我国住宅质量保障制度研究

1目录摘要ABSTRACT第 1 章 绪论1.1 研究背景1.2 研究对象1.3 研究的目的和意义1.4 国内外研究的现状1.4.1 国外研究情况1.4.2 国内研究情况1.5 研究方法与技术路线1.6 本文的主要内容和结构第 2 章 相关理论介绍和概念定义2.1 潜在缺陷理论2.2 责任保险理论2.2.1 一般意义的责任保险2.2.2 住宅质量保险中的责任部分2.3 概念定义2.3.1 商品住宅2.3.2 强制保险2.3.3 商品住宅工程质量保险第三章 国外开展的住宅质量保险制度研究3.1 住宅质量保险的发展过程3.2 法国住宅质量保险3.3 西班牙住宅质量保险3.4 日本住宅质量保险3.5 英国住宅质量保险3.6 美国住宅质量保险3.7 各国的住宅质量保险比较研究3.7.1 国外住宅质量保险制度的特征3.7.2 国外住宅质量保险的模式 第 4 章 我国住宅质量保障制度研究4.1 我国住宅质量保障体系与基本框架4.1.1 基本体系4.1.2 基本框架4.1.3 运作方式4.2 我国对住宅质量保证保险的认识现状与存在问题4.2.1 对保险构成的认识4.2.2 对保险目的的认识4.2.3 对保险配套机构的认识4.3 我国住宅质量保险机制的根本目的和现实意义4.3.1 根本目的4.3.2 现实意义4.4 国内外住宅质量保障制度比较分析2第五章 对于我国开展住宅质量保险的完善5.1 我国实施住宅质量保险制度中面临的问题5.2 对于建立我国住宅质量保险制度的几点建议第 6 章 结论与展望6.1 主要研究内容6.2 结论6.3 展望参考文献致谢摘要：本文依据近年来国家现状, 我国经济建设的快速发展, 我国的住宅建设事业也取得了丰硕成果,人民的居住水平和生活环境有了很大程度的改善,人们对住房的需求也从过去的数量时代进入了数量与质量并重的时代,在满足了居住面积需求的前提下, 对居住的环境质量也提出了更高的要求。对于百姓而言,由于住宅这一价高期长不动产的性能、功能和质量不仅关系到居住者的生命与安全、 安居与乐业, 同时也关系到其财产的增值与保值,因而住宅质量方面的问题自然就成为消费者最为关注的问题。 然而, 通过对我国住宅工程质量现状的调查与分析可知,这方面的表现不尽如人意, 在住宅建设规模不断扩大的同时, 住宅工程质量问题的投诉也有大幅增加, 特别是由于近年来一些住宅工程质量方面的问题因没有得到及时有效的解决而被大量投诉,并且已成为百姓重点投诉的十大问题之一; 同时从调查分析结果所反映的趋势来看, 对此方面的投诉可能还会有增无减。 因而, 如何对这一问题进行针对性的分析并提出有效解决的方法与对策,确保住宅产业的健康发展, 就成为一个必须认真对待且亟需解决的问题。关键词：住宅;住宅质量;质量保障;制度机制；Abstract: In recent years, according to national status , the rapid development of Chinas economic construction , Chinas housing construction industry has made great achievements , the peoples living standards and living environment has been significantly improved , the demand for housing people from the past the number of times into the era of both quantity and quality , to meet the demand for living space under the premise of living a higher quality environment requirements .For the people , since the prices of residential real estate a long period of performance, functionality and quality not only to the lives and safety of residents , live with the music industry , but also related to the preservation of their property value and thus the quality of residential the problem will naturally become the most