惠州南山公馆项目2期生态商业项目销售执行方案_64p_20众厦

1本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789南山公馆 项目 2期商业 销售执行方案谨呈： 惠州市 *有限公司*版权声明：本项目是 惠州市 *有限公司 与深圳市 *地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789目 录q 项目定位q 销售策略q 宣传推广3本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789第一部分 项目 定位业态定位营销定位主题定位4本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789通过第 1、 2次提案分析，得出结论，本项目业态定位为：社区超市社区超市 +家居市场家居市场 +特色餐饮特色餐饮 +休闲娱休闲娱乐四大业态为主；乐四大业态为主；以及服装以及服装 /精品精品 /百货和社区配套等。百货和社区配套等。5本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789第一部分 项目 定位业态定位营销定位主题定位6本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789主题定位为：惠州首席生态购物广场惠州首席生态购物广场7本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789第一部分 项目 定位业态定位营销定位主题定位8本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789推广名：半山生态购物广场（简称：海东半山）案名暂定：主推广语：金南山银西湖，惠州首席生态购物体验之都。9本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789目标客户定位：走高端客户路线目标客户定位：走高端客户路线形象定位：高端、特色、时尚形象定位：高端、特色、时尚10本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789目 录q 项目定位q 销售策略q 宣传推广11本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789第二部分 销售策略销售总体策略销售模式建议销售价格测算销售区域界定12本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789销售总体策略这是一场闪电战商铺销售之前准备充分由低向高：前期通过网络，人员的小众传播，达到低调蓄势，销售推广逐步走高，在开盘达到高潮。由外而内：前期诉求重心以主题定位 /地段优势 /商圈机会为主，树立项目出身高贵的血统，后期以招商成果为重。由外而内在销售策略上，保持主动式销售，以低成本营运方式，快速销售。在时间方面 ，以中档价格入市，按阶段分楼层推出 ，快打快销 ,稳步拉升价格，使资金快速回笼；在客户吸纳方面，先吸引大客户，快速提升销售率，再凭借大机构客户的行业凝聚力，吸引中小客户和投资客，将销售均价进一步向上拉升。自低向高逐步推进13本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789第二部分 销售策略销售总体策略销售模式建议销售价格测算销售区域界定14本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789楼层 销售面积自营面积业态规划地下层 6700 超市 +家居市场左侧小商业共 2层1360 餐饮1F内铺 3149 皮具饰品1F街铺 600 特色餐饮2F 3749 服装3F 3749 休闲娱乐 /网吧 /书吧等4F 2407 咖啡、西餐、酒吧等住宅底层街铺 1083.05 特色餐饮社区配套合计 12348 11259 项目易售面积为 12348平米，占到商业体量的54%. 3楼的销售条件具有特殊性（另阐述）。注：地下层结构修改之后，项目总建筑面积约 22800 ；项目容易实现销售的面积为 12348 ，占到项目总建筑面积的 54%。由于地下超市部分没有商业功能，再如果 3楼在即定的时间内完成招商，可 “ 带租约 ” 实现销售，实际销售面积占到项目总建筑面积的 71%，达到可售面积的 100%。15本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789第二部分 销售策略销售总体策略销售模式建议销售价格测算销售区域界定16本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789目前市场上存在着四种销售 模式 ，根据每种销售模式的利弊，项目不同位置采取不同策略。综合考虑，建议：临鹅岭南路左、右侧商业 1楼街铺直接销售 。右侧商业 1F左侧商业 1F直接销售区域理由：u临街铺位市场接受程度高，一直以来受到投资客户追捧；u本项目临主干道街铺面积少，仅占 10%，供不应求；u发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；u 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力；u惠州、深圳独立街铺都采用直接销售模式，且销售率高。