建工旅游定位报告青城山173亩地块定位10课件

1、建工旅游 青城山地块定位正合股份策略中心2019.1.15建工集团旅游有限公司2青城山龙头企业五星级豪生酒店前期发展局限在酒店产业与人居合并发展集中在青城山板块，对成都城区辐射力度小2004年9月24日成立国有企业青源国际大酒店企业探知前期酒店开发运营经验丰富，首次进行地产开发以青城山为基地，以酒店产业为带动，向川西旅游板块发展旗下豪生酒店是青城山景区首家国际五星级酒店，由美国排名第一的温德姆酒店管理集团管理，曾多次出色完成国家领导人的接待任务。酒店内提供包含精致餐饮、会议宴会、康体休闲等各类服务，并配备了弥远书吧、怡缘茶府、青城倾国KTV、青城道温泉、顶点运动中心、道香馆、美容美发中心、商务

2、中心、太极养生馆等各类场馆会所企业愿景地块探知旗下拥有青城山三宗土地共计492亩，本次针对其首批开发的173亩地块进行项目定位，该地块距青城豪生酒店道路距离1.7km。豪生酒店190亩地块173亩地块129亩地块直线距离约1.3km道路距离约1.7km目标高Q1：如何突围已有市场，打造品质标杆？经验少Q2；如何制造住宅开发的品牌 IP ？青城山片区内在售项目众多，不乏龙湖、蓝光类品牌开发商项目。在缺乏地产开发经验情况下，如何依托本项目标榜品牌。173亩地块目标：载体0605040302明势城市宏观人口及经济发展背景下，未来的需求趋势及地产发展方向观市明确市场竞争强度，对标已有标杆项目，探寻产品

3、打造特点探本根据板块特质，确定项目开发基调；在自身区位、配套、指标条件下的可能物业选型寻客锁定项目目标客群，深度研究客户需求、偏好定位项目开发策略竞争策略，本案住宅产品定位01解决方案：IP打造结合本案项目定位及企业已有资源，确定品牌形象07商业定位根据市场走量商业产品，确定本案商业定位Part 1 明势城市地位|成都城市地位持续提升，跻身新一线城市首位2018新一线城市排名城市枢纽性指数商业资源聚集度指数城市人活跃度生活方式多样性指数未来可塑性指数2018年，中国新一线城市排行榜发布，成都位列新一线城市第一名。本次排名主要按照城市枢纽性、商业资源集聚度、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑

4、性5个指标，对中国城市的商业魅力进行评估。数据来源：第一财经旗下新一线城市研究所发布的2018年中国城市商业魅力排行榜城市经济|高附加值的产业发展，带动高收入、高学历、高素质“三高”人群加速集中建设西部经济中心：以先进制造业为牵引，加快工业化进程，力争到2022年制造业规模突破2万亿元，先进制造业占工业比重达50%以上，建成全国重要的先进制造业城市。五大支柱产业五大优势产业：重点支持电子信息、汽车制造、食品饮料、装备制造、生物医药五大支柱产业提升能级，深度参与国际产业分工。大力支持航空航天、轨道交通、节能环保、新材料、新能源五大优势产业领先发展、规模发展，加快形成经济增长的新支撑。世界500强

5、研发总部：充分利用278家在蓉落户的世界500强企业资源，争取将更多驻蓉机构升级为区域总部、功能总部或研发总部。城市人口|城市中产人群占据主力，但未来老龄化形势严峻，度假及康养需求增加社会形态65岁以上老年人口占比老龄化社会7%深度老龄化社会14%超老龄化20%截至2017年底，全市户籍人口1435.33万人，其中60岁及以上老年人口303.98万人，占总人口的21.18%。预计到2020年末，全市60岁以上老年人口371.03万，老年人占户籍人口比例将增至25.35%。成都人群财富分配结构纺锤型财富阶层中产阶层基地阶层产业结构二三产并重，三产快速成长行业类型现代服务业快速成长财富结构社会财富

6、分配较均衡，中产占据主力，高、低收入者占据较少数据来源：2014-2017年成都市老年人口信息和老龄事业发展状况报告、成都市养老服务业发展“十三五”规划楼市政策|政策不断加码，515新政导致三圈层客户池缩小，二居度假物业销售难度增加时间轴2016.10.12016.11.172017.3.23限购1.0成都市主城和近郊内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。严格执行住房限购地区信贷政策，购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。限购2.0+限贷1.0高新南区、天府新区：本区域户籍、或连续社保/个人所得税1年以上，可在本区域购买1套商品住房；11.18：高新南区、天

7、府新区执行有1套住房未结清相应贷款、再次申请贷款购房，首付款比例不得低于70%；居民家庭购买第三套及以上的，暂不提供贷款支持。 限购3.0扩大住房限购范围：将二手住房纳入限购范围；扩大限购范围：高新南区+天府新区扩展到整个二圈层，且社保/个税时间调整为24个月；加强购房资格审核；支持合理住房需求 ；打击违法违规行为。2017.4.12限售1.0+限贷2.0取得不动产权证三年内不得转让；首套房最低首付三成；有未结清贷款最低首付六成，贷款年限25年，天府新区、高新南区七成。放宽落户条件，本科学历以上直接落户推行“先落户后就业”;具有全日制大学本科及以上学历的青年人才,凭毕业证来蓉即可办理落户手续；

