2008年江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告-63页

江苏省盐城、宿迁市房地产市场投资环境考察报告 指 标 2007年生产总值 (亿元 ) 1368 15%人均 GDP 18000 16%第一产业 (亿元 ) 260 4%第二产业 (亿元 ) 642 19.10%第三产业 (亿元 ) 466 16.20%城镇固定资产投资 (亿元 ) 476 36.90%建筑业增加值 (亿元 ) 91 15%建施工面积 (万平方米 ) 490 竣工面积 (万平方米 ) 250 销售面积 162 2.03%全市户籍人口 (万人 ) 808（市区 70） 6%人均可支配收入 (元 ) 13857 15%城镇居民人均住房建筑面积（平方米） 25.95 盐城市各项经济指标一：刚性需求促进地产发展盐城向 100万人口中型城市的跨越，城市化的脚步必然刺激房地产市场的发展，消费者对住房数量的要求有增无减。另外，要面对强大的刚性需求。通常对刚性需求的界定直接对应居民的实际购买力，即无支付能力的需求只能称作为 “ 需要 ” ，但是在实际生活中，多数人的买房欲望不受购买力的约束；在城市表现为结婚一定要有新房，搭上老父老母养老钱也再所不惜，另外还有每年 6%的人口增长量，因此可以说盐城住房的刚性需求相当强烈。二：产业升级带动地产发展盐城所处的位置比较特殊，经济发展已经纳人具有区域特征的 “ 长三角 ” 范围之内，苏北便利的交通以及广阔的发展前景为区域内产业的升级提供了广阔的空间，众多产业向苏北地区迁徙，盐城相比宿迁、淮安发展形式要好的多，另外人口的流动必将带来房地产市场的繁荣。三：房价未过警戒线，未形成房地产泡沫从目前看来，盐城房产市场尚未越过警戒线，纯粹的投资性消费在整个房产消费中所占比例尚小，而且盐城房价并未出现严重虚高的情况。盐城地产市场的价格未来将是一个稳步、逐步、慢步的增长过程，短期内不会出现暴涨和暴跌，经过一个调整期，盐城房价还会向上微调。现行房价在全省 13个城市中处于倒数第二的位置，因此，盐城的房地产市场从长远看，依然有很大的发展空间。盐城房地产特点东城区板块：住宅业态丰富，价格优势明显相对于其它区域，东城区板块楼市的业态更丰富，除了多层、小高层、别墅产品外，新推出的入户花园洋房，今年将成为该区域的一大亮点。该区域今年现房上市量大增，且工地开工较其它区域有所提前。在盐渎、南城板块买一套小高层每平方米至少在 4000元左右，而在东城区域，东方绿苑小高层每平方米才卖 3400元，伯乐达 加州东郡的单价可能只有 3000元上下。就是别墅产品，在市中心每平方米可能要卖9000多元，而在盐城奥林匹克花园这样的别墅区，也只有 4000多元到6000多元之间。价格低是东城区最大的卖点。板块分析南城板块：大量房源面市，选择空间增大该区域作为盐城未来新的城市中心在建设，市场反应快速，通过两年时间的建设，面貌日新月异，楼市的地位快速崛起，房地产开发量价齐升。现在的恒盛 都市豪庭、华厦 绿城、中远世纪城、恒荣世家、全庭世纪广场、水绿名苑、中庚 香格里拉花园、中央广场、博客领地等楼盘都在不停的动作以吸引市民的关注，从各售楼处调研出来的信息显示， 现有大量房源面市，可供选择空间较大，但目前成交量有很大程度的下滑 。市政建设南城区域设置了 3所学校。首先是盐渎路学校（小学加初中）初步确定由市一小管理，还有两所分别是聚亨路小学和日月路小学，由盐城二小管理，目前这三所学校总投资 2.7亿元，正在建设中，预计部分班级可望在今年秋学期开学。首批重点建设项目包括基础设施、环境工程和公共配套三大类项目，总投资近17亿元集中开工建设。像位于城南新区核心地块的中心内港湖工程、内港湖东南侧的盐塘河绿化带两个环境工程项目，即将完成湖面和绿化建设；加快内港湖南侧地块的运作，建设以商业为主、规模适度、功能完善的商业辅导中心。市第三医院南院区等公共配套项目正在建设之中。靠市政配套带动区域房地产的兴起 以 “ 造 ” 城概念作为市场的支撑西环路板块：老中新楼盘集中发力，商住物业齐头并举西环路改造拓宽美化亮化，使西环路板块更加丰饶亮丽，西环路板块的崛起，带动了整个城西南崛起。