1楼街铺销售模式17本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789建议：u商场 1、 2楼内铺、社区内街铺采用 3年短期 “ 返租 ” 销售模式；u建议年回报率为 8%、 8%、 10%，前 2年 16%从总价中扣除，第 3年 10%回报从首期中扣除。理由：u包租 3年：一是大多中小商户租赁期限为 3年，二是从2008年奥运到 2010年世博会共 3年，投资客户前景看好；u前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。u帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；u3-5年返租期较适中， 3-5年后商业有可能旺；u与惠州鹅岭南片区规划实施时间保持一致；u3年租金从总价或首期中扣除可降低投资门槛，扩大客户层面，同时还可可避免法律风险。内铺、内街铺销售模式合理的形式上的 “返租 ”销售能够实现开发商收益和投资者购买的平衡点。世博会世博会广场雕塑18本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789“返租 ”销售案例分析某内铺建筑面积： 20平米 面价： 15000元 /平米总价： 300000元一次性付款方式：折后合同价： 300000*（ 1-8%-8%） =252000首期款 =252000*50%=126000实付首期款 =126000-300000*10%=96000开发商实收款 =300000-（ 126% ） =222000实收单价： 222000/ 20=11100元 /平米不考虑付款优惠程度的差异，两种付款方式的合同价、实收价一致。采取该销售模式，投资者实首期款为总价的32%，降低了客户的实付首期款和按揭款。同时可解决银行按揭的问题。19本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789大铺位销售分析大铺位成功销售条件 :u项目位置好 ,商业氛围浓厚 ,投资前景佳 ;u项目有主力商家进驻 ,增加投资者信心 ;u投资回报率不低于 8%,投资者认可范围。下面列举了一些案例来详细阐述，成功案例有梅林商业步行街、流行 1828以及飞扬时代，失败的案例有时尚岛、世贸广场。20本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789建议：右侧商业 3楼采取 “ 带租约 ” 的销售方式。优势：优势：u通过招商保证前期商业定位与形象；u能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；u短期内使业主获得稳定收益。劣势：劣势：u铺位先租后售，影响销售进度，特别是中小商户一般在开业之前才确定下来，开发商回笼资金的周期长；u未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；u投资收益明朗化，缺乏营销空间，售价与租金之间的收益回报往往难以达到投资者预期；u中、长期收益难以稳定；u后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；u各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。适用对象：u商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；u可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报；u纯街铺或少量商业物业。3楼大铺销售模式21本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789关于右侧商业 3楼大铺位带租约销售的说明业态范围： 休闲娱乐业态，包括大型酒楼、美容 SPA、美发美甲、网吧等，铺位面积大、租约长、租金水平不高。销售建议： 将 3楼划分成 13 个独立铺位，找 13 家次主力店后再销售。销售程序： 即先招商后销售销售价格： 预计 6000元 / （依据市场、客户接受度调整）租金收益： a、采取提点的形式，每月租金为商家月营业额的26%，实现商家与投资者的共同认可；B、采取保底租金的形式：即发展商在销售时承诺年平均招商租金不低于 40元 / （租金 =单位售价 *8%12 ），当实际租金低于即定值时，发展商一次性补贴返租期内的租金差额（可避免未来产生纠纷） ,然后将补贴部分反加到售价上。22本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789深圳梅林商业步 行街销售成功案例项目简介： 梅林商业步行街位于深圳市福田区梅林路与梅山街交汇处，梅林商业步行街为尚书苑裙楼商业部分。梅林商业步行街商业总面积 13194.99 米，一层为 6035.34 ，二层为 7159.65 。二楼只招商不销售，进驻商家有国美电器。销售情况： 2005年 11月 25日开盘， 2006年 4月底只剩 S-29 （ 11680000 元 , 239.76 ）号街铺，大铺位 S-01 （ 9300000, 173.18 ）成功销售。 大铺位即总价在千万左右，采取带租约方式，并一次性补贴客户 8%收益的差额，成功售出。