东丽湖第二阶段汇报-071123

B.A.Consulting【 I 期 商 业 调整 】n I期邻里中心商业功能定位n I期商业业态调整方案万科东丽湖第二阶段整体商业梳理及二期 7000平米商业产品定位2007.11.23B.A.Consulting【 本 阶 段 工 作 重 点 】q 典型大盘案例研究q 整体项目各期商业定位梳理q 二期 7000平米商业定位及产品规划设计建议q 一期邻里中心商业业态调整建议第二阶段汇报思路B.A.Consulting【 大盘商业业态对比研究 】n 大盘商业业态研究p 祁福新村p 华南星河湾p 锦绣香江p 深圳万科城p 北京国美第一城n 大盘商业对比分析B.A.Consultingn项目概况q祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文化型社区而享有 “中国第一村 ”美誉；q占地 7500亩 ，自 1991年破土动工，已投资近160亿元 ，开发 6000多亩，建成售出住宅近 3万套 ；q目前已有 36个国家和地区的 2万多户 约 7万人 入住，到完全开发完毕入住人口将达 15万人 ；q项目北距广州市中心 18公里，东距广州大学城17.8公里，广州新城 20公里，西到佛山老城 18公里，佛山新城 10.8公里，均处在 45分钟 出行通勤范围内。q建 汽车总站 ，多条线路至广州市中心、码头、火车站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周边城市的中心地带。 q24小时专线往返广州。 广州公交路线 有 1、 13、 15、 301、 305、 307、 288， 番禺公交 有 1,13， 15，市广路锦信巴士， 祈福地铁口 接驳线 10A， 10B，公交车 288路和番禺公交车 13路、 15路等。 祈福新村郊区大盘，开发周期长、资金投入量大、入住人口多、出行交通相对便利 大盘商业业态研究 祁福新城B.A.Consulting晓峰园迎风阁倚云居天湖居倚湖居月明轩湖景居翠怡居绿怡居 青怡居碟舞轩翠湖居康怡居海晴居活力花园绿怡花园康怡雅园湖畔豪庭 山泉居旧区洋房n项目规划以多层 洋房 为主，辅以 别墅 和 高层 ，是典型的 中低密度大盘 。产品主要有四种：q联排、独栋别墅 ：湖畔豪庭、康怡雅园、绿怡花园；q4-5层多层洋房 ：旧区洋房、翠湖居、绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞轩、海晴居；q6层半山洋房 ：月明轩、山泉居；q18-36层高层住宅 ：天湖居、倚湖居、晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。n产品分析区域 产品类型 主力户型及面积 目前均价旧区 洋房 40-70平米二居85-91平米三居 5000联排 160-286平米 6500中区 洋房 70-100平米二、三居 6000联排 198-350 9000独栋 300-460平米 13000-15000新区 高层 82平米二居96-114平米三居 14000注：数据来源：满堂红二手房交易项目总体以多层洋房为主，辅以别墅和高层，随着时间发展户型面积逐渐变大大盘商业业态研究 祁福新城B.A.Consultingn开发模式n1991年祈福新村开始开发，首期定为中低密度、高性价比郊区大盘， “香港村 ”的客户定位吸引大量港澳投资、度假客户前来入住；n随着项目知名度的提高，项目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外籍及广州本地高端人士入住。n随着广州城市 “南拓 ”，地铁 3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅，吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。产品线香港、澳门投资客户，香港、澳门投资客户，周末度假周末度假前期客户线中期 后期度假客户仍为主流度假客户仍为主流港澳、欧美及广州市区高港澳、欧美及广州市区高端客户并存端客户并存湖畔高端独栋、联排湖畔高端独栋、联排辅以舒适洋房辅以舒适洋房5-6层半山洋房层半山洋房18-35层观景高层层观景高层自住客户成为主流，自住客户成为主流，在广州市区工作的白领入住在广州市区工作的白领入住3-4层低密度洋房为主，层低密度洋房为主，辅以联排别墅辅以联排别墅大盘商业业态研究 祁福新城B.A.Consulting大盘商业业态研究 祁福新城概况 整盘面积： 500万平米 商业面积： 8万 平米 商业配比： 2% 商业操作：统一规划，带租约销售 商业格局关键词：沿主街、副街、街区式、集中型、按功能分类B.A.Consultingq 花园： 为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设置了 2个大公园，数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园；q 人工湖： 占地 600亩，提供各种水上活动中心，内部环岛内设置高尔夫球场；q 千色园： 占地 300亩，投资 1500万元，集娱乐、教育、益智、健体于一体的 大型健康公园 ，内有果园、热带植物园、岭南盆景、养鸟和面花蝴蝶的大笼、回音壁、龟兔赛跑雕塑、人造石林、古堡 还有青青小农庄、趣致畜牧园等。