8、对于本市同一用人单位工作两年及以上的技能人才，可凭单位推荐、部门认定办理落户手续。2017.7.22018.5.15开启公证摇号选房开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式，登记购房人、摇号选房人、合同签订人保持一致。摇号排序选房应使用公证机构提供的电脑摇号软件，并由公证机构全程监督公证。2017.11.16公证摇号刚需优先支持我市住房刚需家庭自住购房需求，房地产开发企业应在当地房产行政主管部门的指导下，按不低于当期支持棚改货币化安置住户所需房源剩余的50%，支持刚需家庭优先选购。2018.3.31限购升级4.0扩大限购范围：1、天府新区和高新区限购加码，要求户口满2年或者连续社保满1年；无

9、户口则社保需满2年；同时只能买本区域或者远郊。2、11区变化不大，仍可交叉购买。3、限购以家庭为单位，家庭有2套房，单身有1套房则不能再买。4、成都三圈层纳入限购范围，要有本市户籍或者社保满1年。成都自2016年10月开始出台政策遏制投机炒房，后续政策调控不断加码。当前住宅市场五限（限购、限贷、限供、限价、限售）齐发。远郊楼市|515新政后，市场回归理性，远郊住宅加速供应，开发商拿地热情下降住宅市场：远郊近期供应节奏加快，高速供应拉升市场成交。多项目开盘中签率达100%，目前主要依靠顺销进行去化，预计后期市场竞争将有所加大；土地市场：开发商拿地谨慎，土地成交面积减少，溢价率持续走低。数据来源：

10、锐理数据【宏观趋势】【城市地位】城市地位及影响力持续提升，跻身新一线城市首位【城市经济】高附加值的产业发展，带动高收入、高学历、高素质人群加速集中【城市人口】城市中产人群占据主力，但未来老龄化形势严峻，康养需求增加【住宅市场】政策持续加码，市场回归理性，三圈层客户池缩小，二居度假物业销售难度增加短期内政策限制，排除异地购房客置业可能。但城市内部经济向好，“三高人口”增加，中产人口不断老龄化，为成都远郊二居度假、养老需求提供长线人口支撑。Part 2 探本板块区位|距市中心55km，区位优势明显，交通到达便捷道路交通：成都一小时经济圈距天府广场直线距离约55km，为成都最近的远郊二居度假板块第三

11、绕城、川西旅游环线、蓉昌高速三大快速路连接轨道交通：成灌快铁实行公交化，每天27次快铁列车直达青城山青城山/街子古镇三岔湖石象湖峨眉山花水湾观岭绕城高速蓉昌高速第二绕城高速约55km城际快铁市中心板块资源|生态旅游资源丰富，道教文化浓厚青城街子青城街子【青城山】世界文化遗产中国四大道教名山之一国家5A级旅游景区【街子古镇】四川最美古镇四川十大古镇国家4A级旅游景区2017年青城山-都江堰景区全年游客接待量750万人次，门票收入突破4亿元，圆满完成阿联酋欧米旅游公司、外国驻华使节代表团、第22届世界旅游组织大会技术考察嘉宾等重要接待174批次5450人次板块配套|片区配套以旅游度假类酒店为主，缺

12、乏成熟生活、休闲娱乐、养老配套配套类型详细配套生活青城山、街子古镇场镇配套休闲娱乐现状：农家乐主导规划：泰达商业街/蓝光商业街度假现状：六善/豪生/高尔国际/御青城酒店规划：仁恒酒店等养老医疗现状：社区卫生院规划：青城国际颐养中心六善酒店豪生酒店小镇配套高尔夫俱乐部/高尔国际酒店国际颐养中心街子场镇配套片区发展以旅游度假类酒店为主，生活配套仅小场镇，休闲/娱乐/养老配套均处于规划端板块规划|板块未来有系列旅游、康养、医疗等规划，但进度缓慢，实际建成时间待定重大项目布局图产业园区细分组团规划图大青城休闲旅游产业园区将建成5大功能区和“14453”结构的产业细分组团：5大功能区：体验养旅游功能区、

13、颐养旅游功能区、旅游综合服务功能区、医养旅游产业功能区、文化创意旅游功能区1个旅游集散中心4个小镇：熊猫主题小镇、道文化小镇、康养旅居小镇、活力旅居小镇4个村落：熊猫田园村落、青城人家民俗村、道茶文化主题村、梦享青城主题村5个产业片区：高端旅游服务区、文化创意产业区、医养核心旅游区、医养旅游配套区、康复养生区3个主题公园：芒城遗址主题公园、茶文化主题公园、芳香主题公园重大项目布局：近期重大产业项目主要有4个核心项目、7个支撑项目及11个重点项目。资料来源：青城山-都江堰风景名胜区总体规划（2017-2030）项目区位|青城山板块优质区位，距青城山4km，距高铁站700m，生态环境好，轨道及道路

14、交通便捷青城山大道S106支路S106川西旅游环线东软大道上兴街下兴街中崇路聚青路驾青路成都第三绕城高速青城山路本案青城山快铁站青城山约700m约4km项目能级道路连通区域道路高速公路成都第三绕城高速（建设中）成都三圈城各区县快速路聚青路聚源镇-东软大道驾青路S106-三绕-蓉昌高速东软大道聚青路-青城山路青城山大道都江堰-青城山省道S106川西旅游环线及其支路都江堰-街子古镇干路青城山路东软大道-青城山上兴街-下兴街中兴镇-聚青路-驾青路中崇路中兴镇-崇州项目站点连通区域距本案距离轨道交通青城山快铁站都江堰-成都约700米本案距离青城山4km，距快铁站约700米，轨道交通便捷，且周边道路交通

