荒岛-上海城开合肥项目市场整合研究营销策略报告203PPT-5M

2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789上海城开 合肥项目市场整合研究 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789（地块实景拍摄）项目概况 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789地块位置：南淝河路与当涂路交口西北角规划用地面积：152226平方米总建筑面积：408930平方米建筑密度：29.89%绿化覆盖率：49.6%（其中集中绿化率： 31.7%）总户数：2832户业态：高层公寓、高层住宅、联排别墅、办公、商业技术经济指标 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789我们需要解决的问题1、 如何把握市场进行准确的定位2、 如何挖掘产品优势、提升项目价值3、 如何快速回笼资金4、 如何运营 “城开 ”企业品牌 价值1、打造 合肥 样板性 标杆 项目2、控制投资风险、实现利润最大化3、 成功实现城开品牌强势登陆合肥、 实现可持续发展战略我们的目标我们的工作都必须以现实条件为基础，以市场特征为依据，以共同目标为导向 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789合肥房地产总体市场研究格局决定土地价值 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789合肥是一座有 2000多年历史的古城，位于中国中部（北纬 32 、东经 117 ），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，素以 “ 三国旧地、包拯故里 ” 而闻名海内外。自东汉末以来，合肥数为州郡治所，一直是江淮地区重要的行政中心和军事重镇。尤其是三国时期魏吴在合肥长达32年之久的交兵，为合肥留下了逍遥津、教驽台、三国新城等众多的三国遗迹。悠久的历史，造就了众多的名人，影响较大的有包公、李鸿章、段祺瑞和台湾首任巡抚刘铭传、诺贝尔奖获得者杨振宁等。 合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河 4区和肥东、肥西、长丰 3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为 7029.48平方公里，其中巢湖水面面积 233.4平方公里；市区总面积 838.52平方公里，其中巢湖水面面积 72.93平方公里，新增南岗镇面积 91.95平方公里，新增烟墩乡面积 106.78平方公里，市区建成区面积为 224平方公里。全市常住人口为 462.73万人。改革开放以来，合肥市经济社会发展步入了快车道， GDP连续 20多年保持在两位数以上增长，综合经济实力不断增强，去年全市实现生产总值 853.57亿元，增长 16.9%；全年全社会完成固定资产投资 495.27亿元，比上年增长 36.4%；财政收入达到 130.88亿元，同比增长 24.2%，全年实现海关进出口总额 41.83亿美元，同比增长 19.2%，其中，出口27.94亿美元，增长 27.6%；城镇居民人均可支配收入 9684元，增长 12.5%。 合肥是一座轻工之城，美菱冰箱、荣事达洗衣机、芳草日化、开元轮胎、合肥海尔等都是国内外享有盛誉的民族品牌。 今日合肥已建设成为全国园林城市、全国卫生城市、全国甲级对外开放城市、全国城市综合实力 50强城市、全国城市环境综合整治优秀城市、全国四大科教基地之一、全国 45个公路交通枢纽城市之一、全国建设中的铁路交通枢纽，是全省的政治、经济、交通、文化中心。第一部分崛起中的合肥 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789未来 15年，合肥的发展方向是：接轨沪宁，联动长江的先发城市；立足皖中，引领全省的中心城市；强化科研，辐射全国的创新城市；优势独具，合作发展的产业城市；依山傍水，滨湖通江的生态城市。根据规划，近期及到 2010年，合肥中心城区总人口将达 300万人，建设用地达 300平方公里。近期，合肥将重点 向南 、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展；重点建设 滨湖新区 、科技创新示范基地（包括高新区、蜀山经济开发区）、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等地区。本项目地块所处区域将成为未来新城与老城区的黄金交接点。