金地-深圳金地梅拢镇花园房地产项目价格策略报告105PPT-5M

中管网房地产频道一期价格策略报告金地 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789 中管网房地产频道前期达成的共识：目标客户： 25 35岁之间的首次置业者和投资者为主居住区域：集中在梅林、景田、彩田、莲花等关内区域项目调性：都市的、时尚的、娱乐的、自我的 项目关键词：参与性、向上、偶然性、创意、探索、自我肯定、活在当下、可选择的、家的归感和边界感、健康项目目标：领跑龙华都市化进程，代言城市未来！ 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789 中管网房地产频道价格报告框架1 定价的背景2 定价的策略3 核心均价的推导4 价格表形成及验证5 销售安排及预估 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789 中管网房地产频道定价的背景1.1 市场分析1.2 本体分析1.3 客户分析目标理解 0项目定价 客观因素主观因素 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789 中管网房地产频道 力争 5个月完成一期住宅接近整体 1238套销售；（ 5个月平均月均销售套数约 247套，属片区高销售速度） 遵循大盘规律，稳步实现价格攀升；目标理解目 标 作为龙华市场的第一家品牌开发商 ,成为龙华市场同类产品的标杆； 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789中国宏观经济形势呈 增长态势 ，但未来仍然伴随着一些风险。 国外机构对未来 20年中国 GDP预测预 测 部 门 预测结果： GDP增长率 根据库兹涅茨理论：当 GDP增长率 4%时，房地产行业将萎缩当 GDP增长率为 4%-5%时，房地产行业将停滞当 GDP增长率 为 5%-8%时，房地产行业将稳定发展当 GDP增长率 8% 房地产行业将高速发展国务院发展研究中心2002-2005： 6.9%-8.1%2005-2010： 6.4%-7.8%2010-2015： 5.6%-7.1%2015-2020： 6.3%-7.2%世 界 银 行 2001-2010： 6.9%2011-2020： 5.5%亚洲开发银行 2000-2010： 6%2011-2020： 5%高 盛 公 司2001-2010： 7.2%2010-2025： 6.8%政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 690317892005年 中央政策回顾3月 3月 26日预售合同备案撤销新制度购房 1年内转售征税 5.55房贷首付提至 30%贷款利率调高二次加息 关于切实稳定住房价格的通知 “ 旧八条 ” 加息，抑制需求目标是稳定房价方向性问题，但其并非一份操作手册，不过起到了一定的威慑作用 。对于非首次个人购房房贷首付比例3月 28日 4月国务院常务会议，提出加强房地产市场引导和调控八项措施。 “ 新八条 ”把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。5月七部委 关于做好稳定住房价格工作的意见 6月正式调整住房转让营业税 政府对房地产市场宏观调控措施的进一步细化。 加大对个人购房转手交易税收调控力度，让房产投资和投机客面临着不小的压力，在一程度上打击 “炒房人 ”。2005年上半年，国家和地方政府出台了一系列的 土地、利率、税费和房地产行业政策 , 通过抑制炒房需求以达到 ” 平稳房价、遏制投机， 促使中国房地产市场健康和稳定地成长 ” 的目的 ；政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789中央政府规范房地产市场的力度持续加大，后续 政策 强大程度尚难判断调控手段间接调控手段（市场调控）直接调控手段（行政调控）调控力度具体手段1.土地政策；2.金融政策；3.税收政策；1.行政法规；2.