25％结合当地土地投资风险情况，综合考虑确定土地还原利率取6%。(3)关于投资利润率，按照佛山市统计局公布的有关统计资料，及对土地开发投资利润率的调查，综合考虑我国经济增长因素和企业行业的实际情况，本次评估的土地开发的年投资利润率确定为8％。4.其他需要特殊说明的问题(1)本估价机构以及估价人员与委托方除委托估价关系外，无其他任何足以影响估价结果的关系。(2)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性以及估价报告格式符合国家颁布的《城镇土地估价规程》负责。(3)本次估价结果不包含在评估基准日后发生交易的费税。十一、土地估价师签字姓名资格证号签名土地估价师****************土地估价师****************十二、土地估价机构佛山市**房地产土地评估有限公司二○一○年七月二十日第二部分估价对象描述及影响因素分析一、估价对象描述1.土地登记状况根据委托方提供的相关资料，是次估价对象为一宗餐饮旅馆业用地，土地总面积为10152.00平方米。估价对象具体登记情况如（表-1）土地登记状况表（表-1）宗地编号土地使用权人地理位置土地使用证编号地号土地用途使用权类型终止日期面积(㎡)四至土地级别登记时间东南西北1佛山市**房地产开发投资有限公司佛山市南海区西樵镇爱国村杏头村佛府南国用(2008)第******号****餐饮旅馆业用地出让2047-12-2810152.00白云路环山大道住宅小区住宅小区住宅二级2008年2.土地权利状况①.土地使用权类型待估宗地是国有出让用地，土地所有权属国家所有，土地使用权属于佛山市**房地产开发投资有限公司。②.土地使用年期根据委托方提供的《国有土地使用证》（佛府南国用(2008)第******号），土地使用权终止日期为2047年12月28日，至估价基准日，剩余使用年限为38.4年。③.他项权利状况经委托方提供的相关资料，至估价基准日估价对象未涉及抵押权、担保权、地役权等他项权利，本次估价设定土地无他项权利限制。3.土地利用状况待估宗地目前已达到红线外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内场地平整。二、地价影响因素分析1.一般因素一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。(1)城市资源状况①.地理位置佛山市位于广东省中部偏南、珠江三角洲腹地，东连广州，南邻江门、中山、西接肇庆，北通清远。地处北纬22°38′－23°34′，东经112°22′－113°23′，地势自西北向东南倾斜，全境最高处海拔51米，为平原地带。佛山市地处华南经济发达的珠江三角洲腹地，距广州、中山、江门、珠海、肇庆、东莞等工商业城市均在50公里以内，离澳门、香港也在100公里左右，地理位置十分优越,便于对外经济联系。②.自然环境A.地势、地貌佛山市地处珠江三角洲腹地，绝大部分地区位于北回归线以南，大致东南向西北，平原向丘陵山地略呈递减趋势。地势西北高，东南低，地貌类型多样，有低山、丘陵、台地、平原和水域，其中平原面积最多，丘陵台地次之。B.气候、水文佛山市气候类型为南亚热带海洋性季风气候，温暖多雨。全年日照时数在1800小时左右，无霜期达350天以上，年平均气温在21.2～22.2℃佛山市位于珠江三角洲水系的顶端，地势低洼，河道交织，渔池遍地，每年都受到程度不同的洪水威胁。而珠江上源三条主要支流中的西江、北江流经距市区23公里的三水河口附近,再分流注入两河水系的各河道（佛山涌、东平河）。主要的水道包括北江干流、西江干流、潭洲水道、平洲水道、容桂水道、东海水道、顺德水道、洪奇沥水道、佛山水道、桂洲水道等。③.行政区划及人口状况佛山市现辖禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区。全市总面积3848.49平方公里，常住人口592.3万人，其中户籍人口361.1万人。佛山是著名侨乡，祖籍佛山的华侨和港澳台同胞达148万人，其中港澳同胞80多万人。(2)房地产制度与房地产市场状况①.土地制度土地有偿使用制度的实行，使房地产业不断发展，佛山市已实行货币化分房制度，旧城改造及政府对招商引资开发的房地产开发实行地价优惠政策。②.住房制度根据1997年1月1日实施的《佛山市深化住房制度改革方案》(佛府[1996]112号),佛山市制定了住房制度改革的有关事项，住房制度改革的基本任务是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制，建立城市三级住房基金（政府、单位、个人住房基金），加强城市住房基金的管理，实现城市住房基金的良性循环；根据经济承受能力，逐步调整住房租金水平；稳步出售公有住房；积极支持城市经济适用房的建设；开展政策性购房抵押贷款，提高城镇干部职工解决自住房屋的能力。