网上售房管理系统论文.doc

-1-摘要房地产投资越来越成为家庭理财的新宠，而随之兴起的传统行业信息化浪潮却是持续浪打浪，传统中介机构做房地产交易网的趋势一天天的明显起来，最终，真正把握好企业信息化这个机会的商家将会取得阶段性胜利。浙中西房地产网是一家专门做房产业的网站，涉及，为商家提供展示的机会，为个人提供信息的发布查谒功能，为业界提供思考的空间。关键字：房地产投资网站AbstractRealestateinvestmentbecomesthenewfavouriteoffamilyfinancemoreandmore,buttheinformation-basedtideoftraditionaltradeoftheriseisthelastingwavesuponwavesthereupon,thetraditionalintermediarydoestheobviouslystandingupdaybydayoftrendofthetradenetworkoftherealestate,finally,thetradecompanythatreallygetsholdofthischanceofenterprisesinformationizationwillmakethephasedvictory。ZhejiangChineseandWesternrealestatenetworkwhetheronerunwebsiteofhousepropertyindustryspecially,involve,offerchancethatshowfortradecompany,offertoindividualissueofinformationisitcallonthefunctiontocheck,offerthespacethatthinksforindustry。Keywords:Realestateinvestmentnetwork-2-目录一、引言.1二、系统开发背景分析.1（一）房产系统背景分析.1（二）影响房产的因素.2（三）系统开发的意义.3三、系统开发优点及标准.4（一）房产系统的优点.4（二）系统的特点.5四、网站系统分析.7（一）需求分析.7（二）数据流程图.7（三）数据分析.8五、系统设计.8（一）浙中西房地产网总体构建.8（二）系统数据库设计与实现.9（三）基本系统功能分析与设计.12（四）设计概要.14（五）系统采用技术.15（六）系统客户端与管理端设计步骤.16六、结论与谢辞.19七、参考文献.19-3-一、引言从上世纪末开始，互联网就以迅雷不及掩耳之势进入到各行各业。房地产业，这一关系到消费者切身问题衣、食、住、行的行业，当然也不例外。小区智能化、小区局域网、项目网站、开发商网站等的纷纷出现，充分体现出房地产与互联网或者网络的有机结合已经是大势所趋。开发浙中西房地产网正是顺应潮流。制作本课题的意义是为了尝试一种新的营销模式，将电子商务理论运用于实践中，要达到让客户好用易懂的程度。技术上采用B/S系统设计，主要解决传统网站不能交互运用这个问题，所用的方法是网站的asp技术和平面设计技术。二、系统开发背景分析（一）房地产背景分析从今年的宏观面上来看，中西城市经济发展已进入快速道，今后相当长的时间内都将处在一个新的快速发展时期，这对房地产业的推动作用很大。而随着经济的发展，市民收入的提高，老百姓对房地产这块的投资会加大，这显然是房地产业的利好信号。个人收入的提高，旧城改造的推动，这使得房地产发展的后劲比较足。从某种意义上来说，房地产是一个城市地区经济发展的晴雨表。有研究表明，人均GDP在1000-2000美元之间才真正启动房地产业。据悉，金华市在1996年以前的房价也基本上没怎么动，真正启动也就在最近几年，特别是从前年开始房价增长比较快。每平方米2000年在1600元左右，目前已经到3500-4000元。房价的涨动对周边的衢州来说也就早一两年时间，如果衢州通过几年的时间，人均GDP接近2000美元左右时，那么他们的房价也将达到我们目前的三四千元。(据全省11个地市级抽样调查资料显示，2003年全省商品房平均销售价格3619元/m2，房价最高的是杭州，商品房价格平均达到6662元/m2，最低的是衢州，平均价格为1874元/m2，其中住宅为1457元/m2。)从市民目前最关注的房价上来看，增长的态势是自然的。老百姓越来越注重地段、环境、品位以及工程的质量，特别是对入住以后物业管理的要求更高，这些都直接影响着房地产的价格。与此同时,国务院也公布了被公认为指导今后房地产业发展的纲领性文件国务院18号文件,其核心内容有两条：（1）发展。考虑到我国经济已进入对住房、汽车等大件耐用消费品消费拉动经济-4-增长时期，以及出口增长面临越来越多的不确定因素，鼓励住房消费、繁荣房地产市场是宏观经济发展的客观需要。（2）调控。文件在肯定了房地产业成为支柱产业的同时，丝毫没有回避房地产市场当前存在的问题。指出一些地区住房供求结构性矛盾较为突出，房地产价格、投资增长过快。18号文件主旨给出解决问题的思路，指出了判断房地产市场是否健康的标准“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”，指明了房地产业中长期的发展方向。国务院的用意十分明确：只有解决了问题，房地产业才能持续健康发展。（二）影响房产的因素除已明确的政策外，影响楼市走势重要标志的房价变动的正反两方面因素都同时存在。继续支撑房价上涨的主要因素有：（1）经济发展强劲，（2）建材价格上涨，（3）人民币升值。可能导致房价下跌的因素有：（1）突发事件，（2）股市回暖，游资撤离楼市，（3）银行上调存、贷款利率，（4）土地供给放巨量。当然最终的趋势还取决于两方力量的对比。总体上判断：若不发生突发事件，房价趋稳是2004年金华衢州楼市的基本特征，将基本结束房价快速攀升、各区位各种档次商品房普涨的历史，涨幅明显趋缓，开始进入个股分化的时代。从一些信息反馈表明，现在许多人不是考虑没房住的问题，而是思虑着怎样更好地改善住宅环境，比如说目前住宅下面有店面，很多人就不太想要这套房子。消费者越来越理智，对房产品质与价格比越来越讲究，包括功能上的配套。因此开发商经营理念会变的更成熟，更不能急功近利，只注重短期效益，而要力图营造氛围，营造环境，营造文化内涵，提高品质，追求附加值，从而赢得消费者信任。今年一季度房地产销售面积同比增长36%，与去年曲期刚完成的全部住宅竣工面积相当，可以说是造多少卖多少，产销平衡看起来不错，但是其中有多少买房人是真正需要房子的？以市区为例，今年二手房转让的队伍突然庞大了许多，刚刚开盘就被买走或未开盘就被订去的新房渐渐成为主力军。不少二手房转让信息上多标注了五个字：新房未装修。“全民炒房”是利是弊，不敢妄言，首先要承认的是，追逐利润不仅是“资本家”的专利，有钱的老百姓也可以当回“资本家”。但是“资本家”毕竟是少