人力资源管理论文：我国物权法之所有权分类探析

人力资源管理论文：我国物权法之所有权分类探析一、所有权的概念 民法通则第 71 条规定:“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 ”物权法第 39 条规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 ”由此可见,所有权,指所有人在法律限制的范围内,对所有物全面支配的权利。 司法考试物权法经典练习题1、张某所有的奶牛病了，张某带奶牛到兽医李某处医牛，医疗费 200 元，张某觉得太贵，不愿意支付，李某遂将奶牛扣下，告诉张某如果 10 天内不交200 元钱，就把奶牛卖了抵债，张某不同意，但是没有办法，只好先回家了。下列说法正确的是：（）A.李某有权直接变卖奶牛抵偿自己的医疗费 B.如张某未在 10 日内支付医疗费，则李某可以变卖奶牛抵偿自己的医疗费 C.张某应在李某给予的 2 个月以上的期间支付医疗费，否则李某可以变卖奶牛抵偿自己的医疗 D.张某应在 2 个月以内的期间支付医疗费，否则李某可以变卖奶牛抵偿自己的医疗费答案及解析C。根据物权法第 236 条规定，留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。李某提出张某应 10 日内支付医疗费，但是张某未同意，因此李某并未就留置奶牛后的债务履行期限达成一致，李某应当确定不少于 2 个月的债务履行期间，张某逾期不付费，李某才有权行使自己的留置权，所以 10 天后李某不能直接变卖奶牛抵偿自己的医疗费。2、甲公司向乙银行借款，以自己所有的办公楼作为抵押物，并办理了抵押权登记，乙银行对甲公司享有的抵押权的性质包括：（）A.请求权 B.绝对权 C.无期物权 D.从物权答案及解析BD。在支配权、请求权、形成权、抗辩权的权利分类中，物权属于典型的支配权；在绝对权和相对权的分类中，物权属于绝对权，抵押权属于物权，因此抵押权是支配权、绝对权。所有权是无期物权，担保物权和用益物权均为有期限限制，是有期物权；担保物权附属于其所担保的主债权，是从物权，抵押权属于担保物权，所以抵押权是有期物权、从物权。3、某村民委员会与该村村民张某签订的土地承包合同中约定，张某对该村集体所有的一块 10 亩耕地享有土地承包经营权，张某有权在该土地上开办生产鸡饲料的饲料厂。下列说法错误的是:（）A.张某在承包的土地上开办饲料厂的约定不符合法律规定 B. 张某不能取得该幅耕地的土地承包经营权 C.该土地承包合同有 xiao D. 该土地承包合同产生物权法的效力 答案及解析CD。按照 农村土地承包法的规定，承包的耕地上只能从事农业生产，张某在承包的土地上开办饲料厂的约定不符合法律规定，即张某与村民委员会为张某设立的土地承包经营权的内容不符合法律规定，因此他们的约定不产生物权法上的效力，张某不能取得该幅耕地的土地承包经营权。4、下列哪些事项需要村民会议三分之二以上的成员同意？A. 村民王某承包的土地由于水灾不能继续耕种，张某全家迁入县城，要求村委会收回自己承包的土地，将张某的土地调整给王某承包 B.将村里的两块荒地承包给某公司，由该公司开挖鱼塘养鱼 C.该村的一块土地被省政府征收用作修建高速公路，对土地补偿费的使用和分配办法 D.将村办企业转让给村民刘某 答案及解析AB。根据物权法第 59 条的规定，以上四项事项都需要集体经济组织成员共同决定，但是未规定具体的表决制度。根据土地管理法第 14、15条， 农村土地承包法第 27、48 条的规定，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。至于土地补偿费的使用、分配办法和集体出资的企业所有权的变动，法律没有规定必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。5、红旗村村民王某与村委会签订了书面形式的土地承包经营合同，承包经营一幅 10 亩的耕地，但未进行登记，如果王某死亡，王某的继承人是否有权继承王某的土地承包经营权？（）A.可以继承 B.不能继承 C.只有通过家庭承包取得的土地承包经营权，王某死亡时，才能继承 D.王某生前所有的林地可以继承 答案及解析BD。根据农村土地承包法第 31 条的规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权，权利人死亡，只有林地的承包经营权可以继承，其他的不可以继承。王某承包的土地是耕地，所以王某死亡后，继承人不可以继承王某的土地承包经营权。6、甲公司系一房地产开发企业，甲公司与临海市土地局签订土地使用权出让合同，约定甲公司以出让方式取得该市郊区的一幅土地用于修建住宅楼。如甲公司将土地使用权转让给乙公司，乙公司决定将该土地用于修建高尔夫球场，乙公司需要采取哪些措施才可以改变该土地用途？（）A.必须取得临海市土地局的同意 B.必须取得该市规划行政主管部门的同意 C.必须签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同 D.必须相应调整土地使用权出让 答案及解析ABCD。根据城市房地产管理法第 43 条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。因此乙公司改变土地用途，必须取得临海市土地局的同意和该市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，并且相应调整土地使用权出让金。