【精品】保障住房安置小区项目可行性研究报告

第1页共77页目录第1章总论711项目背景712项目概况913主要技术经济指标1114分析结论及建议11第2章需求分析1321需求分析1322建设规模与建设内容16第3章场址选择1731地址现状1732场址基本条件18第4章项目拆迁方案2141拆迁责任主体2142拆迁安置方式2143拆迁规模21第5章“两安”建设规模与建设方案2251建设地点2252建设规模2253建设方案2354建筑方案2355辅助工程26第2页共77页第6章环境影响评价3061编制依据3062环境现状3063主要污染源与综合处理30第7章劳动安全卫生与消防3271指导思想3272职业安全卫生健康对策与措施3273劳动安全3374消防34第8章节能节水措施3581电气节能措施3582节水措施35第9章项目运作与管理方案3691运作模式3692运作方式3793项目管理主体38第10章组织机构与人力资源配置38101组织机构38102劳动定员39103人员培训39第11章项目工程进度计划40111建设工期40112项目实施进度安排40第3页共77页113项目管理41第12章招投标43第13章投资估算44131估算依据44132估算对象和范围44133投资估算45第14章融资方案48141资本金筹措48142债务资本筹措48143投资计划与资金筹措表48第15章财务评价51151财务评价依据与参数选取51152项目收入分析51153盈利能力分析53154财务评价指标54第16章社会效益评价55第17章项目主要风险56171项目的主要风险56172风险防范对策57第18章结论与建议58181结论58182建议58第4页共77页1总论11项目背景1、项目名称火炬村保障住房安置小区项目2、承办单位概况单位名称长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司第5页共77页单位性质国有独资单位地址长沙市芙蓉区车站北路236号芙蓉国土局办公楼法定代表人彭再魁注册资金人民币10000万元单位简介长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司（以下简称“公司”）是长沙市芙蓉区基础设施建设唯一的投融资平台，主要负责芙蓉区城市基础设施项目的资金筹措和相关债务清偿，承担芙蓉区政府下达的城市基础设施项目建设任务，负责城市基础设施资产的营运及相关开发，提高城市建设资金运行效益。公司是芙蓉区政府负责城市基础设施建设融资和投资的骨干企业，拥有5家全资子公司，主要承担城区基础设施建设与土地开发整理两类业务。公司出资人为长沙市芙蓉区人民政府，出资比例占公司总股本的100，因此在政策、土地开发及融资渠道等方面具有一定的优势。截至2008年12月31日，公司资产总额为281,08824万元，负债总额为188,64455万元，所有者权益为92,44369万元。2008年度，公司实现净利润4,36489万元。3、项目建议书编制依据（1）与委托方签订的协议；第6页共77页（2）委托方提交的项目相关资料；（3）长沙市总体规划与控制性详规；（4）中华人民共和国土地管理法；（5）国土资源部财务司关于土地开发整理项目预算编制暂行办法的通知；（6）中华人民共和国国家标准GB/T185082001城镇土地估价规程；（7）长沙市人民政府第60号令和长沙市人民政府令第103号令；（8）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（9）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（10）其它相关文件、规范、规程及强制性条文。4、编制范围本报告的研究范围如下项目建设背景；需求分析；建设规模；建设场址；建设概念要点；拆迁方案；安置方案、项目管理与运作方案；投资估算和资金筹措方案；经济效益与社会效益；分析结论与建第7页共77页议。5、项目建设的必要性火炬村保障住房安置小区项目的建设，主要是对芙蓉区长善路以南、东二环以东、展览馆路以北沿万家丽路两侧的火炬村范围内422亩的棚户区（共9块地）进行拆迁、整理。将位于长善路、万家丽路、火炬路、王家湖合围的1号块地用于建设安置小区和生产安置房，其余八块地进行挂牌出让。其建设的必要性主要体现在以下几个方面（1）是加快芙蓉区“城中村”开发建设，完善城市功能的需要。近年来，芙蓉区政府积极探索“两级政府，两级建设”的城建新模式，大力实施“强西拓东”的发展战略，大胆实践经营城市的新理念，强势推进城市化进程，城乡面貌日新月异，城市品位不断提升，经济实力不断增强，居民生活水平不断提高。火炬村作为马王堆片区最后一个“城中村”，随着城市化进程的推进，目前开发建设已迫在眉睫，项目的开发不仅能提高棚户区内市民的生活质量，更能提升长沙的文化品位和美誉度。（2）加强棚户区改造，是长沙市建设区域性中心城市的需要。长沙作为省会城市，综合实力在全省具有显著优势，日益凸显其第8页共77页区域中心城市的地位和作用。因此，适时适宜的改造老城棚户区，可巩固发展长沙对全省经济的示范和带动作用。12项目概况1、项目地点拆迁地点项目共涉及万家丽路两侧火炬村共九块地拆迁和平整，总用地面积422亩。其中西侧三块地1号地块占地面积157亩（不含预留中学用地80亩）、2号地块占地面积122亩、3号地块占地面积236亩；东侧6块地4号地块占地面积389亩、5号地块占地面积25亩、6号地块占地面积6251亩、7号地块占地面积3062亩、8号地块占地面积4068亩、9号地块占地面积2908亩。建设地点建设项目主要为拆迁户生活安置房和生产安置用写字楼、酒店。