金海滨置业胶南项目品牌策略与营销策略

金海滨置业胶南项目品牌策略与营销策略金海滨置业胶南项目品牌策略与营销策略领读金海滨企业战略的思考一、先想想市场二、SWOT分析三、核心价值锁定企划总精神四、案名、企划主轴及VI表现五、产品延伸建议六、名扬四海品牌推广及营销策略虽然万科拥有多个品牌楼盘，但万科的品牌形象（LOGO等）一直被持续凸显，使万科的品牌得到累积的效果。同时，每一个项目皆烙上深深的品牌印记。围绕品牌价值核心概念，品质感强，让人一看到万科就产生一堆联想王石、优秀物业管理、质优品正的承诺等万科企业宗旨建筑无限生活品牌定位语居住改变城市。核心价值注重健康、价值、分享的国际化生活内涵。客户服务体制“阳光照亮的体制”品牌，是规避单纯价格竞争的一种手段品牌，是企业实现利润最大化的保证海滨花园海滨综合楼金海园世纪家园一、二期海滨花园瑞景苑滨海花园丽景苑物资局小区世纪绿洲每一个新产品的推出，都可以借原品牌增加价值个性是独占的，人们对品牌有一对一的联想具有社会使命感，具有明确的愿景在产品与消费者之间，建立唯一的心理感受联想品牌塑造成功的标志企业品牌战略品牌定位低碳、生态、绿色、健康、特舒的家品牌愿景6年内成为低碳生态、绿色地产的引领家核心价值着力打造城市中的低碳、生态绿色地产典范，以人为本，以提高居住者的健康指数和生命品质为内涵。海滨花园瑞景苑入市时机目标客群利润和去化速度推广、企划主轴市场供需和竞争情况项目总精神打造品牌形象导入价值支撑点SP、RP策略事件营销和新闻营销户型、绿化、配套一、先要了解的几个问题我们这个位置的特点中心商圈滨海沿线版块1、外地投资及储备居住者为主2、70以上户型在70平方米到120平方米之间3、建筑类型以花园洋房或酒店式公寓为主。4、距离市区较远，生活不便CHART11525555客群比例销售额SHEET1销售额本地15青岛25外地55其他5若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。CHART115000650070007500均价7500SHEET1均价7500那鲁湾15000海之韵6500凭海临风7000香槟海岸7500若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。CHART170以下013709003690120035120以上016那鲁湾未计入户型比例SHEET1那鲁湾未计入户型比例70以下137090369012035120以上16若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。东部新城区版块1、胶南本地中高端改善型人群为主,辅以外地投资性需求。2、户型面积分布相对均匀3、建设规划完善，配套相对完善4、高层或欧式洋房为主CHART170006800700064007500均价（元）客群比例SHEET1均价（元）中海熙岸7000书香蔓城6800海悦华庭7000帝邦帝海6400蔚蓝水郡7500若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。SHEET2CHART170006800700064007500均价7000SHEET1均价7000中海熙岸7000书香蔓城6800海悦华庭7000帝邦帝海6400蔚蓝水郡7500若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。SHEET2CHART1021033027019户型比例SHEET1户型比例70以下217090339012027120以上19若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。CHART1024033027016年龄结构SHEET1年龄结构30以下2430403340502750以上16若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。西部老城区版块1、胶南本地居民为居住主体2、40以下中青年为主力客群3、90至120平，两室、三室户型占到38，70平以下小户型和120平以上大户型比例较少4、主要类型为多层CHART185105销售额客群比例SHEET1销售额本地85外地10其他5若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。CHART14000300050003300均价3700SHEET1均价3700黄海小区4000星展雅苑3000水郡康庭5000风河家园3300若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。CHART1021026038015户型比例SHEET1户型比例70以下217090269012038120以上15若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。CHART103037022011年龄结构SHEET1年龄结构30以下3030403740502250以上11若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。工业园版块1、胶南本地改善性需求客群为主体2、30至40岁客户占到40以上3、90平以上大户型占到整体比例近6成（价格较为便宜）4、多层、高层、混合型建筑为主CHART14100300044000均价（元）客群比例SHEET1均价（元）世纪绿洲4100山水新城3000清水庐4400若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。SHEET2CHART1410038004000均价4000SHEET1均价4000世纪绿洲4100山水新城3800清水庐4000若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。CHART1017024033026户型比例SHEET1户型比例70以下177090249012033120以上26若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。CHART10190410220718年龄结构SHEET1年龄结构30以下1930404140502250以上18若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。半年及一年后我们面临怎样的市场2010年18月胶南成交量走势政策出台则出现下滑，但每次都会很快反弹，始终没有遏制住整体上涨趋势。