房地产可行性研究报告(毕业设计)

第1页目录一、经济形势2（一）、全球经济形势21、2010全球经济形势分析22、2011年世界经济的走势5（二）中国经济形势81、2010中国经济形势分析82、2011年中国经济走势11（二）陕西经济形势131、2010陕西经济形势132、2011陕西经济形势预测17二、房地产形势18（一）中国房地产形势181、2010年中国房地产市场形势182、2011中国年房地产市场走势预测20（三）西安市房地产形势221、2010年西安房地产形势222、2011年西安房地产预测23三、区位市场情况分析25（一）交通状况25（二）人文环境及生活配套设施25（三）片区内竞争对手分析261、雅苑东方262、龙城四季273、兰蒂斯城294、金茂紫庭31四、市场调查33（一）调查对象与收入情况33（二）购房时间34（三）购房意图35（五）付款方式36（六）住宅面积与户型36（七）车位37（八）购房考虑因素38（九）宣传途径39五、SWOT分析39第2页一、经济形势（一）、全球经济形势1、2010全球经济形势分析2010年全球经济总体保持复苏势头，GDP增速在46左右，但不利因素依然存在。美国就业状况未有明显改善，欧元区各成员国经济出现分化；日本受日元升值、内需乏力的影响，经济增速有所下滑。新兴经济体仍是引领全球经济增长的主要动力，但增速也有所趋缓。世界发达经济体继续推行量化宽松的货币政策，部分增势强劲国家的通胀压力加大，主要金融市场大幅震荡。（1）主要经济体的发展美国经济温和复苏，但增长内生动力不足2010年前三季度，美国GDP分别增长37、17和20，表明其经济正处于缓慢复苏进程之中。推动这一进程的主要因素，是联邦政府支出、个人消费、库存投资和出口等。但美国经济增长的内生动力仍然不足一是消费者信心不足。二是就业状况仍无改善。三是私人投资意愿不足，增速逐季放缓。12欧元区经济缓慢增长，但持续复苏的不确定性增加2010年欧元区经济增长好于预期，但复苏势头可能放缓。前三季度，欧元区经济环比分别增长02、1和04；其中德国和法国的经济增长表现突出。欧元区经济复苏增长的主要推力一是出口贸易增速超过进口，净出口成为拉动经济的主要动力；二是工业生产有所恢复，企业存货增速加快；三是较低的利率水平和法、德等国的政府投资，有效刺激了经济的复苏。但欧元区经济持续复苏的不确定性在增加，主要是失业率居高位不下，以及债务危机的拖累。第3页日本经济复苏快于预期，但复苏前景仍不乐观2010年以来，日本经济继续稳步好转，一季度GDP环比增长12，增速比上季加快01个百分点，连续4个季度保持正增长；二季度GDP经季节调整后环比折年率为15；三季度GDP环比增长09，按年率计算则增长39，好于市场的普遍预期。日本经济好转的主要动力一是出口拉动。二是消费趋旺。三是民间投资势头良好。但2010年下半年以来，这些动能有所减弱，经济进一步复苏的前景仍不明朗。新兴经济体增势强劲，但增幅回落的压力显现总体而言，中国、印度、巴西、韩国和俄罗斯等新兴经济体的金融市场受到冲击相对较小，财政和国际收支状况总体较好，外债负担普遍较轻，同时实施了大规模经济刺激计划和措施，这些都促成了其相对强劲的增长势头。但在经济全球化的背景下，各经济体的发展是相互联系和影响的。发达经济体复苏乏力和全球需求转弱，国际流动性持续过剩和套利资本的大量流入，都使得新兴经济体的外贸增速开始有所放缓，并加剧了股票、房地产等资产价格的上涨压力和货币升值压力，制约了新兴经济体增速的稳定和提高。（2）国际金融市场的波动主要货币间汇率宽幅波动去年年初至4月中旬，欧元受区内国家主权债务可持续性问题困扰持续下跌，套利交易推动日元高位回调，其他货币因主要经济体复苏好转而大多对美元继续升值。4月中旬至6月上旬，欧洲债务危机全面加深，市场避险情绪急剧增强，国际汇市重新出现金融危机时美元升值、其他货币贬值的一边倒行情。三季度因发达经济体的复苏总体保持良好势头，欧洲债务危机影响缓和，市场避险情绪减弱。同时市场又担忧美国量化宽松政策持续会造成美元流动性泛滥，主要国际货币对美元普遍升值。主要经济体的国债收益率震荡走低去年二季度以来，市场对部分欧洲国家主权债务危机恶化以及全球经济复第4页苏前景的担忧增加，避险需求上升，资金纷纷涌向安全性较高的国债市场。由于投资者纷纷买进国债避险，国债价格走高，7、8月份主要经济体的国债收益率普遍走低。9月份之后，市场对全球经济二次探底的担忧减弱，且国债价格在持续走高后有向下调整的需要，加之全球股市强劲反弹、债市资金回流股市，使得投资者重新调整资产配置，主要经济体的国债收益率均有短暂回升。国际货币市场利率震荡上行受欧洲主权债务危机等因素影响，年初以来国际货币市场利率震荡上行。6月30日伦敦同业拆借市场1年期LIBOR美元比年初略有上升；二季度以来，欧元区同业拆借利率EURIBOR也明显上升。6月后，受美国经济增速放缓、进一步实施量化宽松货币政策预期增强等因素影响，货币市场利率有所回落；但欧元区同业拆借利率EURIBOR受欧洲主权债务危机等因素影响，仍继续震荡上行。之后，受美国二次量化宽松货币政策和爱尔兰债务危机的影响，12月1日伦敦银行同业拆借LIBOR美元基本维持在9月末水平，而欧元区同业拆借利率1年期EURIBOR则小幅上行。主要股市一波三折受经济刺激政策退出预期和欧洲主权债务危机的影响，市场对全球经济复苏前景的担忧增加，去年二季度全球主要股市大幅回调，5月上旬和6月下旬曾出现多个交易日的连续暴跌。