建设地点为1号地块，位于长善路以南、万家丽路以西、火炬路以北、王家湖路以东的地块，块占地面积157亩（不含预留中学用地80亩）。第9页共77页注图中、为项目地点2、建设规模与建设内容拆迁规模可改造土地面积约422亩；拆迁内容对建设范围内现有建筑物拆迁；对拆迁后的地块进行整理，比如给排水、电力、天然气等进行重新规划，使之达到六通一平可用地标准。建设规模建设项目位于1号地块，除去80亩预留中心用地，建设项目可第10页共77页用地面积157亩。项目拟建设规模为200000平方米的住宅安置房和87500平方米的写字楼、酒店生活安置房。3、主要建设条件所涉及土地与房屋拆迁补偿已达成协议。已与业主沟通落实，棚户区初步拆迁方案已完成。项目建设所需道路、供电供水等条件具备。4、总投资该项目总投资119006万元，其中土地拆迁整理46030万元、安置用房建设成本68116万元、融资成本4860万元。项目建设所需资金将通过银行贷款30,000万元，自筹17600万元，滚动开发资金71406万元。5、建设进度项目建设工期为2010年3月到2012年10月。其中2010年3月2011年3月完成土地的拆迁和平整；2011年4月2012年10月完成土地的挂牌出让和拆迁户“两安”用房的建设。13主要技术经济指标序号项目单位指标1总改造用地面积亩4222总拆迁范围亩4223土地挂牌面积亩2654“两安”建筑面积287500第11页共77页41其中商务写字楼、酒店8750042住宅2000005安置人数人25006建筑密度2577容积率388绿地率3859建设工期年310项目总投资万元11900611投资回收期年26312财务内部收益率136313财务净现值万元22554214分析结论及建议1、结论项目符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。通过本项目的实施，能够激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展；能够合理高效利用土地，提高土地长期效益；有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。总之，未来无论是在土地的合理利用、土地效用与增值空间以及宏观经济效益方面，均有广阔的前景。2、建议积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；抓紧落实资金，整合资源，认真开展征地拆迁前与拆迁户的沟通、协调等工作；积极与政府相关部门沟通，积极争取政府更多的相关优惠政策，确保拆迁工作按时按量的顺利进行。制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控第12页共77页制性详规等技术性法律文件的形成。棚户区改造是一项系统工程，政策性强，涉及棚户区人民群众的切身利益，关系到改革发展稳定大局，因此在拆迁过程中尽量做到有法可依、依法办事，尽量避免拆迁过程中产生冲突。对项目拆迁后的生产生活安置要进行详细规划建设，结合项目周围实际情况和拆迁户实际需要，以取得预期效果。第13页共77页2需求分析21需求分析1、长沙市简况总体概况长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积118万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积185平方公里；总人口63736万人，城镇人口38369万人,其中,长第14页共77页沙市市区城镇人口220万人。2008年全年实现地区生产总值（GDP）3,00098亿元，比上年增长151。分产业看，第一产业实现增加值17238亿元，增长68；第二产业实现增加值1,56741亿元，增长168，其中工业实现增加值1,31127亿元，增长192；第三产业实现增加值1,26119亿元，增长143。按常住人口计算，人均GDP达45,765元，同比增长140。全年地方财政收入34221亿元，比上年增长304，其中财政一般预算收入20557亿元，增长178。财政一般预算支出25927亿元，增长188。全年城市居民人均可支配收入18,282元，比上年增加2,129元，增长132，剔除物价因素，城市居民收入实际增长76。城市居民恩格尔系数为369，受食品价格上涨较快影响，恩格尔系数比上年回升20个百分点。全年实现社会消费品零售总额1,27387亿元，比上年增长228，增速提高30个百分点；剔除物价因素实际增长156。全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长248。全年完成全社会固定资产投资1,87333亿元，比上年增长296。；全年金融机构现金收入6,62340亿元，比上年下降第15页共77页16；金融机构现金支出6,52109亿元，下降155；货币回笼10231亿元。存贷款余额稳定增加，年末金融机构各项存款余额本外币合计，下同3,86921亿元，比年初增加60163亿元，其中城乡居民储蓄余额1,49493亿元，比年初增加31763亿元；年末金融机构各项贷款余额3,51627亿元，比年初增加53386亿元，其中短期贷款余额1,08335亿元，比年初增加11850亿元，中长期贷款2,27510亿元，比年初增加36756亿元。全年保险机构原保险保费收入7235亿元，比上年增长252。城市发展目标在“两型社会”的推力作用下，至2020年，长沙市重点打造城市大都市圈，推动长株潭融城，构筑“35”城市群城。至2020年，长沙市城市建成区面积将由现在的185平方公里发展至310平方公里，户籍人口达到310万人，常住人口达到350万左右。