北京龙湖滟澜山项目营销推广方案 -64PPT

滟澜山项目营销推广方案 滟澜山项目销售策略方案 第一部分 北京别墅类高端物业市场扫描 滟澜山项目销售策略方案 q 05年回顾2005年 1-3季度，新增供应 250.93万平方米 ,较去年同期增加 26.48%。2005年北京别墅市场供应情况 从 05年 1 3季度 :共消化建面 27.1万平方米，同比增长 3.5万平方米，增幅为 14.8%。q 05年回顾2005年北京别墅市场需求情况 滟澜山项目销售策略方案 q 05年回顾小结：别墅市场进入了一个新的阶段，产品品质普遍升级，追求创新及细节完美，并尽可能凸显与竞争产品的差异。05年经济型别墅的走俏，是基于中产阶级的不断发展，资金积累到一定阶段，爆发出强烈的置业需求。q 06年小结滟澜山项目销售策略方案 q 06年小结对应以上两表可以反映出 :1、别墅的销售在 4、 5、 6三个月为高峰期；2、销售量高于新供应量 ,说明 06年消化了一定量的存量房。滟澜山项目销售策略方案 q 06年小结滟澜山项目销售策略方案 q 06年小结从别墅客户来源情况看，本市居民是主导客户群体，外省个人是重要组成部分；外来需求户型面积明显大于本地需求。 1-8月，本市居民购买别墅 3756套、 98.49万平方米，分别占全市的 71.75%和 70.46%，是别墅市场需求的主导力量；外省个人购买别墅 1116套、 28.79万平方米，分别占全市的 21.32%和 20.59%；两者合计购买量占全市 90%以上。从各类客户购买别墅户均面积来看，外地企业和华侨、港澳台个人、企业购买购买别墅户均面积分别为 532.81平方米、 437.33平方米，远远超过其它客户 ；本市居民购买别墅以自住为主，所以经济型户型备受亲睐，户均面积在 262.23平方米；外来需求所购别墅户均面积明显大于北京本地购买面积。滟澜山项目销售策略方案 第二部分 滟澜山产品细况 项目位置1. 项目位于顺义区后沙峪镇古城村裕民大街南侧。滟澜山1.4 交通条件三条连接城区的通道：京承高速后沙峪出口三百米机场高速穿过中央别墅区可达京顺路穿过中央别墅区从 92年开始发展，至今已有十余年 区域价值及它所承载的产品得到众多发展商认可区域价值及它所承载的产品得到众多发展商认可 京城纯粹的国际富人区在这里形成京城纯粹的国际富人区在这里形成区域特征 国际化成熟别墅区区域特征 国际商务经济新国展选址于北京市顺义区空港城内，总规划占地 225公顷，总建筑面积 100万平方米，总投资84亿元人民币。整个工程分三期进行建设。其中一期工程拟建展馆 20个，建筑面积 20万平米，计划将于今年底建成并投入使用。全部工程完成后，将成为国内最大，国际一流的综合性、现代化国际展览中心，涵盖包括会展中心、购物中心、写字楼、公寓、主题公园等多种物业类型新国展的建设将加速区域商务链的形成新国展的建设将加速区域商务链的形成2006至 2008年将竣工的李天路、机场第二快速路、机场北线快速路、东北六环路及北清路东延路段将进一步改善地块交通环境。机场快速轨道有望2008年建成。其中北清路东延与机场北线快速路将加强本区域与东西部区域的直接联系；机场快速路与机场第二专线将加强本区域与南北部区域的直接联系京承快速路 京顺路机场快速路李 天快 速 路机场北线快速路北清路东延段区域特征 交通进一步便捷交通的改进加快了区域的城市化进程交通的改进加快了区域的城市化进程区域特征 配套的完善15000平米的温榆广场现已开始平米的温榆广场现已开始对外招商，提高了本区域品质。对外招商，提高了本区域品质。顺义国际学校京西国际学校瑞典小学德威学校力迈学校区域特征 国际化教育教育配套齐全，是区域的明显特征教育配套齐全，是区域的明显特征区域目前已建成顺义国际学校、京西国际学校、瑞典小学、德威学校、蒙台梭利幼儿园、伊顿学校等多家涉外教育机构。区域特征综述十年别墅历史书写了 北京 最具国际化特征 的别墅区北京 最有影响力 的别墅区交通、新国展、配套的完善增强了 区域的 成熟度、生命力和持续发展的能力通过数据看市场 北京房地产信息交易网项 目名称 项 目 规 模（ ） 物 业类 型 容 积 率 绿 化率 规 划 户 数 面 积 范 围优 山美地 400000 独 栋 /双拼/联 排 0.45 40% 224 468-1537龙 湾 别 墅 54100 独栋 0.47 50% 一期 150户 ，二期 138户 地上 188-232 观 唐花园 75000 独栋 0.43 70% 3328 280-580棕 榈滩 花园 77270 独栋 0.35 50% 178 315-475卓 锦 万代 84500 独 栋 /联 排 0.5 50.2%247栋 ，独 栋 97， 联 排 150户独 栋 237-260， 联 排 223-245格拉斯小 镇 600000 独栋 0.3 2000项 目名称 开 盘时间 入住 时间 最低价 均价 