7、甲公司在离海不远的地方建了一座酒店，在酒店上端的旋转餐厅就餐可以很好的欣赏海景。乙公司取得了酒店与大海之间的土地的建设用地使用权，甲公司担心。物权法对国家所有权的有效保护一、关于国家利益和国家所有权的关系问题 国家利益和国家所有权之间的关系是一个素有争议的问题：有学者认为，国家利益和国家所有权之间是一种对应关系，也有学者认为国家利益与国家所有权有严格的区别。我们认为相对于国家所有权而言，国家利益是一个更高层的概念，有更加丰富的内容。 二、关于国家所有权与私人所有权之间的关系问题公有制作为宪法所确认的基本经济形态，是否需要在物权法中体现为对国家所有权的特殊保护?笔者认为，作为这一问题的解决前提是必须区分宪法与民法在所有权规定上的差异性。宪法作为国家的根本大法，主要是规定一国的政治体制、经济体制和公民的基本权利，宪法对国家所有权的规定，主要是用来确立我国的所有制特色。 三、关于国家所有权保护中的诉权主体问题：其一，国家通常并不直接对国有财产进行管理，而是交由具体的机构或组织对国有财产进行管理和使用。因此，在第三人侵犯国家所有权时，具体行使国家所有权的人可能会怠于行使诉权;其二，具体对国家财产进行管理的组织或个人为了自身的利益需要可能采用事实上对国家利益产生损害的方式行使国家所有权下载物权法考试试题及答案物权法试题及参考答案（选编 ）一、单项选择题1物权是( c)。A.请求权 B抗辩权 C支配权 D对人权2不能作为物权客体的是(b )。A煤气 B行为 C，水杯 D 电视3下列权利中，属于用益物权范围的是( a)。A 典权 B抵押权 C留置权 D质权4下列权利中，属于自物权范围的是( d)。A地役权 B地上权 C质权 D所有权 5如果对他物权进行分类，可将他物权区分为( c)。A有权与准物权 B主物权与从物权 C用益物权与担保物权 D动产物权与不动产物权 6下列权利中，属于主物权的是( a)。A地上权 B抵押权C质权 D留置权 7下列权利中，不属于物权的是 ( d)。A抵押权 B地役权 C所有权 D商标权 8( b)是物权中最完整、最充分的权利。A用益物权 B所有权 C担保物权 D准物权二、多项选择题 1下列权利中，属于他物权的是(abcde )A抵押权 B留置权 C地上权 D典权 E.国有企业经营权2下列客体中，能作为物权客体的是( acde)。A 电 B行为 C土地 D房屋 E债券 3所有权包括以下几项权能(abcd )。A占有 B使用 C收益D处分 E优先 4物权属于(ade )。A对世权 B对人权 C相对权 D绝对权 E支配权 5下列物权中，属于用益物权的是 ( abd)A地上权 B永佃权 C质权 D地役权 E抵押权 6下列有关物权的说法，正确的有(ACE )。A物之上只能有一个所有权，但可以有多个物权 B物权是人对物的统治，体现着人与物的关系 C根据设立的目的不同，可以将他物权分为用益物权和担保物权 D在同一标的物上债权与物权并存时，债权有优先的效力 E物权的权利主体是特定的，义务主体是不特定的三、名词解释1物权;指权利主体在法律规定的范围内，直接支配一定的物，并排除他人干涉的民事权利。2他物权;是指在他人所有物上设定的物权。3用益物权;是指以物的使用、收益为内容的物权。4主物权;是指其本身能单独成立的物权。四、简答题1简述物权的特征。答:物权具有如下特征:(1)物权的权利主体总是特定的人，而义务主体则是不特定的人。物权是一种对世权，在物权法律关系申，权利主体是特定的，而义务主体是不特定的，权利主体以外的一切人，都是物权关系的义务主体。(2)物权的客体是特定的独立之物，不包括行为和精神财富。首先，物权的客体是物，且主要是经过劳动加工后具有价值和使用价值的有体财产，也包括某些有体和无体的自然财产;其次，一般来说，物权的客体是特定的、独立的，或为一定个数或为特定的集合体，就物的一部分或其构成部分，只有独立出来才能对其完全行使支配的权利。(3)物权的内容是对物的直接管理和支配，这意味着权利主体实现其权利，只要符合法律规定，不需要他人积极地为相应的协助行为。物权的义务主体的义务就在于不为一定的行为。(4)物权具有独占性和排他性，同一物上不能有内容互不相容的物权，因此物权具有独占性。即使在共有的场合，其主体也只能算一个，共有人对标的物的权利也是有量的限制。物权既是一种支配权，因而具有排他性，即排除他人的干涉。(5)物权具有追及权和优先权，所谓追及权，是指物权的标的物无论辗转落入何人之手，物权人都可以追及其物，向实际占有人主张其权利。所谓优先权，是指同一物上有数种权利时，物权具有较其他权利优先行使的效力。(6)物权的保护方法的广泛性。国家法律对物权采取多种方法进行保护。当物权受到非法侵害时，既可采用停止侵害、恢复原状等物权上的请求权，还可以采取赔偿损失，返还不当得利等债权的方法。2简述健全我国物权制度的必要性。答:健全我国物权制度的必要性，可从下列几方面说明:(1)建立和完善物权制度是发展我国社会主义市场经济的需要;(2)建立和完善物权制度是经济体制改革和对外开放的需要;(3)物权制度是确认社会主义公有制经济的主导地位和发展多种经济形式的需要;(4)物权制度是提高公民的物质和文化生活的必要条件和法律保障。3简述用益物权与担保物权的区别。答:用益物权与担保物权具有以下区别:(1)用益物权是以物的使用收益为内容的物权;担保物权是为了担保债的履行而设定的物权。(2)用益物权是以物的使用价值为目的而设定的权利;担保物权是以取得物的交换价值为目的而设定的权利。