2008年成都房地产投资分析研究报告

成都地产投资机会研究纬联地产顾问（成都）有限公司二 OO八年三月日技 术 路 线 经济环境 政策环境 人口环境 投资机会结 论 市场需求 城市规划 消费者需求 行业参与者需求 市场供给 商品供给 资金、土地供给成都概况成都是四川省省会所在地，位于四川中部、成都平原腹地，是中国西南地区的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，是全国 15个副省级城市之一。辖 9区 4市（县级市） 6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。土地面积 1.24万平方公里，人口约 1103.4万人，其中城区人口 497.5万人。其中武侯区、锦江区、青羊区、成华区、金牛区、高新区是成都的中心主城区。l经济发展稳定、势头良好 成都市近年来，经济整体呈现出增长速度加快、运行质量经济较好、经济效益稳步提升的良好发展势头。l发展潜力大 与发达城市比较，成都的 GDP总量较低，人均 GDP与北京、上海、天津等相去甚远。说明成都市经济仍具有巨大的发展潜力。 成都作为西南地区物流、资金流和信息流聚集的一个特大中心城市，以稳定发展第一产业、优化发展第二产业、加快发展第三产业为指导思想，加快结构调整，有效推动了第三产业的快速发展。2005年第三产业成为地方经济的支柱产业，第三产业的增长速度与沿海发达城市相当，显示未来第三产业的强劲势头。金 融 政 策2007年央行 6 次加息， 10 次提高存款准备金率 9 月 27 日，央行和银监会联合发布 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 12 月 12 日，央行、银监会发布 关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知 07年底 08 年初，金融调控效果显现，全国及成都市房地产市场均表现为相对冷清。户籍政策 户籍制度改革的这几年，成都的房地产业和城市综合经济都得到了较好的推动。 成都市公安局关于贯彻 中共成都市委成都市人民政府关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行） 的实施细则 国务院关于修改 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 的决定 城镇土地使用税税额标准在 1988年暂行条例规定的基础上提高了 2倍 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 9月， 关于加大闲置土地处置力度的通知 全国工业用地出让最低价标准 政策频出，调控力度逐步加强 成都市闲置土地处置工作方案 10月， 关于认真贯彻 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 进一步加强土地供应调控的通知 11月， 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 3 月 26 日，财政部、国土资源部发布 关于调整中央分成的新增建设用地土地有偿使用费分配方式的通知 11 月 19 日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定印发了 土地储备管理办法 土地政策 1 月 16 日，国税总局发布 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 1 月 22 日，建设部、中国人民银行联合发布 关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知 3 月 16 日， 中华人民共和国物权法 经人大审议通过，自 10 月 1 日起施行 4 月 2 日，建设部等 8 个部委联合发布 关于开展房地产市场秩序专项整治的通知 5 月 23 日，商务部、国家外汇管理局发出 关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 10 月 31 日，国家发改委联合商务部发布 外商投资产业指导目录（ 2007年修订） 8 月 7 日， 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 11 月 14 日，财政部出台 廉租住房保障资金管理办法 11 月 27 日，建设部、国土资源部等九部门联合发布了 廉租住房保障办法 11 月 30 日，建设部、发改委、国土资源部等七部门联合发布 经济适用住房管理办法 房产相关政策 规范市场，解决中低收入人群的真实住房需求 一是中央财政将给予专项补助。中央财政在一定时期内会对新特区给予专项补助，同时还可给予税收、银行贷款等方面的支持。二是率先在西部推进市场改革。可率先在西部推进金融市场改革，推出一些金融新产品，如赋予地方政府发行债券权，支持基础设施类企业自主发展，支持企业上市融资等。三是将加快土地流转试验。一些农村土地可整体规划用于城市建设，农民变成市民。土地政策有望更加灵活，可在区县之间调整用地指标。四是可享受东北老工业基地政策。五是可设立保税区和自由贸易区。这样可使货物的通关效率更高，使城市物流业得到长足发展，同时有助于吸引更多外资，保持城市竞争力。六是国家加大基础设施投入，加快农村发展。如在农村公路、农田水利等方面增加投入，通过改善基础条件，为农村实现集约化、规模化经营提供有利条件。新特区带来什么？ 机会多样化人口增长稳定，对房地产支撑较大l根据统计，截至 06年底，成都市人口达到1103.4万人，总户数 382.22万。