7月份，随着欧洲主权债务危机影响的减弱和美国通过金融监管改革法案、欧洲公布银行压力测试结果等，美欧股市一度出现强劲反弹。8月份，美欧公布的经济数据走软，主要股市又震荡走低。9月份后，市场预期美联储将重启量化宽松货币政策，投资者对全球经济再次探底的担忧削减，美欧股市又开始强劲反弹。11月美联储宣布将启动第二轮量化宽松货币政策以来，市场对投资、消费增长和失业率降低的预期增强，道琼斯指数、纳斯达克指数和欧元区STOXX50指数分别走强。（3）货币政策的变化美日等发达经济体，均将量化宽松政策作为刺激经济增长的一种常态化、第5页长期化的政策工具，在继续维持超低利率的同时，通过回购国债和其他抵押债券等“量化宽松”政策，向金融体系注入大量流动性，欧央行也称将在必要时继续回购成员国债券。去年三季度以来，美联储、欧央行和英格兰银行的基准利率水平，分别维持0025、1和05不变，日本央行时隔四年后也重启了零利率政策。与发达经济体非常宽松的货币政策不同，新兴经济体为抑制经济过热和物价上涨，不得不采取“量化紧缩”政策。为预防经济过热、抵御通胀及资产泡沫的压力，巴西、印度、马来西亚、秘鲁、韩国等新兴经济体的央行，相继提高本国利率。为阻止投机资本的大量流入，巴西已宣布调高外国投资者购买本国证券的金融交易税，韩国则加强了资本流入管制，印度、泰国、马来西亚等新兴经济体也先后警告将实行某种形式的有效管制。2、2011年世界经济的走势尽管面对着财政赤字、失业率高企、汇率纷争和贸易失衡等一系列问题，但2011年全球经济仍有望延续缓慢增长的态势，实现4左右的增长速度。（1）总体格局根据IMF预测，2011年发达经济体GDP增速为22，其中美国经济预计增长23，欧元区为17，日本为15。新兴经济体仍将是2011年世界经济增长的主要动力，其中中国经济增速预计为96，印度为84，俄罗斯和巴西分别为43和41。美国经济弱势增长2011年美国经济增长的趋势判断，主要基于两点美国经济增长的内生动力和经济刺激政策的成效。2011年，美国经济仍将面临内生动力不足的问题一是个人消费因素是美国经济的最大推动力，但从趋势看，消费者支出仅微幅上升，消费者信心指数依旧在低位徘徊，美国的最终内需依然不旺。二是2010年推动美国经济增长的重要力量是库存的显著增加，如果2011年的库存恢复第6页正常，那么库存增加对GDP的贡献率将相应地下降。而从刺激政策的角度看财政政策方面，由于美国财政赤字庞大，政府负债率将超过90，远高于60的国际警戒线水平，因而政府继续出台大规模财政刺激政策的可能性减少。货币政策方面，第二轮量化宽松政策出台后，长期利率将进一步走低，有利于企业获得借贷来进行投资，但由于企业对经济前景仍不看好，因而大量增加投资的可能性不大。新兴经济体谨慎前行新兴经济体在政策取向上面临困难的选择若选择降息，将扩大国内流动性，助长资产价格泡沫，提升通货膨胀水平；若选择加息，将扩大与发达经济体之间的息差，助长国际资本流入，加大本币升值压力；若政府干预汇市，则将扩大基础货币投放，效果与降息相似。事实上，在经济快速复苏和通胀压力增大的背景下，部分亚洲和拉美经济体已经开始逐步采取趋紧的货币政策，这将制约新兴经济体2011年的增长速度。根据IMF的预测，2011年新兴经济体的经济增长率为64，比2010年下降06个百分点，但依然将保持相对强劲的增长势头。2011年中国经济预计增长96，印度为84，俄罗斯为43，巴西为41。尽管新兴经济体的刺激政策正在减弱，但是持续的出口增长、强劲的内需和产能利用率的不断提高等，都将为2011年新兴经济体的进一步发展提供重要支撑。欧盟经济分化复苏欧盟在政策取向上同样面临着困难的选择鉴于高企的失业率和不断膨胀的财政赤字，如果2011年致力于削减政府开支、实施财政整顿、退出刺激政策，将会延缓经济的复苏进程；如果继续实施大规模的刺激政策，则进一步扩大的债务规模将给世界经济带来重大隐患。在此背景下，欧洲经济2011年的复苏进程可能进一步分化。德国经济会继续保持领先地位和较快增速，预计2011年的增长率为2，从而成为欧洲经济持续复苏的动力和希望。德国2010年以来的失业率也呈逐季递减的趋势，前三季度的失业率分别为73、69第7页和68，是欧元区国家中的佼佼者。整个欧元区2011年的GDP增长率预计为17，与2010年大致持平；法国、意大利、西班牙预计分别增长16、10和07，均低于欧元区的平均预期值；葡萄牙则将出现负增长。（2）国际贸易和国际直接投资的发展趋势总体而言，2011年全球贸易将持续增长。但由于世界经济复苏缓慢和贸易保护主义逐步增强等因素的影响，贸易增速会相对放缓。IMF的2011年预测是全球贸易增长70；进口方面，发达经济体增长52，新兴经济体增长99；出口方面，发达经济体增长60，新兴经济体增长91。国际直接投资的回升势头将会增强。据2010年9月13日联合国贸发会议2010年世界投资报告预测，2011年全球FDI流量可能攀升至13万亿15万亿美元，而2012年可望达到16万亿18万亿美元，基本恢复到国际金融危机前的水平。2011年国际直接投资的发展将呈现以下趋势一是发展中国家和转型期经济体作为全球直接投资目的地和来源地的相对重要性，会进一步上升。二是各区域国际直接投资的流量趋于不均衡。如在非洲国际直接投资的来源将进一步增多，在亚洲更多国家会借助外资实现产业的转型升级，这一进程将逐步扩大到电子等高科技行业。