15、发达，可通过第三绕城、聚青路便捷到达成都及各周边郊县，属青城山板块优质区位；项目配套|目前已呈现生活配套少，但未来周边有蓝光、泰达及豪生酒店等多条商业街，商业配套丰富成都东软学院翠月湖中学育苗幼儿园青城山东软幼儿园七一青城山学校万汇国际学校（在建）种太阳幼儿园学校商业医院景观惠生康复医院翠月湖公立卫生院泰达项目配套底商豪生酒店商业街蓝光项目商业街2km2km范围内包含全龄段学校，且目前万汇国际学校在建中，建成后将吸引较多大成都范围内学生群体；周边呈现商业少，但未来规划商业体量大，商业氛围有待成熟。周边配套配套项目名称总结学校育苗幼儿园基本包含全龄段学校，教育资源完善种太阳幼儿园青城山东软幼儿园

16、七一青城山学校万汇国际学校（在建）翠月湖中学成都东软学院医院翠月湖公立卫生院附近医院较少，能级低惠生康复医院商业豪生酒店商业街（待建）商业氛围有待成熟泰达项目配套底商（在建）蓝光项目商业街（招商中）景观青城前山约3km街子古镇约11km青城后山后山泰安古镇距本案约19公里项目指标|首批开发115782.55（173亩），指标限制下物业形态局限于4F及以下产品地块173亩地块129亩地块190亩地块占地面积173亩（地块一73亩+地块二100亩）129亩190亩楼面地价1617元/1617元/1500元/1500元/用地性质居住用地商业用地居住用地住兼商（住宅185亩，兼容商业30%，公园用地3

17、060）用地占比72%28%容积率1.0居住用地1.1商业用地0.81.0-1.11.0-1.1可开发体量9.17万方2.59万方24338.6136000建筑密度35%35%35%35%建筑限高13米19米16米16米绿地率30%25%35%30%建设及退距要求退离东西向规划道路红线8米，退离南北向规划道路红线6米商业须设置在靠近南侧东软大道延伸线，临东软大道延伸线60米范围内适当修建，容积率0.1，屋脊高度9米，平均高度7米。退离东软大道延伸线道路红线20米建筑退离东西向规划道路红线8米，退离南北向规划道路红线6米配建3060公园绿地并无偿交予政府；建筑退离东西向规划道路红线8米，退离南北

18、向规划道路红线6米；地下建筑退离东西向规划道路红线3米，退离南北向规划道路红线3米建筑风格要求新川西风格，全坡屋顶，临路建筑不设置开放阳台、平台、露台，建筑应高低错落大坡屋顶，与周边景观协调新川西风格，临路建筑不设置开放阳台、平台、露台项目共3块土地占地492亩，建议后期以一个整体形象面世以提高影响力，但地块间有一定距离，对项目整体感有一定影响；492亩地块住宅容积均要求在1.1内，建筑限高13/16m，且建筑风格限制在新川西风格/坡屋顶，预判未来为高端低容项目；首批次开发173亩地块为低容住兼商用地；住宅最大可开发体量9.17万方，商业最少可开发体量2.59万方。宝信青城万汇国际学校（在建）

19、泰达青城岚田（在建）农田待建土地青云阶二期项目四至|地块方正，道路情况良好，但内部高压线待处理，周边居住氛围感差西侧：泰达青城岚田项目及待建道路南侧：聚青路及待开发农田东侧：青云阶二期项目北侧：青云阶待开发土地地块内部：高压线待处理地块内部：有部分低洼地需填平地块内部有高压线待处理，局部低洼及堆土待整平；地块西侧为泰达青城岚田及待建道路，南侧临聚青路及待开发的农田，东、北侧均为青云阶二期项目，目前东侧已开发建设，居住氛围差，北侧待开发。【本体总结】【板块现状及规划】成都一小时经济圈，交通便捷；生态旅游资源丰富，道教文化浓厚，旅游度假相关产业发展好，但板块整体生活配套低端【项目区位及配套】青城山

20、优质区域，距青城山及高铁站近，但目前周边居住氛围差，生活配套待完善板块以优质生态资源及区位优势，吸引大成都日益增涨的、以资源为导向的二居度假及养老客户置业。本案地块方正配套便捷，具备打造高端度假项目质素。但生活配套待呈现、居住氛围差对项目有一定负面影响。建筑密度35%建筑限高13米绿地率30%度假感差，居住舒适度中等，但可有效提高项目整体容积溢价能力低4F洋房产品方向一度假感强，居住舒适度高，较洋房可增加露台等赠送溢价能力高4F叠拼别墅产品方向二品质感高，但占地面积大，可修建筑面积有限溢价能力高合院/联排/独栋别墅方向三基础指标【指标启示】指标限制下，项目可进行产品形态组合，达到不同开发诉求。