通过住房制度改革逐步建立了与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现了住房商品化、社会化；建立了以市场为主的多层次住房供应体系，建立了政策性和商业性并存的住房信贷体系，促进城镇居民购买住房，满足城镇居民对住房的不同需求；培育和规范了住房交易市场，发展社会化的房屋维修、物业管理，促进了房地产及相关产业的发展、城市住房建设、改善了人民群众的居住条件。③.房地产市场状况踏入2009年，佛山的住宅成交持续放量，不但一手房成交比去年和前年火爆，市中心房价再创新高，连二手房市场都出现了井喷。从各方面表现来看，今年以来，佛山楼市已经呈现逐步回暖的态势。有分析认为，佛山经济基础较好，受金融海啸冲击较小，在政府各项利好政策刺激下，市场对经济前景信心加大，市民对楼市信心大增，导致市场需求加大，回暖动力较大。据佛山市建设局公布的数据显示，2009年佛山全市第一季度新建住宅成交面积为200.77万㎡，成交16244套，相当于去年同期的2倍，比起2007年第一季度的161.72万㎡也增长约24.1%。成交金额为1051878.75万元，均价达5239.22元／平方米，分别比去年同期增长了82.34％、-6.55％。而4月佛山全市共成交一手住宅8622套，与3月相比环比增长了24%；成交面积为103.82万㎡，环比增长21.87%。而与2008年4月相比，成绩惊人，2008年4月全市共成交住宅3382套，而到今年同比增加了一倍多。在成交金额方面，3月全市共成交了442327.64万元，而4月则达到了565355.43万元，环比增长27.81%。5月份，佛山全市一手楼成交面积为90.13万㎡，比上月下滑13.19%。尽管成交量出现下滑，但佛山全市房价仍然坚挺，均价为每平方米5444.8元，微跌0.01%。2009年1-5月佛山商品房平均下来算，成功跨越2007年月均的60万㎡水平线。而今年则连续有几个月的住宅成交数量都达到甚至超过60万㎡，佛山楼市回暖明显。二手房成交亦出现井喷，2009年前五个月佛山市二手房成交均价为5167元/平方米，与去年同期相比上升了6.8%。从月度走势来看，基本上呈现出逐月上升的态势，屡创月度成交新高，形成了一波井喷。佛山市建设局网站公布的数据显示，2009年佛山市2月，二手房一共成交了1076套，环比1月的1528套，下滑了29.6%，同比去年2月的1517套，也有29.1%的跌幅。佛山市3月份二手房共成交1770套，环比2月的1076套，上升64.5%。同比去年3月的1912套，则有7.4%的跌幅。4月二手房成交套数创新高，达到2432套，环比3月的1770套上升了37.4%，同比去年4月的1951套也上升了26.65%。5月佛山市二手房的成交量达2484套，环比4月2432套，仍有小幅增长。同比2008年5月的1984套，更是有25%的增幅。禅城区5月份二手房成交500套，环比4月的503套基本持平，同比去年5月的338套则有47.9%的升幅。南海区5月份二手房成交套数为216套，环比4月的175套，有23.4%的增幅。对于今年佛山楼市的回暖原因，普遍认为目前楼市回暖受到多个有利因素支撑。分析认为主要得益于政策的鼓励、开发企业的主动降价、信贷的支持，例如进一步放宽住房公积金贷款政策等。而今年4月后成交量明显上升则有多方面的原因，一是购房者对楼市预期发生变化，担心房价反弹加快了购房速度；二是对未来通胀的预期以及目前实体经济投资环境不佳，导致一些资金进入楼市。随着广佛地铁即将开通，广佛一体化进程加快，出于对未来升值的预期，越来越多的自住型购房者甚至是投资者选择在佛山置业。而自去年以来，佛山楼市开发量环比大幅下降明显，导致了今年上半年佛山楼市开盘量少、供货量不多，这种供求的不平衡进一步刺激了消费者入市。这些因素在一定程度上推动了楼市回暖。从上半年的走势来看，佛山楼市的回暖趋势明显，量价均有明显升幅。业内人士预测，下半年房价将企稳并且呈现微升状态。因为随着住宅供求市场和土地市场的全面回暖，下半年楼市的供应量应该大增，甚至多于上半年。而下半年消费者信心将进一步恢复。不过，下半年的楼市前景仍存在着诸多不确定因素。当前房价的上涨幅度以及消费者的追涨热情存在不理性，而目前的有利因素很难继续支撑房价不断上涨。二手房方面，由于自住需求及投资客入市等原因，下半年二手房市场应该会持续向好。