2007长沙湘府路项目市场报告41页-3M

湘府路项目 市场报告2007 05 15 厦门 /联志行长沙1总体思路框架一、长沙市基本现状二、房地产市场综述三、区域市场概况2一、长沙市情概况1、城市基本概况2、发展规划3一、长沙市情概况楚湘人文 /山水名胜 长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。 辖 五区 （芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花）， 三县 （长沙、望城、宁乡）和 一市 （浏阳），全市土地总面积 1.18万 平方公里，橘子洲湘江4一、长沙市情概况 市区面积 556平方公里，建成区面积 170平方公里；年末常住总人口 646.5万人 。 交通要塞，区域凸显。火车站贺龙体育馆5一、长沙市情概况经济高位增涨 /城市化率达 56.50% 全市 06年实现地区生产总值 1790.66亿元，比上年增长14.8%，增幅比全国快 4.1个百分点，比全省快 2.7个百分点。 人均 GDP达 27853元，比上年增加 3885元，增长 13.3%。07年一季度 GDP 457.21亿元，同比增长 16.2%，增幅同比上升2.1个百分点，创 94年以来新高。城市化率在50 -70之间为城市化进程的 快速 发展阶段 6一、长沙市情概况 全社会固定资产投资 1089.81亿元，比增 22.57%，其中城镇固定资产投资 972.77亿元，增长 21.76%。 全市实现社会消费品零售总额 865.61亿元，比增 16.4%，增速提升 0.3个百分点，剔除物价因素实际增长 15.0%。 城市居民人均可支配收入 13924元，比增 1490元，增长12.0%，剔除物价因素，城市居民收入实际增长 10.8%07年第一季度城市居民人均可支收入 5054元，增长 14.3%；7一、长沙市情概况衡阳岳阳常德益阳娄底关键词：三市融城3+5城市群一点一线，走廊式发展通过 10年至 15年的努力，打造成为人口 千万 以上，建成区面积 1000平方公里 的特大型组团式生态化城市。8一、长沙市情概况总 结：长沙具有区位优势、人才优势等，使得城市人口、消费能力等都将得到全面的提升。 随着 3+5工程全面展开，大量株洲、湘潭人口将向长沙市区集中，大大加快长沙市城市框架的拓展，对楼市的刺激作用如同散户涌入股市一般。楼市需求大涨，楼价一路飘红，中小户型和市郊楼盘将一统天下。9二、长沙房地产市场现状1、一级土地市场放量2、板块分析3、房地产投资4、销售分析5、价格分析6、消费者分析101、一级土地市场放量 06年长沙市区 (不含望城、星沙，下同 )土地出让总面积 826.54万 ，同比增长 53；也反映 北区与南区 分别占据 06与 05年的首位。 111、一级土地市场放量表明，土地出让面积和总建筑面积 波动幅度最大 的是 北区 ，北区 06年出让面积高达 3167402 ， 同比增长 90%，总建则增长 162%；但从市场上看，该区域 06年推出市场销售量不大， 07、 08年 我们需保持高度关注。 05年南区出让的总建最高，也印证 06年为热点板块 。 1206年 100亩以上土地出让总面积约为 649万 ，同比增长 48； 05年平均成交价为 841元 /，同比增长 18， 而 06年为 949元 / ，同比增长 13；也表明， 06年来 100亩以上大幅面积的土地出让逐年递增， 大盘越来越多 ；而根据市场的反馈大型社区比较受消费者的 青睐 。13岳麓板块城 南 板 块中心板块 城东板块城 北 板 块南帝北丐东贵西学中黄金板块形象说14二、长沙房地产市场现状房地产投资增幅放缓，理性回落15二、长沙房地产市场现状雨花投资额占的 23.33%，居第一浏阳 增长 97.54%，居第一，天心区投资同比增长56.67%，居第二， 开福区投资同比增长 43.37，居第三。随着新河三角洲、金霞板块、 省政府周边的道路等基础设施配套建设逐步完善， 天心、开福步入了快速发展的阶段。16二、长沙房地产市场现状 2006年全市商品房预售面积为 680.38万 ，比去年同期增加 34.2 市内五区中， 雨花区 居首位 ， 占全市的 23.5%； 住宅类 雨花预售面积最大 ，为 146.29万 ，占住宅类预售面积的 22.72；附记： 全市一季度开盘 26个，总推 149.68万 同比个数上升 18.18%、总推面积上升 44.56%17二、长沙房地产市场现状06全市商品房销售面积 841.16万 ，比增 18.27； 有 80.89 是在房屋竣工前通过预售实现的。除 住宅销（预）售面积比增长 25.18外，其它用途的房屋销（预）售面积均有不同程度的减少，其中办公楼同比减少 20.02，商业营业用房同比减少 46.88。 18二、长沙房地产市场现状 新开工面积达 1339.84万 ， 雨花区占 20.9%,居第一 ; 从住宅看 ,雨花区居第一 ;从商业用房看 ,天心区第一， 雨花区次之 ； 表明房地产投资的倾斜。