(3)用益物权就物的实体而利用，被称为实体支配权;担保物权就其标的物卖得价金，清偿债务，注重的是标的物的一定价值，而非对物本身的支配，因而，被称之为价值权。例 1：下列对物权的表述中不正确的是（ ） 。A.物权是绝对权 B.物权是对世权C.物权是对人权 C.物权是支配权答案：C例 2：下列能够成为物权客体的为（ ） 。A电子； B电力； C阳光； D人身 答案：B2、物权的效力。物权的效力是指物权成立后发生的法律效果。可分为共同效力与特有效力。物权的效力包括排他效力、优先效力、追及效力和物权请求权。例 3：公司破产，其拖欠的债务有：工人的工资，设有抵押的银行债权，未设定抵押的普通债权，根据破产法的规定，对于破产财产，下列表述正确的是（ ）A、甲公司的财产应当首先偿还工资B、甲公司的财产应当首先偿还银行债权C、甲公司的财产应当首先偿还未设定抵押的普通债权D、甲公司的财产应当不分先后时偿还工资和银行债权答案：A3、 物权的优先效力。具体而言，包括物权对于债权的优先效力，即同一物上既存在物权，又存在债权，一般物权有优先于债权的效力，但应注意，物权优先效力的例外规定：（1）买卖不破租赁；（2）依据破产法规定，工人工资债权优于设定在先的抵押权；（3）依据海商法规定，船长、船员等工作人员的工资，其他 劳动报酬，船员遣返费用和社会保险费用的给付请求权等优先于设定在先的抵押权。例 4：甲有祖传珍贵玉器一件，乙丙均欲购买之。甲先与乙达成协议，以 5 万元价格出售之，双方约定，次日交货付款。丙知晓后，当晚即携款至甲处，欲以 6 万元价格购买之。甲欣然应允，并即交货付款。对此，下列表述中，正确的是（ ） 。A、甲与丙之买卖合同无效 B、甲与乙之买卖合同无效C、乙得请求丙交付该玉器 D、乙得请求甲承担违约责任 答案：D4、物权的追及效力。即物权的追及权，不论所有权还是担保物权的标的物，辗转到何人之手都不影响这些权利的存在，但物权的追及效力并不是绝对的，物权的追及效力受到善意取得制度的限制。例 5：甲以自有的一批布匹作抵押向乙借款，未办理登记。在抵押期间，甲未通知乙，便将该批布匹卖给了丙，并已交货付款完毕。对此，下列说法中，正确的有哪些？（ ）A、甲与乙之间的抵押合同有效 B、丙无权取得对该批布匹的所有权C、乙的抵押权可以对抗受让人丙的所有权 D、乙的抵押权不得对抗受让人丙的所有权答案：AD5、 物权请求权。应明确物权请求权的性质。掌握物权请求权与债权请求权的区别：（1）物权请求权以恢复物权的完美状态为目的，它是基于物权的绝对性和排他性而产生的一种防卫性请求权；债权请求权是一种索求性请求权。 （2）物权请求权来自于物权的支配内容，是一种从属性的内容，物权请求权不能转让；而债权请求权可以转让。 （3）物权请求权的效力优于债权请求权的效力。（4）物权请求权不考虑相对人是否有过错，只需证明相对人已实施了侵害物权的行为便可；而债权请求权中，债权人一般应对债务人负过错的举证责任。应掌握物权请求权的种类：（1）确认物权的请求权；（2）返还请求权；（3）排除妨碍请求权；（4）恢复原状请求权；（5）消除危险请求权。物权请求权的行使一般不受诉讼时效的限制，但受除斥期间的限制。例 6：下列请求权中属于物权请求权的是（ ） 。A、损害赔偿请求权 B、消除危险请求权C、返还原物请求权 D、确认父子关系请求权答案：BC6、物权的种类。应明确自物权与他物权、用益物权与担保物权、主物权与从物权、本权与占有的划分标准和区分意义。例 7：下列物权中只能是动产物权的是（ ） 。A.所有权 B.抵押权 C.留置权 D.用益物权 答案：C7、物权的变动。特别应予掌握的是哪些物权的变动应予登记。应掌握登记生效的物权和登记对抗的物权。应理解交付的意义以及简易交付、占有改定、拟制交付、指示交付、象征交付的含义及适用。例 8：甲将自己所有的一套书卖给乙，但甲还想留阅一段时间，遂又与乙达成协议，借阅该书一个月，乙表示应允。乙取得该套书所有权的交付方法为（ ） 。A、简易交付 B、占有改定 C、指示交付 D、拟制交付答案：B8、物权法定原则。应明确物权的内容、物权的种类、物权的效力、物权的公示方式必须由法律规定，不得由当事人自由创设。当事人自由创设的，不发生物权法上的效力，但符合其他民事法律行为的，发生其他民事法律行为的效力。例 9：物权法定的含义包括（ ） 。A、物权种类法定 B、物权内容法定C、物权效力法定 D、物权公示方式法定答案：ABCD9、一物一权原则。应掌握一个物上不能同时存在两个所有权。一个物上不能同时设定两个用益物权，但不相矛盾的两个物权是可以同时存在一物之上的。例 10：下列表述正确的是（ ） 。A、所有权和抵押权可以同时存在于一物之上B、用益物权和抵押权可以同时存在于一物之上C、一间房屋上可以同时存在两个所有权 D、一间房屋上可以同时存在两个抵押权答案：ABD10、所有权的概念与特征。所有权是指所有人在法律规定的范围内，对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。应明确所有权是自物权、完全物权、无期限物权、具有弹力性回归力的物权。所有权的行使应符合不损害他人利益的原则，同时所有权人也负有容忍之义务。例 11：下列不能成为所有权客体的有（ ） 。A、日月星辰 B、一项新产品的发明专 C、病人的假 D、人的眼角答案：ABCD土地问题是农村改革发展的核心问题和基础。