21、Part 3 观市翠月湖板块主要为海航香颂湖项目，周边生态资源较本案差，属次级竞争板块；玉堂板块主要依托都江堰城市属性及万达文旅城度假兼投资属性，客群差异较大，为本案三级竞争板块。板块板块价值开发特征典型项目主要产品价格（元/）客户特征置业目的玉堂板块有一定都江堰城市属性依托万达城带动区域开发万达城明宇-豪雅青城中信云栖谷别墅、高层、洋房、公寓别墅：9100以上（清水）；高层/洋房/公寓：8500-9500（精装）；客户由成都向都江堰本地改善转变自住+投资青城山板块青城山山景资源及道教文化价值蓝光、龙湖入驻，多200-500亩中小规模开发项目中铁-水映青城龙湖-小院青城蓝光-青城河谷别墅、洋房

22、别墅：11000以上；洋房：10000-15000；主力成都度假+养老客户，周末旅居或夏季避暑养老+度假街子板块依托街子古镇文化进行开发，生活配套较青城山好前期开发以低总价洋房为主，目前入驻颐养中心项目带动区域配套升级郡原山外山青城国际颐养中心独栋、联排、洋房别墅：9000-15000（清水）；洋房：9000-12000（精装）主力成都度假+养老客户，周末旅居或夏季避暑养老+度假翠月湖板块湖景资源依托海航香颂湖做片区开发海航香颂湖国际社区别墅、洋房别墅：12000以上（清水）；洋房：7700（清水）价格+大盘驱动的成都度假养老客户度假一级竞争板块竞争板块框定|根据板块属性，判定项目未来主要竞争

23、板块为青城山板块及街子板块,其次为翠月湖板块中铁水映青城海航香颂湖国际社区青城国际颐养中心郡原山外山龙湖小院青城本案首开宝信青城万达文旅城明宇豪雅青城街子板块青城山板块翠月湖板块玉堂板块二级竞争板块三级竞争板块土地端供销价趋势|土地端成交持续低迷，楼面价格稳定在2000元/内区域土地主要在2014年有较多成交，近期4年土地供销较少；楼面价整体控制在2000元/内，2018年由于人居成交地块楼面价5730元/，拉动整体楼面价格表现较高数据来源：锐理数据区域内待开发土地集中在青城山板块，总体量584万方；楼面地价2000-2500元/土地待开发体量最大，约421万方；青城山板块楼面地价最高土地位于

24、本项目旁，待开发体量约9.2万方；板块楼面地价1000元/以下（万方）楼面地价1000-1500（万方）楼面地价1500-2000（万方）楼面地价2000-2500元/（万方）楼面地价2500-3000元/（万方）楼面地价3000-3500元/（万方）楼面地价3500-4000元/（万方）楼面地价4000-4500元/（万方）楼面地价4500以上元/（万方）小计（万方）青城山090.78751.775421.79103.23247.12709.249583.96街子板块011.30120000023.3翠月湖板块77.70000000077.7合计684.96土地端存量|未来待开发土地主要集中

25、在青城山板块，体量共计584万方；楼面价集中在2000-2500元/，未来低价竞争风险高青城山板块街子板块翠月湖板块金阳地产占地：91.26亩弘明置业占地：141.41亩圣沅房地产占地：41亩成都和恒置业占地：213.51亩人居置业占地：90.27亩本案建工旅游占地：278.48亩航远置业占地：95.32亩仁恒置地占地：226.48亩区域住宅市场|纯居住片区，价格波动上涨；市场存量大，且去化速度下降，预计去化周期约30个月，后期竞争激烈供销情况：受成都整体住宅市场2017年热销及2018年5月后变冷影响，区域住宅在2017.4-2018.5月期间去化情况良好，今年6月销量开始下滑，近7月月均去

26、化9865/月；价格情况：2016年至2017年住宅价格波动维稳，18年1-6月波动下降，6月后受龙湖加推高单价别墅影响价格回升，目前均价13096元/；存量情况：市场存量巨大，目前库存29.5万，预计去化周期约30个月。数据来源：锐理数据50万以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-180180-200200-220220-250250-300300-350350-400400-500500以上合计占比50以下66000000013000504000000886%50-70332714

27、48170925951480300000020314%70-90000156234214881652030000000028620%90-110003222051775177141108104100027719%110-130000110008125385723446200117112%130-1500000104273111305352151713252025417%150-170000000000001727122311000725%170-19000000000000012012346820654%190-21000000000000000000322070%210-2300000000

28、0000000000004370%230-25000000000000000000101020%250以上0000000000000000012613222%合计9927482369185108132991101148296378698171717171454100%占比7%2%0%6%2%6%6%7%9%7%8%8%6%7%3%6%7%1%1%1%1%100%区域别墅分析|市场整体去化以小面积低总价别墅为主，主力面积70-110，上限面积150内，主力总价200万内，上限总价300万内面积段：主力去化70-110小面积段产品，占比达39%，其次为110-150产品，占比29%；总价段：主力9

29、0-150万产品，占比43%，其次150-200万，占比20%，总价极限300万内；数据来源：锐理数据，2017.1-2018.12区域别墅近两年去化面积段与总价段交叉分析区域别墅分析|近5年叠拼主力去化100以下小面积产品，联排（含合院）成交结构变化大，整体去化均为160内户型叠拼：近5年主力去化100以下小面积产品，2018年80-100面积段成交套数最多，占比34%；联排（含合院）：近5年成交结构变化幅度大，2018年120-140产品成交大幅增加，为主力去化产品，其次为80-100和140-160产品。数据来源：锐理数据，独栋+双拼产品仅160以上有少量成交合院产品：龙湖项目在售117

