广州市住房保障制度研究写作

word 文档本 科 毕 业 论 文论 文 题 目 ：广州市住房保障制度研究指 导 老 师 ：张 强学 生 姓 名 ：邱雪霞学 号 ：W442908223540007院 系 ：网络教育学院专 业 ：行政管理毕 业 时 间 ：2011 年 2 月原 创 承 诺 书我承诺所呈交的毕业论文是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果。若本论文及资料与以上承诺内容不符，本人愿意承担一切责任。毕业论文作者签名：_ 日期： 年 月 日目 录摘要 5Abstract 6第一章 绪论 71.1 国内外研究动态 71.2 研究的背景 81.3 研究的目的和意义 91.4 研究的主要内容 91.5 研究的方法及技术路线 9第二章 住房保障制度的理论基础 102.1 住房保障制度的内涵与特征 102.1.1 住房保障制度的内涵 102.1.2 住房保障制度的基本特征 102.2 公平分配理论 102.3 分类供应理论 10第三章 广州市各时期住房保障的发展演变 103.1 解困房制度 113.2 经济适用房制度 113.3 廉租房制度 123.4 限价房制度 133.5 广州住房保障的最新措施 14第四章 广州市住房保障的现状分析 15 4.1 住房保障制度的创新限价房 154.1.1 限价房的出现 154.1.2 限价房的作用和意义 154.1.3 限价房的销售对象及转让要求 164.1.4 限价房发展过程中存在的问题 164.2 广州住房保障制度政策的成效 174.3 广州住房保障制度存在的问题与不足 18 4.3.1 支付能力与保障住房楼价的矛盾 184.3.2 住房保障层次、保障模式有待完善 18 4.3.3 住房保障融资渠道单一 19 4.3.4 法律法规滞后，后续管理和长效管理薄弱 19 4.3.5 部门配合协调有待改进 19第五章 完善住房保障制度的建议 20 5.1 尽快出台住宅法 ，建立责任政府 20 5.2 建立严格资格审查制度，合理确定住房保障对象 20 5.2.1 建立个人收入申报制度 20 5.2.2 建立严格的资格审查制度 21 5.2.3 合理地确定住房保障的供给对象 215.3 完善住房消费财政补贴和税收减免优惠制度 215.4 完善政策性住房金融政策 22 5.5 形成完善合理的住房保障体系 22 第六章 结语 22参考文献 24致谢 26摘 要“居者有其屋“是包括中国在内的大多数国家政府施政理念，住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。近年来，房价持续上涨，超出了普通居民收入水平的承受能力，如何建立一个多层次的住房保障体系显得越来越迫切。广州市是我国最早建立中低收入住房保障的城市之一，住房保障工作一直走在全国前列，经过二十多年的发展，取得了一定成就，基本建立起了廉租房、经济适用房、限价房、商品房组成的四级住房保障体系。论文首先介绍住房保障制度的内涵和基本特征，接着论文回顾了广州市住房保障的发展历程，逐一介绍了解困房制度、经济适用房制度、廉租房制度、限价房制度等，并对各时期制度出台背景、基本内容以及存在问题作了详细的阐述，其中对限价房制度作了着重介绍。广州的住房保障工作取得了一定成绩，论文简要对其作了归纳总结，但同时也指出了广州住房保障存在的问题和不足之处。论文根据国外住房保障政策给我们的启示，提出进一步完善广州市住房保障制度的政策建议：(1)出台住宅法，建立责任政府；(2)建立严格资格审查制度，合理确定住房保障对象；(3)完善住房消费财政补贴和税收减免优惠制度；(4)完善政策性住房金融政策；(5)形成完善合理的住房保障体系。关键词：住房保障；多层次体系；限价房；广州市AbstractEnabling each tenant to have hisher house is a conception that most goveIaments carry out policy including chinaHousing is the major economic and social problem of the peopleS livelihoodIn recent years，the price of housing has been rising rapidly,which is out of the ordinary residentsaffordHow to establish a multilayer housing security system is becoming more and more urgentGuangzhou is one of the pioneer cities that has established middle and low income housing security,which ranks the first in China。