(3)产业政策按照建设广东省第三大城市的要求，以及佛山在珠三角经济区尤其是“广佛经济圈”所处的地位与作用，确立产业强市的产业政策，优化产业结构、提高经济发展整体素质。大力发展园区经济，加快产业承接和转移，以现代物流为龙头，提升商品流通和服务行业的发展水平，进一步推进公有企业改革，完善公有资产管理体制，坚持外源型经济和内源型经济协调发展，增强发展动力。(4)城市规划与发展目标《佛山市城市总体规划（2005－2020）》将佛山市的城市发展目标确定为“建设产业强市、文化名城、现代化大城市”。对佛山市的空间布局做了大的调整，提出购建“2+5组团”的新城市空间格局，实施多中心与新城发展战略，合理引导城市功能布局，努力购建符合现代化城市发展规律的结构布局，将全市各类分散的资源和功能整合到若干关联区域的交通走廊上，实现城市的集约化发展。佛山市列出了未来发展的阶段目标：第一阶段，到2010年左右，全面协同地推进佛山经济、社会、文化等各项工作，在保持发展活力的前提下调整体制结构，努力在全国率先基本实现现代化，加强区域协作，共同构建广佛都市区的基本构架。第二阶段，到2020年左右，力争全面实现现代化，建设经济繁荣、生活富裕、环境优美、城乡协调、体制完善、社会文明的小康社会；与珠江三角洲其他城市一起，确立具有独自特色的都市区地位。从佛山市城市规划和发展目标来看，佛山市将进行用地结构的调整，使产业布局更加合理，提高土地集约利用，减少闲置土地，显化土地资产的价值。由于城市规划区土地面积的有限性，从长远来看，佛山市土地的供需矛盾将会越来越突出，土地价格将呈上涨趋势。(5)城市社会经济发展状况2009年5月份各项指标延续了上月的发展趋势，消费持续畅旺，工业生产、投资保持了两位数的增长，全区经济正缓慢回暖。1-5月，全区累计实现工业总产值1338.65亿元，较去年同期增长14.1%。其中，规模以上工业实现产值1196.94亿元，较去年同期增长15.2%，规模以下工业实现产值141.70亿元，同比增长5.0%。全社会固定资产投资累计达157.19亿元，较去年同期增长11.9%。其中，工业投资50.41亿元，较去年同期增长18.2%；商饮业投资10.79亿元，较去年同期增长21.5%，工业投资和商饮业投资力度都有所加大。从投资类别看：基本建设71.81亿元，较去年同期增长26.6%；更新改造19.37亿元，较去年同期增长70.8%，主要是由于“三旧改造”的推动作用；其他投资（农村农户投资）1.97亿元，较去年同期增长64.8%。但房地产开发投资下降，共完成投资64.03亿元，较去年同期下降10.1%。全区商品房销售面积达115.50万平方米，较去年同期增长39.1%，商品房销售额达72.07亿元，较去年同期增长49.6%。5月份商品房交易价格较上月平均有所上涨，由于价格等因素，尽管今年1-5月累计商品房成交量较去年有明显放大，但数据显示本月进入了销售淡季，商品房销售面积、商品房销售额分别较上月下降43.5%、39.0%。房地产市场转暖的持续性有待观察。5月份基本延续上月的发展态势，各项指标发展平稳。对外贸易跌幅略有收窄，是否止跌回升尚须后续观察。另外，我区工业两大支柱产业增速缓慢以及房地产市场出现价升量跌、投资下滑等问题，应当引起注意。2.区域因素(1)区域概况佛山市南海区位于珠江三角洲腹地，紧连广州，毗邻香港、澳门，是广佛都市圈的地理中心、华南地区的物流枢纽，与广州新白云国际机场仅距30公里，区域优势明显。南海区地处北纬22º48´-23º18´，东经112º15´－113°15´。东面与广州市毗邻，南面与禅城区、顺德区接壤，西面与江门市新会区、鹤山市、高明区隔江相望，北面与三水区和广州市花都区相邻。辖区面积1073.82平方公里，辖２个街道办事处、6个镇，区政府驻桂城街道。户籍人口113.04万人，流动人口110.79万人，海外侨胞和港澳同胞40多万人。南海区是中国传统陶瓷业和近代纺织业的发祥地之一。改革开放以来，南海区经济发展迅猛，是著名的“广东四小虎”之一。2007年全区生产总值1216.97亿元，增长20.8%。南海区在2005年全国百强县（市、区）中位居第5位。主导产业为有色金属加工、纺织服装、装饰板材、五金、制鞋制革、玩具等。民营经济发展迅速，是全区经济增长的主要力量。西樵镇位于广东省珠江三角洲腹地的南海区西南部，是国家“AAAA”级风景名胜区、国家森林公园、中国面料名镇、广东省中心镇，面积176.63平方公里，辖4个城区、27个行政村，常住人口14万多人，流动人口6万多人。多年来，西樵始终坚持以经济建设为中心，以农村为主战场，以发展非公有制经济为重点，以市场为导向，依靠科技进步，优化产业结构，经济建设和社会各项事业快速、健康发展，综合实力显著增强。