30、/3房3卫户型，总价段242-252万元/套（清水总价189-207万）；月均去化5套，去化较好；叠拼产品：主力去化53-95小面积产品，总价段90-140万元/套；户型赠送率高，正常赠送（15%内）的中叠产品均价1.6万/，清水均价1.22万/；项目整体月均去化9-15套，去化好；联排产品：主力供应面积段140-150，主力总价段170-220万，月均去化1-2套，去化缓慢；其中中铁项目联排由于面积小总价低开盘售罄独栋产品：主力供应面积230-240以上，总价340万起，大面积高总价导致去化缓慢，年均去化仅2-4套；此外中铁项目144独栋面积小总价低去化相对较好。在售别墅去化|控总价为市场走

31、量核心因素，目前市场主力去化140万内（清水）叠拼，清水单价1.1-1.4万/，月均去化9-15套，其次为250万内（精装）合院数据来源：市调踩盘板块物业形态项目销售状态建筑面积实得面积户型精装价格主力单价（元/ ）主力总价（万元）总套数已去化套数月均去化套数存量套数青城山板块合院龙湖小院青城在售1172023室2厅3卫3826（带地暖）20000-21600234-252216137579叠拼龙湖小院青城在售上叠75/中叠80/下叠5398/95/1352室2厅1/2卫3826（带地暖）15000-17500/2500084-1373602691191联排中铁水映青城售罄921223室2厅2

32、卫清水1100010011311310月推46套，开盘售罄；12.9开盘9套，开盘售罄无独栋中铁水映青城在售1441713室2厅3卫清水17000245241912.9推9套，开盘认购3套，顺销去化1套5街子板块独栋郡原山外山在售241-2653605室3厅4卫清水14000-15000340-36034174套/年25合院郡原山外山在售128-158190-2383室2厅3卫/4室2厅3卫清水13000165-20552421-210联排中粮原山在售146-168168-1883室3厅3卫清水13000188-22082763-46叠拼中粮原山售罄90约1202室2厅2卫清水9800(18年

33、初）88-9275759无青城神韵二期售罄86-118144-1842室2厅1卫/3室2厅3卫清水11000-120009518年3月推180套）268（预计19年1月中旬加推268套）翠月湖联排海航香颂湖国际社区在售141-177221-2773房2厅3卫清水120001703503502无独栋海航香颂湖国际社区在售228-472150-3304室3厅3卫/5室3厅3卫清水17500400-80060302套/年30在售别墅户型|主要为套三产品，少量套二叠拼，其中叠拼主要为75-98，合院主要为108-126，部分老规别墅赠送率在15%以上数据来源：市调踩盘合院产品

34、：主力供应建面108-126/3室2厅2-3卫产品，赠送大面积花园及露台，龙湖项目赠送地下室85平，叠拼产品：主力供应建面75-98/2室2厅1-2卫产品，均为2-3叠，下叠赠送花园/地下室，中/上叠赠送花园/露台；联排产品：主力供应建面92-106/140-168产品，户型以套三为主，赠送花园+露台，部分赠送地下室；双拼产品：供应产品建面156-159，户型为3室2-3厅3卫，；独栋产品：主力供应140-150/200以上产品，户型为套三及以上户型；板块物业形态项目销售状态面积（）主力面积（）赠送面积（含花园及露台）（）花园面积（）套内赠送率（不含花园，含地下室）户型是否含地下室存量套数青城

35、山板块合院龙湖小院青城在售1171178530-5073%3室2厅3卫是（85）79叠拼龙湖小院青城（3叠）在售上叠75/中叠80/下叠5375/80/5323/5/8230-3230%/6%/155%2室2厅1/2卫是（下叠71）91联排中铁水映青城三期售罄929280（花园+阁楼）4640%3室2厅2卫无0独栋中铁水映青城三期在售144-14714414312115%3室2厅3卫无5街子板块独栋+双拼青城国际颐养中心待售120-180推售时间未知，产品情况未知400独栋郡原山外山在售241-26524121417058%5室3厅3卫是（86）15双拼郡原山外山待售15915980-1006

36、0-7013%-20%3室3厅3卫无22青城山居三期待售156156150/预计15%内3室2厅3卫无4合院青城山居三期待售108108100/预计15%内3室2厅2卫无24郡原山外山二期待售12612650-7030-4030%3室2厅3卫无204郡原山外山一期在售128-15812850-7030-4040-55%3室2厅3卫/4室2厅3卫无10联排青城山居三期待售10610652/预计15%内3室2厅2卫无48中粮原山在售146/168146883536%3室3厅3卫无6叠拼青城山居三期（2叠）待售74-11888-986-18/预计15%内2室2厅1卫/3室2厅2卫无96青城神韵二期（

37、2叠）待加推84-11886-8956-7447（下叠入户花园）38（上叠屋顶花园）11-40%3室2厅3卫/3.5房2厅2卫无268翠月湖联排海航香颂湖售罄141-17714180-100/3房2厅3卫无0独栋海航香颂湖在售228-472228150-330/4室3厅3卫/5室3厅3卫无30青城山板块：别墅项目已推未售体量1.57万方，但后续供应体量大，共24.9万方，主力产品叠拼、合院；街子板块：别墅存量较青城山板块少，共16.25万方，其中未推出体量15.57万方，产品较全面。别墅项目端存量|整体存量43.92万方，以叠拼、合院产品为主，去化周期长，后续供应集中在泰达项目，未来竞争激烈板

