冶金学院地块开发可行性研究报告2

1,周边县市、乡镇较富裕的经商人士，乡镇企业领导、政府公务员等。株洲下辖醴陵、炎陵、茶陵、攸县、株洲等县市，这里经济实力较强人群，如行政单位公务员、乡镇企业领导、经商人士等，都倾向于在市中心置业。一方面可以提升生活品质，变成城市人口，另一方面可以解决子女教育问题，他们一般倾向于选择知名度较高的住宅，能够满足其成就感。 株洲市在外务工具有一定经济实力人群湖南是对外劳务输出大省，株洲市尤其是下辖县市，不少人前往广深一带务工，这其中有相当部分具有一定经济实力，出于乡土观念以及所在地房价偏高等因素影响，考虑在家乡置业，安置在家乡的家人，他们也将成为本项目的重要争取客户。,2,区位偏好性较明显，倾向于在市中心安家置业； 价格与便利是他们的重要抉择标准；对住宅内部的采光和通风有一定要求，还看重整体社区氛围；属于生活较稳定有一定积蓄的阶层，多为一次或二次置业，对房型要求比较高；在经济实力允许范围内，偏好户型较大，以满足三代同堂的需求或者预留来客空间；认为住宅的品质是身份的体现，对项目规划、建筑品质、开发商品牌及项目知名度都有很高要求；乡镇群体购房为了转城镇户口，让孩子享受更好的教育，享受城市繁华便利配套；购房时注重项目口碑，尤其是亲朋好友的推荐。,PART-3,消费观念特征,3,价格预测,PART-1,预测原则,将本项目与片区房地产住宅项目对比，明确双方竞争关系，并对质素优劣进行综合评分，通过市场现行销售价格推算出本项目销售价格。根据对区域房地产市场环境、项目规划指标及周边自然资源环境分析，本项目将主要定位为高层普通住宅，已及部分2层临街门面。本次价格预测，主要结合项目竞争力、周边楼盘销售价格，对比分析高层普通住宅、2层商铺的销售价格。,4,PART-2,价格策略,本项目推盘周期较长，每一期推出时价格变动较大，在总体价格定位中把握以下原则低开高走以大盘的规模优势及规划设计的高品质提出具竞争优势的价值定位，迅速吸引买家关注，造出买家火爆的气氛。节节攀升在实际销售中，掌握销售节奏，予以调升价格造就楼盘成交踊跃、买家追捧的火爆局面。市场主导每一期推出之前要做详细的市场调整，以市场为依据制定价格，以保证合理性，促进销售。,5,通过与周边竞争项目进行横向比较，权重对比计算，确定本项目销售价格。,以上计算公式显示，如本项目现在入市，普通高层住宅均价在3900元/左右。但根据本项目现状和进度预估，入市时间最早是在2011年下半年或年底，项目30余万平方米总体规模，按照周边其它楼盘去化速度推算，整体销售周期预计为4-5年（不含筹备期1年）。,PART-3,住宅价格预测,6,按以上时间推断，考虑通货膨胀、物价上涨，以及房地产增值水平，住宅年增值率按照6%左右递增测算 从2011年到2016年 5年销售期内的住宅总体销售均价为4500元/。,7,PART-4,商铺价格预测,通过调查走访，参考同类地段商铺销售价格、租金水平经过测算，预测本项目如建设两层商业门面两层整体销售的销售价格预测为15000元/左右。,8,项目条件 分析,区位条件项目处于荷塘区，是株洲市传统老城区，株洲市城市总体规划重点发展的“一主”区域，项目周边居民密度高，交通便利，市政配套成熟完善，闹中取静，是老城区不可多得的可供成片开发集中用地，市场潜力巨大，前景看好。市场条件株洲市经济发展良好，具有较为强劲的市场购买力，整体房屋销售价格较高。作为湖南省第二大经济体、房地产市场消费群体辐射面广，除株洲市城区以外，还可吸引其下辖各县市的购房群体，购房客户基数总体较大。作为老城区大盘，能够满足居民“三个方便”（上班、上学、购物），对客户有较强的市场吸引力。,9,社会条件地势平坦，项目开发实施难度较小；虽然地块内建筑物尚未进行拆迁，但为冶金学院办公、教学用房，为集体产权无争议，不存在拆迁纠纷。资源条件本项目地块权属现为湖南工业大学冶金学院，一旦项目合作意向达成，前期用地手续等工作将由院方主导和协助完成。 