concern to consumers .However , the quality of housing projects through the state of our investigation and analysis, this performance is not satisfactory , in residential construction have been expanding at the same time , residential construction quality complaints have increased significantly , 3especially in recent years a number of residential engineering quality problems due to the absence of timely and effective solution has been a lot of complaints, and has become a focus of complaints from people in one of the top ten ;The results from the survey also reflected the trends , the complaints in this area may also increase.Thus, how the issue of targeted analysis and effective solution methods and measures to ensure the healthy development of the housing industry , has become a must be taken seriously and need to solve the problem .Keywords: Housing；Housing quality；Quality guarantee；System mechanism;第一章 绪论1.1 研究背景质量是产品的根本、品牌和灵魂。个人及家庭成为消费主体，是消费者直接关注住房的质量、性能及其居住区周围环境。消费者对住房的投诉，主要呈现出六大特点：一是投诉的数量持续增长，平均每年增长 2 0 %；二是与其他类别的投诉相比，涉及金额较大；三是群体性的投诉比较多；四是投诉涉及领域非常宽广，从楼盘广告一直到采光、绿化配套、取暖环保等；五是投诉出现白热化的现象，一些矛盾由于长期无法解决而被激化；六是解决率是所有投诉中最低的。由于消费者缺乏简单明了的维权方式和机制，制约了住房消费需求的进一步发展。尤其是在买方市场的条件下，2/3 的家庭已经拥有了住宅，纠纷的频繁出现，会抑制部分居民的购房需求。消费者采取投诉、曝光、诉讼或到房展会诉苦等方式主张权益，而且值得注意的是，许多消费者当协商未果时，不愿求助于耗财耗力、效率低下而成功率不高的司法途径，而是走向了极端的暴力手段。于是，开发企业与业主之间的冲突事件屡屡发生。作为首善之区的北京，城镇居民的法律意识和文化教育水平， 在全国来讲都是很高的， 但仍然发展到通过暴力解决纠纷的地步， 在号称房地产的“金九银十”之际，有的房展会被砸，有的房展会无限延期，从而引发了消费者对房地产企业的信任危机。消费者维权行为成为一个突出的社会问题。因此，建立住宅性能保证制度，利用市场机制来解决住宅质量纠纷，从而确保消费者合法权益就显得更为迫切。住宅的质量不仅关系到住宅项目的投资效果，更关系到人民群众的生命财产安全。如何保证并提高包括住宅在内的建筑工程的质量一直是党和国家所关注的重点问题。为保证建筑工程质量安全，我国先后颁布了建筑法 、 建设工程质量管理条例 、 建设工程安全生产管理条例等法律法规和技术标准，建立了相应的质量安全管理体系，使工程质量和安全处于受控状态，建设阶段的重大工程质量安全事故逐年减少。但质量缺陷仍普遍存在，而且由于前期质量缺陷引发的建筑物使用期间的重大安全事故和商品房投诉等问题却有增加趋势，已引起社会各方的关注与重视。商品住宅的质量保险主要是保护大多数人小业主的利益，所以具有半社会福利的性质，政府从其维护社会公平和效率的责任出发，在商品住宅领域强制推行工程质量保险，用市场的手段商业保险制度，使商品住宅的质量4控制和监督更有效率，用政府管制经济的方式强制保险推行，弥补自由市场经济的缺陷，是我们的必然选择。1.2 研究对象住宅质量保证保险即 “潜在缺陷保险” ( 简称 IDI) ， 又称 “建筑物十年期责任保险” ， 主要承保竣工验收之日起 10 年之内， 住宅因主体结构存在缺陷发生工程质量事故而给购房者造成的损失。 