三是跨国公司对外扩张意愿加强，国际直接外资的进一步回升很可能由跨界并购引领，一些产业的重组、公司的改制也将为跨国公司提供更多的并购机会。同时，相对于初级部门和服务部门，制造部门直接投资所占的份额将继续下降。（3）国际大宗商品市场的发展趋势2011年，美元的弱势格局难以改变。发达经济体延续宽松的货币政策，加上产能过剩、市场流动性泛滥、资本大量积聚于虚拟经济等因素，会在短期内推高国际大宗商品价格。而欧洲债务危机引起的欧元走低，新兴经济体遏制通胀造成的大宗商品需求下降等，也会在一定程度上加剧大宗商品的价格波动。整体上看，2011年原油、黄金等大宗商品价格仍将延续震荡走强的格局。2010年原油平均价格预计在76美元/桶左右，而2011年将达到788美元/桶以上。第8页其他初级产品的国际市场价格，预计也将随新一轮量化宽松政策而震荡走高。2011年，世界正在进入经济结构的调整期、治理机制的变革期、创新和产业转型的孕育期、新兴市场国家力量的上升期，国际环境总体上有利于浙江加快科学发展和全面建成惠及全省人民小康社会的进程。但同时，国际金融危机影响深远，发达经济体继续推行量化宽松的货币政策，全球围绕市场、资源、人才、技术、标准等的竞争更加激烈，发展的外部环境更趋复杂。浙江必须审时度势，沉着应对，明确在全球经济分工中的新定位，形成参与国际经济合作和竞争的新优势。（二）中国经济形势1、2010中国经济形势分析2010年，中国面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自然灾害等挑战，虽然我国宏观经济政策框架基本稳定，但汇率不断升级、通胀压力不期而至、外部需求持续变化、资本流动大幅波动，宏观经济形势未可乐观，就如温总理曾在接受采访时指出“如果说2009年是进入新世纪以来经济最为困难的一年，那么2010年是中国经济最为复杂的一年”，不过党中央、国务院审时度势，科学决策，团结带领全国各族人民，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用，有效巩固和扩大了应对国际金融危机冲击成果，使得2010年国民经济运行态势总体良好。2010年全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比2009年增长103，增速比上年加快12个百分点。分季度看，一季度同比增长119，二季度增长103，三季度增长96，四季度增长98。分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长43；第二产业增加值186481亿元，增长122；第三产业增加值171005亿元，增长95。第9页（1）国内生产总值（GDP）GDP是最受关注的宏观经济统计数据，是衡量国民经济发展情况的重要指标。GDP增速越快表明经济发展越快，增速越慢表明经济发展越慢，GDP负增长表明经济陷入衰退。根据国家统计局初步测算，2010年前GDP为397983亿元，按可比价格计算，同比增长103，比上年同期增幅加快12个百分点。数据来源国家统计局（2）社会消费品零售总额社会消费品零售总额反映国内消费支出情况，对判断国民经济现状和前景具有重要的指导作用。社会消费品零售总额提升，表明消费支出增加，经济情况较好；社会消费品零售总额下降，表明经济景气趋缓或不佳。2010年社会消费品零售总额达154554亿元，同比增长184。其中，城镇消费品零售额133689亿元，同比增长188；乡村消费品零售额20865亿元，增长161。2010年自8月起社会消费品零售总额同比增幅连续五个月保持在18以上，国内市场销售实现平稳较快增长。第10页数据来源国家统计局（3）进出口额2010年全年进出口总额29728亿美元，同比增长347。其中，出口15779亿美元，增长313；进口13948亿美元，增长387。进出口相抵，顺差1831亿美元，比上年下降64。从月度同比增幅来看，2010年12月进出口受2009年高基数影响，增速正常回落，国内生产的放缓也是导致本月进出口增幅回落的重要原因。第11页2、2011年中国经济走势（1）经济增长对于2011年我国经济增长，当前存在较大分歧。有的研究机构认为中国经济仍将保持较快增长，有的则认为中国经济将明显放缓。持前一种态度的主要有中国社科院经济蓝皮书认为，2011年影响我国经济运行的基本因素没有发生明显变化，在保持宏观调控政策力度相对稳定的条件下，仍将保持高位平稳较快增长态势，GDP增长率预计可以达到10左右。巴曙松（国务院发展研究中心金融研究所副所长）认为经济上行压力仍大于下行压力，2011年经济增速至少在9以上，主要理由是中低端产品出口的国际竞争力依然存在，在世界贸易中的份额会持续增加；中国内需空间较大，居民家庭的杠杆率仍较低，政府保障房投资和制造业投资将快于2010年。持后一种态度的观点有联合国经济与社会事务部在2010年12月发布的2010年世界经济形势与展望认为，宏观调控政策效应显现，以及主要发达国家复苏乏力的影响，可能减缓中国的增长速度，预计2011年经济增长预期为89；世界银行在2010年11月对我国2011年经济增长预测为87；国际货币基金组织认为，鉴于采取对信贷增长更为严格的限制、为房地产市场降温和限制银行对房地产业贷款风险敞口等措施，以及中国政府计划在2011年实施退出策略，2011年中国经济将持续增长，但增幅有所放缓，预计全年增速为96。中国经济增速将有所放缓，但仍保持在较高水平。