另外，铁四院集团在株洲市扎根经营多年，在当地有着良好的社会人脉资源，企业内部有比较好的技术资源条件，均有利于本项目的开发推进。,10,资金条件经测算，本项目土地费用约26458万元，加上规费、前期工程费、基础工程等成本，预计在预售回款之前，实际投入资金约4亿元左右。在项目第一期开始销售以后，后续资金需求通过滚动开发、预售回款解决。环境条件地块内部拥有中心花园、假山荷塘、多年原生张树林等自然景观，绿化以及空间质量优于其他中心城区楼盘，具有较大开发潜力以及市场前景，适合打造较高品质的景观住宅。,11,法律条件本项目属于冶金学院教育用地，学院搬迁后，土地变性、转让用作房地产开发，得到了当地政府和主管部门的同意，转让工作合法，不存在法律纠纷。外部协作条件在项目开发过程中，采取招投标的方式，寻找规划设计、监理、施工、安装、策划、销售等方面的实力型单位进行合作，为项目开发提供较好的外部协作配条条件。,12,13,14, 两房两厅一卫建筑面积8090购买此类户型的客户，心理价格控制在35万元左右，希望以低总价、高性价比购买适合他们的产品。 精巧型三房二厅建筑面积100115此类三房二厅比较精致实用，面积不大，总价不高，但比两室两厅多出一间书房，十分实用，适合现有的消费水平。此类户型也非常适宜株洲市的年轻人阶层购买，即不会造成空间浪费，又可充分照顾到室内人居行为的需求。 舒适型三房二厅建筑面积115130左右此类三房二厅二卫适度体现时尚与潮流，呈精致、实用、高贵品质这一特征。非常适合株洲市的二次置业一族的购房空间需求，即不会造成空间浪费，又可充分照顾到室内人居行为的需求，空间可相对独立、室内活动方便、气氛亲切是国家提倡小康型文明住宅的标准。购买此面积区间户型客户，有一定经济基础、收入稳定，住宅总价保证在50万左右基本可以承受，从而保证此类户型的畅销。,15,PART-1,项目规划原则,16,开发方案,建设规模 (总规模30万),网络,动态沙盘,单体模型,住宅 28万,电脑光盘,项目网站,客户管理系统,项目前景展望 增强客户信心,放大项目卖点，增进购买欲望,充分挖掘客户价值,商业 2万,配套用房 2000,17,根据政府部门容积率控制指标，参考株洲市房地产状况和本项目实际情况，本项目建设内容将以16层高层住宅楼为主，搭配部分临街商业门面，项目总体规模约30万，其中住宅约28万，商业约2万，幼儿园等配套用房约2000。在项目实施过程中，将积极与政府主管部门进行沟通，争取建筑高度能够略微有所突破，将建筑高度提升至54米，建设性价比更高的18层住宅，力争达到3.0容积率的用地强度。,PART-1,建设规模,18,PART-2,功能布局,本地块不临近城市繁华主干道，周边并非传统商业区域，因此对于商业体量应予以控制，不宜过大，大型集中式商业不利于分割销售，难以迅速产生销售回款。 基于以上原因，建议本项目重点发展临街产权门面，在地块临大坪路沿线设置2层临街门面。 住宅布局住宅布局在地块内部，以16+1层高层住宅为主，顶层设置部分跃层复式楼，底层设置架空层停车库。根据地块特征、项目定位以及项目优劣势分析在总体规划中的合理利用，我们提出以下具有创造性的规划概念：,19,PART-3,规划排布,本项目整体规划排布采用“一核、多心、 玉带流苏”的规划理念，着力通过弧线形的 建筑外形和建筑排布，以“玉带流苏”为建筑 排布方法，围合处磅礴大气的中心花园核心 景观和公共活动空间，以及多个组团式景观 空间,20,一核指小区中心花园的大型景观空间、公共活动空间，通过曲线性建筑围合方式而成，在进入小区主入口后，形成开敞的空间视野，充足的展示项目卖点。多心根据地形地势，通过路网、建筑围合成多个组团空间，保证小区景观的均好性，以及功能的完整性。,PART-4,规划说明,21,玉带流苏曲线性的建筑排布方式，曲线性的建筑造型，使整个小区建筑排布显得轻盈灵动，富有现代气息。