原阜阳市公安大楼物业服务项目

原阜阳市公安大楼物业服务项目招标文件项目编号FZFYCG20170717最高投标限价（小写）98万元/年（大写）玖拾捌万元/年招标人阜阳市城市资产投资经营有限责任公司（盖单位章）招标代理机构法正项目管理集团有限公司（盖单位章）日期2017年7月24日目录第一章招标公告3第二章投标人须知5第三章评标办法10第四章综合说明18第五章合同条款51第六章投标文件格式56第一章招标公告（资格后审）1招标条件本招标项目原阜阳市公安大楼物业服务项目已经批准建设，具备招标条件，欢迎潜在投标人积极参与投标。11项目名称原阜阳市公安大楼物业服务项目12项目编号FZFYCG2017071713招标人阜阳市城市资产投资经营有限责任公司14资金来源自筹资金2项目概况与招标范围21项目实施地点原阜阳市公安局办公大楼。22项目规模本项目为原阜阳市公安大楼物业服务项目，服务期限为3年。原阜阳公安局占地约7933，主楼总层数地上为十三层、顶面2层、地下一层，主楼面积约13200，两边裙楼均为二层面积约1317；南侧食堂面积约180。23投资规模98万/年24服务期限3年，即本轮合同期限为3年。合同签订按“111”方式进行，即如果当前同期乙方对合同执行情况经考核为良好，自动执行下一合同期的合同，否则合同自行终止。合同期满，自行终止。每年一签，鉴于在最低工资标准及物价上涨因素，在每年合同期满，考评通过续签合同时，金额每年递增10。25招标范围祥见技术要求。26标段划分一个标段27服务质量要求符合招标人要求3投标人资格要求31、须为中华人民共和国境内注册的独立法人企业，具有有效的营业执照，且在人员、资金、设备等方面具有相应的履约能力。32、具有行政主管部门颁发的的物业管理企业二级及以上资质（须提供加盖单位公章的有效证书复印件胶装在投标文件中）33、近三年内（投标截止时间前三年内），在经营活动中没有重大违反记录（须提供加盖单位公章的书面承诺书胶装在投标文件中）；34、业绩要求近三年内提供一项不小于10000平方米的党政机关或事业单位大楼物业管理业绩（须提供加盖单位公章的合同或中标通知书复印件胶装在投标文件中）35、本项目不接受联合体。4招标文件获取时间及地点41凡有意参加投标者，自2017年7月24日起可在阜阳市公共资源（集中招投标）交易中心（HTTP/JYZXFYGOVCN）网站下载招标文件。42招标文件每标段售价500元，售后不退。投标人须在开标前1小时内到投标文件递交处交纳招标文件费用并领取收据，未提交收据的投标人，招标人将拒绝接受其投标文件。5投标文件的递交51、投标文件递交的截止时间（投标截止时间）为2017年8月15日09时30分，地点为法正项目管理集团有限公司阜阳分公司开标室（阜阳雪霁山庄院内北楼四层）。52、投标文件递交时间投标截止时间前1小时内。53、逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人应当拒绝接收。6发布公告的媒介本次招标公告同时在以下网站发布安徽省招投标信息网HTTP/WWWAHTBAORGCN/安徽省建设工程招标投标信息网HTTP/WWWACTORGCN阜阳市公共资源（集中招投标）交易中心HTTP/JYZXFYGOVCN7联系方式招标人阜阳市城市资产投资经营有限责任公司联系人李工联系电话05583681589招标代理机构法正项目管理集团有限公司联系人刘工邵工电话05582201171电子邮箱AHSHAOLEI126COM时间2017年7月第二章投标人须知投标人须知前附表条款号条款名称编列内容112招标人名称阜阳市城市资产投资经营有限责任公司联系人李工电话05583681589113招标代理机构名称法正项目管理集团有限公司联系人刘工电话05582201171114项目名称原阜阳市公安大楼物业服务项目115项目地点原阜阳市公安局办公大楼121资金来源自筹资金122出资比例100123资金落实情况已落实131招标范围详见技术要求132服务期限3年，即本轮合同期限为3年。合同签订按“111”方式进行，即如果当前同期乙方对合同执行情况经考核为良好，自动执行下一合同期的合同，否则合同自行终止。合同期满，自行终止。每年一签，鉴于在最低工资标准及物价上涨因素，在每年合同期满，考评通过续签合同时，金额每年递增10。133服务质量要求符合招标人要求，具体详见服务要求。141投标人资格要求31、须为中华人民共和国境内注册的独立法人企业，具有有效的营业执照，且在人员、资金、设备等方面具有相应的履约能力。32、具有行政主管部门颁发的的物业管理企业二级及以上资质（须提供加盖单位公章的有效证书复印件胶装在投标文件中）33、近三年内（投标截止时间前三年内），在经营活动中没有重大违反记录（须提供加盖单位公章的书面承诺书胶装在投标文件中）；34、业绩要求近三年内提供一项不小于10000平方米的党政机关或事业单位大楼物业管理业绩（须提供加盖单位公章的合同或中标通知书复印件胶装在投标文件中）35、本项目不接受联合体142是否接受联合体不接受投标接受，应满足下列要求联合体资质按照联合体协议预定的分工认定。15费用承担招标代理服务费，以中标价为基础，按照阜阳市政府阜政发【2013】54号、阜阳市人民政府办公室阜政办秘【2013】68号文件以及阜阳市建设投资控股集团有限公司规定收取。以上费用不单独列出，投标人自行考虑。中标人在领取中标通知书前支付191踏勘现场不组织组织，踏勘时间踏勘集中地点110投标预备会不召开召开，召开时间召开地点111分包不允许允许，分包内容要求分包金额要求接受分包的第三人资质要求21构成招标文件其它材料招标文件的澄清、修改及答疑221投标人对招标文件提出异议的截止时间投标截止时间10日前。