合肥 2006-2020年城市总体规划 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:690317891、城市发展目标坚持可持续发展的战略，依托科研和教育的优势，大力发展高新技 术产业和第三产业，把合肥建设成为经济繁荣、科教发达、布局合理、 设施完善、环境优美的现代城市。2、城市性质合肥市是安徽省省会，全国重要的科研教育基地。3、城市发展方向城市主要向 西、南方向 发展，适当向东发展，控制向北方向发展。要坚持 “ 多中心组团式 ” 的规划布局形态，合理控制老城区环境容量，逐步有 序地开发新城区。4、城市形态城市以老城区为核心，向东、北、西南三翼伸展，继续保持风扇形城市形态，三翼之间楔入大片田园、绿地，新城区在 312国道南侧依托老城区，相对独立发展。5、城市总体布局合肥城市分为 5个分区：老城区为全市行政、商贸、金融、信息、文化中心，兼居住、游憩功能；东区为居住、工业、商贸、交通功能的 综合区；北区为居住、工业、建材、仓库功能的综合区；西南区为居住、工业、商贸、科研、教育、旅游功能的综合区；新城区为现代工业基地、兼居住、游憩功能。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789城市总体布局图 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:690317892、分类目标 经济发展目标。 “ 十一五 ” 末，全市地区生产总值确保 1900亿元，年均增长 15.5，力争达到 2100亿元，年均增长 18；全市人均生产总值达到 5000美元；财政收入达到 260亿元，年均增长 15左右；全社会固定资产投资五年累计超过 4500亿元，年均增长 22以上；社会消费品零售总额达到 650亿元，年均增长 15；居民消费价格指数控制在年均上涨 2左右；非公有经济占经济总量 80以上。 社会发展目标。 “ 十一五 ” 末，合肥市区人口达到 300万人，城市建成区面积达到 300平方公里。 人民生活目标。 “ 十一五 ” 末，城镇居民人均可支配收入确保 16000元、年均增长 11，力争达到 18000元、年均增长 13；城镇居民人均居住面积达到 30平方米，城乡居民恩格尔系数分别降到 35和 42以下。 可持续发展目标。 “ 十一五 ” 末，全市万元生产总值综合能耗比 “ 十五 ” 末降低 20左右；城市建成区绿化覆盖率达到 40以上，城市人均公共绿地面积达到 11平方米；全市林木覆盖率达到 18。“ 十一五 ” 时期合肥市经济社会发展的奋斗目标1、总体目标在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，实现 2010年全市人均地区生产总值比 2000年翻两番以上；资源利用效率显著提高，万元生产总值能源消耗比 “ 十五 ” 期末降低 20左右。通过 “ 十一五 ” 及更长时期的努力，逐步把合肥打造成为全国重要的先进制造业基地、高新技术产业基地和现代服务业基地；区域性的商贸物流中心、旅游会展中心和金融中心； “ 引领皖中、辐射全省、联动中部、接轨长三角 ” 的区域性中心城市和全国重要的科技创新型城市。加快 “ 两个率先 ” 进程，逐步建成经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、生态更加良好、人民生活更加殷实和独具魅力的 现代化滨湖城市。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789第二部分合肥市房地产市场分析 一、合肥市房地产 2005年回眸2005对中国地产来说是多事之秋，这许多事也引发许多深层的问题显现出来。所以，这一年有了很多口水、有了很多的所谓 “ PK” 。 有没有辨出个更明白的真理来？我们不知道。不过， 2005年受国家各部委实施的一系列包括土地、金融、税收、房地产销售管理等政策的影响，合肥市房地产市场在调整中保持稳步运行。主要表现为：房地产投资增幅理性稳速增长；商品房供求基本平衡，供应结构基本合理，市场消费趋于理性，房价稳中有升；市场运行更加稳健理性，没有出现大起大落。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:690317891.投资规模与结构 2005年，合肥房地产开发完成投资 167亿元，其中住宅 132亿元，投资总规模增长 40%，增幅比上年回落 15个百分点，但仍高于全国平均增幅 5个百分点。从投资构成看，土地购置费 35.4亿元，占投资总额的 21.26%，与上年同比下降 11个百分点；而土地购置面积 405.3万平方米（约 6100亩） 与上年同比减少了一半，只相当于上年的 51%，政府供地量大幅减少，地根紧缩政策继续发挥作用。 