深圳中粮海滨广场三期商业项目营销执行报告-44PPT-2007年

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:690317892007年 1月中粮 海滨广场三期营销执行报告保密保密 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789目 录直击市场核心价值体系搭建项目定位营销攻略卖场组织下阶段重要工作综述2 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789Part 1直直 击击 市市 场场3 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789宝城 2006年下半年入市项目分析项目名称 推出时间 均价（元 / ） 销售情况西岸观邸一期 2006年 9月 23日 10000 开盘当天销售率达 65， 目前达到 95左右白金假日公寓 2006年 9月 24日 8000 开盘当天销售率 30 左右，目前接近 95西岸观邸二期 2006年 10月 1日 10000 开盘当天销售率达 60， 目前达 90左右深业新岸线首府 2006年 10月 14日 14000 开盘当天即 售罄绿海名居 2006年 10月 22日 6300 开盘当天销售率达 80， 目前基本售罄第五大道一期 2006年 10月 28日 8200 开盘当天销售率达 90， 目前接近售罄君逸世家 2006年 10月 28日 8800 开盘当天销售率达 60， 目前达到 85幸福海岸二期 2006年 11月 1日 11000 开盘当天销售率 80， 目前已售罄菁英趣庭 2006年 11月 16日 8800 开盘当天销售率达 80 左右，目前基本售罄山语华庭 2006年 11月 18日 8500 开盘当天销售量达 75富通城三期 2006年 11月 25日 7700 开盘当天销售率达 80 左右深业新岸线二期 2006年 11月 26日 9500 开盘当天即 售罄西城丰和 2006年 12月 9日 6800 开盘当天销售量 65 左右 2006年 9月 11月连续三个月宝城市场井喷式供应 ； 新中心区项目受追捧，价格比其它区域高出 1500元 / ，且开盘销售率普遍超过 60。4 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789典型在售项目分析 菁英趣庭以一房、两房为主，是宝安中心区今年目前入市项目中 唯一的小户型社区 。2006年 11月 16日星期四晚悄悄开盘，当日除开发商保留单位外基本售罄 。 对外公布销售均价为 8500元 / ，实际成交均价约 8700 9000元 / ， 比 10月底开盘的第五大道、君逸世家等大社区项目价格都高 。5 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789典型在售项目分析 菁英趣庭 宝安中心区配套最成熟的地段菁英趣庭紧邻宝安大道，与老城区一路之隔，且被已入伙的尚都、天悦龙庭、好旺角等项目环抱，周边有华润万佳、苏宁电器等，地处宝安中心区配套最成熟、生活氛围最浓厚的区域。 差异化产品优势今年宝安中心区供应以中大户型为主，菁英趣庭产品以一房、两房为主，切准市场差异化产品点，而且户户都有较大赠送面积，吸引了大量 “ 城市精英 ” 及投资客的目光，为销售成功奠定基础。 频繁的营销活动菁英趣庭采取认卡积累客户，每个周末在现场开展 “ 美食展 ” 等营销活动吸引新上门客户，巧妙对已积累客户进行 “ 洗筹 ” ，在积累了大量客户并探清客户的诚意度和需求点之后，菁英趣庭才以较高价位悄悄开盘，并取得良好销售效果。6 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789典型在售项目分析 白金假日公寓纯正小户型项目，仅有 40 及 44 两种户型，户户均赠送大露台，可另隔一房。产品间可自由左右组合、上下打通，灵活分隔。宝安中心西区 首个销售均价突破 8000元 /的项目， 9月 24日开盘当天 销售情况较差 ， 延续新政后项目开盘状况不佳的局面，销售率仅30左右，但随着 项目招商工作的顺利进展及后续宝城市场的整体旺销， 销售情况逐步好转，目前已销售大半。7 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789典型在售项目分析 白金假日公寓 商业成功带动住宅销售白金假日公寓除引进主力店人人乐外，还成功招入麦当劳、真功夫、大家乐等品牌商家，天虹商场也即将进驻旁边的铜锣湾，正是招商的成功让投资客感受到周边生活氛围的成熟及未来的商业潜力，一定程度上带动了公寓的销售。 产品优势、地铁口公寓白金假日公寓只有 40 及 44 两种单身公寓产品，但赠送面积较多，可隔出一房甚至两房，此外还可以左右打通、上下打通，非常灵活。另外，本项目靠近未来地铁一号线西乡码头站，是名副其实的地铁口公寓。 