接受异议的电子邮箱AHSHAOLEI126COM特别提示提出异议时须注明项目名称及项目编号，不得署名222招标人对投标人提出异议答复如有必要将在阜阳市公共资源（集中招投标）交易中心HTTP/JYZXFYGOVCN上发布，不另行通知。231招标文件的澄清及修改招标人对已发出的招标文件进行的必要澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的应在投标截止时间15天前，将在阜阳市公共资源（集中招投标）交易中心HTTP/JYZXFYGOVCN上发布，不另行通知，距投标截止时间不足15天，相应延长投标截止时间。331投标有效期投标截止时间之日起90日历天341投标保证金投标保证金提交形式投标人基本账户转账投标保证金金额人民币18万元帐户名称法正项目管理集团有限公司阜阳分公司开户行中国农业银行金穗支行账号12515001040006609备注1、投标人必须从其基本账户银行转账的方式提交投标保证金，并确保在此项目约定递交投标文件截止时间前到账。2、投标保证金银行转账凭证原件，须在递交投标文件时一同提交，复印件加盖单位公章装入投标文件中。3、在招标文件约定递交投标文件截止时间前，未按上述要求提交投标保证金的，评标委员会将否决其投标，造成的后果，由投标人自行承担。说明投标保证金在中标通知书发放之后，最迟5日内无息退还。36是否允许递交备选投标方案不允许允许373签字或盖章要求符合招标文件的要求375是否要求投标人在递交投标文件时，同时递交投标文件电子版不要求376投标文件份数正本1份,副本4份377装订要求每册均采用胶装方式装订，装订应牢固、不易拆散和换页，不得采用活页装订。412封套上写明招标人名称投标人名称（项目名称）投标文件投标文件在年月日时分前不得开启421投标文件递交、截止时间投标截止时间2017年8月15日09时30分（递交时间2017年8月15日08时30分至09时30分。）422递交投标文件地点法正项目管理集团有限公司阜阳分公司开标室（阜阳雪霁山庄院内北楼四层）423是否退还投标文件否是，退还安排51开标时间和地点开标时间2017年8月15日09时30分开标地点法正项目管理集团有限公司阜阳分公司开标室（阜阳雪霁山庄院内北楼四层）521开标程序密封情况检查各投标人检查本单位投标文件是否密封完好。唱标顺序按投标文件递交逆顺序进行。522投标人参加开标会的要求投标人法定代表人携带本人身份证、法定代表人身份证明或授权委托人携带本人身份证、授权委托书、法定代表人身份证明按时参加开标会。法定代表人身份证明和授权委托书开标时单独提供一份以上证明、证件均为原件。611评标委员会的组建评标委员会构成5人及以上单数。评标专家确定方式随机抽取。71是否授权评标委员会确定中标人是否，推荐的中标候选人数13名721中标候选人公示媒介阜阳市公共资源（集中招投标）交易中心HTTP/JYZXFYGOVCN731履约保证金履约保证金金额中标价的5。中标人在签订合同后将以上履约保证金现金转入招标人指定的账户，否则，招标人将取消其中标资格，其投标保证金不予退还。10需要补充的其他内容101招标控制价、投标报价上限1011招标控制价98万元/年。1012投标报价上限取招标控制价的100为投标报价上限，投标人投标报价大于或等于投标报价上限的，否决其投标。102计算机辅助评标是否实行计算机辅助评标否是，计算机辅助评标方法见第三章“评标办法”。103合同价款的方式固定总价合同固定单价合同可调价格合同成本加酬金合同106解释权构成本招标文件的各个组成文件应互为解释，互为说明；如有不明确或不一致，构成合同文件组成内容，以合同文件约定内容为准；除招标文件中有特别规定外，仅适用于招标投标阶段的规定，按招标公告、投标人须知、评标办法、投标文件格式的先后顺序解释；同一组成文件中就同一事项的规定或约定不一致的，以投标须知前附表为准；同一组成文件不同版本之间有不一致的，以形成时间在后者为准。按本款前述规定仍不能形成结论的，由招标人负责解释。106招标人补充的其他内容本项目属于非集中采购项目，质疑和投诉由招标人及招标代理机构负责处理第三章评标办法综合评审法评标委员会否决其投标的条款1、投标人资格评审、符合性评审、投标报价评审有一项不符合评审标准的。2、评标委员会认定投标人以低于成本报价竞标。3、投标人拒不按照评标委员会要求进行澄清、说明或补正的。4、投标人有串通投标或弄虚作假或有其他违法行为的。串通投标行为是指A不同投标人的投标文件内容存在非正常一致的；B不同投标人的投标报价或报价组成异常一致或呈规律性变化的；C不同投标人委托同一人投标或与同一人联合投标的；D不同投标人的投标文件载明的项目保安组成员出现同一人的；E不同投标人的投标文件相互混装的；F不同投标人的投标文件由同一单位或同一人编制的；G不同投标人使用同一人或企业资金提交投标保证金的；H不同投标人聘请同一人或同一中介机构为其投标提供技术或经济咨询服务的；5、未按规定的格式填写，实质性内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的。6、投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效的。按招标文件规定提交备选投标方案的除外。7、投标文件中存在招标人不能接受的其它实质性条件。8、投标报价高于或等于投标报价上限的。9、法律、法规规定的其它情形。初步评审表评审内容评审因素评审标准投标人名称与营业执照、资质证书或保安服务许可证一致。