房地产经营管理网络作业答案

1：论述题 问答题1、什么是房地产？其特征是什么？2、什么是房地产经营？其特点是什么？3、房地产经营的内容有哪些？参考答案： 1、什么是房地产？其特征是什么？答：房地产是房产和地产的总称，在物质上是由土地、土地上的建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分组成，从法律上讲，房地产本质上是以土地和房屋作为物质存在形态的财产。房地产的特征包括：（1）位置的固定性；（2）构成内容的复杂性；（3）规格的非通用性；（4）使用的耐久性；（5）单位价值高；（6）保值增值性；（7）不可毁灭性。2、什么是房地产经营？其特点是什么？答：狭义的房地产经营是指建筑地块和房屋建筑物的流通过程和售后管理，广义的房地产经营是指房地产企业全部的经济活动，即生产活动和经营活动，包括房地产商品生产、流通、消费等各个环节的活动。房地产经营的特点包括：（1）生产周期长、投资数额大；（2）经营业务具有复杂性；（3）价值实现过程的多样性；（4）经营活动的政策性强；（5）经营活动风险性大。3、房地产经营的内容有哪些？答：房地产经营涉及的内容非常多，广义的房地产经营内容包括房地产商品生产、流通、消费等各个环节的经营活动。主要包括：（1）国有土地使用权经营；（2）房地产开发经营；（3）房地产销售经营；（4）房地产代理经营；（5）房地产租赁经营；（6）房地产抵押、典当与拍卖经营；（7）房地产信托经营；（8）物业管理；（9）房地产中介服务。1：多选题 3、下列哪些不是风险的特征（ ）A：可控性B：相对性C：已知性D：不确定性参考答案：BC2：多选题 2、按经济内容划分的房地产投资包括（ ）A：房地产直接投资B：土地开发投资C：房地产间接投资D：房屋开发投资参考答案：BD3：论述题问答题 1、什么是房地产投资？房地产投资的特征有哪些？2、房地产投资按物业类型主要分为哪几类？3、房地产投资风险中经济风险主要包括哪些内容？参考答案： 1、什么是房地产投资？房地产投资的特征有哪些？答：房地产投资是指将一定的资金投入到房地产活动中，以期将来获得更大收益的投资行为。其特征主要包括：一是投资巨额性，二是投资回收期长，三是流动性差，四是抵御通货膨胀影响能力强，五是受政策影响性大，六是影响房地产投资的风险因素多，七是金融作用强，八是投资回报率高。2、房地产投资按物业类型主要分为哪几类？答：主要分为五类：一是住宅用房开发投资，相当长一段时期内，住宅将始终成为房地产投资的首选对象。二是写字楼开发投资，随着经济发展，写字楼成为一些城市房地产投资的热点。然而其风险较大，受经济景气循环状况的影响。三是商场、酒店的开发投资，此类投资的投资回报率较高，通常是房地产投资的热点，但往往竞争激烈，投资风险很大。四是工业厂房和仓储性物业开发投资，该类物业的适应性很差，投资风险相当高。五是休闲性物业开发投资，指那些具有娱乐、休闲性的房地产项目，如健身中心、游乐场、剧院、电影院、养老院等。3、房地产投资风险中经济风险主要包括哪些内容？答：主要包括三类风险。一是市场供求风险：由于供给和需求之间的不平衡而导致房地产经营者的损失，就是供求风险，又可以分为：供给风险、需求风险和购买力风险。二是财务风险：由于各种财务因素变化而给房地产商品经营者带来的损失，分为通货膨胀风险、利率变化风险、资金变化风险、开发费用变化风险和税率变化风险。三是地价风险：地价是房地产开发成本的重要组成部分，包括一般地价风险、区域地价风险和个别地价风险。4：多选题 5、关于投资类型的选择，下列哪些说法是正确的（ ） A：土地投资的风险最大B：住宅投资的风险最小C：商业设施投资的风险主要来自区域的商业发达程度D：商业设施与写字楼的投资对区位地段的要求非常高参考答案：ABD5：多选题 4、关于时机选择，下面哪些说法是正确的（ ）A：房地产周期的上升阶段，是房地产开发的时机切入点B：房地产周期的高峰阶段，是房地产开发的时机切入点C：房地产周期的低谷阶段，是房地产开发的时机切入点D：房地产周期的高峰阶段，是房地产销售的时机切入点参考答案：AD6：多选题 1、房地产投资三要素包括（ ） A：时机B：心理C：地段D：地段参考答案：ACD1：判断题 4、投资利润率法属于动态评价法。