其中住宅建设投资 132亿元，占总量的 79%，继续上升，并居于绝对优势。 2.房屋供需总量及结构 房屋结构分析：从销售面积看，住宅、办公楼、商业门面分别占 89%、 2%、 9%。从新开工面积看， 2005年增长21.12%，其中住宅增长 30.1%，住宅供给仍将保持上升势头。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789（ 1）类型结构。 19982002年，合肥市经济适用房供给总量 169.58万平米，在建规模 275万平米。 20022004年，平均年建设规模 45万平米，不足 5%。 2005年启动了 50万平方米经济适用房计划，只有 10万平方米面向社会，每天排队咨询领表的有6000人，经审查符合条件的 2000户，最终确认 400户名额。求购数与实得数之比为 51 ，相差悬殊。反映出经适房比例小，难以满足社会需要。（ 2）套型结构：高档大户型占主流，中低档房偏低。 120平方米 /套占 48%， 120150平方米 /套的占 39%， 150平方米以上占22%。（ 3）品种结构：多层住宅所占比重回升。近年来，由于土地供给量缩价升，房地产开发强度加大，容积率上升，多层住宅所占比下降， 2004年底已经下降到 47%。但是，随着城市空间拓展，房地产开发边缘化，多层占比已由 2005年 4月份最低时的 35%上升到 2005年底的 42%；前两年对高档商品房用地的控制，导致了别墅体量下降， 2005年别墅供给量下降了 5个百分点；而节地型的高层、小高层建筑占比稳步上升，分别上升了 4%、 6%。（ 4）区域分布结构：由于城市规划及供地布局调整，合肥经济技术开发区、高新技术产业园区、政务文化新区供给上升，目前蜀山区楼盘占据第一；由于物流、商贸等新的城市功能增强，瑶海区也迅速成为房地产开发的热点板块，蜀山、瑶海两区供给量占全市的 80%。前两年的开发热点，包河区目前一环范围内已几乎无新的开发项目， 2005年，包河区住宅开发量最小，只有 10%。但滨湖新城已进入道路规划建设阶段，二环区域将成为新一轮的开发热点区域，同时也是滨湖新城大建设的前沿阵地。整体上来看， 2005年，合肥房地产开发的郊区化趋势明显，近二环线的楼盘居多。住宅结构分析3.市场销售状况 2005年，合肥市房屋销售面积 655万平方米 、 销售额 150亿元， 分别比 2004年增长近 40%、 14%。 2005年中央政府连续出台的各项宏观调控措施，对合肥房地产市场的影响有一定程度的显现，供需双方理性预期增强，供给增速放缓，需求尤其是投资需求明显收缩，市场整体上处于相持和调整阶段。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789二、合肥市房地产 2006年现况06年上半年房地产市场基本情况 1-6月份，全市商品房批准预售面积为 252.19万平方米，其中商品住宅面积 230.46万平方米，与上年同期相比分别下降 29.87%和 19.20%。 1-6月份商品房实际登记销售面积为 237.24万平方米，其中商品住宅面积 202.02万平方米，与上年同期相比分别增长 5.12%和 7.09%。 1-6月份商品房成交总金额为 81.34亿元，其中商品住宅成交金额62.78亿元，与上年同期相比分别增长 1.97%和 0.75%。 1-6月份商品房平均销售价格为 3428.46元 /平方米，其中商品住宅平均销售价格为 3107.41元 /平方米，与上年同期相比分别增长 5.92%和 2.93%。1-6月份实际登记销售的商品住宅中，按面积标准分类，普通住宅套数占总比为 84.93%，比上年同期数增长 13.43%；面积占总比为 76.0%，比上年同期数增长 15.88%；金额占总比为 75.79%，比上年同期数增长了 14.85%；普通住宅占总比有较大幅度的增长，宏观调控效果明显，市场结构更趋合理。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:690317891、按商品住宅户型结构分类： 1-6月份，全市销售备案的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅单套建筑面积在 80平方米以下的占商品住宅成交总套数的 12.63%，与上年同期相比增长 6.32个百分点； 80-100平方米的套数占总套数的 21.65%，与上年同期相比增长 0.2个百分点； 100-120平方米的套数占总套数的 19.87%，与上年同期相比增长 3.22个百分点； 120-150平方米的套数占总套数的 34.81%，与上年同期相比增长 2.52个百分点； 150-180平方米的套数占总套数的7.47%，与上年同期相比下降 8.46个百分点； 180平方米以上的套数占总套数的 3.57%，与上年同期相比下降 3.81个百分点。