一、农村土地流转的含义及现状分析（一）农村土地流转的含义农村土地是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地。农村土地流转既包括土地所有权的流转，又包括土地使用权的变动， 。农村土地流转就是农村土地承包经营权流转，是指农民将其土地承包经营权按照“依法、自愿、有偿”的原则转给其他个人或组织用于农业经营的行为。（二）我国农村土地流转的现状1、土地承包权流转的现实背景：（1）全家外出打工、经商，自己不能耕种；（2）家庭主要劳力外出，自家无力全部耕种；（3）家庭无劳力自己不能耕种；（4）自己耕种不划算，拿给别人种，跟他人进行四六分成或二八分成;（5）有的为了不让土地摞茺，干脆让给他人耕种。（1） 、农地流转规模扩大，速度加快，但总体上仍处于一个较低的水平二、制约我国土地承包经营权流转的因素目前，我国已经允许土地承包经营权的流转，但是对于流转还是设置了限制的条件。而且，受以下因素的制约，现阶段的土地承包权流转过程不是一条完整的生产线。（一）现行土地承包的分配方式制约土地的规模流转（二）农民对流转制度认识不明确，法律意识淡薄，制约土地的流转。1.模糊的农地产权，不完整的农民地权。2.不健全的土地流转机制。3.不规范的农村土地流转形式及合同，合同兑现困难。4.土地流转缺乏正确的引导和规范性文件规定，村级组织未充分发挥职能作用。三、解决农村土地承包权经营流转问题的对策（一）明晰产权尊重农民意愿从根本上说，无论土地开发利用的出发点多么好，农民的正当土地使用权益都不容剥夺。这意味着，对于农村集体土地使用权，既应通过市场化的手段进行评估，以保证农民利益，也要通过企业化的运作，让农民利益升值。唯有不断地制度创新，农村土地才能得到合理开发利用，农民土地利益才能得以保护，并分享到农村土地利益升值后的开发成果。（二）在保证土地流转规范化前提下，政府要积极引导走出一条土地资源集约化经营的新路“土地流转”是方向，应该鼓励引导；是探索，应该慎重稳妥；是创新，应该因地制宜；是大事，应该办出效果。我们各级党委、政府应着力以下几方面的工作做起：一是规范流转主体。出让方主体必须是农民，受让方主体必须是农民专业合作社、农业公司、种养大户等符合法律规定的经济主体。最后由村集体经济组织公司统一和村民签订土地流转合同。二是规范流转合同。根据农村流转的不同情况，设计出各种不同的农村土地承包经营权流转合同示范文本，以更好地保护土地流转时双方的利益。三是规范流转市场。 。四是规范流转监管。（三）让农民用承包经营权入股设立企业建立土地流转新模式（四）完善土地流转制度须发展农村合作金融组织考点说明：物权法明确规定了物权法定原 则。 一、理论精炼 物权法定原则，又称为物权法定主义，是指法律规定物权的种类和内容，不允许当事人以其意思设定与法律规定不同的物权或物权内容。在这一点上与债权不同，债权依合同自由原则，当事人在不违反法律和社会公共利益的范围内，可以创设任何种类的债权。我国物权法没有设定典权制度。 （1）物权的种类和内容只能由全国人大及人大常委会制定的法律来规定，其它法律文件一律不得设定物权的种类和内容。 （2）民事主体的物权行为违背法律规定的无效。 二、命题角度分析 【角度 1】 物权法定原则要求物权的种类和内容，由法律规定。 例 1：对当事人创设法律没有明确规定的物权类型的法律行为的效力，下列判断正确的是？ 生效，只是不具备物权效力 根据意思自治原则应发生效力 确定无效 如果不在法律明确禁止之列，则确定生效 答： 根据物权法定原则，物权的效力必须由法律规定，不能由当事人通过协议设定。据此，当事人创设法律没有明确规定的物权类型的法律行为有效，但不具备物权的效力。 例 2：甲与乙约定，甲将自己的一块劳力士手表在不转移占有的情况下质押给乙，担保乙的债权的实现。甲违约，乙向法院起诉，行使质押权，实现优先受偿权。乙能胜诉吗？ (质权：为了担保债的履行，债务人或者第三人将其动产或者财产权利移交债权人所有，当债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现债权的情形，债权人有就其占有的财产优先受偿的权利）答：不能，质押行为因违反物权法定原则无效。 考点 2 物权变动原则及公示方法 考点说明：物权法首次规定了异议登记、预告登记制度，强调了动产交付的方式。 物权变动的原则： （一）公示原则 是指在变动时，将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。 （二）公信原则 是指一旦当事人变动物权时，依据法律的规定进行公示，则该公示即产生了公信力，即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全和快捷，稳定社会经济秩序。 公示原则在于使人“知“，公信原则在于使人“信“。 公示方法，以登记和交付分别作为不动产物权和动产物权的公示方法。登记和交付分别作为动产和不动产物权变动的要件。 二、命题角度分析 【角度 1】 物权变动的公信原则。 例：下列选项中取得所有权是基于公信原则的有（）？ 甲在垃圾堆拾取他人抛弃的旧物 甲从市场上以正常价格买到一件赃物 甲从乙处买得一台电脑 甲误将乙的房子登记为自己的房子，后甲将此房转让给丙，甲丙之间办理房屋过户手续，丙取得该房所有权。 答： 是通过先占取得所有权。是基于善意取得制度而取得所有权。是基于正常的法律行为而取得所有权。公信原则，是指物权变动公示的，即使标的物出让人事实上无处分权，善意受让人基于对于公示的信任，取得该屋所有权。 【角度 2】 交付方式。