人均GDP达到6万元,城镇居民人均可支配收入达到32万元。2、市场需求芙蓉区“强西拓东”战略发展的需要芙蓉区的“资源整合、提质增效、开放带动、强西拓东”的发展战略提出加大西部老城区的改造提质力度，不断完善城区功能，第16页共77页加快推进商务中心区建设。将浏阳河以西长沙中心城区里的“粗放型”企业陆续迁往河东，腾出地方来集中发展总部经济和楼宇经济，而将把浏阳河西建设成为城区工业集中地以及与商贸业配套的物流基地。本项目正是基于这样的需求提出。芙蓉区空间规划布局的需要根据不同地域的资源环境承载能力和开发需求，芙蓉区“十一五”规划中提出“一区商务中心区、一城马王堆新城、一园隆平高科技园、一带浏阳河风光带”的经济发展整体战略构想，确定全区“十一五”期间四大类空间开发区域。火炬村项目位于规划中的综合开发区域。该区域以城市商务次中心为定位，在现有发展基础上，加强规划控制，加快整合改造，完善基础设施，突出产业跟进，加快人流、物流、商流聚集，建设集现代特色商贸、高档住宅、行政办公、文化旅游、现代商务于一体的马王堆新城。城市发展与经济发展的需求随着城市的快速扩张与城市经济的高速发展，在现行城市用地相关法律法规约束下，未来城市发展用地将日趋紧张。尤其是市中心城市用地，供需矛盾彰显。城市结构多核化，功能专业细分化的需求第17页共77页现代城市发展路径表明，随着城市日益膨胀，经济快速发展。城市将由单一的同心圆式的环状城市发展模式，向多核心城市发展。其城市功能结构呈现多样化与专业化。人口日趋膨胀的需求长沙市至2020年规划户籍人口达到310万人，净增90万人；人均住房面积规划达到34平方米，均增6平方米。由此带来的刚性住房需求至少达到4500万平方米，进而对城市用地，产生24万亩的需求。22建设规模与建设内容规模火炬村保障住房安置小区项目的建设，主要是对东二环以东、长善路以南、展览馆路以北沿万家丽路两侧的火炬村范围内422亩的棚户区（共9块地）进行拆迁、整理。将位于长善路、万家丽路、火炬路、王家湖合围的1号块地用于建设安置小区和生产安置房，包括200000平方米的住宅安置房建设和87500平方米的写字楼、酒店安置房建设。建设内容第18页共77页对建设范围内现有建筑物拆除，并进行补偿；对拆迁后的地块进行整理，比如给排水、电力、天然气等进行重新规划，使之达到六通一平可用地标准。项目拆迁后，对该项目1号地块的157亩地进行“两安”用房的建设。包括200000平方米的住宅安置房建设和87500平方米的写字楼、酒店安置房建设。第19页共77页3场址选择31地址现状1、项目地点与地理位置火炬村保障住房安置小区项目位于东二环以东、长善路以南、展览馆路以北沿万家丽路两侧的火炬村区域内，规划面积422亩。第20页共77页注图中、为项目地点2、土地利用现状拟建场地主要为棚户居住区。32场址基本条件1、自然条件长沙市处于东亚季风区内，属亚热带季风湿润气候，四季分明，气候温和，热量充足，雨水集中，河塘密布，土地肥沃，物产丰富，自古就有“鱼米之乡”的美称。年平均气温1618摄氏度，年平均日照13001800小时，无霜期345天，年平均降雨量12001500毫米。全市森林覆盖率达475，城区人均绿化面积第21页共77页35平方米，大气质量和饮用水源质量均达到了国家一类标准。2、气象条件长沙地处湖南省东部偏北地带，根据湖南气候区划图，长沙位于湘中气候区北部，该地区气象资料如下气温年平均173最高406最低113相对湿度年平均80最热月平均75最冷月平均81降水量年平均13898毫米蒸发量年平均13822毫米最大积雪厚度20厘米年平均降雪日数88天全年日照时数16772小时无霜期2747天最大风速20米/秒主导风向全年为西北风，夏季为南风第22页共77页3、地质条件据初步勘察，项目场地无不良地质现场，场地稳定。场地类别为II类，为抗震一般场地。4、地震烈度根据中国地震动参数区划图（GB183062001），长沙市的地震动峰值加速度分区G005，对照项目建设场地地震基本烈度为度。5、交通条件项目周边被城市多条干道围合，并与城市外部交通形成了完整的网络联结，如城市南北大通道东二环路、万家丽路，东西大通道长善路和晚报大道，城市干道康乐路、火炬路等。因此，项目建设交通条件很优。6、施工条件工程用水用电条件项目周边市政配套齐全，施工用水用电接驳点不超过100米。场地条件项目施工场地较平整，无需回填土方，但需对场地进行平整。整体上，基本无障碍物，施工面大、施工方便。第23页共77页第24页共77页4项目拆迁方案41拆迁责任主体以长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司作为拆迁责任主体。拆迁根据二次开发的需求情况，分片拆迁，分步实施。42拆迁安置方式项目为对拆迁户实施“两安”补偿安置。生活用房项目区内拆迁住户每人有偿补偿住宅面积80平方米，购买价格为1200元/平方米；生产用房免费补偿产权式写字楼、酒店35平方米/人。43拆迁规模项目共涉及对东二环以东、长善路以南、展览馆路以北沿万家丽路两侧的火炬村范围内422亩的棚户区（共9块地）进行拆迁、整第25页共77页理。其中万家丽路西侧三块地1号地块占地面积157亩（不含预留中学用地80亩）、2号地块占地面积122亩、3号地块占地面积236亩；万家丽路东侧6块地4号地块占地面积389亩、5号地块占地面积25亩、6号地块占地面积6251亩、7号地块占地面积3062亩、8号地块占地面积4041亩、9号地块占地面积2908亩。5“两安”建设规模与建设方案51建设地点建设项目主要为拆迁户生活安置房和生产安置用写字楼、酒店，包括200000平方米的安置住宅和87500平方米的写字楼、酒店。