投标函签字或盖章符合“投标函”格式要求报价唯一只能有一个有效报价符合性评审服务质量符合第二章“投标人须知前附表”第133项规定营业执照具备有效的营业执照副本企业资质具备有效的证书副本（如有）资格评审投标保证金符合第二章“投标人须知前附表”第341项规定以上证书、证明等资格审查资料加盖单位公章胶装在投标文件中以便评标委员会审查，但必须保证复印件清晰可见，否则因复印件无法识别审查的一且责任均由投标人负责。详细评审评审因素名称评审细则分值一、价格部分30分投标价格得分30分（30分）（1）评标基准值（A）取所有有效投标报价（指在评标过程中没有被评审为无效标的报价）中的最低报价作为评标基准价。（2）投标报价得分计算本项目最高预算价为有效投标报价等于评标基准价得满分30分。投标报价得分为A/投标人报价30（得分保留2位小数）。二、资信部分（50）（一）投标人综合情况1体系认证情况有ISO9001质量管理体系认证，得1分；有ISO14001环境管理体系认证，得1分；有OHSAS18001职业健康安全管理体系认证，得1分提供证书扫描件加盖公章，未提供不得分。3分2获得重合同守信用6分根据投标人获得工商管理部门颁发的“重合同守信用”类证书，根据连续公示年度情况进行评审，每获得一年得1分，满分为6分。提供评级证书扫描件或复印件，未提供不得分。6分3获奖情况1、荣获中国物业管理协会颁发的全国“2016中国物业管理综合实力TOP100”的得1分，排名前三十强的得2分，排名前二十强的得3分。（最高3分）2、投标人获得的中国AAA级（最高级）信用企业证书,获得AAA级（最高级）得5分,获得AA级（次高级）得38分分，剩余等级得1分。（最高5分）提供评级证书扫描件或复印件，未提供不得分。4投标人财务情况评标委员会根据投标人财务审计报告中反映的财务状况，资金保障力度，近年的营业收入及利润等综合评分评分区间（05分）（提供2016年度财务审计报告复印件加盖公章）5分同类业绩情况提供近三年以来（自公告发布之日起向前追溯3年）党政机关或事业单位大楼或综合服务楼等物业管理服务项目业绩证明，每提供一项加2分，最高加10分（提供服务合同或中标通知书复印件加盖公章）；10分（二）人员配备情况项目负责人配置要求项目负责人须为本单位正式员工，对本项目所属于的行业具有丰富的从业经验，评委会对比所有投标人项目负责人的从业年限、专业特长进行评价。1、大专（及以上）学历，得2分；3、“金钥匙”国际联盟培训证书，得3分；4、具有政府写字楼类项目经验证明，每年得1分，满分3分；（要求提供项目负责人在开标截止日前6个月由投标人缴交的社保证明材料、相关资格证书以及政府写字楼类项目出具的工作（合同）证明，工作合同证明须体现项目负责人名称及服务期限）8分（三）投标人所获荣誉2物业管理示范大厦情况近五年内所管理的物业项目（不含住宅）获得国家住建部颁发“国优”称号相关证明资料的，一个国优项目得3分，获得省级及以上称号的，每获得一个省优得1分，满分10分，10分同一项目不重复加分，按最高分计算。三、技术部分20分1物业总体服务投标供应商提供物业总体管理设想，且整体服务理念超前、服务定位准备、目标管理详细进行打分，投标供应商提供的物业管理方案具有物业管理模式并且工作计划切实可行优4，良2，一般1，差04分2物业项目管理机制与管理方案1、投标供应商提供物业管理方案具有物业管理运行机制，并且具有信息反馈机制，优差20分2、投标人提供的保洁、工程、保安、会议等管理方案与服务标准清晰可行。优4分；良2分一般1分；差0分4分3人员管理各项目人员岗位管理制度科学合理且人员招聘计划可行、并注重人员培训且最优得4分，良得2分，一般得1，差0分。4分4绿色节能创新清洁所使用清洁工具，机器智能绿色、环保节能，有创新奖项（有国际或国家机关颁发证书、证明材料、奖项，并提供与供应商签订合同）得2分，否则不得分。2分5清洁药剂使用方案清洁所使用的药剂有国家质量监督检验所出具的检验报告的，（有国际或国家机关颁发证书、证明材料、奖项，并提供与供应商签订合同），得2分，否则不得分。2分6质量保障措施及应急方案针对本项目的规章制度、档案管理及各项服务内容的保障措施、应急预案，考察投标人管理服务、安全保障、应急反应等能力。根据措施有效性给予40分。4分1评标方法11评标委员会依据本章评标标准规定对投标文件进行评审。12投标人有以下情形之一的，其投标作否决其投标处理详见第三章“评标办法”评标委员会否决其投标的条款所列内容。13评标办法（综合评审法）131综合评审法评标委员会首选对各投标人的投标文件进行初步评审（符合性审查、资格审查、投标报价审查），其次对通过初步评审的投标人进行综合评审，按照综合评审得分从高到低推荐13名中标候选人。当综合评审得分相同时，在招标人代表监督下由投标人代表随机抽取确定排名。2评标原则遵循公平、公正、科学、择优的原则。3评标委员会组成及职责31评标委员会评标委员会由招标人依法组建,所有评标委员会成员推举产生评标委员会组长，商务标的评审以注册造价工程师为主。32评标委员会的职责评标委员会应当根据评标办法，对投标文件进行评审和比较，向招标人推荐中标候选人或根据招标人的授权直接确定中标人。各评委独立评审，提出评审意见，不受任何单位或者个人的干预。各评委对各自评审结果负责，并在评标报告上签字确认。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。4评标程序评标准备、初步评审（符合性评审，资格评审、投标报价评审）、详细评审（综合评审），推荐中标候选人。41评标准备评标委员会熟悉评标工作情况1阅读、研究招标文件和相关评标资料，获取评标所需要的重要信息和数据,至少应了解和熟悉以下内容招标的目标、招标项目的范围和性质、招标文件规定的主要技术要求、标准和商务条款。