北京望京商业整体分析报告

4.0 零售物业市场分析 整体市场分析p 供应状况截至 2004年，北京共有 1200万平方米的各类型商业面积。这些商业面积可分为百货公司、购物中心、超市、自由市场以及街边店铺五大类。截至到 2004年底，北京城区范围内大型商场和购物中心的（营业面积超过 1万平方米的商场和购物中心）面积已经达到了 260万平方米（建筑面积）左右，约占北京各类型商业面积的 21.7%，其中百货类商业 158万平米，占北京大型商场面积的 61。p 主要商业区域14.0 零售物业市场分析 整体市场分析p 未来供应预计总供应量 在 2005-2008年，预计共有 522.9万平方米建筑面积的各类大型商业面积竣工。 2005-5006年将是北京市各类商业面积新供应量较集中的年份，共有 280.2万平方米。新增供应集中区域 新供应量主要集中在中央商务区、中关村地区、金融街地区以及部分住宅项目内。 越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。未来分布趋势 预计未来大型商业向中关村地区和 CBD等区域集中的趋势不会改变。而传统商业区的可开发利用土地将越来越少，越来越多的大型商业面积将会集中在城乡结合部和近郊区。 本案周边现有的商业物业主要集中在望京酒仙桥区域，预计周边未来的供给也将延续这一趋势。24.0 零售物业市场分析 整体市场分析p 入住率情况区域名称 入住率情况王府井区域 该 区域大型百 货 的空置率 维 持在 5 10左右西 单 区域 该 区域整体空置率 约为 5% 8% 朝阳 门 外 /建国 门 区域 该 区域整体空置率 约为 5% 8% 东 直 门 周 边 区域 该 区域由于 银 座百 货刚刚 开 业 ，而太平洋百 货长 期 经 受交通困 扰 ，其整体空置率水平在 8% 10左右。p 价格情况 百货公司的租金多为流水倒扣的方式，不同行业的扣点方式不同，超市的扣点为 3-7%，时装的扣点为 20-25%。 北京主要大型百货公司的平均营业额为 3,353元 /平方米 /月（营业面积），如果按照商场平均扣点为 15%计算，平均月租金收入为 61美元 /月 /平方米，与购物中心的租金水平相当。 购物中心的租金多是固定租金，租金水平与商场位置，商场规模，店铺临街状况，楼层以及商品种类有着直接的关系。 北京购物中心固定租金范围在 30-120美元 /月 /平方米，平均租金为 60美元 /月 /平方米。东方广场的平均租金最高，平均为 110-120美元 /月 /平方米，其次是国贸商场，平均为 80-100美元 /月 /平方米。34.0 零售物业市场分析 区域市场分析p 现有供应考虑到项目的规模及其周边的商业环境，对区域市场的考察将主要集中在南至东北四环路，北至机场、西至机场高速、东至酒仙桥边缘的区域内，主要包括本项目周边、温榆河别墅区、酒仙桥及望京四个部分。考虑到本项目的规模及其与周边商业的相互竞争可能，本部分对温榆河别墅区、酒仙桥和望京商业的考察将主要集中于规模商业，即单体或集合规模在 5,000平方米以上，具有一定档次水平和市场影响力的商业物业。44.0 零售物业市场分析 区域市场分析p 现有供应序号 名称 类 型 位置 规 模（平米）开 业 日期1 万客隆酒仙 桥 店 超市 酒仙 桥 路 12号 12000 19982 燕莎望京 购 物中心 百 货 东 四 环 路 12500 19993 望京建材大世界 专业 市 场 望京湖光中街 50000 19994 望京 农贸综 合批 发 市场 专业 市 场 来广 营 30000 19995 日祥广 场 步行街 欧 陆 园 对 面 7000 20006 京客隆 超市 南湖北街与湖光北路 7500 20017 中福百 货 百 货 、超市 南湖北街与湖光北路 17000 20028 望京正 时 家居广 场 专业 市 场 望京广 顺 南大街 11000 20029 来广 营 花卉市 场 专业 市 场 来广 营东 路 888号 18000 200210 华润综 合超市 超市 酒仙 桥 路 8000 200211 爱 家家居 专业 市 场 广 顺桥 北香 宾 路 66号 14000 200412 百安居 专业 市 场 广 顺桥 北香 宾 路 66号 15132 200413 尚古城 专业 市 场 来广 营东 路 5号 10000 n.a14 阿根廷烤肉 /咖啡 餐 饮 来广 营东 路 2000 n.a.区域成规模商业物业面积约为 21.4万平方米，共 14个，项目平均规模约为 1.5万平米，区域商业整体及单体规模较小；区域内的商业设施多以小型底商、临街店面等形式存在。区域内针对日常消费的超市、百货、步行街等零售商业面积共 6.4万平米，共 6个项目，平均规模约为 1万平米。专业市场共 14.8万平米， 7个项目，平均供应规模为 2.1万平米，其中建材类专业市场供应面积 10万平米，占整体的 47.7，是目前区域内的最主要的商业设施。