q 山顶公园： 小区内有一座山，全长 2.5公里，山上设有亭台，住户可爬山、游公园，也可赏月。 n生态健身主题前期定位为郊区度假低密度住宅，配套多以休闲、生态和健身为主大盘商业业态研究 祁福新城B.A.Consultingn项目配套祈福新村各项生活、教育配套包括：q教育 ：祈福精英幼儿园、祈福英语实验学校、祈福新村学校、广东工业大学祈福分院（大专制）；q国家三甲国际 JCI认证 医院 ：祈福医院，以中西医及自然疗法精华相结合为特色；q亚洲社区最大 度假俱乐部 ： 8万平方米酒店度假俱乐部q主题俱乐部 ：水上俱乐部、文化俱乐部，设施包括 2个篮球场、 13个羽毛球场、 9个网球场、 4个壁球场、水上高尔夫球场、保龄球场、足球场、射箭场、溜冰场、电子游乐场、泳池、室内恒温泳池、水上乐园、潜水馆、攀岩馆等；q小区独立会所 ：天湖会所、半山会所；q其他 ：大型超市、肉菜市场、 24小时便利店、商业步行街。 祈福新村度假俱乐部的设施：孩童类：夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园； 文化类：雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室；商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备； 餐饮类：越南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐厅、东南亚餐厅、中餐厅、粥粉面馆；休闲类：知己吧（上网酒吧）、奥斯卡影院；运动类：潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆；健康类：室内恒温罗马泳池、中药浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰阁。祈福精英幼儿园天湖会所郊野公园祈福食街祈福度假俱乐部交通巴士总站 祈福医院祈福农庄果园祈福英语实验学校水上俱乐部高尔夫球场千色园半山会所为食天地祈福新村学校肉菜市场整个项目向城市化住宅转型，配套多以生活配套为主，引入教育产业和医院大盘商业业态研究 祁福新城B.A.Consulting大盘业态研究 祁福新城生活配套 银行 邮局 派出所 消防局 超市 肉菜市场 快餐店 凉茶铺 商场 酒廊 盲人按摩 汽车美容B.A.Consulting大盘业态研究 祁福新城综合配套 学校一条龙教育服务 Kindergarten through University祈 福 新 邨 斥 资 3 亿 元 创 立 了 祈 福 英 语 实 验 学 校 及 祈 福 新 邨 学 校 2 所 高 质 素 学 校 ， 并 与 广 州 工 业 大 学 联 合 开 办 祈 福 学 院 ， 开 设 旅 游 酒 店 管 理 、 会 计 学 两 个 本 科 与 工 民 用 建 筑 一 个 专 科， 祈 福 是 全 国 唯 一 拥 有 大 学 教 育 的 屋 邨， 提 供 由 幼 儿 园 至 大 学 的 一 条 龙 优 质 教 育 服 务 。 B.A.Consulting大盘业态研究 祁福新城综合配套 医院全国唯一一家通过国际 JCI认证 ， 2003年香港最信赖的中国内地医疗机构 世界级大型综合医院 自然疗法中心 社区医护服务中心 健康检查套餐B.A.Consulting大盘业态研究 祁福新城综合配套 食街 30多间食肆 各省的正宗地道特色小吃，由番禺 、澳门 、中山 、 顺德 、潮州 、上海 、四川 、 浙江 、湖 南 、东北 、蒙古 等 一般小菜十多元 ，大众消费 ，价 廉 物 美 。 B.A.Consulting大盘业态研究 祁福新城综合配套 租赁服务 代 甄 选 租 客 ， 监 管 房 代 安 排 维 修 及 报 价 代 办 签 约 及 楼 宇 交 收 手 续 代 办 水 、 电 、 电 话 费 之 核 数 及 交 接 代 收 租 及 追 租 ， 并 代 发 租 金 收 据B.A.Consulting大盘业态研究 祁福新城综合配套 居民俱乐部居民专利会藉 Residents Club 俱 乐 部 分 别 成 立 长 者 同 乐 会 妇 女 会 儿 童 会 每 月 定 期 举 办 各 类 型 活 动 ， 例 如 生 日 会 、 旅 游 、 参 观 、 兴 趣 班 、 专 题 讲 座 等 ， 并 为 会 员 提 供 专 用 活 动 场 地 、 租 用 设 施 折 扣 、 商 铺 购 物 折 扣 和 免 费 身 体 健 康 检 查 等 优 惠 。