2007年，全镇实现地区生产总值83亿元，同比增长14.3％；经济总收入255亿元，增长17.9%；工业总产值214亿元，增长22%；工商税收8.17亿元，增长12.2%；镇级财政收入3.5亿元。西樵地处改革开放的前沿，三大产业合理发展。已形成投资置业的优良环境。镇内水陆交通便利，距广州40公里车程，距高明港、平洲港30多分钟车程，镇内有西江货运码头，水、电供应充足，通讯网络发达，基础设施完善。待估宗地位于西樵镇环山大道樵园路段(环山大道与建设中白云路交汇处)。地处国家“AAAA”级风景名胜区——西樵山山麓，南面为西樵山最完善的休闲风景区——樵园，空气清新、环境优美；西樵山大酒店、云影琼楼等知名酒店林立；随着西樵现代都市生活配套的不断完善，该区域的居住、休闲价值将得到进一步飚升。根据大佛山规划，未来10年，待估宗地所在的区域将实现以官山城区为中心的新人居城区，面积达9.6平方公里。届时，该板块将跃升为以樵园休闲度假区、西樵商贸广场、轻纺城市场、高端住宅区等为核心，具有无限活力的高尚休闲生活区。西樵新规划建设的崇南西路将连接龙湾大桥贯通季华路，还有广明高速的开通，届时从小区直达禅桂、广州只需20分钟车程。(2)交通条件地处环山大道与建设中白云路交汇处，距离佛山一环西樵大桥出入口约6公里，且有218路、228路、禅城至高明、广州至高明城巴线路途径此地，对外交通便捷。(3)基础设施条件①.供水区域内供水以市政供水为主，供水保证率90%以上。②.排水区域排水为雨污分流方式,排水保证率95%以上。③.供电区域内为市政供电，保证率99%以上。④.通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路通畅，能满足对外联络需要。(4)环境条件地处国家“AAAA”级风景名胜区——西樵山山麓，南面为西樵山最完善的休闲风景区——樵园，空气清新、环境优美；西樵山大酒店、云影琼楼等知名酒店林立；随着西樵现代都市生活配套的不断完善，该区域的居住、休闲价值将得到进一步飚升。(5)公共配套设施区域内配套有樵园休闲度假区、西樵商贸广场、轻纺城市场、南海中学、西樵医院等娱乐、购物、教育、体育、医疗设施，各项生活配套设施完善，能满足商务活动及日常生活的需要。(6)规划限制待估宗地所在区域规划限制一般。3.个别因素待估宗地位于南海区西樵镇爱国村杏头村，区域规划为住宅及商业用地较多，区内分布有山居美地、凰樵假日等多个高端楼盘，人居环境较好，商业气氛浓厚，区内配套设施完善。紧邻环山大道、江浦路及佛山一环，道路通达条件好，对外交通便捷。详细情况如下：(1)宗地位置：佛山市南海区西樵镇爱国村杏头村。(2)宗地面积：10152.00平方米。(3)宗地用途：餐饮旅馆业用地。(4)四至及临路状况：东至白云路、南至环山大道、西至住宅、北至住宅。(5)宗地形状及自然条件：宗地形状基本规则，近似长方形，可利用程度较高；地基承载力较好,地势较平坦，无不良地质现象，该因素对宗地开发利用无影响。(6)土地开发程度：至估价期日，待估宗地已达到红线外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内场地平整，属于“五通一平”的熟地，具备开发建设的条件。通过以上分析可以看出，影响待估宗地价格的个别因素条件较好，估价人员综合分析认为宗地个别因素条件对估价对象有积极影响。第三部分土地估价一、估价原则土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并正确判断其变动趋向，了解土地价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能做出正确的估价。我们在本次估价过程中，根据土地估价技术规程及估价对象的具体情况主要遵循以下原则：(1)合法原则合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权的流转，土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面有严格控制，所以在进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。同时，土地估价还要遵循相关法律法规的规定。(2)替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律。某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。