主要理由是我国经济增长面临世界经济环境低迷和国内政策环境趋向紧缩的双重压力，但2011年是“十二五”开局之年，新的投资项目较多，决定了经济增速不会太低。具体来看一是出口增速将明显下降。2010年我国出口增速超预期，一个主要原因第12页在于2009年出口为负增长，基数太低，但如果与危机前出口规模相比，2010年出口增速只有8左右。2011年，出口虽然在持续复苏，但增速不会太高，预计全年出口增15左右。二是消费增速保持平稳。虽然以房地产、汽车为代表的消费结构升级放缓，但基础设施完善对中低端耐用消费品的促进作用将逐步显现，预计2011年全年消费增15左右（从历史数据看，基础设施改善有利于推动耐用品消费，如道路、电力设施、电视信号等设施与汽车、家电消费存在明显的正相关关系）。三是投资增速将略有回落。上一轮基建投资的高峰期已经过去，加上货币信贷政策收紧、房地产市场调控政策效应显现，都构成了投资增速的下滑压力，但考虑到2011年是“十二五”的开局之年，也有很多新项目上马，保障房投资力度进一步加大，同时，根据对中央经济工作会议和山东省经济工作会议精神的分析，2011年政府保持一定经济增长速度的决心很大，预计2011年投资增速会比2010年略有回落，全年将保持在20左右。我认为世界经济增长减缓对中国经济影响较小，中国经济仍保持快速增长，新项目的增多将会拉动各产业发展，中国内需较大，经济将保持快速增长。（2）宏观经济政策2011年的货币政策从“适度宽松”回归到“稳健”，其紧缩程度将大于2010年。从利率政策来看，虽然近年来我国经济多次处于负利率状态，但根据以往数据，当期1年期加权平均利率一般不会比CPI累积增速低15个百分点，考虑到2011年CPI增速将在43左右，上半年高点累积增速可能在5左右，在此推算，央行可能会将利率调整到51535，综合考虑加息政策受到的各种限制，2011年全年加息23次的可能性较大，整体加息幅度在5075个基点之间。从以往经验看，稳健或者适度宽松货币政策基调下，M2增速目标在1617。为实现这一目标，法定存款准备金率尚需上调35次，共计150250基点。第13页汇率方面，人民币整体升值方向不会改变，预计2011年人民币对美元升值46。财政方面，2000以来，我国财政赤字占GDP的比重一直在3以下，根据这个比重，预计2011年财政赤字规模在1万亿左右。（二）陕西经济形势1、2010陕西经济形势2010年国际国内经济环境极其复杂，起伏不定，保持经济平稳较快增长与加快经济转型升级以及管理通货膨胀的压力和难度极其罕见，省委省政府带领全省人民妥善应对、克难攻坚，确保了全省经济增长实现高点起步，逐步平稳回归到正常的快速发展轨道。统计公报显示，2010年全省生产总值突破万亿元大关，达1002153亿元，比上年增长145，成功跻身全国万亿元俱乐部省份。人均GDP在上年突破3000美元的基础上，再次突破4000美元，比上年增长142。三次产业呈现加快发展态势。第一产业完成增加值98845亿元，增长58，增速比上年加快09个百分点；第二产业完成增加值540353亿元，增长18，加快42个百分点，其中工业增加值45164亿元，增长187，加快6个百分点；第三产业增加值362955亿元，增长117。农业再续丰收，粮食产量连续七年过千万吨。随着各项惠农政策逐步落实，以及市场导向作用等因素的共同推动，农业生产实现丰产又丰收。2010年，粮食生产再次取得好收成，连续七年超过1000万吨，全年总产量达到11649万吨，比上年增长3；油料总产量561万吨，增长31。果业生产稳步发展。虽受前期气象灾害影响，但以苹果为龙头的果业仍持续发展，全省水果总产量14765万吨，增长74。其中，苹果产量达856万吨，增长63。畜牧业逐渐恢复。2010年，全省生猪存栏8844万头，比上年下降39，但降幅比前三季度缩小44个百分点；家禽存栏57267万只，增长24。肉类第14页总产量1025万吨，增长4，其中，猪肉产量791万吨，增长55。工业总产值突破万亿，利润越过千亿元大关。工业是我省经济增长的主力军，占据全省经济近半壁江山，也是我省经济成功抵御金融危机的中坚力量。2010年，全省工业延续了2009年四季度的向好势头，各月均保持两位数的增长。统计公报显示，全省规模以上工业完成工业总产值突破万亿大关，达到1114709亿元，增长335，高于上年205个百分点；实现工业增加值415951亿元，增长197，增速加快49个百分点，工业增加值占全省经济总量的比重达到451，比上年提高22个百分点。能源、装备制造等特色优势产业拉动明显。2010年，能源化工业总产值增长343，高于上年301个百分点，拉动工业增长156个百分点；装备制造业拉动81个百分点。主要产品产量持续增加。2010年，在统计的64种主要产品中，多数产品产量保持了增长态势。十种有色金属11274万吨，增长324；汽车6597万辆，增长288；水泥546379万吨，增长239；发电量110191亿千瓦小时，增长217；原煤361155万吨，增长131；天然气22347亿立方米，增长122；天然原油301728万吨，增长119。固定资产投资较快增长，投资结构不断优化。2010年，我省认真执行国家各项宏观调控措施，结合经济结构优化和产业升级，积极实施项目带动战略，着力加大基础设施和民生项目的投资力度，大力扶持符合国家调控政策，有市场、有效益的重点项目，坚持“有保有压”，投资在优化结构中保持了一定的规模和较快增速，有力地拉动了经济增长。