Great achievement has been made after more than two decadesdevelopmentFour models of the housing security system has been established which is consisted of low-rent housing，economic&comfortable housing，low-cost housing and merchandiZe buildingThe paper firstly expatiated 011 the type and basic characteristic of the housing security systemSubsequently,it reviewed developed process of the housing security system in Guangzhou and set forth to solution for housing system of the poor,economic&comfortable housing system,low-rent housing and low-cost housing and merchandme building，makes detailed explanation for carry out system different period,background，basic content and existent problemWherein,it focmed 011 the explanation of low-cost house systemGuangzhou worked out certain achievements on the housing securityThe paper made a summary for itSimultaneously,it pointed out existent problems and the deficiency of housing security in GuangzhouThe paper gave US enlightenment according to oversea housing security policy and put forward suggestion of fUlther consummate housing security policy(1)drawing up”Housing Law ，constituting liability government；(2)Establishing the strict qualifications review mechanism，determining the housing security object reasonably；(3)Perfecting housing consumption fiscal subsidy and reduction of tax preferential benefit system；(4)Perfecting policy housing financial policy；(5)Fonuing the consummate and reasonable homing security systemKEY WORDS：Housing security；Multilayer ；Low-cost house；Ouangzhou city广州市住房保障制度研究第一章 绪论11国内外研究动态 1111国外研究动态19世纪末20世纪初，随着各国以工业化和现代化为重要动力的城市化快速发展，农业人口和资本向城市急剧聚集，城市在人口和用地上迅速扩展，以住房为突出矛盾的城市社会问题普遍产生。各国纷纷致力于进行住房保障政策方面的研究和分析。在美国，住房政策分析建立在实际的住房经济学基础上，分析方法几乎完全是以市场为基础的，政策分析在公式化的微观经济模型中进行，或在地方住房模拟中进行(罗腾伯格登，1991)。而在欧洲，至少到20世纪80年代为止，住房都被看作是社会福利，政府的作用是决定最小可接受标准，并确保确定下来的要求得到满足(麦克伦南和威廉斯，1990；希尔斯，1991)。是否需要政府干预，是根据人口预测、市场供应的可能性和可实现的标准来进行估计的(霍尔曼斯，1995)。只有在最近几年，规范的经济和计量经济模型框架才取代上述分析方法，主要分析家庭形成的决定因素、住房市场的中期模型、私人和国家提供社会住房的成本效率(彼得森等，1988)和持续的房屋所有权问题(米恩，1998)。