意见、指示调控方向 需求 供给弱 强调控手段由土地、金融政策转入最直接的行政、税收手段，表明解决问题已由 市场手段向政治行动转移；无论从中央还是深圳地方政府来看，政策出台的频率和速度大大加快， 显示政府希望快速扭转目前局面；已经出台的系列调控措施 如果不能显现效果 ，政府必定会加大调控力度， 可以预计更为有力措施将会出现 ，直到房地产市场回复正常。3月 11月10月4月 6月5月第一轮 第二轮弱 强政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研 关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知 深圳开征土地增值税 关于进一步规范我市商品房销售行为的通告 2006年 1季度 出台政策政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研宝安区建筑面积单价超过￥ 7500/平方米，将征收 3的契税。新近出台的地产及金融政策：“ 中国人民银行 4月 27晚宣布，从 28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调 0.27个百分点，由现行的 5.58%提高到 5.85%。 ”新版合同正式启用2006年 1季度 出台政策政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研 国务院总理温家宝 17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，审议并原则通过 中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案） 。会议重点是 ,要求落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署 : 包括 :（一）切实调整住房供应结构。 （二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 （三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度， （四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。 （五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房， （六）完善房地产统计和信息披露制度， 2005年至 2006上旬 已出台房地产相关政策 回顾2005年下半年3月住房按揭利率上调稳定房价 “ 旧八条 ”11月深圳开征土地增值税10月 关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知 4月国务院副总理曾培炎 “ 关于抑制房价过快上涨势头 ” 的四点要求“ 新八条 ” 打击炒房、炒地6月个人购房不足 2年即转手交易，交全额营业税开始实施5月七部委 关于稳定住房价格工作的意见 深圳规定普通住房标准 关于进一步规范我市商品房销售行为的通告 1月 -3月深圳新版合同的启用2005年上半年 2006年 1季度价格上限 超额按 3%征收契税首付提升的指导性意见政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研05年 4月 05年 56月 05年 10月 05年 11月封杀无证认筹 国八条 /新国八条房地产明码标价 四大措施打击炒房2006下半年，政策变动扑朔迷离， 政策不确定性较大2005年 19月 ,深圳住宅价格飙升 12.18%， 南山、宝安、龙岗三个行政区楼价上涨近 30%，全市全年楼价上涨幅度预达 20%。 ； 2006年 1季度，全市商品房均价达8752.94元平方米，同比上涨 20.62。其中，商品住宅均价为 8126.14元平方米，同比上涨 25.63； n 2005年 3月以来，政府出台系列措施，目的是调控楼市，稳定房价，抑制房价飞涨趋势，但深圳市场经过几个月的观望期后迅速反弹，并已出现局部 偏热 现象（以豪宅市场为例：价格涨幅高、投资成份增加、三级市场观望现象加重）；调控并未达到预期效果。