2熟悉招标文件规定的评标标准和评标方法及在评标过程中需要考虑的相关因素。3核对评标工作用表。42初步评审符合性评审和资格评审，评标委员会依据招标文件规定的标准对投标文件进行初步评审，不符合评审标准的，则按否决其投标处理。43详细评审431综合评审详见综合评审表。44推荐中标候选人通过了初步评审的投标人，按照综合评审得分从高到低推荐13名中标候选人。当综合评审得分相同时，在招标人代表监督下由投标人代表随机抽取确定排名。5评审内容51初步评审511符合性评审、资格评审标准见评标办法前附表。512投标报价评审有效投标报价为投标报价低于招标控制价且大于成本价的投标报价。52详细评审521综合评审综合评审表中主管评审项，由评标专家分别针对通过初步评审的投标人进行打分，取评标专家打分的算术平均值作为最终得分。53投标文件的澄清和补正531在评标过程中，评标委员会应以书面形式要求投标人对所提交的投标文件中不明确的内容进行书面澄清或说明，或者对细微偏差进行补正。评标委员会不接受投标人主动提出的澄清、说明或补正。532澄清、说明和补正不得改变投标文件的实质性内容。投标人的书面澄清、说明和补正属于投标文件的组成部分。533评标委员会对投标人提交的澄清、说明或补正有疑问的，可以要求投标人进一步澄清、说明或补正，直至满足评标委员会的要求。54评标结果541除第二章“投标人须知”前附表授权直接确定中标人外，评标委员会按照评审结果推荐13名中标候选人，并标明排列顺序。542评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应记载以下内容1基本情况和数据表。2评标委员会成员名单。3开标记录。4符合要求的投标人一览表。5否决其投标情况说明。6评标标准、评标方法或者评标因素一览表。7经评审的价格一览表。8经评审的投标人排序。9推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜。10澄清、说明、补正事项纪要。6适用范围适用于本项目。第四章综合说明一、项目概况阜阳市老公安局项目用地约7933，主楼总层数地上为十三层、顶面2层、地下一层，主楼面积约13200，两边裙楼均为二层面积约1317；南侧食堂面积约180。功能分布两侧裙楼考虑配套服务功能，各15间（含2层）作为物业服务用房，食堂服务用房、车库等。主楼主要功能为综合办公功能。其中一层为活动中心，十二层为信息中心，其余作办公室，顶层设健身房。地下室为人防工程等，同时设置大楼的送变电室、发电机组房、储油间、弱电间，消防水池及水泵房、风机房。二、招标内容1、阜阳市老公安局公共区域卫生保洁；2、阜阳市老公安局公共秩序维护和安全服务；3、阜阳市老公安局绿植摆放；4、阜阳市老公安局会务服务；5、阜阳市老公安局配套设施设备运行和维修养护；6、阜阳市老公安局信息设备系统（智能化系统）。三、服务范围与要求（一）公共区域卫生保洁1、环境卫生保洁包括但不仅限于以下服务内容（1）办公室以外的大厅、楼梯间、走廊/走道、停车场、卫生间、各类机房等公共场所的日常卫生保洁、垃圾整理收集和清运。（2）专人负责领导办公室、会议室日常保洁及不定期保洁。（3）茶水间和卫生间的地面、墙面、门窗、灯具、镜子、卫生洁具等设施的日常清洁保养。（4）卫生间清洁用品（如卷纸、擦手纸、洗手液、卫生球、垃圾袋等）的配备和及时更换。（5）制定办公区卫生防疫制度，定期清洁杀菌消毒环境、垃圾桶、卫生间、排水渠道、开水间、热水器、过滤器等、灭除害虫；消杀有记录。（6）不锈钢、大理石、镜面等材质的定期保养。（7）完成业主交办的其它工作。2、环境卫生保洁服务要求（1）建立环境卫生保洁管理制度和保洁服务方案，对保洁服务工作做好记录。（2）配置专职保洁服务人员，明确环境卫生保洁责任范围，环境卫生保洁服务实行定时定点和流动保洁相结合，保持物业服务区域卫生、整洁、干净。（3）垃圾应专人负责，按要求及时清运；建筑垃圾应有专人负责清理。（4消毒灭害工作应在尽量不影响工作人员办公的前提下进行，如上班前、下班后或者休假日等；使用的药品是防疫部门发放的，或者使用符合国家、行业标准的低毒高效药剂。消毒灭害工作过程中注意做好个人防护，不得出现人员伤害现象。消毒灭害或日常保洁工作进行后，应采取通风或必要的异味处理方案，确保正常上班时间无异味。（5）灭鼠、灭蟑的毒饵、药剂应妥善保管，施放、回收应有记录。（6）出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应立即启动相应应急预案，全力配合有关部门，保障办公及来访人员人身安全，减少财产损失。3、材质清洁要求根据办公楼建筑物装饰装修及其不同材质情况，给出了主要材质不同材质的清洁要求（见表1）。表1主要材质清洁质量要求大类材质质量要求大理石表面光亮、洁净、接缝四周边角无污垢。花岗岩表面光亮、无污迹、接缝四周边角无污垢。木制地板表面光亮、四周边角无积灰、无污渍。PVC板光亮、无污迹。硬地面瓷砖光洁、明亮、无污渍、无水迹。软地面地毯色泽均一、无褪色、无毛边、柔软、纤维成同一方向。软地面塑胶地垫表面平整、色泽均一、无残留物、无污渍、无板结金属材质亚光丝纹不锈钢表面色泽均一、无斑点、无擦痕、无污迹。抛光镜面不锈钢明亮、无擦痕、无印迹。亚光轧花不锈钢色泽均一、无斑点、无擦痕、无污迹。铝合金表面光滑、洁净、无斑点、无灰尘、无污迹。玻璃洁净明亮、通透性强、无划痕、无水迹。墙纸无斑点、无污渍。高密度板复合板色泽均一、无擦痕、无积灰、无污渍。涂料无灰尘、无污渍其他材质金箔面光亮、无灰尘、无污渍。