统计公报显示，全省全社会固定资产投资856204亿元，增长307，增幅较上年回落44个百分点，但高速增长的势头不减。其中，城镇投资816823亿元，增长319，增幅回落51个百分点。基础设施投资增长较快。2010年，全省基础设施投资205438亿元，增长446，占全社会投资比重为239，比上年提高15个百分点。房地产开发投资稳中回落。2010年，全省房地产开发投资116023亿元，增长232，比上年回落06个百分点。商品房屋施工面积996518万平方米，第15页增长206，回落221个百分点；商品房销售面积259018万平方米，增长241，回落136个百分点。国内市场需求畅旺，物价涨幅高于上年。与投资增长的波动性相比，消费增长相对较为稳定。统计公报显示，2010年全省社会消费品零售总额314767亿元，再创新高，增长187，增幅比上年提高22个百分点。从各月增幅看，增幅除3月份外，月均在190左右平稳增长。汽车成为推动市场消费新热点，并带动汽油销售量增加。2010年小轿车销售2714万辆，增长302，日均销售为744辆；汽油42333万吨，增长223，日均销售约为116万吨。居民消费价格较快上涨。2010年，我省居民消费价格水平呈现出前底后高的运行态势，尤其是进入三季度以来，由于受持续高温、洪水灾害、供需变化、基期因素，以及国际国内复杂环境等影响，逐月上升，11月达到年内最高水平，上涨62，12月涨幅回落到53，全年平均上涨4，高于全国平均水平07个百分点。涉及调查的八大类商品和服务价格呈现“五升一平二降”态势，其中食品价格上涨85，是推动价格上涨的主要因素。经济运行质量明显提高，财政收入和工业效益均创最好水平。2010年全省完成财政总收入180085亿元，比上年增长295，增幅高于上年35个百分点，地方一般预算收入95792亿元，增长303，高于上年6个百分点,分别高于“十一五”年均增速17和2个百分点。工业效益创历史最好水平。统计公报显示，2010年，规模以上工业经济效益综合指数为34726，比上年提高635个百分点，创历史最好水平。工业利润突破1000亿元，利润总额13706亿元，增长667，利润过亿元企业148户，比上年新增110户。工业企业经济效益指数综合指数34726，比上年提高635个百分点。对外开放取得积极成效，进出口规模突破百亿美元。2010年，我省不断优化投资环境，充分利用国际市场，全方位扩大对外开放，对外开放取得新成效。统计公报显示，进出口总值突破百亿美元，出口总值超过60亿美元，分别达1208亿美元和601亿美元，比上年分别增长437和556，增幅均为第16页1990年以来最高水平。利用外资规模不断扩大。实际利用外资182亿美元，增长205。农民收入增幅显著加快，城乡居民收入比缩小。随着各项民生项目的积极实施和惠民政策的相继出台，城乡居民收入不断提高，农村居民收入较快增长，城镇居民收入稳步增加。统计公报显示，2010年，全省城镇居民人均可支配收入15695元，增长111，增幅比上年提高12个百分点，农民人均纯收入4105元，增长194，为近14年来最高增速，高于上年98个百分点，高于城镇居民83个百分点，为20年来农民收入增速高于城镇6次中的最好水平。城乡收入比自2002年以来首次缩小，由上年的411缩小到381。社会保障进一步完善，城乡居民生活水平普遍提高。我省始终把提高人民生活水平作为经济发展的根本出发点和落脚点，坚持以人为本，各项社会保障逐步健全，社会事业全面进步。统计公报显示，年末全省实行新型农村合作医疗104个县（区），参合农民2581万人，参合率达95。全年为270万城乡65岁以上老人免费体检，272万农村孕产妇免费住院分娩，农村改厕226万户，开展贫困白内障患者复明手术194万例。全年参加失业保险职工人数33597万人，比上年增加467万人；参加城镇养老保险人数49262万人；参加城镇基本医疗保险人数94721万人。全年累计实施城乡医疗救助68万人次，人均救助1110元。在居民收入较快增长的同时，消费保持了同步增长，城镇居民人均消费支出11822元，增长104；农民人均生活消费支出3794元，增长133。生态建设力度加大，经济社会发展的协调性增强。全省坚持以科学发展观为指导，不断加大生态建设力度，全省生态环境逐步好转，经济社会协调可持续性进一步增强。统计公报显示，10个地级城市空气质量优良天数为304357天，6条主要河流和11条支流水质继续呈现稳定好转趋势，渭河干流水质持续好转，汉江、丹江水质稳定保持在标准内；全省城市集中式饮用水源地水质状况安全良好，27个城市水源地全部达标。全省二氧化硫排放量、化学需氧量排放量分别比上年下降32和33，完成“十第17页一五”两项减排任务的1296和1218。全省森林覆盖率达到4142,植被覆盖率达到711。2、2011陕西经济形势预测展望2011年，陕西经济发展的外部环境逐步向好。从国际形势来看，虽然欧洲经济增速低于预期，但是2010年底美元出现强劲反弹，可以视作世界经济引擎美国经济的复苏信号，世界经济出现二次探底的可能性已经较小,全球经济将继续温和复苏。从国内来看，党的十七届五中全会提出以“加快转变经济发展方式”为主线，这对陕西来讲，存在一定的“后发优势”既有新兴产业发展带来的经济增长机遇，也有产业结构调整带来的产业升级机遇。存在的不利影响主要是，2011年可能实行相对紧缩的货币政策，对经济增速加快存在一定压力。