地产开发核算实例

地产开发核算实例关键词地产开发核算实例13投资估算投资估算结果如下表所示序号项目数量单位投资额（万元）占项目投入总资金的比例（）估算说明1建设用地取得费用289852M213000031已包含拆迁费用2建设项目前期费用4007500121可行性研究费60计价格19991283号22勘查费30工程勘察设计收费标准（2002年修订本）23设计费310753建安工程费124300M22527701061高层框剪结构31基础工程1367332主体结构与砌体工程14294533屋面和门窗工程2610334装修工程2486外墙、内墙、天花和楼面35设备与安装工程451891351电气安装工程105655按建筑面积每平米估算352给排水工程13673按建筑面积每平米估算353电梯工程68365按建筑面积每平米估算354消防工程6215按建筑面积每平米估算355煤气18645按建筑面积每平米估算356智能设施27346按建筑面积每平米估算357厨卫设备330按建筑面积每平米估算4基础设施费42898001含道路、排水、绿化、供水、供电、电讯和煤气等5建设项目其他费用1180100351建筑监理费124300M23661按建安成本的15计取52定额管理费124300M21953按建安成本的008计取53质量安全监督费124300M224407按建安成本的1计取54项目管理费124300M23661按15计取55招标代理费124300M260招标代理服务收费管理暂行办法56其它建设税费124300M21243报建费、审查费以及零星费用等6预备费（不可预见费）80718002按建设总投资3计取7建设期利息367001银行贷款按建设总投资20计取总计4146102100投资估算结果如下表所示序号项目数量单位投资额（万元）占项目投入总资金的比例（）估算说明1建设用地取得费用289852M213000031已包含拆迁费用2建设项目前期费用4007500121可行性研究费60计价格19991283号22勘查费30工程勘察设计收费标准（2002年修订本）23设计费310753建安工程费124300M22527701061高层框剪结构31基础工程1367332主体结构与砌体工程14294533屋面和门窗工程2610334装修工程2486外墙、内墙、天花和楼面35设备与安装工程451891351电气安装工程105655按建筑面积每平米估算352给排水工程13673按建筑面积每平米估算353电梯工程68365按建筑面积每平米估算354消防工程6215按建筑面积每平米估算355煤气18645按建筑面积每平米估算356智能设施27346按建筑面积每平米估算357厨卫设备330按建筑面积每平米估算4基础设施费42898001含道路、排水、绿化、供水、供电、电讯和煤气等5建设项目其他费用1180100351建筑监理费124300M23661按建安成本的15计取52定额管理费124300M21953按建安成本的008计取53质量安全监督费124300M224407按建安成本的1计取54项目管理费124300M23661按15计取55招标代理费124300M260招标代理服务收费管理暂行办法56其它建设税费124300M21243报建费、审查费以及零星费用等6预备费（不可预见费）80718002按建设总投资3计取7建设期利息367001银行贷款按建设总投资20计取总计4146102100备注（1）装修标准如下屋顶高级天面瓦外墙优质外墙砖，预置空调室外机位窗门高级铝合金窗配名厂玻璃入口大堂高级石材及瓷砖电梯大堂墙身及地台铺贴高级瓷砖电梯每幢均装设高级电梯信箱每户均有专用信箱大门采用高级饰面豪华木门配名厂不锈钢锁及防盗眼房门采用高级饰面木门配名厂不锈钢锁客厅地面地面铺名厂地砖配美观地脚线，内墙高级乳胶漆连精美天花石膏角线及客饭厅配精美吊灯房间地面铺高级实木复合地板配美观地脚线，内墙高级乳胶漆连精美天花石膏角线及吸顶灯卫生间地面及墙身砌高级瓷砖、高级座厕、高级洗脸盆、名厂浴缸或淋浴格、精美浴室五金配件、排气扇、天花吸顶灯。厨房墙身及地面铺砌名厂瓷砖、木饰面趟门连门套、内墙高级乳胶漆连铝扣天花及吸顶灯，附送新款高级组合橱柜，连煤气炉和抽油烟机阳台地面铺砌高级瓷砖，铁花栏杆，天花吸顶灯水、电、煤气表每户均有独立之水、电、煤气表直饮水及煤气工程管道铺设到户给排水工程给排水管道及洁具均安装完成电气工程分户配电箱、管线及开关、插座、灯具均安装完成宽频网络预置宽频上网插口（2）暖通工程与市政配套费由于缺乏用地基础数据而未计量；（3）销售税费属于销售期间发生的费用，未纳入总投资范围。2财务状况及风险分析21效益分析说明1）收入分析为静态分析，未考虑资金时间价值；2）鉴于本项目的市场定位和销售分析，本项目的计算期为15年；3）各项税收及费用参照目前太原市的一般房地产项目的收费标准；4）本项目的收入主要来自三个方面的销售收入住宅、商场；5）住宅售价的制定参照太原市住宅基准定价，考虑项目的市场定位和销售对象；22基础数据选取1）住宅销售面积为110200平方米，精装修的售价定位为6500元/平方米；2）商场可出售面积为14100平方米，售价定位为8000元/平方米；3）各项税费主要为营业税、销售税和企业所得税等，取销售收入的15，促销广告及管理等费用取销售收入的5。23销售收入及相关费用由以上的分析，销售收入及相关费用预测详见下表表32销售收入及相关费用预测分析表序号项目可售面积（M2）售价（元/M2）金额（万元）备注一、销售收入1住宅110200650071630652商场14100800011280小计8291065二、相关税费1税费8291065124366费率为152销售费用829106541455费率为5小计16582124风险分析根据上述计量分析，本项目土地成本、土建成本、前期各类税费分别占总投资比例依次是31，34，8，其中，土地成本是刚性成本，其余为弹性成本。按房地产项目通常投资比例（土地成本占投资总成本的20），本项目土地成本属偏高范畴，因而对投资利润空间有着较大的影响。如果项目定位为低端产品，就会存在利润风险（利润空间偏小）。3效益评估31项目盈利能力（利润区值适应度）通过上面的数据分析，本项目总投资约为4146102万元，总收益约为8291065万元，扣除税金及销售费用165821万元，项目的利润额约为2486753万元，利润率约为60，而房地产企业开发正常利润范围为2550，项目的盈利能力较好。32盈亏平衡点（1）单位售价盈亏平衡点数据引用开发总成本4146102万元可出让面积124300平方米税率6单位售价盈亏平衡点3335元/平方米即是，单位售价盈亏平衡点为3335元/平方米，如果单位售价低于3335元/平方米，那么项目就会亏本；反之，则盈利。（2）销售面积盈亏平衡点数据引用开发总成本4146102万元销售定价6500元/平方米税率6销售面积盈亏平衡点67857平方米即是，销售面积盈亏平衡点为67857平方米，当销售面积达到67857平方米时，项目处于保本点，高于这个点项目是盈利的，反之就是亏损。33投入产出分析投入产出分析主要是分析每投入一元钱能够产生多大的收入或者利润。就本项目的分析可得出如下结论开发总投资4146102万元开发总收入8291065万元开发总利润2486753万元经分析本项目投资效率为12，即每投入一块钱能够带来2块钱的产出；边际收益率为06，即每投入一块钱能够带来06块钱的利润。34主要技术经济指标主要技术经济指标详见下表表33主要技术经济指标表序号指标单位指标值备注1开发总投资万元41461022开发总收入万元82910653开发利润额万元2486