4、各区域环境卫生保洁要求（见表2）表2环境卫生保洁服务要求项目服务要求走廊、门厅、大堂、电梯厅、楼梯或消防梯地面地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。旋转门、门中轴、门框、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘。旋转门空调出风口无灰尘、无污迹。门把手干净、无痕迹、定时消毒。楼梯扶手、栏杆、窗台、指示牌保持干净、无灰尘、光亮。窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。指示牌、广告牌无灰尘、无污迹、无痕迹，金属件表面光亮，无痕迹。消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无灰尘、无污迹。喷淋盖、烟感器、喇叭无灰尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无灰尘、无斑点、无絮状物。消防栓外表面光亮、无痕迹、无灰尘，内侧无灰尘、无污迹。天花板、风口、公共灯具内或外目视无灰尘、无死蚊虫遮贴、无污迹、无蜘蛛网，表面、接缝、角落、边线等处无污渍、无灰尘、无斑点。走廊、楼梯窗玻璃、大堂门厅、电梯厅玻璃保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹、无水迹平台、屋顶无垃圾堆积。服务功能性用房会议室窗台上无灰尘；玻璃明净；门板无灰尘、泥渍；桌椅干净、摆放（如会议室、接待室、茶水间）整齐；四壁干净，无蜘蛛网。保持干净、整洁、无垃圾。热水炉外壳应无污迹、水渍。不锈钢台面无水迹、无污渍、无擦痕。不锈钢水槽干净、无斑点、无污迹无杂物、水垢，落水口无污垢。冷、热水笼头表面光亮、无污渍、无水垢。下水道无异味、定期滴入消毒液。领导办公室A领导上班前室内干净、整洁，桌椅及其它办公用具上无灰尘；室内无使用过的一次性水杯，地板干净，烟灰缸内无剩余物；脸盆内无脏水，脸盆壁（内、外）无污渍；室内四壁干净，家具、用品、设施、卫生洁具等清洁、整洁、光亮、无尘。B门（含其上方摇头）每周擦一次。要求门板上无泥渍、灰尘；摇头上无灰尘；玻璃明净。C窗户每月擦一次。要求玻璃明净，无灰迹；边框无灰渍；公共部位保洁楼梯、走廊、卫生间每日中午、晚上各清理打扫一次。要求玻璃明净、无废纸、烟头、痰液，无明显水渍和泥印、杂物等。D下班（或不定期加班）后，及时清理、打扫、整理其室内卫生。E领导电话、电脑、键盘定期消毒清理；保证办公室内花木、整洁干净及时维护；领导办公室皮具类家具应定期养护、保持光泽。F每天对领导办公室、会议室进行巡查，检查门窗，切断电器电源，发现问题及时报告。G发现领导办公室、会议室及设施设备损坏后，及时报告。H如需整理书报、文件等，应严守机密，不翻阅领导文件、抽屉、文件柜等。公共卫生间坐厕内、小便池内刷洗干净、喷洒消毒，保持无异味、无污迹、无水渍、无垃圾、无积水，镜面保持光亮，无水迹，面盆无水锈。云石台面无水迹、无皂迹、无毛发，光洁明亮。洁具应表面光洁、明亮、内外侧无污渍、无毛发、无异味、定时消毒。镜子明净、无水渍、无擦痕、镜框边缘无灰尘。废物箱表面无污迹、无灰尘、无异味，定时消毒。外露水管连接处无碱性污垢,管道表面光亮、无灰尘。卫生间内保持空气清新、无异味。及时补充洗手液、擦手纸、卫生纸等。地下车库保持地面无垃圾、无污垢；空气流畅，无异味。车库管道无积灰、无污垢。灯泡、灯管、指示灯明亮、无积灰。灯罩无积灰、无污迹。地面无积灰、无积水。定位杆、减速条无积灰、无污垢。反光镜干净、明亮、无污迹、水渍。消防通道无灰尘、无污渍、无杂物。垃圾收集垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污水、无污迹、无异味、干净整洁。电梯轿厢轿厢壁无浮灰；不锈钢表面光亮、无污迹。垂直升降电梯轿厢四壁光洁明亮,操作面板无污迹、无灰尘、无擦痕,保持空气清新、无异味。自动扶梯踏步、阶梯干净、无灰尘、无污迹橡胶扶手保持色泽均一,无灰尘、无污渍、定时消毒，玻璃、不锈钢外壳按表3相关条款的规定。设备机房、管道无卫生死角、无垃圾堆积，无灰尘、目视无蜘蛛网、无污渍、无水渍。室内外墙目视洁净、光亮、无污垢。表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无灰尘、无划痕。垃圾箱房箱房封闭式专人管理，箱房循环保洁；整洁、干净、无异味，灭害措施完善。废弃物收集箱外侧表面光洁、无灰尘。废弃物收集箱内侧干净、无残留物、无异味、定时消毒。废弃物及时收集，不满溢。烟灰缸、垃圾桶桶无满溢、无异味、无污迹、烟缸内烟蒂不多于三支。消杀灭害对通风口、明沟、垃圾房喷洒药水，安排灭蟑螂、老鼠。电器设施灯泡、灯管无灰尘。灯罩无灰尘、无污迹。其它装饰件无灰尘、光亮、无污迹。开关、插座、配电箱无灰尘、无污迹。（二）公共秩序维护和安全服务1、公共秩序维护要求（1）门卫（A）实行专人值守制度，每处开放式出入口每班应配置两至四人，实行24小时不间断值守。必须遵纪守法，严格执行门卫安全管理制度，做到“四不准”。即不准迟到早退；不准脱岗、缺岗或睡岗；不准酗酒、娱乐和打闹；不准无关人员进入单位内部。（B）机关工作人员持卡通行。对来访人员实行身份证查验登记并电话联系，非办公时间一般不得进入办公区域。如特别需要，应征得相关部门领导同意，并对来访人员的身份证查验登记。接待人员对来访人员用语礼貌规范。（C）对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度，拒绝爆炸、剧毒、放射性等危险物品进入。（2）巡查A）明确巡查工作职责，规范巡查工作流程，制定相对固定的巡查路线。