深圳龙华新区锦丰厂片区城市更新综合项目初步研究应用报告

深圳龙华新区锦丰厂片区城市更新项目初步研究汇报第一部分项目市场分析1、土地指标及权属拟拆除重建用地面积：41768.8平米（合62.65亩）拟开发建设用地面积：21626.7平米(合32.44亩)容积率：6.97（法定图则中为2.5）拟计划计容建筑面积：150670平米拟更新方向:居住等功效；公共配建:更新单元范围内应落实不少于24班小学用地一处拟更新经济技术指标(专题计划还未批复):土地现实状况情况:现实状况土地权属较复杂，1-2地块为国有出让用地，现实状况性质为工业用地,权属单位为龙华镇油松下油松村;3号地块为国有已出让用地,现实状况性质为综适用地,权属单位为龙华镇油村瓦窑排村；7-10地块为国有出让用地，性质分别为工业、商住混合、住宅用地，用地权属单位为深圳宝安龙华经济发展企业；其它4-6号用地为未完成征转手续村集体用地（需补出让手续，不过因为改造后功效为学校，所以能够采取协议出让方法），分属瓦窑排经济合作社和伍屋合作社及瓦窑新村。国有已出让用地24760平，占拆除用地面积59%。计划申报主体:深圳市龙华街道投资管理企业主体类型:集体注册资本金:万元股东:深圳市宝安区龙华街道办事处法定代表人:韩垂学成立时间:1995年项目手续:12月8日:列入《深圳市城市更新单元计划第三批计划》,并在深圳市计划和国土资源委员会网站公告.10月20日:列入《深圳市城市更新单元计划第三批计划》,并在深圳市计划和国土资源委员会网站公告（更新范围调整，拆除重建用地面积缩小）截止现在,项目更新计划结果未在深圳市计划和国土资源委员会网站公告，除上述公告外，项目手续无深入进展，还未正式列入城市更新单元计划。除公告数据外，以上项目部分数据起源于合作方提供专题计划草案数据，2、项目区位宗地位置地铁清湖站华为工业区深圳北站梅林关片区坂田宗地位置地铁清湖站华为工业区深圳北站梅林关片区坂田片区项目地块位处龙华新区油松片区，东临坂田片区，北部为观澜街道，南部为龙华新区关键区及梅林关片区，整体区位处于龙华片区北部。地块距离四号线清湖站车程仅2公里，通往市民中心仅11个站点，时间约30分钟，到深圳北站车程约7公里，车程约15分钟，周围有梅龙路、布龙路、梅观高速等多条快速路，内外交通较便捷。地块距龙华人民医院1公里，距已建成龙华文化广场仅700米，有满足日常需求基础商业和生活配套3、区域计划龙华中心(1)龙华新区发展计划龙华中心12月30日，深圳龙华新区正式成立，新设龙华新区包含观澜、大浪、龙华、民治四个街道。龙华新区地处深圳市中北部，东临龙岗，西接宝安、南山、光明，南连福田，北至东莞，总面积175.58平方公里。末常住人口140.86万人，其中非户籍人口占90%以上依据龙华新区综合发展计划，龙华新区构建“一中轴、两关键、七功效区”城市空间结构。

一中轴：中央服务轴，强化综合服务功效，支撑城市中轴延伸和拓展；

两关键：南部商务核和北部科技核，形成新发展“引擎”；

七功效区；根据特色分工，分区发展标准，将龙华新区分为七个功效片区，每个功效片区制订针对性功效及产业发展指导，包含观澜东生态文化片区、羊台山生态休闲片区、九龙山生态休闲片区、龙华商贸区、大浪时尚产业区、观澜－龙华高新区、观澜北汽车产业区。本项目在中部龙华商贸区和中央服务轴上。项目位置项目位置(2)油松片区法定图则计划依据公告深圳市宝安402-19&20&21号片区[油松地域]法定图则（最新），片区计划以下：发展目标:建设一个高新产业蓬勃发展、生活功效完善、环境优美友好新城功效定位：以生态居住、城市休闲、商贸服务为主，。发展策略是：经过城市更新，优化地域功效结构，完善公共设施，结合轨道站点布局综合服务中心。完善地域道路交通体系，提升片区生活环境品质发展指导：(2)宗地法定图则计划宗地位置宗地位置宗地分属于两幅地块03-10地块，计划性质为教育科研用地，占地面积16399平米，要求建设24班小学；03-11地块，计划性质为二类居住用地，占地面积25748平米，容积率2.5，要求配套12班幼稚园和邮政所；。