2008年10月威海市房地产市场调研报告-61PPT

威海市房地产市场调研报告*机构 研展部2008.10威海市房地产市场调研报告城市发展研究度假物业专题土地市场房地产市场1234威海市房地产市场调研报告一 城市发展研究威海市房地产市场调研报告p城市概况地处山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东与朝鲜半岛、日本相望，西与烟台接壤，中国著名港口和旅游城市。辖三区三市：环翠区、火炬高技术产业开发区、经济技术开发区和荣成、乳山、文登三市。总面积 5698平方公里，其中市区面积 769平方公里，海岸线 985.9公里。威海市总人口 251万，市区人口 63万。年平均气温 12度，年均降水量 800毫米。威海市房地产市场调研报告p历史沿革属青州，东方夷之地，菜夷聚居先 秦南北朝 北齐时，初设文登县，经古未变明 初 防倭寇，明设威海卫，因而得名近 代 清末年，英国殖民地，强租卅年现 代 地级市，辖三市三区，终成现状威海市房地产市场调研报告p城市性质海洋经济大市 拥有两大渔场，渔业为全市支柱产业。沿海开放城市 对韩贸易桥头堡，与 8个国际城市缔结友好关系，是东北、韩国迁入人口最多的沿海城市之一。新兴工业城市 船舶及零部件、通信及专用设备制造业、电子信息、汽车及零部件、轻纺食品医药业。有16个国家名牌产品、 7个全国驰名商标。优秀旅游城市 素有 “东方夏威夷 ”之美称。旅游业与加工制造、教育科研、农产品加工是威海四大支柱产业。生态园林城市 首批国家环境模范城市、全球改善人居环境最佳范例城市、世界上最适合居住的范例城市之一。威海市房地产市场调研报告p城市经济GDP： 07年 GDP总量达到 1580亿，年均增长率超过 15%。人均 GDP 达到 6.32万元，比上年增长 14.8%。人口 ：威海市市区人口导入量近年来呈快速上涨势头，年增长 12%，预计 2010年进入全国百万人口城市行列。三产 ： 2007年三产比例 8： 62： 30； 工业是支柱产业，发展迅速；旅游业带动第三产业高速发展，前景广阔。威海市房地产市场调研报告p城市经济旅游业借助丰富的历史自然资源，威海市形成 “一线（ 1000公里海岸线）、六板块（中心城市、海滨生态、渔家民俗、温泉疗养、传统文化、田园风光） ”的旅游发展格局。 2007年，全市旅游业接待海内外游客 1384.69万人次，旅游总收入 130.69亿元，比上年分别增长 20.4%和 28.4%。旅游总收入占全市生产总值和三产的比重分别达 8.2%和 27.1%。 威海市房地产市场调研报告p城市规划一个主中心：威海市区四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛三条发展轴：以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点的 A字形结构人口规模：近期 2010年规模为100万人，远期 2020年规划 130万，远景 2020年以后控制在 150万，基础设施按照 170万人预留。一个主中心，四个副中心，三条发展带、十三个重点镇。注：本报告中，如无特别交待， “威海市区 ”指除去文登、荣成和乳山三市以外的威海城区， “威海市 ”指整个三区三市的威海。威海市房地产市场调研报告p城市规划市区功能规划主城中心区（环翠中心区）：包括旅游、人居、文化、行政办公和商业服务、金融等六大职能。主城西区（高区）：包括文教科研、高技术工业、一类工业、旅游、居住。主城南区（经区）：普通工业、居住。环翠中心区高区经区城市发展城市向西向南发展 ，即向高区和经区发展。威海市房地产市场调研报告p城市带状格局三个区域分割较远，连接道路较少 。连接经区和市区的街道只有两条，而连接市区和高区的干线可以说只有一条。“市区工作郊区生活 ” 。相当数量的市民工作在市区，而居住分散在高区和经区（即），而公交运行状况远远不能满足乘客数量的需要。带状规划的城市格局 使市民的各种日常生活增加了很多交通负担，同时大大降低了威海市房地产业的利润。11文化路 2新威 -青岛路 3世昌大道 4海滨路 5嵩山路威海市房地产市场调研报告p城市竞争分析威海市 SWOT竞争分析国内最长海岸线城市，最洁净的沙滩全球宜居城市环黄海经济圈距离日韩最近城市交通不理想，火车机场远离市中心下辖三市城市化进程较低与国际化滨海城市概念打造有较远距离第三产业快速发展稀缺海景资源，旅游发展潜力巨大与国内外沟通加强假期调整带来的分时度假产品的发展契机整体消费水平较低房地产受宏观调控影响较大来自青岛、烟台等海滨城市的竞争较大核电站的不确定性影响威海市房地产市场调研报告二 土地市场研究威海市房地产市场调研报告p土地出让08年（到 9月底）土地出让达到峰值，共出让 82宗 422万平米。