38、块项目首开时间住宅总体量产品类型面积段（）已推未售（万方）未推（万方）总存量（万方）总存量（套）月均去化预估去化周期青城山板块龙湖小院青城2010.510.6合院/叠拼53/75/80/1171.5无1.51701611中铁水映青城2011.818.7叠拼92/1440.07无0.07591泰达青城岚田住宅待售18.9合院/叠拼未知无18.918.9/（住宅待售）/青城里待售6合院/叠拼/洋房114-180/洋房面积未知无66/（待售）/青城山板块存量合计1.5724.926.47/街子板块青城国际颐养中心201746独栋/双拼120-180无5.95.9400/（别墅待售）预计100郡原山外

39、山2014.59.9独栋/双拼/合院241-265/159/1260.62.93.5251预计5预计50青城山居三期2015.31.29双拼/合院/联排/叠拼41-156无1.291.29172/（三期待售）预计17中粮原山201010.7叠拼/联排90/146-1680.082.82.883381326青城神韵二期2013.710叠拼28-108无2.682.682681518街子板块存量合计0.6815.5716.251429/翠月湖海航香颂湖国际社区2010.561.7独栋228-4721.2无1.2302套/年/总存量3.4540.4743.92/数据来源：市调踩盘区域洋房分析|市场整

40、体去化主力面积控制70内，主力总价控制80万内，价格天花板100万30万以下30-40万40-50万50-60万60-70万70-80万80-90万90-100万100-110万110-120万120-130万130-140万140-150万150万以上合计占比30以下370000000000000372%30-4002617020000000000634%40-50027102821072000001499%50-600013057674101700300028818%60-700091855613236111304700451132%70-8000032736461781751516172

41、0713%80-9000002365212112048001019112%90-1000000224168290201644%100以上000001228835513415936%合计37532582531762451888027811083020471603100%占比2%3%16%16%11%15%12%5%2%5%7%2%1%3%100%面积段：主力去化60-70产品，占比32%，其次为40-50产品，占比27%；总价段：主力40-80万产品，占比58%，极限总价100万内；数据来源：锐理数据，2017.1-2018.12区域洋房近两年去化面积段与总价段交叉分析区域洋房分析|市场成交面积

42、逐渐向舒居大面积户型过渡，目前主力成交60-70产品近5年区域内洋房成交面积由40-50为主，逐渐向大面积过渡，目前主力成交60-70产品，其次为70-80及50-60产品数据来源：锐理数据在售洋房去化|主力清水单价8000-10000元/，月均走量12-15套，除颐养中心外，走量项目总价控制在100万内板块项目销售状态楼层梯户比建筑面积（）实得面积（）户型精装价格（元/）主力单价（元/ ）主力总价（万元）总套数已去化套数月均去化存量套数青城山板块首开宝信青城在售5F1T2/1T4平层50-90/跃层6379-973室2厅1卫/2室2厅1/2卫清水11500部分跃层1500080-951040

43、16015（价格较高，但引入分销加速去化）880蓝光青城河谷在售5F1T4/1T12/1T1642-57/56-65/7442-57741室1厅1卫/2室2厅1卫/3室2厅1卫200010000-1200042-889008212818街子板块青城国际颐养中心在售5F1T2/1T644-11564-1451室1厅1卫/2室2厅1-2卫/3室2厅1-3卫270011000-1200095-1256000260155740郡原山外山在售4F1T2125-155（一期）/3室2厅2卫/4室2厅3卫）清水10000125-155240227113待售4F1T273-77（二期）100-1102室2厅1

44、卫清水待售272待售272青城上院在售5F1T2/1T453-7260-1171室1厅1卫/2室2厅1卫清水8600-920045-663304015290翠月湖海航香颂湖国际社区在售6F1T2/1T494-147145-2003房2厅1卫/3房2厅2卫清水750070-1105500/5/数据来源：市调踩盘青城山板块:目前2个项目洋房在售，主力面积段55-90，单价差异较大，去化较好的项目月均走量12-15套；街子板块：在售项目主力面积段70-100，清水主力单价8500-9200元/，主力总价受产品面积影响差异较大，月均去化15套，山外山项目由于库存产品面积大总价高，去化情况极差；在售洋房

45、户型|户型多为面积80内功能性套二，打造4-5层1T2/1T4户带电梯洋房，除颐养中心项目赠送超大面积阳台外，其余项目主力户型赠送率在15%内数据来源：市调踩盘板块项目销售状态楼层梯户比是否含电梯面积（）主力面积（）赠送面积（）花园面积（）室内赠送率（不含花园，含阳台）户型存量套数青城山板块首开宝信青城在售5F1T2/1T4是平层71-8371-838-24无8.7-32.8%3室2厅1卫/2室2厅1卫880跃层636329无46%2室2厅2卫蓝光青城河谷在售5F1T12/1T16是42/52/57524-5无8%1室1/2厅1卫2室1厅1卫8181T4是65656.5无10%2室2厅1卫1T