n政府开始 频繁出台政策， 以限制价格的涨幅、打压投资炒房；n如果 “ 高烧 ” 持续不退，预计今年、明年仍然将会是 “ 政策市” ，政府将会继续出台系列政策，但是政策显效日期暂时不好预估。政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研政府在 06年仍将 加强调控 ，防止出现由防止楼市危 机向关注民生转变的 “ 拐点 ” 。 “ 继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。 ” 国务院总理温家宝 政府工作报告 “ 一是优化土地供应结构，合理确定各类土地供应比例，加强土地供应与住房供应的衔接；二是加快普通商品住宅建设，增加中小型、中低价位住房供应；三是进一步完善信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施；四是继续整顿房地产市场秩序，建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制。 ” 国家发改委副主任朱之鑫价格调控 结构调控 政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研 中管网房地产频道房地产 市场 供需矛盾 ，客户呈 刚性需求 ，全市 价格 呈 上涨趋势 。2005年成交情况：2005年，深圳市住宅批准预售面积 711.58万平方米，同比下降 10.96。销售面积 901.13万平米 ,同比增长 12.28 .商品住宅空置面积 69.65万平方米，同比下降 49.58 .住宅价格在 05年 1月份同比上涨了 3.98%后，其他各月份都保持了两位数的同比增长率；从 2006年一季度深圳市土地市场动态监测分析报告 中显示： 今年一季度，全市商品房均价达 8752.94元平方米，同比上涨 20.62。其中，商品住宅均价为8126.14元平方米，同比上涨 25.63； 截至 2006年 3月底，我市住宅空置面积为 73.14万平方米，与去年同期相比下降了 19.48。政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研 中管网房地产频道房地产市场客户自有资金大量沉淀， 投资客户比重放大 。在 2005年一年内购买 2套及以上房产的购房者达 8233人，占全市交易量套数的 20%以上 （同时家人分购行为件中并未体现）政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789 中管网房地产频道三级市场反映反常，市场 存在一定风险 。 自 05年下半年起，三级市场成交保持稳定，成交均价稳中有升； 06年第一季度二手房交易面积为 231.66万平方米，同比增长35.32 。 05年深圳二手房交易与新房交易面积的比例为 0.661 。而 06年一季度，这一比例增至 0.881 。二手房交易面积与新房交易面积逐渐接近。 龙华三级市场成交均价约 6114元 /平米； 开征营业税税率上调卖家反价、捂盘不出的现象频繁，客户看涨心理高涨。通过世联三级地铺调查发现，目前客户呈现如下现象：政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研 中管网房地产频道“ 在 政策持续出台抑制房价的情况下，投资客比重放大，价格呈上扬趋势，市场反映出较大的不确定性 ” 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789n 网络城市的增长潜力应明显快于中心地城市；n 深圳市从 1996年开始摒弃了东西带状重心逐渐西移式的发展模式，选择南北向外扩，对外加强与香港经济一体化的进程，对内则把北面的龙华、观澜、龙岗统一纳入网状组团式体系，鼓励北扩，加强与珠三角经济体的联系与互动；n 龙华处于北扩的一级辐射区域，区位优越，面临更大发展机会年代 人口规模（万人）用地规模（ KM2）空间结构1982年特区规划 80（ 2000年） 98（ 2000年） 多中心组团式1986年特区规划 110（ 2000年） 122（ 2000年） 带状组团式1996年深圳总体规划 430（ 2010年） 480（ 2010年） 网状组团式深圳市近期建设规划 560（ 2005年） 570（ 2005年） 网状组团式深圳历次总体层面规划的基本情况： 深圳城市发展由 “ 带状式 ” 发展向 “ 网络状 ” 发展转变，给 龙华 带来 巨大发展契机区区域域宏宏观观现现状状及及发发展展趋趋势势规划功能 ：其功能具有三重性，首先是福田中心区的延伸和生活配套区；其次是中部地区的次中心，起到一定的对外辐射作用；三是不断协调和完善城镇自身的发展，这三种功能是相辅相承的。