建设地点为1号地块，位于长善路以南、万家丽路以西、火炬路以北、王家湖路以东的地块，占地面积157亩（不含预留中学用地80亩）。第26页共77页52建设规模建设项目位于1号地块，除去80亩预留中心用地，建设项目可用地面积157亩。根据委托方提供的人口统计数据，项目拆迁安置户人数为2500人，按每人80平方米的住宅安置补偿和35平方米的产权式酒店补偿标准。项目拟建设规模为224000平方米的住宅安置房和98000平方米的写字楼、酒店生活安置房。第27页共77页53建设方案总占地面积104719平方米，规划总建筑面积287500平方米，以建筑内容为高层住宅和写字楼、酒店，总计2500户，共设停车位969个。项目设计以人为本，注重空间环境设计，创造和丰富居住区外部城市形象。同时，平面的丰富变化，使整个小区临街部分空间更具有层次感，成为城市景观中一道亮丽的风景线。54建筑方案1、主要规范及标准建筑结构荷载规范GB500092001建筑地基基础设计规范GB50007第28页共77页2002混凝土结构设计规范GB500102002建筑抗震设计规范GB500112001建筑桩基技术规范JGJ9494地下工程防水技术规范GB501082001砌体结构设计规范GB500072002高层建筑混凝土结构技术规程JGJ32002高层建筑箱形与筏形基础技术规范JGJ699建筑地基处理技术规范JGJ792002人民防空地下室设计规范GB5003894钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程CECS5193第29页共77页2、自然条件风荷载及雪荷载按长沙市地区基本风压值和雪压值计取。按重现期为50年，基本风压为035KN/，基本雪压为045KN/。抗震设防相关参数抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度值为005G，设计地震分组为第一组，建筑抗震设防分类为标准设防分类（丙类）。3、使用荷载活荷载楼层面均布活荷载按建筑结构荷载规范GB500092001的标准限值。水箱及其他重大设备按实际荷载计算。室外地面的活荷载标准值按100KN/考虑。4、交通组织设计设两个主要的人行和车行出入口，步行系统进行全程无障碍设计，车行道贯穿社区，地下车库出入口沿路边设置，便于人车分流，方便社区生活，减少车辆对用地的占有和对步行人的威胁，小区建筑周边设有车行通道供消防车通行，车行道与人行道分开设置，以保证小区内有良好的交通秩序。第30页共77页5、结构设计选取合理结构形式，选择合理的构件截面民族尺寸，使钢筋用量控制在经济配筋以内，填充墙采用轻质砼砌块，以达到减轻结构自重，节约钢材用量。6、消防设计本组团建筑地面以上为高层住宅楼，属二类高层建筑，建筑耐火等级为地上二级，地下室一级。住宅每单元设一台消防电梯和一台普通载客电梯，底层设有直通室外的出口，地下室设有6个防火区，每个防火区面积小于4000平方米，均设二个以上独立对外的出入口，防火分区之间采用防火墙，甲级防火门和防火卷帘分隔，防火区设有水泵房、生活水池和消防水池，高低压配电室等设备用房，设有两个直接对外的出口。7、环保设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放，生活粪便污水经化粪池处理，排入市政排水管道。小区内由清洁管理人员负责室外垃圾的清扫、收集和转运，住户生活垃圾集中堆放在各单元固定的垃圾桶内，由小区物管人员负责收集，转运至小区垃圾中转站。第31页共77页住户厨房内均设置排汕烟井道，直通屋顶，排入大气中，小区内不设置无油烟灶台。所有水泵均放在地下层并进行减震、隔震处理。8、户型设计小区户型设计有二室二厅、三室二厅、四室二厅等多种户型，以二室二厅和三室二厅为主，面积从80140平方米不等，每种户型均有良好的通风采光及日照，力求得最佳的景观效果。9、竖向设计小区设有一层地下室，层高4042米，地上以22层住宅为主，住宅层高为2829米，每栋住宅建筑设计室内标高0000均比室外地坪高02米以上。10、无障碍设计住宅入口及商铺骑廊均设有残疾人坡道，在部分升高的场地周边也设坡道供残疾人使用，小区道路设有供残疾人行直的盲道和休闲空间。11、亮化设计为提高小区的生活品质，小区内部主要人行道及车行道两侧均作了亮化处理，在主要景点及树木下均设置彩色投射灯，同时在主要临第32页共77页街建筑设有投射灯来烘托建筑气氛，公共绿地还布置有庭院灯，便于夜间使用。55辅助工程1、给排水设计规范建筑给水排水设计规范GB500152003（03年版）建筑灭火器配置设计规范GB501402005自动喷水灭火系统设计规范GB500842001（05年版）建筑设计防火规范GB500162006室外给水设计规范GB500132006室外排水设计规范GB500142006国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等给水设计水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水。市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要第33页共77页求。用水量生活用水量Q1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q20L/S。给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150。小区室外有按规范设置室外消火栓。