威海市土地出让主要以环翠区为主，其次是经区和高区 。05年以来，威海市土地出让较快增长。威海市房地产市场调研报告p住宅用地出让07年共出让住宅用地 216万平米，占全年出让土地的 83%。08年至今共推出 25宗住宅用地，成交 122万平米，占已出让土地的 29%左右。进入 08年，住宅及商业配套用地出让明显放缓。威海市房地产市场调研报告p价格变化与 07年相比， 08年至今已出让土地中工业用地较多，因此均价大幅下降；住宅用地价格保持较为平稳的发展，略有上涨。威海市房地产市场调研报告p总结威海市土地市场发展较快，其中作为体现其支柱产业的工业和制造业用地增长较快；住宅用地成交较为平缓，尤其是进入 08年以来， 土地成交宗数和面积都有明显减少 。威海市房地产市场调研报告三 房地产市场研究威海市房地产市场调研报告p整体特征 GDP经济周期对房地产周期的影响 缓慢发展综合发展型平稳发展以质量为主数量和质量并重快速发展，以数量为主，数量和质量并重超速发展，单纯数量型发展特征改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼 有生存需求需求特征12000以上8000-120003000-80000-3000人均 GDP（ 美元）减缓发展阶段平稳发展阶段快速发展阶段启动阶段发展阶段2007年威海市人均 GDP6.32万元（折合约 9000美元）已超过 8000美元，房地产市场进入平稳发展阶段；市场需求以改善型需求为主，质量和数量并重。人均 GDP超过 8000美元，房地产进入平稳发展阶段。威海市房地产市场调研报告2007年房地产开发投资持续增长，增速有所放缓从整体房地产市场来看，威海房地产开发投资逐年稳步增长，从 2003年的 43.69亿到 2007年 94.8亿，五年间增长了 217%，投资开发力度大。p整体特征 房地产开发投资威海市房地产市场调研报告2007年房地产投资占全市固定投资的 12.6%，比例持续上升房地产投资占固定投资的比重经过 04、 05年的探底回顾之后，进入高速上升阶段。p整体特征 房地产开发投资比例威海市房地产市场调研报告p房地产发展状况年份 商品房施工面积（万）增长率 竣工面积（万）增长率 商品房销售面积（万）增长率 销售额（亿元）增长率 人均居住面积（）2003年 531.1 20% 169.7 0% 150.5 24.2% 24.8 21.6% 15.532004年 538.7 1.4% 155.3 -9.2% 196 30.3% 35.3 42.3% 16.452005年 723.8 31.4% 188.6 21.4% 190.3 -2.9% 37.1 5.1% 17.722006年 335.17 15.4% 230.5 22.1% 225.28 18.4% 51.99 40.2% 18.312007年 1087.29 27.8% 261.6 13.5% 328.83 46% 92.16 77.3% 18.792008年（ 1-4月）837.13 25.3%同比 74.13 59.5%同比23.3 82.4%同比2003-2008年威海市房地产开发数据威海市房地产业发展始于 1985年的老城区改造，先后经历了 1985-1992年的起步、1992-1993年的开发热、 1994-1997年的调整和 1998年以来的快速发展阶段。2000年以来，威海市通过多种媒体和活动宣传其居住环境， “ 威海 最适合人类居住的地方 ” 成为城市品牌，为房地产市场增加了新活力。威海市房地产市场调研报告施工面积：房地产施工面积保持稳定增长，房地产投资也较稳定，没有较大波动。施工面积：除 05年因宏观政策影响，出现负增长，其他年份均稳中见涨。销售面积：近两年呈跳跃式增长，一方面因为市民改善居住环境，另一方面反映出威海已经出现大量投资性客户，外来置业、投资的拉动快速走强。销售额：销售额的增长不仅因为销售面积出现大幅增加，也是威海整体房价上涨的驱动。威海市房地产市场调研报告人均居住面积：威海市人均居住面积一直稳步增加，但是指标仍然较低，其中市区（不含三市） 人均居住面积为 23.6平方米 ，高于全市平均水平。改善住房环境等需求将在未来逐步释放。