(3)预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未能给权利人带来的利润总和，即收益价格。(4)最有效使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。(5)报酬递增、递减原则经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最有效使用点。(6)需求与供给原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。(7)变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。(8)协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。(9)多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。(10)估价时点原则估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论具有很强的时间相关性，这主要是考虑资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流对其价值的影响是不同的。估价结论具有很强的时效性，这主要考虑是房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同的估价时点会有不同的市场价格，因此在进行估价时应根据不同的估价时点确定出估价所依据的市场情况，进而确定出在此房地产市场情况下的房地产总体价格水平。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。二、估价方法与估价过程（一）估价方法1.估价方法的选择根据《城镇土地估价规程》，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点和估价目的，选择适当的估价方法进行评估。在本次估价中，我们通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合估价目的，决定采用市场比较法和收益还原法两种方法对估价对象进行评估。2.估价方法选择的依据(1)估价人员通过市场调查发现，近期估价对象附近地区土地使用权有一定数量的交易活动，有条件获得足够的土地交易实例，因而可采用市场比较法进行估价。(2)估价对象已作规划，拟建星级酒店，具有较好的潜在收益，符合收益还原法测算的要求，故可采用收益还原法进行评估。综上所述，本次估价采用市场比较法和收益还原法进行评估。（二）估价过程1.采用市场比较法进行评估在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的在评估期日地价的一种方法。其基本计算公式为：PD=PB×A×B×D×E式中：PD——待估宗地价格；PB——比较实例宗地价格；A＝B＝D＝E＝(1)比较实例选择选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：.与待估宗地属同一供应圈；.与待估宗地用途相同或相似；.与待估宗地的交易类型相同；.成交日与待估宗地的估价期日应接近；.交易实例必须为正常交易；.价格内涵要一致。本次评估，通过收集有关资料，选取了三个用途、位置和价格类型等方面与估价对象土地相同或相近的实例，用它们的价格作比较，并充分考虑影响地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格。比较实例情况如下表：可比实例条件表（表-2）交易实例名称实例A实例B实例C位置罗村街道罗湖区七号小区705号地段大沥广佛路盐步平地村地段狮山镇松岗办事处联表村委会成交价格(元/㎡)3372.003080.002301.00土地用途住宿餐饮用地商服用地餐饮旅馆业用地交易情况正常正常正常交易方式挂牌挂牌挂牌交易日期2009.42008.62008.2土地面积(㎡)2476.2019477.001738.00容积率3.502.800.80终止日期2049.4.272048.6.52048.2.24剩余使用年限(年)40.040.040.0(2)编制比较因素条件说明表比较因素条件说明表（表-3）项目待估宗地实例A实例B实例C交易单价(元/㎡)待估3372.003080.002301.00土地用途餐饮旅馆业用地住宿餐饮用地商服用地餐