排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。2、电力电信负荷等级与电源情况。本项目为火炬村保障住房安置项目，项目对供电要求较高，按二类负荷供电。第34页共77页变配电设计规划区内根据地块分布以及建筑物的使用功能，设置相应的变配电所，做到高压深入负荷中心，以提高供电质量。高压采用环网供电，开环运行；低压部分采用单母线分段运行。高压采用铠装移开式金属配电柜，低压采用抽屉式开关柜。线路敷设室外采用电力电缆放射式供电，电缆根数大于7根时，沿电缆沟敷设。电缆根数小于7根时，采用直埋敷设方式。各单体建筑内采用BV500G型铜芯绝缘导线穿阻燃PVC硬管敷设。防雷接地室外采用三相四线制供电，室内采用三相五线制供电，采用保护接地，工作接地，防雷接地等共用接地装置，接地电阻满足最小接地电阻的要求。小区内的建筑物为三类防雷建筑物，在各建筑物屋顶暗敷避雷网带。弱电系统电话、数据系统根据本工程的建筑面积及功能特点，参考电信局的有关文件，根据规划区用房数量，拟从市话网引入一回通信缆线，在小区内设一总第35页共77页配线架，各单体建筑内设分配线架，并进行综合布线设计。有线电视规划有线电视系统引自城市有线电视网，各单体建筑内装设终端设备。广播系统规划区内设一套音响广播系统，平时接放背景音乐，事故时转为事故广播。安防系统在规划区的出入口，主要道路等处设置闭路电视监控系统、巡更系统，各单体建筑设可视对讲系统。3、燃气根据本工程的建筑面积及功能特点，参考有关燃气管理规定，根据规划区用房数量，市燃气管网引入小区，在小区内设一总配气站，各单体建筑内设分配线架，并进行综合布线设计。4、安全防范系统根据建筑设计及安全技术防范行业的有关标准和规定，按“以防为主”和安全防范工作实行“人防、物防、技防相结合”的原则，在本工程内建立一套完善的安全防范系统。建立完善的物业管理服务和第36页共77页保安巡逻方式，保持一个安全、舒适的居住环境。第37页共77页6环境影响评价61编制依据污水综合排放标准GB89781996；城市区域环境噪声标准GB309693；地表水环境质量标准GHZB11999；大气污染物综合排放标准GB1629796。62环境现状根据检测结果，建设区域内的SO2、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。63主要污染源与综合处理1、设计依据环境空气质量标准城市区域环境噪音标准大气污染物综合排放标准第38页共77页室外排水设计规范2、设计原则（1）建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和湖南省及长沙市有关排放标准。（2）坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到最低限度。3、项目对环境的影响（1）施工中水土流失对环境的影响在施工时，拆除原有建筑物、堆放过程中使土壤覆盖的植被遭到破坏，暴雨冲刷，随流带走土粒，堵塞河道，污浊水体。（2）拆迁建筑垃圾运输对环境的影响地上建建物拆除后的建筑垃圾的运输主要依靠汽车运输，垃圾的装卸、运输等会产生漏洒、扬尘和水体污染。（3）施工机械噪声对环境的影响由于采用机械施工，各类机械都具有高噪声、不规则、不连续、突发性的特点，会对附近居民、学校等噪声敏感点产生噪声污染。（4）扬尘和废弃物对环境的影响第39页共77页拆迁过程中将会产生扬尘和废弃物，对周边居民的生活产生影响。4、预防或减轻不良环境影响的对策和措施的要点在项目施工期间，扬尘将对施工地块周边地区产生一定的影响，在加强管理、采取围档封闭、喷水压尘等措施后，施工扬尘污染可以得到较大程度的缓解。同时，项目的实施对周边的绿化造成相应的破坏，并可能造成水土流失，因此在项目实施过程中尽可能地保护好现有的绿化，减少对水土的破还，尽可能的利用现有树木及绿化起到美化环境，净化空气、降尘、减噪的作用，达到绿化美化的目的，有利于局部微生态环境质量的改善，以减小项目对周边生态环境的影响。建设期的废水主要是施工排放的生产废水和施工人员的生活污水。对于施工过程中产生的污水，不得随地倾倒，应设有临时性污水简易处理设施，采取处理措施后方可排放。施工噪声如不采取防护措施对施工区域附近地区的影响较大，夜间影响更为明显。但采取适当的工程和管理措施后，可缓解施工噪声对该区域环境的影响。5、环境影响评价的结论要点本项目符合长沙市总体规划，通过对火炬村保障住房安置小区的第40页共77页改造，具有较好的社会、经济、环境综合效益；项目所在地环境质量总体较好，项目实施过程中通过防治，对周围环境的污染程度较轻，在采取相应的治理措施后，可满足相应的国家排放标准；项目实施后能满足区域环境质量与环境功能的要求。本项目的主要环境问题是建设期施工噪声、扬尘影响。应当在执行“三同时”原则的基础上，严格执行国家的环保法律法规，切实落实本环评中提出的各项污染防治和生态保护措施，将对周围生态环境的影响降到最低程度。通过采取严格的防治措施，加强管理，可以有效地消除和减缓项目建设带来的不利影响，从环保角度看，本项目的建设可行。7劳动安全卫生与消防71指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理；坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为第41页共77页目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制；坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。