参考答案：错误2：判断题 3、净现值标准考虑了资金成本的大小。参考答案：错误3：判断题 2、层次分析法是定性和定量相结合的决策方法。参考答案：正确4：论述题计算题 1、已知某房地产投资项目的现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为 =10%，求该项目的内部收益率，并判断项目是否可行。现金流量表（单位：万元）年份 0 1 2 3 4 5 6现金流出量 250 2500 2600 400 450 500 500现金流入量 - - - 700 800 1300 1300净现金流量 -250 -2500 -2600 300 350 800 8002、已知某投资项目的现金流量如下表所示，求该投资项目的静态投资回收期。现金流量表（单位：万元）年份 0 1 2 3 4 5 6 7 8现金流出量 - 200 300 200 400 400 400 400 800现金流入量 1000 - - - - - - - -净现金流量 -1000 200 300 200 400 400 400 400 800参考答案： 1、解：（1）当 =10%时，NPV 1=518.71 万元（2）当 =12%时，NPV 2=-274.25 万元（3）根据内插法的公式该项目是可以被接受的。2、解：计算过程如下表：现金流量表（单位：万元）年份 0 1 2 3 4 5 6 7 8现金流出量 - 200 300 200 400 400 400 400 800现金流入量 1000 - - - - - - - -净现金流量 -1000 200 300 200 400 400 400 400 800净现金流量累积 -1000 -800 -500 -300 -100 300 700 1100 1900因为在第 5 年净现金流量累积开始出现正值，所以=（累计净现金流量出现正值的年份-1）+上期累计净现金流量的绝对值当期净现金流量=（5-1）+ 100400= 4.25 年。5：判断题 5、房地产投资组合的目的是为了分散房地产投资风险。参考答案：正确6：判断题 1、选择投资方案是房地产投资决策的中心环节。参考答案：正确7：论述题问答题 1、房地产投资决策应遵循什么程序？2、什么是层次分析法？3、现代投资组合理论主要有哪些？参考答案： 1、房地产投资决策应遵循什么程序？答：主要程序包括：一、确定房地产投资的目标；二、制定房地产投资的可行方案；三、分析与评价投资方案；四、选择投资方案。2、什么是层次分析法？答：层次分析法是 20 世纪 70 年代美国著名运筹学家萨蒂于 1971 年提出的一种多目标、多准则的决策方法。它的基本思想是把一个复杂的问题分解为各个组成因素，并将这些因素按支配关系分组，从而形成一个有序的递阶层次结构。通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性，然后综合人的判断以确定决策诸因素相对重要性的总排序。层次分析法大体分为 3 个基本步骤：第一步，由给定的评价指标体系的层次结构构造比较判断矩阵；第二步，计算比较判断矩阵 A 的最大特征根、最大特征根对应的特征向量和指标的权重；第三步，一致性检验。3、现代投资组合理论主要有哪些？答：现代投资组合理论也有人将其称为证券组合理论或投资分散理论，由马柯维茨教授首开先河。现代投资组合理论主要包括马克维茨的“均值一方差”投资组合理论；夏普的“资本资产定价”投资组合理论；詹森的“非常规收益率”投资组合理论；罗斯的“套利定价”投资组合理论等。