立体化宣传白金假日公寓营销宣传力度极大， 107国道户外广告频繁更换、关内大报广告密集投放、网络广告广聚眼球，宝城站台广告遍地开花 立体媒体攻势成功塑造出项目芭堤雅风情公寓的高档形象，及时传播项目销售信息。 8 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789典型在售项目分析 幸福海岸宝安中心区首席法式风情豪宅， 纯大户型社区，阔绰大户、户均面积近 150 。11月 1日星期三凌晨悄悄开盘 ，客户热情追捧，当天销售率即达 80。整体均价 达 11000元 /m，将宝安中心区价格推向新的高度 。9 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789典型在售项目分析 幸福海岸 精准的项目定位及客户定位幸福海岸二期主力客户定位为宝安本地的老板、企业家、管理层公务员等顶级客户，将项目定位为纯大户型社区，并在一期良好的口碑形象基础上，将二期提升至宝安中心区首席法式豪宅社区，符合宝安本地客户求豪求贵的口味，吸引了最终宝安本地高端客户的热情追捧，并在较短的时间阶段内成功售罄，充分说明项目定位的准确度。 产品优秀幸福海岸二期产品为纯正大户，户均面积达 150 ，产品上创新点很多，一改一期产品赠送面积小的不足，充分采用大凸窗、法式弧形露台、入户花园等赠送手段，提高产品的附加值、顺应市场户型设计潮流。 包装到位、 “ 面子工程 ” 优秀幸福海岸二期的外立面、屋顶等材质优异，一丝不苟；社区大门、入户大堂、园林小品等公共空间装修奢华、做工精细，完全展现出法式豪宅风范；园林提前开放，精装修样板房运用不同主题演绎奢华，达到深圳顶级豪宅高度，极大提升项目形象。 10 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789典型在售项目分析 绿海名居 绿海名居主力户型为两房、三房，少量四房，加勒比风情园林社区。2006年 10月底入市，是今年宝安中心区及西乡所有入市项目中 销售价格最低的项目 ，仅 6300元 / ，比临近的富通城三期低 1400元 / ，比 今年早期入市的富通城二期价格还要低 。 开盘当天销售率非常高，除开发商保留单位外，其它单位 基本售磬。11 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789典型在售项目分析 绿海名居 成功借势坪洲新村、富通城绿海名居紧邻总建筑面积达 60万 的富通城，离未来的宝安 “ 梅林一村 ” 坪洲新村也不超过 300m，未来的生活氛围及配套设施较为丰富。它善打未来牌，成功借富通城及坪洲新村之势，引起市场关注。 低价策略绿海名居并未做过多的宣传，仅有的一块户外广告牌及灯杆旗广告形象也较低，这也正奠定了项目低价入市的基调。 10月 22日，绿海名居以 6300元 / 的宝城全年最低价入市，被一抢而空，其中绝大部分客户为投资客户。12 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 主要供应区域仍旧为宝安中心区，总供应量超过 100万 供应产品以居家型中大户型为主，小户型产品相对较少 片区 项目名称 预计推出时间 总建面 户型宝安中心区第五大道二期 2007年上半年 220000 两房 (74-80 )25% 三房 (94-112 )62%四房 (166 )11% 五房 1%深业新岸线二期 11栋 2007年 1月 约 80000 两房 21% 三房 45% 四房 34%海逸世家 2007年 320000 两房 13% 三房 59% 四房 19%五房 7% 六房 1%熙龙湾一期 2007年 全部 221912 三房（ 125 ） 四房（ 154 195 ）五房 (190 204 ) 复式 (203 277 )幸福海岸二期 8号楼 2007年上半年 约 90000 大户型宏发领域 2006年 12月 168000 一房 (48-65 )39% 两房 (74-84 )10%,三房 (109-139 )28% 四房 (139-223 )23%西乡 槟城西岸 2007年 3月 77251一房（约 50 ） 两房（约 70 80 ）三房（约 100 ） 以两房和三房为主锦明花园 2007年下半年 88906 中大户型为主泰华阳光海湾花园 2007年上半年 208421 中大户型为主富通城三期 2007年上半年 约 112000 一房 -三房，以及复式单位宝城市场未来半年供应13 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789Part 2核心价值体系搭建核心价值体系搭建14 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789明年下半年会有大量同质化的小户型产品入市新政下市场供应产品特征 背景二受新政影响消费市场回归理性，投资性购房积极性降低，大量置业者观望，直接影响中小户型销售速度消费市场的置业特征 背景三核心价值体系搭建背景2006年底至 2007年初宝城将有 超过 100万的推出量市场竞争非常激烈。