选择题：甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以 5 万元成交。甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。此种交付方式属于（） 现实交付 简易交付 指示交付 占有改定 答： 详解参见下述考点穿联动产交付方式。 三、考点穿联 （一）不动产的几种登记制度 1、不动产登记的范围： （1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 （2）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 2、不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。3、申请异议登记 （1）申请异议登记的条件：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。 （2）异议登记的效力：申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。 （3）后果：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。4、预告登记 （1）适用范围：买卖房屋或者其他不动产物权的协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 （2）效力：保障将来实现物权，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 （二）动产交付方式 二、动产交付 1、交付的种类： （1）现实交付：实际交付动产。 （2）简易交付：动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。 （3）指示交付：动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。 （4）占有改定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。 2、交付的效力：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。3、动产登记的效力：船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 （拟制不动产）四、应试能力拓展 1案例： 甲将自己所有的房屋卖给乙并经产权登记。后乙又卖给丙且也经产权登记。数月后甲向法院提出甲与乙订立房屋买卖合同时乙有欺诈行为，故应撤销合同。法院判决撤销了甲、乙之间的买卖合同。问：现甲能否取回房屋所有权？丙能否享有房屋所有权？ 答：甲不能取回房屋所有权。丙仍然享有房屋所有权。依据公信原则，交易只要按照法律规定的公示方式进行就取得公信力，就具有物权变动的效力，即便公示所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合。具体到本案，甲乙进行了产权登记，丙信赖乙对房享有所有权，所以与乙进行交易，而且也进行了登记，丙享有房屋所有权。 2选择题：（04卷三单10）某宾馆为了 8 月 8 日的开业庆典，于 8月 7 日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于 8 月 9 日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8 月 15 日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权何时转移？ A8 月 7 日 B8 月 8 日 C8 月 9 日 D8 月 15 日 答： 此交易的方式为简易交付。宾馆通过租借占有了此摄影机，8 月 9 日同电视台达成了买卖协议，此时视为摄影机的所有权发生转移。 3选择题：2006 年 11 月 10 日，甲将自己家的耕牛借给邻居乙使用。11月 20 日，乙向甲提出购买此牛，甲同意。双方商定了价格，并约定 5 天后付钱。11 月 22 日此牛被雷劈死了。问由谁来承担风险？ 甲 乙 甲乙各一半 甲 1/3 乙 2/3 答： 本案中的交付方式为简易交付，乙在买卖合同达成之前就占有标的物-牛，合同达成时，视为交付，同时依据我国合同法的规定，风险自交付时发生转移，所以乙应承担该牛被雷击的风险。 考点 3 善意取得 考点说明：物权法规定动产、不动产、其他物权（如质权、留置权）都可以善意取得，打破了善意取得制度仅适用于动产所有权的取得的观念。 一、理论精炼 善意取得又称即时取得，是指无处分权人转让标的物给善意第三人，善意第三人一般可取得标的物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。 1、条件： （1）无处分权人将不动产或者动产转让给受让人； （2）受让人受让该财产时是善意的； （3）以合理的价格有偿转让； （4）转让的财产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已交付给受人； （5）不违反法律的禁止性规定。如被盗、被抢的财物、遗失物不适用善意取得制度。 