46、4是74748无11%3室2厅1卫街子板块青城国际颐养中心在售5F1T2是44/474720-30露台20-3045-60%1室1厅1卫57401T2是82-8982-8920-22露台20-2225%2室2厅1卫2室2厅2卫1T2是101/104/115101/1043030（1F）0%3室2厅1卫3室2厅2卫3室2厅3卫1T6是82/87/898717露台1720%2室2厅2卫郡原山外山在售4F1T2无125-155（一期）125/3室2厅2卫/4室2厅3卫13待售4F1T4无73-77（二期）73-7740-5030-40（1F）13%2室2厅1卫272青城上院在售5F1T2/1T4是5

47、35330（1F）7（2-5F）30（1F）0-13%1室1厅1卫290727245（1F）8（2-5F）45（1F）0-11%2室2厅1卫翠月湖海航香颂湖国际社区在售6F1T2/1T4/94-147110-13750-60/45%2/3室2厅2卫/青城山板块：主力面积段55-90，户型主要为功能性套二、套三，主力赠送率8-10%，其中蓝光和首开项目均为纯洋房产品；街子板块：主力面积段70-100，主力户型为套二、套三，主力赠送率20-30%，1F赠送花园，2F及以上赠送露台。洋房项目端存量|整体存量共计70万方，主要集中在颐养中心项目，青城山板块洋房竞争相对较弱数据来源：市调踩盘板块项目首开

48、时间住宅总体量产品类型面积段（）已推存量（万方）未推（万方）总存量（万方）总存量（套）月均去化（套）预计去化周期青城山板块宝信青城2015.413洋房50-900.26.46.68801558蓝光青城河谷2015.212.8洋房42-740.56.97.412预计88青城山板块洋房存量0.713.314街子板块青城国际颐养中心2018.546洋房44-1150.324545.32574015382郡原山外山2014.59.9洋房73-770.11.92285预计19青城上院2018.114.9洋房52-731.53.14.62901520街子板块洋房存量1.925051.926315翠月湖海航

49、香颂湖国际社区2010.561.7洋房94-1474.8/4.8/5预计96总存量7.4263.370.72青城山板块：已推未售存量0.7万方，整体存量不完全统计共18.8万方，存量较大，去化周期约88个月；街子板块：后期待推存量共50万方，集中在颐养中心项目，整体存量52万方/6300余套，后期竞争激烈。标杆项目|颐养中心-总占地约1000亩，政府主导+本地开发商+专业机构联合打造的大型康养度假社区，目前去化情况良好，吸附大成都在板块内置业的大部分康养需求客户项目位置崇州市街子镇天顺村规划占地面积约1000亩当期占地面积42当期建筑面积4.2万方当期容积率1.5当期地块楼面地价866.67当

50、期户数420产品形态洋房当期车位数453首期开盘时间2017.7.15首期交房时间2019年上旬物业管理公司圣沅房产物业有限公司物管费2.9售楼中心医院凤巢(活动中心)颐养区(半照护养老)怡养西区湿地公园怡养东区颐养区(全照护养老)停机坪水景公园规划商业街后期规划用地首期开发户型面积规划套数占比去化套数去化占比均价（元/）A18918043%260（月均去化15套）11000-12000B1854010%B2974010%B31014010%B41024010%B5894010%B6754010%合计420260由地方政府主导，以中国老年医学学会和解放军总医院健康管理研究院作业务和技术支撑，依

51、托街子古镇和凤栖山，构建集“多元养老、健康管理、科学养生、照料护理、精准医疗、康复医疗”为一体的医养结合模式和智能化的健康养老服务体系。标杆项目|青城国际颐养中心-含二甲医院、老年活动中心、照护颐养园等，康养配套丰富医院：以康复、治疗老年专病的全科综合医院，按二甲标准建设，医疗设备按三甲医院准备，有中国老年病医学学会指派专家坐诊；配备直升机停机坪，直通省内权威医院；现已采购医疗设备约2亿元；医院内设置健康体检中心：业主可优惠体检，并提供体检报告分析；健康档案管理中心：定制营养餐、运动计划，制定电子健康档案；中国工程院院士付小兵工作站；远程医疗健康咨询平台，可以与解放军总医院视频连线，由专业资深

52、医生对老人进行诊疗。凤巢：凤巢总建面3.8万，包含四季恒温花园、老年社团活动中心、老年文化艺术馆、温泉酒店和会议中心。室内四季恒温花园：全覆盖，四季恒温阳光房花园；老年社团活动中心：设立老年大学，开设多种兴趣课程，包括书法、唱歌、阅读等；老年文化艺术馆：举行丰富的各类活动，包括老年艺术娱乐活动、老年医学会会诊及讲座；温泉酒店和会议中心：集旅游度假、会议接待、多功能会所于一体；湿地公园：湿地公园占地200亩，包含5公里沿山林步道、生态种植园、全民健身馆。沿山林步道：全长5公里步道，直通青城山；生态种植园：业主可租用生态农场，自己动手种植蔬果；全民健身运动馆：露天游泳池、全民健身运动场馆等各类运动

53、健身设施。颐养西区/东区：总共约6000套怡养产品。怡养东区：退台式花园洋房与空中合院，面积段为78-127；怡养西区：双拼别院、六合院落式独立别院；该地块还有大量商业用地，预计将会推出相应商墅产品。颐养区：包含半照护养老与全照护养老，全部自持，仅向怡养区业主出租。半照护区：针对能生活自理的业主，提供养老服务借鉴国外先进养老管理模式，首创小组团家庭式颐养院落养老方式，配备楼栋管家，以星级酒店服务标准提供菜单式服务；全照护区：专为无生活自理能力业主提供服务由专属护理管家团队，提供高端创新家庭式、菜单式关怀护理。标杆项目|龙湖小院青城-知名品牌+园林打造+物业服务，吸附较多品牌追随者购买。依托龙湖