八菱华庄、新日月 翠洲嘉园等一些元老级楼盘一直跃在前沿，产品业态业随着市场潮流向以小高层为主多种植业形态并存的格局在转变。月湖化城、水岸名都、盛世华城、金大洋花园等中坚楼盘成立西环路板块住宅产品的供应支撑。而今年西城逸品的公开，为该区域带来新的动作。预计今年上半年西环路上的小高层供应量将超千套。区域配套相对成熟，产品同质化严重，大盘扎堆老城区板块：新盘大盘即将上市，多层高层业态分明老城区住宅房源一直比较紧缺，锦江冠城与悦达东园堪称老城区的主力楼盘，在经历两三年的精彩演绎，目前这两个楼盘正在最后发力，今年均将完美谢幕。即将推出的两大新盘明悦景庭、华府景城均以 “ 景 ” 明志，业态在多层、高层方面各有侧重。不仅为老城区住宅市场供应了充足的房源，而且让广大购房者的置业选择有了明确的方向。充足的房源与分明的住宅业态，购房者选房空间较大。成熟的魅力与城中向心力另老城区精神焕发老城区板块盐渎板块：现房供应，房价仍居波峰占地 728亩的盐渎公园是市区目前最大的户外休闲公园，也是盐渎板块楼盘最大的景观卖点。它是新老城区连接区域。盐中、一小南城区相伴左右更是其他板块无法比拟的教育资源，使该板块更多地受到众多市民关注。这个板块因为有着钱江方洲、公园道 1号、文化名城、汇景新城等重量级楼盘，又因房源上市量少价高，故他们的一举一动一直牵动着购房者的目光。市政建设盐渎公园对面将形成一个 330亩的商业区，建设以商业为主、规模适度、功能完善的商业中心。人民南路南延工程将于今年 6月底完成，建成后可能与跃马路接轨。届时连接新老城区的 3条大通道将贯穿盐渎板块。 盐渎板块的楼盘不仅是品质的代表更是身份的象征盐渎板块串场河板块：配套建设猛进，项目侍机而动串场河景观带在一定程度上承载着盐城的水绿文化，它的建成对于盐城城市品位的提升有着巨大的推动作用。现在串场河板块的楼盘还不是很多，将有中央绿洲、全底国际、先锋岛项目等几家楼盘即将推出，但随着串场河景观带建设工程的不断推进，这里将是购房者新的关注区域。市政建设串场河景观带东侧地块的建设全面展开，盐城有史以来投资最大的市政工程正在建设。位于范公路西侧与火车站遥相呼应的新汽车站于今年 “ 五一 ” 节正式投入使用，面积是黄海路上 “ 新客站 ” 的两倍多。今年全市的特色商业发展将市区浠沧巷商业街、串场河水街等重点培育成一批特色鲜明、功能齐全的 “ 特色商业街 ” 。推进先锋岛开发，串联起先锋岛、二桥广场、中茵海华广场三大商业功能区。将推楼盘中央绿洲一直受到市民的关注，项目规划方案己通过市规划局审批。目前正报市规划委员会审核之中。随着人民南路南延工程的开工建设，该项目已做好地块上厂房拆迁的准备工作。串场河板块南城板块 楼盘名称 均价（元 /平方米） 电话华夏 绿城 3530 88856660恒荣世家 4100 83350999中远世纪城 4200 83069099恒盛 都市豪庭 3660 86022888瑞尔国际 未定 88387288东城区板块楼 盘 名称 均价（元 /平方米） 电话奥林匹克花园（含 别 墅） 5000 88188818东 方 绿 苑 3400 88188117新天地花园 3850嘉利花园 3600西环路板块楼 盘 名称 均价（元 /平方米） 电话盛世 华 城 4100 88413288金大洋花园 3980 88401111 水岸名都 3360 88581766月湖花城 3780 88430000驿 都 金庭苑 3150-4500 88122001西城逸品 3880-4200 北城区板块楼 盘 名称 均价（元 /平方米） 电话香榭星城 2200 88512278杭嘉 城市花园 2600 88195888金塔 新港明珠 3100 88190999老城区板块楼 盘 名称 均价（元 /平方米） 电话悦达 东 园 3800 88320488河畔之星 3500 83351188清 华 名居 4300 88358666锦 江 冠城 2838 88291008华兴 嘉园 4300 88365388万方名城 3800 88360838 盐渎板块楼 盘 名称 均价（元 /平方米） 电话钱 江方洲 4300 88582333汇 景新城 4400 83080111公园道一号 预计 4500 在售楼盘盐城奥林匹克花园目前正推出二期第二批别墅， 50多套现房，户型面积 160至220平米之间，可即买即住。