商品房交易中消费者权益保护问题研究 (2)

商品房交易中消费者权益保护问题研究摘要：商品房消费是消费者一生中最基本也是最重要的消费。然而在商品房买卖活动中，经营者与消费者之间存在严重的信息不对称等问题，商品房消费者的权益比其他商品消费者的权益更容易受到侵害，不能够得到及时的保护和救助。因此需要完善消费者权益保护制度，扩展商品房消费者权利种类、建立商品房市场信息披露制度、加大对商品房虚假广告的处罚力度等。关键字：商品房交易 权益保护 信息披露制度随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种重要的的商品需求在生活消费中的地位日渐重要。住房商品化进程中，购买商品房的人越来越多。商品房消费是非常重要的消费。房地产消费者权益又直接关系到人民群众基本的生存权利，所以应当受到法律的优先保护。为研究方便，本文中,在商品房交易中的消费者称为商品房消费者。房地产经济作为当下我国国民经济的一个重要增长点，住房制度改革的目的之一便是促进住房的商品化，而居民又是住房消费的主力军，有关消费者权益保护的法律和政策不能无视住房消费这一市场。因此对商品房消费者权益保护作出了的进一步研究。一、 商品房消费者权益概述商品房消费者作为消费者中的一员，应当具有消费者所享有的相关权益，但是商品房及商品房买卖又区别于其他消费的特点，使得传统的消费者保护制度不足以保护其合法权益，由此对商品房消费者保护的探讨便成为必要。 （一）商品房消费者权益内涵中华人民共和国消费者权益保护法第2条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的受其他有关法律、法规保护” 。“消费者权益，是指消费者依法享有的权利及该权利受到保护时给消费者带来的应得利益，其核心是消费者的权利 1”。“消费者权益不是一项权益，而是一束权益，是法律对作为弱者的消费者的一种保护 2”。1.刘华义.消费者权益背后的政治与文化思考J.山西财经大学学报.2002(2)2. 俞荣根、陶斯成.论我国消费者权益保护法律制度的完善J.重庆大学学报(社会科第 1 页因此，界定消费者的范围首先必须是以生活消费为目的。商品房消费者应当是为了生活需要而购买和使用商品房的居民。“商品房消费者是一类特殊的消费者，是购买使用商品房、接受相关服务，并且不以盈利为目的转售于他人的人 1”。当下商品房购买者的目的主要有两种：一种是为了居住目的而购房，另一种是为了投资升值而购房。如果消费者购买商品房是为了赚取利润，严格意义上说，虽然不能成为商品房消费者，但是，又和商品房经营者相比仍然缺乏经营性，加上主观意思无法明确确认，所以应受消费者权益保护法的保护。（二）商品房消费者权益保护的必要性随着我国住房商品化改革的推进，相对于开发商而言，商品房消费者的弱势地位尤为明显。社会和谐的因素有很多，商品房消费者的权益是否得到有力保护直接决定了我国社会是否处于和谐的状态。我国的房地产价格不断攀升，城乡居民购买力却不断下降，这直接影响到中国经济能否保持持续增长的趋势。房地产市场的暴利追求，使开发商为了获取自身利益，因此不惜牺牲广大商品房消费者的权益，更不惜破坏社会的公平正义。当广大百姓的利益经常掠夺和损害时，社会不稳定因素也随之增多，各方面矛盾也将激化。二、 商品房消费者权益受损现象及成因（一）商品房消费者权益受损现象因商品房买卖而引起的消费者与开发商之间的纠纷屡屡发生，而且通常往往是消费者的权益受到损害。“普通消费者与法人团体相比，无论是经济实力、联合程度、技术和信息还是消费认知能力、诉讼能力等诸多方面都很难与强大的经营者相匹敌 2”。商品住房现在已成为消费者投诉热点中的难点问题，因其标的额大、“地方保护”明显，依靠消费者自身的力量解决起来非常困难。而久拖不决，常常引发几十、上百甚至几百人的群体投诉。