成都温江房地产项目整体营销策划报告107PPT-17M-2007年

温江项目 二零零七年 整体营销报告温江项目整体营销报告2007.01.23温江项目 二零零七年 整体营销报告总纲 市场分析 项目优劣 目标客户定位 推广核心主题概念 项目营销要点 销售节奏与整合推广 营销费用规划温江项目 二零零七年 整体营销报告 市场分析 需要制定的游戏规则 ?温江项目 二零零七年 整体营销报告市场分析 现状与趋势 07年，温江市场总体供应面积将达 200万平米以上，而从 06年全年的销售为 70万平米来看，市场供远大于求，市场竞争残酷。 产品类型多元化，电梯物业四面楚歌。 现代简约建筑挑战英伦风尚，新潮、旧序之争。 2007年，电梯物业上半年放量远大于下半年。供大于求多元化市场，争夺将异常激烈温江项目 二零零七年 整体营销报告市场分析 现状与趋势 蓝光、万科、和黄、珠江投资、森宇、上实强势介入 仁和春天、逸翠园、朗闰园、香瑞湖、西花汀大盘林立。 别墅、洋房、高层电梯，品质相对高端大牌 大盘群雄争霸，天下几近弱肉强食温江项目 二零零七年 整体营销报告市场分析 现状与趋势 2007年，光华片区供应占温江的 70% 强，光华时代即将到来。 光华大道两侧项目也成为成都客户置业的主要战场。 城区供应量及产品品质均不及光华片区。 发展潜力巨大的光华片区将吸引更多温江本地人的关注。光华时代城区项目将打响客户保卫战。温江项目 二零零七年 整体营销报告市场分析 现状与趋势 建筑布局、形态、户型、风格、档次、品质、环境严重同质化 物业的同质化将要求更加精准的市场定位和客群的细分 本项目配套、温江公园及所处成熟的中心区形成竞争差异同质化时代构建客群需求与产品诉求差异性的关联。温江项目 二零零七年 整体营销报告项目优劣 游戏 的资本 ?温江项目 二零零七年 整体营销报告项目分析 项目概况 地理位置：位于光华大道温江城区段文化路侧 项目总占地： 19535.25平方米 项目总建面： 97008.89平方米 住宅总建面： 71283.67平方米 商业总建面： 11374.33平方米 地下总建面： 10975.72平方米 架空层面积： 2109.64平方米 总户数： 564 总层数： 26-28F 容积率： 4.25 绿化率： 25 车位比： 1： 0.7商住一体化，将为项目增加利润点，但也对商业经营提出更高的要求。温江项目 二零零七年 整体营销报告项目分析 项目优势 /区位城中心板块光华板块 位于温江城中心区板块 ,配套 完善 ,区域发展相对成熟 . 位于新城与老城交界处，具备新城与老区的双重性 位于交通的中央枢纽处，交通十分方便 巨龙湾五星级酒店规划在建项目的中心价值比肩光华板块潜力。中央板块温江项目 二零零七年 整体营销报告项目分析 项目优势 /环境温江公园与江安河的情结寄托。300亩公园温江项目 二零零七年 整体营销报告项目分析 项目优势 /建筑风格彰显化城区独一无二的气质。现代简约派温江项目 二零零七年 整体营销报告项目分析 项目优势 /架空层2000平米的超级交际空间。超级泛会所温江项目 二零零七年 整体营销报告项目分析 项目优势 /观景长廊无敌江景不再因失宠而寂寞。350米景观走廊 超长景观面设计 ,形成 350米景观视野长廊 户型设计与景观的完美结合 ,即实现了人与景的统一温江项目 二零零七年 整体营销报告项目分析 项目优势 /户型设计尽享空中私家别院之娱。入户庭院温江项目 二零零七年 整体营销报告项目分析 项目优势 /户型设计人与景更加亲近、自然。6.8m景观前庭温江项目 二零零七年 整体营销报告项目分析 项目优势 /户型设计双套型设计 (一 )。多变空间温江项目 二零零七年 整体营销报告项目分析 项目优势 /户型设计双套型设计 (二 )。多变空间温江项目 二零零七年 整体营销报告项目分析 项目优势 /户型设计功能定制随意。多变空间温江项目 二零零七年 整体营销报告项目分析 项目优势 /商业时尚概念商业街。第三会所温江项目 二零零七年 整体营销报告项目分析 项目劣势 /商业规划对物业管理提出较高要求 .完全开放温江项目 二零零七年 整体营销报告项目分析 项目劣势 /规模对项目品质造成一定影响小而狭长温江项目 二零零七年 整体营销报告项目分析 项目劣势 /面积区间客群断档现象存在 .中间档缺失温江项目 二零零七年 整体营销报告项目分析 项目劣势 /区域发展老城区相对于新城区 ,其发展潜力相对不足 .喜新厌旧老城区新城区 新城区将规划为商业 金融 总部经济 市政办公为一体的新城区 新城区也将形成以英伦风情为主的高尚居住区 . 老区的发展步伐相对滞后 .温江项目 二零零七年 整体营销报告目标客户定位 他们， 将会上瘾 ?温江项目 二零零七年 整体营销报告项目显性差异：温江公园 唯一性商业公园 优享性客户显性偏好：成都客户 成都西门 重配套 进城温江客户 本地城区重环境不出城出城重配套重环境 不进城目标客户定位 研判推导锁定温江项目 二零零七年 整体营销报告 以 60温江本地改善居住环境为主的客户为主，以 40非温江客户为辅。 养老型居住与投资型购房者我们以他们为目标客户前者为主，后者为辅目标客户定位 研判推导温江项目 二零零七年 整体营销报告目标客户定位 主力客群特征描述 客户群分档：第一主力档： 30 50岁之间以改善居住环境为主要目的的客户第二主力档： 25 30岁之间以首次置业为主的客户第三主力档： 50-55岁之间以养老居住或为子女购房为主的客户温江项目 二零零七年 整体营销报告目标客户定位 主力客群特征描述 第一主力档客户特征描述：v 年龄结构： 30-50岁之间v 职业特征：企事业单位干部、政府官员、私营企业主、个体经营户等v 家庭收入： 5000 8000元之间，但家庭储蓄能力较强v 现居住地：温江城区及周边乡镇v 现工作地 : 温江城区及周边乡镇、成都v 居住现状：房改房、早期商品房及集体所有制房屋v 面积需求： 120-140平米之间的大三房为主， 170平米以上四房为辅v 付款方式：一次性与按揭并重，按揭比重略强v 购房目的：以改善居住环境的二次置业为主，以投资增值为辅v 车辆拥有：车辆拥有率不高，有车多为单位公车。v 所占比重： 60温江项目 二零零七年 整体营销报告目标客户定位 主力客群特征描述 第一主力档客户消费心理特征：v 比较重视追求生活品质，对居住