54、品牌+青城山打造的大型旅居项目，占地315亩，延续龙湖园林景观、产品及物业服务优势，打造合院+叠拼的纯粹低密品质度假养老产品；项目品质感较高，三期在售目前去化较好，主要为自身品牌追随者购买，价格达到区域天花板。项目概况项目位置青城山大三路2号 开发商 龙湖地产总占地面积 315亩总建筑面积10.6万总户数 701容积率 0.5绿化率 45%销售状态 一、二期交付使用，三期在售推售时间2010年三期总套数叠拼126套222套合院96套三期去化叠拼去化35套，月均去化11套合院去化17套，月均去化5套三期在售价格 下叠25000元/， 中上叠15000-17500元/合院20000-21600元/

55、精装标准3826元/三期在售产品类型叠拼、合院在售面积区间 上叠75/中叠80/下叠53合院 117物业管理龙湖物业5-6元/典型项目|龙湖小院青城-户型赠送率高，其中合院及下叠产品利用地下室赠送提高项目溢价，三期在售价格已达区域市场天花板产品类型合院 叠拼下叠叠拼中叠叠拼上叠套型3室2厅3卫2室2厅2卫2室2厅1卫2室2厅1卫建筑面积（）117538075实得面积（）2021358598赠送面积（不含花园）（）8582523赠送率（%）72%155%6%30%均价2万/2.5万/1.5-1.6万/1.75万/总价（万）234-252130120-130130房间尺寸客餐厅（）40.53518

56、23.46厨房（）68.46.328.7卫生间（）3.668.25.8主卧（）20.217.217.218.5主卫（）104/次卧一（）25（带卫生间）11.515.110.9次卧二（）13/阳台/花园（）4932.23230.5地下室7152.4/合院117叠拼下叠53【合院产权面积：117 套内实得：202】产权面积117平方米、三室两厅一厨房三卫 客厅面宽4.5米 主卧面宽4.2米 次卧面宽 3.6米。户型点评：高附加值，户型赠送面积达85平方米、庭院赠送约100平方米。叠拼下叠产权面积：53 套内实得：135】负一叠一产品，产权面积53平方米。户型点评：高附加值，户型赠送面积达82平方

57、米。赠送率极高，合院赠送面积85，精装均价2万/，清水约1.62万/，较市场联排均价1.3万/溢价约3200元/；下叠赠送面积高达82，赠送率155%，较赠送率6%的中叠产品单价高1万/【板块市场】未来竞争集中在青城、街子、翠月湖板块，目前整体市场存量大且去化速度下降，后期竞争激烈；【在售项目】别墅：市场主力去化清水90-140万叠拼，主力清水均价1.1-1.4万/，月均去化9-15套，其次为清水总价200万左右合院，清水均价约1.7万/，其他产品由于总价高去化缓慢。户型设计主要为套三产品，其中叠拼主要为75-98，合院主要为108-126；洋房：在售洋房主力清水单价8000-10000元/，

58、月均走量12-15套，户型多为面积80内功能性套二；【未来竞争】后续存量大，竞争激烈，且土地端多为2500元/内低价地块，未来低价竞争风险大，其次青城山板块内别墅竞争更加激烈，洋房竞争相对较弱；【项目打造】片区内颐养中心为政府主导+本地开发商+专业机构联合打造的大型康养度假社区，目前去化情况良好，吸附大成都在板块内置业的大部分康养需求客户，此外龙湖项目通过赠送地下室提升了项目溢价；市场竞争激烈，产品价格天花板明显，洋房 100万， 100万叠拼140万， 150万合院/联排250万在售部分别墅项目户型赠送率高，在新规限制下，预判本案未来户型舒适度较竞品项目低，但洋房多为近年新报规产品，赠送率多

59、在15%内，预判本案洋房无明显户型劣势；此外部分项目通过地下室提高赠送，提升溢价颐养中心项目已吸附大成都在板块内置业的大部分老年康养需求客户，未来需错位竞争【市场启示】Part 4 寻客 在售项目客户分析|均为成都城区40-60岁的度假或度假兼养老客群项目年龄二居居住结构置业目的客户来源客户职业龙湖小院青城30岁以下5%30-40岁15%40-50岁25%50-60岁40%60岁以上15%2口之家30%3口之家45%4口之家15%5口之家10%度假旅居45%度假兼养老55%成都主城区90%成都近远郊10%政府机关25%私营业主40%企业中高层30%其他5%郡原山外山40岁以下5%40-50岁5

60、0%50-60岁35%60岁以上10%2口之家10%3口之家40%4口之家30%5口之家20%度假旅居50%度假兼养老45%投资5%成都市区80%成都远郊20%企事业高层40%私企老板30%教师/医生10%设计师10%其他10%中粮原山35以下15%35-4550%45-6030%60以上5%2口之家35%3口之家45%4口之家10%5口之家10%度假旅居55%度假兼养老40%投资5%青羊+武侯30%其他主城区30%近郊25%远郊15%政府机关30%私营业主40%企业中高层20%其他10%各项目客户群体差异较小，主力40-60岁客户，家庭结构多为父母+子女的3/4口之家，或夫妻两人，置业目的均