最高价优 山美地 03.7 03.7 2200美元 12354 23000龙 湾 别 墅 05.5 一期 06.6，二期 07.12 270万 /套 350万 /套 450万 /套观 唐花园 一期 04.9，二期06.11 一期 05.10，二期 08.3 600万 /套 4000万 /套棕 榈滩 花园 06.11 07.9 600万 /套 1000万 /套卓 锦 万代 05.11 06.11 独 栋 均价20000 联 排均价 14000格拉斯小 镇 06.11 07.12 约 350万 /套北京房地产信息交易网棕榈滩花园销售卖点 格拉斯小镇销售卖点项 目名称 批准 销 售套数 批准 销 售面积 签约 套数 签约 面 积 成交均价 累 计销 售率优 山美地 313 173457.4 208 103770.79 10693 66% 龙 湾 别 墅观 唐花园 281 183689.63 130 45130.61 14427 46%棕 榈滩 花园 76 29849.7 0卓 锦 万代 194 60428.14 36 10693.36 10585 19%格拉斯小 镇 84 45846.99 销 售未开始北京房地产信息交易网3、中央别墅区上半年已售产品的户型配比 项目名称 2系 3系 4系 5系 6系 7系以上 合计C区东韵 - 18 22 19 - - 59优山美地 - - 1 2 - - 3龙湾 3 38 9 - - - 50丽嘉花园 - 18 38 19 - - 75卓锦万代 - 9 - - - - 9晴翠园 - 5 20 3 3 22 53财富公馆 - - - - - 2 2观唐 2 6 - - - - 8合计 5 94 90 43 3 24 259百分比 2% 36% 35% 17% 1% 9% -4、各项目成交均价项目名称 成交均价优山美地 C区 10600优山美地 11109龙湾 9809丽嘉花园 13124卓锦万代 16000晴翠园 13824财富公馆 11496观唐花园 144272、月均销售分析表 1 ：月均销售面积及月均销售套数名称 总销售面积 总销售套数 月均销售面积 月均销售套数优山美地 C区 24760.16 59 3537.17 8.43 优山美地 1627.36 3 232.48 0.43 龙湾 17274 50 2467.71 7.14 丽嘉花园 33224.17 75 4746.31 10.71 卓锦万代 2839.3 9 405.61 1.29 晴翠园 30890.38 53 4412.91 7.57 财富公馆 2853.33 2 407.62 0.29 观唐花园 2816.67 8 402.38 1.14 合计 116285.4 259 16612.20 37 滟澜山项目销售策略方案 q 滟澜山产品细况 项目概述：滟澜山位于顺义后沙峪，总用地面积约 24万平方米，总建筑面积19万平米 ,容积率 0.67，绿地率 32%，地下车位 888 个，户数 436套。 交通系统1. 主入口设在南侧，次入口设在东侧。2. 在主次入口间形成环形车行路。3. 停车主要采用集中地下车库的形式，保证每户两个地下车位；4. 在停车库上形成景观绿化、 13米楼间距、 2层高度的住宅等设计思路最大的限度的减少了道路对景观、住宅的影响，全面增加了绿化的面积；主入口次入口小区车行道小型集中地下车库产品分布 住宅1. 全部住宅南向布置，极大的满足北京地区对朝向的要求；2. 单套建筑面积控制在地上建筑面积220 300平米；地下建筑面积控制在 90 160平米；3. 全部建筑采用地上两层的高度控制，减少建筑的高度对视觉的冲击；4. 单体地下南侧设计成下沉花园形式，使得地下室南侧全面采光，层大销售亮点；5. 一层设置南向卧室，可以设置老人房。6. 多厅设置，所有户型一层设置起居厅、家庭厅，饭厅（除 B1户型无家庭厅）。7. 地下活动室功能分区，南入口户型设置影音室。8. 面宽控制在 7.5 8.4米、进深控制在17米左右；适当增加端户型的面积，提高优质景观环境下的建筑面积比例；A B型联排C D型联排住宅单体 地下车库示意1. 地下部分由下沉花园、公共停车库及地下室组成；2. 地下车库上进行覆土绿化；3. 达到户均 2部的停车数量；4. 由地下车库可直接进入私家住宅；5. 在北侧墙面设置条型窗，解决车库通风、采光问题；滟澜山项目销售策略方案 q 滟澜山产品细况 产品定位与规划要点1. 在容积率为 0.68的前提条件下，我们有两种选择：一是类似龙湾的形式上的独栋； 一是高舒适度的联排别墅，地上两层， 7.4-9米的大面宽，三个朝南卧室 .我们选择了后者；2. 入口空间：3. 主要交通空间尺度：4. 北部城市绿化带： 5. 停 车 ：每 户 提供 2个地下 车 位，考 虑 到北方 对车辆 的保养需要， 设 置了全地下 车库 ，并在 车库 入口坡道 设 置了融雪装置； 滟澜山项目销售策