我认为2011年陕西经济将会延续金融危机后的复苏态势并加速增长，各项经济指标将全面超过2010年。在经济工作中需要以十七届五中全会精神为指导，认真贯彻落实科学发展观，以经济结构调整为核心，转变经济发展方式。继续抓好支柱产业升级改造，积极培育战略性新兴产业，加大民生工程投入，统筹城乡协调发展，提高居民收入水平，平抑稳定消费价格。通过调整促进发展，通过发展加快调整，为实现“富民强省”目标打下良好基础第18页二、房地产形势（一）中国房地产形势1、2010年中国房地产市场形势2010年，中国房地产市场可谓是一波三折，从年初的高速开局到二季度的调整回落，房地产调控政策初见成效。但是8、9月份市场出现反弹，房屋价格再现抬头迹象，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，停止发放第三套房贷，央行也两次上调存贷款基准利率，四季度房屋销售价格出现缓慢回落。（1）房地产开发投资保持平稳增长，增速高于近年来平均水平2010年111月，全国房地产开发完成投资426973亿元，同比增长365，增幅同比上升187个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为20。90平方米以下住房保持稳定增长。111月，90平方米以下住房完成投资92683亿元，同比增长276，增速较上年同期回落53个百分点。分类型看，商品住宅完成投资300216亿元，同比增长342，增幅比上年同期上升185个百分点，其中，经济适用房完成投资9252亿元，同比下降52；办公楼完成投资16164亿元，商业营业用房完成投资4898亿元，同比分别增长341、343。（2）房地产开发资金来源增速回落，自筹资金规模增速较快2010年111月，全国房地产开发企业到位资金总计632199亿元，同比增长312，增幅比上年同期回落13个百分点。其中，国内贷款112451亿元，增长25；利用外资6558亿元，增长59；自筹资金238062亿元，增长496，第19页其中，自有资金增长427；其他资金来源275127亿元，同比增长204，其中，个人按揭贷款增长132。与上年同期各类型资金来源的比重相比，自筹资金比重上升较多，提高了47个百分点，其中自有资金比重上升了16个百分点。其他资金来源有所回落，比上年下降了39个百分点，其中个人按揭贷款比重下降2个百分点。国内贷款比重同比下降了09个百分点，利用外资比重同比上升01个百分点。（3）土地购置面积增速加快，完成开发面积延续负增长从完成开发土地面积看，111月，全国完成开发面积193613万平方米，同比下降48，降幅比上年同期扩大23个百分点。从购置土地面积看，111月，全国房地产企业共购置土地面积360801万平方米，同比增长332，比上年同期上升486个百分点。全国土地购置费用为89307亿元，同比增长779，与上年同期相比上升796个百分点。（4）商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长2010年111月，全国商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长。分地区看，中部地区新开工面积增速最低，但竣工面积增速最快；西部地区施工面积增速最快，但竣工面积增速最低。从施工面积上看，111月全国房屋施工面积为384亿平方米，同比增长286，增幅比上年同期上升114个百分点；其中，住宅施工298亿平方米，增长272，比上年同期上升112个百分点。其中，商品房新开工面积145亿平方米，增长487，增幅同比上升329个百分点；其中，住宅新开工面积115亿平方米，增长462，同比上升333个百分点。从竣工面积上看，111月全国商品房竣工面积48亿平方米，同比增长96，增幅同比下降165个百分点；其中，商品住宅竣工面积39亿平方米，同比增长71，比上年同期下降211个百分点。（5）商品房销售继续保持增长，增速较上年同期有大幅回落第20页2010年111月，全国商品房销售面积实现825413万平方米，同比增长98，比上年同期下降432个百分点；其中，商品住宅销售面积达740565万平方米，同比增长74，办公楼14817万平米，同比增长259，商业营业用房51909万平米，同比增长352。商品房销售额实现422779亿元，同比增长175，与上年同期相比下降693个百分点。其中，商品住宅销售额为356795亿元，同比增长128。（6）房屋销售价格涨幅继续回落2010年111月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅持续回落，11月，全国房屋销售价格指数为1077，比10月缩小09个百分点，比上年同期扩大2个百分点。新建房销售价格指数为1083，比10月下降12个百分点；二手房销售价格指数为1056，比10月下降02个百分点。分城市看，11月份，70个大中城市房屋销售价格均有上涨，三亚涨幅最高为498，广州涨幅最低为02。从环比价格情况看，有57个城市房价环比出现上涨，南京、宁波、广州等6个城市的房屋销售价格略有下跌。2、2011中国年房地产市场走势预测2010年，全国房地产市场整体呈现波浪形走势，一季度延续上一年的高速增长态势，二季度起，受“国十条”政策的影响，销售形势回落，三季度，市场出现反弹，但在9月开始的二轮调控政策影响下，重新进入平稳回落期。