据全国各地消费者协会上报统计数字显示，1999 年受理房屋建材方面的投诉为 21235 件，比 1998 年的 17662 件增加 3573 件，增幅达到 20.2%（其中质量问题 14855 件、计量问题 1234 件、虚假广告 366 件）；2000 年 22179 件，比上年增加 11.44%（其中质量问题 14481 件、计量问题 1389 件、虚假广告学版) .2005 年(3)1.纪同娟.试论消费者概念的界定J.中国石油大学胜利学院学报.2006(9)2.秦守勤.房地产消费者权益的法律思索以消费者权益保护法为视角J .中国房地产金融.2005（12）第 2 页395 件）；2001 年 25116 件，比上年增加 11.32（其中质量问题 16221 件、计量问题 1432 件、虚假广告 320 件）；2002 年关于房屋建材的投诉达到40685 件（其中质量问题 25283 件，计量问题 1859 件，虚假广告 888 件，），其中房屋投诉为 17172 件，比去年上升了 61.99%。（二）商品房消费者权益受损成因之分析为什么商品房消费者权益如此容易受到侵害呢？ “普通消费者与法人团体相比，无论资排辈是经济实力，联合程度，技术和信息还是消费认知能力，诉讼能力等诸多方面都很难与强大的经营者匹敌 1”。普通消费者一般不具备这些全面的专业知识，因此无法与强大的开发商抗衡。由于商品房消费者历来处于劣势地位，致使消费者在购房时很大可能的遭受盗权益损害。1、商品房预售阶段在商品房预售合同中经常存在不公平条款，就是俗称的“霸王条款”。合同条款绝大多数都是由经营者拟定的，购房者几乎没有机会与之平等协商。合同法第 39 条规定：“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订并在订立时未与对方协商的条款”。由此可以发现，格式条款对购房者极为不公平。 “购房人和开发商在经济实力、信息掌握能力上的悬殊差距，决定了购房者处于明显的弱势地位，其权益易受到侵害 2”。因此，购房者在签订商品房买卖合同应特别注意开发商不承担责任的条款，保护好自己的合法权益。2、商品房交付使用阶段这一阶段产生的纠纷当数商品房买卖纠纷中最多的部分。第一，开发商延期交房。开发商延期交房实际上是开发商未按照商品房买卖合同所约定的时间将房屋交付给购房人。此时开发商应承担违约责任。在实际生活中，开发商总是以不可抗力作为推脱延期交房违约责任的理由。第二，商品房面积纠纷。在商品房的买卖中，商品房实际使用面积总是与合同不符。最常见的商品房销售面积的差异原因之一就是在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的开发商为了牟取暴利，重复计算共有面积。第三，房屋质量问题。作为一件商品，消费者最关心的是其房屋质量问题。但是，少数房地产商将开发成本降至不能保证质量的地步，以次充好，严重损1.秦守勤.房地产消费者权益的法律思考以消费者权益保护法为视角J.中国房地产金融.2005(12)2.杨晶.论商品房预售合同中的消费者权益保护J.2005 第 3 页害了购房者的利益。对于这类质量问题，房地产开发商应该对购房人承担法律责任。“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。也就是说施工单位承当保修义务的前提，前者是出现质量问题，后者是出现质量缺陷。而质量问题与质量缺陷是不同的两个状态，前者包含的范围更大 1”。三、 我国商品房消费者权益保护之立法现状（一）立法现状我国保护商品房消费者权益的法律依据主要是消费者权益保护法合同法以及民法通则的相关规定。针对性法律文件关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释其效力也仅为司法解释。因此在购房实践中，对购房者权益的保护力度显然不够。1、中华人民共和国消费者权益保护法中华人民共和国消费者权益保护法不仅规定了消费者的基本权利和生产经营者的义务，还建立了消费者权益保护机制。