B.A.Consulting大盘业态研究 祁福新城综合配套 高级休闲会所 祈福新邨度假俱乐部 (Clifford Estates Resort Center) 经营面积 8万平方米 耗资 3.5亿元，全亚洲最大的私人屋俱乐部 可同时容纳 10000 人 提供 50多项新颖的娱乐消闲设施 B.A.Consulting大盘业态研究 祁福新城综合配套 千色园 占地 1.8万平方米，是 亲 子 共 聚 的 欢 乐 天 地 结合艺术 、娱乐 、益智及康体等特点 ， 每个设施都各具特色 如千色堡 、龟兔竞赛场 、奇卉馆 、巨棋庄、宇宙游踪 、蝶舞轩 、 百鸟湖、水晶宫乐园等B.A.Consulting大盘业态研究 祁福新城综合配套 农庄创意坊 占 地 一 百 多 亩 百 果 园 、 畜 牧 园 、 骑 马 场 、 自 助 耕 种 区 、 鱼 塘 、 无 土 种 植 场 及 生 态 园 学 习 造 陶 艺、插 花、织 布、酿 酒 和 磨 豆 浆 农 具 展 览 馆、农 庄 土 特 产 店 和 美 食 亭B.A.Consulting大盘商业业态研究 祁福新城功能分区食街高级休闲会所农庄祁福湖千色园郊野公园医院学校租赁服务生活配套居民俱乐部区域配套创意休闲配套B.A.Consultingq 具体地址：深圳市龙岗区坂雪岗大道与贝尔路交界处、坂雪岗高科技区华为基地对面q 占地面积：约 39.7万平方米q 建筑面积：约 43.7万平方米q 总商业面积： 3.5万平方米q 容 积 率： 1.1q 开发分期： 6期q 开发时间： 4年q 上市时间： 2004年 10月q 总户数：约 4000户q 开发节奏：目前一、二、三期已售完，四期别墅热销中，四期高层 2008年预售三期二区三期一区一期二期商业二期 四期四期n项目概况坂雪岗开科技区周边的居住配套，商业面积占总供应面积 8%，商业配套辐射周边大盘业态研究 深圳万科城B.A.Consulting一期 二期 三期 四期住宅 规模 726户 752户 1694户 联排 157户产品 洋房 +小高层 洋房 +联排 联排 +洋房 +高层公寓 联排 +高层价格 5700元 /平米 洋房 6500元 /平米联排 10000元 /平米洋房、公寓 7000元 /平米联排 11000元 /平米 联排 30000元 /平方米时间 2004年 2005年 2006年 2007年配套 12000平米开放式城市广场 万科试验学校开学 8000平米底层商业 万科试验幼儿园7000平米生态人工湖 2.2万平米风情商业街 5000平米运动会所n开发模式q深圳坂田片区以工业为主，区内有来自美、德、韩、日、香港等国家和地区的各类大企业 600家，华为、万科、当纳利、索尼、新天下等国内外知名企业均在坂田落户；q在万科城置业的人群，一般都是周边企业的高级白领人士，特别是华为、富士康的管理阶层。同时也还有来自关内的一些置业者。坂田高科技园居住配套的定位决定万科城的开发模式以激进型为主大盘业态研究 深圳万科城B.A.Consulting大盘业态研究 深圳万科城商业街精品小物件餐饮类社区类商业B.A.Consulting大盘业态研究 深圳万科城社区类商业 经营业态：银行、邮局 、 移动 /联通营业厅、 票务中心 、房屋租售、药店、冲印、水站 、 干洗店、小超市、便利店、西饼店、美发、烟酒、五金件、耗材等B.A.Consulting大盘业态研究 深圳万科城餐饮街 中餐：川味火锅城、东北家常菜、江南火锅、汤品、风味小吃等 外餐：印度餐厅B.A.Consulting大盘业态研究 深圳万科城精品小物件 服饰类：鞋店、内衣店、衣帽店、妇婴儿童用品 家居类：窗帘、床上用品、 布艺、家装、家饰等B.A.Consultingq 位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸，由广州宏宇房地产有限公司开发q 占地面积 80公顷，建筑面积 120万平方米，容积率 1.5q 分期数： 2001.4开盘，现在做到第五期q 配套：番禺执信中学、商业街、会所、五星酒店q 价格： 2001.4开盘时为 4000元 /平方米，而现在第五期已涨至最高价 22000元 /平方米n项目概况大盘业态研究 华南星河湾B.A.Consulting一期住宅二期住宅幼儿园 中小学三期住宅 四期住宅五期住宅一期商业街四期商业街四季会所五星酒店n开发模式 一期 二期 三期 四期 五期住宅 规模 约 1600户 约 400户 约 1000户 约 790户 约 400户价格 4800元 /m2 5500元 /m2 8000元 /m2 13000元 /m2 22000元 /m2户型 80-120m2 90-14