这种保险运作机制起源于法国， 逐步被英国、 日本、 新加坡等许多国家引入。其目的是为住宅在使用过程中出现的质量问题提供保障。住宅质量保险不是单一险种，而是为达到其目的的一系列险种和制度的总称，按内容可分为缺陷保险和责任保险两大部分。住宅质量保险中缺陷保险部分的保险标的为住宅，其承保范围为住宅使用期间，因设计、施工、材料等不当而出现和造成的结构、装修及附属设施设备等的缺陷。该部分保险的保费由开发商负责支付，受益人为业主。 为了使住宅质量保险更有效，国外还将保险延伸到了住宅的建造阶段。勘察、设计、施工各方为自己的责任投保，以承包商为例，责任保险的标的物为承包商对于给消费者提供适于居住的住宅的法律责任，此即为住宅质量保险的责任保险部分。1.3 研究的目的和意义在我国从计划经济过渡到市场经济的过程中，住宅商品化是我国迈向市场经济的重要步骤之一。这种巨大变化带来了工程质量管理上的一系列问题，需要更多的市场和经济手段进行解决。而在工程建设领域推行符合市场经济规律的风险管理制度，是我国建筑业改革与发展中的一个重大课题。商品住宅质量保险在这样一个背景下应运而生。一个新体系的建立和新制度的引入，涉及到很多方面的改革和变动，也就需要精准和深入的研究。 我国现阶段关于工程质量保险的研究大多停留在对国外相关制度的介绍和借鉴阶段，研究内容也限于一些策略分析和体系框架讨论，比较粗糙。因此，本文的研究目的是为我国商品住宅领域工程质量保险制度体系的建立提供理论研究基础和实证研究结果，在工程建设领域推行符合市场经济规律的风险管理制度，促进我国建筑业持续、健康和快速的发展。住宅质量保险在国外几十年的实践，取得了良好的效果，但是这一制度是否能应用于中国，在中国当前的国情下，是否能起到作用，仍需要研究。本文试图通过对国内市场、技术、政策等方面的分析，探讨我国是否具有一定的开展住宅质量保险的基础，以及我国开展住宅质量保险的可行性；同时将针对住宅市场质量状况以及参与各方的地位进行分析，研究我国住宅市场是否需要保险的介入，由此分析我国开展住宅质量保险的必要性。在此基础上，利用博弈论相关理论，研究住宅质量保险对我国住宅市场的作用，以及适合我国国情的保险形式，为我国开展住宅质量保险提供理论基础。 我国自 2002 年开始，于一些地方进行住宅质量保险的试点。几年间取得一些进展，但总体效果仍不理想。一些保险公司尝试开发相应保险产品，但是市5场反应较为平淡。而百姓对于此险种的了解知之甚少。住宅质量保险在我国的尝试遇到了瓶颈。本文将对我国这种状况进行深入分析，探讨我国与国外保险制度的不同。并就我国情况进行有针对性的分析，提出我国目前对住宅质量保险认识中存在的问题，明确我国试行的住宅质量保险的不足。 1.4 国内外研究的现状1.4.1 国外研究情况在美国的俄勒冈州，新建房许可从 2000 年的 19877 个增至 2005 年的 31864 个，随之而来的就是施工质量缺陷的增加和缺陷责任索赔的增加，AACG（American Actuarial Consulting Group）研究的目的是如何在保障俄勒冈州住房消费者利益的基础上，减少施工质量缺陷，并为使承包商得到责任保险，没有责任保险，承包商是无法在俄勒冈州取得施工执照的。研究者对于施工质量缺陷的定义，建设者的保证与责任、消费权利、分包保险责任的可提供性以及三者之间的关系进行了研究，并针对目前（2005 年）俄勒冈州商品房购买者得到的保护不够这一现实情况给出了建议 。Jeffrey A. Renshaw 分析了美国佐治亚州的房屋所有者在面对工程质量缺陷遇到的困难和可能采取的解决途径，对于房屋所有者产权的保护，提出采用相应的替代解决方案来代替解决工程质量缺陷引起的纠纷的法律途径，以提高效率，加强对房屋所有者的保护。 Raphael Slama 对法国工程质量系统进行了研究。研究报告指出：当工程质量缺陷引起的损害发生时，确定责任往往是很困难的，各国都试图以自己特有的方式保护住房所有者的利益来避免上述问题发生。法国的责任保险制度无疑给住房所有者提供了最大的保护，当 CIB（建筑研究与创新国际协会）W87 的几学者考虑推荐一个“理想”的系统时，提到了法国责任保险体系中的几个特征。是十年责任（指的是设计和建造者在长达十年的时间里需要承担的责任） ；二是强制保险，包括责任险和财产损失险。西班牙的建筑工程质量保险为损失保险，没有强制要求参与建筑工程项目各方购买技术责任险，但实际运作中开发商（业主）均要求参加各方买保险；而法国对建设单位为财产险，对参与建筑工程的各方为民事责任险，这两者都是强制的。民事责任保险与损失保险的区别在于责任险必须经法官审判，若法官不审判定案就不赔偿，这个审判可以拖很多年；西班牙是为业主着想，只要损失存在，检查评估确认后，保险公司立即赔偿。 