例如：消法第 5 条明确规定了政府的责任：国家保护消费者的合法权益不受侵害。国家采取措施，保障消费者依法行使权利，维护消费者的合法权益。消法第 49 条规定的惩罚性赔偿责任：经营者提供商品或服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。消费者权益保护法是维护消费者利益、保护消费者合法权益的基本法律，也是保护商品房消费者权益的基本法律。2、合同法商品房买卖合同应该是当事人协商一致的结果。但是, 随着房地产业的发展, 大多数商品房买卖合同呈现逐步格式化的趋势。我国合同法中对格式条款的定义为:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。” 我国合同法第 125条对合同的解释作了规定,即:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的,对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不致的,应当1.巩丽霞.关于建设工程质量责任法律规范的厘清与探讨J.建筑与经济.2006(4)第 4 页根据合同的目的予以解释。”解释合同的目的,在于探求当事人意思表示中所表示的真实意思。3、规范房地产业的法律这里主要是指城市房地产管理法。于 1995 年 1 月 1 日正式施行的城市房地产管理法是我国第一部全面规范房地产市场、房地产交易的法律。该法建立了房地产管理五项基本制度。设立了五种登记备案制度、五种合同、五种证书，五种合同。这四个“五”标志着我国房地产管理迈上了新台阶，也意味着商品房消费者有了新的保护机制。（二）我国现行商品房消费者权益保护法律制度的缺陷1、立法缺陷（1）商品房消费者权利内容不完善消法规定消费者享有九项权利，即安全权、知情权、选择权、公平交易权、求偿权、结社权、获知权、受尊重和监督权。随着社会的发展和新型行业的出现，这九项权利已经不能满足保护消费者利益的需要。由于我国允许商品房预购，因此消费者买商品房先要签一个认购书然后交付定金，最后再签署购买合同。买卖一个商品需要前置认购书和预约定金，几乎只有商品房有这种现象，买方先来个预约合同再来个本约买卖合同。这对消费者很不利。消费者交了定金后压力很大，不按期签合同，定金就没了；按期签合同，又可能房子不满意。显然，这对消费者来说，是极不公平的。（2）商品房广告法律制度有缺陷一项调查结果显示 90以上的购房人对楼盘的第一印象是来自广告，售楼处光顾的购房者也大多数是循着广告而来的。广告文案美妙动人，广告画面优雅迷人，房产广告发布者竭力想给消费者以该楼盘交通便利、环境幽雅、价格便宜、设施齐全、升值无限的感觉，并以此诱导消费者的购买欲望。而实际情况往往与广告所言相差甚远，存在欺骗消费者的情况。对商品房虚假广告，我国侧重事后追究责任，而忽视事前审查。由于不同内容和形式的广告划归不同部门审查和管理，导致管理混乱。仅对特殊商品和服务的广告实行事先审查，商品房广告不实行此项事先审查，留有很大的法律漏洞。2、执法缺陷处罚力度较轻，违法成本低廉，这也是我国商品房广告屡禁不止的原因。第 5 页当违法成本远远低于违法所带来的收益时违法者便会铤而走险。目前我国虚假广告的处罚措施包括：停止发布、没收非法所得、消除影响、罚款、赔偿损失、罚金、两年以下有期徒刑和拘役等。但总体而言这些处罚措施与给违法者所带来的巨大收益相比，极其轻微。对广告欺诈行为，司法解释是“不超过一倍”的惩罚性赔偿，这是对消费者的赔偿；而广告法中几乎所有广告违法行为都是按广告经营额的一五倍处罚，这是行政性处罚。无论是赔偿还是处罚，法律条文都有不合理之处，而且笼统抽象，落实难以到位。广告法中按广告经营额的一至五倍处罚是难以做到罚责相当的，即对违法者的处罚必须与其过错责任相适宜。而许多开发商自行印制广告，其成本费用十分低，但其危害却是巨大的。因而，以广告费用来衡量处罚力度是不合理的。