新政后的市场供应量 背景一15 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789经济技术指标总用地面积（ ） 30867总建筑面积（ ） 108274.49住宅总户数（户） 972建设用地（ ） 29700.31 市政道路面积（ ） 1166.69建筑基底面积（ ） 15953.07 绿地率 54.9%地上总建筑面积（ ） 82847.99 容积率（调整容积率） 2.68（ 2.89）地下总建筑面积（ ） 19167.77 建筑密度覆盖率 % 51.68绿地面积（ ） 16956.3 建筑层数（地上 /地下） 16（ 15/1）停车位（地上 /地下） 658（ 536/122） 建筑高度（米） 54.7核心价值 1 小户型大社区稀有物业户型比例情况户型 户型面积 户数 比例单房 34.62-35.48 104 10%1房 46.79-53.34 386 40%2房 55.02-71.78 456 47%3房 99.59 26 3%合计 972 100% 小户型比例占绝对值 建筑规模达 10万平方米 容积率仅 2.68 两梯八户小高层建筑 16 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789核心价值 2 城市变迁产生的高价值复合区未来发展核 心 区因城市变迁产生的价值区域当前发展核 心 区罗 湖中心区福 田中心区罗湖中心居 住 区福田中心居 住 区华强北商业圈中心区居住圈新 安老城区宝安新中心区本 案所在区深圳中心西移深圳中心西移宝安中心南移因城市变迁而新产生的高价值区域17 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789新安老区核心价值 3 同享新老城区配套资源新中心区文化体育休闲商业医疗餐饮 休闲娱乐教育购物教育本 案18 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789核心价值 4 门户地带、视觉走廊 1、地处宝安中区门户地带 2、位于两大城市视觉走廊之间1219 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789核心价值 5 扼守城市动脉：宝安大道20 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789价值体系搭建产品价值体系 区域价值体系1. 纯小户型2. 10万 社区3. 容积率仅 2.684. 两梯八户5. 16层小高层建筑6. 绿化率高达 54.9%1. 城市变迁中的复合区2. 同享新老城区配套3. 中心区门户4. 中心区视觉走廊5. 扼守城市动脉两大价值体系21 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789Part 3项项 目目 定定 位位22 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789客户定位其他客户重点客户核心客户投资、投资兼自住客户：客户比例预计约 60 65。宝安自住客户：新安周边区域原居民，比例预计约 20 25。关内自住客户：客户比例预计约10 15。 本项目为全小户型社区，在片区具有一定差异性。产品总价较低，置业门槛不高，对投资客有很大吸引力。 宝城老城区居民熟悉了解本片区，对本区域认可度较高、对未来发展具备信心，本项目对这些居民有较强的吸引力。 宝安大道跟深南大道对接后，本项目交通更为方便，会吸引部分关内白领前来购买。 23 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789典型客户描述显性需求特征：l看中项目优越的地段，生活、工作异常便利，与城市没有距离l看好宝安大道沿线物业价值，和宝安深圳西岸的未来升值潜力隐性心理特征：l拥有房子，生活便有了踏实感l工作和生活都在宝安，对于宝安有种依赖，不愿离开这里l小户型无论投资或自住都很方便，今后不住了出租或转手都方便客 户：李小姐 年 龄： 25职 业：贸易 婚姻状况：单身需求面积：一房 置业目的：自住兼投资24 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789典型客户描述客 户：王先生 许小姐职 业：白领 婚姻状况：未婚需求户型：两房 置业目的：自住显性需求特征：l即将与女朋友结婚，他们需要一处居所l不需要很大的面积，只要舒适就可，最好能有凸窗、阳台等赠送面积l附近很熟悉，良好的社区环境及居住氛围是他们非常看重的l重视交通，以及生活成本的节省隐性心理特征：l他们通过在这个城市的打拼，基本站稳脚跟，因此需要一个稳定的家l对宝安前景看好，对物业前景充满憧憬 25 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789典型