72职业安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施（1）选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。（2）对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。（3）建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。（4）建立健全项目安全施工应急救援体系。（5）建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。（6）建设项目的安全设施应与项目实施同时设计、同时施工、同时投入使用。2、职业卫生健康对策与措施（1）项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。（2）建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督第42页共77页和检查装备。（3）研究、推广先进的职业安全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。（4）落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。（5）加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。（6）建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。73劳动安全1、建立劳动安全管理制度，加强劳动安全教育项目实施期内，要求所有施工企业应具备符合法律法规规定资质证书，并对法人实行责任管理制，各企业必须建立劳动安全管理制度，加强劳动安全教育。2、编制劳动保护措施，并落实所有施工企业必须编制劳动保护措施，并落实，如劳动及安全保护用具、劳动安全保险购买、劳动者特种行业上岗证；编制施工工艺流程，并加以监督；配备专职安全监护员；施工前应断电断气。74消防1、原则第43页共77页消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。本项目在同一时间内按一处着火考虑。2、消防措施配备消防管制专职人员，建立防火管理制度，配备各种手提式灭火等消防器材，以确保项目改造时的消防安全。3、消防外协消防外援由建设方和当地消防部门协商解决。第44页共77页8节能节水措施81电气节能措施电气节能是一项重要技术政策，又是一种能源开发，对国民经济的发展具有深远的影响。因此，电气设计应做到尽可能地减少电能损耗，其具体措施如下1、变电所位置尽可能位于用电负荷中心；2、选用SG10型低损耗铜芯变压器和Y型节能电机；3、采用并联电容器进行无功功率补偿，以提高用电设备的自然功率因素，减少无功功率引起的有功损耗；4、适当增大电缆与导线截面；5、电缆、导线敷设，尽量避免线路迂回；6、选用新型高效节能灯具及合理的设置开关；7、室外照明采用光电自动控制开关或光电定时开关控制。第45页共77页82节水措施1、尽量采用节水型龙头及冲洗设备；2、尽量采用循环水，综合利用。9项目运作与管理方案91运作模式目前，在城市改造实践中有如下几种较为成功的运作模式1、政府推动，市场运作。政府推动，市场运作，即政府进行规划和基础配套设施建设，并对土地进行一级开发，二级开发项目向社会公开招标，中标人在规划控制条件下进行开发建设。这种方式的优点是政府易于控制建筑布局和开发进度；缺点是招商引资工作量大，财政投入大，建设期长。2、开发商整体开发向国内外公开招引势力雄厚的开发商，对该地块进行整体设计和开发，政府通过审批进行控制和引导。优点是开发商积极性高，建设第46页共77页速度快；缺点是政府参与度不高，容易偏离目标。3、国有资本与民营资本共同开发通过招商引资，引进颇具实力的开发商，与国有资本组建项目公司进行开发建设。优点是政府适度参与，易于控制项目建设进程，可以获取开发利益；缺点是国有资本投入大，风险大。根据现行土地政策，总结长沙历次大型项目开发经验，综合考虑本项目对我市经济社会发展的重大意义，以及区位特殊，棚改拆迁面积大等特点，建议选用第一种运作模式，即政府进行整体推动，并组织国有资本进行土地一次开发，通过招商引资或公开招标的形式，引进实力雄厚开发商进行房地产开发。一次开发的范围包括拆迁、土地平整和基础设施建设，使开发用地达到挂牌转让的条件。92运作方式项目按照“分级负责，统一运作，分步开发，封闭管理，项目平衡”的原则进行市场化运作。分级负责即市、芙蓉区政府分级负责，市政府负责规划区内基础设施投入，芙蓉区政府负责棚户区拆迁安置。统一运作是指由代表政府的棚户改造公司对项目进行统一运作。一是做好棚改工程前期拆迁协议工作，这是项目成败的关键，也第47页共77页是保证火炬村保障住房安置小区土地开发目标顺利实现的基础，另外，随着区域内基础设施投入加大、土地变性以及周边环境改造，周边棚户区所占之地必将逐步增值，这部分增值主要是由于项目开发改善了该地的区位条件，理应用来弥补项目开发投入的资金缺口；二是结合项目地周边现有建筑，按照长沙总规对项目开发进行进行规划，适当提高项目各项规划入出境标；三是统一由项目管理公司进行拆迁安置并进行融资，以项目管理公司的名义进行融资和偿还本息。封闭管理，是指对项目资金收支进行专款专用，所有拆迁安置等项目费用，以及土地挂牌收入、融资收入和土地出让金、税费资金返还等项目收入，进行专户管理，封闭运行。