54.0 零售物业市场分析 区域市场分析p 经营情况序号 名称 类 型 规 模（平米） 租金（元 /天 /平米） 入住率1 万客隆酒仙 桥 店 超市 12000 n.a 100%2 燕莎望京 购 物中心 百 货 12500 15-30 * 95%3 望京建材大世界 专业 市 场 50000 3 90%4 望京 农贸综 合批 发 市 场 专业 市 场 30000 1 2 100%5 日祥广 场 步行街 5000 4 8 99%6 京客隆 超市 7500 7 95%7 中福百 货 百 货 、超市 17000 7 95%8 望京正 时 家居广 场 专业 市 场 11000 10 14 95%9 来广 营 花卉市 场 专业 市 场 18000 1.5 3 90%10 华润综 合超市 超市 8000 n.a 100%11 爱 家家居 专业 市 场 14000 5.3 7.3 95%12 百安居 专业 市 场 15132 n.a 100%13 尚古城 专业 市 场 10000 1.6 85%本项目所处区域整体情况较好，区域大部分商业物业的整体空置率都处于 5以下的较低水平，但部分专业市场，如尚古城，由于地理位置、周边发展现状及经营管理的原因，空置率处于较高水平。目前区域商业的固定租金多处于 3-10元 /天 /平方米的水平，百货类的扣点在 15-30之间，区域内目前的租金水平低于城市商业区的水平。从区域来看，除档次较低的批发市场外，望京区域的配套商业租金要高于京顺路沿线商业。相对而言，日常生活配套商业的租金普遍高于专业市场。区域内成规模商业都不散卖而是持有出租。项目周边已建成的小型底商售价在 10,000-14,000元 /平米范围内。64.0 零售物业市场分析 区域市场分析p 需求情况望京 /酒仙桥区域内部居住的中等收入人群本项目至温榆河带别墅区内的高收入人群这部分人群的消费被区域内商业设施截留。由于区域缺乏高档消费场所，部分高端消费力倾向在北京东部商务区实现，区域高端消费力有外流现象。该部分中等收入人群只要有相应的商业设施供应，其大部分消费力会截留在区域内部，因此区域内部达到一定的人口规模时，对商家具有较强的吸引力，国际、国内的知名商业管理公司对该区域具有很高的热情。本项目至温榆河别墅区的高收入人群，截留在区域内的消费力主要为常用的、对距离要求较高的日常生活消费，其规模小而档次较高；此外，由于该类消费者具有较强的空间活动能力和高消费能力，多在市中心的各个高档商业项目实现。由于高收入人群的上述消费特征，本项目周边区域人口规模难以支撑大规模的商业，对大型商业的管理公司没有吸引力，从而限制大型商业的发展。项目周边区域内较为需求所接受的商业形式多为独立店面，经营内容集中在日常消费，提供服务多于商品零售的配套商业业态。74.0 零售物业市场分析 区域市场分析p 未来供应根据已有的市场信息，预计周边区域内未来将有商业物业 20个，形成供给 78.1万平方米以上，是现有存量的 3.7倍，区域未来商业物业的供给十分可观。从供应的分布来看，未来望京 -酒仙桥区域内部的商业供给规模达到 63.6万平米，占区域未来整体供应的 81，包括家乐福、沃尔玛、宜家等知名大型零售商，望京 -酒仙桥区域商业物业呈现出供给规模和档次双提升的态势。84.0 零售物业市场分析 区域市场分析p 未来供应序号 名称 类 型 位置 规 模 开 业 日期1 金隅国 际 底商 百 货 、超市 望京南湖公园北 门 15000 20052 易初 莲 花望京店 超市 宝星国 际 底商 10000 20053 沃 尔 玛 望京店店 超市 广 顺 北大街 20000 20054 宜家家居望京店 专业 市 场 北四 环 路 30000 20055 乐华 梅 兰 望京店 专业 市 场 花家地街 15000 20056 金隅 丽 港城 百 货 、超市 望京花家地西里 30000 20057 望京 华联 商厦 百 货 广 顺 大街 70000 20058 华 糖洋 华 堂 百 货 望花路 东 里七号 25000 20059 望京国 际 汽 车 广 场 专业 市 场 湖光北街 20000 200610 澳洲康都底商 底商 北五 环 10000 200611 京客隆 购 物中心 超市、百 货 东 四 环 酒仙 桥 59339 200612 财 富公 馆 底商 机 场 高速 苇 沟出口 11000 200613 银时 国 际 底商 底商 朝阳区酒仙 桥 19551 200614 家 乐 福望京店 超市 望京北路 25000 200715 季景沁园底商 底商 城 铁 13号望京西站 12000 200716 嘉美 风 尚中心 待定 望京新城 B1区 1-3地 50328 200717 望京国 际 影 视 城 娱乐 望京内 环 路 110000 200718 新国展一期 * 购 物中心 空港工 业 区 B区 100000 200719 望京新城 B区 6-10地 项 目 百 货 、零售 望京新城 B区 6-10地 113900 2007/200820 餐 饮 特色一条街 * 特色步行街 望京科技园区 60000 待定94.0 零售物业市场分析p 总结整体市场区域市场本项目处于望京 -酒仙桥和机场之间，周边的商业设施主要集中在望京区域，望京区域商业设施供给增速大、档次提升快，将形成北京东北部的商业中心，对本项目的商业发展具有一定的制约限制。本项目周边现有商业设施较少，商业氛围不浓厚，在商业市场上的影响力较小。总体而言，本项目应发展应针对本项目周边活动人群特征，主要发展高档、针对别墅区高收入人群的配套型商业。同时项目应增加特色，