对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每2小时巡查一次并记录。发现违章行为应及时制止和纠正，对可疑现象应及时进行查问、报告、按程序处置。B）巡查应使用巡更设备，在监控中心保持巡更记录。C）收到中央监控室发出的指令后，巡查人员应及时到达现场，并采取相应措施。D）巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。（3）监控（A）办公楼的监视监控设施应24小时开通，保持完整的监控记录，保证对办公楼安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。（B）监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理。（C）监控的录入资料应至少保持30天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。（D）保障安保工作电话畅通，接听及时（铃响三声内宜接听）。（4）停车管理（A）根据停车场的情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域。（B）安保人员应对进出区域内的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放。（C）停车场、地下车库实施24小时专人管理，车辆停放有序，每1小时巡查一次。车库场地每班湿拖地1次，地面无废弃物、无明显污渍、油渍，无渗漏、无积水，通风良好；无杂物、易燃易爆物等物品存放；（D）车库内配置道闸和监视系统，地面、墙面等处按车辆道路行驶要求设置明显指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。（E）非机动车应定点有序停放。（5）突发公共事件处置（A）依照安徽省突发公共事件总体应急预案的要求，制定物业突发公共事件的应急预案，并在物业办公室、监控中心、机房等处室内悬挂。在每个楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年应组织不少于1次的突发公共事件应急演习；（B）当发生突发公共事件时，各岗位管理人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发公共事件的现场情况应变处理。在有关部门到达现场前，保证人身安全，减少财产损失，并全力协助政府部门处理相关事宜。（6）工作中的防范措施（A）严守岗位，严禁看书、看报和做与本职工作无关的事，保持高度警惕；（B）通过网上巡查和实地巡查相结合，严禁闲杂人员靠近重要部位，可采取事先预告的方式进行提示；（C）严密注意公共场所和偏僻地点的情况，维护好秩序，对可疑人员要及时上前询问；（D）严密注意大楼外有无可疑人员和车辆，做好预警性信息，做到早报告，快处置。（7）寻衅滋事、扰乱公共秩序处置程序（A）应尽可能地进行解释、劝解，让其等待或离开。在劝说过程中应注意方式方法；（B）在遭到粗暴对待时，应保持克制，示意工作人员报警，同时注意自身安全防护；（C）及时向主管领导和保卫部门报告。（三）绿植摆放植物及盆器的大小、色彩应与区域整体环境相协调。植物鲜活、观赏性强。室内绿化应根据工作需要在大厅、公共过道、会议室、候会室（详见前表）、办公室等区域摆放当季盆栽植物花卉，进行节日花卉布置，烘托节日气氛。摆放的绿植应选用无毒、无害、无异味的基质栽培；进行正常养护，及时更换，保持鲜艳，要求叶面干净，具有光泽，无积尘，无枯枝败叶，无病虫害，无杂草；盆器及托盘完好干净，托盘无积土，积水不外溢，满足室内绿化摆放要求（见表3）。表3室内绿化要求项目服务要求修剪、更换安排室内绿化修剪与鲜花摆放。绿化外观叶片光泽、花朵鲜艳。土壤表层无杂物、无枯叶。整体造型应所选品种的观赏效果一致。叶子健壮，叶色正常，在正常的条件下不黄叶、不焦叶、不落叶。摆放根据工作需要或合同约定在公共部位、会议室等处摆放植物花卉，美化环境。其布局合理、均匀、疏密有度。盆栽植物的色彩、造型和意境应与工作活动性质、室内空间大小、装饰氛围及功能协调一致。选种光度、温度、湿度的耐受程度适宜，存活率高，观赏性强、观赏周期长，有利于空气净化，管理方便。其他室内盆栽应选用无毒、无害、无味、园艺型肥料。植物花卉无病虫害。发现病变、虫害、枯萎应及时更换。（四）会务服务1、会前准备工作（1）根据每日会务信息，服务员提前2小时检查会议室灯具，发现问题及时通知工程部进行检修。（2）会前1小时开启门窗通风，保持室内空气清新，随后关闭门窗，开启空调设备，调节室内温度。一般冬季控制在202，夏季控制在262。（3）根据每日会务信息，摆好桌椅。如有特殊要求，按要求执行。（4）设备员负责连接好计算机和投影设备，调整好音响扩音设备、话筒及其音量，灯光照明等。（5）茶杯要求杯盖、杯身无黄斑、无缺口、无水迹且光亮。茶杯每次使用后请清洗干净，并消毒后存放于消毒柜中。（6）热水瓶要求表面洁净光亮，水温在90以上，冲泡和续水时注意防止烫伤。（7）根据会务要求提供清洁的擦脸小毛巾，温度控制在40。（8）会议开始前10分钟，安排至少一名服务员站在会议室门前迎候参会人员。另有服务员负责参会人员的登记工作。（9）服务员做到精神饱满，仪容仪表端庄大方，淡妆上岗，微笑迎宾。2、会议期间（1）对参加会议的客人要主动问清参加会议的名称，以防走错会场耽误会议。（2）面带微笑，举止大方礼貌迎客。（3）客人入座后，即刻提供茶水。遵循先宾后主顺序提供茶水。（4）茶杯摆放和提放杯盖声音要轻，茶杯柄应朝向客人且呈右手45方向。