2、适用范围：动产、不动产、其他物权都可以善意取得； 3、效力：善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。 二、命题角度分析 【角度 1】 善意取得的标的不能是脱离物。 例：甲有一台新的手提电脑，一天被乙盗窃而去。乙当天就在大街上找到一个买主丙，丙以 15000 元将电脑买走。甲闻讯后向丙主张返还此电脑。问：丙可否主张善意取得？ 答：不可以。不适用善意取得制度的对象有：被盗、被抢的财物、遗失物。【角度 2】 善意取得要件之一：对价、有偿。 例：甲购买手机一部，交给同事乙请其起代为上号。乙将该手机赠予了其亲戚丙，丙受赠时并不知道手机不为乙所有，后小偷将此手机偷走了。问手机应该归（）？ 甲 乙 丙 小偷 答： 甲为手机所有人，享有最完全的物权，在其权利被侵害时可以行使物上请求权，请求返还原物。乙是无处分权人，丙并非有偿取得手机，所以不适用善意取得制度来阻断甲的所有权。 【角度 3】 善意取得的善意的基本要求是，取得物权时不知道也不应当知道对方无处分权。 例：甲乙为一对好朋友。甲有一两山地自行车委托乙保管，乙应允。半个月后，乙拿到旧货市场卖与丙。丙买回家后第二天，从另一友人丁处得知该车系甲所有，而为乙偷偷卖掉的事实。问：丙能否取得该山地车？ 答：能。所谓善意是指受让人在受让财产时不知道或者不应当知道转让人无处分权。本案关键是丙在买自行车时并不知道车非乙所有，而是事后知道的。 三、应试能力拓展 例：（00卷二多42）甲擅自将乙借给他的一块手表出让给丙，下列表述中哪些是正确的？ A、甲以自己的名义出让给丙，甲、丙之间的合同属于效力未定的合同 B、甲以乙的名义出让给丙，甲、丙之间的行为属于无权代理的行为 C、丙可因善意取得而取得该手表的所有权 D、丙只能因乙的追认才能取得该手表的所有权 答： 根据合同法的规定，项中甲的行为是无权处分，合同可因乙的追认而有效；项中甲的行为是无权代理，也可因乙的追认对乙产生效力；项，甲丙的交易若符合善意取得要件，则丙可取得手表的所有权。考点 4 建筑物区分所有权 考点说明：物权法首次规定了业主的建筑物区分所有权的客体、内容及权利行使方式。 一、理论精炼 建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。所有人的所有权不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。该所有权的客体和使用上均具有独立性。 （一）业主的建筑物区分所有权的客体范围： 1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 2、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。 3、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 4、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 （二）下列事项由业主共同决定： 1、制定和修改业主会议议事规则；2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 3、选举和更换业主委员会； 4、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人； 5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 6、改建、重建建筑物及其附属设施 7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 二、命题角度分析 【角度 1】 建筑物区分所有人的权利义务。 例题： 对于区分所有人的建筑物（）？ 区分所有人对整个建筑物享有共同所有权 区分所有人得就共有部分请求分割 区分所有人得就共有部分的权利可单独转让 共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担 答： 区分所有人对专有部分享有单独所有权，共用部分享有共有权。错。区分所有人的共有权与房屋所有权密切相伴，不能分离，在转让房屋所有权时必然转让共有部分的共有权，且区分所有人不得就共有部分请求分割。错。 四、应试能力拓展 例：（06卷三多55）甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？ A甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入 B一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 C若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 D如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意 答： 甲、乙、丙、丁对于各自居住的房子享有独立所有权，其客体是使用和构造上均具有独立性的部分，所以一层住户肯定不对三、四层的楼板享有所有权。对。整堵墙以及楼顶属于甲、乙、丙、丁共同拥有的，所以墙的广告收入四人分享，丁在楼顶建花圃必须要得到甲、乙、丙的同意。对。至于于法于理无据 考点 5 拾得遗失物或漂流物、发现埋藏物或隐藏物 考点说明：物权法首次规定了所有人对第三人的追及权的 2 年除斥期间和不当得利人 20 日内妥善处理义务。 