其中迁入率持续增长率有所减缓，下降 1.19%，但仍保持高增长率；迁出率在 06年随下滑 0.59%，但仍低于迁入率，城市人口保持增长的趋势，构成了成都房地产市场强劲增长的重要源头。单位 2003年 2004年 2005年 2006年人口构成 年末总人口 万人 1044.31 1059.69 1082.03 1103.4 按区 (市 )县分 市 区 万人 452.57 464.54 482.07 497.5县 (市 ) 万人 591.74 595.15 599.96 606.25年平均人口 万人 1036.4 1052 1070.9 1092.71人口变动 迁入人口 万人 24.52 31.93 35.5 34.92迁出人口 万人 10.42 17.68 14.94 15.98迁入率 23.66 30.35 33.15 31.96迁出率 10.05 16.81 13.95 14.54机械变动增长率 13.61 13.54 19.2 17.42附：总户数 万户 336.11 350.53 366.72 382.22市区 万户 152.6 159.69 168.31 174.54l社会消费品零售总额持续增长l成都市人均可支配收入保持在年均约 10的增长率l人均年消费量增幅约 12，超过人均可支配收入增幅l1993年至 2006年，人均年消费增加近 4倍l可见，成都市经济快速发展，居民收入持续上涨，消费力进一步加强消费能力逐年上涨，购房压力减小 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006恩格尔系数成都 37.44 39.15 38.27 37.8 35.3 33.9恩格尔系数增幅成都 -3.50% 4.60% -2.20% -1.20% -6.60% -1.40%居住类支出成都 10.7% 11.4% 11.61% 11.3 9.70% 7.14%l成都恩格尔系数绝对值以及下降幅度表现为人民生活水平提高较快，大额支付能力相对较强。l成都从 2002年开始，其居住类支出比重逐年下降，购房压力相对较小。成都市将先后启动建设南部、东部、北部、西部四大新城，今年投入将超过 50亿元 东部工业商务城南部科技商务城西部健康休闲城北部商贸城成都市地铁规划线路图地铁一号线地铁二号线2007年需求量成交走势成都市（万） 五城区（万） 郊区（市） 县 （万）总 成交量 2678.34 1373.35 1304.99同比增 长 率 33.60% 36.10% 31.10%其中住宅成交量 2427.12 1202.73 1224.39同比增 长 率 35.80% 39.20% 32.60%30%以上的增长率，表明需求强劲行业参与者需求土地 资金在政府的宏观调控下，开发商对土地和资金的需求变得异常的强烈，总想抓住自己最需要的哪一根救命稻草。土地需求型参与者分析 多为外地成功的开发商，具有一定的企业品牌。 对成都土地市场不太了解，还未在成都建立自己的土地开发资源平台。 有自己成熟的开发模式，具有较强的开发赢利能力。 少部分优选土地进行储备的开发商。资金需求型参与者分析 本土小开发商，有地或土地有瑕疵，需要资金解决开发或土地问题。 本土发展中的开发商，具有一定的知名度，有稳定的开发业绩，需要资金注入，提高开发业绩和企业品牌。 政府，主要是城市运营资金缺口大。商品供给特征2007年各类产品供给结构根据成交土地整体开发时间控制等条件，结合 06年、 07年成交土地整体可开发量预测， 2008年成都市房产市场可新增供应量约 4000万左右，住宅物业面积近 3000万，其中主城区的供应量在 1200万左右 。纵观近年来的发展趋势，高层比例会大幅提升2007年成都市新开住宅的整体均价为 5152.2元 / 。A、城郊比较 主城区新盘均价突破 5500元 / 。B、区域均价 市中心区域接近 8000元 / 。土地供给根据近几年来整个土地市场的供应情况、城市整体发展、规划，结合房地产市场的整体发展形势， 2008年的的土地市场市场整体保持比较平稳的发展状态，整体供应量会有小幅度的增长，预计将会超过 30000亩。2007年成都市土地市场共计交易土地 301宗（统计时间截止为 2007年 12月 31日），成交面积 21421.06亩，成交土地平均规模为 71.17亩 /宗，平均价格为 331万元 /亩。与 06年相比， 07年成交土地宗数、面积和均价都呈现不同幅度的增长，其中成交土地宗数增加 101宗，同比增长 50.5%；成交面积增加 14.38%；成交土地均价上升 181万元 /亩，同比上升 120.67%，土地交易价格上升速度相当快。其中，主城区范围内成交土地 118宗，成交面积为 5775.58亩，总成交金额为 5207228.9万元，平均成交价为 902万元 /亩，成交宗地平均规模为 48.94亩 /宗。与去年相比， 2007年主城区成交土地宗数明显上升，而成交面积则小幅回落，同比下降 10.74%，土地交易均价同比上升 228%。资金供给 真正的冬天似乎已经到来。 受制于连续金融调控的传递效应，银行开发贷款规模已经明显下降。来自银行的间接融资受阻之后，成都多家开发商深感 “资金命门 ”受到威胁。另一方面，来自银行间接融资的 “双输血管道 ” 按揭贷款和开发贷款 被掐断之后，资本市场直接融资和海外资金的直接投资，并不是想象中的那样容易。大部分开发企业深度依赖银行贷款，资金构成过于单一， “新政 ”甫出，压力迅速显现。08年，本土企业能否实现成功借壳上市？何时诞生成都首家 IPO房企？金融服务商的真正成长和活跃是否会带来机遇？与外来资本的深度合作将成为资金困局的解决之道？ Reits离我们还有多远 在 “房地产的本质是金融 ”的语境下，如何实现融资渠道多元化，已经成为开发商自我救赎的唯一路径。 机 会 点一级开发地产开发投资地产一级开发 条件：资金实力雄厚政府资源整合能力 效益：成长性好为长期在成都房地产行业发展打