2011年，全国房地产市场整体平稳增长，投资、资金来源、施工面积、销售等增幅保持相对平稳，而房屋价格指数增幅则继续平稳回落，但依然保持上涨，新开工面积增幅则出现明显回落。第21页通过对1998年2月2010年10月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外经济环境的变化，根据ARIMA模型，我们对2010年和2011年全国房地产业的主要指标预测如下（1）房地产开发投资继续增长，增幅小幅回落预计2011年全年，城镇固定资产投资与房地产开发投资增幅将保持平稳增长。其中，城镇固定资产投资完成2918万亿，增长229；房地产开发投资完成570万亿，增长215；商品住宅投资完成414万亿，增长256。（2）房地产开发资金来源增长平稳预计2011年全年，房地产开发资金来源保持平稳增长，全年房地产开发资金来源预计达93228亿元，增长278，增速与上年基本持平。2011年房地产主要指标预测情况单位亿元、万平方米、资料来源中国房地产信息网（3）房屋建设增长平稳，新开工面积增幅出现明显回落2011年，预计全年商品房施工面积为4601万亿平方米，同比增长156，其中商品住宅施工面积为3603万亿平方米，增长168。与2010年相比，商品房和商品住宅施工面积增幅分别回落127个百分点和101个百分点。预计2011年全年商品房新开工面积将达到192283万平方米，同比增长95；商品住宅新开工面积161371万平方米，同比增长149。与2010年相比，竣工面积增速明显回落，商品房和商品住宅新开工面积增速分别回落413和356个百分点。预计2011年全年商品房竣工面积将达到78708万平方米，同比增长67；商品住宅竣工面积65430万平方米，同比增长86。与2010年相比，竣工面积增速略有加快，商品房和商品住宅竣工面积增速分别加快52和76个百分点。（4）销售面积和销售额增幅保持平稳增长第22页2009年，房地产市场快速回暖，商品房销售面积和销售额增速创历史新高，2010年销售增速出现理性回落。2011年，预计房地产销售形势会保持平稳增长，预计2011年全年商品房销售面积和销售额分别实现1172亿平方米和62663亿元，分别增长181和248。其中，商品住宅销售面积和销售额分别实现1103亿平方米和55913亿元，分别增长231和317。（5）房屋销售价格指数平稳回落从房地产销售价格指数上看，自2010年5月份起，全国房屋销售价格指数就出现平稳回落。预计2011年，房屋销售价格指数将继续平稳回落。到2011年12月份，房屋销售价格上涨25，其中，新建商品房价格上涨34，新建商品住宅价格上涨27。（三）西安市房地产形势1、2010年西安房地产形势（1）成交从2010年土地市场成交来看，土地市场成交依然保持高位增长势头，随着这些地块随后开发上市，将推动商品房市场开发量的大幅增长。此外，随着2010年物价全面上涨，建筑成本增长明显，预售资金监管制度的出台以及银行信贷的收紧，房地产开发企业将面临融资难的问题，加快存量房销售将成为政策调整期房地产企业的有效资金来源，从2010年下半年以来，西安楼市大规模的房源上市已经出现，且创造了丰厚的销售成果。（2）政策2010年出台的宏观调控政策中明确规定，今后保障性住房、棚户区改造和第23页中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70，并优先保证供应。同时，西安市房管局等六部门也联合发文，要求西安普通商品房中廉租房配建比例不低于5。作为房地产业制度性变革的重要元素，保障房建设以及分配模式改革将是今年房地产调控的着力点之一。根据西安市房地产业“十二五”规划，未来五年西安市计划建设各类保障性住房317万套，每年约634万套，其中每年经济适用房33万套，该供应量约占到西安市年住房销售的近三成，加上廉租房、限价房、公租房等的逐步上市，对于西安市住房供应结构调整、平抑房价将产生直接作用力。作为二线城市的西安，在2010年政策调整中房价尽管增长较往年加快，但同比武汉、成都等二线城市仍具有较大优势。（3）销售从2010年西安市销售情况来看，在限贷政策调整中，高端产品及大户型面积房源销量比例增长明显，在物业税正式出台前，该比例仍将继续增长。2、2011年西安房地产预测西安市提出今年新建住房价格控制目标是2011年新建住房价格增长幅度不高于当年西安市经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度。今年以来，西安市为了实现新建住房价格控制目标采取不少措施，并加大保证性住房建设力度。市政府已将目标任务分解到13个区县、10个开发区、3个市级部门，并责成各单位要提高认识，加大力度迅速落实项目、土地、资金并落实责任确保全年目标任务完成。西安将扩大利用住房公积金贷款支持保障性住房建设范围，符合相关条件的项目，可于3月31日前与住房公积金管理中心联系申报。作为全国第一批利用公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市之一，截至2010年底，西安已累计发放贷款79亿元。接受贷款的小区建设进展顺第24页利，一些小区最快2011年就可交房。据了解，利用住房公积金支持保障性住房建设贷款，贷款期限不超过3年，政府投资的公共租赁住房贷款期限不超过5年，贷款利率按照5年期以上个人住房公积金贷款年利率上浮10执行，目前项目贷款年利率为495。