英国国家住房建造委员会（NHBC） ，作为一个非盈利性的组织，其目的就是帮助住宅建设者们建造出高质量的住房以满足人们的需要。 NHBC 的主要能是给住宅建设的业主提供担保和保险、管理住宅建造商以及实施质量安全监督6管理。由于 NHBC 将给业主提供担保和保险、住宅建造商的注册、建立标准并实施关键阶段的监督和检查和提供工程建设质量安全监督管理工作等多项工作集成在一个团体之上，最大限度的为住宅所有者提供工程质量和安全的保护。 1.4.2 国内研究情况2005 年 8 月，建设部和保监会联合发文 关于推进建设工程质量保险工作的意见 （以下简称意见 ） ，为在中国进一步发展工程保险提供政策指导。意见指出：“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中，工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构和渗漏等问题提供风险保障。 ”这为国内开展工程质量保险提供了政策上的指导。同时，正在修订中的建筑法也增加了关于建设工程保险的内容，进一步为在国内推进这一险种提供法律依据背景。 一些学者对中外住宅质量保证制度的比较研究和对国外工程潜在缺陷保险的介绍，为我国开始对住宅质量保障状况的认识和质量保险的了解提供了帮助。徐波等详细介绍了法国开展工程质量保证保险的政策环境及运作方式，并论述了在我国开展工程质量保证保险的必要性和初步框架，并称其为“工程建设领域的一场革命” 。 张仕廉等人的研究表明：我国商品住宅质量的现状是：随着住宅商品化进程的加快，居民对于住宅质量问题的意见和矛盾较为集中，住宅质量问题己成为全社会关注的焦点问题。当前我国住宅质量保证机制是在政府监督下，建设单位和各参建单位之间以通过制定合约明确彼此的权利和义务，住宅质量通过一系列法律法规和合同来保证。但是我国有关法律法规还存在一些缺陷，主要依靠行政手段来进行监督管理。在市场经济日益完善的今天，以行政手段为主的管理体制，己不再适合当前的市场经济形式。当住宅出现质量问题时，消费者只能向与其有直接法律关系的房地产开发商进行索赔，而开发商往往以种种借口来拖延甚至拒绝索赔，甚至有找不到开发商的状况，从而导致住宅质量纠纷，损害了消费者利益。当前的住宅质量保证机制暴露出种种问题，己不适应日益完善的房地产行业市场经济的发展。 1.5 研究方法与技术路线本课题采取的主要研究方法包括： 比较研究。研究不同国家住宅质量保险制度的框架及具体构成要素等，并进行比较分析，掌握其形成的背景、特点及运行效果等，总结其共性的内容，并从中挑选可供我国借鉴的经验和做法。 理论探索。利用博弈理论、风险理论等对住宅质量保险制度进行分析，把握其理论基础，与我国实际情况结合进行探讨。 策略设计。结合我国的实际情况，提出我国的住宅质量保险制度的形式及相应建议。研究我国开展住宅质量保险需要努力改进的若干方面。研究的技术路线详见图 1.17图 1.1 研究的技术路线文献查阅提出问题技术研究建议研究我国住宅质量保障现状国外住宅质量保障现状理论研究潜在缺陷理论责任保险理论商品住宅工程质量保险住宅质量保险的发展过程各国住宅质量保险制度研究我国住宅质量保障制度研究 问题建议81.6 本文的主要内容和结构第一章第二章第三章研究背景研究对象研究目的和意义国内现状国外现状潜在缺陷理论责任保险理论一般意义的责任保险住宅质量保险中的责任部分商品住宅商品住宅工程质量保险概念定义 强制保险住宅质量保险的发展过程各国住宅质量保险制度研究法国西班牙9第二章 相关理论介绍和概念定义2.1 潜在缺陷理论潜在缺陷是指竣工验收时未能发现，却在使用过程中引起住宅损坏的缺陷，包括勘察缺陷、设计缺陷、施工缺陷等。潜在缺陷与传统意义上的缺陷存在区别。对于住宅质量而言，传统意义上的缺陷是指住宅的实体、功能、环境等不符合相关标准规定或合同要求。潜在缺陷则强调了完工检验时没有发现的，而在住宅使用过程中出现的缺陷。产生这些缺陷的原因，可能是由于施工方有意或无意的工艺不当，可能是由于验收时存在疏忽，也可能由于虽然满足相关标准规定或合同要求，但产生缺陷的原因本身超过了目前的认知水平。因此，潜在缺陷与传统意义缺陷相比，范围更广，要求更严。 2.2 责任保险理论2.2.1 一般意义的责任保险责任保险是以被保险人的民事损害赔偿责任作为保险对象，以第三者（受害人）向被保险人（肇事者）提出损害赔偿请求为保险事故的保险。保险人负责赔偿因被保险人的疏忽或过失，造成第三者的人身伤害或者财产损失依法应负的经济赔偿责任。责任保险的标的是被保险人对第三人依法应承担的损害赔偿责任。保险金额的多少是由当事人根据需要并参考有