切忌手指接触茶杯口。（5）会议期间续水时间为20分钟。（6）会议期间服务员一般不得随意进出会场，应站在门口随时听候会议主办方提出的服务要求，提供服务。3、会议结束后的工作（1）会议结束时，服务员应及时开启会议室大门，并站立在门口微笑送客，说“请走好，再见”。（2）待全部客人离场后，方可进入会场清理桌上资料、茶杯、饮料、小毛巾等物品，并将茶杯和小毛巾送往茶水间清洗、消毒。茶杯存放于会议室消毒柜中，小毛巾晾干后放入会议室橱柜中，留待下次使用。重要领导的水杯、毛巾等专人专用。（3）会前会后由保洁人员负责会议室卫生保洁工作。（4）设备员关闭空调、计算机、投影设备、音响扩音设备等。（5）撤下会议横幅、标语等悬挂物品，恢复会议室原貌，开窗通风30分钟后关闭会议室。（6）发现遗失物品，应妥善保管并及时交专人处理，尽快联系失主或等失主认领。（五）接待服务1、门岗接待服务（1）门岗处接待服务工作时间必须较机关工作人员正常上班时间提前30分钟。（2）来访接待应遵循“有问必答”的原则，接待人员应热情回答来访者的咨询，确保答复率100，问候、问话、回答等用语规范。（3）对来访者进行事由询问和身份登记，查验有效证件（一般为身份证，或介绍信）无误、电话联系确认后，方可放行进入。2、客户服务（1）设立顾客服务接待中心，负责接待与物业有关的各类服务需求，以及房屋、设备等报修服务要求；（2）接到报修时，应及时受理，并在规定的时间内到达现场处理，小修项目宜当天完成（预约除外）。（3）维修结果应及时反馈给报修单位或报修人。3、投诉处理（1）物业公司直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业公司责任的，应及时向投诉者道歉并纠正；属于无责投诉的应向投诉者做好解释工作。物业公司与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理处处理；物业公司直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日。（2）向保卫部门或公安机关报案的投诉，协助保卫部门或公安部门处理。（3）涉及依法裁决的投诉，应按法律程序处理。（4）受理、处置各种投诉应做好记录。（六）房屋本体维修养护服务1、房屋维护养护管理（1）建立对房屋及其共用部位、共用设施设备等进行日常巡查制度，做好巡检记录，检修记录和保养记录齐全。发现问题及时向物业管理部门报告，根据该部门指示，安排专项维修。（2）根据房屋的结构类型、用途和使用年限、使用环境等情况，每年对房屋结构进行定期检查，检查中发现问题应及时报告物业管理部门，制定维修计划，进行修缮。（3）每年定期检查屋面、卫生间防水情况，确保无渗漏；检查外墙和外门窗等房屋外围护结构有无渗漏现象，发现渗漏的，应及时处理，确保无渗漏。（4）维修属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，应及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向有关部门提出报告与建议，根据有关部门的决定，组织维修。（5）宣传房屋安全使用的规范，检查和协助机关工作人员正确使用房屋及其设施设备。（6）建立健全房屋及其设施设备的竣工档案接收手续，管理好各分项工程建设档案。维修设计方案及审批文件、维修施工监督记录、日常巡查记录等均应做好存档管理。物业服务合同到期后，必须全部完整地移交给局物业管理部门。（7）避雷系统应按规定由专业机构进行检测。房屋本体的防雷设施应在每年3月前做好防雷电设施检查，保持办公楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好；防雷设施接地电阻不应大于1欧姆。引下线、屋顶避雷网线、中性点接地、设备层的避雷带、网无脱焊。如有生锈，应及时除锈，刷防锈漆和银粉漆进行保护。（8）每年检查一次办公楼重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对办公楼各楼层的金属窗、钢结构进行外观检查。（9）每半年一次对楼层强、弱电间内的接地装置进行检查，遇有问题及时解决；（10）每月一次对办公楼变配电室的设备接地带进行检查；每季对办公楼各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好；（11）主楼、裙楼平台，附属用房的所有避雷设施完好2、装修管理（1）入住本办公区域的单位，其装修工程须事先获得局物业管理部门的批准，否则，不得进行任何形式的装修工作。（2）装修审批手续完整，装修相关人员和材料方可放行。（3）装修施工只能在晚间或休息日进行。（4）装修不得改变建筑物立面外观，不得改变房屋功能，不得改变设施设备功能和最高有效负荷限量。（5）物业公司应对装修施工实施监督，每日4次到装修施工现场查看施工情况。发现违反装修方案、危害房屋安全和装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止，并及时报告局物业管理部门。（6）装饰装修工程涉及的工程内容和施工必须符合国家现行房屋结构安全和建筑装饰装修工程的有关规范规定。（7）建立入住单位装修档案，内容应包括装修申请、审批、验收资料等。（七）配套设施设备运行和维修养护包括供电、给排水、升降设备系统、消防系统、中央空调系统和采暖系统、公共照明系统、智能化系统、人防设施设备。1、配套设备管理制度（1）建立健全配套设备管理岗位制度，各层级人员需具有相应的专业技术知识和合法有效的上岗操作证书，定期开展职业素养和专业技术技能培训，考试合格方能上岗操作。