法定图则要求两地块需捆绑开发4、地块现实状况及周围环境地块现在现实状况南部为未拆除简易工业厂房，北部为在生产状态新松普塑胶电线，地块西侧为已建成村民小产权房，北侧南侧均为现实状况居民区，东侧为工业区（法定图则和现实状况均为工业区计划）四至道路:地块北、东、南三个方位均为已建成市政道路，西侧有现实状况支路。小产权房工业区小产权房工业区5、地块周围配套及交通配套情况：教育资源充足：清湖小学，松和小学，龙华中心中学，新华中学、清湖幼稚园，四季花蕾幼稚园等商业配套齐全：龙华商业中心购物广场、兴万和购物广场、金东源百货和多家银行、ATM机等医疗资源充足：龙华人民医院、深圳国丹妇儿科医院、龙华人民医院油松小区健康服务中心等景观文化配套：龙华文化广场、龙华公园、三联公园、龙胜公园等，可满足交通情况公交完善：富士康西门、瓦窑排村公交站点紧邻项目，有324路324区间线352路612路635路等多10余条公交线路轨道交通：距已开通地铁龙华线清湖站2公里，通往市民中心11个站点，约30分钟快速路直达：布龙路、梅龙大道、梅观高速等多条快速路地块属性小结:地块在深圳城市中部组团区域中心龙华新区，定位为城市次中心。地块所处位置为龙华中心区，功效以商贸居住为主，区域现在基础设施和配套功效不停升级完善，未来发展潜力较大。第二部分项目市场分析区域市场供求基础面土地市场：龙华作为城市新区，土地供给相对深圳其它老城区较多，多年来龙华新区成交地块楼面地价一直呈上升态势，这种上涨态势在新区成立以后表现尤为显著，更是实现了跳跃式增加10月，中海成交商住用地成交楼面价约1.45万/㎡；10月，龙光成交白石龙地块成交楼面价约2.5万/㎡。伴随近几年龙华新区大规模开发，可供开发土地锐减，未来土地供给将大幅度降低，未来土地供给将关键依靠，据统计，龙华新区多年来开启旧改项目约有37个，累计用地面积约270万平方米，在这些项目全方面开启后，龙华新区楼市供给量将激增，同时也有效缓解了目前楼市供给压力。附：龙华新区-成交地块关键指标住宅市场：龙华新区自成立以来，在区位优势、计划利好和发展利好推进下，新区很快成为深圳炙手可热置业区域，自以来新区推盘量高位运行，推盘量靠近百万平方米，不过推盘量高企，并未给龙华楼市带来压力，相反，入市新盘，全部能被市场快速消化，，龙华新区新房成交量为10496套，占全市总量21.8%，由此可见龙华楼市火爆程度。自新区成立以来，龙华新房均价亦大踏步上涨，均价为18300元/平方米，均价已达24100元/平方米，均价24800元/平，市场火爆，在政策利好和市场供不应求背景下，房价得到了靠近翻倍增加，均价已超出3万元每平，部分项目已迫近或超出4万元每平。2、项目可比性楼盘分析龙光玖龙玺中海锦城星河传奇港铁天颂悠山美地家园锦绣御园宗地位置幸福城保利悦全部龙光玖龙玺中海锦城星河传奇港铁天颂悠山美地家园锦绣御园宗地位置幸福城保利悦全部1、保利悦全部（在售住宅）保利悦全部在龙观东路和清龙路交汇处（龙华线清湖站450米），处于龙华商业新中心，坐享4号线便利交通及龙华醇熟配套。保利悦全部总建面约13.5万平米，由4栋高层组成，其中4栋为保障房，1、2、3栋推售，均为25层，三梯五户、南北通透，68-118㎡绝版2至5房创变空间超大楼间距打造超低容积率宜居生活小区，三梯五户、南北通透，68-118㎡绝版2至5房创变空间；保利悦全部配有龙华首个IMAX影城——保利影院，和2.7万平方米自带开放式商业街区。保利悦全部开盘销售火爆,推盘日光,现在住宅已基础售罄,成交均价37000/平.2、幸福城幸福城在龙华中心商业居住区，龙华和平路和清泉路交汇处，零距离接地铁龙华线首站清湖站，幸福城总占地约7.1万㎡，总建筑面积达39万㎡，总共分四期开发，Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ期均是纯粹住宅，Ⅳ期为城市综合体（商业、写字楼、高级公寓），幸福城Ⅲ期单位是133-268㎡大户型产品,现在已经全部售罄,三期4月尾盘大户型销售价格30000元每平。估计年底将推四期40-50平米公寓产品。幸福城是龙华地铁上盖综合体，将有约3万㎡华润商业进驻，未来将打造华润在龙华最大商业体。3、中海锦城中海锦城在龙华新区民治办事处简上路和腾龙路交叉口，占地面积52460.1平，建筑面积262300平。