西安住房公积金管理中心项目处相关工作人员表示，此次征集的项目须具备3项条件。即项目已列入西安除单位集资建房项目外的经济适用住房项目年度计划、棚户区改造项目安置用房计划和政府投资建设的公共租赁住房计划，同时，项目已取得建设用地规划许可证国有土地使用证两证，建设工程规划许可证建筑工程施工许可证近期可取得，年内具备开工建设条件。此外，申请住房公积金贷款项目的借款人须是政府非营利性的专门机构或已列入保障性住房建设计划的房地产开发企业。房地产开发企业须具备有效的开发资质，且自有资金不低于项目总投资的20。从3月份西安市场表现来看，自3月5号西安商品房交易备案恢复以来，3月5日11日市场日均住宅交易套数为29套，3月12日至18日均成交122套，14天以来较上年同比平均跌幅达7成，政策出台初期市场观望情绪明显转浓。“新国八条”以及西安限购令关于二套房首付提高、营业税全额征收、房产税征收、贷款利率优惠停止等等，对楼市投资预期有所改变，西安房地产信息网数据研究中心认为，在楼市调控政策的叠加效应影响下，西安楼市销量仍将进一步有所“萎缩”，而根据西安楼市历年对于政策影响的表现以及全国各城市的表现来看，西安商品房交易量在上半年末或将见底，根据目前的市场情况及购房者对于政策的调查来看，预计上半年市场销售量较上年预计跌幅在23成。同时受购房套数的影响，越来越多的购房者一次性到位的置业态度将有所增长，对于中大面积成熟型房型需求会有所提升。从“新国八条”政策细则来看，此次调控是政府以往“以时间换空间”调控战略的延续一方面通过限购令等措施改变市场成交结构，缓冲房价涨速，第25页另一方面加快推进中小型商品住房及保障性住房的供应，健全多层次的住房供应结构。“两手都要抓、两手都要硬”，控制房价上涨幅度，为调整市场住房供应结构争取更多的时间，最终实现房地产市场平稳健康发展的目标。2011年西安市计划新建经济适用住房2万套（新开工面积180万平方米，竣工面积150平方米，完成投资28亿元）。本月新开工面积124万平方米、竣工面积186万平方米、完成投资14亿元；今年累计新开工面积733万平方米、竣工面积505万平方米，完成投资32亿元，分别完成今年省考目标任务的407、336、114。今年计划新建廉租住房5000套、公租住房8200套。目前，新开工项目正在做前期准备工作。从大西安的发展来看，限购与西安建设国际化大都市的城市发展战略相冲突，这也决定了政策的短期行为以及西安版限购令的“温和”态度。受政策密集出台的影响，近期西安房价会出现一定波动，但总体表现出震荡上扬的平稳发展态势。三、区位市场情况分析（一）交通状况从道路环境来看，居住圈四周的道路、南二环、西影路、青龙路等皆为交通主干道，交通较为便利，208路、221路、19路、521路、400路、41路、607路、308路、34路、606路、45路、237路、游6等多条公交路线穿梭经过。道路宽敞，相对来看有车一族来说更为便利。而由于青龙寺居住区位于东南二区教会之地，依托南北通畅的交通网络，不仅仅只是对城东、城南便利，到其他区域也较为方便。第26页（二）人文环境及生活配套设施从青龙寺居住圈的周边环境来看，自身拥有青龙寺这个旅游景点，在景观资源上有着一定的优势，而相邻的乐游原更为整体的环境锦上添花，与大雁塔二站之隔，大唐芙蓉园等旅游休憩景观胜地近在咫尺，距西安重要商圈的小寨也仅10分钟车程。建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、工商银行等分支网点，中铁一局医院、西安正大医药有限公司、陕钢医院、西铁中心医院、武警医院、新安医院等医疗机构也保证了置业者的金融、医疗服务需要。在青龙寺居住圈周边分布有西安建筑科技大学、85中、交大、理工大、交大附中、陕师大附中、阳光中学、阳光小学等诸多优质教育机构，为此区域增添不少人文气息。市政配套设施完备。商场等大型购物场所欠缺，酒吧、网吧、餐厅等娱乐餐饮设施缺乏，旁边城中村影响居住环境。随着西安城市化脚步的加快，城中村改造势在必行，假以时日，居住圈内的城中村改造完成、依靠原有的基础，青龙寺居住圈必将焕然一新，将会呈现出更加适居的氛围。（三）片区内竞争对手分析1、雅苑东方物业类别住宅项目特色酒店式公寓,投资地产建筑类别塔楼高层装修状况毛坯环线位置二至三环所属商圈建工路物业地址城东建工路与公园南路交汇处东北角（东新城市花园对面）第27页交通状况周边公交线路有351、700、228、208、308、37路在东新城市花园站下车开盘时间201012入住时间201112容积率800绿化率22户数总共1200户预售许可证办理中物业费110元/平方米月物业公司西部现代物业开发商西安富秦房地产开发有限公司售楼地址建工路与公园南路交汇处东北角雅苑东方房价均价6200元/平方米总共4栋楼，32、34层2梯4户设计，户型范围51140平米。停车位均为地下车位，约668个占地面积19980平方米建筑面积140000平方米开工时间20090531竣工时间20111201开发商西安富秦房地产开发有限公司投资商西部集团物业管理公司西部现代物业物业顾问公司物业公司自持建筑单位浙江建工第28页代理商开发商自持整合推广公司开发商自持按揭银行招商银行工程进度地上2层20110322产权年限70年户数总户数1200户当期户数1200户2、龙城四季物业类别住宅项目特色地铁沿线,搜房卡建筑类别板楼板塔结合高层装修状况毛坯环线位置二至三环所属商圈建工