一、理论精炼 遗失物指非基于所有人或占有人的意志而暂时丧失占有的物。 埋藏物指包藏于他物之中，不易从外部发现的物。隐藏物指放置于隐蔽的场所，不易被发现的物。遗失物、失散的饲养动物、漂流物、埋藏物、隐藏物都不是无主财产，一般都要归还原所有人。重点注意以下问题： （一）遗失物与埋藏物的区别标准是：发现的时候，是否是处于被埋藏与他物之状态。 拾得遗失物或漂流物、发现埋藏物或隐藏与先占的区别：前者的物为有主物，后者的客体是无主物。 （二）遗失物的所有权人的救济： 1、所有权人等权利人有权追回遗失物。 2、该遗失物通过转让被他人占有的，所有权人等权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，所有权人等权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。 3、所有权人等权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿 （三）拾得遗失物的处理： 1、拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当自拾得遗失物之日起二十日内通知所有权人等权利人领取，或者送交公安等有关部门。 2、有关部门收到遗失物，知道所有权人等权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。 3、遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。 二、命题角度分析 【角度 1】 拾得遗失物应归还失主，拾得人是无因管理的债权人。 例：某日甲在大街上拾得一钱包，内含 1000 元人民币及失主的名片，甲为尽快归还失主，花了 100 元打的前往失主处，问此的费谁承担 答：失主。甲为失主的利益支出的费用，属必要费用，失主承担，也符合权利义务平衡原则。【角度 2】 隐藏物的归属于其所有人。 例：2006 年 11 月 30 日，甲在家将一件内藏 5000 元人民币的旧大衣仍到垃圾堆，后被拾荒人乙拾取，并发现了此钱。后甲闻讯前往乙家要钱，未果。问下例说法正确的是（）？ 甲已抛弃了衣服和钱 乙依据先占原则得到了衣服和钱 该钱为隐藏物，乙因发现而取得 乙应将钱返还给甲，仅仅保有衣服 答： 甲仅仅抛弃衣服非钱，错。乙只能先占无主物-衣服，不能先占有主物-钱，错。发现隐藏物，能证明是他人的，应归还，错，对。 三、应试能力拓展 例：（04卷三单7）甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后甲发现，向丙追索。下列选项哪一个是正确的？ A奇石属遗失物，乙应返还给甲 B奇石属无主物，乙取得其所有权 C乙因加工行为取得奇石的所有权 D丙可以取得奇石的所有权 答： 甲丢失了奇石，并未丧失所有权，错。乙配基座的行为并非加工行为。加工是指在他人之物上附加自己的有价值的劳动，使之成为新的财产。即使乙的行为是加工，也不能导致甲失去对奇石的所有权，错。丙是无偿取得奇石的，所以不适用善意取得制度而不能取得奇石，错。乙配的基座，是小价值的添附不影响奇石的所有权，应当归还失主，失主对乙配基座的损失给与补偿，对。 考点 6 地役权 考点说明：物权法首次规定了取得地役权应当采取书面形式订立地役权合同及地役权登记效力。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 一、理论精炼 地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。 （一）设立地役权的形式：应当采取书面形式订立地役权合同。 （二）地役权登记效力：当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 （三）地役权的期限：地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限。 （四）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。 （五）地役权的效力 1、地役权自地役权合同生效时设立。 2、土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。 3、地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。 （六）地役权的抵押：地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 （七）地役权的变动： 1、需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 2、供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。 二、命题角度分析 【角度 1】地役权必须与需役地所有权或使用权一同转移。 例：甲在海边拥有一幢别墅，为了方便其观看海景，甲在与其毗连的乙的地上设定了不得建高层建筑物的地役权。为方便丙观看海景，甲可否把该地役权转让给自己的邻居丙？ 答：不可以。因为地役权必须与需役地和供役地同时存在。 【角度 2】需役地分割时，地役权在分割后的地块的利益仍然存继；供役地分割时，地役权仍就分割后的各地块存继。 