四、 商品房消费者权益保护法律制度的完善及其建议（一）扩展商品房消费者权利种类“随着我国住房制度的改革，房地产交易市场逐渐发展和完善，商品房消费成为人们生活消费中的重要内容，并且商品房买卖本质上属于生活消费关系，应当适用消费者权益保护法来调整 1”。权利是保护消费者的基本依据。消法以法律的形式赋予消费者 9 项权利，但仅仅 9 项权利已经不足以保护商品房消费者。随着经济和社会的发展，立法机关应将隐私权、反悔权纳入消费者权益保护法的保护范围。1、确立消费者隐私权消费者的个人信息资料已经成为经营者首先要了解和掌握的内容，有的经营者甚至利用出售消费者的个人信息资料作为营利的手段。这一行为严重侵犯了消费者的隐私权。因此，应当将隐私权纳入消费者权利范围。目前我国对隐私权的保护，没有明确的法律、法规规定。但是也有些地方性条例已将隐私权作为消费者的基本权利之一予以保护。例如上海市消费者权益保护条例已经把消费者隐私权作为一项单独的权利给予保护，此条例第 29 条明文规定：“经营者提供商品或者服务时，不得要求消费者提供与消费无关的个人信息”、“经营者未经消费者本人同意，不得以任何理由将消费个人信息向第三人披露”。国家立法机关可以总结地方立法经验，明确规定消费者享有隐私权。2、确立消费者反悔权1.杨辉. 消费者权益保护存在的问题及立法完善J.世界标准化与质量管理.2006（4）第 6 页消费者的反悔权主要针对的是一些不违法、但有失公平的约定行为。在国外，消费者的反悔权都有明确规定。在日本和欧美一些国家，自由退换货制度已为大多数商家所采用，还有配套的法律法规，消费者退货不仅有法可依，还可以受到相关组织的保护。退货服务被商家视为集形象、服务、利益为一体的重要经营理念与手段。越是经济发达的国家，越是尊重消费者的反悔权，它体现了对消费者权利的尊重。商品房买卖属于大众消费，消费者对相关知识十分缺乏，容易陷入开发商的陷阱。在这种情况下，反悔权将切实保护商品房消费者的合法权益。同时，对开发商或销售商而言赋予商品房消费者反悔权既是表达诚信的一种方式，还将是一个吸引消费者的经营手段。(二）建立商品房市场信息披露制度目前，中国的消费者看商品房市场看不清，说不明。主要在于市场信息不够公开，公开的部分也经常参杂水分，可信度不高。 “目前，我国房地产市场缺乏强制性披露的规范与制度，或者是适当的监管措施，开发商自愿披露的只能是有利于其自身利益的信息” 1。对于开发商利用虚假广告欺诈消费者行为的，对有关消费者知情权的信息不能真实、准确、全面、及时进行公布的，要依法责令改正并严肃查处，同时需要通过新闻媒体曝光。建立商品房开发商信用记录，使全社会包括消费者都可以中获得开发商、商品房及其诚信经营的状况。（三）加大对商品房虚假广告的处罚力度关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释规定：商品房的销售广告和宣传资料在一定情况下，可以视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。这对消费者维权是一个有力依据，对开发商和广告商来说也是一种商业行为的规范。然而，条文中的“具体确定”、“重大影响”等在司法实践中较难掌握。“由于各个购房者对销售广告、宣传资料的某些具体确定的说明和允诺关注程度不同，对其影响是否重大也会认识不一 2”。我国应加大对商品房虚假广告的惩罚力度，同时制定发布虚假商品房广告的惩罚实施细则，鼓励消费者运用法律抵制虚假广告，帮助执法机关发现和惩治不法经营者。1.钟华.试论房地产业信息披露制度的构建J .胜利油田职工大学学报.2006(6)2.王荣.浅谈商品房买卖中惩罚性赔偿的适用性J./Article/Wzlmxxxe/faa/200701/3221.html第 7 页五、 小结我国已基本形成保护商品房消费者权益的简单法律框架，并且正在实践中不断发展和完善。但作为保护消费者权益的基本法的消法以及保护商品房消费者权益的法律、法规都仍然存在着许多不完善。我国消费者权益