阿瑟奥沙利文(2003)分析了现行公共住房政策对城市贫困人口的影响，认为联邦住房政策造成住房隔离，住房隔离加重了贫困，主张通过改革住房政策消除城市贫困。他通过分析指出支付现金优于提供公共住宅，因为这样可以增加家庭的效用。社会提供住房的一个主要方面是，产出是通过行政而不是通过市场机制分配给家庭的。这对家庭行为和地方住房与城市系统的特征都有影响。在英国，广泛讨论的问题是行政分配对人口流动性以及最终对就业的影响。休斯和麦考密克(1990)根据美国和英国的比较，分析了市建住房租用人和同等的业主居住者之间的人口流动行为。他们发现，市建住房租用人看起来没有象出租房租用人那样频繁流动，且当他们迁移时，更可能是住房原因而不是劳动力市场的原因。一般来说，行政分配、租金控制和对业主居住者的补贴，对劳动力市场的运作都产生不利的影响(博韦尔等，1988)。对于发展中国家的住房保障政策，国外也积累了大量的文献。托曼(1992)、海盖迪什和托希克斯(1992)等人研究了发展中国家公共住房的私有化问题，讨论了房屋租赁政策和房屋销售价格政策之间的相互作用问题。巴克利等(1995)认为高效率的出售公有住房，会加快向市场体制的转变。目前，国外对中国住房也颇为关注，研究中国如何改革价格以及从土地和住房市场的命令和控制的体制转向市场体制的问题。其他的研究还强调了中国所面临的当私人住房市场启动之后，中国如何经营一个巨大的大量浪费资源的国有住房存量的问题。中国的快速城市化使得这些问题更加突出。在中国，住房常与就业相联系(通过企业的房地产)，同时工资的很大比例不是以现金方式支付而是以实物方式支付(托利，1991：雷诺和贝尔托，1989；哈默，1996)。与其它国家相比，中国的住房问题更多与其它大量微观和宏观问题联系在一起。112国内研究动态国内对住房保障问题的研究起步较晚。改革开放以来，可以说我国的住房改革使得我1 尹珂城镇住房保障制度问题及对策研究西南大学硕士学位论文 2007 P13。国住房制度由一个极端走向另一个极端，认为住房应完全市场化，由市场这只看不见的手来“高效“配置。正是在这种“市场化“思想的指导下，我国理论界在很大程度上忽视了对住房保障问题的专门研究。就目前我国学术界对住房保障问题研究的成果形式来看，研究成果主要呈现为学术论文的形式，对我国城镇住房保障问题进行深入研究形成学术专著的很少。包宗华(2002)认为住房是一种特殊的商品，既有一般商品的经济属性，又有一般商品不具有的社会属性，也就是许多专家讲的住房具有很强的社会性和政策性。而住房最大的社会性和政策性，就是占居民比重最大的中低收入者，如果没有政府帮助，就难于解决好住房问题。因此，20世纪西方国家政府介入住房问题，重点是对中低收入居民实施必要的社会保障，帮助他们解决好住房问题。张静(2002)在分析比较国外发达国家住房保障实践的基础上，指出完善住房保障应从以下几方面入手：一是制定相应的住房保障法规：二是政府应作为构建住房保障体系的主体：三是注意住房保障的层次性：四是大力发展住房金融：五是健全、完善其它保障制度。叶剑平(2004)认为所谓“中国住房保障体系“应该是包括商品房、经济适用房、廉租房在内的整个体系。我们要保障的是人人有房住，而不是人人有房产。提出对过去的福利住房采取灵活的态度，过枉不纠，面向未来，以活化闲置公房，促进住房租赁与二手房市场的发展。郭建波(2007)对政府干预理论与政府经济职能进行了分析研究。指出市场失灵是政府干预经济的必要前提，研究了亚洲和欧美各国住房政策目标的建立，工具的运用和政策的演变。指出各国的住房政策，是根据各国不同经济发展阶段的实际情况制定的。还以深圳为例，对中国的住房干预的模式与措施进行了探讨，希望构建一个新的和谐住房政策体系。12研究的背景联合国提出了“人人享有适当的住房“的目标，保证居者有屋已经成为了当今世界各国的共识。二战以后，为了提高人民的福利，缓解住房矛盾和社会矛盾，维护社会稳定，各国政府都对住房问题进行了积极的干预。各国的住房保障制度得到了空前的发展，各国政府通过立法、设立机构、控制价格等干预手段来解决中低收入阶层的住房需求，保障低收入家庭的住房问题。当前多样化的、比较完善的住房保障体系已逐步成为各国社会政策和社会保障制度的重要组成部分。各国基本上都已经形成了相互补充的比较完整和完善的住房保障法律体系，有关住房保障的法律不仅在宪法、民法等法律中有诸多的相关法律条文，而且绝大多数国家都颁行了有关住房保障的专门性法律，如英国1919年出台的住宅法、美国1949年的住房法以及加拿大的加拿大联邦住宅法等。这些法律虽然各有不同，但大都从立法上确立了住房保障的目标、适用对象以及住房保障的融资手段，使住房保障法律制度逐步成为各国社会法律体系和社会保障制度的重要组成部分。反观我国，自从1999年停止了住房的实物分配，住房分配体制发生了根本性的转变，由过去的福利性分房转变为商品房购买，这就使得获取住房的使用价值必须付出与住房市场价格相应的货币。