万科_沈阳万科取地拿地策略分析报告_天启_2009年

万科取地策略分析沈阳天启开启地产机构2009.10.10前言房地产企业取地介入市场开发，公司战略、市场环境和收益判断形成相互作用的环视要因。公司战略布局的优化，市场环境成为支撑重点，收益分析是市场环境综合情况下，企业战略调整与否的最大动因。公司战略收益判断市场环境万科策略定位重塑战略关键点万科二、三线城市集中拿地一线城市的房地产市场尽管火爆，政策影响敏感，地价房价体现双高。二、三线城市城镇化进程强势，政策弹性较大，地价成本、占用资金比例、融资考虑体现三低。发展潜力、成本利益成为战略布局立足点。万科全局战略策略关键点不会押宝涨价预期来报价基于未来房价走势的不确定因素，万科拿地底线是计算地价承受底线而选取的预期房价基准，不能逾越当地历史最高价位。即万科能够接受的土地价格一定基于曾经存在或现在的房价，绝不购买只有基于房价上涨才能盈利的地块。09年万科获取的项目，半数以上楼面地价在 2100元 /平方米以下。成本控制、合理预期成为取地策略立足点。万科取地策略无论是何种标志性地段，无论是多么符合万科战略布局，万科都首先要考虑其价格是否合适。万科所获佛山顺德区陈村登洲地块被部分外界人士称之为 “地王 ”，从佛山的历史地块成交记录看，总价 21.5亿元恐难称 “王 ”，而楼面地价只有 3027元 /平方米，还低于 2006年前后拍出的周边地块。目前该地块周边普通住宅售价普遍约为 8000元 /平方米，高端住宅在 14000元 /平方米左右，策略立足完全符合利润预期。精挑细选，把握机会成为取地策略执行立足点。策略关键点策略风向标08前立足 “土地 产品 客户 ”的流程，卖方市场主观策略。08年后立足 ”客户需求为先，向中心城区转移 ”，买方市场客观策略。 原始定位重塑定位万科新里程万科新里程万科金域蓝湾万科金域蓝湾万科城万科城万科新榆公馆万科新榆公馆万科魅力之城万科魅力之城万科四季花城万科四季花城万科兰桥圣菲万科兰桥圣菲万科沈城战略万科金域国际万科金域国际万科五里河地块项目万科五里河地块项目08前战略布局08后战略布局区位择点楼面地价09沈城攻略市场环境成为企业战略的可行性基础沈城房地产区位市场环境08年一级市场区域去化梳理 区位 土地成交幅数 成交面积 建筑面积 平均地价 低位地价 高位地价 高价区位和平区 1 4.98 22.4 11000 11000 11000 一环内沈河区 1 3.35 25.1 14492 14492 14492 一环内大东区 2 4.26 28.01 8841.5 3690 13679 一环内皇姑区 6 30.61 188.22 6831 1541 11510 一环内铁西区 5 26.42 67.3 4668.8 1810 6560 一环内东陵区 5 31.71 59.1 4847.8 728 8640 二环内于洪区 6 49.16 121.78 2785.3 702 4247 三环内浑南新区 6 51 117.63 1348.2 380 3343 三环内沈北新区 13 89.26 172.06 1418 932 1746 三环外苏家屯 4 27.05 66.74 1365.3 945 1690 三环外区位 土地成交幅数 成交面积 建筑面积 平均地价 低位地价 高位地价 高价区位和平区 1 1.4099 8.4594 11319 11319 11319 一环内沈河区 1 3.9268 15.7072 5896 5896 5896 一环内大东区 2 5.3367 24.1666 3591 2800 4381 一环内皇姑区 2 7.7476 21.9037 2486 1488 3485 二环内铁西区 10 47.9141 85.679 1768 988 4485 一环内东陵区 7 35.554 73.845 3189 305 9750 二环内于洪区 4 25.4 39.908 1514 1024 2850 三环内浑南新区 3 14.1353 37.922 2493 1389 3080 三环内沈北新区 15 85.863 159.158 887 499 1200 三环外苏家屯 5 24.603 41.771 836 225 1500 三环外09年 1-7月份一级市场区域去化梳理一级市场环境梳理土地价格与前置供应动态利好表现，黄金地段择地，产品价格绝对支撑成本运营，抢前与低调在业内懵懂状态下抢占区域市场先机。08年成交楼面价2472元 /09年成交楼面价1121元 /万科金域国际落位铁西区 09高端价格区位成本控制成型合理预期成型精挑细选成型把握机会成型2009.05.06地块取得。200907.26低调开工。2009.09.26建设大路百世雅阁临时售楼处低调开放。2010.4预判面市。节点关注10.1工程进行时日夜施工，已经造成夜间噪声污染，可见项目最大限度越近市场，大有抢占华润二期市场份额态势。地区 销售件数 销售面积 销售金额件数 百分比 面积 百分比 金额 百分比沈河区 2479 2.04% 25.43 2.37% 12.74 3.45%和平区 6007 4.93% 62.41 5.81% 28.71 7.77%皇姑区 6804 5.59% 62.50 5.81% 21.86 5.91%铁西区 25979 21.33% 212.98 19.81% 78.16 21.14%大东区 11984 9.84% 108.36 10.08% 42.62 11.53%东陵区 13163 10.81% 119.78 11.14% 42.01 11.37%于洪区 27660 22.71% 231.81 21.56% 75.96 20.55%浑南新区 7332 6.02% 82.36 7.66% 29.66 8.02%苏家屯区 3580 2.94% 31.98 2.98% 8.00 2.16%沈北新区 11770 9.66% 94.66 8.81% 23.28 6.30%新民市 2345 1.93% 18.37 1.71% 2.88 0.78%辽中县 2091 1.72% 18.85 1.75% 3.16 0.85%法库县 494 0.41% 4.61 0.43% 0.50 0.14%康平县 106 0.09% 0.96 0.09% 0.12 0.03%全市 121794 100% 1075.07 100% 369.66 100%二级市场环境梳理09年 1-9月份铁西区去化梳理铁西区 1-6月商品住宅备案的销售套数为 13213套，销售面积 108.22万平，销售总额 43.55亿元，位居全市之首。