CHART115898634797119732125732210681606158730362345成交面积SHEET1成交面积1月1589862月347973月1197324月1257325月2106816月606157月873038月62345CHART11768368127712672262630955671成交套数SHEET1成交套数1月17682月3683月12774月12675月22626月6307月9558月6712010年18月胶南房价走势CHART14176695541767125417772384235732943227339431273494393740844377463住宅商品房商业用房SHEET1住宅商品房商业用房1月417669552月417671253月417772384月423573295月432273396月431273497月439374088月44377463若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。2010年18月胶南开发量走势全市可售面积连续两月环比增速超过4。CHART178639154878794268682854694749825可售套数SHEET1可售套数1月78632月91543月87874月94265月86826月85467月94748月9825CHART17634496887986485879839187777862132185581599307559682162可售面积SHEET1可售面积1月76344962月88798643月85879834月91877775月86213216月85581597月9307558月9682162若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。二、SWOT分析房企的信心稳定的增长饥渴的需求将倒的天平政府的决心玩火的市场紧绷的资金犹豫的客群优势机会威胁劣势利润最大化，我们要卖给谁价格/元3000350040004500500055006000650070007500800052003000530038006000810051006500均价6000元滨海沿线版块东部新城区版块工业园版块西部老城区版块中心商圈本案追求生活品质的改善性人群。追求便利及合适价位的本地中高端客户。追求成熟配套的本地刚需客户。如何在均价4000的市场实现均价6000实现均价6000如果说对手们使用的是竞争策略，那么尚城绿洲则是一个自我超越策略,带领胶南的房地产市场迈入低碳绿色住宅时代我们需要的是价值支撑体系在均价4000的市场实现均价6000营销并不是以精明的方式兜售自己的产品或服务，而是一门创造真正客户价值的艺术。菲利普科特勒打造3G绿色建筑规划绿色、文化绿色、建筑绿色、生活绿色、设施绿色GREENLAND绿色地带、GREENHABITAT绿色人居、GREENLIFE绿色生活园林规划取消4，将容积率分摊超大中央森林广场设计项目绿色会所设计会所文化绿色公共设施配套“HI氧生活”空间生活绿色植物配置建议主精神以绿色文化、养生为主题，达到“四季常青、三季有花、两季见果”的效果。植物配置原则季节性色彩合理搭配，乔木、灌木、藤本植物合理配置，以本土造型美观具环保功能的植物为主，外地易成活、环保美观的植物为辅。设施绿色九大绿色建筑科技系统外墙系统外窗系统外遮阳系统屋顶地面系统隔噪隔声系统排水噪声处理系统保温保温节能保温安静安静中水系统饮用水入户太阳能光伏照明系统节能节能节能三、企划总精神核心价值锁定本来,世界上只有一种可乐,我们都叫它可口可乐,因为大家都喜欢喝可乐,所以就有了百事可乐,甚至非常可乐但在绝大多数情况下,我们说“来杯可乐,”意味着,来杯可口可乐尚城绿洲,策划总精神和创意表现要达成的目的就是选择“尚城绿洲”代表着就是选择低碳、生态、绿色、健康的特舒的家区域价值胶南中央生活区项目价值原生态绿色地产核心价值提炼在城市中心区绿色生态生活家尚城绿洲的核心价值交通出行便利；教育、医疗齐备；繁华购物方便；各类生活配套成熟；绿色、低碳、环保；养生的、健康的；提高生命品质；崇尚人文环境；特别舒适的；特别舒心的；四、案名及VI表现尚城昭示项目铂金地段；绿洲，品牌延续，无形之中传达绿色住宅概念，同时引于沙漠绿洲之意，万千楼市沙漠唯我一抹绿；尚城绿洲，胶南核心地段的森林公园。企划主轴、广告主标您已经驶入原生态尚城绿洲光与风的舞台心灵与自然的对话生活成为一种身处绿洲的疏放当城市和绿洲仅有一墙之隔三大主题风情艺术组团绿色景观之旅六、名扬四海品牌推广及营销策略形象至上低碳绿色地产形象塑造营销组合中“广告、活动、展示”均需围绕低碳绿色地产形象建立而展开。在形象建立的基础上促进产品的逐批销售及价值提升。项目总体营销思路核心是改变客户群对本区位的印象环境差、吵杂乱低碳生态绿色地产项目形象导入（123月）形象建立（46月）形象深化（79月）形象持续（1012月）营销阶段执行营销阶段传播阶段品牌建立重点金海滨低碳生态、绿色地产的引领家尚城绿洲胶南市中心原生态生活家的代表建立“低碳生态、绿色地产”的第五代住宅产品形象强化客户体验和感官，形成口碑效应；加强客户服务和事件营销工作，强化品牌的社会形象企业品牌形象（911月）媒体组合公关活动低碳住宅高峰论坛低碳音乐节认证授牌仪式环城健康跑营销活动阶段执行工地围墙、道旗环城健康跑低碳住宅高峰论坛售楼处启动隧道开通，节油大赛活动户外广告低碳音乐节认证授牌仪式开盘开盘期（46月）9月10月11月12月1月2月3月4月目标建立项目在市场上的初步品牌效应，将项目塑造成西海岸乃至青岛“绿色”项目的代表，深化金海滨企业形象。企业形象展示项目围挡围挡示意项目围挡围挡示意方案一方案二围挡示意路道旗示意户外高炮示意户外高炮示意户外高炮示意售楼处示意报纸广告示意报纸广告示意报纸广告示意绿色展厅示意展板效果示意样板房展示内容计划展示时间目的样板房5月中旬对销售起到一定的刺激作用样板房看房通道及时确定园林示范区开放路线，并结合策划、销售各方意见进行了系列调整，最终实现了良好的展示效果，达到促进销售的目的。展示内容计划展示时间目的园林示范区4月大气，震撼，引起客户购房冲动。工法房、电梯大堂示意图（提升项目附加值）园林示范区示意图即然是传播，那么就必须叫得更响亮点活动一低碳健康住宅高峰论坛联合政府、主流媒体，对低碳健康住宅价值进行重新定义，确立低碳健康住宅是未来主流趋势。活动构想活动实施通过与政府、媒体、区域开发商联合举办“青岛健康低碳住宅”高峰论坛。邀请学者、规划专家、顾问公司等发表热议低碳健康住宅文章。形象至上价值传播点活动二低碳