19二、长沙房地产市场现状商品房（住宅）新开工面积占商品房（住宅）施工面积比例的大小，反映了当前市场运行的状况和开发商对 市场预期的信心 ，同时也反映了今后 1-2年市场 预售供应量 和今后 2-3年市场 现房供应量的增减情况。 近年来，比例逐年增加，表示市场 供应量在逐步增长 。 但 06年比例增幅不大，分别只有 2.07、 1.45个百分点，表明落实 “ 90/70” 的相关规定，很多项目进行规划调整，推迟了开工日期。20二、长沙房地产市场现状分析：住宅空置比例下降，而其他用房空置比例上升 住宅空置面积为 54.53万平方米，占总空置面积 的 33.15%（办公楼占 6.43%；商业营业用房 35.36%；其他用房占 25.07%）； 从空置时间看，至 06年底商品房空置面积中，待销房屋占 73.47%，滞销房屋占 19.54%，积压房屋只占 6.99%且 比例有所上升 。21二、长沙房地产市场现状全市均价 “爬坡 ” ，增幅放缓06年，长沙商品住宅销售均价达到 2691元 / ， 但涨幅有所趋缓，从 04年起长沙住宅均价涨幅基本呈 逐年回落态势 ，说明宏观调控取得了较好的效果，商品住宅价格 呈理性增长趋势 。22二、长沙房地产市场现状价格对比： 各区竟逐，均价相当 从数据显示，各区均价旗鼓相当； 从商品房和住宅看，雨花区均超过全市的平均水平。 5区均价低于全市均价，表明其他区域开始有高档次楼盘现身市场，整体拉升均价。23二、长沙房地产市场现状消费者说 湖湘文化、 “策 “、官本主义正是由于这样超前的消费置业观，一定程度上促进了房地产的发展。24二、长沙房地产市场现状从区域来源看2006 年长沙市场还是以 长沙本土 的消费群体为主，自主为主 随着长沙城市框架的拉大，三市融城的实施，而本土的饱和也加大， 株洲、湘潭 等地的外来人口入星城购房， 将成为 2007年的主力军。 跨区域购房的不定性 公务员购卖商品住宅的比例低于沿海地区 购房总价主流在 30-40万元之间，由于房地产上涨的形势，预计 07年将在 35-45万元 之间徘徊。25不 同 套 型 新 建 商 品 住 宅 空 置 结 构 表60 平方 60-80平方 80-90平方 90-100平方 100-120平方 120-150平方 150-180平方 180 平方面积待销数量 (万平方 ) 3.12 0.91 1.46 3.08 4.63 11.66 10.42 8.3比例 (%) 7.16 2.09 3.34 7.08 10.63 26.75 23.91 19.04滞销数量 (万平方 ) 0.24 0.06 0.08 0.16 0.21 1.79 1.52 3.29比例 (%) 3.32 0.79 1.13 2.19 2.89 24.37 20.62 44.7积压数量 (万平方 ) 0 0 0 0.11 0.14 0.1 0.9 1.02比例 (%) 0 0 0 5.05 6.16 4.31 39.5 44.98套数 待销数量 (套) 682 132 171 320 408 872 640 346比例 (%) 19.1 3.7 4.79 8.96 11.43 24.42 17.92 9.69滞销数量 (套) 56 8 10 17 19 133 92 123比例 (%) 12.23 1.75 2.18 3.71 4.15 29.04 20.09 26.86积压数量 (套) 0 0 0 12 12 7 56 46比例 (%) 0 0 0 9.02 9.02 5.26 42.11 34.59从待销面积看， 60-120 之间的比例相对较小，表明市场的去化速度较快，是市场的 消费主流 ；另外，套型面积在 60 以下的住宅待销套数占 19.1%；所占比例较高，这部分空置房大部分 集中在星沙 ，也有市内 五区的公寓 ，说明小户型的有盲目建设 的情况，个别楼盘因为 地段或定位 的原因出现滞销现象。 26二、长沙房地产市场现状 在购房时， “ 价格 ” 、 “ 地段 ” 、 “ 户型 ” 、 “ 周边配套 ” 、以及 “ 面积 ” 等是决定消费者是否购买的五个决定性因素， 消费者对价格相当敏感 ，与地段和户型构成三大先决条件。 但是随着长沙房地产市场的飞速发展，开发理念和消费结构均在颠覆，从市场反映看，随着 户型面积的有效控制 ， 07年将是各楼盘拼 实力 、讲 品牌 、比 产品的一年。长沙市民购房决定因素图27购房获取信息来源报纸、电视媒体及房展会对房地产市场的影响颇为重要。表明， 报纸 是调查对象获得购房信息的第一来源渠道，占调查对象的 51.8%， 电视 次之，占调查对象的 51.1 ,再者是 房展会 ,占访问对象的 48.9%。另外朋友、同事及家人的推荐也是一个重要的信息来源渠道 ,占调查对象的23.5%， 可见在品牌认知的过程中口碑也是较重要的， 开始进入 品牌地产时代。28二、长沙房地产市场现状 现状总结1、房价依然坚挺，上升空间大2、进入中户型时代（紧凑）， 2-3房（ 90-135 ）3、档次攀升，步入品牌地产时代4、外来开发商瓜分市场份额5、产品多