1-9月，铁西区新增商品住宅 10867套，新增面积为 887489 ；商品住宅销售 19452套，销售面积达1612803 。08年二级市场区域去化梳理区位大势逆行状态整体去化高位表现，佐证客户源相对丰富，地缘性置业心理诉求成为收益保障支撑。万科金域国际落位人口聚集的铁西商圈辐射区位。城市中心转移成型沈城传统五区项目信息传递铁西回归去，成为中心运筹城市中心回归拿地策略，主打城市中心论区位营销策略。项目与收益预判思考项目 单位 数值占地面积 m2 27249.32总建筑面积 m2 119273地上建筑面积 商业 m2 21464住宅 m2 86898物业用房 m2 358社区用房 m2 165垃圾房 m2 52地下室面积 m2 10336建筑密度 % 38绿化率 % 32容积率 4.0建设住宅栋数 栋 7总户数 户 1256物业人数 人 54地下停车位 辆 288地上停车位 辆 130规划概况：规划用地 :27249.32建筑面积 :119273 地上 :面积 108937 地下面积 :10336 （不计容积率面积）建筑栋数：共建居民楼 7栋建筑层数： 1#、 3#地上 33层，2#地上 30层， 4# 7#地上 25层建筑最高： 96m容纳户数： 1003-1256户套均面积： 86.7-108.6 开发指标：项目参数梳理万科多年专注住宅地产，诸多理念中 “关注普通人 ”是其极重要的一条，产品组合成为策略调整重要参数指标 。 产品组合预判 40一居 二居 三居预判 55产品组合 一居 二居 三居预判 70-90 预判 80-90产品组合 一居 二居 三居预判 90-115住宅规划产品组合09沈城攻略市场环境成为收益预期的可操作基础沈城房地产产品市场环境产品类型 供应状况 销售 销供比（销售量 /供应量）面积（万 ） 套数 面积（万 ） 套数 按面积计 按套数计面积 比例 套数 比例 面积 比例 套数 比例多层 693.42 35.05% 79356 37.73% 164.48 32.43% 18729 33.52% 23.72% 23.60%小高层 221.46 11.19% 22528 10.71% 63.32 12.48% 6425 11.50% 28.59% 28.52%高层 956.30 48.34% 105028 49.94% 263.75 52.00% 30218 54.08% 27.58% 28.77%别墅 107.29 5.42% 3417 1.62% 15.66 3.09% 505 0.90% 14.59% 14.78%小计 1978.47 100.00% 210329 100.00% 507.21 100.00% 55877 100.00% 25.64% 26.57%09年 1-6月份二级市场物业去化梳理高层产品线在整体市场强供状态下，市场占有份额高位，收益取决区位、产品的优化组合，区位差异性品牌主导带动。价格类别（每平方米） 销预售金额（亿元） 所占比例（ %）2000元以下 8.21 4.382001 3000元 17.17 9.163001 4000元 46.84 24.994001 5000元 64.14 34.225001 6000元 32.95 17.586000元以上 18.14 9.68总计 187.45 100.0009年 1-6月份二级市场价格去化梳理大品牌开发商集体现身沈城万科前战略区域，同区同质产品线面临市场占有率严峻考验，区位价值本质体现成为营销利润脱离困局战略转移动因。建筑面积类别 销预售面积（万平方米） 所占比例（ % ）60平方米以下 125.15 11.64%60 90平方米 360.08 33.49%90 120平方米 339.08 31.54%120 144平方米 137.59 12.80%144 180平方米 56.00 5.21%180平方米以上 57.17 5.32%总 计 1075.07 100%产品类型 供应状况 销售 销供比（销售量 /供应量）面积（万 ） 套数 面积（万 ） 套数 按面 积计按套 数计面积 比例 套数 比例 面积 比例 套数 比例60 以下 201.38 10.17% 41490 19.71% 47.76 9.40% 9849 17.60% 23.72% 23.74%60-90 534.22 26.99% 70508 33.50% 157.17 30.94% 20620 36.84% 29.42% 29.24%90-120 591.70 29.89% 57842 27.48% 171.05 33.67% 16851 30.11% 28.91% 29.13%120-144 333.00 16.82% 25280 12.01% 74.23 14.61% 5645 10.09% 22.29% 22.33%144 以上 319.28 16.13% 15334 7.29% 57.77 11.37% 3006 5.37% 18.10% 19.60%小计 1979.57 100.00% 210454 100.00% 507.99 100.00% 55971 100.00% 25.66% 26