第三期的约 36套别墅也已建好，即将上市。高成金水湾花园即将推出经典小高层（ 6月）、高层，目前接受预约登记，户型有：两室半两厅、两室两厅。面积在 100 平米左右，均价 3350左右。东方绿苑二期 80多套小高层住宅已售近 70套。第三期主推花园洋房在建，有的楼体已封顶， 88套花园洋房上半年将全部上市，预计 4月前后开盘。伯乐达 加州东群二期 2栋小高层，一栋多层，正在建设之中， 2栋花园洋房预计四五月份开盘。东城楼盘简介将推楼盘金庭花园位于盐城路西侧，一期 5栋多层，户型 78 100平方米； 1栋小高层，户型 105120平方米， 可供房源共 150套左右。工程已建地上 5层，价格未定，预计在 5月中开盘。中庚 香格里拉花园位于开元路北侧，共推出 12栋小高层、高层，一期 3栋小高层、高层，主力户型 120平方米左右，正在打桩。价格未定，预计六七月份开盘。瑞尔国际一期多层住宅完美售罄 ,现正在接收预约的为二期御景小高层、高层，户型介于58 205平米之间。主力户型有：两房约 83平米，两房约 96平米，三房约 131平米。预计六七月份开盘。 在售楼盘恒盛 都市豪庭一期推出 9栋小高层进展迅速， 4栋已建至 7层， 5栋出地面正负零。可供房源 300多套，主力户型 100 130平方米， 3660元平方米起售，一房一价。华厦 绿城一直在推的二期翡翠城市上市房源共 800套，已售 700多套，主打户型 120130 平方米，售价 3800元平方米左右，楼层已建至 11层。中远世纪城二期世纪嘉园在推 8栋小高层，均已封顶，上市房源 140多套，主打 95150平方米三房两厅、两房两厅， 3800元平方米起售，预计 8月份交付。恒荣世家一、二期尚有少量住宅在售，即将推 2、 9、 10沿盐渎路商住楼， 1 3层商铺， 4层以上住宅约 250套，主力户型 95 112平方米，楼面已建至 3880元平方米起售，正在打桩。 南城楼盘简介在售楼盘八菱华庄沿青年路小高层已封顶，尚有大户型和复式住宅在售，起价 3980元平方米，总价在 60 70万元左右，还有一期别墅将在下半年推出。新日月 翠洲嘉园目前尚有少量大户型复式住宅在售，均价 3400元左右。今年将有 6幢小高层推出，市机关幼儿园新日月分园将成该楼盘的一大亮点。盛世华城在售的小高层住宅还有少量余房，均价在 4000元平方米左右。二期即将推出的二幢 15层的高层住宅和 3栋多层，现正在打桩，共推出 400多套房源。主力户型 90多平方米，价格未定，预计 5月份开盘。月湖花城二期 2栋小高层主体已封顶， 300套房源在售，主打户型 90平方米两室两厅，首付 9万多元。金大洋花园二期小高层尚余 10多套，户型 100平方米左右，价格 3700元平方米上下。二期将推出 1栋 17层高层已建地下停车场，已经在 5月份开盘。水岸名部三期 3栋小高层正准备推出，户型 130平方米左右，预计 5月份开工， 7月份开盘，估计每平方米 3800元起售。西城逸品总体量 40万平方米，纯小高层楼盘，一期推出 6栋，主力户型 120平方米左右，其中 3栋预计在已经开盘，价格在 3880元平方米左右。 西城楼盘简介在售楼盘锦江冠城目前正在推出的一批 4幢小高层开盘在售，户型面积 96平方米至 206平方米，每平方米单价 2838元起售。悦达东园目前推出的高层小公寓、商铺均已售 80，近乎尾盘，且剩余的单身公寓面积大多为 120平方米，毛坯房，每平方米单价 3800元左右。沿路商铺一二楼连卖，一楼每平方米 12600多元，二楼 4000多元。小区内尚有 2幢别墅即将推出，估计每平方米在 9000元上。河畔之星一期 4幢小高层已快封顶，房源 300套左右，户型 91 140平方米，均价 3500元平方米，绿化率 55以上。二期 8栋开始打桩。