销售备案的中小户型住宅比重，与上年同期相比增幅较大；户均面积为 117.63平方米，比上年同期户均面积小 10.86平方米，户型结构更加合理。2、按商品住宅价格结构分类： 1-6月份，全市销售备案的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅销售单价在 2000元 /平方米以下的占商品住宅成交总套数的 5.51%，与上年同期相比下降 6.9个百分点； 2000-2500元 /平方米的占总套数的 9.54%，与上年同期相比下降 4.66个百分点； 2500-3000元 /平方米的占总套数的 31.44%，与上年同期相比增长 3.65个百分点； 3000-4000元 /平方米的占总套数的 42.88%，与上年同期相比增长 4.27个百分点； 4000-5000元 /平方米的占总套数的 5.71%，与上年同期相比增长 0.28个百分点； 5000元 /平方米以上的占总套数的 4.93%，与上年同期相比增长 3.37个百分点。登记销售的中价位（销售单价在 2500-4000元 /平方米）住宅比例与上年同期相比增幅较大，价格趋中较为明显。06年合肥上半年房地产市场结构分析 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:6903178906年前三季度房地产市场发展情况 今年 19 月份，合肥市实际登记销售的商品住宅中，按面积标准分类， 90平方米以下住宅套数占总量的 22.61%，比上年同期增长料 3.46%；金额占总比为 14.64%，比上年同期增长了 4.97%。 144平方米以下普通住宅套数占市场 全部住宅供应总量 85.33%，比上年同期数增长 15.69%，金额占总比为 76.34%，比上年同期数增长了 14.8%。前三季度，商品房空置面积达到 91.99万平方米，同比增长 89.3%，比一季度和上半年分别上升 63.5和 37个百分点。 1 3季度，房地产业投资 197.37亿元 ,增长 57%，但投资增速下滑。房地产开发同比增长 57%，呈逐月回落之势，较上半年下降 10个百分点。目前，合肥的房地产市场实现了供求基本平衡，结构日趋合理，价格较为稳定，房地产市场呈现良性发展趋势。今年 19 月份，合肥市商品房批准预售面积为 421.71万平方米，其中商品房住宅面积 354.88万平方米，与上年同期相比分别下降 9.83%和 5.99%。登记销售面积为 366.44万平方米，其中商品房住宅面积 317.72万平方米；与上年同期相比分别增长 13.53%和 16.64%；实现销售金额 156.75亿元，其中二手房交易额 31.25亿元。商品房住宅市场价格平稳，增幅逐步下降。 2006年 19 月份平均销售价格为 3423.48元 /平方米，其中住宅平均销售价格 3100.13元 /平方米，与上年同期相比分别增长 6.61%和 2.98%。新建商品住宅市场面积结构更加合理，宏观调控效果明显。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:6903178906年下半年房地产市场发展趋势今年下半年，房地产 “ 新政 ” 对市场的调控作用将继续显现，具体如下：1、近期商品住宅市场供应量将进一步加大，供应结构的变化将在年底开始显现。随着前几个月商品住宅成交量的逐步增大，供需双方对市场的信心进一步加强，供方开始加大近期市场供应量的主观条件成熟；此外， 05年下半年商品住宅批准建设规模比 05年上半年增长了 57.88%，虽然开发企业在 05年下半年放慢了建设速度，但迫于资金紧张和今年土地投放量增加的压力，也不得不进入销售市场，客观上也决定了商品住宅市场近期的供应量将会进一步加大。随着 “ 国六条 ” 对市场供应结构调整力度的加大，特别是 90平方米以下必须占总规模 70%以上这个强制性规定的实施，新规划建设项目的户型结构将会出现较大的变化，但由于建设周期的惯性作用，市场供应结构的变化将要到年底甚至明年才会逐步显现。2、商品住宅市场成交量和销售价格会小幅振荡。自 05年 7月份以来，商品住宅成交量月平均值为 33.09万平方米，仅比 05年上半年月平均值高 5.25%，远低于城镇化发展速度，仍具有振荡上升的潜力；特别是自 06年 2月份以来，供需双方关于市场即将回暖的信心开始恢复，参与市场的积极性进一步提高，上述情况都可能会促使商品住宅市场成交量维持继续小幅攀升的趋势；但是由于 “ 国六条 ” 的实施，将免征营业税时间从 2年延长至 5年和金融信贷政策的调整（有区别对待），以及个人所得税的全面征收，二手市场交易成本的大幅增加，都会大大抑制投资型和改善型购房者的购买需求，在一定程度上会降低市场成交量。