五年规划：根据 威海市住房建设规划 ，未来 5年内，威海市区将建设 1436万平方米的住宅，平均每年开发建设 287万平方米的商品房住宅。 2012年， 威海市区人均居住面积将达到 32平方米 。威海市房地产市场调研报告p板块特点 板块划分威海的房地产市场板块按照行政区的不同进行划分，从大威海市场看，可以分为威海市区板块和文登板块、荣成板块、乳山板块。威海市区板块主要由构成威海市区的环翠区、高区和经区构成，因此分为 环翠板块、高区版块、经区版块 。环翠区：威海市传统市中心，面积 368平方公里，人口 31.1万。高区：国家级高新技术产业开发区，面积 121.9平方公里，人口 18万。经区：国家级经济技术开发区，面积 194平方公里，人口 10万。威海市房地产市场调研报告p板块特点 环翠板块n环翠区主要在售楼盘：序号 楼盘名称 总建面积 开盘时间 销售率1 山海华府 7万 2008.10 2 环翠家园 7.5万 2007.8三期 70%3 伴月湾国际度假村1.5万 未开盘 4 海韵华府 50万 2007.5 70%5 山水家园 13万 未开盘 6 环翠花苑 4.6万 2007.12 30%7 伴月湾山海名宅6万 三期认购中 一二期售完8 阳光海岸 1.7万 2008.10 40%9 望海园 4万 2008.1 30%10 99名邸 2.4万 2007.12 80%12345687910环翠区在售楼盘较多，总体去化情况较好，未来可售面积约 30万平方米。威海市房地产市场调研报告p板块特点 环翠板块n楼盘分析：序号 楼盘名称 建筑类型 容积率 绿化率 主力面积 均价（元 / ） 装修情况1 山海华府 别墅 0.55 60% 175-220 毛坯2 环翠家园 多层 1.16 38.4% 三室 90-140 4680 毛坯3 伴月湾国际度假村 别墅 0.43 53% 精装4 海韵华府 多层高层 1.74 39.3% 三室 150-170 5400 毛坯5 山水家园 多层高层 1.45 42% 二室 90-100三室 120 毛坯6 环翠花苑 多层公寓1.65 40.5% 住宅三室 120-130公寓一室 39-527200 精装7 伴月湾山海名宅 多层小高 1.126 41.2% 三室 120 7000 毛坯8 阳光海岸 高层公寓 2.6 42% 一室 40-50 7000 精装9 望海园 高层 3.3 40.8% 二室 70-100 5600 毛坯10 99名邸 别墅 0.59 150-250 15800 精装主城区产品客源丰富，建筑形态囊括别墅、多层、小高和高层；普通住宅的主力面积为 90-100的二室和 120-130的三室；价格跨度较大，从 5000-16000元 / 均有，一线海景房价格超过 12000元 / 。威海市房地产市场调研报告p板块特点 高区板块n高区主要在售楼盘：序号 楼盘名称 总建面积 开盘时间 销售率1 新浪屿颐景园8万 2007.10 70%2 国际海景城 19.8万 2007.11 50%3 海悦国际 11.3万 2007.7二期 50%4 仁泰旅游度假花园14万 60%5 自由东方 3.9万 2006.5 90%6 洪福庄园 20万 2007.5 80%7 碧海庄园 3.6万 2008.10 8 青青小城 7万 2005.4 80%9 蓝堡 1.8万 2008.3 40%12 3456879高区在售酒店式公寓项目较多，销售情况良好，后期供应量在 10万平米左右。威海市房地产市场调研报告p板块特点 高区板块n楼盘分析：序号 楼盘名称 建筑类型 容积率 绿化率 主力面积 均价（元 /） 装修情况1 新浪屿颐景园 多层高层 1.75 40% 二室 95 8000 精装2 国际海景城 高层公寓 2.47 45% 二室 60-90 18000 精装3 海悦国际 高层公寓 4.33 31% 一室 60 9000 精装4 仁泰旅游度假花园 多层小高高层2.96 39.6% 二室三室80-15011000 精装5 自由东方 高层公寓 4.95 31.1% 二室 50-70 8000 精装6 洪福庄园 多层 40% 二室 80-90 6000 毛坯7 碧海庄园 别墅 0.41 59.8% 300-800 500万起价 精装8 青青小城 高层小高 1.7 70% 三室 110-130 6500 毛坯9 蓝堡 高层公寓 4 30% 一室 30-50 5650 毛坯高区产品丰富，外部客源较多（占 50%以上），建筑形态丰富；在售主力面积住宅为 90平米的二室，酒店式公寓为 60-90平米二室和 30-50平米一室；价格普遍较高，且 多为精