将推楼盘明悦景庭（原大圣集团地块）项目占地 141亩，建筑面积 16 9万平方米，楼盘以多层为主，户型面积 73平方米至 161平方米，目前一期 8幢多层已建地上，预计 5月前后开盘，估计每平方米单价在 3500元上下。华府景城（原亭湖区政府地块）地上建筑面积 18 6万平方米，该项目主推高层住宅，约12 6万平方米 979套。一期推出 4幢高层，户型面积 110至 140平方米，售楼处即将启用，预估房价会在 4000元平方米以上。金塔 新港明珠推出 5幢 4万平方米小高层、高层住宅 360套，主力户型 90 100平方米，已建地上三层。预计 5月份开盘，预估售价 3000元平方米左右。 老城区楼盘简介在售楼盘钱江方洲目前主要销售一期低楼层少量余房。二期即将推出的房源有多层、小高层，正在建设之中，大约有两百套左右住宅，主力户型 120平方米左右， 4300-4600，预计五月份左右上市。汇景新城一期推出 7栋小高层、 5栋别墅。目前在售的 4栋小高层已快封顶， 260套上市房源主力户型 140平方米左右， 4270元平方米起售，一房一价。将推楼盘公园道 1号一期 4栋小高层将推出 300套左右房源，目前工地上已打好 3栋桩基，预计下半年左右开盘，预估售价 4500元平方米上下。大宇 时代名都目前正在平整项目用地。一期推出 4栋小高层， 0多套房源，预计五六月份开工七月份开盘。盐渎板块楼盘简介160亩150-180万 /亩楼面价约 1300元盐渎地块约 90亩180万 /亩楼面价约 1350元钱江方舟60万方4300公园道 1号60万方4500火车站地块火车站地块 2汽车站火车站西环路地块盐 渎 公 园 东 侧 地 块 销 售收入 占地面 积 60,000 平米容 积 率 2.3 建筑面 积 138,000 平米销 售 单 价 4,400 元 /平米销 售 总额 607,200,000 元销 售周期 2 年工程支出 主体工程 165,600,000 1,200 元 /平米配套工程 69,000,000 500 元 /平米前期 费 用 41,400,000 300 元 /平米土地成本 161,991,900 1,800,000 元 /亩总 支出 437,991,900 元管理支出 设计费 1,656,000 取主体工程 1%为设计费 元管理 费 2,760,000 取主体、配套、前期支出的 1%为 管理 费 元销 售 费 15,180,000 取 销 售 总额 的 2.5%为销 售 费 用 元交易税 36,432,000 取 销 售 总额 的 6%为 交易 费 用 元总 支出 56,028,000 元利 润 分析 毛利 润 113,180,100 元所得税 28,295,025 净 利 润 84,885,075 元投 资 回 报 率 22.91% 自有 资 金回 报 率 69.87% 西 环 路 地 块 销 售收入 占地面 积 333,350 平米容 积 率 2.0 建筑面 积 666,700 平米销 售 单 价 3,800 元 /平米销 售 总额 2,533,460,000 元销 售周期 4 年工程支出 主体工程 866,710,000 1,300 元 /平米配套工程 333,350,000 500 元 /平米前期 费 用 200,010,000 300 元 /平米土地成本 650,000,000 1,300,000 元 /亩总 支出 2,050,070,000 元管理支出 设计费 8,667,100 取主体工程 1%为设计费 元管理 费 14,000,700 取主体、配套、前期支出的 1%为 管理 费 元销 售 费 63,336,500 取 销 售 总额 的 2.5%为销 售 费 用 元交易税 152,007,600 取 销 售 总额 的 6%为 交易 费 用 元总 支出 238,011,900 元利 润 分析 毛利 润 245,378,100 元所得税 61,344,525 净 利 润 184,033,575 元投 资 回 报 率 10.72% 自有 资 金回 报 率 37.75% 火 车 站 西 侧 地 块 销 售收入 占地面 积 