1：多选题 3、对物业价值重新评估的方法有（ ）A：市场比较法B：头脑风暴法C：成本法D：收益法参考答案：ACD2：多选题2、下列哪些是房地产资产管理的主要方式和途径（ ） A：上市经营B：投资基金C：抵押经营D：产权转让参考答案：ABCD3：多选题4、物业重新定位以哪些物业为主（ ） A：特殊物业B：工业物业C：商业物业D：住宅物业参考答案：BCD4：多选题 1、资产管理的放大效应包括（ ）A：交易放大效应B：融资放大效应C：人才放大效应D：质量放大效应参考答案：AB5：论述题 问答题1、什么是资产管理？2、房地产资产管理内容包括哪些？3、什么是房地产信托投资？4、简述物业重新定位的程序。参考答案： 1、什么是资产管理？答：资产管理范畴丰富，内容广泛，凡涉及财产、资金以及能带来经济利益的物质等方面接受委托，进行保管、处理并使委托者经济利益获得保障的行为均可称之为资产管理。资产管理以价值形态为特征，通过对资产的存量和增量进行管理、重组和交易等途径，以实现最大限度的资产增值为目标的一种企业经营行为。2、房地产资产管理内容包括哪些？答：主要包括物业管理、设施管理、物业资产管理、房地产投资组合管理等内容。3、什么是房地产信托投资？答：房地产信托就是房地产投资者借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合。房地产信托的操作方式是，信托公司集合委托人（机构或个人）的资金，以贷款、股权投资或两者组合的方式介入房地产项目，委托人从而获得信托资金运作的投资回报，信托公司收取一定手续费。就目前而言，我国房地产信托还处在探索阶段。4、简述物业重新定位的程序。答：程序是：一、发现或寻找目标物业；二、对物业的价值重新评价；三、决策和执行；四、物业投入运行后的评估、总结。6：单选题 以下不属于房地产资产管理内容的是（ ）A：物业管理B：设施管理C：物业资产管理D：开发管理参考答案：D1：填空题 1、市场营销组合的基本要素是 、 、 、 ，简称 4P 模型。2、市场营销是从产品设计开始，一直到产品的售后服务的 营销。3、房地产市场调查的方法包括 、 和 。4、涉及房地产销售的三种模式为 、 、 。5、房地产市场的调查重点在于 ，而房地产市场的预测重点在于 。参考答案： 1、产品，价格，地点，促销2、全过程3、全面调查法，抽样调查法，重点调查法4、企业自产自销，代理销售，营销指导或分销5、掌握历史和现状，把握未来2：论述题问答题 1、何谓房地产市场营销？2、房地产市场营销的作用是什么？3、房地产市场调查的作用是什么？4、房地产市场调查内容有哪些？参考答案： 1、何谓房地产市场营销？答：房地产市场营销的定义是房地产企业开展的创造性的、适应动态变化的房地产市场的活动以及由这些活动综合形成的房地产商品、服务和信息从房地产企业流向房地产购买者的社会管理过程。2、房地产市场营销的作用是什么？答：一、是有助于提高房地产企业的营销素质和竞争力；二、是有利于房地产市场的发育和完善；三、是有利于消费者需求的满足；四、是有利于房地产业和国民经济的发展。3、房地产市场调查的作用是什么？答：一、市场调查是房地产企业经营决策的基础；二、市场调查和市场预测是可行性研究的源泉；三、市场调查和市场预测有利于企业作出销售计划和销售价格的决策；四、市场调查和市场预测是使市场经营组合经常处于最佳状态的手段；五、市场调查有利于房地产企业在竞争中占据有利地位。4、房地产市场调查内容有哪些？答：一、是市场环境的调查，包括（1）国家的房地产政策和法规；（2）经济指标、国民经济的结构和发展水平；（3）人口政策和家庭人口的构成情况；（4）房屋经济管理体制及其改革情况。二、是房地产市场需求的调查，包括（1）房地产市场需求的潜量；（2）房地产市场对本企业产品的需求总量；（3）房地产市场对某类房地产产品的供求状况；（4）房地产市场需求的因素。三、是消费者的调查，包括（1）消费者的特征，包括职业划分、受教育程度、家庭结构及消费者的购买行为；（2）消费者的收入状况、购买能力；（3）消费者的购买倾向，包括户型、面积、位置、价格、环境、配套设施、物业管理等。四、是竞争者的调查，包括（1）竞争者及潜在竞争者的实力与优势、劣势分析，包括企业规模、生