23本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789销售手段u工程改造，增加餐饮功能；u实行带租约销售，最终引进一家港式茶餐厅，租约 6年，起点租金为 290元 / ，由于租金难以支撑投资者的月供款，开发商承诺补贴业主保证回报达到 8%， 6年补贴一次性给到客户；u深圳全市三级地铺放盘，任何人成交除佣金外另奖励现金 50万元（税前）。铺位 S-01投资价值分析建筑面积： 174 层高： 7米 产权年限： 70年 经营业态：餐饮调整后总价： 930万 单价： 9300000/174=53400元 / 投资客付款方式：一次性付款 租赁条件：起租 290元 /平米 年 5%递增 第二年开始递增 一签 6年。租金收益：第一年： 605520元； 第二年： 635796元； 第三年： 667585.8元； 第四年 : 700965.09元 ; 第五年 : 735988.68元 ; 第六年 : 772788.12元 ; 六年年平均回报率 :( 605520+635796+667585.8+700965.09+735988.68+772788.12)/6=686440.62元686440.62/9300000=7.38% 开发商承诺年 8%的回报率 ,将一次性补齐 0.62%的差额给投资客 ,即 :(9300000*8%)-686440.62=57559.38元 /年 57559.38*6=345356.28 元 .投资客另外需缴纳 3%的商铺契税即 930*3%=27.8万 ,和给商户 3个月含装修的免租期。街铺 S-01销售分析：24本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789梅林项目案例评点：这是人为主观设计的由纯投资客购买，成功操作的一个特例，关键点在有一个香港茶餐厅进驻，而且给了比较高的租金，开发商愿意给补贴和额外悬赏，多种有利因素促成。茶餐厅的高租金进驻也是依托了整个项目有主力店国美和整个商场的统一规划。25本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789流行 1828 面点王销售成功案例1、项目介绍项目是由深圳市千万家实业发展有限公司开发的地铁下盖物业，位于深南路与中航路交汇处华强路地铁口。华强北 280亿年销售额吸引了全国各地商家和消费者，日客流量 30万 50 万。潮流前线地铁商场将倾力打造成为吸引深圳市年轻消费族群的时尚购物目的地之一，引进麦当劳、面点王、流行 105.7电台。项目总建筑面积 8686 ，地下共两层， 铺位 746套，采取直接销售的方式。2、销售价格该项目采取直接销售的模式，主力铺位建筑面积 1020 ，实用率为 50%，整体均价 38000元 / ，开盘售完。3、面点王购买铺位介绍建筑面积： 500 位置：位于地下负一、负二层销售价格： 25000元 / 总价： 1250万元案例评点：这是面点王第一个用来自营而购买的大面积铺位，同样依托了华强北的人流、地铁、商场整体时尚群体定位等优势条件。整个商场也只有这一个自营客，惠州目前还没有这样的成功案例。历来，经营商家一般都不买商铺，只租，目前仅有少数几家，尚无其他案例。26本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789通讯公司在经营做旺的前提下，考虑到租金成本的问题，购买了其经营区域的一部分面积。项目介绍：项目位于华强南区的华发南路（深南路上步麦当劳南边），由深圳市国野股份有限公司开发，华强地铁站附近；华强一号线由 2栋 29层的高层住宅和 4层商业组成（商业裙楼面积 10621平方米、住宅面积 32883平方米）， 5米超高架空层；近 3000平方米架空层包含了商务、运动、休闲等多种功能。销售分析：主力商家：通天地二手手机批发市场购买位置面积：二楼 3000 多， 开发商独自谈判，成交价格不详。 整租：三楼 ， 起租 80元 / ， 10年 ，年递增 10%。深圳飞扬时代案例 案例评点：这是深圳目前了解到的自营购买面积最大的商家，主要是紧靠现在做的最旺的二手手机批发市场。 2、 3楼整卖整租给1楼带来了巨大的商业价值。27本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789小结：从以上 3个实际成交案例我们可以得出大铺位实现成功销售一般要求：有主力品牌商家或有高承租能力业态商家进驻，位置优越，投资回报可实际达到 8%；用来自营的连锁商家购买。大铺位成功销售案例总结 28本报告严格保密 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789固然有太多的优势，但投资回报模式设计不合理，缺乏意向大铺位客户。大铺面销售失败案例 时尚岛项目介绍项目由深圳市深国投有限公司开发，位于莞太大道和鸿福路交汇处，东莞市 CBD核心位置。 1期 4层，建筑面积 18537平方米，全部为商业面积。定位为女人世界。紧邻项目西面的是规划中的沃尔玛和嘉德百货用地，共计商业面积为 4万平方米，其中 2、 3层是沃尔玛， 1、 4层是嘉德百货。项目与沃尔玛在 2、 3楼有天桥连接。销 售咨 询 情况咨询情况项目只销售一楼临街铺位，采用带租约的销售模式，目前招商率已接近 90%。 5月初开始前期登记，预计 7月底销售，目前登记客户较多，但是，无大铺位意向认购客户。进驻商家 建筑面积 实用率 租金收益 租赁期限 销售单价 总价免税珠宝 190 97% 暂未公布 15年 7万 1330万屈臣氏