（2）建立健全配套设备接管验收制度、计划性维修保养制度、运行管理制度、值班制度、交接班制度、报告记录制度、设备基础资料存档制度等。（3）管验收制度包括新建房屋附属配套设备的验收，也包括维修后设备的验收，以及新添置设备和更新设备的验收。验收后的设备基础资料应存档保管。（4）计划性维修保养制度主要包括设备维修保养计划，确定设备维修保养的类别、等级、周期和内容，并进行监督检查。（5）设备运行管理制度包括抄表制度、安全运行制度、文明运行制度等，特殊设备应制定特定的制度，以保证设备安全有效运行。（6）值班制度内容包括在岗值守安全操作规定、按时巡查内容、发现异常或故障隐患等的处理程序和时限要求，以便安排人员抢修和维修。（7）交接班制度应对交接班程序、内容作出详细的规定和要求，保证设备持续运行正常。（8）报告记录制度应对各个设备部门及时将设备运行和维修保养情况向工程部和项目经理作出报告作出规定，以便经理人员和设备主管及时了解设备运行情况，及时发现设备管理中存在的问题，并加以解决。（9）设备基础资料存档制度应对设备技术基础资料、维修保养记录、日常巡查记录等资料的保存、使用和管理作出规定。2、供电系统（1）变配电设备A）高（低）压变（配）电房张贴有高（低）压变（配）电工作制度，配备相应的操作工具和安全操作保护设施，安排足够的人员24小时值守。B）按照规定的周期进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告；C）按照规定的周期对供电和变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录。设备巡查频次和内容设备巡查内容设备运行状态标准设备巡查频次机房卫生、通风、温度、湿度干净，温度不超过45，湿度正常，通风良好。机房应急照明、消防设施应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格。运行电流、电压运行电流、电压满足市电供电要求。运行功率因素满足市电供电要求。变压器负荷率、温度负荷率不低于50，温度不超过85。断路器、空气开关；完好，使用正常。各种仪表、指示显示正常，标示清晰完好，使用正常。设备运行总状况良好。机房漏水、积水无漏水、积水。3次/班D）高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确。E）高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常。F）变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求。G）低压配电柜运行正常，各类表计显示正常。H）功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠。R）变（配）电系统联络自切正常。J）高（低）压变（配）电自身温度应处在合理范围内，一般应25。K）制定临时用电管理措施。L）限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求提前发布公告。遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。M）公共区域的供电设备管井、箱柜门须处于锁闭状态，并配有设备标识、警示标识。临时开启使用时，应挂出防护警示提醒标识。Z）供电、变配电维修保养要求维修保养内容合格标准维修保养频次机房卫生清洁，无灰尘、积水、防鼠防鸟网牢固完整，无漏洞。干净1次/周配电箱（柜）整洁，门锁正常，开关灵活正常2次/年接触器触点良好，无烧蚀，声音正常正常2次/年继电器延时准确，接线触点完好正常2次/年按钮、指示灯接线完好，触点接触可靠，指示灯明亮完好2次/年熔断器底座牢固，接触良好完好2次/年电容器无膨胀或高温渗油现象完好2次/年互感器接线柱牢靠，无发热正常2次/年电度表、仪表，指示、计量精确，接线完好完好1次/周开关接触良好，开断正常，无发热完好1次/周清洁电柜内灰尘干净1次/季（2）应急供电系统（A）按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好。设备巡查内容设备运行状态标准巡查频次机房卫生、通风、温度、湿度干净，温度不超过45，湿度正常，通风良好。机房应急照明、消防设施应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格。2次/周蓄电池液位、电流、电压电池液位合适无逸出，电流、电压满足产品要求（24V），每季度对电池手动放（充）电。水箱水位，有无泄漏水位合适，无逸出无泄漏。机油油位，油色，有无泄漏机油保持在合适位置，油色清澈无漏油。柴油油位，有无泄漏柴油油位保持在3/4位置，密封良好，无明显挥发无泄漏。螺栓、皮带、线头松紧及各路管线、开关、指示灯、仪表正常紧固无松动，开关、指示灯、仪表显示正常。系统处于自动启动状态（具有自动启动功能）。停市电时能自动启动发电机快速供电。（B）定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态，确保随时应急启用。维修保养内容和标准维修保养内容合格标准机房卫生清洁干净发电机组试运行正常蓄电池手动放、充电正常检查蓄电池液位，电解液应高出极板1015毫米，不足加蒸馏水补齐合适检查机油油位接近油尺（HI），不够加补。检查冷却水箱中的水位，水箱水应在水盖下50毫米，不够加补合适检查发电机组有无漏油、漏水现象正常检查机油的油质，如浑浊有变质应进行更换清澈检查螺栓、皮带、线头松紧及各路