n 定位为中部综合服务组团中心；n 是先进工业和高新技术产业发展基地；n 商贸、房地产发达现代化城区；n 宝安陆路口岸物流中心n 深圳中心区的生活配套基地龙华 规划地位提升 ：由 “深圳后花园 ”发展成为 城市次中心区区域域宏宏观观现现状状及及发发展展趋趋势势华侨城龙华华强北中心区中部综合组团龙华、观澜、坂雪岗地区龙华为主中心中部综合服务区、高新技术产业及现金工业基地黄金点： 龙华n 龙华作为深圳北部核心与华侨城、华强北围合 CBD中心区共同构成了大深圳城市布局下的 “ 黄金三角地带 ”龙华 区域形象提升 ：将由 “ 二线关外区域 ” 提升成为 “ 深圳铁三角 ”之一，成为 北部中心区区域域宏宏观观现现状状及及发发展展趋趋势势龙华交通中心地位确立：将成为 全国性交通枢纽现有主要对外交通干道 2006年 2008年 2008年以后布龙龙观机荷高速民治大道梅观高速 梅龙公路： 南起梅林关，北接布龙路，到龙华广场新区大道：南起梅林关，北接现在龙华的人民北路，再向西接现在的上塘路福龙路： 南起福田（香环立交），北到二线拓展区连接龙大公路留仙大道： 东连民治大道，西接现在的留仙大道龙大公路：南起已规划未动工的福龙路，连接布龙路，北接东莞大岭山南坪快速干道： 西起南头，途经龙华，东到坪地；福龙公路，南起福田 地铁 4号线： 以皇岗口岸为起点，直达龙华新市镇中心地铁 6号线轻轨 11号线 ： 利用平南铁路和平盐铁路既有通道，连接南山、龙华、坂田、横岗和盐田，并衔接 3号线、 4号线、 1号线和深圳西部龙华新客站n龙华交通从 06年起得到实质性改善；n2008年以后，龙华将形成蜘蛛网状的公路交通网络，将港、澳、深及整个珠三角连成一片，成为交通枢纽区区域域宏宏观观现现状状及及发发展展趋趋势势近几年龙华经济增长迅猛， 2003年 龙华 农业总产值 2570万元； 工业生产总值达到 719.06亿元 ，比 2002年增长 50.9；社会消费品零售总额 19.6亿元，连续三年实现增幅 25%以上以外向型的 第二产业 为 主导 ， 比重在 70%左右的水平 （ 2003年为 67.6%）；第三产业 比重较小，金融、证券、保险、休闲娱乐呈现勃勃生机；酒店、餐饮、商贸、房地产、物流等第三产业 发展良好2003年 外贸出口额 达 70亿美元 ， 以富士康为龙头的电子生产企业全年工业生产产值达到 631.8亿元；龙华 经济 具备 自我生长能力 ：龙华以外向型 第二产业为主导 ，成为深圳 工业经济主体之一区区域域宏宏观观现现状状及及发发展展趋趋势势分类因子 相关驱动因素 驱动因素细分 驱动因素描述社会经济 政策 +宏观背景 +发展思路 +产业 +发展方式等 龙华社会经济依托主要依靠第二产业，未来几年内工业产业面临稳定的增长背景及政策支持，社会经济将持续稳步增长产业布局 规划思路 +发展重点 +发展方向 +产业内部结构布局思路 通过实现现有劳动密集型工业逐步向先进工业转型的过渡，形成一业为主，多业发展的经济结构。突出 华为、富士康 等高新技术产业开发建设，尽快形成支柱产业，带动发展地方性的先进工业、信息业。 重点发展产业 以制造业为重点发展产业，加大仓储物流业投入 产业内部结构 逐步提高第三产业的发展空间，加快商贸、金融、房地产、物流等配套产业的建设，为组团的发展提供完善的基础设施和配套设施 产业发展方向 旧城的产业发展方向，考虑与新区分工协作、合理互补的原则，调整工业结构，发展壮大房地产业、商贸、培训、服务等第三产业 人口 规划牵引 +产业牵引总量 整个中部服务组团规划至 2020年组团人口控制规模为 125万，其中户籍 56万人口，非户籍人口 69万人；二线拓展区规划总户数 60142户，人口 21万结构 关内大批高学历、高技术、高素质人流在房地产及高科技产业带动下进入龙华主要信息来源： 深圳市中部综合组团规划（ 