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:690317893、非住宅市场将逐渐活跃。由于 “ 国六条 ” 的实施，加大了对住房投资性需求的抑制，部分投资者开始转向非住宅市场，另外，随着工业和服务业的快速发展和 “ 拆违 ” 行动带来商业用房的需求，房屋租赁管理力度的加大，国家禁止 “ 住改非 ” 活动范围的推广，都促使非住宅市场租金上涨；非住宅市场成交价格自 05年下半年以来持续在高位振荡，市场收益较好；这些因素都会促使开发企业加大非住宅用房的建设量，促进非住宅市场的发展。4、住房二手市场会呈现出交易量大幅下降、交易价格小幅增长的态势由于 “ 国六条 ” 将免征营业税时间从 2年延长至 5年，特别是加大个人所得税的征收力度，延缓了商品住房进入二手市场的速度和二手市场自身的流转速度，市场有效供给和需求都会下降；随着税收政策调整引起的二手房交易成本的增加，商品住房市场小户型供应量的快速增长，也会促使部分购房者转向商品住房市场，导致二手房交易量出现大幅下降；另外，市场供应量的下降和交易成本的增加，以及对二手房特殊区位（学区好的地区）等的刚性需求的存在，一定程度上也会导致其交易价格出现小幅增长。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789三、合肥市房地产区域市场销售概况 2006年 1-5月各区住宅成交均价走势图 (单位：元 /平方米 ) 由图所示，庐阳区在各区中涨幅最大， 2005年 1月至 5月从 3142.97元 /平米上升至 3930.81元 /平方米，共上涨了25.1%，价格及涨幅均高居各区之首。同时 2006年来高新、瑶海和政务三区成交价格呈下降趋势，瑶海区从 1月的3132.49平方米下降至 4月 2941.76元 /平方米， 5月又稍有回升，环比上涨 1.56%。高新区于 3月降至 3214.71元 /平方米，其后开始回升， 5月成交均价为 3423.58元 /平方米。政务区则在 3月成交均价最高，为 3710.14元 /平方米，其后下降至 5月的 3562.28元 /平方米。均价较低的经济区和新站区， 2006年来则基本呈小幅上涨趋势。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789图 5： 2006年 1-5月各区商品住宅供应面积分布图 从 2006年 1-5月份合肥各区之间的住宅供应和需求情况来看，供应量排在前三甲的分别为蜀山、新站和经济区 ,需求量前三强则为 包河区、经济区和蜀山区 。随着经济区房地产投资的不断提高，该区域已经成为房地产活跃板块。而瑶海区 具备良好的商业基础和工业基础，随着基础设施的进一步改善，区域地产发展态势良好。2006年 1-5月各区商品住宅成交面积分布图 合肥住宅价格涨势呈现两个特点：2005年以来，合肥住宅成交价格呈稳中有小幅上升的趋势，其价格趋势呈现以下两个特点：(1)价格窄幅震荡的趋向非常明显，从 2005年至今，虽然房价起落波动较频繁，但一直稳定在 3100-3300元 /平方米的窄箱内，并无更大的突破，也无显著的下跌。因此， 整个合肥住宅价格运行平稳。(2) 从空间上来看，经济区与新站区成交均价最低，这两区也是房价上涨较为稳定的区域，不过至今仍没有突破3000元 /平方米大关。其他六区住宅均价于 3000-4000元 /平方米之间，波动相对较为频繁， 总体上价格呈小幅上升趋势。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789当前，房地产市场宏观调控的核心目标是稳定房价，所采取的措施概括起来是 “ 两大闸门，双向挤压 ” 。所谓 “ 两大闸门 ” ，是指严格规范土地市场的土地政策和紧缩银根的信贷政策；所谓 “ 双向挤压 ” ，是指调控政策既打压供给，又抑制需求。合肥住宅成交价格在 2004年 9月之前上涨较快，此后开始趋缓，在政府 实施的一系列包括土地、金融、税收、房地产销售管理政策的影响下，合肥市房地产投资增幅理性稳速增长；商品房供求基本平衡，供应结构基本合理，市场消费趋于理性，房价稳中有升；市场运行更加稳健理性，没有出现大起大落。从政策面来看，宏观调控为抑制合肥房价上涨提供支持荒岛观点 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789(1) 经济持续增长和居民收入的提高促进房价上涨从宏观经济环境来看，合肥经济持续发展为房地产市场快速发展奠定了坚实的基础。 合肥市 “ 十一五 ” 规划以及 141“ 城市空间发展战略构想 ” 到 2010年全市地区生产总值总量超过 1900亿，城镇居民人均可支配收入达到 18000元，城镇居民人均居住面积达到 28平方米，城区人口增加到 300万。