项目平衡，即项目力争做到项目投入与收支平衡，这是项目财务可行的主要内容，也是项目开发要达到的目标之一。一般来说，单纯的城市拆迁安置项目都是亏损的，必须通过争取特殊政策方能实现项目平衡，本项目拟通过三项措施来增强项目的平衡能力一是通过提高土地容积率，通过带规挂牌的方式，增加转让收入；二是争取项目一级开发（包括挂牌转让）过程中实现的出让金、地价差、基础设施配套费和土地增值部分，全额返还项目管理公司；三是项目地拆迁后第48页共77页增值部分划归项目管理公司。93项目管理主体火炬村保障住房安置小区项目的运作主体为长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司。1、项目由长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司运作，因其是芙蓉区政府的国有代表公司，是执行芙蓉区范围内棚户改造建设的法人营运单位。对项目用地情况非常熟悉，容易落实建设政策，展开拆迁安置工作。2、长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司是政府指定的国有代表公司。项目由其组织实施提高了项目管理的规格，便于传递和落实市政府的指示精神，协调项目与市级部门的工作衔接。10组织机构与人力资源配置101组织机构本项目由长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司组织实施，公司第49页共77页实行董事长领导下的总经理负责制。为确保本项目的顺利实施，将设立火炬村保障住房安置小区项目指挥部，全面负责本项目的施工建设。组织机构设置如下102劳动定员项目部人员采取全员聘任制，根据设定的岗位确定劳动定员，本定员不包括临时性工作岗位所需人员，各部门具体定员见下表（主要是对拆迁所需人员进行估算）。劳动定员表序号部门管理人员专业人员职员合计指挥长综管部财务部保安部拆迁部工程部第50页共77页1指挥长112综管部1123财务部1234保安部1565工程部1236拆迁部1135合计631120103人员培训通过招聘的职工，必须根据岗位技术要求，采取请进来、送出去的办法对职工进行培训，采取请专家到项目地讲授或送到外地同类单位培训学习的方式，培训时间可根据不同岗位来确定，培训后经考核方可上岗。第51页共77页11项目工程进度计划111建设工期项目建设工期为2010年3月到2012年10月。其中2010年3月2011年3月完成土地的拆迁和平整；2011年4月2012年10月完成土地的挂牌出让和拆迁户“两安”用房的建设。112项目实施进度安排2010年3月2010年5月，完成项目前期的各种手续；2010年6月2010年7月，完成拆迁户摸底并完成拆迁前期准备工作；第52页共77页2010年8月2011年3月，完成拆迁工作；2011年4月2012年4月，完成土地挂牌出让、“两安”用房主体工程建设；2012年5月2012年8月，完成两安”用房的配套工程建设；2012年9月2013年12月，完成项目的后期相关工作，并组织验收；113项目管理工程在施工建设时，必须采取整体规划，分项施工的方针。在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。在工程的改造建设中要注意管理工作中的以下问题1、质量管理从建筑材料、施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。招标选择有相应资质的监理机构，督促承包单位设专职质量科及质检员，形成质检网络。2、进度管理要求承包单位针对工程特点编制施工方案，合理安排工程进度，第53页共77页采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的情况下，组织平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。3、合同管理合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。4、资金管理本项目在建设过程中要加强工程款的预结算管理，严格控制工程量变更，对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。5、现场管理工程施工期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。结合施工现场周边的具体情况，应严格控制施工噪声、施工灰尘对周边环境的影响，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，第54页共77页以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。第55页共77页12招投标本项目改造建设工程本着公开、公平的市场竞争原则，采取招标的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的设计单位、监理单位、施工单位等签订工程承包合同。严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。1、招标范围本项目设计、施工、监理均为招标的范围。2、招标组织形式对项目设计、施工、监理采取委托招标的组织形式，选择有资质、信誉好的招标代理机构进行招标。3、招标方式根据不同的标的物，按国家有关规定要求采用公开招标方式。4、招标公告发布根据国家招投标法及湖南省实施中华人民共和国招投标法办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。