2004-2020）（送审稿） 龙华将成为 深圳经济新增长点 ：社会 经济 持续 增长 、 产业布局 趋于合理 、 人口 继续 增加区区域域宏宏观观现现状状及及发发展展趋趋势势龙华供应近年来增长较快， 需求 持续 旺盛 ； 后续供应量大（突破 500万）数据来源：世联地产数据中心n 龙华房地产市场起步较晚， 2002年起的供应猛增， 2003年的销售翻倍，增量迅猛成为全市中的最强音；n 2005年上半年龙华批准预售面积为 37.1万平米；前三季度销售面积为64万平米，项目开发周期和销售周期缩短，销售情况普遍良好；n 龙华后续供应充裕：大规模旧改项目 +二线拓展区的启动，初步统计未来 2-3年供应量在 500万平米以上房房地地产产市市场场现现状状及及发发展展趋趋势势数据来源：世联地产数据中心历年 价格 稳步持续上涨， 05年出现大幅度跳涨 （涨幅达 25%）， 与关内供应稀缺及产品品质本身相关n 2003年以前，龙华片区的楼盘价格一直在 28003300 元 / m2之间盘旋；n 05年上半年由于供应吃紧及片区预热成功，价格涨幅达 25%；n 05年上半年的劲力城市明珠、美丽 AAA依托镇中心的区位及本身产品的特色刷新龙华价格；n 05年下半年的潜龙华城价格一路攀升，其 C区价格 6450元；n 未来的价格走势将可能受到政策的相关影响房房地地产产市市场场现现状状及及发发展展趋趋势势市场 主力 户型 为 2、 3房 ； 05年的 1房 供应比例有明显的 上升 趋势n 2房、 3房历年比例均在 30-40%左右；n 03年苹果园的推出使得 1房供应突涨（超过 30%）； 05年潜龙华城推出近 400套1房，书香门第、世纪春城、锦绣江南也有一定比例的 1房推出；n 4房及以上户型的供应历年比例基本上在 10%以内龙华历年 1房供应比例基本上在 5%以内， 05年 1房供应增加，比例达到 13%；随着地铁的开通以及龙华交通枢纽地位的确立，这种趋势将可能会持续房房地地产产市市场场现现状状及及发发展展趋趋势势面积区间主要集中在 70-80平米 /90-110平米n 龙华片区内 1房 1卫的户型面积以 40-60M2为主。 n 龙华片区内 2房 2厅 1卫的户型面积以 70-80M2为主 n 龙华片区内 3房 2厅 2卫的户型面积以 90-110M2为主 n 龙华片区内 4房 2厅 2卫的户型面积以 120-140M2为主。 房房地地产产市市场场现现状状及及发发展展趋趋势势区外竞争布吉 宝安新中心区 龙岗中心城 西丽 梅林龙华 1、布吉未来1-2年内供应较少且不集中；2、布吉后续供应容积率走高，关口堵塞问题影响未来房地产市场发展，且无交通利好；3、布吉缺乏品牌开发商的带动；4、虽然与龙华存在客户抢夺，但龙华占据竞争优势1、龙华作为中部服务组团直接为福田中心区提供配套支持，占有福田中心区的成熟优势，有大量人口支持；2、宝安新中心区处于启动期，主要吸引南山白领置业，也分流部分福田白领和关内投资客；3、二者的竞争主要表现为市场热点间的资源竞争；4、宝安作为未来土地出让主战场具有持续发展的后续优势1、龙岗中心城基本上为区域内发展，对外辐射力目前还非常有限，未来1-2年内其主要是通过中信、鸿荣源的大型低密度项目吸引区内部分高端客户；2、未来 1-2年龙岗中心城在产品供应上主要以低密度产品为主，与龙华之间的竞争很少；3、龙岗作为未来土地出让的主要场所之一，具有持续发展的后发优势1、与龙华/宝安同处于发展中的低价片区相比，具有片区相对成熟 /环境治安好 /位置好等心理优势；2、但不是未来 1-2年内的热点，明年推出项目仅有两个1、梅林 土地储备少，开发空间小，目前在售项目基本上是前期项目后续部分；2、梅林没有大的项目，均在 5万平米以内，辐射力有限；n 在区域外的竞争中主要潜在竞争者为布吉、宝安新中心区、西丽、梅林，关内的福田、南山由于土地出让有限与龙华之间的区域竞争相对较弱；n 龙华在区域竞争中总体来说处于相对竞争优势地位；n 龙华将主要面临与 布吉等片区抢夺关内客户，但二线拓展区由规划、交通带来的巨大升值空间使之处于相对竞争优势地位龙华 与周边其他区域存在抢夺关内白领的竞争，但在区域竞争中处于 相对竞争优势地位市市场场未未来来竞竞争争格格局局研研究究 中管网房地产频道二期背景 市场竞争金荣泰祥泰地块 R=