目前离发展目标的差距预示着巨大的发展潜力，同时随着近年来居民收入平均水平的逐步提高，居民住宅消费能力进一步加强，对房价上涨的承受力增强。从宏观环境面来看，外部环境推动房价上涨(2) 投资预期促进房价上涨由于当前房地产市场正处在住房市场化改革之后的快速发展阶段，房地产业成为利润率相当高的一个行业，从而吸引了众多企业投资房地产业。同时在国家宏观经济高速增长的大背景下，人民币面临较大的升值压力，市场预期升值时，大量短期的国际投机性资金将涌入中国，而与此同时，国内银行实际存款利率较低，再综合利息税和物价指数，基本上接近于零利率；具备保值增值功能的房地产自然成为这些资金的投机对象。作为安徽省的省会城市，合肥房地产业的成长性较好，因此投资的扩张加大需求将促进房价上涨。 荒岛观点 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789本月销售套数排行榜 排名 项目名称 区属 套数1 元一 名城 新站区 2932 荷塘月色 庐阳区 2623 港澳花园 经济区 1214 格兰云天 瑶海区 1115 中翔 盛景名苑 瑶海区 1076 宝业 城市绿苑 瑶海区 1027 盛世名城 蜀山区 958 城市华庭 包河区 959 金色池塘 高新区 9210 璟泰 .华秀苑 新站区 74本月销售面积排行榜 排名 项目名称 区属 面积（ ）1 元一 名城 新站区 34973.132 荷塘月色 庐阳区 24656.843 宝业 城市绿苑 瑶海区 12429.384 中翔 盛景名苑 瑶海区 12142.965 港澳花园 经济区 11216.456 格兰云天 瑶海区 10440.067 盛世名城 蜀山区 9796.458 金色池塘 高新区 9604.979 九溪江南园 经济区 8694.7110 维也纳森林花园 蜀山区 7973.47合肥市十月份住宅类房地产销售排行一览表 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 包河区市场分析 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789包河区于 2002年 3月 6日随合肥市区划调整应运而生。位于合肥市中心以南，东邻南淝河、南濒巢湖、西至金寨南路、北界环城路，总面积 307平方公里（其中巢湖水域面积 74平方公里）。辖义兴、义城 2个镇和大圩、烟墩 2个乡，常青、骆岗、芜湖路、宁国路、巢湖路 5个街道，全区总人口约 46万。到 2005年底，区域内完成地区生产总值突破百亿大关，预计达到 110亿元，比上年增长 20.8%；城镇居民人均可支配收入预计达到10550元，农民人均纯收入预计达到 5400元，分别比上年增长 11.7%和 10.9%。 包河区具有独特的区位优势。襟三河而带一湖 -包河、十五里河、南淝河川流其间，区南紧临全国五大淡水湖之一的巢湖，区西紧临国家级合肥经济技术开发区，湖光山色似仙境，碧水蓝天最怡人。 包河区具有丰富的资源优势。面积约占合肥城区的五分之二，是合肥4区中国土面积第一大区、水域面积第一大区、林木面积第一大区，有着广阔的发展空间和雄厚的自然资源。 包河区具有便捷的立体交通优势。合肥骆岗国际机场座落区内，南淝河 “ 黄金水道 ” 通江达湖， 312国道、合安高速、市区一环、二环等高等级道路相互交织。包河区具有浓郁的科教文化优势。区内座落有包公祠、包公墓等一批名胜古迹，汇聚有中国科技大学、合肥工业大学等蜚声国际的高等学府，分布了省广播电视中心、省图书馆、省黄梅戏剧院、省体育馆等众多重要文体机构。包河区具有一流的招商引资载体优势。 辖区内有美菱集团、国风塑业、江汽集团、安凯集团、皖能集团、丰元药业等 6家上市公司，驻肥的中央和省直属企业有近半数座落区内，经济聚集度在合肥 4区中处于前列。规划面积 12平方公里的包河产业园迅速崛起，园区建设和招商引资形势喜人；科学规划、合理布局的乡镇、村工业园区健康发展；招商引资政策优惠，服务环境优越。未来合肥大步向南趋向巢湖发展，包河区必将处于前沿阵地、核心区域。合肥市规划近期将重点发展滨湖新区包河区概述房 地 产 图 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789包河区代表性楼盘分项指标统计：楼盘名称 开发商 建筑面积( )住宅业态 主导户型 主导面积( )销售均价(元 / ) 销售率 推广主题 备 注柏林春天 合肥富泰房地产开发公司 16万 小高层、高层 3房 2厅 2卫 120-130 3470 66% 德国风情小镇 已推 778套、备案 512套金地国际城 金大地房地产开发有限公司 35万 多层、小高层、高层3房 2厅 2卫1房 1厅 1卫120左右364570 79% 城市 CLD、 家乐福 已推 2128套、备案 1678套万振 逍遥苑 合肥万振房地产开