106672 平米 160 亩容 积 率 2.0 住宅建筑面 积 64003 销 售 单 价 4,000 元 /平米写字楼建筑面 积 21334 销 售 单 价 4,500 元 /平米商 业 建筑面 积 128006 销 售 单 价 6,000 元 /平米总 建筑面 积 213344 平米住宅 销 售 总额 256012800 元写字楼 销 售 总额 96004800 元商 铺销 售 总额 768038400 元销 售 总额 1120056000 元销 售周期 3 年工程支出 主体工程 192009600 1,500 元 /平米配套工程 64003200 500 元 /平米前期 费 用 38401920 300 元 /平米土地成本 288000000 1,800,000 元 /亩总 支出 582414720 元管理支出 设计费 1920096 取主体工程 1%为设计费 元管理 费 2944147 取主体、配套、前期支出的 1%为 管理 费 元销 售 费 28001400 取 销 售 总额 的 2.5%为销 售 费 用 元交易税 67203360 取 销 售 总额 的 6%为 交易 费 用 元总 支出 100069003 元利 润 分析 毛利 润 437572277 元所得税 109393069 净 利 润 328179208 元投 资 回 报 率 64.1% 自有 资 金回 报 率 151.9% 城 南 地 块 销 售收入 占地面 积 106,672 平米容 积 率 2.0 建筑面 积 213,344 平米销 售 单 价 4,000 元 /平米销 售 总额 853,376,000 元销 售周期 3 年工程支出 主体工程 234,678,400 1,100 元 /平米配套工程 106,672,000 500 元 /平米前期 费 用 64,003,200 300 元 /平米土地成本 288,000,000 1,800,000 元 /亩总 支出 693,353,600 元管理支出 设计费 2,346,784 取主体工程 1%为设计费 元管理 费 4,053,536 取主体、配套、前期支出的 1%为 管理 费 元销 售 费 21,334,400 取 销 售 总额 的 2.5%为销 售 费 用 元交易税 51,202,560 取 销 售 总额 的 6%为 交易 费 用 元总 支出 78,937,280 元利 润 分析 毛利 润 81,085,120 元所得税 20,271,280 净 利 润 60,813,840 元投 资 回 报 率 10.50% 自有 资 金回 报 率 28.15% 区域 城南 城西 盐渎 火车站土地成本 288,000,000 650,000,000 161,991,900 288,000,000毛利润 81,085,120 245,378,100 113,180,100 437,572,277净利润 60,813,840 184,033,575 84,885,075 328,179,208投资回报率 10.5% 10.7% 22.9% 64.1%自有资金回报率 28.2% 37.8% 69.9% 151.9%区域 城南 盐渎 城西 火车站土地成本 288,000,000 161,991,900 650,000,000 288,000,000毛利润 81,085,120 113,180,100 245,378,100 437,572,277净利润 60,813,840 84,885,075 184,033,575 328,179,208投资回报率 10.5% 22.9% 10.7% 64.1%自有资金回报率 28.2% 69.9% 37.8% 151.9%按投资收益率排序按绝对利润排序1.1、 人文地理环境1.1.1、地理环境宿迁市位于江苏省北部，介于北纬 3383425 ，东经1175611910 之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。总体呈西北高，东南低，最高点海拔高度 71.2m， 最低点海拔 2.8米 。 全市总面积 8555