曲线性的建筑排布方式，在满足建筑朝向、采光通风的基础上，更加生动，更利于公共活动空间的营造，同时围合而成的建筑组团也便于项目的分期分组团开发。,22,本项目整体规划为三个大的组团 西部组团东部组团北部组团一组团为西部组团，作为项目一期开发，包 括4栋高层建筑和部分临街商铺，可利用入口南侧 的商务中心，作为售楼中心使用，此组团内拥 有部分先天自然景观，可形成示范作用。二组团为东部组团，包括7栋高层建筑和1栋 幼儿园建筑，作为项目二期开发。三组团为北部 组团，包括5栋高层建筑和部分临街门面。,PART-5,组团划分,23,PART-6,交通组织,出入口设置在项目临大坪路西侧、南侧分别设置 有三个出入口。其中，西侧临中心花园 广场出入口为形象主入口，南侧一个主 要车行入口、一个消防应急入口。在形 象入口、车行出入口一侧，各规划双向 出入的地下室车行出入口。,24,路网设计本项目道路环线规划原则以地块内现有道路为基础，在原道路基础上进行适当改造，使之更适合小区规划与建筑布局需要。其次，道路环线以“人车分流”为规划设计理念，分为车行道与人行道。车行道小区车行道采用环线设计，通过车行环线连接各个组团，并将地下停车库的出入口与车行道路连通，使小区车辆顺利进入地下停车库，降低车辆对小区内部环境的影响。,25,人行道小区人行步道以景观主轴为轴线，通过景观主轴与各组团的连接，避免人行线路与车行线路的混合，实现小区人车分流的动线设计理念。停车位设计本项目住户车位比要求按照0.8: 1配置，按此要求测算，需配备2880个停车位，此配置在作为三线城市的株洲市明显偏高，操作过程中有待于与政府部门进一步协调。如按照此配比，本项目将修建17140的人防地下室，及80000的半地下室和部分高层架空层停车位。,26,PART-6,建筑立面设计,建筑立面设计,商务休闲功能区 休闲功能区,27,PART-1,设计理念,28,本项目园林风格摒弃欧式园林的 繁琐，倡导东方现代园林风格，讲求 “都市、生态、家园”的主题，以自 然为先，因地制宜，以特色为先，融 合东方现代园林的精华，进行一主多 辅的组团园林设计，如循环水贯穿整 个园林小区，不规则的驳岸，水生植 物和石头的点缀，原木制成的小桥， 喷泉瀑布等园林景观。,PART-2,设计风格,29,本项目的园林建设，主要依托项目内部自然景观并加以合理改造，如坡地和原生植物的保护性改造，再以“入口景观中心花园广场组团景观”为景观线索，从入口开始，设置一条中央景观轴线，步步深入，从前奏空间到高潮空间到序列空间再到尾声空间，向周边辐射，配合景观步道、宅间绿化带、架空层景观 ，打造“一主多辅”景观系统。让景观向音乐一样流畅而有节奏，以组团景观进行配合，实现步步有景，步随景称的全面景观空间。,PART-3,景观空间结构,30,PART-4,景观节点,31,在宅间绿化内，设置健身休闲小广场，提升使用功能，可与架空层的使用相结合，提高空间利用率；在此空间内可设置网球场、羽毛球场、儿童乐园、鹅卵石健康步道等，也可与组团内的小型活动空间相辅相成。,景观细节上倡导人性化设计，注重人与景观的融合与参与，创造和谐之美。 公共座椅 不仅用来充实休闲广场的内部空间，更要做到客户随时可以有休憩的空间，可将树木的围栏等也设置为座椅，增加参与性； 小区背景音乐 营造小区的人文情调，与温情气氛。,尾声空间,景观细节,32,PART-4,配套设施,泛会所会所曾经受香港地产模式影响，地产界流行大而全的会所，但大多面临亏损，尤其是远离中心城区的会所，更因为社区人气不足，经营困难。泛会所居家生活模式提倡居住社区人与人之间交流、人与环境的交流并营造居家文化。它模糊了时间与空间的界限，倡导在社区内自由交流、沟通，是业主互动、共享的一种生活方式。 建议将棋牌室、老年活动室等室内设施仍设在社区内部，而将餐厅、酒吧、美发厅、超市等大众化设施置于小区的底商中，通过招商或商铺对外出售时的业态规划，引入配套商家，可从商家方面引入消费卡形式，业主凭卡享受消费优惠。