第56页共77页13投资估算131估算依据1、法律法规依据（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）湖南省实施办法；（4）中华人民共和国国家标准GB/T185082001城镇土地估价规程；（5）国土资源部关于印发的通知（国土资发2001年225号）；（6）长沙市人民政府第79号令和长沙市人民政府令第104号令；（7）湖南省人民政府、长沙市人民政府以及省市土地管理部门颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等。2、取价依据第57页共77页（1）长沙市市区基准地价更新技术报告（20054）；（2）长沙市国有土地有偿使用规定（长政发200619号）。132估算对象和范围以本项目范围内的422亩可用地拆迁和两安用房建设作为测算对象。测算范围包括1、土地取得费（1）土地取得成本，以委托方提供的数据为准进行测算，包括土地补偿费、房屋拆迁补偿费、装饰装修补偿费、企业搬迁补偿费、困难补助费、停产停业费、其他补偿费、拆迁管理费、拆迁评估费、拆迁监理费、拆迁工作费用、不可预计费用、土地征用相关税费、土地出让金、基础设施配套费、契税等；（2）拆迁工作费用按4估算；（3）土地出让金根据长沙市国有土地有偿使用规定（长政发（2006）19号文）规定，土地纯出让金一般占标定地价的比例为商业类35、住宅类30、工业类25，以委托方提供的规划条件相关资料，参照相关的政策进行测算，本项目土地出让金将全额返还，故在投资估算中不予考虑；（4）基础设施配套费根据长沙市市区基准地价更新技术报告第58页共77页有关规定，拟建项目用地处于长沙市土地级别3级用地范围；（5）契税根据国务院224号令，统征地、储备地由受让方按总价（土地取得费土地出让金市政配套费）的4交纳。2、“两安”用房开发成本（1）“两安”用房为拆迁户的生活安置房和生产安置房。其中生活安置房建筑面积200000平方米，生产安置房为写字楼、酒店共87500平方米；（2）建安工程、配套工程按照可开发的商业面积参照同类地块进行测算；（3）不可预计费按5估算；（4）规划设计费按照工程费用的05进行测算；（5）监理费按照工程费用的1进行测算；（6）预结算编制费用按照工程费用的08进行测算。133投资估算该项目总投资119006万元，其中土地拆迁整理46030万元、安置用房建设成本68116万元、融资成本4860万元。具体估算情况详见下表第59页共77页项目投资估算总表（单位万元）序号项目单位数量单价（元）金额（万元）备注一土地整理成本46030（一）建筑物拆迁成本亩4226527430（二）拆迁其他费用1389第60页共77页4拆迁管理费万元27430110按04估算5拆迁评估费M2456008366房屋拆除、拆除渣土漕费M245600301377拆除监理费M245600298拆迁工作费万元274301097按4估算（三）不可预计费万元2881951441（四）转让契税亩26530000003180（五）营业税及附加税费亩26530000004373（六）城市建设道路配套费平方米1767552404242（七）挂牌工作费亩2651500003975二“两安“用房开发成本68116住宅，写字楼、酒店（一）工程费用638681231建安工程部分M2287500200057500住宅，写字楼、酒店2配套工程部分332721供电工程M228750040115022道路工程M22875001543123园林绿化工程M22875001234524亮化工程M228750010288第61页共77页25给排水工程M22875002057526弱电及智能化M22875001028827其它项125000002503不可预见费万元60,827005003041（二）规划设计费万元63,86800050319一05（三）监理费万元63,86800100639一05（四）预结算编制费万元63,86800080511一03（五）报建费万元28750030863（六）建设单位管理费万元63,8680031916一3三一、二项合计114146四贷款利息4860五项目总投资119006第62页共77页14融资方案141资本金筹措本项目总投资119006万元，其中首期投资17600万元，全部用于火炬村保障住房安置小区项目。项目开发所需资本金全部由长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司投入。142债务资本筹措本项目债务资金约3,000万元，用于火炬村保障住房安置小区项目及土地整理开发，通过向银行贷款解决，借款期限拟为3年，项目第63页共77页运作期偿还借款利息，项目完成后将土地整理开发收益一次性还本。143投资计划与资金筹措表1、第一年，完成拆迁总量的70；2、第二年，完成剩余30的拆迁，安置用房开发60，并完成75的土地销售。3、第三年，完成剩余30的安置用房开发和剩余25的土地销售。投资计划与资金筹措表（单位万元）序号项目第一年第二年第三年合计1当年建设投资32,22154,67827,246114,1452资金来源116,15900116,15921自筹17,60017,6002贷款30,000030,000第64页共77页223滚动开发68,5593当年应计利息1,6201,6201,6204,8604当年偿还本息1,6201,62031,6205本息余额30,00030,0000第65页共77页第66页共77页15财务评价151财务评价依据与参数选取1、财务评价依据本项目财务评价依据建设项目经