例：甲地在乙地设有通行的地役权，后来甲地分割为丙、丁两地，则丙、丁两地的所有人或使用人仍得各自从乙地通行。 四、应试能力拓展 例 1：地役权与相邻关系的区别有：（ ）？ 相邻关系不是一个独立的物权；地役权是独立的用益物权 相邻关系的产生基于法律的规定；地役权是通过当事人缔结合同而产生 相邻关系是所有人或使用人的财产权利的延伸；地役权的内容依当事人自由设定 相邻关系的权利的取得是无偿的；而地役权合同是有偿的 答案： 答案解析：相邻关系本质上是所有人或使用人的财产权利的延伸，是基于法律规定产生的；地役权是用益物权。 例 2：（03.卷三.单. 8）甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙 4000 元。2 年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，下列判断哪一个是正确的？（） A甲对乙的土地不享有地役权 B甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其 4000 元 C丙有权建高楼，但须补偿甲有此受到的损失 D甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效 答：A 答案解析：根据合同相对性理论或者物权法明确规定地役权合同未经登记，不得对抗善意第三人。项正确。 考点 7 抵押的财产范围 考点说明：物权法首次规定了未来财产抵押制度，即企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品抵押。 一、理论精炼 抵押权是对于债务人或第三人不移转占有而供担保的物及其他财产，优先清偿其债权的权利。抵押权是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人及第三人。其目的在于担保债的履行，而不在于对物的使用和收益。抵押权的标的物是债务人或第三人提供担保的不动产及其他财产。抵押权的设定不要求移转标的物的占有。 抵押合同中，若抵押的财产不可抵押，则该合同无效。一般不可抵押的财产主要有以下几种： 1、土地所有权； 2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； 3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； 4、所有权、使用权不明或者有争议的财产； 5、依法被查封、扣押、监管的财产； 6、乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 7、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 二、命题角度分析 【角度 1】公益法人的公益设施不得为抵押的标的。 例：某大学向银行举债 1000 万元，以其下属幼儿园的一座教学楼作抵押，该抵押是否有效？若其以该学校的车队所有的车辆作抵押，则该抵押是否有效？答：以幼儿园的教学楼作抵押无效；以车辆作抵押有效。 【角度 2】以乡（镇）、村办企业厂房抵押的，占用范围内的集体土地使用权一并抵押。 例：某村新办了一个砖厂，为筹集资金，向银行借款 100 万，同时以自己的生产车间厂房作抵押。问：该抵押是包括该厂占用的集体土地使用权？ 答：包括。 三、考点串联 可以抵押的财产 1、建筑物和其他土地附着物； 2、建设用地使用权； 3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权； 4、生产设备、原材料、半成品、产品； 5、正在建造的建筑物、船舶、飞行器； 6、交通运输工具； 7、企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品抵押 8、法律、行政法规规定可以抵押的其他财产。具体包括： （1）正在建造或尚未建造的房屋可以抵押； （2）正在建造中的船舶可以抵押； （3）以将来的财产办理登记的，原则上有效，只要在一审辩论终结前补办手续，可以有效；但未办理抵押登记的，不得对抗第三人； （4）以农作物抵押的，不及于集体土地使用权； 考点 8 抵押登记的效力 考点说明：物权法对担保法第 41 条、42 条进行了修正，这两条作废。物权法规定应当登记的而没有登记，抵押合同有效，不能取得抵押权。 一、理论精炼 抵押权登记是导致抵押权获取公信力的必要途径。它对于维护市场经济条件下交易的安全，保护抵押财产关系人和第三人的利益，强化抵押担保的社会功能，避免纠纷的发生，具有重要的法律意义。 对抵押权之登记效力的主张，有登记要件主义和登记对抗主义两种。登记要件主义是指抵押权的成立除当事人之间存在抵押合同外，还必须进行登记，否则不产生抵押权成立之效力；登记对抗主义是指抵押权的成立只须在当事人间达成抵押合意即可。但对第三人不产生公信力，若要对抗善意第三人，可以进行抵押权登记。我国采取了以登记要件主义为主，以登记对抗主义为辅的原则。 （1）以建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权；正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时发生效力。 （2）以生产设备、原材料、半成品、产品；交通运输工具或者正在建造的船舶、飞行器抵押的，抵押权自抵押合同生效