饮旅馆业用地交易情况——正常正常正常交易方式——挂牌挂牌挂牌交易日期估价期日2009.42008.62008.2剩余使用年限(年)38.440.040.040.0区域因素商服繁华度距市级商服中心距离约23公里约8公里约11公里约14公里距区级商服中心距离约28公里约10公里约9公里约14公里距街区级商服中心距离约2公里约1公里约2公里约0公里交通条件能与主、次干道通达，距离公交车站较近，公交线路较多能与主、次干道通达，距离公交车站较近，公交线路较多能与主、次干道通达，距离公交车站较近，公交线路较多能与主、次干道通达，距离公交车站较近，公交线路较多综合环境无污染，绿地覆盖率高，自然景观条件好轻度污染，绿地覆盖率高一般，自然景观条件一般轻度污染，绿地覆盖率高一般，自然景观条件一般基本无污染，绿地覆盖率较高，自然景观条件较好商业集聚规模高高高较高人流量较大较大大较大基础设施完善度完善度较高完善度较高完善度较高完善度较高区域规划住宅及商业住宅及商业住宅及商业住宅及商业个别因素宗地形状形状对土地利用无不良影响形状对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状对土地利用较为有利宗地面积面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积对土地利用较为有利面积较小，对土地利用有一定影响街角地两面临街两面临街两面临街两面临街容积率2.53.502.800.80临街宽深比较大较大较小大土地使用限制近期规划前景好近期规划前景好近期规划前景好近期规划前景好地形状况地势较平坦，对建筑物无影响地势较平坦，对建筑物无影响地势较平坦，对建筑物无影响地势较平坦，对建筑物无影响工程地质状况硬塑类场地土体，抗震能力较强硬塑类场地土体，抗震能力较强硬塑类场地土体，抗震能力较强硬塑类场地土体，抗震能力较强自然灾害灾害影响轻微灾害影响轻微灾害影响轻微灾害影响轻微宗地内开发程度三通一平五通一平三通一平四通一平(3)编制比较因素条件指数表根据对待估宗地与可比实例宗地的差异，以待估宗地的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：①.土地用途修正：待估宗地与三个比较实例宗地的土地用途均为餐饮旅馆业/商业，地用途不作修正。②.交易情况修正：可比实例均为正常市场交易，故估价对象与可比实例指数均为100。③.交易方式修正：可比实例均为挂牌交易，按具体情况修正。④.交易日期修正：根据待估宗地所在区域的地价的实际情况，土地估价报告中所述地价指数以比较实例宗地的估价期日为基数，确定地价指数。⑤.使用年限修正：土地使用年限修正系数公式为:式中：K——使用年限修正系数；r——土地还原利率（根据该地区的有关资料，根据估价期日一年期定期存款利率2.25％结合当地土地投资风险情况，综合考虑确定土地还原利率取6%）；n——待估宗地使用年限（待估宗地剩余使用年限为38.4年）；m——比较实例宗地使用年限。代入以上数据，得出比较实例宗地A、B、C的年期修正系数分别为0.9895、0.9895、0.9895。区域及个别因素根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，经比较得出比较因素条件指数表4：比较因素条件指数表（表-4）项目估价对象实例A实例B实例C交易单价(元/㎡)待估3372.003080.002301.00土地用途100100100100交易情况100100100100交易方式100969696交易日期100100100100剩余土地使用年限(年)1000.98950.98950.9895区域因素商服繁华度距市级商服中心距离100103102101距区级商服中心距离100103104102距街区级商服中心距离100100100100交通条件100100100100综合环境100959698商业集聚规模10010010098人流量100100102100基础设施完善度100100100100区域规划/周围土地规划用途100100100100个别因素宗地形状100102100102宗地面积1009810096街角地100100100100容积率10011010393临街宽深比10010096102规划条件100100100100地形状况100100100100工程地质状况100100100100自然灾害100100100100宗地内土地开发程度100104100102(4)比较因素修正系数表将待估宗地的因素条件指数与可比实例宗地因素条件指数进行比较，得到比较因素修正系数如下表：比较因