零距离地铁上盖物业，无缝接驳地铁四号线及公交总站，毗邻地铁六号线（计划中）。周围布局福龙路、布龙路、新区大道等多条城市主干线纵横，立体化交通路网，从容享受城市丰盛生活。项目从精品生活理念出发，智装打造约72-134平名品简奢豪宅，省却装修烦恼和时间成本，为品质生活提供最贴己“私人定制”。和此同时，还提供了53000平综合商业MALL。中海锦城现有20-60平商铺在售，估计8月底开盘，单价7万/平起，现认筹5万可享50万优惠。住宅已售罄，均价40000元/平，工期进度已封顶，正在退绿网。第三部分初步评定及提议深圳“工改商住”相关政策要求12月《深圳市城市更新措施》第三十八条要求（地价补缴）：拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为工业用途或市政府激励发展产业，原有正当建筑面积以内部分不再补缴地价；增加建筑面积根据公告基准地价标准50%缴纳地价。拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途，原有正当建筑面积以内部分，根据其改造后功效和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳地价，扣减原土地用途及剩下期限以公告基准地价标准计算地价；增加建筑面积部分，根据其改造后功效和土地使用权使用期限以市场评定地价标准计算应缴纳地价。但市政府相关宝安龙岗两区旧城旧村改造项目标处理意见已经有要求，从其要求。拆除重建类工业区升级改造项目，未根据公告基准地价标准全额缴纳地价部分限定自用；建成后其建筑物需要转让，适用市政府工业楼宇转让相关要求。5月《深圳市人民政府办公厅印发相关加强和改善城市更新实施工作暂行方法通知》（缴纳措施）（十二）城市更新项目包含根据市场评定地价标准计收地价，由市计划国土发展研究中心和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国土地评定市场中介机构（以下简称市场机构）根据相同规则分别进行评定，地价金额根据市计划国土发展研究中心评定结果和市场机构评定结果平均值85%计收。其中，市场机构评定结果应该根据3家市场机构评定值算术平均值确定。市场评定由市计划国土主管部门委托市计划国土发展研究中心根据公开、公平要求组织，项目实施主体参与，经过摇号、抽签等随机方法确定3家市场机构，市场评定组织费用和评定费用由项目实施主体负担。（十三）城市更新项目标地价能够不计息分期缴交。根据市场评定地价标准计收地价部分，首次缴交百分比不得低于30%，余款1年内交清；根据其它标准计收地价部分，首次缴交百分比不得低于50%，余款1年内交清。项目初步分析及提议项目价值：项目地处深圳中部组团龙华中心区，伴随区域配套及产业人口导入，未来区域价值将得深入实质性提升，项目区位优越，未来发展潜力较大。项目可行度：项目现在已纳入城市更新计划草案，土地方还未和她方达成合作协议，中间人已跟进多年，并承诺能够负责完善相关手续并取得项目标改造和开发权。（中间拥有资源尚需深入证实）。项目合作模式：中间人负责和土地方达成合作协议，由土地方出地，我方出资，建成后物业按3：7百分比分成，我方分7成。该种模式对于本企业来说比较理想，资金占用较少，资金压力不大。中间人负责取得项目标实施主体前全部手续和费用，项目完成后中间人依据赢利情况按10%~20%百分比分享利润。项目即使存在权属关系相对复杂、计划指标需要调整等问题，且前期手续由全部由中间负责理顺，所以，只要经过协议界定清楚双方权益和义务，则风险还是可控。项目售价及效益：现在项目可比性项目保利悦全部37000元每平，从项目区位配套比较而言，本项目弱于保利悦全部，暂可按35000元每平暂估，按此房价及上述合作条件测算项目标销售利润率约为：37%，效益很理想（拆迁赔偿成本尚需深入核实）。项目地价：10月龙光地块楼面价已达25000元每平，从区位和售价来看，优于本项目，从售价和可比地价来看，提议本项目可接收地价在0元每平以内。提议：提议带条件和中间方沟通，前期以少许安全可控资金作为确保，待中间方达成项目条件后，在我方可控制相关权益