同时由于改革开放后我国城市化进程加速，土地价格和住房价格迅速上涨，使得部分居民的住房支付能力不足；这就要求有一种制度即住房保障制度来保障这一部分人的住房，体现社会的公平性原则。但与住房市场化改革速度相比，我国的住房保障制度的建设进展相对滞后，面临着一系列的问题，这与我国住房保障制度缺乏保障不无关系，即缺乏相关法律法规的规定，而多以部门规章为主。除了国务院颁布的住房公积金管理条例，还有国家发改委和建设部颁布的经济适用住房价格管理办法，国家发改委、建设部等颁布的经济适用住房管理办法，建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的城镇最低收入家庭廉租住房管理办法等。住房保障的相关规定立法层次较低并且其规定比较模糊、缺乏操作性，虽给地方立法留下较大空间，但各地方有关住房保障方面的规范性文件却并不完善。当前，我国中低收入人群的住宅问题已经引起政府和社会的广泛关注和重视，各地方政府都在探索解决这一问题的方法，而在理论研究上，我国学者大多数是从经济学角度或者公共管理的角度对住房保障制度进行探讨，还极少从法学层面上进行研究。实践方面，住房保障更多地停留在“政策和措施的层面，还未能上升为国家的立法。党的十七大将住房问题，与教育、就业、医疗、养老问题一起，确定为改善民生工作的重点领域，提出要搿努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居“。因此，有必要从更高的角度，结合国外经验和广州的实际，对住房保障制度进行深入地研究。13研究的目的和意义131研究的目的通过对广州市住房保障制度政策的研究，回顾广州市住房保障的发展历程，了解广州市在住房保障建设方面的成就与特点，更好地掌握当前各层次群体的住房需求，同时借鉴国际上住房保障较好国家的经验与做法，进一步完善广州市的住房保障制度政策，丰富和发展我国大中城市住房保障研究的理论和实践。132研究的意义住房保障政策既属于经济政策，又属于公共政策。住房需求是老百姓的基本生活需求之一，住房问题能否得到较好的解决是关乎国计民生的大事，关系到社会的稳定，因而不仅仅是一个经济问题，还是一个政治问题。一方面，政府要维护社会公平、保障社会弱势群体的基本住房权利，另一方面在目前房地产市场住宅数量供不应求、房价居高不下的情况下，住房消费成为了许多中国家庭不得不面对的沉重负担。政府如何通过住房保障政策提高整个社会的居住水平和有限资源的有效配置。目前国内与国际上对住房保障越来越重视，住房保障作为社会保障的一个重要组成部分，关乎社会稳定和发展，一直以来都是学者们研究的重点。广州作为我国三大城市之一，在住房保障方面也作了有益的探索与实践，但由于住房保障建设历史尚短，实践经验缺乏，理论研究主要是借鉴国外经验和模式，结合广州实际进行摸索与探讨，并逐步形成了一些符合我国国情的结论和方法，以达到推动我国住房保障制度发展完善、拓展原有理论体系的作用。希望通过本课题研究，正确全面了解广州住房保障情况，并在总结过往经验教训以及借鉴国际典型模式的基础上，提出改善制度的方案设计和政策建议，推进广州建立各层次的住房保障体系，因而具有较强的理论和实践意义。14研究的主要内容主要对广州城镇住房保障制度政策进行研究，并结合我国住房保障现状及广州居民收入水平，对广州现有层次的住房保障中存在不足之处进行分析，提出完善广州住房保障的政策建议。首先简要概述住房保障制度的理论基础，然后重点对广州住房保障制度政策现状及其主要问题进行重点阐述，分别分析解困房、经济适用房、廉租住房和限价房政策的现状及其主要问题，再通过对美国、英国和香港、新加坡公共住房政策的研究，总结其主要经验，并指出其对广州住房保障制度的重要启示，最后提出完善广州住房保障制度的政策建议。从明确住房保障的范围、调整现行的住房保障政策等方面提出建议。15研究的方法及技术路线151研究的方法本文采用理论研究与实证研究、定性研究与定量研究相结合的方法，对以广州为代表的大中城市住房保障制度政策方面的问题作了探讨，并在充分吸取国外经验、分析国内实践的基础上，提出了一系列完善我国城镇住房保障制度的政策建议。152研究的技术路线本研究所采用的技术路线为：资料搜集，然后对所搜集的资料进行整理分析，在此基础上进行数据收集和方法选取，同时对搜集的资料和数据进行比较分析，最后提出建议。第二章 住房保障制度的理论基础 221住房保障制度的内涵与特征211住房保障制度的内涵住房保障制度是国家通过立法对国民收入进行分配和再分配，对中低收入家庭，特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权力给予保障的制度。它是社会保障制度的重要组成部分，也是国家住房政策的组成部分，是随着经济社会的发展、居民收入的两极分野及住房政策的改变而产生的，其实质是政府利用国家和社会的力量，采取多种保障方式，解决中低收入家庭的住房问题。212住房保障制度的基本特征各国住房保障制度一般具有以下基本特征和要求：l、住房