素修正系数表（表-5）项目实例A实例B实例C交易单价(元/㎡)3372.003080.002301.00土地用途100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100交易方式100/96100/96100/96交易日期100/100100/100100/100剩余土地使用年限(年)0.98950.98950.9895区域因素商服繁华度距市级商服中心距离100/103100/102100/101距区级商服中心距离100/103100/104100/102距街区级商服中心距离100/100100/100100/100交通条件100/100100/100100/100综合环境100/95100/96100/98商业集聚规模100/100100/100100/98人流量100/100100/102100/100基础设施完善度100/100100/100100/100区域规划100/100100/100100/100个别因素宗地形状100/102100/100100/102宗地面积100/98100/100100/96街角地100/100100/100100/100容积率100/110100/103100/93临街宽深比100/100100/96100/102规划条件100/100100/100100/100地形状况100/100100/100100/100工程地质状况100/100100/100100/100自然灾害100/100100/100100/100宗地内土地开发程度100/104100/100100/102修正价格(元/㎡)3016.003091.002530.00权重系数1/31/31/3评估价格(元/㎡)2879.002.采用收益还原法进行评估收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为估价时日收益总和的一种方法。其基本计算公式为：式中：V——房地产在估价时点的收益价格，即现值；A——房地产的未来净运营收益，未来第1年为A，未来第2年为A(1＋g)，未来第3年为A(1＋g)2，依此类推，未来第n年为A(1＋g)n－1；Y——房地产的报酬率(折现率)；g——净收益逐年递增的比率(是次估价取1％)；n——房地产的收益年限。此公式的假设前提：①.净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增；②.净收益逐年递增的比率g不等于报酬率Y；③.收益年限为有限年n。（1）确定项目年经营收入调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产项目经营水平，确定待估宗地项目年经营收入。则：根据该待估宗地规划建筑面积，按照酒店行业建设标准，建设客房数约200间；周边同等档次酒店的价格约400－800元/天·间(均价)，入住率为50－80％，考虑该项目的实际情况，预计该项目建成后得客房价格为650元/天·间(均价)，入住率为65％，则年客房营业收入＝客房价格×客房间数×入住率×365天＝650×200×65％×365＝3084.25(万元)按照星级酒店的建设标准，该项目还应当建造配套的会议、餐饮及娱乐设施，该部分设施也应当产生收益，按照行业经营情况结合本项目实际，其配套设施的年收入与年客房营业收入比约为45％，计1387.91万元。项目年营业收入＝年客房营业收入＋配套设施年收入＝3084.25＋1387.91＝4472.16(万元)（2）项目经营年总费用1）项目经营人员工资、易耗品费用等经营开支根据当地类似酒店的经营现状，其经营人员工资、易耗品费用等经营开支约占项目年营业收入的28％，计1252.20万元2）营业税费营业税占项目经营年收入的5％，计223.61万元所得税占项目经营年利润的33％，则所得税＝（4472.16－1252.2－223.61）×33％＝988.80(万元)营业税费＝223.61＋988.8＝1212.41万元则项目经营年总费用＝1）＋2）＝2464.61(万元)（3）行业利润根据市场调查及相关数据得知，佛山市酒店行业的利润率约为8％，则该项目年行业利润为357.77万元（4）房地产年总收益房地产年总收益＝项目年经营收入－项目经营年总费用－行业利润＝4472.16－2464.61－357.77＝1649.78(万元)（5）房地产经营年总费用1）管理费：指对经营房屋进行的必要管理所需的费用。按房地产年总收益的3％收取。则管理费＝房地产年总收益×3％＝1649.78×3％＝49.49(万元)2）维修费：指为保