,33,幼儿园 幼儿园配套为业主提供了足不出小区即可解决幼儿托管的目的，同时购房人群日益青年化，而此类客户由于年龄，对幼儿园需求比较集中，对新兴物业形态接受程度也较高，幼儿园也是营造本项目教育物业及文化主题的重要部分，将是本项目未来市场推广的重要宣传卖点。,34,打造环保节能建筑外墙采用泡沫砂浆保温，玻璃采用中空、双层、充气玻璃，隔音隔热，环保节能，同时能有效的降低城市噪音，打造节能型环保住宅，成就区域标杆物业。 阳台栏杆阳台栏杆采用黑色金属栏杆, 配合透明白玻，美观实用，具有品质感，与小区其它物业拉开档次，展示地区标杆物业品质。,PART-5,品质细节,35,空调 外飘窗的正下檐处设空调板，板外加百叶遮蔽，统一预留空调管位及外部滴水管，从而使外立面更加整洁、美观。 中空玻璃 住宅玻璃建议使用双层中空玻璃，与物业品质相匹配。,36,营销推广,PART-1,营销模式,37,PART-1,开发进度计划,销售周期 及目标,根据对市场的分析与判断，计划本项目整体分三期开发每期开发量813万平方米,38,总销售周期从项目一期开盘销售起50个月，预计从2011年10月2015年12月底，总体达到90%以上的销售率，转为尾盘销售期。总开发周期从2011年6月份一期开工起计算，到2015年12月底整体竣工交付，总开发周期约54个月。,PART-2,开发销售周期及目标,39,PART-1,商务方面,项目运作 方案,铁四院集团投资 由湖北华鸿置业在当地成立项目子公司实施开发,PART-2,技术建设方面,建设方面本项目用地面积约106900，根据限高要求和地块现状，容积率计划按照2.8左右控制，按初步概念性规划设计方案测算，计入容积率的总建筑面积约306800。,40,其中，16+1层住宅约282800，商业22000，幼儿园等公建配套约2000；另建设约17140平米左右人防地下停车库，80000平米左右半地下停车库，共约2428个地下停车位和250个左右架空层停车库，以及部分地上临时停车位。,技术方面采用当场市场上较为普遍的框架剪力墙结构，此类技术难度不大，市场通用程度高，不存在技术难题。,技术方面,项目总投资成本：125588.72万元总销售收入：172260.00万元税前利润额：46671.28万元投资收益率：37.16%净利润：26000.08万元净利润率：20.70%,经济方面,41,为适应本项目运作需要，需在当地成立项目子公司，按照精干、高效原则配备工作人员,PART-3,运作机构及人力资源,2010年3季度前，与冶金学院签定转让合同，完成供地工作；2011年2季度，完成整体规划方案报批手续，完成一期报建手续和施工队伍招标；商品房分为三期开发，每期813万左右，计划自开工之日起，用4-5年左右时间全部建成；,PART-4,项目实施进度计划,42,2011年3季度开始项目一期建设；一期建筑面积约8万平米，力争在2011年第三季度开始销售二期建筑面积约13万平米，于2012年3季度开始建设三期预计从2013年开始建设商品房正式销售周期约4-5年,43,PART-1,开发成本构成,投资收益 测算,土地成本总建设用地106.35亩，土地成本按照150万元/亩测算，加上土地交易契税等其他费用，按照上浮10%预算，即165万元/亩。前期后期费用包括上缴政府的城市基础配套费、环评费、新型建筑材料基金、白蚁防治、红线定界、商混保证金等行政事业性收费和政府基金，勘察、设计、监理咨询、招投标、质监、图审、防雷、测丈、档案管理等前期工程费等，暂按150元/预算。,44,建安费用参考长沙市建设工程材料预结算基准价格信息和造价指标，以及本项目地形地貌等特点，含基础、主体、外墙、门窗、室内水电气、高层电梯、公共部分装修等，16+1层高层住宅、商业门面建安成本均暂按1500元/预算；幼儿园（含简单装修）暂建安成本按照1200元/预算；人防保准地下室建安成本按照2500元/预算；非人防保准地下室建安